工程维保部职责

工程维保部职责

1、目的

为了加强对物业项目的维修保养工作，组织疑难问题处理、技术把关、技术服务和维修维保，提高物业的完整、完好使用率，促进物业保值升值。

2、适用部门

适用于本公司工程维保部

3、职责

3.1配合新入住楼宇工程的验收接管，对验收中发现的工程问题及时

报告开发公司，督促承建商整改。

3.2对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委

外工程进行初审，并协助管理处监督施工质量，完成房屋的交接验收。

3.3审核各管理处设施设备更新改造方案和预算费用，主持外判工程

的招投标活动。

3.4 编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各管理处

管理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、技术能手评比工作。

3.5 负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、

立卷、存档及档案管理工作。

3.6组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理，包括实施日常

维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。

3.7 审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、

服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。

3.8 组织对各物业项目设施设备发生故障、事故的调查和鉴定工作，

负责向上级提交相关处理意见报告。

3.9 指导各物业项目开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评

工作，协助其整改完善。

3.10 制订承接物业管理项目相关系统设施设备标识标牌选用方案，

向委托方提供建设性意见，参与讨论。

3.11配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼检讲评、楼检整改、

督查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务招投标项目的管理方案和设施设备公共能源费用测算工作。

3.12负责各小区设施设备运营、维护工作中安全工作的检查、监督、

指导，保证工程维护工作中无安全责任事故。

3.13 完成上级交办的其他工作。

工程维保部经理职责

1、目的

为了加强对工程维保部门领导，组织物业接管验收和设施更新改造，组织维修方案计划实施、检查、验收，实现物业保值增值。

2、适用职位

适用于本公司工程维保部经理

3、职责

3.1 负责检查、指导、协调及督促各专业工程师、技术员完成各自范

围内工作。

3.2 负责组织各专业管理人员参加新物业项目入住前接管验收，完善

整改返修。

3.3 负责组织物业项目管理设施设备增补更新改造的初步技术方案

讨论。

3.4 负责组织各物业项目维修保养计划、措施，落实检查整改验收工

作。

3.5 负责组织拓展业务招投标项目工程方面的讨论和设施设备公共

能源费用测算工作。

3.6 负责组织物业项目设施设备发生故障事故的调查、鉴定工作并及

时上报。

3.7 负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联系、公共关系

工作。

3.8 负责安排办理、组织物业项目相关设备的安全年检、年审工作及

工程系统技术员工的技术培训和考核工作。

3.9 负责指导各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术单据等整

理建档工作。

3.10 负责组织物业项目各系统设备设施安全运行和正常使用，负责

物业项目的节能降耗工作。

3.11 负责组织物业项目定期楼检、整改，完成楼检报告。

3.12 完成上级交办的其他工作。

工程维保部工程师职责

1、目的

为了加强工程设施设备维修维保技术管理，审核维修技术方案，对重大维修组织课题调研和技术攻关。

2、适用职位

适用于本公司工程维保部工程师

3、职责

3.1 负责审核公司各物业项目设施设备维修维保计划、方案、技术可

行性，编制工程部维修维保技术规范、规程。

3.2 负责制订各物业项目设施设备管理卡片、表格式样，对设施设备

的日常维修维保进行技术指导，监督检查日常运行。

3.3 负责检查、指导资料员对物业项目交竣工图纸、技术资料等实施

计算机规范化管理，组织建立标准化、规范化技术资料库。

3.4 负责各物业项目节能降耗措施方案,设施设备技术改造、更新，完

善方案的审核。

3.5 负责各物业拓展项目及参与招投标项目设施设备名称、数量、功

率、负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。

3.6 协助公司对设施设备发生的故障、事故进行调查，负责组织事故

报告的技术性问题分析鉴定。

3.7 负责审核物业项目客户装修图纸、装修方案，对重大技术问题组

织调研攻关。

3.8 负责组织工程系统员工的技术培训和考核，参与质量标准文件撰

写和内审员培训工作。

3.9 负责物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年审

安排。

3.10 负责物业项目与市政相关单位在日常配合中的工程技术问题的

交流、协助、联系工作。

3.11完成上级交办的其他工作。

工程维保部技术员职责

1、目的

为了加强工程维保部的技术力量，检查执行维修方案，计划的落实，指导项目管理处维修保养。

2、适用职位

适用于本公司工程维保部技术员

3、职责

3.1 负责配合、协助项目管理处完成设施设备技术改造、更新，完善

方案的实施及维修维保工作质量的检查。

3.2 负责检查、监督项目管理处日常设施设备正常运行、管理、保养

情况及安全操作规范的执行情况。

3.3 参与物业项目的接管验收，负责对验收中的遗漏工程和不足问题

统计反馈，监督改进完善。

3.4 参与物业项目设施设备维修维保计划及物业设施设备技术改造、

更新，完善方案的讨论、制订。

3.5 协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文

件撰写和内审员培训工作。

3.6 负责物业项目技术资料、新材料、新工艺、新技术信息的收集整

理，定期汇报给工程维保部领导。

3.7 负责检查督促物业项目客户装修房屋按照装修方案和图纸规范

施工，协调解决装修管理及技术问题。

3.8 负责检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片，提

出物业项目节能降耗合理化建议。

3.9 完成上级交办的其他工作。

工程维保部资料员职责

1、目的

为了加强物业设施设备和工程维修技术档案资料的统一管理，为维修维保工作提供技术资料依据。

2、适用职位

适用于本公司工程维保及项目管理处资料员、文员

3、职责

3.1 负责工程维保部工程图纸、技术档案资料的收集、整理、归档、

