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怎样营销社区商业街

怎样营销社区商业街
怎样营销社区商业街

怎样营销社区商业街?

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务,这些服务具有经常性、便利性,但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础,并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

一、国外社区商业发展概括及特点

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态,是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法:开发商负责前期开发,经营商负责租赁经营,形成良性的运作机制。

二、国内社区商业发展现状分析

我国的社区商业还处于起步阶段,社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。随着房地产业的发展,特别是商业房地产的逐渐成熟,社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所,一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点,与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

三、成功个案

1、珠江帝景欧洲风情商业街

10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺,分6个区,定位是步行街,在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售,开发商都已经预先规划好了经营业态,并在合同之中加以严格界定,坚持统一经营的原则,以形成独具特色的商业

文化氛围,从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。

2、苹果街

近10万平方米的苹果街在营造过程中,通过多元化的实现,营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间,若想成功经营,把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是8~12米宽,太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80~100㎡的“铺”构成的,这些铺相互连通,所以在空间组合上有一定的自由度。

3、上海梅川路祥和休闲商业街

开发商专门成立了一家公司,为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有5万平方米,经过两年的招商工作,目前共有50家商业企业进驻,餐饮特色突出,已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关:在其周边一公里内共有迈德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市,因此开发商从商业街的长期发展出发,将餐饮企业作为重点招商对象。

4、万科假日风景商业街

假日风景项目(总建筑面积55万平方米,可容纳1.6万人次)的配套商业分布情况为:集中商业街建筑面积8000㎡,有30多个停车位;沿小区内的步行线、交通线,有6000~7000㎡的分散式商业配套,在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000㎡。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街,确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来,避免干扰居住,同时也创造了人际交流交往的场所,有利于社区形象的互动展示。

四、社区商业发展趋势预测及建议

(一)社区商业发展趋势

有关资料表明,人均GDP超过3000美元,人们的生活方式将发生很大变化,商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划,科学选址,集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点:

各城市将大力发展社区商业中心;

居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成;

各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式;同时既能满足传统的衣、食、住、行需要,又能适应新型的消费需求。

(二)社区商业开发经营建议

1、开发面积

影响社区商业配置的主导因素:小区规模、小区周边商业配套。

2、配置位置

商业布局有两种——分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开,商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多,如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。在国外,社区商业往往采用内街式集中商业布局,如上海新天地成功借鉴。这种商业布局与住宅相对分离,将所有的污染、噪

音都集中在一起,公共设施也可集中使用和有利于管理,对居民正常生活干扰不大。

对于分期开发的大型楼盘,集中商业应该设置在项目那个区位?如果放置在项目的核心位置,有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段,内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘,又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说,最好是在居民步行不超过500米的距离内(实现在步行5~8分钟的半径范围内),如果超过这个距离,人就会觉得比较远,走起来比较累。因此,对一些规模较大的社区,除集中商业(80%)外,还要在商业服务半径范围内,做一些分散式(20%)的辅助商业配置,如美容美发、便利店等,让居民可在集中商业区购物、消费的同时,还满足日常需要。

3、规划定位及招商

社区商业的经营结构,一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务 30%的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。

为使商业街更具活力,招商原则应避免同业竞争,促成互补经营。当然,这样做需要考虑不同业态的商业特点,比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复,而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次,则由社区所处区位和社区档次决定。

4、经营模式

商业街采用店铺出售方式的弊端:购买商铺的小业主多数并非商业经营者,其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家,并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后,常常会出现经营无序的后果,使社区商业徘徊在低品位无序的状态下,不利于提升社区品质和形象。

越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流,不但要经营出特色,还要靠其提升社区品质,谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充,尤其当住宅无法表现社区形象时,商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务,更可以展现出社区的品质。

所以,社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的,统一规划、集中管理是必要条件,放水养鱼(先租后售)或只租不售是充分条件,而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。

放水养鱼、先租后售

“放水养鱼”:可先在公司(集团)层面发起“优质社区商业联盟”,把有益于发展社区商业的商家(包括投资者与品牌经营商家)组织起来,签署框架合

作协议(借鉴订单商业地产经营模式)。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点,进行定点、定向招商,确定同类业态原则上只允许2-3家,从而避免恶性竞争,并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。“先租后售”:即通过先期“放水养鱼”将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来,引导社区商业走上合理化发展轨道后,再出售社区商铺。先租后售,可将不合适的经营者排除在外,以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展,在提升租金的同时保证后期销售的增值性,形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。

