申银万国-房地产行业：中期业绩微幅增长,数优质公司还看销售-120706

行业及产业

行业研究

/行业点评

证券

研究报告房地产开发

2012年7月6日中期业绩微幅增长，数优质公司还看销

售

——房地产行业2012年中报前瞻

看好

相关研究

证券分析师

殷姿 A0230210050002

yinzi@https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,

研究支持

竺劲

zhujin@https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,

(8621)23297818×7506

韩思怡

hansy@https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,

(8621)23297818×7702

联系人

包斅文

(8621)23297818×7260

baoxw@https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,

地址：上海市南京东路99号

电话：(8621)23297818

上海申银万国证券研究所有限公司

https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,

投资要点：

●行业销售持续回暖，主要因货币环境转好和购房者预期改善。2季度全国房地产销售迅速回

暖，预计全国房地产销售额季度同比增速为-2%，较2012Q1的-15%和2011Q4的-4%有明显改

善。市场结构上，表现为：1）主要城市好于全国市场，上半年申万监控31大城市、全国房

地产销售面积同比增速分别为15%、-12%；2）刚需产品好于中高端产品，以上海为例上半

年普通住宅、非普通住宅销售套数同比增速分别为2%、-24%；3）5月以来一线城市的中高

端产品出现回暖趋势，三四线城市销售也基本企稳，市场可能迎来全面复苏的良好局面。市

场持续回暖主要由货币环境转好和购房者预期改善带来：1）社会流动性（M2增速-GDP增速）

在2012Q1和Q2改善明显，从2011Q4的-3.0%升至2.2%、3.2%，表明用于资产购置的资金

较为充裕；2）世联购房者信心指数从2011Q4低谷的51.8攀升至2012Q1的52.6、2012Q2

的55.2，购房者预期已发生明显改善。

●地产公司中期业绩微幅增长：预计20家重点公司整体中报净利润增长7.5%，2季度单季度

增长14.0%，较1季度的-2.7%有所改善。其中：1）业绩增长在30%以上的有1家：荣盛发

展（0.44元，35%）；2）业绩增长在20-30%的有1家：中南建设（0.42元，20%）；3）业

绩增长在0%-20%的有12家：滨江集团（0.13元，18%），保利地产（0.45元，15%），万

科A（0.30元，12%），福星股份（0.34元，9%），金融街（0.45元，8%），苏宁环球（0.18

元，8%），新湖中宝（0.07元，5%），华侨城A（0.16元，5%），世茂股份（0.43元，4%），

中天城投（0.21元，3%），金地集团（0.11元，3%），冠城大通（0.35元，2%）；4）业

绩增长为负的有4家：北京城建（0.46元，-6%，主要因本年中期无国信证券分红而去年同

期有），招商地产（0.79元，-8%，中期可结算项目较少），首开股份（0.17元，-15%，中

期可结算项目较少），世联地产（0.09元，-80%，与前期业绩预告一致，主要系收款速度

仍未有明显改善导致佣金结算额较低）。另有2家公司去年借壳上市，故无可比业绩：金科

股份（0.60元），华夏幸福（1.44元）。由于开发商大都在年底结算，中期业绩并不能完

全反映全年业绩增速，我们认为全年业绩仍看开发商预收款的锁定度和今年全年销售情况。

