广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)

广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）

为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成

果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。

一、适用范围

本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的

技术实施与成果编制工作。

本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关

规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。

二、编制依据

（一）法律法规及政策规定

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《中华人民共和国物权法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《中华人民共和国农村土地承包法》；

5.《中华人民共和国城乡规划法》；

6.《中华人民共和国资产评估法》；

7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；

8.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；

9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；

10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；

11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；

12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；

13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；

14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；

16. 其他相关法律、法规和规范性文件。

（二）技术标准

1.《城镇土地分等定级规程》（GBT18507-2014）；

2.《城镇土地估价规程》（GBT18508-2014）；

3.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

4.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

5.《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）；

6.其他相关行业标准和技术规范。

三、技术要求

集体建设用地定级与基准地价评估应遵循《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》规定的相关原则，以估价时点的有效法律法规及政策文件为依据，采用的数据、估价方法应符合相关行业标准和技术规范的要求，选取的测算案例应真实、客观反映集体建设用地开发利用现状和市场价值。

（一）工作范围

集体建设用地定级与基准地价评估原则上以县（市、区）为单位开展，可根据实际情况选择以县（市、区）整体或其下辖的各个乡镇为评价对象，具体需根据县区所处区位、县区内部自然地理条件、建设用地区位及空间布局等的差异性以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

（二）地价内涵

集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。

1.土地用途。根据《土地利用现状分类》按商服用地、工业用地、宅基地等土地用途进行分类评估，鼓励有条件地区组织开展集体公共服务项目用地等用途的基准地价评估。其中，宅基地用途设定应符合宅基地使用或有偿退出等政策要求，明确界定宅基地的限制性市场条件与价

格适用范围。鼓励广州市、佛山市、肇庆市等利用集体建设用地建设租赁住房试点地区探索设定其他相应权利条件的住宅土地用途。

2.土地权利类型。对于集体经营性建设用地、集体公共服务用地可设定为出让土地使用权，对于宅基地可设定为宅基地使用权。同时，应结合当地集体建设用地的流转政策及所有权人的普遍意愿，明确转让、抵押、分割、收回等特殊的权利权能限制。

3.估价期日。根据土地管理需要综合确定，采用公历表示，具体到年、月、日。

4.土地使用年期。土地使用年期设定应不高于相同用途的国有建设用地法定最高使用年期。对使用年期无具体规定的宅基地，可按无年期限制设定。

5.土地开发程度的设定。按照各均质地域的平均状况确定。

6.容积率的设定。根据区域内集体建设用地现状平均容积率，结合规划指标或规划平均容积率综合确定。

（三）资料收集与调查

集体建设用地定级与基准地价评估资料收集与调查要坚持现势性、详实性、准确性、完整性相结合。主要包括以下内容：

1.收集最新土地利用现状图及镇村国土空间规划等资料，同时应收集最新可反映土地权属的相关土地调查资料，并结合第三次国土调查成果、集体土地确权成果等资料进行校验，综合确定工作底图。

2.收集当地在集体土地征收、移民安置、流转、抵押、登记、开发利用等方面的相关规章制度和政策措施，并关注其落实程度。

3.收集可反映区域内最新的交通条件、基础设施状况、公共设施状况、繁华程度、人口密度、环境条件、产业聚集、城镇规划等情况的相关资料。上述资料可通过收集与估价时点相近的国有建设用地基准地价成果中相关的数据资料获取，同时应针对集体建设用地的特殊影响因素，补充收集区域外有重大影响的其他相关数据资料。

4.收集位于集体建设用地定级范围之外，并对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等相关资料。

5.收集评估范围内集体建设用地交易样点资料，交易样点资料不仅包括出让、转让、租赁、抵押等样点，还应包括各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。