优良资产、只租不售

任何行业的发展都有其发展周期,不可能一直快速发展,也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期,有魄力囤积一些优良资产,以获得长期收益,保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性,这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如香港置地、新鸿基就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。

随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展,社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售,不仅可以保证社区商业的良性循环发展,对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果(完整的社区商业规划和经营控制,带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬,更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础,同时对住宅销售有非常好的互动促进作用),还能为企业带来不断增值、稳定的现金流,随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。

但如何决策采取先租后售或只租不售呢?可把目前销售能获得的收入视为投资支出,自己购买这些社区商业以获得长期收益,以动态投资测算,把后期12~15年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前,考察净现值(NPV)是否大于零,同时测算内部收益率(IRR),若大于公司投资其它项目的机会内部收益率,则应保留物业,反之,应采取先租后售。当然,决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益(如前所述),应结合企业发展战略综合决策。

邹城商业街整体营销推广方案1048214463

邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻(中国)房地产策划推广机构 2004年7月

前言 邹城商业正处于发展的初期阶段,在这个时期,机遇与挑战并存。此时,能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战,我司也将以全新商业地产的发展模式,在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上,为本项目制定科学合理的营销策略,最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成: 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析,寻求市场的空白点,制定项目整体发 展策略; 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点,选择相应的竞争策略; 三、通过分析、整合项目的核心概念,全面构筑项目核心竞争优势; 四、整合各类资源,强化项目优势,提高项目的市场竞争力; 五、为项目制定合理的营销策略,并对此进行详尽的阐述; 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划,指导下一步的工作展开。

第一部分:构筑核心竞争优势

一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况,我司对本项目开发过程进行系统性思考,建议遵循以下六大原则: (一)市场排他原则 通过市场形象的塑造,实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列,传统商业相对比较发达,同时已经有商业项目出现,而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场,在有限的商业市场容量的基础上,导致市场竞争非常激烈。因此,本项目需要树立有别于其它项目的市场形象,避免同质化竞争,构造项目差异化的核心竞争力。 (二)树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处,具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近,同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口,故本项目更应该利用该市场机遇,将区位优势充分挖掘与放大,树立项目区域商业中心的市场形象,为项目的今后的销售增添砝码。 (三)强化信心原则 商业物业在期楼阶段,重点在于卖信心。本项目在开发过程中,应以强化市场投资信心为出发点,通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销,高速地树立项目强势的市场形象,增强商家与投资者对项目的信心,最终促成项目的快速销售。 (四)快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大,在项目的开发过程中,无论

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神,“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念,致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分: 第一部分:第一部分:市场背景分析第二部分:项目概况及第二部分:项目概况及SWOT 分析分析第三部分:项目商业定位第三部分:第四部分:第四部分:项目规划布局第五部分:第五部分:项目招商及运营第六部分:第六部分:经营收益预测第七部分:第七部分:商场店铺切割方案 武汉地势独特,得“水”独厚,又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割,呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说,汉口是商业中心,汉阳是工业中心,武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造,武汉三镇根据各自区域特点,已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头,带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展,更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑;城市居民收入的提高,使居民总体消费水平、市场消费量日益增加,消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变,促使城市商业业态和经营结构的提升; 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升,由单个开发向区域整体规划发展,形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻,武汉的商业氛围将全面提升,与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

大十子商业街整合营销推广方案

五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态,具有良好的发展潜力,上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表,商业步行街的发展,符合市民消费心理的趋向,作为步行街而言,消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表,它具有商城目标性购物所无法比拟的优势,在城市发展中,市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此,商业街是最具文化特色的商业形态,拥有最可逛的资本,是周未休闲购物的最佳去处,是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析,结合大十字商业街的特色,我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色,以差异化营销建立竞争优势。

<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈,主要原因在于商业供给过量;其次,商业的同质化也是主要原因,表现在相同的商城,相同的集市,缺乏特色市场和专业市场,大十字商业街可充分利用市场机会,进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场,为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能,以精神消费带动物质消费,使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善,一站消费 步行街功能分区明晰,拥有多种商业形态,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体,是休闲的最佳去处,购物的理想选择,充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌

大十字商业街丰富的文化内涵,和建筑风格对其外在的延展,使其拥有了丰富的文化魅力,文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破; 2、注重整体推广的系统性及节奏性,有张有弛,重点突破; 3、八九月份全面造势,力争十月份形成销售高潮;

×商业街整合营销推广方案27

×商业街整合营销推广方案 【最新资料,WORD文档,可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态,为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限

哈密地区面积16.5万平方公里,辖区人口35万,其中市区面积8.5万平方公里,人口15.6万,由于城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限。 2、缺乏产业支撑,经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业发展中,第一、二、三产业均不发达,且缺乏有力的经济增长点,经济发展缓慢,制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万,但多数以民工居多,由于消费水平较低,对商业的贡献率极低,而对商业贡献率较高的旅游人数,所占比例相对较低,每年仅3—5万人,对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点,差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点,雷同性极强,未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场,差异性不强导致市场间竞争激烈,每家商业市场均未能形成自己的优势,缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高,缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面,以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的,芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场,这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天马市场,温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场

(精)某商业街市场营销推广方案

某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析

<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态,为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态

3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里,辖区人口35万,其中市区面积8.5万平方公里,人口15.6万,由于城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限。 2、缺乏产业支撑,经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业发展中,第一、二、三产业均不发达,且缺乏有力的经济增长点,经济发展缓慢,制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万,但多数以民工居多,由于消费水平较低,对商业的贡献率极低,而对商业贡献率较高的旅游人数,所占比例相对较低,每年仅3—5万人,对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点,差异性不强

哈密市商业格局缺乏亮点,雷同性极强,未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场,差异性不强导致市场间竞争激烈,每家商业市场均未能形成自己的优势,缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高,缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面,以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的,芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场,这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天马市场,温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态,主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言,商业集中度较高,再加上缺乏新的商业增长点,人均消费水平较低,商业已趋于饱合,缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。

银行商圈营销方案

银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动,与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似,都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式,由经济发达地区向经济欠发达地区过渡,由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡,银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验,商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销,已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务,并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业,获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 (一)商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解,商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业,企业的盈利能力、成长能力、偿债能力,受外部环境变化影响较大。因此,银行客户经理在选择商圈内的中小企业时,要充分考虑到商圈在城市中的经济地位,城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时,客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构,以及区域的产业结构、产业特色。例如,在我国东部沿海城市,有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主,商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大,在中国出口

面临巨大压力的情况下,此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂,风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要,商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常,新建立的商圈,由于经营时间较短,无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺,市场开拓能力有限,往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时,由于商圈的刚刚成立,中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断,这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反,成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善,处于快速成长或成熟的发展阶段,商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力,商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善,甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验,这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中,商圈载体包括建筑空间和内部组织,建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化,内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险,以及组织协调方面;商圈主体包括各类企业和各类顾客,各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式,各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降;商圈客体包括各类商品和各类服务,各类商品主要体现在产品质量、价格优势,各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善,相关的

某商业街项目营销策略报告

某商业街项目营销策略报告 目录 第一章 项目营销策划分析思路浅析) 一、相关重要说明: 二、项目分析+ 1、概述 2、项目商业价值判断 三、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 四、本项目需要解决的营销课题 五、项目核心价值体系确立 1、项目潜在价值 2、项目差异化优势 3、构建项目核心价值体系 六、营销策略综合前提分析 1、主流目标客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位 3、商业部分营销定位浅析 第二章 销售方式及价格定位体系 一、4种销售方式优劣势比较 二.项目阶段性价格定位策略

1、项目可实现价值分析 2、市场竞争导向定价法 3、租金收益逆向定价法 第三章 总体营销及包装推广策略 一、总体营销策略模式 二、项目整体运作思路及工作计划1、 项目整体运作思路 三、项目阶段性销售控制策略 1、控盘策略前的思考 2、几种可能的放盘方案比较 3、分期控盘实施方案 4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略 5、 特别销售技能建议 四、商业销售推广策略】 1、 推广策略 2、 广告策略 3、客户活动策略 4、品牌宣传策略 五、主题卖点提炼与推广主题) 1、主题卖点提炼 2、广告主题

