基于特征价格模型的沈阳市商品住宅价格指数

收稿日期:2014-06-12

基金项目:住房与城乡建设部科学技术计划项目(2011-R 3-27).作者简介:赵　亮(1976-),男,辽宁沈阳人,东北大学博士研究生.

第36卷第8期2015年8月东北大学学报(自然科学版)

J o u r n a l o f N o r t h e a s t e r n U n i v e r s i t y (N a t u r a l S c i e n c e )V o l .36,N o .8

A u g .2015

　d o i :10.3969/j .i s s n .1005-3026.2015.08.031

基于特征价格模型的沈阳市商品住宅价格指数

赵　亮

(东北大学资源与土木工程学院,辽宁沈阳　110819)

摘 要:为了分析沈阳市商品住宅市场情况,根据国内外编制价格指数的方法,结合沈阳市房地产市场的实际情况,采用特征价格法对沈阳市商品住宅价格指数进行研究.选择16个特征变量,采用半对数模型构建沈阳市商品住宅特征价格模型,并对模型进行检验,确定影响沈阳市商品住宅价格的14个特征变量及相互关系.通过价格指数计算公式,计算出2006年至2013年沈阳市商品住宅特征价格指数,得出沈阳市商品住宅价格增速正在逐年减缓的结论,并对未来市场可能出现的问题提出合理建议.关　键　词:特征价格;指数;半对数模型;房地产泡沫;可持续发展

中图分类号:F 293.3 文献标志码:A 文章编号:1005-3026(2015)08-1208-04

S h e n y a n gC o m m e r c i a l H o u s i n gP r i c eI n d e xB a s e do nH e d o n i c

P r i c e Mo d e l

Z H A OL i a n g

(S c h o o l o f R e s o u r c e s&C i v i l E n g i n e e r i n g ,N o r t h e a s t e r nU n i v e r s i t y ,S h e n y a n g 110819,C h i n a .C o r r e s p o n d i n g a u t h o r :Z H A OL i a n g ,E ?m a i l :z h a o l i a n g 27@163.c o m )

A b s t r a c t :T oa n a l y z eS h e n y a n g ’s c o m m e r c i a l h o u s i n gm a r k e t ,S h e n y a n gc o m m e r c i a l h o u s i n g p r i c e i n d e x w a s s t u d i e d w i t h h e d o n i c p r i c e o n t h e b a s i s o f t h e p r i c e i n d e x c o n s t r u c t i o n a t h o m e a n d a b r o a d a n dt h ea c t u a l s i t u a t i o no f S h e n y a n gr e a l e s t a t em a r k e t .U s i n g 16h e d o n i cv a r i a b l e s a n d a d o p t i n g t h e s e m i ?l o g a r i t h m m o d e l ,a h e d o n i c p r i c e m o d e l o f S h e n y a n gc o m m e r c i a l h o u s i n gw a s b u i l t a n d t e s t e d ,w h i c hc o n f i r m e d 14h e d o n i c v a r i a b l e s i m p a c t i n gS h e n y a n gc o m m e r c i a l h o u s i n g p r i c e a sw e l l a st h e i r i n t e r r e l a t i o n s h i p s .

B a s e do nt h ep r i c ei n d e xf o r m u l a ,t h eh e d o n i cp r i c e i n d e x e s o f S h e n y a n g c o m m e r c i a l h o u s i n g f r o m 2006t o 2013w e r e c a l c u l a t e d a n d i t w a s c o n c l u d e d t h a t t h eg r o w t hr a t eo f S h e n y a n gc o m m e r c i a l h o u s i n gp r i c eh a ss l o w e dd o w ny e a r a f t e r y e a r .F i n a l l y ,s o m e r e a s o n a b l ep r o p o s a l s w e r em a d et ot a c k l et h ep r o b l e m s w h i c hm i g h t o c c u r i nt h e f u t u r e m a r k e t .K e yw o r d s :h e d o n i c p r i c e ;i n d e x ;s e m i ?l o g a r i t h m m o d e l ;r e a le s t a t e b u b b l e ;s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t 2012年沈阳市固定资产投资额为5625.4亿元,其中,房地产开发投资额为1942.96亿元,占固定资产投资额的34.54豫.由此可见,沈阳市房地产市场建设情况影响着城市发展和人民生活水平.密切关注房地产市场、保证房地产市场平稳运行是保证人民生活水平和城市发展的重要内

容[1]

.目前常用的反映房地产市场情况的指标是

房地产价格指数,国内外房地产价格指数有很多,适用条件和计算方法也不尽相同,如何选择正确

的、合适的方法计算房地产价格指数是进行房地

产市场管理的首要问题[2]

.

