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(最新版)马家堡老年公寓可行性研究报告

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一、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年人住宅市场”潜力巨大

国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪2010年左右，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅

的开发。2006年2月9日,国务院办公厅转发的《关于加快发展养老服务业的意见》特别指出,要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，这一政策支持无疑又给养老服务业的发展注入了一支兴奋剂。老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两

地老年公寓热，应该能使我们看到的是老年房地产开发的希望。纵观我国房地产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人及其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。（二）北京市老年人口现状及老年人住宅市场

老年人住宅明显不足

北京市1990年成为人口老年型城市，并且北京市人口老龄化的程度远远高于全国的平均水平，在全国居于领先地位。近些年北京市老年人口比重处于明显上升趋势。预计到2025年，北京的老年人口比例接近30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。2007年10月19日，北京市老龄工作委员会办公室编制完成了《北京市2006年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》。该报告指出：2006年底，北京市户籍总人口为1197.6万人。其中60岁及以上的老年人口为202.4万人，占总人口的16.9%，是典型的老龄化城市，而北京目前共拥有养老服务机构324所，总床位35345张，床位使用率约60%。在养老院养老的老人不足22000人，另有约200万人以其他方式养老。

户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院、老年公寓户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

住宅区规模小、配套设施不足

目前北京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、

休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

老年公寓布局不合理

目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

环境、质量有待提升

北京市现有的大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面，老年人成了被管理和服务的对象，要服从安排，独立性很少。如：养老机构有严格的作息时间，只有赶上点，老人才能吃上饭。而在家中，想吃想睡的自由在这里被剥夺了。伙食、娱乐活动也比较单一，老年人吃的是份饭，平时的娱乐活动只有下棋、打麻将。部分养老院坐落在老城区内，噪音和空气污染大，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。

服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

北京市现有养老院、敬老院多属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之北京市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。

（三）老年人住宅市场发展趋势

老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档和高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的324多家养老院中大多数应界定为中低档产品，而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

“园林型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，

退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“园林型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

二、项目选址（地块）应具备的基本条件

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

地块规模宜大小适中，小则100～200亩，大则400～600亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

地块距离城郊3～5km，距离中心城区10～15 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

三、“马家堡老年公寓”项目产品规划

根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出“马家堡老年公寓”产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。

（一）园区规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在40～60㎡左右。即户型设计要个性化、合理化。

配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

（二）园区规划特征

项目占地13.05公顷（约200亩），规划建筑总面积56.72万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以现代园林艺术为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现园林艺术，同时在立面细部处理上，创造性的展现现代园林风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。

（三）园区构架

社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分二个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积28万㎡。

我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：70岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70～100岁）为非主流客户，而且从70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设3个组团，具体为：1号组团：居住主体为70岁以下老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约20万㎡，9～10栋，其中鳏寡老人楼约1～2栋；2号组团：居住主体为70岁～80岁老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约5万㎡， 3～4栋，其中鳏寡老人楼1～2栋；3号组团：居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约3万㎡，2栋，其中鳏寡老人楼1栋。每个组团既自成体系，又与小区相协调；

每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设臵2个出入通道。

（四）总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河呈流线型或围合式布臵，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有高层，又有小高层，要正确处理好高层和小高层的平面布臵关系。

（五）产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

（六）园区会所设计与布置

社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

（七）园区内环境规划设计

园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

园区内修建大型、具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行臵于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿公园）设臵蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰

道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（八）单体建筑设计

建筑结构：高层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：高层为20层，小高层为11层，底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。

采用中央空调集中供暖，分户计费，分户空调室外机悬挂位臵，尽量做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

隐蔽管线，管道设臵在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布臵上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位臵。

房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（九）户型及户型面积控制

户型主要是一房即单间和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理。一房面积控制在35-45㎡左右，分为单人豪华间（面积35平米）和二人标准间（面积45平米）。二房面积控制在55㎡，分为二人豪华间和4人间。

一房占总套数的60%(其中单人豪华间占总套数的40%，二人标准间占总套数的20%)，二房总数占总套数的40%（其中二人豪华间和四人间各占20%）。（十）车位、商业配套的设置

在不影响小区道路交通的前提下，设臵部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设臵，方便车辆停放。道路布臵：在主干道构架下，合理布臵组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

商业配套设臵按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

四、项目合作及经营管理模式

本项目拟采用合作开发经营模式。丰台区政府以本项目地块作价入股，参与分红，不参与经营管理；丰台区政府有义务协助**实业集团完成在项目开发建设及经营管理过程中的银行贷款、融资等方面相关事宜。**实业集团负责项目建设及建成后老年公寓的日常经营管理。

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

规划用地总面积：90亩， 60000㎡

规划总建筑面积：150000平方米

土地用途：住宅用地

使用功能：居住养老

建筑形态：以高层为主，小高层为辅，底层架空

建筑结构：框架结构

建筑高度：控制（高层）60 m —（小高层）36.6 m

综合容积率：2.5

绿化面积：30%

总户数：约为4373户，

总人口：约为12244人

室内精装修标准：按600元/平方米计算

房屋租价：其中小高层一房4000元/月，二房5000元/月；高层一房3000元/月，二房4000元/月。

2、项目面积规划

表5—1

3、建设开发成本估算

前期费用

中期费用

住宅建筑安装标准

户内精装修

后期费用表5—6

开发管理费、不可预见费：

（前期费用+中期费用+后期费用）×2%

=（19468.7万+56992万+12913.2万）×2%=1787万开发总成本估算

开发总成本估算表

投资开发总成本

=（前期费用）19468.7万+（中期费用）56992万+（后期费12913.2

万+（开发管理费、不可预见费）1787万=91160.9万

单方造价测算

=投资开发总成本（91160.9万）÷项目建筑总面积（567200㎡）=1607.2元/㎡

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源主要有四个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是施工单位垫资；四是销售房屋收入用于投资部分。