交易样点资料通过集体“三资”平台收集的，应重点关注平台数据的真实性和时效性；采用“三资”平台数据作为交易样点时，应进行实地调查等方式进行核实。

6.在尚未建成集体土地交易统一平台或交易资料统一归档管理机

制的地区，可综合采取内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种方式全面获取各类样点资料。

7.调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易价格形成的行为机理、限制性条件、心理价位及其他价格影响因素等，了解土地使用者对集体建设用地和国有建设用地市场的差异感知与接受程度。

（四）土地定级

集体建设用地定级除遵循《城镇土地分等定级规程》的相关规定外，还应在因素体系及其量化评价方法、资料调查与整理、定级单元划分以及结果确定等方面关注其可能存在的特殊性差异，注意要点如下：

1.定级方式选择

集体建设用地定级可综合考虑市场发育情况和监管服务需求选择分类定级或综合定级。原则上，以县（市、区）为单位开展集体建设用地土地定级的，应采用分类定级；以乡镇为单位开展集体建设用地土地定级的，可根据资料情况和市场发育程度确定定级方式。

2.确定因素因子

集体建设用地因素因子可考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，在《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地价格评估技术指引》规定的因素因子基础上，进行适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。

鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡接合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，未先行开展集体建设用地分等的地区应增加反映宏观区位、经济社会发展水平差异，以及相关规划等影响的因素。不同用途的集体建设用地定级因素的选择可参考以下表1至5确定，评估范围全部位于城市开发边界内的，定级因素选择可参照《城镇土地分等定级规程》确定。

表1 集体综合定级因素选择参考表

土地定级因素确定后，评价因子可参考以下内容确定：

（1）繁华程度。繁华程度的定级因素主要通过商服繁华程度反映，定级对象空间范围内的商服设施可作为繁华程度的评价因子。除常规商

服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场等视作商服设施繁华程度的评价因子。

（2）交通条件。交通条件的定级因素一般包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度。道路通达度的评价因子除考虑国道、省道、县道等交通干线外，可根据集体建设用地的分布情况选择乡村道路的路网密度作为评价因子；公交便捷度可选择公共交通站点或线路等作为评价因子；对外交通便利度可选择客运站、火车站（轨道站）、机场码头等作为评价因子。

（3）基本设施状况。基本设施状况的定级因素一般包括基础设施完善度和公用设施完备度。基础设施完善度可选择供水、供电、排水、供气、通讯设施等作为评价因子，公用设施完备度可选择文体娱乐、乡村旅游设施、学校、医疗设施、金融设施等作为评价因子。其中，公用设施完备度的评价因子除上述常规因子外，还可根据当地的实际情况考虑老年活动站所、农家乐、小卖铺（食杂店）、农村电商营销点、固定的物流配送中心等具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为评价因子。

（4）社会经济状况。社会经济状况的评价因子可从经济产值、人均经济收入、集体建设用地（或耕地）占比、人口密度等进行选择。

（5）宏观区位影响度。宏观区位影响度主要反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，其评价因子可从周边中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等进行选择。

（6）环境条件。除各类自然环境条件外，可根据实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。其中，农村人居环境的评价因子可结合“一村一品”、“新农村建设”等相关情况进行选择。

（7）区域规划。区域规划的评价因子可从对定级对象土地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划、城市更新规划及相关功能区规划等进行选择。

3.权重确定及因素因子量化

（1）定级因素因子权重确定

集体建设用地定级因素的重要性顺序及权重取值应经过充分论证，可采用特尔菲法测定，必要时辅以综合因素成对比较法、层次分析法等其他方法进行论证，其权重取值范围可与《城镇土地分等定级规程》要求的不完全一致。

（2）定级因素因子量化

集体建设用地定级因素因子中，繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价方法与国有建设用地类同，相关因素因子量化方法可参照《城镇土地分等定级规程》。量化评价注意要点如下：

1）宏观区位影响度

宏观区位影响度属于点状因素，其评价因子的作用半径、影响规律及功能分测算方法类同于商服中心，量化时重点依据与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地