3、核心概念 一、相关重要说明 1、销售价格定位、销售放量及控制手段,是本案整体定位策略的重要环节。 本案的商业产品销售定位,主要针对最大化挖掘地块与产品价值,通过对优势推广点的充分利用与局部放大,并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。 2、应重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。本报告重点解决商业销售前期的定位问题,并以曲靖当前商业市场状况为出发点,对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位,以供开发商全面权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行,相关竞争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发生改变,这些改变将或多或少的影响到本案定位策略,或发生正面作用,或产生负面影响。 强调动态预期对本案定位策略的影响,依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈,对产品在中期及中远期的产品销售形态予以适时、适量的修正,是项目得以可持续发展的重要保障。本案中涉及相应价格以及销售比例控制和周期,均按静态阶段进行设计规划。 二、项目分析 1、概述:某商业街,位于曲靖市沾益县龙华大道东侧,玉林南路两侧,为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项目秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念,总占地面积152431.44㎡,建筑面积344521.375㎡,其中商铺面积43738.66㎡,规划设计体现了时代特征和地方特色,并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区,开启曲靖商住新潮流。 2、项目商业价值判断 三、项目swot分析 1、优势(Strength) 2、劣势(Weakness) 3、机会(Opportunity)

商业街营销策划方案

商业街营销策划方案(例) 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向

第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路 第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家,特别是美国。尽管比较早的时候,在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论,但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的,阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展,主要的方式具有以下特点: (1)自然:如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件,尽量不

扰动它们,保持原始面貌,为整个社区提供自然娱乐的资源。 (2)中心:新市镇社区内部设计中心区,为本社区的住户提供生活、工作的方便,包括办公、商业、交通枢纽,形成一个相对自给自足的社区,减少对外部的依靠,从而减少交通流量,在区内创造就业机会。(3)交通:强调步行道路系统,在工作空间、居住空间、商业空间之间,建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间;根据自然地形状况,内部道路采用弯曲的形式,增加趣味性和人情味,并且可以有效地降低机动车的车速;内部道路设计好像树干与树枝的关系,树干是通往外部的干道,树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”(CUL-de-sacs )的方式,减少交通流量和噪声干扰。 (4)风格:新市镇主义的设计,是自始至终贯穿一个特定的风格,强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格,强调品味感,使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 (1)人文理念:充分体现“以人为本”的设计思想,在规划与设计

(营销策划)某商业街策划推广案

目录 前言 一、本案的任务定位 二、市场分析 三、市场定位 四、大集市的业态和功能确立 五、平面规划 六、环境气氛的营造 七、活动的组织 八、广告宣传 九、广告资源挖掘 十、市场管理建议 十一、招商策略 十二、招商管理办公室的设立、功能规划与包装及所需物料 十三、预算 十四、招商团队设立与工作任务 十五、工作计划进度表 前言 本案全面考虑步行街的长远运营战略,建议对商铺的正式招商延后,待条件成熟后再开始。其条件包括步行街的改造,以及初步打造新的市场形象,这样招商才能获得最大利好,一战而赢。基于此战略定位,本案策划此商业推广案,其目的,一是充分利用年关商机获取新的市场利基,二是利用这一机会做一次招商市调,了解市场对本步行街的态度和期望,为此后的正式招商提供策略依据。 一、本案的任务定位 1、利用年关之际,充分利用现有的商业空间资源,创造其应有的经济效益;