项目总投资约91160.9万元，本项目开发商投入自有资金8000万元作为前期启动资金，另计划向银行借款8000万用于后续投入，施工单位垫资8000万元，余款由售房收入作为投资补充。

为尽量减少开发商一次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试探市场反映，拟将开发的567200㎡分二期进行，每期283600平方米。在开发时间上拉开一定距离，实施分期开发建设，滚动发展的经营战略。

开发商投入资金与银行贷款将全部用于本项目第一期住宅的开发，这样可以保障首期住宅开发的顺利进行，为迅速回笼资金搞好后续开发开创了良好的局面。

（三）项目投入产出与回报

1、出租价格确定

参照其他城市及本市类似项目确定出租价格。故现将出租

价格暂定为：其中小高层一房5000元/月，二房6000元/月；高层一房4000元/月，二房5000元/月

2、项目估算总投资XXXX万元

3、经济效益分析

生产成本估算

（1）职工工资

固定职工50人，人年均工资及福利15000元，年工资福利共计75万元。（2）行政办公及燃料动力费25万元。

（3）维修费76460.7万元×3%=2293.82万元

年均总成本2393.82万元

年收入估算

按3000个床位设计，按70％的入住率实际床位收入2100个床位，每个老人入住按综合收费5500元/月（床位费+生活护理费+饭费等）计算，实际年收入为2100×5500×12＝13860万元

资金回收

每年回收资金为13860万元－2393.82万元＝11466.18万元

91160.9万元÷11466.18万元/年≈8年

需要8年可以收回投资成本。

五、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间。

北京市属于特大中心城市，有1197.6万人口，人均收入高于全国绝大部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

2、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多。

本项目土地使用面积13.05公顷（约200亩），总建筑面积达56.72万平方米，开发周期8年时间，这将给本项目带来二方面风险：

第一方面：房地产市场是一个动态市场，它受宏观经济、区域经济、人口因素、政策因素、物价因素、人均收入、市政建设、城市化进程、区域市场、产品结构、消费心理、地域文化等诸多因素的影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来一定风险。第二方面：房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理的全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。

本项目分二期滚动开发，时间长达XX个月，必须严肃认真，一丝不苟的实行全过程的控制管理，即加强资金管理、成本管理、施工管理、营销管理、人力资源管理、否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。

六、风险规避与控制措施

1、认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发的重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否

成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。马家堡地区位于南三环至四环之间，多条公交线路穿插其间。2004年底，从南四环直通西单的马家堡西路建成通车，使得家住南四环沿线居民到达南二环的时间几乎可以缩短一半。正在修建的地铁4号线南起丰台区马家楼，北至海淀区龙背村，穿越西单、西直门及中关村商圈。另外，南中轴线的规划和运作使马家堡区域成了“第五商圈”、“丰台新区”等板块的合围辐射之地，有利于发挥“后发先至”的优势。

2、本项目土地使用面积13.05公顷（月200亩），总建筑面积56.72万平方米，分二期滚动开发，总建设开发周期XX个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调、统一、个性、特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须具有和体现老年公寓的个性、特色，及其建筑风格：二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。

4、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研，在调查过程中，对北京老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分作出准确判断。

5、本案“项目风险分析”一章对老年人住宅项目提出了二个方面风险，在项目实施前，应在仔细调研基础上进一步评估项目风险性，并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

七、结论与建议

北京市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产、商业地产、渡假休闲地产、老年公寓地产，本案项目就是其中一例。

本项目土地使用面积13.05公顷，总建筑面积约56.72万㎡，可产生规模效应。项目离中心城区约10公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老、休闲、渡假于一体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。

综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是一个充满商机、充满市场活力、充满希望、可行度较高的项目。需要特别强调的是，依托**实业集团的下属单位**市医院，我们能够做到保证为入住老人提供全天侯的、全方位的医疗保障。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件；虽有风险，但机遇大于风险；虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。

可以肯定地说，马家堡老年公寓项目是可行的。

河北省**市**实业集团

二ΟΟ七年十月二十二日

老年公寓年度工作总结与年工作计划(完整版)

计划编号：YT-FS-3121-20 老年公寓年度工作总结与年工作计划(完整版) According To The Actual Situation, Through Scientific Prediction, Weighing The Objective Needs And Subjective Possibilities, The Goal To Be Achieved In A Certain Period In The Future Is Put Forward 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart

老年公寓年度工作总结与年工作计划(完整版) 备注：该计划书文本主要根据实际情况，通过科学地预测，权衡客观的需要和主观的可能，提出在未来一定时期内所达到的目标以及实现目标的必要途径。文档可根据实际情况进行修改和使用。老年公寓XX年度工作总结与XX年工作计划 XX年是公寓业务范围与增资扩股的一年。全体员工在李萍院长的领导下精诚团结一致，完成了XX计划的全部工作任务。我们始终以争创养老机构服务品牌为目标，秉承“老吾老，以及人之老”的核心价值理念，以中华民族尊老爱老的传统美德精神为中心，本着为政府分忧，替百姓解难，为老年人养老、安居、健康提供最全面的服务，坚持以人为本的原则，为老年群体在生活中的健康监护、日常照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面提供最全方位的服务，帮助孤寡老人和贫困家庭解决生活困难，真正使老年人老有所养、老有所医、老有