质量的影响，不同类别的近邻区域应设定相同的可比关系指标确定影响差异。

2）社会经济状况

社会经济发展状况属于面状因素，其评价因子可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。

3）繁华程度

繁华程度属于点状因素，除常规商服设施外，农贸市场、大型超市、专业市场等评价因子的量化过程应结合乡村级商服设施的规模情况与影响规律，参照《城镇土地分等定级规程》要求，采用适宜的功能分衰减模型和测算方法计算作用分。

4）交通条件

①道路通达度评价因子中的国道、省道、县道等交通干道属于线状因素，以路网密度指标表征时，可视作面状因素，量化时应以行政村或乡镇为单位进行路网密度计算的基础单元。

②公交便捷度评价因子一般属于点状因素，若运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点时，可将其视作线状因素考量，量化时应重点依据班次频率、路线长度等方面进行测算。

③对外交通便利度评价因子属于点状因素，量化时应重点区分不同对外交通节点对集体建设用地利用的影响方式与规律。

4.定级单元划分与单元总分值测算

在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的定级单元，测算各定级单元的作用总分值；也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为定级单元，根据其所含的各单元分值测算定级单元的作用总分值。

5.级别的划分与确定

依据定级单元总分值，选用总分数轴确定法、总分频率曲线法或者总分剖面图法初步划分土地级别。

级别划分初步结果应充分征求相关利益主体的意见。当同一村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。

（五）基准地价评估

集体建设用地基准地价评估应在实地调查分析的基础上，判断是否满足利用市场交易样点地价测算基准地价。近期实际交易实例数量不满足《城镇土地估价规程》要求的，可基于集体经济组织或农村个人投资的企业经营数据选择利用土地收益资料测算基准地价。

1.利用市场交易样点地价评估

（1）样点的选择及处理

集体建设用地市场交易样点可选择出让、转让、租赁、抵押等样点、各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。每个样点有区域代表性，样点分布均匀，收集的样点处理要求如下：

1）交易样点可包括有政策法律支持的公开交易样点和尚未登记备案的交易样点，并明确标注、区别分析。其中，尚未登记备案的交易样点应以交易合同或协议的相关内容条款作为测算参数取值依据，合同或协议的相关内容及交易对象等交易要素应符合集体建设用地流转的相关政策法律要求。

2）在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，并可将样本的时效性要求放宽至近五年。全样本调查内容除上述常规的交易类型外，还可收集与集体土地整治及增减挂钩相关的“集体建设用地开发”“拆旧建新”等案例。

3）对于所在区域，以及毗邻区域内（通常为国有建设用地的末级地）零星存在的国有建设用地样本，也应调查收集，用于不同权属土地上的价格比较测算。国有建设用地交易样本原则上仅用于集体建设用地基准地价评估结果的对比验证。

（2）样点地价测算

不同类型的地价样点根据其调查来源，按照《城镇土地估价规程》《农村集体土地价格评估技术指引》等相关要求进行测算，在技术处理过程中应重点关注具有地方特色且对地价有较大影响的因素。

1）归类为土地出让、转让、作价出资（入股）、宅基地有偿使用（含有偿退出）的样点，宜采用其实际成交价格与土地面积计算现状条件下的样点地价。

现状样点地价修正至内涵地价时，应注意是否存在其他约束条件，包括到期后资产的处置、续期条件等约束条件对地价的影响。

2）归类为土地租赁、房屋租赁和经营获利的样点，宜采用收益还原法测算其现状条件下的地价。

土地租赁交易样点测算时采用的土地交易租金应符合评估时点的

租赁市场情况，同时应考虑长期租赁、特殊租金缴纳方式或其他带限制性条件租约的影响。

房屋租赁及经营获利的交易样点按实际发生的房屋租金取值，对于农家乐、民宿、乡村旅游聚集区域内的宅基地，可根据实际情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益，相应的房屋建安成本取值应考虑满足农家乐、民宿、乡村旅游的改造费用。