利用及管理工作。

3.2 负责对工程图纸、文字资料、图片、光碟、书籍进行分类建帐，

编号存档，负责对相关资料输入计算机管理。

3.3 负责技术资料的节约，内外文件的传阅、登记和管理工作，收发

往来文件、信件，做好会议记录。

3.4 负责工程系统技术性资料、图表的打字、装订、复印工作，接待

外来客户。

3.5 负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。

3.6 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。

3.7 完成上级交办的其他工作。

设施设备分类作业指导书

1.目的：小区的设施设备品种多、数量大，公司为了识别、建帐和建

立标准，对设施设备进行分类。

2.适用范围：南京银城物业管理有限公司管理的各个小区。

3.引用文件：南京银城物业管理有限公司的企业规定。

设施、设备分类的原则，需要用电的及用电附属的属于设备类，不需要用电的属于设施类。

4.设施的分类

4.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱；

4.2机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机

房、信息机房；

4.3停车场：汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、窗

户、采光天窗、采光天井；

4.4 1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、

各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。

4.5清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；

4.6公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐

设施（室内、外的免费使用的）；

4.7特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基础

部分；

4.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示

标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识；

4.9室外排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、

管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑；

4.10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭

火器、大型消防箱、各式防火门；

4.11人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、

防爆地漏、各式密闭门；

5.设备的分类

5.1配电系统：高、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制柜、

电表箱、箱式变、母线桥架。

5.2消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、

消防增压泵系统；防火卷帘门。

5.3供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管

道。

5.4排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排

水管道及浮球式限位控制开关等。

5.5风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门。

5.6供气系统：由煤气公司负责。

5.7特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。

5.8照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附

属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。

5.9弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、

摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统。

5.10道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。

5.11空调系统：集群式中央空调系统。

5.12特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。

5.13绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础

设施）。

5.14通讯设备：对讲机（属于基础设施）、网络线路。

5.15辅助设备：空压机、管道疏通机。

6、计量设备

万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表、噪声仪。

设施、设备的完好标准

一、目的：建立企业关于设施设备完好的统一标准，使得设施设备在

一个标准下得到全员管理。

二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。

三、引用标准：

四、标准内容

1 设施的完好标准

1.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。

1.1.1物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶：表面平整，

无裂缝、表面无不明孔洞、无异物，无连续1平方米及以上的起皮和龟裂，无空鼓。表面为瓷砖的，无脱落、缺角，对于有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。

1.1.2物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面：地面平整，无

裂缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，对于有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。

1.1.3楼梯间： a、扶手能够正常使用，平整无断裂，无脱落。b、

楼梯护栏固定牢固，无缺损，无断裂。能够正常使用。c、通风窗开启、关闭灵活，附件齐全，消防上有要求不能开启的窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护栏安装牢固，无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线固定牢靠，布管排线整齐，穿墙洞封堵完好。f、各类设备箱，箱盖齐全，开关箱门灵

