商业地产业态及规划标准手册

商业地产业态及规划标

准手册

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商业地产业态的定义

业态 业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 一、有店铺零售业态共有12种 1、食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在100平方米以内。 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 服务功能：营业时间12小时以上。

大型商业地产规划设计的

大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。如上海的

商业地产业态业种知识要点1

商业地产业态业种知识要点 一、商业业态业种的解释 1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等。 二、主要业态诠释 购物中心 购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方以上，空间呈纵向规划。 ?Shopping mall ?Shopping center 百货商场 是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市 以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市

仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。 这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场 以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场 以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。 名品折扣店 又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。 批发市场 指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街 是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业 就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态

商业地产的各种业态分析

商业地产的各种业态分析 通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。” 彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种： 小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。 大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。 超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。 大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。 总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和

一份商业地产前期策划合同书

一份商业地产前期策划合同书 项目： (以下简称本项目) 项目地址： 委托方： (以下简称甲方) 地址： 电话：传真： 受托方： (以下简称乙方) 地址： 电话：传真： 甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下： 2. 甲方权利和义务 2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件； 2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介； 2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；

2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)： 售楼书/招商资料； 效果图（室内及室外立面）； 建筑模型； 展板； 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担； 2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行； 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执

商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容

商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电

影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业

房地产项目策划方案分析

房地产项目策划方 案分析 目录

第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析

一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表

二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模

项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

房地产项目规划设计应注意的五大问题

房地产项目规划设计应注意的五大问题 2010年08月23日 17:39 从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好 坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那 么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析 一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实 践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条 基本原则。 一、房地产规划设计必须以人为本，以住 户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘 建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七 十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简 单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐 患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 二、房地产规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。 三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是

产业地产业态规划

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

商业地产业态类型

一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡

主要商业业态租金制定标准及参考方案

主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算

房地产商业广场规划设计方案

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 1 设计内容 3.2.1景观规划与设计（包括交通组织、广场等环境艺术空间）。 3.2.2整体硬质铺装设计。 3.2.3整体软质环境设计（包括花草树及水体等）。 3.2.4功能性设施设计（如电话亭、公交站台、店招、休息座椅、垃圾箱等）。 3.2.5雕塑、小品以及休闲康体设施的环境布置以及其他构筑物的艺术处理（如汽车坡道、人防出口、采光通风井等构筑物）。 3.2.6现代室外商务、酒店空间环境设计（如建筑物出入口、城市广场等）。 3.2.7组团物业管理设施及围墙等。 2 设计要求 4.1 总体构思要求 4.1.1主题构思 要有鲜明的艺术性和浓厚的文化内涵，打造引领现代人生活需要的现代景观；设计须具有独特的艺术风格、个性张扬，强调其唯一性。 4.1.2协调环境 环境设计要求与建筑物作为整体进行考虑，突出硬质景观的整体感与大气，表现细部的精致；树木花草的设计要求作为硬质景观场所环境的一个表现因素，要精选品种与规格，精心布置，并体现与整个场所环境的有机融合；充分考虑建筑结构构造做法，完成具备经营功能的运动、休闲场所。

4.1.3限额设计 1 单方造价要求 绿地面积满足规划报批文件中对绿化率的要求。乙方应根据设计区域及价值不同，优化分配不同位置之造价。 2 软铺硬铺比例 景观设计总面积中绿地面积应满足项目规划报批文件中对绿地率的要求，并以此为基准进行限额设计总价控制。 3 成本合理分配 设计单位应根据设计区域及价值，优化分配不同位置之造价。 4.2 设计细则 4.2.1景观设计导则部分的内容要求 景观设计导则的内容要求：商业广场景观设计导则是从城市设计的高度，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“商业步行街区”的设计理念，在景观设计主题中加以体现，营造城市综合体整体商业氛围；同时考虑到项目开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台；以交通规划为先导，充分分析和了解项目现场情况的基础上，从商业广场与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体，就景观的整体设计方向提出控制性的要求。 4.2.2大商业地面部分 1 总体要求 商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的依据。乙方应着重考虑如下方面内容： （1）使用功能：商业建筑要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区域不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包括预留水、电、通讯等）。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设置原则以及保证措施。 （2）交通组织：参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区）等等。交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地

商业地产项目开发标准流程

商业地产项目开发标准流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

商铺分类及主要商业业态租金制定标准

商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价