新计价房2002年866号文件

关于下达《新疆维吾尔自治区工程造价咨询服务收费管理规定》的通知

作者：佚名文章来源：本站原创点击数：1666 更新时间：2011-5-23

关于下达《新疆维吾尔自治区工程造价咨询服务收费管理规定》的通知

新计价房［2002］866号

伊犁哈萨克自治州计委（物价局）、建设局，各地、州、市计委(物价局)、建设局：

按照国务院及建设部有关规定，我区的工程造价咨询单位已完成了脱钩改制工作。为进一步加强对工程造价咨询单位收费的管理，规范收费行为，自治区计委、建设厅制定了《新疆维吾尔自治区工程造价咨询服务收费管理规定》(以下简称《规定》)，现予以下达，请各地贯彻执行。

本《规定》施行前，已完成委托合同工作量50％以上的，工程造价咨询收费仍按原合同执行；已完成委托合同工作量不足50％的，工程造价咨询服务收费由委托双方参照本《规定》协商确定。

新规定施行后，原自治区物价局、计委新价非字［1994］30号文件及附件同时废止。

附件：1.新疆维吾尔自治区工程造价咨询服务收费管理规定

附件：2.工程造价咨询服务收费标准

附件：

新疆维吾尔自治区工程造价咨询服务收费管理规定

第一条为规范工程造价咨询服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》及有关法律、法规、规章，结合自治区实际情况，制定本规定。

第二条本规定及收费标准适用于自治区境内依法取得相关业务资质的建设工

程造价咨询服务收费行为。

第三条本规定所称工程造价咨询服务收费包括：建设项目投资估算的编制、审核及项目经济评价；工程概算、预算、结算、竣工决算、工程招标底价、投标报价的编制、审核；工程变更及合同价款的调整和索赔费用的计算；建设项目各阶段的工程造价控制；工程经济纠纷的鉴定以及其它与工程造价业务有关的服务。

第四条工程造价咨询服务收费根据服务内容分别实行政府指导价和市场调节价。工程概算、预算、竣工结(决)算、工程招标底价、投标报价的审核以及工程经济纠纷的鉴定收费实行政府指导价。除上述服务内容外，第三条中的其它服务内容实行市场调节价。

第五条实行政府指导价的工程造价咨询服务收费标准按差额定率分档累进法

计算，基准价见附表。根据工程项目难易程度，委托双方可以在基准价的基础上，上下10％的浮动幅度范围内，协商确定具体收费标准。

实行市场调节价的工程造价咨询服务收费，由委托双方协商确定收费标准。

第六条对于涉外工程造价咨询业务中有特殊要求的，工程造价单位可与委托方协商确定咨询费用。

第七条工程造价咨询单位实施收费必须具备下列条件：

1．经工商行政管理部门批准，办理注册登记，取得《法人营业执照》；

2．持国家或自治区建设行政主管部门核发的《工程造价咨询单位资质证书》；

3．依法进行税务登记，取得税务登记证书。

第八条工程造价咨询单位服务收费时应遵循公开、公正、诚实信用的原则，与委托人签订委托合同，明确服务内容、时限、质量、双方义务和责任、收费的方式、收费标准和付款时间。

第九条工程造价咨询单位应当按照国家计委第8号令《关于商品和服务实行明码标价的规定》，告知委托人有关服务项目、服务内容、收费依据以及收费标准。

第十条工程造价咨询实行自愿委托、委托人付费，任何部门、单位和个人都不得强制服务，强行收费。

第十一条工程造价咨询单位应按照国家和自治区有关造价咨询的法规、政策及业务规程提供咨询服务，保证成果文件的合法性和真实性。工程造价咨询结果达不到合同规定的工作内容和深度的，工程造价咨询单位应负责修改完善，委托方不再另支付咨询费。咨询结果造成委托方经济损失的，应按合同法和委托合同承担相应的法律、经济责任。