2、为下一步商街改造后的正式招商作市场预热,改善商街过去给市场造成的消极印象,树立目标商户对本商街的商业信心。 3、本商街现有可利用的商业空间包括内街间商铺,外街 间商铺,以及露天场地平方米(包括东西走向和两端的横段及一角广场),中间环状二层多功能设施。 二、市场分析 1、春节是消费者一年中的最大消费高潮,从而也是商家在一个年度中的最后一次“大掘金”,所有商家无不为这一次最大的“蛋糕”而厉兵秣马,精心准备,欲分得最大份额,所有卖场都装扮一新,调整产品组合,扩充商业容量,绞尽脑汁,大力推广,营造浓重氛围,聚合人气,把消费者的消费欲望推到极致,依此来淘尽消费者的腰包,并扫尽尾货。所以,尽管是一次“大掘金”,但也是竞争激烈,在这一过程中,营销措施不力的商家或卖场就有可能收获不大甚至亏本。因此抓住春节商机,仍需精心策划。 2、办年货是消费者春节期间的最大事体,不论大家庭,还是小两口,或者单身人士,都需要年货来点缀春节生活,但如今消费者的春节消费有着跟过去大为不同的特征,过去更多的是追求实惠和产品的实用功能,而在今天物质产品极为丰富的情况下,人们对产品的需求又上升到精神和心理价值层面,所以,富含文化意义、现代科技意义和品牌价值的产品将占有很大的市场份额。因此,春节期间的市场供应应该在内容和形式上有不断的突破。 3、但春节在人们的心目中的重要性已大不如从前,因为生活水平的提高,使得平日里的生活几乎天天都是“过节”。同时,每一年的春节都是大同小异,已不能激起像过去一样的热情了。因此,在市场运作过程中必须使春节赋予人们新鲜的感受。 三、市场定位 1、利用春节这一机会,在本商街举办一次年货展销会暨春节花市,来投入这一一年中最大的商机,服务社会,丰富人们的春节生活,此活动命名为丽沙花都·年货大集市·迎春花会 2、立志将大集市打造成沙井全镇中一个具有标志性的年节活动。为此,大集市要摆脱当地历来年货市场的一些不足,要办出新意,让人们在购买传统年货时,过一个时尚热闹的新年,并留下深刻的印象。 (1)年货跟花市合办就能给年货市场带来一种新鲜的感受。 (2)打造出一个室内室外相结合的商业空间,而这一点是其他超市、商场所不具备的条件,本案具有天然的资源优势。 (3)规模要尽可能大,使人能从容其间,精彩不断并留连忘返。

某商业街整合营销推广策略

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告 一、黄兴南路步行商业街 产品概念设计及功能细分定位 (一)产品概念设计: 黄兴南路为长沙市传统老街,历经上百年的历史,不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店,德圆包子,火宫殿,新华楼削面,甘长顺面食,美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路,可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。 解放以后,尤其是改革开放以来,黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街,不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路,黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。 随着长沙社会和经济的不断发展,黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀,市政府决心下大力气将其改造,新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。 黄兴南路步行商业街的建成,将代表长沙这座历史文化名城的社会经济、文化、文明、科技发展新的里程碑,也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。 黄兴南路步行商业街总长度838米,商业建筑分一、二期投产,一期工程总建筑面积约13万平方米。 步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主,室内步行街全部设计有冷暖空调系统,从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数,增强了步行商业街的整体商业价值,步行商业街的室外商业街,却是长沙商业业态的主要形式之二,必然的人流量,以及满足可得的休闲设施和景观资源,保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。 室外、室内相结合的步行商业街形式,是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。

(二)功能细分定位: 黄兴南路步行商业街的功能分区,一定要考虑如下三大因素的支持: 1、设计休闲购物和目的购物人流 购物人流的设计,是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一,从功能分区的角度来考虑,商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流,具体作如下规划:(1)设计步行商业街的“中心广场”概念,将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导,使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。 (2)设计明确的功能区域和板块,引导目的性购物人流。 (3)设计功能与功能区域之间的相互作用关系,以此带彼,以彼促此。 (4)横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点,设计人性化的辅助功能设施,引导观光休闲人流留连忘返。 (5)设计日常消费人流,增强步行商业街人气,以日常消费促进、带动其它非日常的购物。 (6)设计休闲、观光、娱乐、美食功能,以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。 (7)设计城市形象及政府形象功能区域,亲切市民,聚集媒体,增强步行商业街的美誉度,自觉传播,口碑传播,以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。 (8)设计长沙传统老字号品牌功能区域,标榜步行街的深厚商业文化历史,形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色,引导观光旅游的必然人流。 (9)设计“商旅湘军”广场,集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品,引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。 (10)设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域,增强步行街的全民参与感,形成步行商业街的独特商业文化风景线,重复而有层次地引导人流。 (11)设计步行商业街的建筑标志与功能标志,定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流,以制造兴奋点,从而达到集中引导购物的目的。 2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值 黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”,她是以一个整体的形

星豪湾欧陆风情商业街推广方案

星豪湾欧陆风情商业街推广方案 名目: 一、均安概况—————————————————————第2页 二、均安商业物业总体概况—————————————————第2-7页 1、——均安要紧商圈分析 2、——各楼盘商铺租金、售价一览表 3、——商铺的供应量分析 三、项目定位————————————————————————第7-12页 1、——形象定位 2、——经营路线定位 3、——功能分区定位 4、——价格、租金定位 5、——目标客户定位 四、整合推广———————————————————————第12-15页 1、推广策略 2、媒体策略 3、各时期推广打算 五、总结—————————————————————————第15页

