市场比较法

市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法。一般注重经验、艺术以及市场信息，在业界估算时很少采用数学模型，这一点已引起有关学者的关注。不断有学者引入各种数学模型并作了不同程度的探讨和研究。

模糊数学在房地产估价中所应用的模糊理论主要是模糊模型识别、模糊聚类

分析和模糊综合评价等。研究模糊数学在房地产估价中的应用的主要有:《宗地地价的模糊综合评价》(薛景歧等，1994);《模糊数学在城市地价评估中的应用》(万俊等，1995);《慈利县城基准地价评估》(张协奎等，1996);《基于模糊数学的市场比较法研究》(张协奎等，2001);《房地产估价中的模糊预测估价模型》(吴开微，1998);《基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究》，《房地产估价方法的拓展》(施建刚等，2003);《模糊数学在房地产估价中的应用研究》(樊相如等，2004);《模糊数学综合评判方法在房地产估价中的应用》(张勇等，2004);《基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究》(张炯等，2005);等等。

层次分析法(HAP法)在房地产估价中的应用主要是利用层次分析的方法进行

区域因素和个别因素的定量比较和修正，进一步完善了市场比较法的应用。研究层次分析法(HAP法)的主要有:《市场比较法应用的难点及完善措施:兼论层次分析法在市场比较法中的应用》(杜奎等，1997);《层次分析法在市场比较法中的应用研究》(杜奎等，2003);《论层次分析法在市场比较法中的应用》(靳海亮等，2000);等等。

回归分析在房地产估价中的研究主要是通过收集市场交易案例对房地产价

格与其影响因素进行线性拟合得到计算某类房地产价格的通用方程。研究回归分析的有:《回归分析法在市场比较法中的应用》(杨志飞，1999)，《多元线性回归模型在市场比较法中的应用》(龙启云等，2003年);《房地产估价的区域因素量化研究》(间力强，2005);《房地产估价的随机一模糊回归法》(吴红华，2005); 等等。

灰色系统研究主要是用灰色聚类方法来判断两个房地产是否相似及评定其

相似的程度，然后再根据其相似的程度确定己知价格的房地产对待估价房地产的影响，从而利用足够的案例评定出待估房地产的价格。研究灰色的主要有:《房地产价格的灰色评估方法))(刘翔等，1993);((房地产估价的灰色模糊综合方法》(吴红华等，2001);《房地产价格的灰色类比评估方法》(吴红华等，2005)。

在神经网络应用方面:《基于BP神经网络的房地产市场比较法价格评估》(申

玲等，1998)首次将神经网络应用到了房地产估价领域，利用神经网络的超强学习功能，发现并掌握房地产价格与影响因素之间的复杂关系的客观规律。《BP 神经网络在房地产估价中的应用》(杨黎萌等，2004)及《房地产估价研究:BP神经网络区间估算法》(吴劲军，2004)做了进一步的工作，但总的说来，由于篇幅等原因都没有做系统的、深层次的研究。本文在前人研究的基础上，对人工神经网络在房地产估价中应用的理论和实践做了系统深入的探索性研究。

我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段

第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没

有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。

第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地

产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到

我国房地产估价沿循国际上现行的估价方法，主要有市场比较法，收益法和成本法，以及由这三种基本方法派生出的假设开发法(HypohtetiealDevelopmentAPPorach)和路线价法(UnitFootMethod)等。

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比

较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，通过类似房地产的己知成交价格来求取估价对象的未知价格，所以此法适用于具有交易性的房地产，如普通商品住宅、高档公寓、商场等，其适用的条件，是在同一供求圈存在着较多的类似房地产交易。运用比较法估价的操作步骤为:(l)搜集交易实例;(2)选取可比实例()3):(3)建立价格可比基础(即统一各种度量单位);(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行区域因素修正;(7)进行个别因素修正;(8)求出比准价格。

收益法(IneomeApproaeh)是求取估价对象未来的正常净收益(netineome)，选用

恰当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率，其实质是未来净收益的还原利率。收益法主要适用于有现时收益或潜在收益的房地产，如旅馆、写字楼等，而不适用于像政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，其适用的条件是房地产的收益和风险均易于量化。收益法以预期原理为基础，建立在货币的时间价值观念之上，即决定房地产价值的不是过去的因素而是未来的因素，是该房地产的未来净收益的现值之和，其大小取决于两个因素，第一，未来可获纯