第十二条委托方应按照合同规定及时间向工程造价咨询单位提供咨询业务所

必须的工作条件和资料。由于委托方原因造成延长期限的，工程造价咨询单位不承担违约责任。

第十三条委托方对工程造价咨询结果有异议的，可按国家及自治区有关规定提

请第三方进行复核。经复核后，确认误差在％以内的，由委托方承担复核所

浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势

浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势 发表时间：2019-08-26T14:54:27.390Z 来源：《建筑模拟》2019年第28期作者：郎咸辉[导读] 中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。 郎咸辉 山东中创土地房地产资产评估有限公司山东省烟台市 264000摘要：中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。经过多年的发展，中国的房地产估价业得到了巨大的发展，已经成为我国现代房地产市场与城市建设、法律、金融等行业的联系纽带，其行业地位十分重要，对我国国民经济的发展起着重要的作用。鉴于此，本文对新形势下房地产估价业务的拓展和趋势进行了分析，以供参考。 关键词：新形势下；房地产估价业务；拓展；趋势引言 在房地产估价机构发展的过程中面临着一系列风险，包括外部风险和内部风险。针对外部风险，相关部门应当积极作为，为房地产估价机构的发展创造良好的外部环境，而针对存在的内部风险，房地产估价机构应当不断提升工作人员的职业素养、专业能力、职业道德、责任心等，从而降低内部风险的发生概率。 1房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业的发展历史源远流长，它是我国当代房地产行业的重要成分之一。早在一千多年前的中国，房地产估价业伴随着传统租赁典当业而出现和发展，直到新中国成立之后，我国建立了社会主义新型国家，房地产因此被禁止买卖和租赁，至此开启了长达二十年之久的中国房地产估价行业停滞期。直到20世纪80年代，中国房地产估价行业开始得到初步发展。因为特定的社会历史原因，绝大多数的房地产估价机构业务内容大多局限于所谓的“关系户”动拆迁过程中的估价，这时期行业整体发展速度较为缓慢。 20世纪90年代以后，市场经济开始在中国大地上实施，本时期的房地产估价行业开启了第一个发展黄金期，发展速度惊人。与此同时，国家通过建立相关从业人员资格管理制度、培养房地产估价专业人才队伍等措施，使房地产估价机构的人力管理水平和执业能力都得到了大幅度的提升。 进入21世纪，随着经济发展的需要，房地产估价业全面拓展其业务范畴。从开始对出让地价、房地产买卖和基准地价的专业估价，逐渐拓宽至公司核资、司法仲裁、房产作价入股等房产业的抵押估价业务。这时期的房地产估价业风险及收益并存，相关金融产品日趋多样化，整体而言发展速度趋于稳定。 2新形势下房地产估价业务面临的困境 2.1政策变动产生风险 城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行业的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产估价行业风险。 2.2估价机构体制不完善产生的风险 房地产估价机构的体制也是一个会带来风险的重要外部因素，地产估价机构的形式有很多种，性质和运营机制也各有千秋，各自的估价业务范围也有所不同，但不可避免地是房地产估价机构会带上垄断色彩，很多外地的估价机构一般都竞争不过当地的机构，很多私人企业性质的估价机构也竞争不过事业性的系统组织内机构，这种垄断色彩久而久之就会导致估价机构与某些利益集团挂钩，私下进行一些不正当交易，一旦其余某些利益集团挂钩，就会导致不公平不合法的现象出现，因此就会带来更多的风险，不利于估价机构之间的良性竞争和长久发展，也不利于我国市场的公平竞争和房地产估价行业的行为规范。 2.3估价师执业能力的风险 房地产估价是一项对工作人员要求较高的行业，要求工作人员有接受过专业的培训，拥有专业技能和知识，而且要涉猎广泛，不仅要具备估价的专业知识，还要具备经济、法律、管理等方面的知识，估价执行人员的能力水平高低关系着估价结果的有效可靠性，经验不足的估价人员会增加估价的风险。 2.4估价手段产生的风险 在房地产行业中，关于房地产估价的各个方面已经有了明确规定，如估价时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个估价程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝估价风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行估价时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际估价工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因估价原则、方法以及程序的变动而导致不同估价结果的出现，由此可见，估价方式也是估价风险中的重要一环。 3新形势下房地产估价业务发展措施 3.1外部风险防范策略 外部风险的防范单纯依靠房地产估价机构本身，很难找到合适的防范策略，而是需要相关部门或人员的配合才能完成。首先，针对房地产估价的相关法律法规不完善的问题，相关部门应当结合实际情况来完善相应的法律法规。比如，在法规中明确房地产估价机构的具体操作行为是否合法，并且还要随着房地产估价行业的发展变化，进行相关法律法规的更新，尤其应当加强对于一些新增业务的法律约束。其次，学术界和实务界应当加强对房地产估价方法的研究，创造出更多种类的房地产估价方法，使得房地产估价工作人员能够结合实际情况使用合适的方法进行估价，从而降低房地产估价机构的估价风险。再次，应当制定相应的法律法规，保证委托方提供信息的真实性，另外还要不断拓宽房地产估价机构的信息来源渠道，使其在房地产估价的过程中能够顺利获得更多真实信息，从而降低房地产估价风险。最后，房地产估价机构应当加强对外部环境的关注，正确把握房地产价格时间序列的运行轨迹，从而保证房地产估价结果的准确性，降低房地产估价风险。

