按揭贷款操作流程
齐齐哈尔市市区农村信用合作联社
个人住房/商业用房按揭贷款操作流程
第一章总则
第一条为规范个人住房/商业用房按揭贷款业务操作，防范信贷风险，根据《齐齐哈尔市市区农村信用合作联社个人住房/商业用房按揭贷款暂行办法》和国家有关法律法规，结合市区联社实际，制定本流程。
第二条本办法所称个人住房/商业用房按揭贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。
第三条本办法所称贷款人是指齐齐哈尔市市区农村信用合作联社有权经营个人住房贷款业务的分支机构。
第四条个人住房/商业用房按揭贷款遵循授信管理规定。
第五条个人住房/商业用房按揭贷款操作流程包括：贷款营销、评级授信、业务受理、贷款调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节。
第二章贷款营销
一、楼盘项目营销
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】选择营销区域，在营销区域内综合测量楼盘所处地段，预期售价等信息，选择重点优质楼盘进行营销。
【操作要求】房产开发商必须同时具备以下条件：
（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；
（2）已取得合法开发手续；
（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；
（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行《个人借款合同》提供回购房产及连带保证等担保责任；
（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所做的调查、评估；
（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；
（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；
（8）信用社要求的其他条件。
二、按揭贷款客户营销
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】应重点对有固定职业或者稳定、合法的经济收入的且符合贷款条件的客户进行营销。
【操作要求】借款人必须符合以下条件：
（1）年满18周岁且年龄与贷款偿还年限之和不得超过65周岁；
（2）有当地户口或有效居留身份，并有固定详细的住址；
（3）有固定职业或者稳定、合法的经济收入；
（4）拟购买的房产必须是与信用社有合作关系的房地产开发公司名下的房产；
（5）已在信用社开立基本账户或一般存款账户；
（6）信用社规定的其他条件。
第三章评级授信
一、保证人授信
（一）授信及条件审查
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】首先对房地产开发商是否符合联社规定的条件进行调查核实。初审符合条件的，协助房地产开发商填写《按揭项目资格申请表》（见附件1）。
【操作要求】开发商必须同时具备以下条件：
（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；
（2）已取得合法开发手续；
（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；
（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行《个人借款合同》提供回购房产及连带保证等担保责任；
（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、对文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所做的调查、评估；
（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；
（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；
（8）信用社要求的其他条件。
（二）授信调查
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】客户经理应根据房地产开发商的申请对开发商及其楼盘项目进行审查、分析、论证，形成调查报告，连同《按揭项目资格申请表》以及联社所提出的资质证明资料，报信用社主任初审。
【操作要求】对房地产开发商调查内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。贷款社客户经理按照以上调查内容将开发商信息录入信贷管理系统进行评级授信。资质证明资料包括：
（1）通过年检的房地产开发企业资质证书；
