重庆市国土房管局关于贯彻落实重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法等有关规定的通知

重庆市国土房管局关于贯彻落实重庆市国有建设用地

使用权出让管理实施办法等有关规定的通知

渝国土房管发[2009]254号

各区县（自治县）国土（房管）局（分局），市土地和矿业权交易中心，市国土资源房屋评估和经纪协会，市级各土地储备集团公司：

重庆市人民政府《关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知》（渝府发〔2008〕119号）、《关于加强国有经营性建设用地使用权公开交易成本审计评估的通知》（渝府发〔2008〕122号）、《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发[2009]9号）（以下简称《通知》）是规范国有建设用地使用权出让行为，保护当事人合法权益，防止国有土地资产流失，促进房地产业健康发展，从源头上预防和治理建设领域腐败的重要文件，国土资源部门和有关单位必须认真履行职责，切实抓好学习贯彻落实工作。现将有关事宜通知如下：

一、加强学习，提高认识，全面贯彻落实《通知》的要求

各区县（自治县）国土部门以及有关单位要高度重视贯彻落实《通知》工作，迅速组织学习，全面理解把握《通知》的精神实质、指导原则、主要内容和具体要求，进一步加强土地利用各环节的依法行政工作，进一步完善公开、公平、公正的市场机制，进一步加强对土地利用的执法监督，进一步强化对土地评估中介机构的监管和行业自律。要大力开展宣传工作，使政府、各部门领导干部和群众充分认识到加强用地管理、规范土地市场秩序，加强国有建设用地使用权出让管理工作的重大意义，增强全面贯彻落实《通知》要求的自觉性。

二、加强内外业调查工作，规范土地使用权出让文书与出让行为

（一）摸清拟供应土地周边及空间关系并及时告知。国有建设用地使用权供应前，应认真调查该宗土地地表各类管网，空中电网、轨道交通、微波、航空器等空中走廊，地下轨道交通、各类管网、人防设施、地质（震）灾害、土壤环境影响评价，交通进出口方位、水电气接口及容量、各类安全保护距离、周边景观视线通廊，党政机关办公用地、军事设施，放射性物质、粉尘及噪音污染源，变电站、加（配）油（气）站、油气井口、垃圾处理场、广告牌等设施对宗地的影响程度等基础工作，对土地利用有明显影响的应在土地招拍挂出让时告知。

（二）充分利用地形地籍电子图件反映相关要素。依照渝府发[2008]119号文第十四条、第十五条的规定，各区县（自治县）要在对拟供应的土地熟地化之后，按规划部门发出的规划条件函的附图要求实地放线，并转绘在1/500到1/1000地籍图上、注明拐点座标（地上、地下），用不同的线型关系进一步分清拟供应土地的出让、划拨性质以及建设用地使用权的地上、地下空间关系。该图件表达的宗地形状、净建设用地面积以及地上、地下空间关系，应与规划条件函附图一致。同时，将两类图件作为拟供应国有建设用地使用权时有效的技术文件，并在土地招拍挂出让时告知。若规划条件函的附图与该地籍图有不一致之处，应予特别提示。有条件的地方应当将两类图纸电子化。

（三）进一步规范土地出让行为及公示文书。要认真组织学习《合同法》、《行政诉讼法》、《行政许可法》、《行政监察法》、《国家赔偿法》等法律法规，提高依法行政能力。要认真贯彻落实渝府发[2008]119号文第四条、第十九条的要求，一要建立土地供应重大事项有关部门会审制度。土地供应方式、供应价格、供应数量等重大事项要由多部门集体会审研究确定。主城规划区内的由区国土分局对土地供应价格予以初审后，按本《通知》第四条规定进行成本审计（评估），再由市国土部门会同有关部门集体会审确定；主城区外的参照执行。二要

认真编制土地招拍挂出让各类文书。规范文书格式及其实质内容、文书发布的时间、地点及招拍挂出让交易规则均要公开透明、集体研究决策，对每一环节都要做好书面记录。凡制作涉及管理相对人的文书，要确保要约人与应约人之间、应约人与应约人之间的公平，减少歧义，防止瑕疵。

三、强化管理，严格执行土地价格确定技术路线

（一）渝府发[2008]119号文第三条“已供应的国有建设用地使用权改变用途收回土地后出让”是指下列情形：

1、依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的；

2、非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；

3、划拨性质的土地依法调整为经营性建设用地的；

4、划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；

5、其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。

渝府发[2008]119号文件所指的“经营性建设用地”及“项目开发建设”是指按新地块控制性详细规划要求依法实施拆除重新建设行为的用地。

对以上情形，应当按下列程序办理：

（1）原土地使用者应当向区县（自治县）国土部门提出交回国有建设用地使用权的申请；

（2）区县（自治县）国土部门接申请后，向规划部门函询该土地的规划用途及相关技术指标；

（3）区县（自治县）国土部门接规划部门函复意见后，经甄别符合上述情形的，可由国土部门委托中介机构按国家和本市有关规定对该宗地按原用途、原取得方式审计（评估），评估价不含已交的出让金。评估基准日为土地使用权收回之日。该评估报告应送有审批权的人民政府国土部门委托的有关组织备案；