收益的大小，第二，将未来收益折算为现值所用的资本化率。其估价步骤为:(1)搜集有关房地产收入和费用的资料;(2)估算潜在毛收入 (3)估算有效毛收入 (4)估算运营费用 (5)估算净收益 (6)选用恰当的资本化率;(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算

对象的客观合理价格的方法，也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法阁。其理论依据是经济学上的生产费用原理，适用于一切可以假设重新开发的房地产。运用成本法估价应注意的是，现实的房地产价格直接取决于其效用，而非成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格，即房地产成本的增加并不必然增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。这就要求运用成本法时应注意“成本逼近”，其一，要区分实际成本和客观成本，估价时应采用客观成本而不是实际成本。客观成本是指假设开发建设时大多数开发商的正常花费，实际成本则是指某个具体的开发商的实际花费，是用财务审计的审核、验证和累加等方法得出的房地产项目的竣工决算值。其二，要结合市场供求分析来确定评估价格，这表现在折旧中就是经济折旧。成本法估价的步骤为:()l搜集有关成本、税费、开发利润等资料;(2)估算重置价格或重建价格。;(3)估算折旧;(4)求出积算价格

中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管

不断有学者探讨引入各种数学模型，如:

1.模糊数学法，有张协奎的房地产价格评估的模糊数学方法等，张炯、张敏莉

的基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究，吴开微的在房地产估价中的模糊预测估价模型，施建刚、白庆华的基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究;

2.层次分析法，有张杰、曲成平的层次分析法在房地产估价中的应用—估价方

法选择及采用不同方法时权重的确定，虞晓芬、虞和扬的层次分析方法在房地产价格评估中的应用，有杨建伟、汪九林的基于层次分析法的房地产估价理论与方法等;

3.回归分析法，有龙启云，詹长根，姜武汉的多元线性回归模型在市场比较法

中的应用;杜国明的回归分析在城镇土地定级估价中的应用;刘宇辉、辛玉东的回归分析在土地估价中的应用，该文从统计学的角度阐明了回归分析的原理，并介绍了如何建立回归方程解决土地估价中出现的有关问题;

4.灰色预测法，有钱建平、周勇、郧文聚、王志刚、李维哲的《基于灰色系统

理论的收益法在农用地估价中的应用》.有张协奎的基于灰色系统理论的未来楼价预测等;

5.神经网络法，有吴智超的模糊综合评判及神经网络在房地产估价中的应用，杨黎萌的基于BP神经网络的交易型房地产估价研究，杨黎萌的BP神经网络在房地产估价中的应用，王爱民的神经网络应用于模糊价的研究，陈娟、戴斌祥的模糊综合评价的一种神经网络方法，申玲的基于BP神经网络的房地产市场比较法价

格评估》等;

但这些方法在实际中应用都各有缺点。因此，借鉴英美两大评估体特点进行探索性应用研究，对中国房地产一估价方法的发展与完善将具有理论意义和现实意义。

土地估价：市场比较法试题及答案

土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

市场比较法(工业)

（一）市场比较法 1、比较实例选择 本次估价在收集到与估价对象条件类似的多个实例中，选择了与估价对象条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A： 该地块位于柳州市河西工业区三区A22-2-1地块，用途为工业用地，用地面积为22187.97平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为338元/平方米。 实例B： 该地块位于柳州市河西工业区三区A12-1-1地块，用途为工业用地，用地面积为45345平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年8月11日的市场交易价格为340元/平方米。 实例C： 该地块位于柳州市河西工业区一区A2-1-1（C地块），用途为工业用地，用地面积为12613.67平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为345元/平方米。 2、比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有: A、交易时间：确定地价指数； B、交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易； C、区域因素：主要有距市中心距离、距区域中心距离、距公交车站距离、商服繁华度、通路通达度、基础设施状况和公用设施状况等； D、个别因素：主要指宗地形状、面积、容积率、宗地自身条件和目前规划限制等。 3、因素条件说明

