24-产权式商铺操盘解析及成功案例

产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨

产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨 （发布日期: 2009-7-6 作者：朱程）来源：《房地产权产籍》 合肥市房地产产权监理处朱程 一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。产权式商铺的基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。 产权式商铺有两种类型：一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也就非常普遍。 二、产权式商铺权属登记实践 现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺（尤其对“虚拟产权式商铺”）的登记标准差别较大。 一些城市，如北京、南京、长沙、常州等地，规定产权式商铺可以进行权属登记；而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售”。深圳市规划与国土资源局《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。合肥市房地产管理局2005年1月规定，禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，即房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销

商业销售及售后返租方案

商业销售及返租方案 一、价格制订方式 （一）项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。 （1）、二大原则： 原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。 （2）、六项参照值：

a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。 二）、价格策略： 定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略： （1）、建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式 mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的”售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作”管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名”管理型商铺”,其运作方式往往概括为”售后返租”。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的”地铁经济”和”地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。 二、三方利弊分析 (一)开发商 对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或

商铺返租销售方案

商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。 也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签

上海商铺租金分析报告书

上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方M/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方M/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方M/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。 商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业工程，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。 轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万 今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公

寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业工程开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。 售价：继续走上升通道 今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。 2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和 市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会

酒店返租式销售方案

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1、基本流程： A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包， 由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。

C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。 五、销售方式详细说明： 1项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%,第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：

产权式酒店项目投资综述

产权式酒店项目投资综述 [摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。 [关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理. 一、产权式酒店概念 “产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国区首席代表邹颜伊

先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在、、、、等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。 产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。 任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。 投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。 二、产权式酒店发展概况 2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。 2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,

经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析

经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析 近几年全国各地开发建设大型住宅小区，都不屑一顾地引入商业广场。沿街店铺小区超市等。其中有不少的商业广场广告做得热热闹闹，销售也红红火火。但是开业之后却冷冷清清，最后成了“空壳”。之所以会形成这种局面，通常是因为这类物业（商业广场）走的是“短、平、快”的投资性路线。为了达到迅速回笼资金的目的，他们往往在销售的前期，引进大量投资客来炒高售价，但对决定能否成市、兴市、旺市的经营环节却重视不够，结果开业之后，冷冷清清也是理所当然的事了，最后形成恶性循环。现就在这一类物业中二种操作模式的情况谈一下个人体会。 一、投资性产权式商铺分析 这类产权式商铺偏重广告宣传，现场销售，它通常分三步走：第一步，通过概念炒作，吸引投资客户关注；第二步，开发商将商铺产权出售给投资客户，并承诺每年有一定的回报率；第三步，商业经营管理公司与投资客户会订“包租合同”，并将商铺的使用权租赁给经营商家。其操作 利弊特点如下： ▲概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来吸引大批投资客户的后顾之忧。 ▲由于投资客户非常分散，所以广告是联系投资客户的主要细节。为了吸引到大量的投资客户、广告投放狂轰滥炸，铺天盖地。 ▲注重现场销售环节，投资客户非常不稳定，购买心理很容易发生变化，往往在开盘阶段速战速决。 ▲羊毛出在羊身上，采取提升房价的形式，包租合同中许以一定的年回报率。 ▲经营商业物业管理公司与投资客户签订“包租合同”。（经营商业物业管理公司与开发商没有直接关系，产生相应问题很容易推脱责任。 ▲商业广场其中有许多产权商铺投资客户是自营性的经营户。造成商业的状态行业，经营品种不合理、不科学，不统一导致经营中的不合理无序

产权式酒店整体营销方案

产权式酒店整体营销方案 目录 一、整体策略 1. 公司简介 2、产权式酒店简介 3、产权式酒店投资分析 4、整体策略 二、市场竞争分析与商业定位 1. 市场竞争分析 2. 商业定位 三、销售方案 1．方案 2．售楼开放期优惠活动方案------vip贵宾卡认购方案 四、销售策略 1．销售准备 2．销售进度计划 五、3-6层房型及面积 六、业主可选方案 1、返租方案 2、自助型方案 七、消费券使用规则 八、销售亮点 九、购买产权式酒店的两由 十、钱原来可以这样赚 营销推广报告策略分析 一、整体策略 1、公司简介 公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。 公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。 2、产权式酒店简介 “产权酒店”这个词对于很多人并不熟悉，而在市场上叫您投资“产权酒店”更是不知所以然，难道“产权酒店”真的就是大家口中所说的新兴产业吗？ 其实不然，“产权酒店”最早起源于欧洲20世纪70年代，早已经在欧洲地区广泛被接受，并已引入我国、、等大中城市。 那么什么是“产权酒店”？其实就是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房租金6%-8%的回报率，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的消费券。