（4）区县（自治县）国土部门依据评估报告，按渝府发[2008]119号文第三十二条的规定，对应当给付原土地使用者的费用进行审计确认（审计程序参照本通知第四条规定执行）。同时，与原土地使用者签订土地补偿价格协议。

（5）国土部门依照程序报有审批权的人民政府收回该宗土地使用权，同时收回原国有土地使用证并注销；

（6）收回后的国有建设用地使用权，由国土部门委托中介机构按规划部门重新核发的建设用地规划条件、依照国家和本市有关规定评估。该评估报告应送有审批权的人民政府国土部门委托的有关组织备案；

（7）有审批权的人民政府国土部门依照相关规定确定该宗国有土地使用权供应价格，并经集体研究会审确认。同时，按规定程序向社会公示实行招拍挂出让。

（二）2008年11月20日渝府发[2008]119号文印发以后，国土部门依法将国有建设用地使用权在有形土地交易市场上招拍挂出让、规划部门依法批复增加建筑面积后受让方申请修订出让合同的，须严格按照渝府发[2008]119号文第二十六条的规定执行。

（三）2008年11月19日前国土部门已依法出让土地、规划部门已依法核发超建筑面积行政许可，受让方申请修订出让合同的，按原政策执行。

（四）2008年11月19日前国土部门已依法供应土地，在2008年11月20日之后规划部门依法批复增加建筑面积，因增加规模补交土地出让金的，须严格按渝府发[2008]119号文第二十六条的规定执行。

（五）符合渝府发[2008]119号文第三十条规定情形的，按下列程序办理：

1、国土部门按规划部门核发的建设用地规划许可证所确定的用途，在政府批复文书及

划拨决定书中载明前述用途，权属登记机构据此予以土地登记；

2、业主持规划部门核发的建设工程规划许可证及划拨性质的土地证，向国土部门申请将该项目中配建的联体商业用房对应的土地办理出让手续。国土部门依照规定程序向社会进行公告，接受社会监督，公告期间无书面异议的，与业主签订土地出让合同；

3、业主依土地出让合同约定按期缴纳土地出让综合价金，权属登记机构依法办理用途变更登记。

（六）渝府发[2009]9号文第十七项“居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金”的规定，按下列标准执行：

1、执行时段为2009年1月12日至2009年12月31日。执行标准仅是针对在此期间国土部门依法将国有建设用地使用权在土地有形市场上公示招拍挂出让的情形；

2、2009年1月12之前国土部门已依法将国有建设用地使用权在土地有形市场上公示招拍挂出让（含依法协议出让）的，按原政策执行。

3、对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，不计土地出让金的，应在土地出让合同的计价条款中对免征土地出让金情形规范表述为：“居住用房××㎡的建筑面积对应的地下车库和设备用房的建筑面积××㎡，相应的××万元土地出让金不再征收”。

四、确定机构，完善机制，全面规范土地成本审计（评估）行为

为充分体现土地资产价值的真实性，各区县（自治县）要按渝府发[2008]119号文精神，建立和完善土地成本审计（评估）机制：

主城规划区范围内的土地成本审计（评估）工作，由市国土部门每年在全市A级土地评估机构、具有审计执业资格的中介机构中公开招标一批土地评估、审计中介机构专项从事此项工作。2009年中介机构招标的条件是：一是土地评估机构具有A级资质并从事土地评估工作两年以上；二是审计机构注册资本金在100万元以上，注册会计师30人以上，具有从事大型国有企业（市国资委管辖的集团性公司）审计经验两年以上的。市国土房管局有关机构将采用抽签方式在此范围内随机选取土地评估机构，被选中的土地评估机构应在五个工作日之内、审计中介机构原则上应在十个工作日内对拟供应经营性建设用地招拍挂出让土地成本审计（评估）完毕，并将审计（评估）结果送有审批权的人民政府国土部门委托的有关组织备案。