●年初以来销售较好的公司都是抓住2季度市场回暖加大推盘力度，年初以来股价上涨基本

反映了各大公司良好的销售情况和较高的业绩锁定度。年初以来销售同比增长最快的公司包

括苏宁环球（36亿元，145%，抓住南京刚需回暖），招商地产（150亿元，119%，抓住市场

回暖降价处理存货），华侨城A（70亿元，106%，抓住中高端市场回暖）；年初以来股价上

涨基本反映了公司良好的销售情况和较高业绩锁定度，重点公司中上涨较多的包括：华夏幸

福（股价上涨82%、销售额同比增长23%、业绩锁定度280%）、苏宁环球（63%、145%、120%）、

冠城大通（57%、64%、50%）、保利地产（49%、25%、200%）等。

●投资评级与建议：上调部分公司全年销售额预测，暂不调整盈利预测与评级，维持行业看

好，估值具备安全边际，基本面改善持续发生。将部分公司全年销售额上调，保利地产从

750亿元上调至1000亿元，万科A从1350亿元上调至1400亿元，华夏幸福从150亿元上

调至160亿元，世联地产从1500亿元上调至1700亿元，招商地产从210亿元上调至280亿

元，苏宁环球从45亿元上调至70亿元，中南建设从95亿元上调至110亿元，荣盛发展从

130亿元上调至150亿元。暂不调整各大公司盈利预测，因：1）本年结算主要来自上年销

售，受本年销售影响较小；2）由于去库存仍是行业主旋律，费用仍在增长。投资标的的选

择上，我们仍看好下半年推货量大，销售高增长的公司，包括：华侨城A、保利地产、招商

1．行业销售持续回暖

二季度全国房地产销售迅速回暖，预计全国房地产销售额季度同比增速为-2%，较2012Q1的-15%和2011Q4的-4%有明显改善。给定我们对于全年房地产销售面积-3%、销售额8%的预测，2012Q3-Q4的销售额季度同比增速将持续上升，分别为12%、23%。

图1 二季度全国房地产销售迅速回暖，趋势可持续

资料来源：CEIC，申万研究

过去两个季度，房地产市场表现呈现两大特征：1）主要城市好于全国市场，上半年申万监控31大城市、全国房地产销售面积同比增速分别为15%、-12%；

图2 主要城市销售好于全国市场

资料来源：CEIC，各地房管局，申万研究

2）刚需产品好于中高端产品，以上海为例上半年普通住宅、非普通住宅销售套数同比增速分别为2%、-24%； 图3 上海刚需产品销售较中高端好

资料来源：网上房地产，申万研究

但

5月以来一线城市的中高端产品出现回暖趋势，三四线城市销售也基本企稳（见图2），市场可能迎来全面复苏的良好局面。销售回暖的发生和可持续主要原因有二：

1）货币环境明显转好。社会流动性（M2增速-GDP 增速）在2012Q1和Q2改善明显，从2011Q4的-3.0%升至2.2%、3.2%，表明用于资产购置的资金较为充裕。

2）购房者预期明显改善。世联购房者信心指数从2011Q4低谷的51.8攀升至2012Q1的52.6、2012Q2的55.2，购房者预期已发生明显改善。

图4 社会流动性充裕

图5 购房者预期指数攀高

资料来源：CEIC ，申万研究 资料来源：世联地产，申万研究

2. 地产公司中期业绩微幅增长

预计20家重点公司整体中报净利润增长7.5%，2季度单季度增长14.0%，较1季度的-2.7%有所改善。

表1 重点地产公司整体业绩增速变化

11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2

累计同比 -4.5% 14.2% 13.8% 19.6% -2.7% 7.5%

单季同比 -4.5% 30.6% 12.7% 25.9% -2.7% 14.0%

资料来源：Wind，申万研究

备注：包含申万18家重点公司，由于金科股份、华夏幸福无可比数据故剔除

其中：1）业绩增长在30%以上的有1家：荣盛发展（0.44元，35%）；2）业绩增长在20-30%的有1家：中南建设（0.42元，20%）；3）业绩增长在0%-20%的有