产权式商铺分析报告

产权式商铺简析报告 目录： 一、产权式商铺的概念、定义、操作模式 二、产权式商铺的优势和风险 三、近年来国内产权式商铺的简况 四、产权式商铺的操作方案 五、产权式商铺的案例分析 六、产权式商铺相关合约样例 一、产权式商铺的概念、定义、操作模式 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”。 1、售后返租的界定 目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。 融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。

产权式酒店案例分析

产权式酒店案例分析：投资的利好与风险规避 近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。 1.产权式酒店投资具有哪些优势？ 2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。 3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机 制。 反面案例 金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。” 广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。 2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。 截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。 正面案例 由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只 是部分产权式酒店。 据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6%的现金回报

产权式商铺的概念及风险

一、产权式商铺的概念及风险 （一）产权式商铺的概念 产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。 （二）产权式商铺存在的风险 投资者基于投资目的，将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。主要风险如下： 1．分割布置的风险 产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，—般现场难以分清其界限。一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。 2．经营期间的收益风险

“零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价7~9%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。 3．包租期满后继续经营的风险 由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。特别是中间没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买者权益得不到保障，权利无法行使。即使能独立经营，由于受大卖场的影响，其经营内容和方式也受到很大的限制。 由于大商家整体租赁的租金较低，包租期满后商铺购买者通常不能接受商家过低的租金要求。出于产权分散的特性，重新议定租金的过程中难免出现部分购买者无法接受低租金，

XXXX商业返租销售方案要点word版本

荣新·江南半岛14号商业返租销售方案 呈：荣新集团领导 由：大诚商业管理有限公司苍溪项目部 事件：关于荣新·江南半岛14号商业返租销售方案的报告 时间：2013年11月22日 集合荣新集团2013年给荣新.江南半岛项目下达的年度销售目标，为了高效完成此任务，我司集合项目现状及市场发展现状，进行如下建议： 一、14号商业物业现状： 1、14号商业物业基础数据： 序号-2F层-1F层1层2层总计 面积2206 2206 2090 2205 8707 2、物业现状分析 1)14号商业全部租赁给予华举家俱城，由华举家俱城整体打造与包装。

租赁政策如下： 租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额 8707 -2F-2F 15元/m2/月前3年不变，第4年 年均递增5% 2013年7月1日— 2021年6月30日 签订合同起10个月装饰建材、 家居卖场 12149885元 2)商家经营规划; 楼层经营业态备注 -2F 建材装饰已基本开始营业 -1F 建材招商部分商家已开始装修1F 掌上明珠家具开始营业 2F 掌上明珠家具开始营业 3)商家入驻物业实际施工图 掌上明珠家居入驻项目对于物业改造，主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺； ?1层平面布局

?2层平面布局

二、销售模式建议： 从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因，一直无法销售。若选择持有，势必导致公司资金大量积压，与公司快速回现的意愿相违背，因此建议采用“返租销售”模式，一定程度上降低客户对本 区域的心理抗性，通过返租形式让本项目顺利度过培育期，让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状，项目“返租销售”有 以下两个方向可考虑： 1、虚拟产权铺位，真实回报返租 优势： ?将商铺划分为10平方米左右的投资型产品，投资客压力小，易于销售； ?无需承担物业整改费用：实际无需分割，虚拟产权铺位； ?加快项目销售节奏； 劣势： ?投资客担心返租期到后若商家退场，后期无法统一管理租赁； ?自己无法经营，只能够通过租赁，收取利益； 2、真实产权铺位，真实回报返租 优势;

产权式商业物业分析

产权式商业物业分析 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式，发现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道，但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。 一、案例情况 A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。 在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5%，每三年递

2020年(店铺管理)产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析

（店铺管理）产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析

产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析 壹、关于产权式商铺销售的标的物 产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。例如，芜湖三泰国际大厦2．3万㎡面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67㎡。小商铺是合法的房地产交易标的物吗? 根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之壹是标的物必须合法。大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第壹，必须具有构造上的独立性。第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每壹部分均能够被独立地使用或具有独立的经济效用。第三，通过登记予以公示且表现出法律上的独立性。而产权式商铺通常只于图纸上区分、确定，且不于物理形态上进行实际分割，从而于实物形态上且未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。大型商场被主力运营商整体租赁，由其统壹布置运营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的壹部分，实际且不具有独立的使用价值、经济效用。由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。 二、关于售后包租 产权式商铺的卖点之壹是售后包租，即由开发商或第三方XX公

