旅游地产土地取得方式
旅游地产土地取得方式(总9
页)
-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1
-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
旅游地产土地取得方式
一、旅游地产的土地运作方式-------------------------------------------------- 2
1.划拨-----------------------------------------------------------
----- 2
1.1形式一： ------------------------------------------------
-------- 2
1.2形式二： ------------------------------------------------
-------- 2
1.3可以以划拨方式取得的土地类型：----------------------------------- 2
2.出让-----------------------------------------------------------
------ 2
2.1出让土地使用权特点----------------------------------------------- 2
2.2土地使用权出让的形式--------------------------------------------- 3
2.3土地出让使用权年限----------------------------------------------- 4
3.转让-----------------------------------------------------------
----- 4
3.1旅游地产的土地转让模式------------------------------------------- 4
3.2土地使用权转让的方式--------------------------------------------- 4
买卖转让--------------------------------------------------------- 5
抵债转让--------------------------------------------------------- 5
交换转让--------------------------------------------------------- 5
作价入股--------------------------------------------------------- 5
合建转让--------------------------------------------------------- 5
赠予转让--------------------------------------------------------- 5
继承转让--------------------------------------------------------- 6
二、旅游地产的土地流转策略--------------------------------------------------- 6
1. 土地流转----------------------------------------------------------- 6
2. 土地流转的几种形式------------------------------------------------- 6
转包 ------------------------------------------------------------- 6
互换 ------------------------------------------------------------- 7
入股-------------------------------------------------------------- 7
出租-------------------------------------------------------------- 7
抵押 ------------------------------------------------------------- 7
“股份+合作”----------------------------------------------------- 7
宅基地换住房------------------------------------------------------ 8
承包地换社保 ----------------------------------------------------- 8
三、旅游地产的土地流转模式--------------------------------------------------- 8
1．建设用地的流转----------------------------------------------------- 8
2. 农林用地的流转----------------------------------------------------- 9
一、旅游地产的土地运作方式
土地是一种特殊的资源，它所有权属于国家或集体，任何单位和个人只能取得一定年限内的使用权。要在政策允许的情况下，运作土地的取得方式有三种：划拨、出让、转让。
1．划拨
划拨土地使用权：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者
缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用
权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得
的国有土地使用权。
划拨土地使用权有两种基本形式：
1.1形式一：经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、
安置等费用后
取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显
着特征：
一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政
府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳
补偿、安置等费用。
1.2形式二：经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得
的土地使用权。
这种划拨土地使用权也有两个显着特征：
一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，
二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须
缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
1.3可以以划拨方式取得的土地类型：
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨
方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地2．出让
出让土地使用权：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在
一定年限内让与土地使用者。
2.1出让土地使用权特点：
由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用
权。取得出让土地使用权有以下几个特征：
取得的土地使用权是有偿的：
土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用
权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一
定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币
为表现形式。
取得的土地使用权是有期限的：
土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由
出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。
取得的土地使用权是一种物权：
土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土
地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使
用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、
出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
2.2土地使用权出让的形式
有四种，即协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让
土地“招拍挂”制度是国家土地资源出让买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称
有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让，给出让方留有
选择余地，综合考虑受让人情况一般采用招标出让；
地块条件好、功能便利、繁华地段，方法简便易行，出让方不
易控制最高价，此时采用拍卖出让；
对于一般地块普遍采用挂牌出让。
虽然不同出让方式有明确的界定，但是受到地域性的影响，很多地方在定位的时候没有明显的界限，也就给开发商在如何获得土地使用权的方式上留了余地，也出现过还没有挂牌某块地已经名花有主的情况。
对于旅游产业来说，并不像纯粹的房地产业居民住宅和商业那么界限分明，很多都是在原有用地基础上发展旅游，或者土地出让合同上对于土地开发利用的描述并不细化的很明确，也就有了探讨的余地。
对于有利于当地经济发展的旅游项目，当地政府是予以支持的，包括在获得土地使用权的政策上会有一定的惠民政策，不少地块的一级二级开发都以鼓励式的方法交给一个开发商来做的。
2.3土地出让使用权年限
我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
其中，对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的
传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40
年；
国家或省级旅游度假区内旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；
国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度
假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50
年；
商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾
馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目
的投资行为，土地使用权年限为 40 年；
商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房
酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建
设，土地使用权年限为 50 年；
服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅
游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年
限为 70 年。
3．转让
3.1旅游地产的土地转让模式
是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和
赠与。这种转让的行为在法律上是有前提条件的，在符合前提条
件之后，就变成了土地二级市场的正常的经营行为。