当有可比的集体建设用地交易资料时，宜采用土地纯收益与价格比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，应重点考虑交易主体的市场风险偏好等影响。集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，但一般不超过3个百分点。

3）归类为“集体建设用地开发”、“拆旧建新”等案例的样点，宜采用成本逼近法进行测算其现状条件下的地价。技术要点如下：

①区域的界定。成本逼近法中相关取得成本及开发成本的核定区域可按村（组）界定，或以村民（村集体经济组织）所认同的本区域内应该享受平等收益、社保等待遇的地理区域范围。

②用途的界定。样点的土地用途应结合样点的规划用途进行设定。

③“集体建设用地开发”客观成本的界定。对于已发生的“集体建设用地开发”样点，可测算一定区域范围内“集体建设用地开发”直接

相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本和基础设施开发费，最后按照新开发片区的总土地面积计算单位土地的客观成本。

④“拆旧建新”客观成本的界定。对于已发生的“拆旧建新”样点，可测算“拆旧区”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本，测算“建新区”直接相关的基础设施开发费用作为该区域的基础设施开发成本，最后按照“建新区”的总土地面积计算单位土地的客观成本。

⑤土地增值收益率测算。在满足土地增值收益率测算的前提下，按照规定程序开展土地增值收益率测算，并应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、土地权利的限制性因素等。

（3）样点地价标准化及检验剔除

根据不同类型地价样点的现状地价测算结果，并结合不同因素对地价的影响程度编制样点地价修正体系，将样点修正为设定内涵下的标准化地价。

标准化样点地价应进行样本总体检验和样点数据检验。其中，样点数据检验需按同一土地级别（或均质地域）和同一交易方式进行同一性检验，再按不同交易方式计算的样点地价进行样本总体同一性检验。此后根据检验结果对不合格的样点进行剔除，确定有效地价样点，作为基准地价确定的基础数据。

（4）利用样点地价评估基准地价

1）用样点地价评估级别（区域）基准地价。对于合格样点数量符合数量统计要求的级别（区域），根据样点地价的分布规律，选用简单

算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。对于没有交易价格资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。具体评估程序可参照《城镇土地估价规程》，但不宜采用相同用途的国有建设用地基准地价通过比较法、比例系数法修正测算集体建设用地基准地价。

2）建立样点地价和土地级别（或土地定级单元总分值）数学模型评估级别基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别（或土地定级单元总分值）之间的数学关系模型，求取各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算基准地价。

2.利用土地经营级差收益资料评估

利用土地收益资料评估基准地价的方法一般仅适用于集体经济组织依法利用集体经营性建设用地建设的自营企业。当可获取集体自营企业生产运营的详细数据资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体要求详见《城镇土地估价规程》。

3.基准地价的确定

利用市场交易样点地价评估和利用土地级差收益资料评估两种技术路线测算基准地价的，应根据当地集体土地市场状况和地价水平，综合确定集体建设用地基准地价，基本原则如下：

（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

（2）土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，以级差收益测算结果验证；

（3）土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，以市场交易资料测算结果验证；

（4）体现土地和地价管理政策。

（六）基准地价修正系数编制

1.区域因素修正系数

（1）区域因素修正体系应依据土地定级因素因子体系建立，若存在对集体建设用地价格有特殊影响因素，可根据实际情况予以增加。

（2）修正总幅度值以级别或均质地域为单位确定，通过调查各级别或区片内正常地价的最高样本组平均值、最低样本组平均值与基准地价比较确定。在市场发育程度低、地价样点数量不足的区域内，修正幅度的确定可主要依据定级因素分值确定，建立的关系模型应通过相应的方法检验。

（3）各单项因素修正幅度值可采用特尔菲测定法确定，并利用土地定级确定的因素因子量化结果，分析各因素因子对土地价格的影响方式和程度，综合确定各因素、因子在不同利用的状态及影响程度，以此来确定各单项因素修正幅度值。