主城规划区外的区县（自治县）要参照此规定制定中介机构选取实施办法，并报市局备案。

五、严格监管，加强自律，防止土地出让环节的腐败

（一）加大监督检查力度。各区县（自治县）国土部门要加大对渝府发〔2008〕119号文中第五章法律责任执行力度的监督检查。凡违反渝府发〔2008〕119号、122号文规定的，将按监察部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》（15号令）、重庆市人民政府《关于印发重庆市违反土地管理规定行政首长问责暂行办法的通知》（渝府发〔2008〕1号）的规定启动行政问责。同时，要依法加强对国土部门工作人员的保护，凡遇恐吓、胁迫等危及人身安全等情形的，要立即向组织汇报并报公安机关。

（二）加强对中介机构的监管。各区县（自治县）国土部门工作人员在审计（评估）及价款拨付过程中收受贿赂、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察部门给予政纪处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。审计（评估）机构在土地成本审计（评估）过程中弄虚作假的，三年内不得从事土地招拍挂出让成本审计（评估）工作，并由行业协会按行业规定进行处理；造成重大失误或严重后果的，应承担相应的法律责任。

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

我国当前的国有土地使用权取得方式

题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权有摊销年限吗

土地使用权有摊销年限吗 摊销 常见的摊销资产如大型软件、开办费等无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到 各年才合理。 摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加 速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对 于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于 无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。 1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。 2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时， 在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产 的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使 用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租 的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之 间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产 核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值， 但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，

那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况) 9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

国有建设用地使用权管理办法 - 制度大全

国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。

建设用地法律法规汇编

建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）

建设用地取得方式.doc

建设用地取得方式() 1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使 1）、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2）、转让取得 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。 转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这一规定主是要为了防止炒卖地皮。 土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。 3）、租赁取得 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

国有土地使用权转让方式及条件

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 国有土地使用权转让方式及条件 国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 国有土地使用权转让方式 1、出售; 2、交换; 3、赠与; 4、以土地使用权作价出资或入股; 5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房; 6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的; 7、以房地产抵债的; 8、其他(继承)。 国有土地使用权转让条件。 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权; (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)经有批准权的人民政府审批。 国有土地使用权转让程序 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。

浅谈建设用地使用权的产生和期限

浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！ 浅谈建设用地使用权的产生和期限 苏佰林 （一）建设用地使用权的产生 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： （1）划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可

以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 （2）出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；

2021年土地使用权转让合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 2021年土地使用权转让 合同正式版

2021年土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并 具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担 法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 20xx年土地使用权转让合同范本(一) 合同编号：_____ 甲方(转让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____

传真：_____ 帐号：_____ 电子信箱：_____ 乙方(受让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____ 传真：_____ 帐号：_____

电子信箱：_____ 甲方拥有位于_____市_____路占地面积为_____平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。 第一条转让土地基本情况 1、土地座落位置：_____ 2、土地使用权面积：_____ 3、已批准的容积率为：_____ 4、已批准的建筑面积：_____(其中：非住宅_____平方米，住宅_____平方米。)

国有建设用地使用权出让合同(GF—-20xx—-2601)标准版本

文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准

国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理 一、住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。 2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。 二、非住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ①土地出让合同约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。 ②土地出让合同未约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合

同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100% R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命 （设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年） =3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30 =3500×1.8114×0.24/8.7550 =173.79元/平方米 估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。 建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为2.0%。 建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求

土地使用权转让有哪几种交易方式

土地使用权转让有哪几种交易方式？有何不同？ （一）土地使用权交易可采用下列方式： 1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。 土地使用权转让的法律规定 已查看[861]次 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。 首先，应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让；除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。

国有建设用地使用权出让实施方案(最新)

国有建设用地使用权出让实施方案 为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案： 一、出让宗地基本情况 平地（G）〔X〕-17号 1?权属情况。 该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x〔X〕150 号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。 2?宗地位置、面积及出让条件。 该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x 平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x 平方米，净地出让。 3?规划用途及设计条件。

按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16# 地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为： 投资强度：》625万元/公顷； 容积率：》1.1 , <1.2 ; 建筑密度：》30% , <40% ; 绿地率：》15% , <20% ; 行政办公及生活服务设施所占比重：< 7%。 4.土地出让年限、建设时间。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。自取得土地使用权之日起一年建设完成。 5?出让宗地价格、竞买保证金。 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39 号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/川。 经研究，决定该宗地以31元/川出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。增价幅度为Y 2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。 二、出让方式 按照《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》的规定, 委托xxx公共资源交易服务中心向社会公开出让以上宗地国有建设

第14讲_建设用地使用权的取得、建设用地使用权的期限

第五单元建设用地使用权 本单元考点框架 考点1：建设用地使用权的取得（★★）（P58） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 【2017年·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。 A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD 【解析】（1）选项ACD：参考上文；（2）选项B：参考本单元考点2。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。 （2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【2016年·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上 【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。 考点2：建设用地使用权的期限（★）（P60） 1.期限 （1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （5）非住宅建设用地 ①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期； ②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金； ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。