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阅读(138) 2008-10-21 | [楼市] 善哉楼市：楼市革命从精确营销开始——关于营销（未来中国楼市走势分析之五）上一篇

标签：楼市营销

楼市营销面临革命——如何更有效的营销

2008,所有房地产开发商最关心的是什么？恐怕就是资金回笼了，最头痛的就是如何更准确、更快的进行营销！2008年低迷的楼市大环境对营销的要求也越来越高，营销策划进入更为重要的地位。目前我们应该好好的研究一下营销战略了，我们的大家更感兴趣的问题是：什么样的营销手段最有效？这是一个很有意思的话题！

是什么决定楼盘得到良好的销售业绩?仅仅是价格战吗?其他行业有例子证明价格战走到了尽头，从长虹的悲剧来看，单纯的用降价来吸引消费者无异于饮鸠止渴。何况目前的楼市是降价就可以解决的问题吗？在2008，我相信每一个房地产营销人都在考虑这个问题:主导营销的到底是什么力量?从大的方面来看是两只手:政策和市场,政策是我们无法左右的,市场有着他客观的规律存在。对于企业自身来说，我们应该把侧重点放在什么地方?决胜市场的力量是产品力？营销力？文化力?人力?

市场营销需要什么样的手段？是产品战吗？我们知道产品的更新换代已走到了尽头，现代家电、电信行业的新产品层出不穷，却鲜有特别明显的效果。是

服务战吗？上门服务、售后服务、免费安装……不外乎如是，却很难有给消费者更深层次的服务。是概念战吗？概念炒作，虽然花样百出，却已经山穷水尽。让消费群体越来越不信任，象保健品、暴利产品已经少人问津。是品质战吗？其实目前品质的无差异化，也已没有作为。大的企业都能达到质优无差别，象海尔、康佳等。在优质的追求上难分你我。是渠道吗？选择也没有可以突破，该用的从传统的百货店到现代的超市、专卖店，应有尽有。新形式的渠道有待探寻，如互联网，虽被人看好，却在目前得不到信任。

做好产品,做好了品牌,整合优质的人才,我们不得还得把重点放在营销上，这是最现实的。对于营销，我们似乎在经营模式也没有可以创新的，从经销制到代理制，从分公司、办事处到直销、会议营销，似乎已经局限与一个瓶颈。但是对于楼市最简单的办法往往最有效！我们常说一句话：“目标找到了，问题就解决了一半，营销也就解决了一半”。今天再看这这话，我更愿意将他视为一种趋势——未来市场是以跟随者为中心的时代，当然我们习惯了“以我为中心的时代”，这个以领导者为中心的时代即将结束，替代这个时代是“以他为中心的时代”，这是趋势，是楼市革命的开始！

楼市革命新对策——精确营销

精确营销（Precision Marketing），是在充分了解顾客信息的基础上，针对顾客偏好，有针对性地进行一对一的营销。这个定义不是什么新鲜事物，也是资料库营销，很多企业也在做，譬如万通的定制式开发模式，万通更多的利用在

写字楼开发上。

面前楼市成交量偏低，潜在客户是每个案场都在抢的资源，我们问题有三个层面：

第一如何找到潜在客户？我们的手段是广告，广告的问题是，我们知道至少有50%是浪费的，但我们不知道浪费在什么地方，大炮大蚊子，费用大效果差。有效的宣传，一对一的广告手段缺乏，短信和DM、网络也许是不错的选择！但是我们问题是如何淡化广告又起到宣传的效果？更何况消费者对广告是逆反的！

第二个问题如何锁定客户？我们客户也是同类产品的潜在客户，如何让客户锁定你的产品，而不是你的竞争对手？我们的手段是公共关系维护，我们的问题是，你提供的资讯，客户能收到吗？买的不如卖的精，你的话，他能听进去吗？你知道客户真实声音吗？是的，我们的推广活动，得到的更多是表面的效果，深层的效果还是不好。当然委托公关公司去处理也许更好些，有时第三者的力量是最大的！