12家：滨江集团（0.13元，18%），保利地产（0.45元，15%），万科A（0.30元，

12%），福星股份（0.34元，9%），金融街（0.45元，8%），苏宁环球（0.18元，

8%），新湖中宝（0.07元，5%），华侨城A（0.16元，5%），世茂股份（0.43元，

4%），中天城投（0.21元，3%），金地集团（0.11元，3%），冠城大通（0.35元，

2%）；4）业绩增长为负的有4家：北京城建（0.46元，-6%，主要因本年中期无国

信证券分红而去年同期有），招商地产（0.79元，-8%，中期可结算项目较少），首

开股份（0.17元，-15%，中期可结算项目较少），世联地产（0.09元，-80%，与前

期业绩预告一致，主要系收款速度仍未有明显改善导致佣金结算额较低）。另有2

家公司去年借壳上市，故无可比业绩：金科股份（0.60元），华夏幸福（1.44元）。表2 重点地产公司利润增长预测

代码 简称 评级 11Q1 11Q2 12Q1 12Q2E 12Q1~Q2 YOY 000002.SZ 万科A 买入 0.11 0.16 0.13 0.18 0.30 12% 000656.SZ 金科股份 买入 0.00 0.39 0.28 0.32 0.60 NA 002285.SZ 世联地产 买入 0.19 0.26 -0.04 0.13 0.09 -80% 600048.SH 保利地产 买入 0.10 0.29 0.08 0.38 0.45 15% 600067.SH 冠城大通 买入 0.19 0.15 0.24 0.10 0.35 2% 600208.SH 新湖中宝 买入 0.04 0.02 0.03 0.04 0.07 5% 600340.SH 华夏幸福 买入 0.00 1.22 0.02 1.20 1.44 NA 000024.SZ 招商地产 增持 0.33 0.53 0.25 0.54 0.79 -8% 000069.SZ 金地集团 增持 0.04 0.11 0.04 0.12 0.16 5% 000540.SZ 首开股份 增持 0.08 0.12 0.11 0.10 0.21 3% 000718.SZ 华侨城A 增持 0.10 0.06 0.11 0.07 0.18 8% 000926.SZ 中天城投 增持 0.14 0.17 0.16 0.18 0.34 9% 000961.SZ 苏宁环球 增持 0.17 0.18 0.12 0.30 0.42 20% 002146.SZ 福星股份 增持 0.09 0.24 0.12 0.31 0.43 30% 002244.SZ 中南建设 增持 0.15 -0.03 0.08 0.06 0.13 18% 600266.SH 荣盛发展 增持 0.18 0.32 0.12 0.32 0.44 -6% 600376.SH 滨江集团 增持 0.08 0.12 0.00 0.18 0.17 -15%

600383.SH 世茂股份 增持 0.04 0.07 0.03 0.08 0.11 3% 600823.SH 北京城建 增持 0.15 0.26 0.18 0.25 0.43 4% 000402.SZ 金融街 中性 0.22 0.20 0.29 0.17 0.45 8% 资料来源：Wind，申万研究