（2）征地红线图；
（3）“四证”（即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全；
（4）国有土地使用权出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及有关补偿费用付款凭证；
（5）已经开始预售的须提供“商品房预售许可证”；
（6）联合开发合同、协议（两个以上企业合作开发）；
（7）项目所在地总平面图、可行性报告（含规划设计方案、投资概（预）算等）；
（8）承建商资质证书及承建合同；
（9）项目监理单位资质证明；
（10）施工进度表；
（11）开发商自有资金（最低不得低于开发项目总投资比例的35%）以及项目已投入的证明资料；
（12）开发商其他项目及投资情况。
（三）授信初审
【责任人】贷款信用社主任
【工作职责】信用社主任根据客户经理提供的资料进行初步审查，提出审查意见后，转授信审批部审查。
【操作要求】审核内容：确认该项目资料的合法性、合规性、可行性。
（四）授信审查
【责任人】授信审批部授信评级岗
【工作职责】根据贷款社提供的资料进行审查，提出审查意见后，报授信审批部经理审批。
【操作要求】审核内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
（五）授信审批
1、权限内
【责任人】授信审批部经理
【工作职责】授信审批部经理根据评级授信岗所提交的资料，对保证信用等级、授信额度等作出审批意见，并抄送风险合规部、授信审批部；对权限外的在审批表签署审核意见后，报经营风险管理委员会审批。审批同意的由信用社与房地产开发商签订《购房按揭贷款合作协议书》（见附件2）及《购房按揭贷款回购协议书》(见附件3)，并办理律师见证；不同意的要及时通知开发商并退回相关资料。
【操作要求】审批内容：对是否授信、授信额度、授信期限等作出审批意见，并根据省联社规定进行报备。
2、权限外
【责任人】经营风险管理委员会主任
【工作职责】经营风险管理委员会对最高授信额度进行集体审批，审批同意后，报主任委员签发，并抄送信贷管理部、风险合规部。
【操作要求】授信审批应依据规定的程序进行，不得违反程序或减少程序进行授信审批；授信审批过程中，应遵循客观、公正的原则，独立发表决策意见，不受任何外部因素的干扰。
二、借款人授信
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】根据联社制定统一的授信办法，实行分类授信。
【操作要求】客户经理按规定将评级资料录入信贷管理系统，形成客户的基本定量分析结论，将定量分析与定性分析相互校正，初步形成客户信用评级结果，撰写评级分析报告，报信用社负责人。评级指标体系考虑借款人个人素质、单位性质、置业动机、收入还贷比、置业价值及变现能力、现资产状况、与信用社合作情况、抵押物变现能力、综合印象、贷款保护能力等十类基本指标等因素，实行统一分类授信。
第四章业务受理
借款人申请及资料审查
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】借款申请人提出申请（填写《个人借款申请审批表》，（见附件4），客户经理应根据规定对申请人提供的资料进行审查，同时对借款人、担保人的购房、担保行为进行真实性确认。
【操作要求】个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素；贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同须有贷款经办人员的见证签署。
第五章贷款调查
贷款调查
【责任人】贷款社客户经理（双人）
【工作职责】客户经理对借款人所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）进行调查，填制《个人住房/商业用房（按揭）贷款调查审批表》(见附件5)，并要求借款人据此签署书面声明。
【操作要求】调查内容：
（1）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
（2）对贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在信用社的贷款记录及存款情况。
（3）应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门已及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
（4）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
（5）应着重考核借款人还款能力。
第六章贷款审查
一、信用社权限内审查
【责任人】贷款社客户经理主管（信贷审批岗）