一、均安概况: 1、概况: 均安镇地处珠江三角洲腹地,位于顺德市西南部,与中山、新会相邻,总面积81.3平方公里,下辖18个村委会和1个街道办事处,常往人口8万,流淌人口4万多,旅居海外和港澳台的乡亲4万多。 均安镇是省级旅行度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅行业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃进展。 均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅行度假两大品牌。 2、腾飞的第二工业 目前全镇共有工业企业646家。其中,规模企业32家,三资企业63家,规模企业4家。 工业区配套完善。近年来,均安新开发工业区15个,面积共2500多亩,投入资金达5000多万元,并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区,为均安工业进展打下了实的基础。 3、蓬勃的教育事业 教育事业蓬勃进展,全镇现有中学7所,小学18所,幼儿园29所。二、均安商业物业总体概况:

风情商业街营销推广预案

星豪湾欧陆风情商业街推广方案 目录: 一、均安概况——————————————————— ——第2页 二、均安商业物业总体概况——————————————— ——第2-7页 1、——均安要紧商圈分析 2、——各楼盘商铺租金、售价一览表 3、——商铺的供应量分析 三、项目定位————————————————————————第7-12页 1、——形象定位 2、——经营路线定位 3、——功能分区定位 4、——价格、租金定位 5、——目标客户定位 四、整合推广———————————————————————第12-15页

1、推广策略 2、媒体策略 3、各时期推广打算 五、总结—————————————————————————第15页 一、均安概况: 1、概况: 均安镇地处珠江三角洲腹地,位于顺德市西南部,与中山、新会相邻,总面积81.3平方公里,下辖18个村委会和1个街道办事处,常往人口8万,流淌人口4万多,旅居海外和港澳台的乡亲4万多。 均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、

生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃进展。 均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。 2、腾飞的第二工业 目前全镇共有工业企业646家。其中,规模企业32家,三资企业63家,规模企业4家。 工业区配套完善。近年来,均安新开发工业区15个,面积共2500多亩,投入资金达5000多万元,并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区,为均安工业进展打下了实的基础。 3、蓬勃的教育事业 教育事业蓬勃进展,全镇现有中学7所,小学18所,幼儿园29所。 二、均安商业物业总体概况: 1、均安要紧商圈分析: 1)、以百安路为界,三华商业城、壹加贰商场和天

商业街招商策略

商业街招商策略 商业街是指众多不同规模,不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所,其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成,并且按一定结构比例规律排列,如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街,等等。在西方的经济理论中,它与购物中心、商业区等等有着严格的界限,是不可混淆的概念。 定位是商业街招商的基础,根据项目定位选择与之相匹配的业态组合,之后才进入有目的的招商工作。 一、商业街的定位 1、商业街的商业主题。 即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。 例如以“中档品牌,大众服务”为经营方针的西单商场,经过二十年的经营,形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念,调查显示,在此消费的北京市本地人占消费总量的74%,而境外人士占了26%。 与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街,它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款,成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街,调查显示,在秀水街交易的客户,87%来自东欧,11%来自中东,2%来自世界各地。 2、商业街的社会主题。 即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能,商业街是城市形象的代表,消费者或游客观商业街,即可知城市之容、之貌、之风、之魂。 例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”,以该步行街为核心向周边地区辐射,结合周围的文物古迹和珠江滨水景观,发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区,体现完整的历史脉络和现代商业气息。 又如北京前门的大栅栏商业街,根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性,将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。