由于开发商大都在年底结算，中期业绩并不能完全反映全年业绩增速，我们认为全年业绩仍看开发商预收款的锁定度和今年全年销售情况。

3. 年初以来股价上涨基本反映了各大公司良好

销售状况和稳定业绩锁定度

年初以来销售较好的公司都是抓住2季度市场回暖加大推盘力度，年初以来股价上涨基本反映了各大公司良好的销售情况和较高的业绩锁定度。年初以来销售同

比增长最快的公司包括苏宁环球（36亿元，145%，抓住南京刚需回暖），招商地产

（150亿元，119%，抓住市场回暖降价处理存货），华侨城A（70亿元，106%，抓

住中高端市场回暖）；年初以来股价上涨基本反映了公司良好的销售情况和较高业绩

锁定度，重点公司中上涨较多的包括：华夏幸福（股价上涨82%、销售额同比增长

23%、业绩锁定度280%）、苏宁环球（63%、145%、120%）、冠城大通（57%、64%、

50%）、保利地产（49%、25%、200%）等。

表3 股价增长基本反映了销售增长

股票代码 股票简称 2011H1 2012H1 同比增速 年初以来涨幅 000718.SZ 苏宁环球 15 36 145% 63%

000024.SZ 招商地产 68 150 119% 40%

000069.SZ 华侨城A 34 70 106% 24%

000961.SZ 中南建设 30 56 87% 48%

600067.SH 冠城大通 11 18 64% 57%

000926.SZ 福星股份 19 31 63% 27%

002146.SZ 荣盛发展 41 62 51% 29%

600823.SH 世茂股份 28 35 26% 1%

600048.SH 保利地产 395 493 25% 49%

600340.SH 华夏幸福 56 69 23% 82%

600376.SH 首开股份 49 60 22% 40%

002244.SZ 滨江集团 43 52 22% 30%

002285.SZ 世联地产 662 805 22% 25%

600383.SH 金地集团 113 130 15% 34%

000540.SZ 中天城投 18 20 11% 17%

000002.SZ 万科A 657 625 -5% 26%

600208.SH 新湖中宝 20 18 -10% 19%

000656.SZ 金科股份 60 53 -12% -5%

000402.SZ 金融街 68 60 -12% 10%

600266.SH 北京城建 NA NA NA 18%

资料来源：Wind，申万研究

4. 投资评级与建议：数优质公司还看销售

观点不变。维持行业看好，估值具备安全边际，基本面改善持续发生。在标的选择上，目前投资逻辑从“销售好”转向“可售量大”的公司，我们仍看好下半年推

货量大，销售高增长的公司，包括：华侨城A、保利地产、招商地产、华夏幸福、金

地集团、万科A、中南建设、苏宁环球、首开股份、滨江集团、新湖中宝、冠城大通、

世联地产等。

我们同时上调部分公司全年销售额预测：保利地产从750亿元上调至1000亿元，万科A从1350亿元上调至1400亿元，华夏幸福从150亿元上调至160亿元，

世联地产从1500亿元上调至1700亿元，招商地产从210亿元上调至280亿元，苏宁

环球从45亿元上调至70亿元，中南建设从95亿元上调至110亿元，荣盛发展从130

亿元上调至150亿元。

表4 重点公司销售额预测调整 单位：亿元

Q1时预测 当前预测 销售额 完成百分比

2012E 2012E 2012H1

万科A 1350 1400 625 45%

金科股份 150 150 52 35%

世联地产 1500 1700 805 47%

保利地产 750 1000 493 49%

冠城大通 30 30 21 70%

新湖中宝 40 40 18 45%

华夏幸福 150 160 69 43%

招商地产 210 280 150 54%

华侨城A 160 180 72 40%

苏宁环球 45 70 36 51%

福星股份 70 70 28 40%

中南建设 95 110 56 51%

荣盛发展 130 140 62 44%

滨江集团 80 80 50 63%

首开股份 135 135 60 44%

金地集团 320 320 130 41%

世茂股份 60 60 35 58%

金融街 130 130 60 46%

资料来源：申万研究

暂不调整各大公司盈利预测，因：1）本年结算主要来自上年销售，受本年销售影响较小；2）由于去库存仍是行业主旋律，费用仍在增长。

EPS

PE

PB

公司

评级

股价

总市值

年初以来涨幅2011

2012E

2013E 20112012E 2013E RNAV

P/RNAV

2011 万科A 买入 9.29 1,021 26% 0.88 1.10 1.38 11 8 7 10.0 0.93 1.51 保利地产 买入 12.21 872 49% 0.91 1.18 1.53 13 10 8 13.8 0.88 2.07 新湖中宝 买入

4.08

253 19% 0.23 0.29 0.36 18 14 11 12.3 0.33 2.23 金科股份 买入 11.18 130 -5% 0.92 1.19 1.58 12 9 7 18.5 0.60 2.39 华夏幸福 买入 19.29 170 82% 1.54 2.11 2.65 13 9 7 20.0 0.96 4.24 开 冠城大通 买入 5.89 69 57% 0.68 0.83 1.04 9 7 6 11.8 0.50 1.96 世联地产 买入 13.88 45 25% 0.48 0.85 1.11 29 16 13 - - 3.26 华侨城A 增持 6.78 493 24% 0.44 0.50 0.65 16 13 10 10.6 0.64 2.72 招商地产 增持 25.04 430 40% 1.51 1.96 2.24 17 13 11 22.4 1.12 1.77 金地集团 增持