活，箱锁完好，表面油漆完好，无脱落、锈蚀。

1.1.4外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层龟裂不

进行完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落，墙体无开裂。

1.1.5雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅，无堵塞，

外观整洁无开裂破损。

1.1.6避雷接地：各连接点牢固可靠，避雷带无断裂，连接成整体。

用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合规范要求。

1.1.7屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟排水通畅，

无堵塞。避雷带连接可靠，油漆完好，避雷接地达到1.1.6的要求。平屋面女儿墙无裂缝、破损。屋面不渗水，保温隔热层完好。

1.1.8露台：公用露台的地平应平整、不起沙、无空鼓，无裂纹。用

护栏进行防护的，护栏固定牢靠，护栏油漆完好。

1.1.9信报箱：表面清洁，箱盖无脱落，箱体不变形，固定牢靠。

1.2机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、配电间、消防泵房、

电梯机房、信息机房。

1.2.1墙面及顶：表面清洁平整，无连续1平方米及以上的起皮和龟

裂。无空鼓。顶面、墙角与墙底无渗水现象。各管道孔封堵严密无渗水。顶面、墙面上各类线盒盖板齐全，无裸露的空盒。敷设

于表面的各类线缆安装整齐，横平竖直，没有各种线缆拖挂。且各类线盒无渗水现象。无积尘、表面清洁、无大面积污染。

1.2.2地面：水泥地面无空鼓、不起沙，无裂纹，表面平整。油漆地

面应当表面平整，油漆颜色、厚度均匀、不起皮、没有超过0.1平方米以上的脱落。瓷砖的地面瓷砖无破损、无缺损，且瓷砖必须为防滑瓷砖。静电地板地面的应当静电地板牢固无缺损、无破损，表面没有严重的污染。各类地面都应当没有异物突起。配电房及配电间内任何形式的地面不得有任何积水。其他机站房内如果有水源，应当设有排水沟或排水槽或淌水沟引水至集水坑后排出机站房。排水沟或排水槽或淌水沟无堵塞，引水通畅。

1.2.3各类机站房内各类标识：有机站房名称标识、消防标识、设备

铭牌标识、设施设备运行状态标识，系统图标识、机站房布置标识，摆放配件的区域，应有标识，如“配件区”等。

安装于表面的标示牌外观完好、无破损、文字清晰、无错误，固定牢靠无翘曲变形，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。

1.2.4各类机站房内的消防灭火器：消防灭火器摆放在明显和便于拿

取的地方。灭火器外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。

把手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用的

接驳器完整。

1.2.5各类机站房照明：照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无外

露线头，灯光明亮程度与灯源功率相匹配。控制开关开启和关闭灵活，无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。

1.2.6门和门锁：油漆完好，无脱落。门开启、关闭灵活。门能够被

关闭严密，无阻塞与阻碍。门锁完好，能够将门锁住锁牢。

1.2.7配电房门口应配有防鼠板：有变压器或有电缆沟的配电房门口

都应当设有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既没有变压器也没有电缆沟的配电房和配电间可以不设防鼠板。

1.2.8各机站房的窗户：所有窗户上的玻璃完整无缺损，无裂缝。窗

户无缺扇现象，各窗扇推拉灵活，配件齐全，关闭时严密，不渗水，能够防止小虫子的进入。

1.2.9配电房内的绝缘地垫：分布于各类配电屏、配电柜的四周，表

面平整，无开裂、无破损、无孔洞，宽度不得小于50公分，必须紧靠于各类配电屏、配电柜的底框，不得有间隙。

1.2.10各机站房的通风：有百叶通风的，百叶应当完好，无破损、

缺损现象，固定牢靠，能够防止小动物的进入。有通风孔的应当通风孔通畅，无积尘，通风孔应当加装防护网，防止小动物的进入。

1.2.11接地排：如果机站房内设有接地排的（如配电房），有接地排

的应当明装于各墙面的墙底，离地10公分至20公分之间，接地排宽度不小于3公分，表面应当刷有黄绿或黄黑相间的油漆，各技撑点和各连接点都应当牢固可靠连接可靠。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合规范要求。