所学、老有所教、老有所为、老有所乐。现将XX年度工作小结如下：一、公寓转变观念，推行无纸化办公实行老人档案与护理信息化管理,从XX年底开始。院长办通过强化培训使员工逐步掌握电脑操作，通过电脑记录《护理交班记录》。大部分数据实现电子化，特别是实施公寓与敬老院远程数据的链接，达到统一管理。所有老人、员工数据通过数据库管理，达到动态管理、即时掌握各种信息。各种表格电子化，数据不仅准确全面，真正做到无纸化办公。二、提高认识，增强防范意识强化老人护理安全，针对公寓的特点，我们重点抓好老人护理工作的安全：1、强化员工安全教育，提高员工安全意识。我们每月员工会议时对员工进行半小时“安全教育”；在员工中开展消防灭火、水电、器材使用等方面的知识和技能培训，特别是灭火器的使用，以及“火灾防护流程”教育。2、加强安全防护器材的保存和管理。实行分管院长部门全面负责，分级

欧美几个老年公寓案例

1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil H?sbach老年寓 1）项目概况 Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（H?sbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游。这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。在建筑设计上，大量采用了暖色调，并且有良好的采光功能。除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具，还可以养宠物。（1）照料和护理 ?固定长期护理 ?短期护理 ?度假护理和残疾护理 ?老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施 ?床及床头柜 ?睡衣/内衣柜，带安全抽屉 ?桌子和椅子 ?餐具柜 ?吸顶灯、小夜灯 ?电视和电话 ?护士呼叫系统 ?单独的卫浴（3）户外区域 ?花园 ?露台 ?大阳台（4）公共区域 ?大厅 ?美发沙龙

?诊疗室 ?餐馆 ?礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的） ?另外每层还有大的公共休息室和厨房 2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图

老年公寓收费标准

人年老了，胃口也会变得比较差，而胃口不好，老年人也就不能吸收到足够的营养，所以要想使老年人胃口变得好，就要从食物的做法以及时间等方面去改变一下，这样就可以勾起老人的食欲了。 1、勾芡淋汁好味道一般来说，老年人的饮食应该少盐少糖。老人开胃在这样的原则下，做菜时，先以少许的糖和盐调味，然后把调味较重的汤汁淋在菜上，或勾芡;也可以在水煮的食物上淋上汁再入口。这样甜味和咸味只浅浅铺在食物表面，不但可以满足舌头的欲望，也不必担心摄取过量的盐和糖。 2、趁热食用味正香食物香味的控制也很重要，因为香味有刺激食欲的作用。老年公寓收费标准控制食物的温度，是锁住香味的重要步骤，所以食物必须趁热吃，或者上桌时才浇上热汤汁，都可以取得相当不错的效果。 3、代糖代盐保健康另一个方法是以代糖和代盐取代白糖和食盐。这样既可满足甜食欲望，又不会威胁身体健康，其法也适用于有糖尿病毛病的老年人。此外，也可采用低钠盐和低盐酱，不过肾功能较差的老年人则不适合。色泽诱人的食物可以刺激人脑，引发进食的欲望，帮助老人开胃。服务日月星医护型养老院不同于普通的养老院，日月星养老院内设置了专业的医疗服务机构，实行科学规范的医生三级查房制度、护工医疗护理制度；且聘请专业的医护人员为老人提供专业医疗服务。一般养老院由于没有医疗保障，失能老人常常被拒之门外，日月星医护养老院把失能老人作为自己最主要的服务群体纳入到收住对象中，为社会和家庭分担失能老人带来的养老压力。日月星连锁养老院内设医疗机构，已纳入上海市医保联网结算单位，老人在养老院内享受医疗服务时可使用医保卡，大大方便了老人日常的疾病诊疗。专业水平日月星医护人员是医护型养老院最核心的力量，他们的医疗服务质量直接关系到老人的生命健康，日月星养老院有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队。日月星养老院的护理员是经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，拥有一定的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成。他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能。

解析国外养老院案例分析

美国太阳城：名称缘起：：a.西方不称老年人为夕阳，而是太阳 B.意大利哲学家康帕内拉曾着《太阳城》组成部分：在美国以太阳城命名的占地面积在20平方公里以上的城市型老年社区有：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州。目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱的老年生活开发历史：1959年Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。在开盘之前Del Webb 要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展关键。建筑类型：在太阳城中有许多种住宅类型包括:独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料太社区、复合公寓住宅等。经济指标 a.住宅总户数27584户其中出租住宅2605户出售住宅20829户 b.户均人数 c.平均租金678美元/户 d.平均售价92300美元/户。 1、佛罗里达州 a.区位：社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。 b. c.户型构成：大多数为独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。 d.六大居住社区：A.太阳城中心：独立家庭别墅 B.国王之殿：连体别墅 C.湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构 D .庭院 E.阿斯顿花园：出租的独立居住公寓 F.自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放，每人每年享用综合会所的费用为140美元，享受的康