1　房地产价格指数及编制方法

1.1　国内外房地产价格指数

美国住宅价格指数(H P I ),由美国联邦住宅供给机构监察办公室负责采用重复销售法进行编制,主要反映住宅价格的变动情况.主要数据包

括:美国50个州与华盛顿特区的房价评估及排名;美国九大地区房价百分比变化;对220个大都市的房价评估排名.

加拿大综合房屋价格指数,由T e r a n e t公司和加拿大国民银行采用重复销售法进行编制,主要反映公寓、城镇房屋和住宅销售价格情况.主要数据包括:温哥华、卡尔加里、多伦多、渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯区域指数;6个指数赋予不同权重形成一个国家综合指数.

英国住宅价格指数(H a l i f a xH P I),由英国房屋抵押贷款协会采用特征价格法进行编制,主要反映抵押住房情况.主要数据包括:综合价格指数,独栋、联体、叠拼、公寓指数,首次购房者指数,国资购房者指数,新、半新、旧房屋指数.

中房指数,由中国指数研究院采用加权综合指数法和特征价格法进行编制.主要反映预售项目、新建商品住宅及二手房价格.主要数据包括:十个城市提供综合指数、住宅指数、H e d o n i c指数、商铺指数、写字楼指数,其中北京、上海、广州、深圳同时还提供二手房指数、别墅指数、普通住宅租赁价格指数.

全国70个大中城市房地产价格指数由国家统计局采用固定权数加权平均法进行编制.主要反映销售项目、租赁项目及土地价格.主要数据包括:土地出让价格指数、房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和物业服务价格分类价格指数.

伟业指数,由伟业顾问与清华大学房地产研究所采用特征价格法进行编制.主要反映销售项目及租赁项目(写字楼)价格.主要数据包括:北京市普通住宅、公寓、别墅、写字楼的价格和租金指数.

1.2　房地产价格指数编制方法

房地产价格指数的编制方法有很多,但归纳起来主要有两大类:第一类是直接应用价格指数理论,另一类是应用特征价格理论[3].

直接应用价格指数理论常用的方法包括:加权平均法、成本投入法和中位数价格法.这几种方法简便易行,无需大量样本,适用于计算综合房地产价格指数.

应用特征价格理论常用的方法包括:特征价格法、重复交易法和混合模型法.特征价格法取样容易,可以得到大量价格资料,计算相对简单,但存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对价格影响的问题;重复交易法是基于同一宗房地产价格变化运行的,如果剔除折旧的影响,就可满足房地产价格同质性的需要,但合适的样本数量非常有限,误差较大;混合模型法是综合特征价格法和重复交易法的一种改进方法,数据资料比较容易获得,样本误差也比较小,但仍然存在多重共线性问题[4-5].

1.3　沈阳市商品住宅价格指数编制方法选择

沈阳市各区域、各类型房地产都有着不同特点,综合房地产价格指数并不能全面反映沈阳市房地产市场的真实情况,只能进行宏观趋势的预测.本文选取沈阳市的商品住宅作为研究对象,旨在分析影响商品住宅的市场因素.直接应用价格指数理论计算沈阳市房地产价格指数不是非常合适,能满足重复交易法的计算价格指数的样本又极其有限,因此,本文采用特征价格法进行沈阳市商品住宅价格指数的编制.

2　沈阳市商品住宅特征价格建模

2.1　特征变量的选择

影响商品住宅价格的因素很多,但特征价格法对变量的要求是避免多重共线性,这就要求在选择特征变量时,应尽可能选择影响力较大的因素[6].为了分析方便,将特征变量分为建筑特征、邻里特征和区位特征.建筑特征指住宅本身的情况,包括:建筑面积、房间数目、建筑朝向、装修程度[7]、有无车库、建筑质量.邻里特征指住宅小区的情况,包括:容积率、小区环境、物业管理、文体设施、基础设施配套、噪声[8-9].区位特征指住宅小区周边情况,包括:至C B D(c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t)距离、至地铁口距离、至医院距离、公共交通.