1.3停车场：包括汽车库与自行车库的地面、墙面、顶、采光窗、采

光井。

1.3.1汽车库与自行车库的墙面、顶：房屋结构完好，无裂缝、无破

损、无不明洞口。墙面及顶清洁平整，无连续1平方米及以上起皮、龟裂。

1.3.2汽车库与自行车库的地面：平整，不起沙，无裂纹，不积水。

1.3.3停车场内的消防器材：按1.10的要求。消防灭火器摆放在明

显和便于拿取的地方。。

1.3.4墙面与顶的管线走线整齐，无拖、挂现象，符合施工规范要求。

1.3.5采光窗：窗扇齐全，开启、关闭灵活，各小配件齐全，无渗水

现象。玻璃完好，无裂缝与破损。窗前防护栏应固定牢靠，平整，无断裂，能够正常使用。油漆完好无锈蚀。

1.3.6采光井：井壁平整，无开裂，内无杂物。排水通畅。

1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各

式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。

1.4.1小区道路：路面平整，无破损，无积水。

1.4.2路牙：平整，无碎裂，固定牢靠。

1.4.3小区围墙：墙面平整无裂缝，表面涂料无污染。围墙表面的瓷

砖粘贴牢靠，无脱落现象。采用围栏形式的，栏杆整齐，无断裂，固定牢靠，油漆完好，无锈蚀。

1.4.4小区门楼：门楼无裂缝，墙面平整，涂料表面无污染，瓷砖表

面粘贴牢靠，无脱落。门楼上有悬挂或粘贴的牌、匾，应悬挂整齐，不歪斜。

1.4.5各类坡道：坡道平整，无开裂、破碎。

1.4.6各式雨篷：不漏水，不开裂，固定牢靠，

1.4.7小区岗亭：能够正常使用，无破损，表面清洁，无渗水。外表

面粘贴的文字等整齐。岗亭内桌子完好，岗亭门开启、关闭灵活。

岗亭窗户开启灵活，玻璃完好。

1.4.8小区内建筑小品：雕塑应完好，固定平稳，无安全隐患，表面

的文字清晰，无错字、缺字、少字现象。长廊或木制品坚固，无松动，连接牢固，无安全隐患，无断裂、腐烂现象。假石、假山固定牢靠，无安全隐患。

1.4.9各类景观桥：水泥桥应坚固，桥体无开裂，无裂缝、桥面平整，

木质桥应坚固，木材质地细密不开裂，无腐烂，木质表面平整，无破损和安全隐患。

1.4.10小区地面上的路阻、路桩：路阻无断裂，无破损，安装牢固。

固定路桩无破损，安装整齐牢固。移动路桩无破损。

1.5清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；

1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外观无破损，油漆完好、无脱落，有盖的能

够正常使用。有联动装置的，联动性能稳定，工作可靠。

1.5.2垃圾车：车体整洁，活动盖板灵活，外观油漆完好，车把手平

直，车轮转动灵活，车胎气压充足，钢丝无断裂。

1.5.3拖把池：瓷砖无破损、无脱落，排水畅通。

1.5.4垃圾场：符合环保要求。

1.6公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐

设施（室内、外的免费使用的）。

1.6.1能够正常使用，无断裂，无异常声响，起固定作用的部件固定

牢靠。起连接作用的部连接牢靠。各配件齐全，油漆完好。转动处应加注润滑。

1.6.2周围的警示牌和使用须知等标牌：参照1.8标识的要求。

1.7特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、

各类水景池（基础部分）。

1.7.1消防水箱、蓄水池：池体本身无漏水、渗水现象。管道与水池

的连接处无渗水现象。浮球阀或水位控制器性能良好，活动正常。

排污阀与进水阀开启、关闭灵活。

1.7.2泳池：池壁、池壁边、池底的瓷砖完整无破损。无任何裂缝，

不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟盖完整无断裂、破损，铺设平整。

1.7.3生活水箱：箱体完整且封闭，无渗水、漏水。箱体四周清洁无

杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的盖板封闭严密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测达到标准的使用周期内使用。

1.7.4水景池：池壁、池底完整无破损。不渗水、不漏水。采用大理

石或瓷砖的池壁、池底，完整无破损、瓷砖无松动、无脱落。

1.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、交

通标识、警示标识、消防标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识、移动式标识牌；

1.8.1各类固定标识牌：安装于室外的标识牌文字清晰，无错误，安

装平整、牢固，外观无破损、油漆无脱落，具备防水性能。安装于表面的标示牌文字清晰，无错误，固定牢靠，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。

1.8.2临时标识牌：指“正在维修，请勿使用”、大理石道路上“雨

天路滑，请您当心”、举办一些活动时的提示牌“XXX地方，请上X楼”或“办理XX事项，向前左转”等。这些标识牌无破损，固定或粘贴牢靠，无错字、字迹清晰、内容明确。并且是针对正在发生的事情，在事情结束之后，这些标牌将拆除。

1.8.3移动式标识牌：指张贴通知、告示、警示、禁止等使用的金属