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期 96万元；第一年末72 万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础： 甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2） 丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2） （ 2）计算比准价格 2002年6月1日到 1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日 的正常价格。 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。 2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产 2003年10月 解：（1）计算比准价格 （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价） =（2722.19+2856.34+2762.22 ） ￡=2780.25 （元 /m 2） 甲一次付清总价 960000 720000 2 1 1% 12 1 1%1 720 ：00 .05%12 2162653（ 元 ） 比准价格甲 比准价格乙 比准价格丙 100 2162.65 —— 95 100 2550 ——1 100 100 2700 ——1 100 3 1 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 6 12 1 1.2% 7 2722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2 ） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 100 1 1.5% 5 98 日为基准，以后每月递减 1%, 98、 97、 96、 95、 94、 93。 比准价格 以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^—— 3809.77 兀/m 2 103 100 99 则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别

市场比较法复习题

市场比较法 一、单项选择题 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使 用面积价格为（）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%， 余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并 后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地 产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地 产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1 日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、 98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方 米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（）。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。 该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（）

房地产市场比较法

第四章市场比较法 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期 三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库 第三节选取可比实例 虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针

市场比较法-商业

B-1市场比较法测算潍城区和平路48号4号商业用房价值 根据市场比较法的替代原理，选择2010年5月期间与估价对象功能相同、标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；各可比实例交易时间与估价时点很接近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取100/100，我们主要对房地产状况进行调整。选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、二、三作为比较对象。 估价对象位于潍城区和平路48号，我们调查选取了三处房地产的价格作为可比实例。 可比实例状况如下： 实例一：中亚商贸城，1层沿街营业房。位于健康街与和平路交叉口西南角。面积66m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为30000元/m2,2009年建成，销售日期为2010年5月。 实例二：新天地购物城，2层沿街营业房。位于东风街与新华路交叉口西南角。面积145 m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为18000元/m2, 2009年建成，销售日期为2010年5月。 实例三：中金国际，1-3层沿街营业房。位于青年路与健康街交叉口西南角。面积138 m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为17000元/m2, 2011年建成，销售日期为2010年4月。 具体计算如下： 因素条件说明表

价格影响因素修正系数表

用加权算术平均法取三个比较实例的比准价格为：24071×0.2+16723×0.4+16806×0.4=18226元/㎡（取整）评估价值=18226元/㎡×0000㎡=00000元

市场比较法

市场比较法 目录 [隐藏] ? 1 什么是市场比较法？ ? 2 市场比较法的原理 ? 3 市场比较法的特点与应用范围 ? 4 市场比较法的估价步骤 ? 5 市场比较法的基本公式 ? 6 市场比较法应用实例 ?7 市场比较法应用中常见错误 8 市场比较法的案例分析 o8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用 [1] ?9 相关条目 ?10 参考文献 [编辑] 什么是市场比较法？ 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。 （1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为： 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） （3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，