老年公寓现状和前景

有关老年公寓/老年产业的现状和前景一、前言中国国务院新闻办公室12日发表了《中国老龄事业的发展》白皮书，从中国老龄事业国家机制、养老保障体系、老年医疗保健等多个方面对老龄事业发展作了介绍和说明，同时指出，中国将积极采取更加有效的战略措施，努力推动老龄事业与经济社会协调发展，促进老年人共享经济社会发展成果。二十世纪末，中国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准，中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。进入新世纪后，中国人口老龄化速度加快。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%。中国作为世界上最大的发展中国家，如何在老年人口基数增大、人口老龄化加快而且发展不平衡的条件下，保障老年人的合法权益，促进老龄事业的发展，是社会发展中面临的重大问题。中华人民共和国成立以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容的法律法规和政策。近二十年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老龄法律、法规、规章及有关政策达200余件，初步形成以《中华人民共和国宪法》为基础，《中华人民共和国老年人权益保障法》为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院部门规章、地方政府规章和有关政策在内的老龄法律法规政策体系框架。中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要(1994—2000年)》、《中国老龄事业发展“十五”计划纲要(2001—2005年)》和《中国老龄事业发展“十一五”规划》。国务院有关部门和地方各级人民政府，分别制定本部门老龄工作行动计划和本地方老龄事业发展规划。国家建立督查和评估制度，对规划的实施情况进行期中和期末检查，推动规划的落实。同时，建立老龄事业统计指标体系和老龄统计工作制度，为制定规划和完善督查评估工作提供基础数据。上世纪八十年代以来，先后三次进行全国范围的老年人口状况调查，为老龄事业的科学决策提供了重要依据。国务院成立全国老龄工作委员会，统筹规划和协调指导全国的老龄工作，研究、制定老龄事业发展战略和重大政策，协调和推动有关部门实施老龄事业发展规划，指导、督促和检查各地老龄工作。

(完整版)养老院、敬老院工作总结

养老院、敬老院工作总结 ?养老院工作总结 XX年要各级领导关怀和帮助下，我们严格要求自己，认真完成领导交给我们的任务和工作，虚心学习，逐步提高自身素质，现将XX年的主要工作总结如下： ?本着中华民族的尊老爱老的传统美德精神为中心，我们做的主要工作有：打扫家庭卫生、买菜做饭、精神慰藉、读书看报、量血压、测血糖、陪医送药、购物理发、洗衣服等，接受了领导委托的居家养老服务，我们深感荣幸，同时责任感重大，牵挂更多！在50位服务对象中女性26人，男性24人，最大年龄86岁，最小57岁，其中服务人群里有轻度老年痴呆，半身瘫痪，就这样的一群弱势群体让我们放不下心，牵肠挂肚，尤其是刮起风下雨，有的老人房屋漏水，积水，我们都要及时把老人转移到安全的地方，雨停了后清理房屋里的污水。我们的工作长年的为老人有所为的工作着，发挥了“雪中送炭”的服务精神，一年的服务质量满意度达90%以上，有的老人还把我们当闺女一样看待。 XX年全年中我们总服务时间4546个小时，比计划时间多出82个小时，总次数1932次，在XX年里我们将一如既往的认真深入的开展居家养老服务工作，不断扩大居家养老服务，使我们的服务对象持续增加并向整个美兰区扩展。 XX年在这一年里我们虽然尝尽了工作上的酸甜苦辣，心中感慨万千，我们尽职尽责，工作上领导给了我们很大支持，使我们在工作岗位上也取得了一些成绩，这个离不开领导和同事们的支持和帮助。XX年我们将不负大家的重望，

加强业务上的知识，不断的提高业务水平，完善自身素质，力争XX年工作中再上新台阶！ ? ?敬老院工作总结 XX年xx镇敬老院在xx区委、区民政局、xx镇政府和社会各界的关心支持下，认真贯彻执行党和国家的五保供养方针、政策和上级部门对集中养老工作的指示精神，以创建省一级敬老院为动力，以服务五保老人为重点，以服务优质化、管理制度化、生活规律化、设施齐全化、环境花园化为标准，不断努力改革创新。 xx镇敬老院目前安置五保老人55人，5名自费老人（其中五保户xx镇五保：40人；灵山镇五保：4 人；演丰镇五保：3 人；大致坡镇五保：6 人；新埠岛：1人；自理：29人；半护理人数17人；全护理人数8人）。配备管理服务护理人员6人。我们本着坚持“以人为本，服务社会，一切为了老人，一切方便老人，一切服务老人”的工作理念，全院上下，团结一心，不断加大投入，完善各类功能设施；强化管理和服务，使入住老人的生活条件得到了明显改善、生活质量得到明显提升，继续扎实做好了XX年的各项工作。 ?一、XX年我们主要是完善敬老院设施设备： 1、装修旧敬老院房间设立加强监控区建设（主要收治老年痴呆症，需要独居的老人），现收养了1位老年痴呆症五保老人、残疾1人 2、为庭院架设路灯（10盏），现在晚上庭院灯火辉煌 ?二、引进社会志愿者募捐与企业赞助 1、继续与海南医学院国际护理学院合作，护理学院学生定时定点的为五

