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房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告

根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善：

(一)进行计税价格评估的情形

现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。

未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。

(二)确定估价主体

国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构

负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。

具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。

(三)搜集相关房地产评估信息

主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。

(四)明确每次计税价格估价基本事项

包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时

点，估价时点应根据估税种确定，比如常年课征的税种(如物业税)应通过法律、法规的形式实现确定估价时点；而其他一次性课征的税种，如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点；时点要精确到日。

(五)拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估

一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法，比如对房产税原值估价需要用重置成本法，营业税估价主要应当采用市场法；二是调查搜集评估所需资料；三是预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。

在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。

(六)实地查勘估价对象。

虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估，能在很大程度上保证评估结果的准确性，但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素，仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。

(七)确定估价结果撰写估价报告

确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容：

1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称；

2、说明具体的税种及其特定征收管理要求；

3、说明征税对象评估的对象和范围；

4、评估任务的分析和方法选择；

5、说明评估目的和基准日；

6、定义征税对象价值类型；

7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程，修正类似征税对象所需注意的事项；

8、说明评估结论；

9、重要的声明，包括遗漏事项和未确定事项。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

房地产估价业务操作流程

房地产估价业务操作流程必须调查的贷款基本信息情况内容：委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。一、受理估价委托 1、明确估价目的估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑

计税评估

三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善: ( 一) 进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。 ( 二) 确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的

通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。 ( 三) 搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。 ( 四) 明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。 ( 五) 拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法, 比如对房产税原值估价需要用重臵成本法, 营业税估价主要应当采用市场法; 二是调查搜集评估所需资料; 三是预计所需的时间、人力、经费, 拟定作业步骤和作业进度。在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。 ( 六) 实地查勘估价对象。虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估, 能在很大程度上保证评估

新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

房地产估价作业程序

房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理 1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容： 1．确定估价作业的具体因素

税基评估综述

我国物业税税基评估体系构建研究综述摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。关键词：物业税；税基评估；批量评估资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。 1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下： (l)关于税基评估的主体选择物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。 (2)关于税基评估的客体选择物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进

土地评估的原则和方法

土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。

基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。 1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。 2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

房地产估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

房地产评估方法

一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

房地产估价程序操作规范介绍

房地产估价程序操作规范介绍集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。一、明确估价基本事项包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。相关阅读：一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。

税基评估分析

我国物业税税基评估的相关研究摘要：税基评估是资产评估范畴中的一个重要分支，物业税税基评估在部分发达国家已有较久的发展历史，相关理论已经比较成熟，而我国的物业税税基评估理论仍有待建立和完善，本文通过借鉴国外在完善税基评估过程中所积累的先进经验和方法，并与我国现阶段的国情相结合，就我国物业税税基评估过程中存在的问题进行了相关研究。关键字：税基评估价格数据库物业税一前言我国的物业税是一种在房地产保有环节征收的财产税，按评估值征税可以促使纳税人合理利用房地产，从而促进房地产资源的有效配置。因此，我国物业税的征收离不开对物业税税基即房地产市场价值的评估。目前，我国国内的房地产价值评估体系并不完善，评估企业良莠不齐，评估人员的主观随意性较大，不同房地产评估机构的评估价值往往相差很多，先有价格后套方法的现象屡见不鲜，评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据，使得房地产评估“艺术性”有余，而科学性不足。因此，如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点构建一套相对独立的物业税税基评估体系，是物业税开征前所必须解决的一大问题。二物业税税基评估的方法分析税基评估是指具有评估资格的专业机构和人员，以征纳税为目的，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，选定合适的评估基准日期，独立、客观、公正的开展评定作价的过程。这项业务开展只是为需要课税资产提供课税依据参考，一般都不直接涉及评估资产产权的转移和变动问题。税基评估是资产评估范畴中的重要分支，它的活动涉及税收及资产评估两个领域。[1]