第三个问题是如何让客户代客户，我们知道80%的生意来自20%的客户，是的，你又如何从客户中锁定20%的优质客户呢？你做到了一对一的服务了吗？当你的一个楼盘营销完毕，你是否跟踪服务你的优质老客户了吗？你对他们进行了跟踪吗？你了解他们的投资计划吗？你知道他的个性化需求吗？

好的剩下就是你的行动了！

首付6万点燃亦庄北岸“非常炫小公馆”热销

焦点房地产网https://www.wendangku.net/doc/f86060499.html, 2008年10月22日焦点房地产网

奥运会后楼市成交上涨，亦庄板块倍受青睐

奥运会结束后，楼市销量开始上涨。据房地产交易管理网显示，9月份楼市整体日均成交93套；进入10月，日成交上升至126套。其中，尤以亦庄板块较为活跃，以亦庄北岸(论坛像册户型样板间新闻)（查看地图）项目为例，9月份该项目成交60余套，日均2套，在很多楼盘月销售为零的时间段，名列房地产销售10甲行列。10月18日，亦庄北岸推出新品小户型--亦庄·非常炫小公馆，仅两天时间即认购112余套，目前正在迅速换签中。

抄底，刚性购房者的机会

在整个楼市环境举旗不定、众说纷纭情况下，对住房有着绝对的刚性需求的

年轻人，面对各种各样的促销和价格优惠措施，开始做出自己抉择。“小户型、低总价、低首付、低月供、高品质”这一系列的优惠利好冲击，在迷茫的楼市棋局中，犹如一道曙光，拨云见日，显得弥足珍贵。用他们的话说，我们再也没有耐心在观望中煎熬了，把眼光放抗跌性靠得住项目上。总价28万，首付6万，月供1400元，成品现房，园林品质，轨道交通优势，这一切，让亦庄北岸“非常炫小公馆”成为10月份楼市最耀眼的明星。

价值，热销和抗跌的根本

楼市，其实也有简单规律可寻。实现热销和抗跌，必须满足3个条件：好地段、好产品、好价格。亦庄，汇聚众多世界500强企业，近年来该地区楼市放量骤增，业人士分析，亦庄就像昨天的望京，未来的发展前景也可与望京相媲美，其区域楼市价格自然也会与望京比肩；目前，亦庄地区楼市平均价格比望京低近5000元/平米，无疑是绝对的洼地。随着区域发展的不断加快以及地产市场进一步回暖，亦庄地区房地产需求还会进一步放大。

亦庄在售楼盘涵盖了小户型公寓、低密度花园洋房、别墅等多种产品形式，其中，尤以亦庄·北岸推出的38平米炫公馆和小高层90平米以下标准住宅最为热销。专家分析，目前投资置业最为稳妥的是总价偏低的中小户型。事实上市

场上总价偏低的中小户型也刺激了购房者购买欲望，中小户型销售数量也长期看好。

亦庄·北岸以现房亮相亦庄，“小户型、低总价、低首付、低月供、高品质”，成为满足青年人生活、投z资、创业三重需求的保险置业选择，进而热销，尽在情理之中，由于上好的投资性价比，开盘当天即吸引了多家整层团购的客户和大量集中采购，媒体关注度亦十分高涨。在亦庄北岸售楼现场，一位购房者说，“自己刚上班月薪3500多元，很多项目贵得不赶想，要不就是交通不方便的远郊，没想到自己买到地铁边上房子月供才1200多元，比租房还少”。

如此看来，对于亦庄北岸这样的产品，不热销是不正常的，前来抄底的购房客户，大概都看中了这在的奥秘了吧。（编辑：紫伊86）

保利·芙蓉逆市开盘销售火爆

焦点房地产网https://www.wendangku.net/doc/f86060499.html, 2008年10月20日09:23 焦点房地产网

保利·芙蓉盛大开盘