郑州养老院、老年公寓收费标准

郑州养老院收费价格、郑州老年公寓收费标准养老院收费标准一般包括：床位费、餐饮费、服务费，日杂费、取暖费、降温费、过节费、医疗费以及特殊服务费用另计。一、郑州养老院收费标准：（二七区） 1、自理级（2100-2900元/月），其中包括：每天打扫室内卫生，定期更换并清洗床上用品，整理老人衣物、定期晾晒等，有偿提供娱乐、医疗、康复设施及服务。 2、介助(一、二、三)级（2500-5900元/月），其中包括：自理级服务项目，清洗衣物、日用品及用具等，修剪指甲、胡须、理发，结合老人失能程度，协助老人饮食、个人清洁、入厕等，制定并执行个性化专业护理方案。 3、介护(一、二、三)级（4550-6300），其中包括：介助及服务项目，结合老人失能程度，为老人提供饮食、起卧、个人清洁、入厕等服务，口腔、皮肤护理，大小便护理受压部位按摩、定时更换体位等。二、郑州养老院价格：（金水区） 1、完全自理：头脑清楚、身体健康、无疾病，日常生活不用照顾，70岁以下的老人，1260元/月。 2、基本自理：头脑清楚、身体健康、无疾病，日常生活部分需要照顾的老人，1360元/月。 3、半自理：头脑清楚、不需搀扶，去卫生间大小便，需定时发药，80岁以下的老人，1460元/月。 4、不能自理：头脑清楚、身体较差、能自己吃饭、大小便能够自控但不能独立完成，不能下床活动或依靠器械、搀扶才能活动，失聪、失明、失语等老人，1760元/月。 5、特别护理：头脑不清或吃、喝、拉、撒部分需要护理的老人，1960元/月。 6、全部护理：头脑不清和吃、喝、拉、撒部分需要护理，需定时换药的老人，2260元/月。 7、完全丧失生活能力、吃、喝、拉、撒全靠护理，植物人等，2360-3060元/月。三、郑州老年公寓收费标准：（中原区）收费=床位费+护理费+生活费+其他费用

康寿老年公寓年度工作总结2009

康寿老年公寓年度工作总结 2009年我院工作在民政局党组的正确领导下，依照印民字2009[50]号文件精神，以“加强内部管理，强化服务意识，提高服务质量，提高自费老人入住率”为重点，以开展学习科学发展观活动为契机，积极开展各项老年服务工作，现将全年工作开展情况报告如下：一、基本工作开展情况（一）切实加强内部管理，进一步明确责任分工严格按照印民字[2009]50号文件精神，切实转变管理模式，为加强管理，强化责任，对工作人员实行参照企业化管理，根据工作需要，对岗位重新进行了调整分工，并根据工作人员的特点，为了人尽其能，人尽其材，大胆起用新人和先进积极分子，只要是适应单位发展需要的，不管是国家工作人员还是聘请人员能者上，打破论资排辈的扛杆，工作人员实行定岗定人，责任明确，工作明确，管理明确；进一步规范财务管理和物资保管，做到账钱物分人管理，为服务工作做好了人员保障。（二）统一思想，提高认识，强化服务观念，提高服务质量定期组织工作人员进行政治学习，把他们的思想统一在如何抓发展上来，如何求进步上来，增强他们的服务观念和服务意识，定期总结工作经验教训，及时纠正工作中存在的问题，工作人员的报酬与院民的民主测评挂沟，有效的提高了我们的管理水平和服务质量。

（三）老年公寓工作发展好老年公寓是我们的工作重点，自费老人的入住率是检验我们工作的主要标准，2009年由于我公寓服务工作的提高，先后吸引入住了6个自费老人，使我单位的床位利用率达到了33.3%，社会效益也得到了提升，入住率达到了历史以来空前提高。在护理服务工作上，实行分人头分责任落实任务，划分责任区，在炊事员的服务工作上，实行大体分工，服务人员在开展工作起来责任分工明确，开展工作有序；多听取自费老人的建议和意见，单位负责人经常抓督促，多听取老人意见发现问题及时提出，及时整改，通过经常性的抓督促与检查，我们的服务工作得到了及时提高，也为自费老人进得来留的下，营造了一种栓心留人的环境。（六）其它工作 1、为提高我公寓管理水平， 6月15日在楼长的安排下，我院组织业务骨干学习有关的政策法规及先进的护理理念，通过学习开拓了我们的视野，汲取了有益的经验，达到了预期目的。 2、今年院领导为了让老人们安度炎热的夏天，为我院老人活动大厅和餐厅添置安装了吊扇，为每个五保老人房间添置了一台小型电扇，一床凉席，添置了两台碗柜，充分体现了局党组对我院的关心。 3、为庆祝祖国六十华诞，国庆期间院领导召开了“庆国庆迎中秋座谈会”，为老人们送去了节日的问候，同时也为老人们上了一台生动的忆祖国历史课，会上老人深受感动。 4、今年1月至12月分别有10去逝。

