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房地产调控难的原因与对策

房地产调控难的原因与对策

摘要:近年以来,房地产业都是我国重要的支柱产业,商品房消费更是国民经济的重要增长点,但是由于我国的房地产市场生意火爆,房价高居不下,且有愈演愈烈的趋势,普通百姓根本无法承受,但很多人却认为购房是人生的大事,所以他们宁肯不分昼夜的工作,也要凑够钱去买一栋房,这样就造成了一个恶性循环,很多人都彻底的沦为了房奴。房地产业虽然在拉动我国经济发展,改善人民生活中起着重要的作用,但是却逐渐失去了控制。

关键词:房地产、价格、原因、对策

一、中国房地产的现状

从楼市走势来看,房价在2004年进入快速上升通道,之后,中国的房地产虽然整体处于景气的状态,但是也存在着很大的不稳定性,如2008年的金融危机时期,房地产行业就一直处于不景气的低迷状态。而之后房地产行业又迅速的回温。现在,中国房地产行业乱象丛生,地价愈来愈高,房价的平均也远远高于居民的收入增速,部分居民家庭的按揭贷款与月收入比,家庭为购房而体现的总负债率均达到很高标准,普通百姓无法承受高居不下的房价,商品房空置面积增多。

二、房地产调控难的原因

1、旺盛的刚性需求

近年来,随着社会经济的发展,人民生活水平的不断提高,对住房的需求也逐渐提高,主要体现在这几个方面:正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。它们都直接或间接影响了房地产总体需求水平。在我国的很多城市,都出现了住房供不应求的现象,而导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张。

2、宽松的货币政策

我国货币环境的宽松,从而增大了货币的供应量,导致货币流动性过剩。流动性过剩的原因又分为外因和内因。从外因来看,一为外汇剧增导致流动性增加,这也是中国货币发行量增加的主要原因;二为人民币升值预期导致海外热钱流入中国。从内因来看,一为银行信贷大量增加;二为大量货币进入房地产行业,推高了房价。

3、土地开发成本越来越高

土地属非可再生资源,随着土地资源的减少,地价也是水涨船高,房价高也就在情理之中。土地资源越来越珍贵,加之国家限制,土地供应量减少,并且实行了招拍挂制度,而由于土地的垄断性、稀缺性和储值功能,开发商又能轻易地把地价转移给房价,房价进一步得到催高,无形中地价就上去了。一方面是“钱松”,另一方面是“地紧”,这就必然造成了房地产市场供应跟不上需求的局面。

4、住房供应结构不合理

当许多的市民住房短缺却又买不起房住;而另一方面,找不到买主的豪华

公寓和别墅却又比比皆是。据国家统计局数据计算, 2008年房地产开发投资30 580亿元,其中商品住宅投资22 081亿元,占73%,而90平方米以下住宅投资6 416

亿元,仅占21%;经济适用房投资983亿元,仅占4%,结构不合理。长此以往,中国的房地产泡沫将会越来越多,最终可能导致泡沫破裂,导致经济的萧条。

5、地方政府对中央宏观调控政策执行力不足

房市调控未能达到预期目的根源在于未能有效触动相关既得利益主体的利益。在房地产界存在着两大既得利益主体,一是开发商,二是地方政府。在调控过程中,开发商们继续从高涨的房价中获取暴利;地方政府一方面从出让土地和相关税费中增加收入,另一方面也可通过房产市场给自己带来亮丽的政绩。所以我们在加强和完善宏观调控的工作中,也应该注意如何解决好地方对中央宏观调控政策的响应问题。一方面,需要研究和解决如何在中央和地方适当合理地调整事权和财权的关系。另一方面,要认真转变政府职能,规范政府投资行为和投资资金来源渠道。

6、其他原因

房地产调控难的原因除上述这些原因外,还有其他的一些原因,如:建筑开发成本上涨、住房周边硬件条件的完善、居民缺乏投资渠道等等,这些都或多或少的带动了房地产价格的上涨。

三、缓减房价上涨的对策和建议

1、稳健货币政策,调整住房结构

房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应,影响了经济发展和资源合理配置,高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热,尤其是钢材等建材和电力,从而加剧了中国经济中的瓶颈问题,也将进一步拉大收入分配差距,对整个经济的平稳运行产生影响,住房不降价,将会面对更为严重的通货膨胀。

房地产市场结构的大调整也势在必行,主要可以采取以下几个措施,一加大经济适用房和廉租房的建设和供应规模,二加快推进二手房市场的建设;三控制和限制豪华住宅的开发比例。通过这些措施,强化合理消费观念,倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式,让住房市场回归正常的供需状态。使不同收入家庭买得到、买得起,租得到、租得起和收入相匹配的房子。

2、加快我国农村城市化的建设,进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的,如果是采取农民进城的方式,大量的农村人口涌入城市,便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国,农村人口占总人口的80%以上,必须要改变农民进城的方式,通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

3、加强地方政府执行力度

近几年国家出台的房地产调控政策已比较全面系统,重点在于地方政府能否真正贯彻落实。在各地具体贯彻过程中,有些与地区短期利益相冲突的政策措施的落实遇到了一些障碍,贯彻力不足。因此必须加强监管,即“加强落实层面调控”。主要包括以下几方面:一为加快调控政策法制化建设;二为增强调控政策的权威性;三为纳入考核指标,提高地方执行的自觉性等等。总之,治愈高房价顽症,关键还是靠地方政府的执行力,问责制必须问到实处。

4、其他的建议

在房地产调控政策方面,还有许多其他的建议,如:对房地产市场信息进行披露、严格控制投资和投机型购房、提高房地产开发中的土地使用效率,调整土地供应计划的制定等等。

尽管目前宏观调控已取得初步成效,但是某些政策并不能达到预期效果,甚至起到相反的作用。国家作为调控主体,应该从制度、市场等方面严格把关,加强对地方政府的监管力度,防止房价失控带来更加严重的后果。作为发展中国家,经济在探索中发展,也难免出现问题,房价的上涨也不例外。但是国家应具有较强的主导作用,国家除了从各种现实问题中解决问题外,更要看到更加深层次的问题,从根源上解决房价上涨过快的问题。