2.容积率修正系数

容积率修正系数应根据不同用途的特点，重点考虑容积率变化引起的土地收益变化差异关系进行编制。其中，工业用地、宅基地应分别根据当地集体工业用地政策与宅基地有偿使用等相关规定，明确其容积率修正的适用条件。此外，在编制宅基地容积率修正系数的基础上，还可根据建设层数管控相关规定，探索编制宅基地限制楼层修正系数。

3.土地开发程度修正系数

应按照不同均质地域的基础设施建设标准差异进行编制。

4.年期修正系数

根据设定年期及集体建设用地的土地还原率进行编制。其中，使用年期设定为无年期限制的土地用途，可不编制年期修正系数。

5.其他个别因素修正系数

除上述影响地价的宗地条件因素外，还应结合实际情况编制对集体建设用地地价存在不同程度影响的形状、地势、地质状况等个别因素修正系数。

四、成果要求

（一）成果内容

集体建设用地定级与基准地价评估成果应至少包括工作报告、技术报告、图件成果、表格成果（各级别或区段的范围描述和基准地价值）、基准地价修正体系、相关基础资料汇编等。

其中，工作报告应至少包括工作组织实施情况（如工作计划、方案编制、技术路线、工作实施等）、成果摘要、工作总结和工作过程相关证明材料等相关内容；技术报告应至少包括基本概况、资料收集与调查说明、土地定级过程、基准地价评估过程、修正体系编制依据、地价水平分析等相关内容；图件成果、表格成果、基准地价修正体系、相关基础资料汇编可整合编制相应的成果汇编报告。

（二）成果格式

文字类电子成果为Word格式，表格类电子成果为EXCEL格式，图形数据电子成果包括JPG格式、电子矢量图件（2000国家大地坐标系制图）及相应的成果数据库。

图件格式应同时满足广东省基准地价数据库和国家基准地价电子化备案要求，成果数据库各要素要求应独立分层，空间信息准确一致，可与已编制的国有建设用地基准地价成果数据库衔接。

（三）成果备案

成果公布实施后，须按《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）的要求在全国基准地价电子化备案系统完成备案。

五、其他需注意的问题

（一）政策适用性问题

广东省不同地区的集体建设用地相关试点政策仅适用于该类试点范围，且有一定的试点期限。在基准地价内涵设定及价格水平确定时，应明确试点政策体现的权利边界及其对价格的影响，基于试点政策编制的成果应同时明确成果有效期和适用条件。

（二）成果协调问题

同一地区的集体建设用地与国有建设用地基准地价应具有一定的可比性，编制时应充分衔接、协调所在区域国有建设用地基准地价体系，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系。同时应基于现有的国有建设用地地价管理政策，探索研究制定配套的集体建设用地地价管理政策，并做好成果应用的宣传工作。

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统

筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则： （一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理 第六条各区（市）县应在开展土地资源专项调查的基础上分析本区域集体建设用地整理潜力，科学编制土地整理专项规划，并根据实施时序编制项目区实施规划。未编制土地整理专项规划和项目区实施规划的，不予批准开展集体建设用地整理工作。 第七条挂钩项目或拆院并院项目可由市、区（市）县人民政府及其出资成立的国有公司直接投资，也可由项目区域内的农村集体经济组织及其引入的社会资金投资。 第八条挂钩项目或拆院并院项目申报应具备以下要件： （一）土地整理专项规划和项目区实施规划（含文本、图件、附件及电子文档）；

集体用地评估指引

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。 第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。 第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件 粤高法发【2001】42