可行性研究报告

某大型医院项目建设的可行性研究报告（I）第一章项目建设背景一、项目承办单位情况（一）、承办单位名称东莞市康华投资集团有限公司。（二）、单位地址东莞市东莞大道。（三）、承办单位概况东莞市康华投资集团有限公司是以致力于我国医疗服务产业化发展的高技术企业，注册资本亿元。由公司主要股东投资、经营管理的三级心血管专科医院——武汉亚洲心脏病医院，达到了预期的投资成效，开业近四年以来，累计心脏外科手术量达到6000多台，介入手术量达到11000多台，积累了医疗服务业的技术和管理经验，为在东莞高起点、高水平建设大型现代化综合医院奠定了基础。二、投资环境（一）、政策法律依据 1、符合《中共中央、国务院关于卫生改革与发展的决定》； 2、符合《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》； 3、符合国务院第149号令《医疗机构管理条例》； 4、符合卫生部第35号令《医疗机构管理条例实施细则》； 5、符合广东省政府第39号令《广东省医疗机构管理办法》； 6、符合广东省卫生厅粤卫医政（1997）62号《广东省医疗机构设置审批、执业登记实施意见》； 7、广东省卫生厅2003字[426]号文件批准精神； 8、东莞市“十五”发展规划、“三步走战略”； 9、《东莞市医疗行业发展规划》。（二）政治经济环境改革开放以来，我国卫生事业有了很大发展，取得了举世瞩目的成就。但当前卫生事业的发展与经济建设和社会进步的要求还不相适应，地区间卫生发展不平衡，农村卫生、预防保健工作薄弱，医疗保障制度不健全，卫生投入不足，资源配置不够合理，存在医药费用过快上涨的现象，卫生服务质量和服务态度同社会发展要求还有差距。为落实《国民经济和社会发展“九五”计划和２０１０年远景目标纲要》，中共中央、国务院自1997年发布了《中共中央、国务院关于卫生改革与发展的决定》及《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》等一系列相关的配套改革政策，加快建立与社会主义市场经济体系相适应的医疗卫生体系和改革指明了方向。特别是为发展多样化、多形式办医模式奠定的政策基础。国家将鼓励和扶持民营医院发展，形成公平、有序的竞争环境，加快卫生体制创新和制度创新。鼓励民办非营利性医疗机构和营利性医疗机构的发展，促进医疗机构投资主体多元化，吸纳社会资金，引进竞争机制，优化卫生资源配置，满足人民群众多层次医疗保健需求。我省为加快医疗卫生改革步伐，积极推进区域卫生规划工作，推行区域卫生规划，调整资源配置。为适应经济和社会的快速发展，保证群众基本卫生服务需求，改革完善卫生机构管理体制和运行机制，建立和完善各种医疗服务要素的准入制度。我省开始区域卫生规划的探索，调整三级医院规模与数量，鼓励发展医疗集团或医疗联合中心。推行医疗机构分类管理，

可行性研究报告完整版

可行性研究报告范文集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

学校项目可行性研究报告（详细编制方案）北京中易恒远工程咨询有限公司二零一五年六月

第一部分学校项目可研报告思路 1.项目必要性及可行性研究主要内容 ①.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。 ②.技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 ③.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 ④.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。 ⑤.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。 ⑥．社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。 ⑦.风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险

的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。 2.学校项目研究的用途及意义 ①项目研究的用途 A.可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据； B.可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据； C.可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据； D.可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据； E.可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据； F.可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据； G.可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。 ②项目可行性研究的意义可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行

养老院(老年公寓养老中心入住协议、申请表、收费标准)

老年公寓养老中心入住协议甲方：乙方：丙方：监护人或委托人为了发扬尊老养老的优良传统，帮助老年人安度幸福晚年，甲、乙、丙三方经过共同协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意接受乙方入住老年公寓。二、乙方入住养老中心时间______年____月____日起算。三、费用及支付方式 1、养老中心收费含床位费、护理费、生活费三部分，入住养老中心的费用为每月_______元。费用在协议签订后先预交一月，以后在每月的25号前交纳下月费用，费用可预交半年，也可预交一年，一次性预交一年费用的优惠200元。 2、乙方入住养老中心时，须交纳急救备用金1000元（委托人在本地的交纳1000元，在外地的交纳2000元）。四、满足老人精神文化生活需要，经常组织老人进行必要的情感交流，对老人进行保健知识教育，帮助老人树立健康向上的老年价值观，帮助老人进行心理调节和疏导。五、乙方在入住期间，具有下列情形之一的，甲方有权终止协议： 1、发现有传染病、精神病患者的； 2、随意打人、骂人经屡次劝说仍不悔改的，夜间以各种理由影响他人休息的； 3、严重不讲卫生，经多次劝说不改的； 4、不按时交纳费用，并经甲方催告后在合理期限内仍不交纳的； 5、乙方生病后，甲方通知丙方不来者，或甲方通知丙方提供的联系方式一直不接者； 6、不能遵守甲方的各项规章制度，妨碍他人入住且甲方认为无法管理者。六、甲方对乙方实行入养老中心自由原则，如乙方中途不愿继续入住，可随时向甲方提出终止协议，丙方应在当日将乙方接回，协议终止后，乙方入住期限不足15日按15日计费，超过15日的按一个月计费。七、乙方在入住期间，损坏养老中心物品的应照价赔偿。八、未经甲方同意，乙方不得擅自在房间内添置其它设备和装置。九、乙方在入住期间，应妥善保管自己的贵重物品（特别是现金等），若因管理不善发生丢失，责任由乙方自行承担。十、乙方在入住期间，因生病住院或请假外出，若需保留床位，

整理老年公寓后勤保障部工作总结及明年工作规划-老年公寓工作总结

整理老年公寓后勤保障部工作总结及明年工作规划:老年公寓工作总结老年公寓后勤保障部工作总结及明年工作规划我科在院领导班子的正确领导下和其他科室的大力支持下，经过全科同志的共同努力，我们顺利完成了各项工作任务，实现全年工作目标。一年来，取得了一定成绩，另一方面，在工作中，还存在一些不足。现总结如下：一、安全工作二、保障工作为做好保障工作，大部分同志无怨放弃了年休假和正常的节假日，节假日维修、抢修不计报酬，到现在为止1362件次。我科主要负责：第一、劳保用品、三无老人日常生活用品、清洁用品用具、维修材料、办公用品的采购保管分发；网络、电视、电话安装维护缴费；水、电及下水工作，抢修供水4件次，抢修供电12件次；办公设备的维护与维修；第二、防护保暖供暖：锅炉供暖系统抢修9件次。第三、保障正常通勤和临时出车。第四、树木花草修剪防虫；庭院设施维护维修；庭院卫生清扫与管理等任务。三、节能降耗工作根据院里的统一部署和相关制度和办法执行，包括：水、电、煤、办公用品、劳保用品、清洁用品等进行督促检查。