这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它
已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。
3.2土地使用权转让的方式
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定有出
售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第36条略作
发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式，具体如
下：
买卖转让——作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价
金的支付为
土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的
主要表现形式，通常所说的土地使用权“转让”
指的就是土
地使用权“买卖”。
抵债转让——抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的
条件和期限
不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金
的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付
在前，所抵之债视为已付之价金。
交换转让——以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价
金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使
用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定
的财产权益。
作价入股——作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。
说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作
价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交
换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股
如同其他财产或特定的财产权益。
合建转让——在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方
出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房
的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的
对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的
方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作
各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建
成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地
使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范
围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来
意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊
形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产
权。
赠予转让——赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人
的法律行
为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用
权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付
或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用
权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在
将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使
用限于与教育有关的目的。
继承转让——在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承
人取得相应
的土地使用权。在用地人是法人或其他组织
时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的
主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土
地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的
对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并
取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了
原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公
司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司
的其他债务的方式体现出来。
二、旅游地产的土地流转策略
2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
1.土地流转
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济
组织，即保留承包权，转让使用权。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
其要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。
2.土地流转的几种形式
转包——转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。
转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包
合同规定的权利和义务。
接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包
方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换——互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交
换，同时交换相应的土地承包经营权。是促进农村规模化、
产业化、集约化经营的必由之路。
互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承
担，也可随互换而转移，但如果转移了则须按规定办理相关
手续。
入股——入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公
司。
在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将
土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土
地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股
分红。
该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形
式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经
营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制
的新突破。
出租——出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产
经营，出租人向承租人收取租金。
出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包
合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租
人(承包方)负责。
抵押——抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土
地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行
为。
在抵押人不履行债务时，债权人(即抵押权人)依照担保法规
定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或
以物权性质土地承包经营权折价受偿。
“股份+合作”——农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照
“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益
保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合
作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散
经营。
合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土
地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付
社员土地保底收益，留足公积公益金、风险金，然后
再按股进行二次分红。
宅基地换住房——宅基地换住房方式是指用集中兴建新型农村社区或城
镇住房替换农村宅基地的方案。
按照土地集中、城市建设用地增加与农村建设用地减
少相挂钩的思路，农户将土地承包经营权通过入股、
联营、出租或租赁、转包、转让等方式实现集中，农
户获得租金、薪金、股金三重收入，同时，农户可以
退出其宅基地使用权进入新型农村社区集中居住或进
入城镇购买经济适用房或商品房，政府给予旧房拆迁
补偿，并将增加的农村宅基地指标置换为城市建设用
地，用土地出让金等收益对农民购房进行补贴。
承包地换社保——社会保障换承包地方式是指用社会保障代替土地保
障的方案。农民年老进入小城镇定居，拥有稳定的
非农收入来源，又自愿出让其原先承包经营的土地
和宅基地使用权，可以申报为城镇居民户口，与城
镇居民享有同等的社会保障和子女入学政策，并对
其购买养老保险、医疗保险等给予适当补助，并纳
入城市廉租房范围，实行就业扶持。该种模式的土
地流转各区县政府要统一实施征地，统一各补偿政
策，统一办理失地农民农转非和养老保险，并对不
同年龄阶段的农民实施不同的补贴和社保政策。三、旅游地产的土地流转模式
在县域发展、城镇扩张中，农村集体土地流转是一个重要环节。农村土地流转涉及到两个层面：一是建设用地流转，二是农林用地（耕地、林地）流转。
1.1建设用地的流转
在建设用地中，分为村集体建设用地（乡镇企业、公共设施、公益事业和其他用地）和农民宅基地（闲置宅基地和其他宅基地）。
通过对闲置的村集体建设用地和闲置的宅基地（清理和回购）实施清理，成立农村土地股份合作社，介入城市建设开发，获取土地增值收益。
对于其他宅基地农民以宅基地换得城镇内住房，地上附着物按价补偿。旧宅基地收归国有，按照规划统一利用。
1.2农林用地的流转
土地性质不变，规模化集中。保持土地性质不变，改变农业生产方式，开发农业产业园、特色农业基地、特种经济林地等，向规模化、产业化方向引导，农民以土地入股成立专业合作社，引入农业大户或农业企业投入资金、技术，引导农业产业化。
区域内置换，功能流转，占补平衡。农用地的集中，零散的农户耕地和林地集中；建设用地的集中，城镇扩张用地、新产业用地。
土地农转非。对于纳入规划区的农用地，可通过成立农民土地股份合作社，农民以土地经营权折价入股，直接介入土地经营，获取土地增值收益。