商业街招商策略及业态组合研究

商业街是指众多不同规模,不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所,其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成,并且按一定结构比例规律排列,如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街,等等。在西方的经济理论中,它与购物中心、商业区等等有着严格的界限,是不可混淆的概念。 定位是商业街招商的基础,根据项目定位选择与之相匹配的业态组合,之后才进入有目的的招商工作。 一、商业街的定位 1、商业街的商业主题。 即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。 例如以“中档品牌,大众服务”为经营方针的西单商场,经过二十年的经营,形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念,调查显示,在此消费的北京市本地人占消费总量的74%,而境外人士占了26%。 与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街,它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款,成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街,调查显示,在秀水街交易的客户,87%来自东欧,11%来自中东,2%来自世界各地。 2、商业街的社会主题。 即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能,商业街是城市形象的代表,消费者或游客观商业街,即可知城市之容、之貌、之风、之魂。 例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”,以该步行街为核心向周边地区辐射,结合周围的文物古迹和珠江滨水景观,发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区,体现完整的历史脉络和现代商业气息。 又如北京前门的大栅栏商业街,根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性,将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。 二、选择最佳业态组合 商圈里业态越丰富,商圈经济也就越成熟,各业态根据商圈的特点,可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部,各业态也应相互补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说,商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状:具备购物功能的占40%,具备餐饮功能的占30%,具备休闲娱乐功能的占30%。当然,这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”,主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。 但是,在业态组合方面必须有主次之分,如北京西单,仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺,是支撑不了一条街的整体开发的;又如北京东直门内餐饮一条街,是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店,在1500米长的地段内有序排列组合而成,这些都不是一个店所能作为的。 通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主,普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是,信誉和口碑是商业街长期发展的依托,引入的品牌商品必须要保证真实性。 三、商业街的招商策略 招商策略是实现商业街赢利的重要步骤,也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是,商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺,还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。 1、确定招商对象

商业街项目营销策划方案

商业街项目营销策划策划方案 1、确定案名:商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如:“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑,也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”(仅供参考)。 2、销售策略 *培养市场气氛 利用项目的一切条件,营造浓烈的市场气氛,吸引目标客户的关注,为项目的销售打下良好的市场基础,具体操作内容包括:硬件塑造 ①告知性展示 应利用楼盘入口围墙包装,树立项目形象,营造市场气氛。并可通过横幅,彩旗等工具将项目信息传达给市场,吸引目标客户。 ②户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力,可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑,路牌、车身广告等其它户外媒体。 ③设置精美的示范单位―样板房 通过对示范单位-样板房的包装设计,可有效弥补平面中的弱点,引起客户购买冲动,促进成交。 ④销售部与咨询点的包装:统一门店装修、统一服装、统一形象,咨询点以三人为宜,其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期,一般为每周两次,各咨询点交叉进行,

配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华,除基本配置如:沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等,还应配备如:音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 软性宣传 通过DM软性文章,详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处,以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。 同时,以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户,加强其他目标客户的印象。 *促销手段 (1)增加销售点 我司建议本项目销售点除现场售楼部外,可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点,并设专车接送看楼,以加强楼盘销售网点的联合促销力。 (2)活动促销选择适当的时间和地点,通过适量的广告投放,营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售,还能体现开发商的实力,提升品牌形象和消费者对该项目的认可度,在整个销售过程中结合销售情况或节假日,举办各种大型促销活动促销(如互动娱乐活动、业主联谊会等)。 (3)潜在客户开发

×商业街整合营销推广方案(1)

【最新资料,WOR文档,可编辑】 一、市场调研分析 <一>调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二>调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三>调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态,为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四>调查范围 哈密市主要商业市场 V五>调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为

<六>调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积万平方公里,辖区人口35 万,其中市区面积万平方公里,人口万,由于城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限。 2、缺乏产业支撑,经济发展缓慢哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业发展中,第一、二、三产业均不发达,且缺乏有力的经济增长点,经济发展缓慢,制约了商业的发展。 3、旅游消费不足每年来哈密的外来人口高达十几万,但多数以民工居多,由于消费水平较低,对商业的贡献率极低,而对商业贡献率较高的旅游人数,所占比例相对较低,每年仅3—5 万人,对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点,差异性不强哈密市商业格局缺乏亮点,雷同性极强,未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场,差异性不强导致市场间竞争激烈,每家商业市场均未能形成自己的优势,缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高,缺乏发展空间哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天 马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面,以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的,芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场,这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天马市场,温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态,主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言,商业集中度较高,再加上缺乏新的商业增长点,人均消费水平较低,商业已趋于饱合,缺乏发展空间。

大十子商业街整合营销推广方案(下)(DOC 23页)

大十子商业街整合营销推广方案(下)(DOC 23页)