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价程序流程介绍

房产税的征收与税基评估

房产税的征收与税基评估金融街房产税的征收与税基评估 ◎ 彭昭锋张晨光孙之涵房产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或出足和地方政府对土地出让金的高度依赖问题。自1994年分税制改革以来，我国地方税出现了税种零散、征收困难、财税收入不足等问题，这极大地限制了地方公共建设的发展和社会保障水平的改善。因此，为增加财税收入，随着房地产行业的快速发展和房价的攀升，地方政府对土地出让金的依赖愈加严重，具有中国特色的“土地财政”问题由此出现。然而，财政收入大幅依靠土地出让金的征税模式存在财税来源单一化的风险，居高不下的土地出让金也为畸形的高房价提供了支撑，这种财政收入过度依靠土地出让金的模式既不可持续发展，又引起了社会舆论的一致诟病。为缓解财政收入对土地出让金的依赖症，就需要开辟新的财税来源，而征收房产税很显然有助于解决这一问题。最后，开征房产税有利于抑制房价。征收房产税可以抑制不断高涨的房价。财产税可以被大致看作是纳税人为某种受益的付费，房产所有者从公共投资中所获得的好处与他们的财产价值是成正比的，而且拥有大量或高价值房产的人会承担更重的税收负担，因此它是一个能够实现纵向公平的税种。民住宅，房产税税基是房产估值的一定比例（由10%～20%不等）。房产税减免政策主要通过减免房产税和低估房产现值的手段来减免自有住房的纳税额，以此来减轻自有住房者财务负担。日本房产税的突出特点在于以固定资产税作为统一的综合性税种来取代原来分开征收的房屋税、车船税、地租税等各项税种。另外，日本房产税税基的基础是以房屋的现时重置成本来确定，每三个基准年度进行重新评估，这样就使房屋重置价值与市场价值趋于一致，使征税税基更加客观准确。法国政府规定，由未建成区的地产税、建成区的土地税和住宅税来共同构成土地税收系统。因此，法国的房产税不再单一征收，而是纳入了土地税系统，土地税管理部门根据不动产的价值，每年对不动产的所有者和使用者征税。加拿大的房产税征收经验丰富，已经形成了一套对所有类型的房产及房产相关的配套设备、设施等进行征税的全面稳定的征税体系。其征收比例在参考业主实际情况的基础上，以房屋和土地评估总价的0.5%～15%征收房产税。（二）国内现状

房地产估价原则

房地产估价原则公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

房地产估价基本术语标准

中国人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日中国建筑工业出版社 2013年北京

中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店）各地新华书店、建筑书店经销北京红版制版公司制版廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷定价：13.00元统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究如有印刷问题，可寄本社退换（邮政编码100037）本社网址：https://www.wendangku.net/doc/f213089055.html, 网上书店：https://www.wendangku.net/doc/f213089055.html,

中华人民共和国住房和城乡建设部公告第 84 号住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日

房地产抵押评估的工作程序

房地产抵押评估的工作程序：首先：确认了解明确评估对象的基本情况、拟定评估方案、收集资料、实地勘察项目对象。明确评估对象的基本情况，包括：坐落位置、形状、楼层、用途、面积、建成年代、使用情况等，还有房屋的产权状况，评估的范围，以及明确评估时点与评估报告交付日期。拟定评估方案，主要是对工作开展的方法与安排。收集资料：收集产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料等。实地勘察项目对象：对了解到的情况进行实地的核实，也对周围的环境进行调查，配套设施进行了解，以及勘察那些没有了解的信息，例如实体结构、装修情况、保养状态等等。并对有关信息进行拍照取证。第二步：根据实际情况确定适用于评估对象的评估方法。在邻近地区或同一供需圈内的类似地区中，有与评估对象房地产相类似的房地产交易实例时，一般都采取市场比较法。市场法的步骤首先是收集交易实例，将类似的房产实际的成交价格资料进行收集，其中要注意收集房产交易实例的地域以及性质要与评估对象相近，收集的内容包括交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等。之后是理和选取交易实例。根据用途、档次、建筑规模、建筑结

构、地域位置、权利性质、价格类型、估价时点等因素，选取与评估对象最为相近的实例。最后是对可比实例进行修正，运用直接积分法对选出的三例最合适的交易实例进行修正，以评估对象的交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等项，均为一百，与交易实例进行横向比对，优于评估对象的适当修正添加，劣于评估对象的适当修正减少，最后分别求出交易实例的修正价格，修正价格=交易实例实际价格×100/修正数值………，其为比准价格。根据交易可比实例一、二、三的计算结果，再通过取比准价格的算术平均值得出评估对象的评估单价，最后通过评估单价×评估总面积，得出评估对象的总价。当房地产市场范围狭小、市场不完善、无法采取市场比较法的条件下，或很少发生交易情况的公共建筑、公益设施，应该采取成本估价法，来对评估对象进行评估。先根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准。之后根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度。最后对楼层、墙体和层高进行修正。若对产生收益或有潜在的收益的房地产项目进行评估，可以适用于收益法对评估对象进行评估。第三步：做好这些准备工作之后，对报告模板进行相对的修改和

房地产税收评估

房地产税收评估一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适合城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，展开房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提升地方政府使用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这个征管措施还需要一定的制度和环境条件。（一）税制改革：整合现有房地产税制，即时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种实行整合，即时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提升房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差别。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节即时组织收入，防范收入流失。同时，持续改进征收技术手段，增强税收征管，充分体现主体税种功能。（二）社会条件：展开房地产税评估征税适宜的政治经济环境房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不但关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。