广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷 案件若干问题的指导意见 2001年10月 30日粤高法发〔2001〕42号 为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。 1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。 2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。 3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。 4．当事人因对市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案有争议，向人民法院提起民事诉讼，主张提高或降低补偿、安置标准的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向县级以上人民政府申请处理。当事人对征地补偿、安置问题达成了协议，在履行过程中发生争议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当受理。 5.当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。 6.农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。 7．依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的，应当认定转让合同有效。 8．当事人依法以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。 9.当事人依法以其承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。 10．当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。 当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办

农村集体建设用地使用权流转价值评估研究

农村集体建设用地使用权流转价值评估研究 发布时间：2016/1/22 来源：《中国资产评估》杂志 近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深， 2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及 和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。2015年，集体经营性建设用地入市试点在全国范围内展开。为保障农民现实利益，保护农村集体建设用地资产，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。 以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及乡镇及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化（见表1）。与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。 一、文献综述 现阶段农村集体建设用地流转是土地制度改革的重要环节，国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面： 农村集体建设用地基准地价研究。齐小军（2009）结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。杨杰等（2010）结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。 农村集体建设用地定级估价研究。陈立本（2009）通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素，分析了农村集体建设用地界定范围、价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。 农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。张林楠（2010）调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。刘金国（2011）构建了完整的土地价值体系，通过市场比较法和成本法评估了农村集体建设用地流转的经济价值，采用条件价值法评估了农村集体建设用地流转生态价值。江恩赐（2013）认为土地价值构成受到集体建设用地类型、权利类型和利用现状的影响，在构建完整土地价值的基础上，综合研究经济价值、生态价值及发展权价值评估思路得出农村集体建设用地流转完整价值。张洲（2014）区分了集体出让建设用地使用权和集体划拨建设用地使用权，明确各自价值内涵，以防评估价值存在矛盾。 综上所述，农村集体建设用地入市及使用权出让价值评估是我国城市化进程中存

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成。 记者在市国土局了解到，投资者既可以通过农村土地综合整治获得建设用地指标，也可以在农交所购买建设用地指标。 现在土地综合整治的主体是农民集体和农户，是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配等重大事项都由农民集体和农户自主决定。其中涉及农民集体产权的由农民集体讨论决定，涉及农户产权的由农户自主决定，乡镇和村只是土地综合整治的组织者。 按照规定，整治项目立项需向当地县级国土部门申请，农民集体和农户可以自己作为申报主体，持立项批复到农交所挂牌，寻求投资者，如果不在农交所挂牌，能通过其他渠道找到投资者也可以。"企业在立项的时候，就可以参与进去，跟农民签订合同约定建设用地指标的归属。"市国土局相关负责人说。 据记者了解，在实际操作过程中，农户的集体建设用地很少，一般不作为整治项目的申报主体，大多数是整村推进，或者几个村联合申报，而且一般会委托他人或者其他经济组织申报，比如委托具有农村土地综合整治经验的社会投资人或者各县的土地整理中心组织申报。 而如果投资者整理出来的建设用地指标比较多，用不完，就可以拿到农交所出让。得者不用，可以再转让。 指标落地必须要有项目 指标只是指标，不是土地使用权。要想取得集体建设用地，还需让指标落地。 就地使用集体建设用地。实施整治项目的投资者，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据验收后确定的面积就地使用集体建设用地。 建设用地指标落地情况大致可分为两类。首先，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据指标面积就地使用相应面积的集体建设用地。还有一种情况是，指标的异地使用，成都市行政区域内规划的有条件建设用地区农用地转为建设用地，必须持有同面积的《建设用地指标证书》。鼓励非公益性项目在符合规划的区域，使用集体建设用地，确需征收为国有土地的，依法实施征收。通过使用指标征收的国有建设用地必须要采取招标、拍卖、挂牌的方式在成都市土地拍卖中心公开出让。 凡是要改变土地性质，把集体用地征用为国有用地的，必须获得省国土资源厅批准。凡是跨县使用的建设用地指标，不管是否改变集体建设用地性质，都必须获得省国土资源厅批准。其余不改变土地所有权性质和不跨县使用建设用地指标的，只需成都市国土局批准即可。 在市国土局了解到，建设用地指标落地必须通过项目落地。 利益分配向农村倾斜