【工作职责】客户经理主管对信用社权限内的贷款进行审查，对同意贷款的，报贷款社授信审批小组进行审议，审议通过的填写《农村信用社贷款审查审议表》（见附件6），报信用社主任签署意见。
【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
二、联社贷款审查
【责任人】授信审批部审查岗（双人）
【工作职责】授信审批部审查岗对信用社权限外的贷款进行审查，填写《农村信用社贷款审查审议表》，形成贷款审查报告，经审查符合条件的，转入审批程序。
【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第七章贷款审批
一、信用社权限内审批
【责任人】信用社主任
【工作职责】经审查符合条件的，在权限内签署是否同意发放贷款的最终意见，审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回申请人；信用社主任对于不同意发放的贷款有权行使一票否决权。
【操作要求】
（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。
（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、审批工作，恪守独立、客观和公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。
二、授信审批部审批
【责任人】联社分管副主任（主任）
【工作职责】授信审批部经理收到审查资料后，组织审批小组成员对呈批的贷款项目进行集体审议；审批小组成员各自发表贷与不贷的审批意见，并说明主要理由；如审批小组审议通过的，则由审批中心经理签署意见后报联社分管授信审批中心的副主任（主任）做最终审批。审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回给贷款申请人。
【操作要求】
（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。
（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、审批工作，恪守独立、客观的公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。
第八章贷款发放
一、落实贷款条件，签订合同和借据
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】经审批同意的，在借款人交齐首期款后，由信用社与借款人签订《个人借款合同》（见附件7），并根据合同的约定办理律师见证、抵押登记、购买房产保险等手续，如另外提供保证担保的，签订保证担保书。在办妥抵押登记手续并取得他项权证后，
客户经理在信贷管理系统中进行放款处理，并转前台部门审核放款。
【操作要求】
1、贷款合同填写要求：
（1）合同必须采用钢笔或碳素笔书写，内容填制必须完整，正副文本的内容必须一致，不得涂改；
（2）贷款合同的贷款种类、金额、期限、利率、还款方式等内容应与贷款业务审批的内容一致。
2、借款借据的填制要求：
（1）填制的借款人名称、借款金额、还款日期、借款利率等内容要与借款合同进行核对；
（2）借款借据的大、小写金额必须一致；分笔发放的，借款借据的合计金额不得超过对应借款合同的金额；
（3）借款借据的签章应与借款合同的签章一致。
二、授信审批部审批
1、信用社权限内审批贷款发放审核
【责任人】贷款社客户经理主管（信贷审批岗）
【工作职责】信用社权限内的贷款，由客户经理主管对贷款合同、借据填写的内容复合审查，经审核无误后由贷款社客户经理当场监督借贷双方当事人在合同文本上签字并加
盖手印。信用社客户经理将贷款合同、借款借据，连同审批人的批复等资料送交营业室办理账务处理。
【操作要求】审核内容包括：
（1）合同文本的使用是否恰当；
（2）合同、借据填制的内容是否复合要求；
（3）合同的补充条款是否合法合规；
（4）担保条件是否落实以及保证金是否存入。
2、联社审批贷款的发放审核
【责任人】个人金融部尽职调查岗
【工作职责】尽职调查岗对贷款合同、借据填写的内容复核审查，经审核无误后由贷款社客户经理当场监督借贷双方在合同文本上签字并加盖手印。信用社客户经理将贷款合同、借款借据，连同审批人的批复等资料送交营业室办理账务处理。
【操作要求】审核内容包括：
（1）合同文本的使用是否恰当；
（2）合同、借据填制的内容是否复合要求；
（3）合同的补充条款是否合法合规；
（4）担保条件是否落实以及保证金是否存入。
三、放款
1、信用社权限内放款
【责任人】贷款社委派会计
【工作职责】贷款社委派会计对客户经理移交的贷款合同、借款借据及贷款审批通知书等资料进行审核，经审核无误后，由借款人授权将贷款款项以转账方式划入房地产开发商专用账户及保证金账户，贷款发放后通知客户经理。