6.56

293 34% 0.67 0.73 0.84 10 9 8 8.1 0.81 1.12 发 荣盛发展 增持 11.25 210 29% 0.82 1.10 1.49 14 10 8 11.2 1.00 2.96 首开股份 增持 13.23 198 40% 1.26 1.51 1.86 11 9 7 20.0 0.66 1.55 城投控股 增持 7.18 165 19% 0.48 0.50 0.52 15 14 14 12.0 0.60 1.23 苏宁环球 增持

8.54

174 63% 0.39 0.45 0.50 22 19 17 11.0 0.78 3.99 世茂股份 增持 10.60 124 1% 1.01 1.29 1.65 10 8 6 14.8 0.72 0.96 类 中南建设 增持 12.48 146 48% 0.80 1.15 1.43 16 11 9 10.1 1.23 2.11 北京城建 增持 14.68 131 18% 0.96 1.48 0.00 15 10 21.0 0.70 2.00 滨江集团 增持 9.17 124 30% 0.58 0.91 1.21 16 10 8 10.9 0.84 1.84 中天城投 增持 7.47 96 17% 0.41 0.43 0.48 18 18 16 11.2 0.67 3.89 福星股份 增持 8.92 64 27% 0.73 0.91 1.13 12 10 8 13.2 0.68 0.85 鲁商置业 增持 5.04 50 8% 0.23 0.64 0.75 22 8 7 10.8 0.47 3.60 新黄浦 增持 8.31 47 17% 0.42 0.47 0.58 20 18 14 11.3 0.73 1.39 嘉凯城 中性 3.87 70 0% 0.11 0.16 0.18 34 24 21 10.2 0.38 1.20 园 张江高科 增持 8.39 130 24% 0.30 0.35 0.42 28 24 20 11.2 0.75 1.96 中国国贸 增持 10.49

106 16% 0.19 0.46 0.55 54 23 19 11.7 0.90 2.38 区 浦东金桥 增持 6.89 64 2% 0.49 0.66 0.77 14 10 9 15.0 0.46 1.43 金融街 中性 6.57 199 10% 0.67 0.82 0.99 10 8 7 10.5 0.63 1.08 类 陆家嘴 中性 11.76

220 5% 0.53 0.59 0.73 22 20 16 17.2 0.68 1.75 苏州高新 中性 5.70 60 31% 0.24 0.43 0.49 23 13 12 6.0 0.95 1.59 开发类平均 29% 16 12 10 2.2 园区类平均

15% 25 16 14 1.7

重点公司平

均

26%

18

13

11

2.1 资料来源：Wind,申万研究 股价更新日期:2012-7-6

信息披露

证券分析师承诺

殷姿：房地产。

本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

与公司有关的信息披露

本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过compliance@https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,索取有关披露资料或登录https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html,信息披露栏目查询静默期安排及关联公司持股情况。

股票投资评级说明

证券的投资评级：

以报告日后的6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

买入（Buy）：相对强于市场表现20％以上；

增持（Outperform）：相对强于市场表现5％～20％；

中性 (Neutral) ：相对市场表现在－5％～＋5％之间波动；

减持 (Underperform) ：相对弱于市场表现5％以下。

行业的投资评级：

以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

看好（Overweight）：行业超越整体市场表现；

中性 (Neutral) ：行业与整体市场表现基本持平；

看淡 (Underweight) ：行业弱于整体市场表现。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。

本报告采用的基准指数：沪深300指数

法律声明

本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。

本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。

客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司https://www.wendangku.net/doc/f37080122.html, 网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。

市场有风险，投资需谨慎。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。

本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服

务标记及标记。