广东省集体建设用地使用权转让合同标准样本_1

合同编号：WU-PO-908-26 广东省集体建设用地使用权转让合 同标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

广东省集体建设用地使用权转让合 同标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 第一条订立合同双方当事人 转让方（以下简称甲方）_________ 地址：_________ 邮编：_________ 电话：_________ 法定代表人：_________身份证号码：_________ 委托代理人：_________身份证号码：_________ 受让方（以下简称乙方）_________ 地址：_________ 邮编：_________

电话：_________ 法定代表人：_________身份证号码：_________ 委托代理人：_________身份证号码：_________ 甲乙双方根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的有关规定，本着平等、自愿、诚实、守信的原则，经友好协商，就集体建设用地使用权转让事宜，达成如下合同条文，以共同遵守。 第二条转让土地基本情况： 1、地块位置：_________ 2、集体建设用地使用证号：_________ 3、集体建设用地使用权出让合同号：_________ 4、地号：_________ 5、土地用途：_________ 6、土地面积：_________ 7、建筑面积：_________

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。 3.法律政策依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国担保法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过） （6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号） （8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号） （9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号） （10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号） 4.总则 4.1 范围和对象的界定

土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审

D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度

广东省集体建设用地使用权出让合同(宗地出让)标准范本

协议编号：LX-FS-A28012 广东省集体建设用地使用权出让合同(宗地出让)标准范本 After Negotiation On A Certain Issue, An Agreement Is Reached And A Clause With Economic Relationship Is Concluded, So As To Protect Their Respective Legitimate Rights And Interests. 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

广东省集体建设用地使用权出让合同(宗地出让)标准范本 使用说明：本协议资料适用于经过谈判或共同协商的某个问题，在取得一致意见后并订立的具有经济或其它关系的契约条款，最终实现保障各自的合法权益的结果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 第一条本合同双方当事人 出让方(土地所有者)：____(以下简称甲方) 地址：_________ 邮政编码：_________ 联系电话：_________ 法定代表人姓名：_________ 职务：_____ 身份证号码：____ 受让方(土地使用者)：____(以下简称乙方) 地址：_________ 邮政编码：_________

联系电话：_________ 法定代表人姓名_________ 职务：_____ 身份证号码：____ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家实施关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定

成本法评估集体建设用地使用权的几个问题

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/f61223743.html, 成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中 来源：《中国房地产》2012年第02期 一、上海市集体建设用地的评估方法 就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。 二、成本法的基本公式及内涵 在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。其基本公式的内涵包括以下几方面内容。 （一）土地取得费用 1.耕地开垦费 按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。 2.新菜地开发建设基金 如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。 3.土地补偿费和青苗补偿费 按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。

广东省集体建设用地使用权转让合同(官方版)

编号：QJ-HT-0853 广东省集体建设用地使用权转让合同(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---

广东省集体建设用地使用权转让合 同(官方版) 说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 第一条订立合同双方当事人 转让方（以下简称甲方）_________ 地址：_________ 邮编：_________ 电话：_________ 法定代表人：_________身份证号码：_________ 委托代理人：_________身份证号码：_________ 受让方（以下简称乙方）_________ 地址：_________ 邮编：_________ 电话：_________

法定代表人：_________身份证号码：_________ 委托代理人：_________身份证号码：_________ 甲乙双方根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的有关规定，本着平等、自愿、诚实、守信的原则，经友好协商，就集体建设用地使用权转让事宜，达成如下合同条文，以共同遵守。 第二条转让土地基本情况： 1、地块位置：_________ 2、集体建设用地使用证号：_________ 3、集体建设用地使用权出让合同号：_________ 4、地号：_________ 5、土地用途：_________ 6、土地面积：_________ 7、建筑面积：_________ 8、现状：_________ 9、抵押、查封情况：_________ 10、地块的具体位置详见附图，附图已经双方签字盖章确认。