四、基建工作今年的主要工作是消防工程、庭院工程，总投资500余万元。五、克服不足，全面提高我科清醒地看到，工作中还存在着许多不足。主要是：一是由于我科人员现状比较特殊：1、老弱残四位同事在门卫； 2、还有一位体弱多病的同事在值行政白班； 3、还有一位同事因爱人身患重病，经常住院，不能正常工作； 4、一位洗衣工在江滨出公差；完成正常工作任务的只有主任和一个清洁工，因此服务工作有时不及时，保障工作有时不到位，有的工作完成不及时，工作多时，有的工作无人做。二是除主任外，都是小学文化，文化水平太低，难以胜任新时期的要求，急需提高；三是急需有文化，有知识，有专业的人才充实保障部提高保障能力。八、面向未来积极进取 1、立足现有条件和人才结构在工作中学，边学边提高，不断地提高保障水平和能力。 2、积极争取引进专业人才，充实壮大团队集体能力。 3、做好明年工作的筹划一是基建：消防工程及配套设施设备，庭院等改造工程。 4、送服务到门，主动上门传授安全检查的方法与经验，协查安全隐患。 5、不分节假日，进一步完善服务和保障工作

(最新版)软件项目可行性研究报告

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 网上购物系统 ———软件项目可行性研究报告 1．引言 (2) 1.1编写目的 (2) 1.2项目背景 (2) 1.3定义 (2) 1.4参考资料 (2) 2．可行性研究的前提 (3) 2.1要求 (3) 2.2条件、假定和限制 (3) 2.4可行性研究方法 (4) 3．对现有系统的分析 (4) 3.1处理流程和数据流程 (4) 3.2工作负荷 (7) 3.3费用支出 (7) 3.4人员 (7) 3.5设备 (7) 4．所建议技术可行性分析 (8) 4.1对系统的简要描述 (8) 4.2与现有系统比较的优越性 (8) 4.3技术可行性评价 (8) 5．所建议系统经济可行性分析 (9) 5.1决定可行性的主要因素 (9) 5.2效益 (9) 5.3投资回收周期 (9) 5.4敏感性分析 (9) 6．社会因素可行性分析 (10) 6.1法律因素 (10) 6.2用户使用可行性 (10) 7．其他可供选择的方案 (10) 8. project进度流程图................................................................... . (11)

一．引言 1.1编写目的电子商务是于九十年代初，在欧美兴起的一种全新的商业交易模式，它实现了交易的无纸化，效率化，自动化表现了网络最具魅力的地方，快速的交换信息，地理界限的模糊，这所有的一切也必将推动传统商业行为在网路时代的变革。随着电子商务，尤其是网上购物的发展，商品流通基础设施和配套行业的重点将会将对中国商品流通领域和整个经济发展带来种种影响，确实值得我们认真研究。特别是在全球经济一体化的国际背景下，在我们继续扩大国内流通领域对外开放的同时，深入研究这个问题，审慎制订相应的宏观对策，尤其重要和迫切。网上购物是一种具有交互功能的商业信息系统。它向用户提供静态和动态两类信息资源。所谓静态信息是指那些比经常变动或更新的资源，如公司简介、管理规范和公司制度等等；动态信息是指随时变化的信息，如商品报价，会议安排和培训信息等。网上购物系统具有强大的交互功能，可使商家和用户方便的传递信息，完成电子贸易或EDI交易。这种全新的交易方式实现了公司间文档与资金的无纸化交换。 1.2项目背景软件名称：网上购物系统提出者：新疆大学生购物中心开发者：李伟，孟素梅，徐靖，马江林用户：新疆大学生实现软件的单位：新疆大学 1.3定义 Asp(active server pages)是微软公司推出的一种用以取代CGI的技术，基于目前绝大多数网站应用于windows平台，asp是一个位于windows服务器端的脚本运行环境，通过这种环境，用户可以创建和运行动态的交互式的web服务器应用程序以及EDI（电子数据交换）。 ADO：ActiveX Data Object, ActiveX 数据对象 SQL：Structured Query Language 1.4参考资料 [1] 杨翼川、徐梅.《ASP动态网页设计实战》[M].北京:机械工业出版社， [2] [4] 白以恩.《计算机网络基础及应用》[M].哈尔滨:哈尔滨工业大学出版社， [6] Karli Watson、Marco Bellinaso等.《C#入门经典》[M]，北京：清

老年公寓和养老院区别

很多子女因为不知道将老人送到老年公寓好还是养老院好而烦恼，老年公寓的话肯定价格上要比养老院贵一点，但并不知道这两者的具体区别是什么。下面我们就来详细了解下，养老院和老年公寓的区别到底在哪儿。一、老年公寓西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全，取用方便，室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善，许多虽有子女或亲属照料的老年人，为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。二、养老院 geracomium，为老年人养老服务的社会福利事业组织，又称养老院。西方国家的养老院通常由地方政府或慈善机构主办，接收靠福利救济或者低收入的老人。中国的敬老院开始是在农村实行“五保”的基础上发展起来的。