2.2　特征价格模型的构建

特征价格模型函数常用的有三种:基本模型、对数模型和半对数模型.本文采用半对数模型l n P=α0+∑αi C i+ε构建沈阳市商品住宅特征价格模型.

选择沈阳市商品住宅价格(P)作为因变量,建筑特征向量(S)、邻里特征向量(N)和区位特征向量(L)作为自变量,其基本函数模型为

P=f(Z)=f(S,N,L)

模型的估计方法采用最小二乘法(O L S),即l n P=α0+∑αi S i+∑αm1+j N j+∑αm1+m2+k L k+ε. i=1,2,…,m1;j=1,2,…,m2;k=1,2,…,m3.

通过求偏导数,可以得出商品住宅特征的隐含价格及特征价格.

评价模型的好坏有两个标准:一是拟合优度,

9

2

1

第8期 赵　亮院基于特征价格模型的沈阳市商品住宅价格指数

实践中采用校正的判定系数R 来度量拟合度,R 越高,则模型越好;二是理论一致性,模型中向量符号与实际情况相悖,即使拟合度再高也不能说模型合理,只有模型计算结果与理论解释具有很好的一致性,才证明模型是合适的.2.3　特征价格模型的检验

对2014年1月至2014年4月沈阳市研究区域内(市内五区)146个住宅小区进行调研,住宅小区的选择兼顾建筑特征、邻里特征和区位特征,保证每种特征小区数量基本相当,对挂牌价格进行修正,得到有效样本数量146个.运用统计软件S P S S 对样本进行回归分析,在5%显著性水平下从模型的方差分析可以看出:采用半对数模型求得的复相关系数为83.6%,大于基本模型计算得出的复相关系数80%,这证明了半对数模型的选择更适合沈阳市商品住宅特征价格的计算.半对

数模型的判定系数R 2=69.9%,经调整的R 2=

66.1%,说明因变量和自变量之间线性关系明显,模型对因变量差异的解释能力约为66.1%.从回归分析来看:显著性检验值为0.000,说明房屋价格与其特征呈现密切的线性相关,见表1.

表1　模型回归分析表

T a b l e 1　M o d e l r e g r e s s i o na n a l y s i s

指标平方和自由度均方

F 检验值

差异

显著性

回归11.197160.70018.6870.000残差4.8311290.037

总计

16.028

145

从散点图(图1)可以看出:无论是回归标准化残差还是回归标准化预计值,绝大多数点都分布在-2至+2之间,只有9个点不在此范围内,满足方差齐性假设.从回归标准化残差的标准P -P 图(图2)可以看出:半对数模型的曲线近似于直线,可见残差符合正态分布.

半对数模型不仅

图1　残差散点图

F i g .1　S c a t t e r d i a g r a m o f r e s i d u a l s

满足正态性假设和等方差性假设,而且具有很好的拟合度和较高的解释能力,用来分析和解释商品住宅特征对商品住宅价格的影响是比较合适的

.

图2　回归标准化残差的标准P-P 图

F i g .2　S t a n d a r dP-Pd i a g r a m o f r e g r e s s i o n

s t a n d a r d i z e dr e s i d u a l s

2.4　特征价格分析

通过半对数模型的分析,并与理论一致性相比较,去除建筑朝向、文体设施两项与理论相悖的因素,得出沈阳市商品住宅特征价格模型:l n P =8.666+0.004×建筑面积+0.055×

有无车库+0.138×装修程度-0.129×房间数目+0.017×

建筑质量+0.001×小区环境+0.048×物业管理+0.021×容积率+0.003×基础设施配套+0.014×噪声-0.027×至C B D 距离-0.008×至地铁口距离+0.012×至医院距离+0.013×公共交通.

由模型可知:其他变量不发生变化时,建筑面

积每增加1m 2,商品住宅单价将增加e 0.004

=1元.