五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态,具有良好的发展潜力,上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表,商业步行街的发展,符合市民消费心理的趋向,作为步行街而言,消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表,它具有商城目标性购物所无法比拟的优势,在城市发展中,市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此,商业街是最具文化特色的商业形态,拥有最可逛的资本,是周未休闲购物的最佳去处,是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析,结合大十字商业街的特色,我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色,以差异化营销建立竞争优势。 <二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈,主要原因在于商业供给过量;其次,商业的同质化也是主要原因,表现在相同的商城,相同的集市,缺乏特色市场和专业市场,大十字商业街可充分利用市场机会,进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场,为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能,以精神消费带动物质消费,使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善,一站消费 步行街功能分区明晰,拥有多种商业形态,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体,是休闲的最佳去处,购物的理想选择,充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌 大十字商业街丰富的文化内涵,和建筑风格对其外在的延展,使其拥有了丰富的文化魅力,文化差异性由此凸显。

六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破; 2、注重整体推广的系统性及节奏性,有张有弛,重点突破; 3、八九月份全面造势,力争十月份形成销售高潮; <二>概念定位 A、核心概念定位 核心概念起着总括项目特征,给目标客户强有力的利益承诺,并对分概念起着统归作用,它是我们传播的核心,因此,我们确定了如下核心概念: 财富颠峰·文化名街 支持理由: ①以财富为号召力,向目标客户明确传达到利益点, ②突出了整个商业街以精神消费带动物质消费的理念; ③该口号大气恢宏,体现了一种强大的企业实力; ④口号简单明了,便于传播; B、分概念定位 以核心概念为统师,我们确定出以下分概念,以进一步丰富核心概念,并在不同传播期间加以应用。 1、形象概念定位:哈密之窗——大十字商业街 突出文化特色,浓缩哈密文化,并在传播中强调政府形象工程及政策支持力

新时代商业街营销推广方案

文档从网络中收集,已重新整理排版.word版本可编辑.欢迎下载支持. 新时代商业街营销推广方案 目录 第一部分核心策略 (2) 一、做什么样的商业街? (2) 1、支持理念:江城第一都市MALL(摩尔) (2) 2、正确把握新时代都市MALL的定位 (3) 二、推广策略 (4) 第二部分推广阶段划分和推广内容 (6) 第三部分第一阶段销售计划 (7) 一、具体销售安排 (7) 二、开盘前销售要点 (10) 三、5月需发展商配合事项 (10) 第四部分招商计划 (11) 一、招商时间 (11) 二、招商目的及思路 (11) 三、目标客户列举 (12) 四、招商准备工作 (13) 第五部分推广实施 (14) 一、预热期提升知名度活动 (14) 二、专项主题推介会 (14) 三、现场氛围营造 (15) 四、开盘活动 (15) 第六部分传播主题与传播计划 (17) 一、传播主题 (17) 二、传播计划 (18) 三、5-6月媒体计划表(见附表) (18)

第一部分核心策略 一、做什么样的商业街? 新时代商业街是目前芜湖最大的商业项目,如何包装这个商业街,采用新概念、新思维给予消费者新的形象,在省、市众多在建和即将建设的类似项目中脱颖而出将成为整个营销的关键。 因此,我们提出都市MALL这一商业形态打造芜湖第一流的商业街 这条街应当是: 以大型购物主力店、大型卖场为核心的购物、娱乐、休闲、文化为一体的主题式商业街 1、支持理念:江城第一都市MALL(摩尔) 本案位处芜湖高档新生活区——城南,周边两年内预计交付住宅小区约60万平方米,届时人口将达到20万左右。本案推广的主要目标是商铺,目前拟定商铺的营销主题采用“MALL”商业模式。 Shopping-mall(摩尔商城),是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的超大规模购物中心。摩尔诞生在美国,在欧美掀起商业经营模式的一场革命,并风靡欧美日及东南亚,是目前世界最先进的商业业态。摩尔目前在美国占据50%以上的零售市场。“摩尔”模式不仅仅是一种全新的商业服务模式,也体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力。 “摩尔商城”的地理位置必须要选择在比较有针对性的地段,但不一定选在畅旺的中心市区,这样可以降低成本的投入,也可以使商城的价格不会太高。但摩尔商城的规模较大,必须要有庞大的人流量和便利的交通等重要元素的支持,才能维持摩尔商城的旺盛,因此,区与区之间的交汇点或靠近郊区的大型小区旁,都会是摩尔商城的最佳位置。 结合目前本案商业街的具体情况,由于地理位置靠近市中心,并不是完全意义上国外所提出的“Shopping-mall”。因此,应该把本案在“Shopping-mall”的

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