房地产估价·第六章

第六章市场比较法 市场比较法的基本原理 概念：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 ★选择类似房地产：类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内（是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区），并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用对象：适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估不动产状况最接近的实例要有3—4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 市场比较法的估价步骤

七步走操作步骤： 1.搜集交易实例：收集途径、收集内容等。 2.选取可比实例：标准、案例个数。 3.建立比较基准：统一价格单位。 4.进行交易情况修正：对造成成交价格偏离正常价格的因素进行修正。 5.进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程。 6.进行房地产状况修正：实物因素修正、权益因素修正、区位因素修正。 7.求取比准价格 （一）搜集交易实例 收集途径 （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料：如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供 （7）其他途径 收集内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例不动产状况 （3）成交价格及价格类型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情况 收集交易实例 （1）搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容。 （2）交易实例要真实、准确、内容完整。 （3）建立交易实例库。 （二）选取可比实例 选取标准（3个以上，10个以下） 1.用途应相同 2.权利性质相同 3.规模相当 4.建筑结构应相同 5.所处地段应相同 6.估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 7.价格类型应相同 8.成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 （三）建立比较基准

房地产估价业务操作流程

房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑

房地产估价的基本方法

房地产估价理论与方法 第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。 例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

房地产估价机构内部管理制度

房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。

房地产评估-(-第1次-)

第1 次作业 一、单项选择题（本大题共20分，共20 小题，每小题1 分） 1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（） A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积十总建筑面积 B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积X土地总价十总建筑面积 C.某部分占有的土地份额=土地总价宁该部分享有的地价额 D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*总建筑面积*土地总价 2.房地产形成价格的条件是（）。 A.有用、稀缺且有需要 B.独一无二 C.不可移动 D.寿命长久 3.有关非专业估价，下列说法正确的是（ A.由取得相关资格的专业人员完成 B.是一种专业意见 C.具有社会公信力 D.不用承担法律责任 4.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2 表示（） A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 A.指数修匀法 B.移动平均法 C.平均发展速度法 D.数学曲线拟合法 6.形成房地产需求的条件是（ ）。 A.费者愿意购买且有能力购买 B.价值量大且寿命长久 C.保值且升值 D.有用且稀缺 7.房地产的（）使房地产具有独占性。 A.数量有限性 B.独一无二性 C.不可移动性 D.用途多样性 8.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（） A. 30年 B. 20年 C. 10年 D. 40年

资产评估机构不能从事房地产评估业务

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 法院终审判决 资产评估机构不能从事房地产评估业务 资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。 2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。 一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。 该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。 二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审

房地产估价收费标准国家

标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知

1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的 0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。 以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。 土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收

房地产估价业发展中存在的问题及建议

苏北房地产估价业发展中存在的问题及建议 （一）房地产估价机构数量少，规模小房地产估价机构数量少是目前苏北多数城市面对的共同问题，如徐州截至2003年底，房地产估价机构不足15家。房地产估价机构数量与全市人口相比明显不足。部分县区甚至没有一家独立的房地产估价机构。除了估价机构数量少，规模小也是苏北乃至全国估价行业存在的问题。目前房地产估价机构的来源主要有脱钩改制后的房地产估价机构和民营机构，这些估价机构人员大多在10人左右，其中房地产估价师约占70％，有的企业是房地产估价师兼会计和内勤。甚至有个别外地房地产估价机构在徐州建立的分公司中，注册房地产估价师仅有1人，连外业调查员和会计共计4人，房地产估价机构规模很小。在这种情况下很难想象一旦国外有经验、有实力的房地产估价机构进入如何应对。 （二）房地产估价从业人员素质参差不齐，高学历比重不高据清华大学房地产研究所对北京、上海、西安、天津和重庆的部分一级房地产估价机构进行的调查表明，被调查的33家估价机构的学历构成比例是：专科人员28％，本科53％，本科以上19％。据笔者所了解，徐州、苏迁等地目前从事房地产估价行业的人员中，多数为专科及以下学历人员，本科从业人员比例较低，本科以上从业人员基本没有。由于在我国房地产估价行业发展较晚，从业人员严重不足，因此国家对该行业估价师资格准入设置的门槛较低，最低至没有相应学历但通过国家经济专业初级资格考试并取得相应资格，具有若干年的工作经验可以参加房地产估价师职业资格考试。这一方面扩大了房地产估价师的选拔范围，另一方面不可避免的是房地产从业人员素质参差不齐。而苏北作为江苏经济不发达的地区，对人才的吸引力一直较弱，从业人员学历低的现象尤其突出，高学历从业人员 明显不足。 （三）房地产估价师继续教育未能发挥应有作用由于房地产估价从事的是价值较大的商品评估，并且房地产商品具有唯一性、质量差异性等特点，不同的房地产商品往往具有不同的价格。甚至同一幢楼统一单元的相邻商品房都会因为朝向、采光等不同价格不同。房地产估价结果直接影响到当事人的利益。正是因为房地产估价的极端重要性，2001年建设部发布的100号令规定“房地产估价师必须在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或其指定机构的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明”。但由于不少估价师对继续教育的重要性认识不足，多数继续教育仅仅是走过场，估价师们很少利用继续教育的机会加强与同行之间的交流，获取信息的渠道较少。继续教育未能发挥 其应有的作用。 （四）房地产估价机构竞争不当由于部分房地产估价机构是从原政府部门脱钩改制分离出来的，与管理部门有着较多的联系，所以很多时候管理部门有意识的对其倾斜，比如指定房地产估价机构来进行与政府有关的业务。这样很容易就形成了个别估价机构业务量爆满排队等候的现象，而其他估价机构门可罗雀，业务量明显不足。为了在争夺市场，部分房地产估价机构通过采取降低估价费用、给予回扣等不正当手段进行竞争。如某公司在与客户谈判时，将估价费用降低至国家规定费用的40％，虽然最终赢得了这