同理,可计算得出其他特征价格对商品住宅价格的影响.

3　沈阳市商品住宅特征价格指数设

计与分析

3.1　沈阳市商品住宅特征价格指数设计

采用商品住宅特征价格模型,以2005年1月沈阳市商品住宅特征价格为基期水平,商品住宅特征价格指数为

I =e

α0+∑αi Z i ×ωi

e

β0+βi Z i ×ωi ×100%.

式中:I 表示商品住宅特征价格指数;α0,αi 表示计算期商品住宅价格系数;β0,βi 表示基期商品住

0121东北大学学报(自然科学版) 第36卷

宅价格系数;棕i 表示权重系数.

计算2006年至2013年沈阳市商品住宅特征

价格指数,结果见表2.

表2　2006年至2013年沈阳市商品住宅特征价格指数

T a b l e 2　H e d o n i c p r i c ei n d e x o f S h e n y a n gc o m m e r c i a l h o u s i n gf r o m2006t o 2013

年份20062007200820092010201120122013商品住宅特

征价格指数

102.62

106.97

113.29

125.66

160.55

186.45

198.16

203.23

3.2　沈阳市商品住宅特征价格指数分析

从2006年至2013年沈阳市商品住宅特征价格指数来看,沈阳市商品住宅市场始终保持稳步上升态势.从指数增长率来看,2007年至2010年成上涨态势,2011年至2013年指数增长率有所减缓,总体趋势符合正态分布.沈阳市2007年至2013年商品住宅特征价格指数增长率趋势图如图3所示

.

图3　沈阳市2007年至2013年商品住宅特征

价格指数增长率趋势图

F i g .3

G r o w t hr a t et r e n dc h a r t o f S h e n y a n gc o m m e r c i a l

h o u s i n gh e d o n i c p r i c ei n d e x f r o m2007t o 2013

4　结 语

沈阳市商品住宅价格指数仅对市内五区商品住宅进行取样,结论仅对市内五区商品住宅有效.从商品住宅价格指数增长率的变化情况可以看出,沈阳市商品住宅价格虽然还有上涨空间,但已经明显表现出增速减缓,说明沈阳市的商品住宅市场已经快接近繁荣期的顶峰时段,根据价值规律,在可见的未来,沈阳市商品住宅价格势必会下调.房价增幅减缓并不意味着房地产市场崩盘,市场应注意引导相关企业注重品质提升进而提升竞争力.

沈阳市商品住宅价格增速减缓,有效地抑制了房价的进一步上涨,阻止了房地产泡沫的进一步加大,在未来的一段时间内,房价会在相对低位运行,市场应加强管理,确保逐渐消化掉危险泡沫.

市场繁荣期过后,房地产相关企业的数量会减少,这必然会反作用到房地产业上,使其发展受到阻碍.

为了保证沈阳市房地产市场的稳定,可加大、加快保障房建设.这样做,不但可以保证中低收入家庭能够安居乐业,同时可以保存一批有实力、有优势的房地产企业顺利度过低迷期.

随着市场逐渐走向低迷,商品住宅售后的物业管理工作势必会受到影响,加上各种买房时没有发现的问题在居住时逐渐表现出来,这对后期物业管理造成更大压力.政府相关部门应该规范物业管理,并适时进行人员培训,加强责任感教育,提升物业管理水平.参考文献:

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1

121第8期 赵　亮院基于特征价格模型的沈阳市商品住宅价格指数

政府投资项目基本建设程序

政府投资项目基本建设程序 政府投资项目基本建设程序的主要阶段是：项目建议书阶段，可行性研究报告阶段，设计工作阶段，建设准备阶段，建设实施阶段和竣工验收、后评价阶段。 一、项目建议书阶段 项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建的轮廓设想，项目建议书的主要作用是为了推荐一个建设项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获利的可能性，以确定是否进行下一步工作。 项目建议书的内容一般应包括以下几个方面: 1、建设项目提出的必要性和依据； 2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析； 4、投资估算和资金筹措设想； 5、经济效益和社会效益的估计。 各部门、地区、企事业单位根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划等要求，经过调查、预测分析后，提出项目建议书。有些部门在提出项目建议书之前还增加了初步可研性研究工作，对拟进行建设的项目初步论证后，再行编制项目建议书。项目建议书按要求编制完成后，按照现行的建设项目审批权限进行报批。 二、可行性研究报告阶段 1、可行性研究。项目建议书批准后，即可进行可行性研究，对项目在技术是否磕膝盖内和经济上是否合理进行科学的分析和论证。承担可行性研究工作应是经过资格审定的规划、身机和工程咨询等单位。通过对建设项目在技术、工程和经济上的合理性进行全面分析论证和多种方案比较，提出评价意见。凡可行性研究未被通过的项目，不得编制、保送可行性研究报告和进行下一步工作。