司(通常是物业管理XX公司或者商业管理XX公司)和各个投资者签订《租赁合同》。通常于商铺出售前，开发商或第三方XX公司和主力运营商签订《物业租赁合同》，将大型商场整体转租给主力运营商统壹运营，即带租约销售，以提高商铺的吸引力，增加投资者的信心。售后包租既是统壹运营的需要，又能够使投资者“甩手当老板”，省心省力，坐享收益。 2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”笫45条第2款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以于壹定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”由此可见，现行法律明令禁止的是开发商对“未竣工商品房”的售后包租行为；对已竣工的商品房，开发商售后包租且未被禁止。即使是“未竣工商品房”，禁止的也只是房地产开发企业自己售后包租，第三方XX公司如物业管理XX公司或者商业管理XX公司承诺包租，亦不违反该条之规定，不于禁止之列。实践中，“售后包租”的运营方大多不再是开发商，而是第三方XX公司。因而，绝大多数产权式商铺售后包租且不违法，全面禁止售后包租依据不足。 三、关于投资回报 “××大厦产权式商铺，每年给予产权人投资额8％-9％回报，3个月结算壹次，不到12年就赚了壹番。投资零风险，收益确无忧”，

商铺返租销售方案14

商铺返租销售方案 1.14 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。 二．推出本案的目的：

1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报

产权式酒店模式分析

产权式酒店模式分析 目录 一、产权式酒店在国内的发展和来龙去脉 1、产权式酒店的定义 2、产权式酒店的性质 3、产权式酒店的分类 二、外产权式酒店的现状 三、国内产权式酒店的开发发展简介 1、开发 2、经营 3、销售 四、国内产权式酒店的一般开发——发展模式 1、国内产权式酒店的一般开发主体 2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 3、不同开发主体的一般选用的开发模式倾向 五、国内成功的产权式酒店开发运营案例简析 1、北京快乐假日 2、秦皇岛碧海蓝天 3、丽江滇西明珠 六、AA创富中心产权式酒店的开发特点和定位 1、经营保障一——集具说服力的区位优势 2、经营保障二——适中的规模（超低风险） 3、经营保障三——集具发展潜力的宏观环境 七、AA创富中心产权式酒店的开发和运营模式分析

八、AA创富中心产权式酒店的销售和运营前景 九、投资者利益的承诺与履行 ——AA创富中心产权式酒店的售后发展

一、产权式酒店的发展及来龙去脉 1、产权式酒店的定义 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机 2、产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 3、产权式酒店的分类 █时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 █纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。 █养老型酒店 是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家

产权商铺优点和缺点

产权商铺优点和缺点 我做一手房商铺好几年了，使用权商铺和产权商铺亲自接手过的楼盘都有十几个，大体上卖使用权商铺的时候，客户纠结商铺没有产权，卖产权商铺的时候客户纠结价格太高了，物美价廉这个词在房产里不存在的，一分东西一分货，如果真的有地段好，价格便宜的商铺，里面肯定有不为人知的猫腻！ 产权商铺优点: 商铺有产权，那么这个商铺永远都是你的，一般商业地产商铺产权是40年，一般40年后你在交契税等一些税，这个商铺还是你的！所以产权商铺才存在“一铺养三代”的说法！ 拥有产权意味着你对商铺有绝对的控制权，三证办下来以后，可以自由买卖，商铺以后升值，升值的部分是你的，租金上涨的部分还是你的！商铺可以出租给别人，或者自己经营都可以！ 产权商铺意味着你拥有三证，打个比方你投资一个商铺100万，当你资金紧张的时候，可以拿去银行抵押贷款套出一部分现金出来，或者民间融资等等！（我有个客户，买商铺手里没有多少流动资金，但他经常看

商铺，买商铺，他是怎么做到的呢？我客户买的全是产权商铺，可以首付50%，另外50%贷款，首付的50%是拿其他商铺房产证去银行贷款拿到的，只要商铺年收益跑赢银行贷款利率，那么你的投资就是赚的！）买产权商铺一般可以去银行贷款，商业地产楼盘首付是50%。 产权商铺可以杜绝一房多卖的情况，因为一间商铺只能办一个房产证，所以开发商没有办法一房多卖！ 产权商铺缺点： 产权商铺一般单价就很高了，在加上产权要分割到户，一般面积都很大，总价就很高了，一线城市地段稍微好的点铺子都要300万以上！即使首付50% 很多投资户也吃不消，投资门槛很高！（例如杭州商铺地段好点的产权商铺都是沿街的，地段成熟的沿街商铺例如延安路那块基本一个平方要12万左右，一间商铺起码要七八百万左右，想要总价低的，只能买专业化市场商铺，地段都很偏！都是在绕城以外，连杭经济开发