浅谈房地产企业中的税务筹划

在目前金融政策的宏观调控下，房地产企业资金链的源头受到制约的情况下，房地产开发企业如何在新一轮洗牌中不被淘汰出局，练好内功，充分利用现有资源，在管理中盘活资金，使内部资金的使用效率运用到极致，将成为企业不被淘汰出局的重要法宝。房地产税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，在经营、筹资、投资的管理中占有重要的地位。根据(国发[2004]16号)取消了44项涉税的行政审批项目，加上此前已取消的25项，总计有69项涉税行政审批项目被取消。对纳税人来说既是机遇，又是挑战，对房地产开发企业，特别是集团性房地产开发企业提供了更广阔的税务筹划空间。下面具体来阐述如何进行房地产企业中的税务的筹划及注意的问题。

一、房地产企业税务筹划的特点

1.合法性

税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

2.筹划性

经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。

3.目的性

房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、

名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

4.多维性

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

二、房地产企业税务筹划中应注意的问题

1.考虑经济环境配套性

当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不是税务部门，所以房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

2.遵循成本效益原则

任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择，不能简单地认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

3.忽视税务筹划方案有其两面性一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企

业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利

益换取税收负担的降低明显是不可取的。

4.税务筹划具有极强的适应性因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。

三、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

1.房地产企业在设立环节上的税务

筹划税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

2.房地产企业筹资环节的税务筹划企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。

3.房地产企业开发环节的税务筹划房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

4.房地产企业销售环节的税收筹划企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的代理业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分代理业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。

总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务代理、咨询机构为企业经济活动出谋划策。

四、结语

房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。

浅谈房地产企业中的税务筹划

刘 平 广晟投资集团有限公司 广东广州 510515

浅谈房地产企业中的税务筹划

作者：刘平

作者单位：广晟投资集团有限公司 广东广州 510515

刊名：

经济生活文摘(下半月)

英文刊名：Economic Life Digest

年，卷(期)：2013(1)

本文链接：https://www.wendangku.net/doc/fa9490377.html,/Periodical_jxshwz-x201301128.aspx