半自理护理，为老人建立档案每天两次测量血压体温并记录，按时提醒并帮助老人吃药，提供可以半自理的老人健身、打牌等活动。为老人洗衣服，每月带领老人洗澡理发。帮助他们健身以恢复他们的肢体功能。老年公寓是公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在全国各大城市，老年公寓已经很普遍，常州景日安康老年公寓比较突出，并且出现低、中、高档分级。养老院，主要是为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施。养老院养老作为社会养老方式之一，由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求。养老院大多是民办的养老机构，它属于自负赢亏的商业服务性质；老年公寓是由政府和社会力量按照市场原则兴建的专供老年人居住的单元楼，单元楼中的单元房的面积有大有小，入住者可买可租。老年公寓楼内设有医务室、活动室、健身房和小食堂，配置各项服务人员。老年公寓与养老院的相同之处在于，两者都以个人交费为主，有别于福利救济型的社会福利院；不同之处在于养老院是集体食宿的住院养老方式，而住老年公寓则是独立住单元房的居家养老；老年公寓的单元房可以买卖和租用，而养老院的居室只能租用。

老年公寓2020年工作总结

老年公寓2020年工作总结时光荏苒，转眼2020年即将过去，这是我们接管XX区老年公寓的第十三个年头。在这一年里，XX区老年公寓在XX区钟山集团的直接领导下，在市、区民政局、区卫计局等各级领导的关心、帮助、支持下，积极围绕民政部下发《养老机构服务质量评估细则》的五大类相关要求，继续对公寓的硬件设施设备及软件服务进行了相应的整改和提高，使各类服务管理进一步规范。公寓全体工作人员齐心协力、共同努力，紧紧围绕构建和谐公寓的目标和任务，始终坚持科学规范管理、优质满意服务、关爱社会老人、提高生活质量的服务理念，努力将老年公寓办成全区为老服务的典范，成为老人安度晚年的美好家园。公寓目前收住老人143人，床位使用196张，床位使用率98%以上，入住老人平均年龄86岁，其中百岁老人1人，90岁以上老人35人，80-90岁老人81人，60-79 岁老人26人，外省市老人6人，全年每季度的老人满意度调查，满意率始终保持在98%以上。 2020年公寓全年投入，购置固定资产、财务软件开发、消防投入、电器维修、房屋无障碍设施设备投入、食堂污水系统及垃圾存放点改造、监控系统投入、呼叫系统投入、更换感应门机组和电动门滚轮、更换部分卫生间门及设施维修，确保了公寓正常运转。公寓卫生所通过开发的《智慧养老服务云平台》，及时录入老人的各类相关信息，全年完成各类护理服务364416余次，常规医疗查房730次，护理巡查57683次，建立个人健康档案185份，老人健康评估76次，测量血压5366人次，测血糖245次，为老人配发口服药27750次，注射胰岛素2555次，紧急救护26次，陪送老人到医院16次，并开展健康讲座12次，开展护理员培训12次。全年开展各类培训90次，其中市、区级培训34次，员工内部消防安全教育及培训12场280余人次;市安居消防专业培训4场300人次;消防演练2场50人次;消防安全检查48次;员工岗前培训28次、护理员专业培训12次。全年共接待社会各界来访10余次、慰问9次、志愿活动近160次，慰问演出3次，接待人员达3680余人次，公寓内开展活动480余次，为152名老人开办生日会，为新入住老人开展入住指导440次，为特殊老人开展心理慰藉与疏导约2400次。加强员工培训，提高其职业道德素质

可行性研究报告大全(完整版)

报告编号：YT-FS-2736-43 可行性研究报告大全(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

可行性研究报告大全(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。可行性报告栏目提供丰富的可行性报告范文参考,以及可行性报告格式写作指导,为您掌握可行性报告怎么写提供帮助。超市可行性报告金融超市是一种面向社会大众、集多种功能于一身、全面办理个人资产业务、中间业务和负债业务的理财经营方式。近日，中国农业银行山东省分行组织人员对辖内金融超市开办情况进行了专题调研，对目前开办金融超市中存在的业务品种不齐全、业务发展不平衡、信贷管理薄弱及人员素质有待提高等问题进行了分析，并提出加强组织领导、政策适度倾斜、增强宣传力度等建议。为全面了解当前金融超市开展的现状及存在的问

题，近日，中国农业银行山东省分行组织有关人员对辖内开办金融超市情况进行了专题调研。一、基本情况自今年年初开始，中国农业银行总行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山东省农行共有金融超市25家，在省会济南和除菏泽市、莱芜市以外的地级市都设有金融超市。目前，金融超市已经开办的业务有：本外币个人存取款、个人汇票、个人消费贷款(包括个人住房贷款)、个人理财咨询、代收代付、银行卡营销、代理保险等经人民银行批准的个人金融业务。金融超市引入了“以人为本”的理念，坚持以客户为中心，改变了银行与客户之间传统的沟通方式，使客户在一个门市便可办理所有个人金融业务，并且能够得到优质、安全、高效、便利的服务。各金融超市可以根据客户不同需求实行个性化服务，提供理财建议。各金融超市引进了律师、保险、公证等中介机构，可以直接代客办理法律咨询、资产评估、公证、抵押登记、保险等手续，还可以联系住房开发商、汽