【操作要求】重点审查贷款业务是否经审批人审批同意，借款借据与合同内容是否对应，要素是否齐全，填制内容是否符合要求，抵押担保手续是否完备；审查无误后，办理贷款业务账务手续。
四、通知客户并开始贷后管理工作
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】根据会计结算部通知，告知客户贷款办理成功，开始承担贷后管理责任。
【操作要求】
（1）通知客户办理贷款提款和转存手续；
（2）经办客户经理对其发放贷款要定期或不定期地进行贷后回访和贷后管理，及时掌握客户动态，防范信用风险；
（3）如发现客户异常动态，要及时告知信贷管理部和信用社负责人。
五、落实房产抵押
【责任人】客户经理
【工作职责】贷款发放后，客户经理落实抵押手续。
【操作要求】应督促开发商及时协助借款人办理有关产权登记手续。
第九章贷后管理
一、贷后检查
（一）信用社贷后情况检查
1、贷后回访形成贷后检查报告
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】联系客户，定期进行回访，并按规定的间隔期进行贷后检查，形成贷后检查报告，报客户经理主管（信贷审批岗）审核，如发现客户经营状况恶化或预警信号应及时向有关负责人报告。
【操作要求】经办信用社应按户逐笔进行贷后检查，建立《贷后检查登记簿》；信用社应按季按户与财务部门和借款人三方核对，填写《贷后检查对账表》；定期对贷款户进行贷后综合检查分析，形成《贷后检查报告》，报贷款社相关负责人审核。贷款检查间隔期在首笔资金划转后7天内，对贷款资金用途进行首次贷后检查；风险分类在正常类的客户最长不超过3个月，在关注类以下的最长不超过1个月。
2、复核贷后检查报告
【责任人】客户经理主管（信贷审批岗）
【工作职责】客户经理主管对贷后检查报告进行复核，并应在贷后检查表上签署意见，对出现经营状况恶化或出现预警信号的，报信用社负责人审核。
【操作要求】复核内容包括：落实贷后检查情况，到期贷款催收情况，经营状况恶化或出现预警信号，处置措施和结果。
3、信用社负责人审核
【责任人】信用社主任
【工作职责】对存在经营状况恶化或出现预警信号的客户，在贷后检查表上签署处理意见，并上报联社信贷管理部。
【操作要求】贷后检查报告审批内容：在正常客户贷款检查报告签署意见后，存档保管；对有问题的贷款在贷后检查报告签署意见后，交相关岗位进行跟踪处理，同时抄报联社信贷管理部。
4、信贷管理部备案
【责任人】信贷管理部贷后管理岗
【工作职责】对贷款社的贷后检查情况进行复核，协助指导贷后管理。
【操作要求】对上报的贷后检查报告进行审核，包括审查贷后检查报告，与客户经理进行沟通了解情况等。
（二）信贷管理部对贷款风险状况进行检查
1、对贷款社检查，撰写检查报告
【责任人】信贷管理部贷后管理岗
【工作职责】采取定期不定期现场或非现场方式进行贷款风险检查，撰写检查报告，转信贷管理部经理审批。
【操作要求】对贷款社授信计划执行情况；贷款授权和贷款审批权限制度的执行情况；贷款程序的执行情况；客户授信额度大小的合理核定情况；贷款五级分类的真实性及损失类贷款情况；贷款用途、贷款对象、贷款利率使用情况、不良贷款清收情况。
2、审批检查报告
【责任人】信贷管理部经理
【工作职责】对上报的检查报告进行审批后，同意向贷款社下发整改建议书，并报送风险合规部。
【操作要求】对检查报告进行审批，对检查报告提出的贷款安全可能构成威胁的情况提出采取风险控制措施或督促提前收回贷款等。
3、贷款社整改
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】根据信贷管理部下发的整改建议书和检查报告，进行整改，并及时反馈整改情况。
【操作要求】客户经理应根据信贷管理部下发的整改建议书和检查报告，在信用社负责人协调指导下进行整改，提出整改意见。
4、信贷管理部追踪检查
【责任人】信贷管理部贷后管理岗
【工作职责】根据原检查报告发现的问题进行再检查，落实整改情况。
【操作要求】如发现原有问题仍未得到整改，撰写检查报告，对屡犯不改的问题加大检查力度和处罚力度，检查情况要及时向信贷管理部汇报。
5、信贷风险管理监控
【责任人】信贷管理部经理
【工作职责】根据贷款检查报告，判断贷款项目风险情况，提出处理意见。
【操作要求】根据贷后管理岗撰写的检查报告，按期分析贷款项目及全辖授信业务的风险及管理状况，提出有效防范措施，向分管副主任和联社经营风险管理委员会汇报。
二、风险预警
1、贷款风险预警信号收集
【责任人】贷款社客户经理
【工作职责】应当按期进行贷后检查，收集客户财务、管理、营销等信息，并加以分析，准确了解贷款风险预警信号。
【操作要求】早期预警基本内容包括:借款人是否无故隐匿，被司法机关关押、逮捕等；借款人是否发生重大财务纠纷，或违法经营行为，是否拒绝贷款监督，挪用贷款或转移收入，资金体外循环，贷款逾期拖欠利息等行为；贷款项目是否遭受自然灾害，损失是否严