重视交易案例的选择和修正提高市场比较法评估精度

一、引言市场比较法是国际上通用的。经典估价方法，也是房地产估价中最常见，最重要，应用最多的方法之一。过去，我们采用市场比较法在进行市场转让。抵押拍卖。中外合资交易中，得到了市场的接受，获得了很好的效果。但是今天面对以倾向补偿为前提的拆迁评估，由于其技术要求高，案例选择困难，政策性强，社会责任重，所以如何进一步应用好市场比较法，如何收集有可比性的交易案例，如何选择典型案例，如何在拆迁评估标准规定的要求下，正确确定评估参数，并进行合理修正，也显得非常重要。下面，笔者就市场比较法在房地产估价中的应用，以及案例的选择和修正中出现的问题进行分析，并就如何采取措施提高市场比较法评估精度谈谈自己的看法，希望广大估价师共同探讨，发表真知灼见，进一步发挥市场比较法在房地产估价中的作用，共同提高房地产估价业的水平。二、当前市场比较法应用的现状和存在的问题目前，采用市场比较法估价，理论和实践是脱节的。因为市场比较法适用的前提是市场交易频繁，但客观上估价师搜集案例困难；市场比较法另一个适应前提是市场充分发达，上海的房地产市场是快速发展的市场，但又是一个有待规范的市场。当前，在估价机构中，一般估价师都能熟练应用市场比较法，对市场比较法的原理也有一定的理解和认识。但从评估结果的准确程度来说，市场比较法的应用还存在着主观和客观方面的一些问题： 1.信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得。这是广大估价师普遍感到比较棘手的问题，也是制约市场比较法评估精度的主要因素。由于估价师获取案例的机会较少，信息不对称，客观上给估价师搜集案例来难度。上海市房地产估价师协会组织开通的上海市房地产市场信息网，确实对提供成交案例带来了很大的帮助，但是，由于单项信息成本较高，信息搜索也必须支付一定成本，信息需及时更新，有些在市场上有影响的热销楼盘，在网上未能及时反映，尤其是不可售公房的交易案例未列入网。 2.具有一定从业经验的估价师都明白，另一个制约评估精度的重要因素，是信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正。 3.主观上，估价师搜集案例的方法单一，不主动出击。有的估价师只闭门造车，单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，进行评估，缺乏市场调查的主动性。 4.不按技术规范操作。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》规定，拆迁评估一定要用成交案例，而有的估价师，没有全部采用成交案例实施评估。 5.对非拆迁评估，一般情况下，可能采用报价、挂牌价进行评估，但方法简单、粗糙，不加以调整分析修正，剔除不可比的因素，就直接应用到评估中。 6.估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响。7.地评估物业所在地区房地产走势把握不准。[!--empirenews.page--] 8.对房地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有抓住评估对象类似物业的主要特征，对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分。9.应该注意估价师选择案例往往带有倾向性，在估价过程中，有相当一部分的估价师是带着结果去选择案例，整个估价过程受结果支配，严重的会产生重大的价格偏差。10.同时也应当注意估价师在实际操作中，对大部分案例，由于主观原因和时间的限制，不一定去现场勘察，没有亲临现场踏勘，就很难准确找出案例与评估物的差异性，就会给量化带来困难，最终影响评估结果。11.在估价中“重效益、轻声誉”，迎合委托方。12.对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足。如不及时统一认识，给予必要的重视，将会给目前正在实施的房地产拆迁评估留下隐患，带来负面影响，将不利于社会的稳定和旧区改造的全面推进，将不利于上海房地产估价整体水平的进一步提高，将会制约上海房地产估价行业的蓬勃发展。三、面对问题，如何采取针对性的措施笔者认为，主观上应从估价师的执业态度和对市场法的认识。以及案例的选择和案例的修正三个方面，采取措施，提高市场比较法的精度。掌握信息的政府主管部门，应进一步敞开渠道，实行信息共享。我们认为，市场比较法的精髓：就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。（一）估价师的态度和认识 1.要求

浅析市场比较法

浅析市场比较法 市场比较法是将估价对象与较近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。 市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法，是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力，要求房地产市场活跃，能够获得足够的可比实例，因此它更适宜于房地产市场比较发达地区经常性交易的房地产价格的评估。 一、市场比较法的特点 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”； 3、以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调； 4、需要估价人员具有较高素质； 5、以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结 果准确性的关键； 二、市场比较法的适用条件 1、仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待 估地块应有相关性和替代性； 2、有足够数量的比较案例（不少于3个）； 3、与待估土地具有相关性和替代性； 4、交易资料的可靠性； 5、交易的合法性。 三、市场比较法的适用范围 从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的房地产交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估房地产的价格或价值，还可用于评估房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

四、市场比较法的估价步骤 1、调查与选择比较案例； 2、确定价格可比基准； 3、进行交易情况修正； 4、进行估价期日修正； 5、区域因素比较与修正； 6、个别因素比较与修正； 7、其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等； 8、确定比准价格。 五、可比实例的选择要求 1、应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋或土地。 2、应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非 住宅房屋的可比实例应按技术细则的分类与估价对象的类别相同。 3、应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分 为：（1）钢结构，（2）钢混结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。 4、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是 正常市场交易价格。 5、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。 6、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个 及以上数量。 7、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价 格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。 8、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交 易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。 9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不 得超过±30%。 六、可比实例的取得方式

市场比较法

市场比较法 市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。 ㈠基本公式 P=P B×A×B×C×D×E 式中： P：待估宗地价格； P B：比较实例价格； A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数 ㈡估价过程 ⑴选择比较实例 按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。其基本情况如下：比较实例1： 位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2： 位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方