房地产估价操作详解

房地产估价操作详解 房地产估价操作详解 房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。 操作一、估价申请和业务受理 1.估价申请 进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： (1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等); (2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等; (3)申请评估的原因和用途; (4)房屋产权人、土地作用人的领勘人; (5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理 房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 (1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。 (2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除;若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。

房地产估价发展历程复习过程

中国房地产估价行业发展概况 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实

行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。 1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中

房地产估价学习心得体会

房地产估价学习心得体会 房地产估价学习心得体会 在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。 三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识

老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作为一名房地产估价者，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面出发做估价，是不可能做好估价工作的。老师通过列举案例，说明深刻理解法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价者的社会地位都有十分重要的意义。老师也曾问过：房地产评估行业的未来应该向什么方向发展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产咨询服务的方向发展，向客户提供专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价者，必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价者具备很高的法律素养。通过学习，不仅在认识上有很大的提高，也增强了做好房地产估价工作的信心，有了更加明确的努力方向和新的动力。 以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导，希望以后还可以听到老师的授课，虽然老师教我们的时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到老师对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况

4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(

A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价

房地产估价--名词解释

1.房地产估价： 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书” 或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 2.房地产估价师 房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 合格的房地产估价师应具备的素质： （1）扎实的估价理论知识； （2）丰富的估价实践经验； （3）良好的职业道德修养； （4）较高的市场调查、判断能力。 3.房地产 房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体 3.容积率 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积 4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两 大类。 5.房地产按开发程度划分的种类： 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类： （1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。 （2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。 （3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地； （4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年； （5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 6.房地产价格： 房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。 7.楼面地价：又称为建筑物面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率 8.市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格 理论依据：房地产交易中的替代原则

房地产估价程序

房地产估价程序 房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价 作业计划、资料的收告书及收取信公服务集与整理、现场查勘、综合分析和估算、 费。 撰写估价报告、交付估价报 操作一、估价申请和业务受理1. 估价申请 进行房地产价格委托书。评估申请书评估时，当事人应向有关的专业评估机构 或评估委托书应写明的事项包括： 提出书面申请，并填写评估 （1）当事人的姓名、住址 表人姓名、职务等）； 、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代 2 ） 评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等； 3 ） 申请评估的原因和用途； 房屋产权人、土地作用人的领勘人； 5 ） 委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的 2. 业务受理 证明，设计和施工图纸，使用期维修、险及其他费用资料等。 房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3 天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托 的决策前要对委托人问题。这些问题主要和评估标的物的基本情况进行初步了解， 包括；估价目的、估价对象、估价的作业 来界定有关估价的一些重要 日期等。 1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评 估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、

第一章-房地产估价概述

第一章房地产估价概述 一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则 四、替代原则五、估价时点原则 1.影响房地产经济供给的因素 经济供给的影响因素 、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 一般因素 1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略 税收政策行政隶属变更交通管制 2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平 3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平 4.人口因素人口数量人口素质家庭规模 5.国际因素世界经济状况军事冲突情况 政治对立状况国际竞争状况 区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施 个别因素 ?区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间 几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ?典型的区位理论——农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，