集体建设用地使用权评估的探讨

关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨 文章来源：上海万隆资产评估公司杨静文章发布: 上海市资产评估行业质量技术指导委员会发布日期：2005-6-18 20:59:03 我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种；根据国土资源部《全国土地分类（试行）》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设用地使用权的评估问题。 一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定 目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办（2001）54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。”由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。 二、集体建设用地使用权评估方法的选择 因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益法。下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。 三、采用成本法评估集体建设用地使用权

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理

乡村建设用地整理工作方案

乡村建设用地整理工作方案 为加强土地管理、规范农村建设用地复垦工作、助推城乡统筹和新农村建设，按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔〕495号）和《市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知》精神，结合我县实际，特制定如下实施方案。 一、指导思想 全面落实“珍惜和合理利用每一寸土地”基本国策，以邓小平理论、三个代表”重要思想和科学发展观为指导。努力通过农村建设用地复垦，实现城乡建设用地增减挂钩和全县耕地占补平衡，储备建设用地资源，为全县经济社会发展用地提供保障。 二、基本原则 （一）坚持符合土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划的原则。 （二）坚持政府主导、部门配合、先易后难、分步实施、齐抓共管的原则。（三）坚持维护土地权利人的合法权益，遵循实事求是、因地制宜和依法、自愿、有偿的原则。 （四）村、组集体使用的农村建设用地复垦，应经该集体经济组织三分之二以上成员同意。

三、工作目标 完成农村建设用地复垦项目申报20000亩，新增耕地面积5000亩。 四、工作步骤 （一）动员部署（年8月20日前） 召开县、乡镇、村、组动员大会，全面部署全县农村建设用地复垦工作。（二）项目选址、申报（年8－11月） 各乡镇人民政府按照集体建设用地复垦相关政策规定，完成复垦地块清查、统计，组织土地权利人（复垦项目区集体经济组织或原土地使用权人）完善相关资料后向县土地整理中心提出项目申请。 1.申报条件 （1）土地权利人自愿。 （2）实施区域相对集中，项目可以村或组为单位实施。一个项目可由不超过2个片区组成，但不得突破同一乡镇2个行政村的范围；一个片区可由不超过20个片块组成，但不得突破一个行政村的范围；一个片块可由不超过相对集中的10个点（图斑）组成，但不得突破一个组的范围。 （3）复垦后具备宜农用途的管护利用条件。 （4）复垦片块能确保实施，实施期限与项目实施方案同步，最长年限原则上不得超过半年。 2.申请复垦地块主要类型 （1）已废弃宅基地和一户双宅的须复垦宅基地； （2）废弃公路和废弃仓库、晒坝； （3）废弃的乡镇（村）企业用地、砖（瓦）窑、矿山等建设用地；

集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使

用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

1 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合--- 集体建设用地估价中疑难问题的探讨 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，造成估价结果的不合理性，多家估价的局面。出现难以规范，甚至出现多头政策、制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为 经济发展服务。一、集体建设用地估价中疑难问题的形成? (一)法规、政策的滞后 改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已 经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。 (二)开发建设的随意性 由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。 2 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---

)变现能力差(三、法规的不健全，规划使用集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3不合理；2、交易量小造成市场窄体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4 、存在一定的违法风险。小没有可参照的依据；5 使用风险较大(四)、使用权的1集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：、面对的所有权主体是农民集体且在土地的2取得没有法律、法规的充分保护；、有些集体土地上的建设不符合土地总体3使用上可能有违规违法行 为的存在；利用规划和城市建设总体规划。)与国有土地在权利上的差别(五、面对1就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。)镇集体建设用地面对的所有者是乡(的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，、法律、政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护政策的支持程度不同。下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地、规划条件不使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位 3 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---