市场比较法

市场比较法计算题 1.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。 2.若选择的比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/m2。 3.某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为( )元/平方米。 4.下表为某城市住宅用地2005-2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价格为1500元/m2，该案例修正到2008年的价格为（）元/m2。 年份2005 2006 2007 2008 地价指数108 106 110 109 5.采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元/m2，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为( )元/m2。 6.某比较实例成交地价为1000元/m2，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7％，则年期修正后的地价为（）元/m2。 7.用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查，某一比较实例G的单位地价为2500元/m2，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例G经容积率修正后的地价为（）元/m2。 8.下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为（）元/平方米。 容积率 1.8 2 2.5 3 3.5 修正系数 1.00 o.97 0.92 0.88 0.85 9.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/㎡、850元/㎡和900元/㎡，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/㎡。

市场比较法作业答案2011.10

市场比较法作业答案2011.10

2011年市场比较法作业 1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m 2 1200m 2 9687.6平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元/m 2 243万元人 民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月 初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素 0% +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m 2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价() ()() ) (2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ =

甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比 准价 格 甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.0195 10065.21622 7 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙() ())/(34.2856102 100 %2.11%0.11100 100255027 5 m 元=? +?+??= 比准价格丙() )/(22.2762105 100 %2.11100100270026 m 元=? +??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2） 2、为评估某房地产的价格，选取A 、B 、C 三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例 C 成交价格（元 /m 2） 3800 4100 3950 成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产区位状 +3% -1%

房地产评估市场比较法

市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 ×100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期

房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）

某写字楼(市场比较法)案例

案例：某写字楼(市场比较法) 1.评估对象及范围 本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。评估基准日2000年2月29日。2.评估对象描述 (1)位置状况 ①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号 ②土地用途：办公用地 ③土地面积：6708平方米 ④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。 ⑤土地级别：一类地 (2)土地权利及登记状况 北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。 评估对象在评估基准日设定了抵押权。根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。 (3)建筑规划及建设状况 ①工程名称：北京**国际大厦 ②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里 ③建设用地面积：6708平方米 ④规划总建筑面积：52740.85平方米 ⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层) 地下：2层(车库、设备层) ⑥建筑做法 钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。 该项目于一九九七年十月开工，至评估基准日项目已基本竣工,未办理竣工验收手续,大厦五层至二十层正进行二次装修. 建成后的**大厦本着提高档次、适应市场的原则，在裙楼部分安排有娱乐、健身、休息、餐饮中心、为客户提供集中式管理服务。并在会所部分布置配套的钢琴酒吧、咖啡厅、休息室、商务中心等设施,为写字楼客户提供了一个环境优雅、豪华舒适、设施齐全的休闲娱乐场所。大厦北侧建有高级玻璃大堂，豪华气派。 3.房地产价格影响因素分析 (1)项目背景 早在1982年，北京朝阳区政府正式提出开发建设建国门外大街三板块体育场地，建设综合性

市场比较法：难点是交易修正

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 一、市场比较法：难点是交易修正。 1、 适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内并在估价时点的近期存在较多的类似房地产交易。理论依据是：替代原理。 2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等； ②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况； ③成交日期； ④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况； ⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容； ⑥交易情况。（见下面5） 应做到收集交易实例的真实性和完整性，统一性和规范化。 3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下） ①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 ②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。 ③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构） ④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大，可比是例面积/估价对象的面积的比值应在0。5和2之间） ⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。 ⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。 ⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。 ⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。 4、建立价格可比基础。统一付款方式(应以一次付清需要支付得金额为准)、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。 5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a 有利害人之间的交易；b 急于出售或急于购买的交易；c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

市场比较法可比实例选择要求及说明

附件1 ： 市场比较法可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。 1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。 2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。 3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。 4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。 5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。 6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。 7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。 8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。 9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

附件2 ： 基准价格测算的标准样本住宅 及可比实例限定条件 一、标准样本住宅设定要求说明 住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件： 1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。 2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。 3. 房屋为砖混二等八成新。 4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。 二、住宅房屋估价中可比实例选择要求 1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2. 可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。 3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。 4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。 5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。 6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。 7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。 8. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。 9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。