2、可行性研究报告的编制。可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件的重要依据。所有基本建设项目都要在可行性研究通过的基础上，选择经济效益最好的方案编制可行性研究报告。由于可行性研究报告是项目最终决策和进行初步设计的重要文件，要求它必须有相当的浓度和准确性。 可行性研究及可行性研究报告一般要求具备以下基本内容: （1）.项目提出的前景和依据； （2）.根据经济预测、市场预测确定建设规模、产品方案，提供必要的确定依据； （3）.技术工艺、主要设备选型、建设标准和相应的技术经济指标； （4）.资源、原材料、燃料供应、动力、运输、供水等协作配合条件； （5）.建设条件，确定选址方案、总平面布置方案、占地面积等； （6）.项目设计方案，主要单项工程、公用辅助设施、协作配套工程； （7）.环境保护、城市规划、土地规划、防震、防洪、节能等要求和采取的相应措施方案； （8）.企业组织、劳动定员、管理制度和人员培训； （9）.建设工期和实施进度； （10）.投资估算和资金筹措方式； （11）.经济效益和社会效益； （12）.建立建设项目法人制度。 3、可行性研究报告审批。编制完成的项目可行性研究报告，需有资格的工程咨询机构进行评估并通过，按照现行的建设项目审批权限进行报批。可行性研究报告经批准后，不得随意修改和变更。如果在建设规模、产品方案、建设地点、主要协作关系等方面确需变动以及突破控制数时，应经原批准机关同意。经过批准的可行性研究报告，是确定建设项目，编制设计文件的依据。 三、设计工作阶段 设计是对拟建工程的实施在技术和经济上所进行的全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是把先进技术和科研成果引入建设的渠道，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据它直接关系着工程质量和将来的使用效果。已批准可行性研究报告的建设项目应通过招标投标择优选择具有相关设计等级资格

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基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述

基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述-行政管理 基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述 王娟娟毛博 （中南财经政法大学工商管理学院湖北·武汉） 摘要：我国“十三五”规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统的建设，同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以提高房地产批量评估的效率，也可以促进房地产评估的信息化进程。本文以发展的比较成熟的特征价格模型(HPM)在房地产中应用为主题做文献综述。介绍了HPM如何应用于房地产评估，并对模型的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM在房地产评估中的应用和未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用，非住宅类型的房地产价值的评估三个方面进行新的研究。 关键词：房地产评估；特征价格模型；批量评估 一、引言 2015年10月，我国“十三五”规划出台，其中明确指出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产产业平稳健康发展。同时，规划也强调全面提高信息化水平，推动信

息化和工业化深度融合，加快经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。 房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。特征价格模型HPM( Hedonic Price Model)是一种通过特征价格来反映产品或者服务价格的模型。而房地产作为一种异质性的商品，由于各个房地产所对应的特征数量以及组合方式各不相同，房地产价格就会体现不同程度上的差异。因此使用HPM对房地产进行估值能够更加精准的算出其房地产商品的隐含价格，有利于提高房地产评估的精准程度。 随着国内的房地产税全面征收，房地产批量评估的需求越来越大，如何更高效，更准确的进行房地产的批量评估是评估界急需考虑的一个问题。目前，国外已经有了基于计算机辅助自动评估CAMA( Computer-assisted Mass Appraisal)和地理信息系统GIS( Geographic Infor-mation System)的房地产批量评估的方法。但是在CAMA中所使用的评估方法仍然有其局限性，而HPM 的引入值得考虑。一方面，随着大数据时代的到来，房地产评估的信息化为HPM 在房地产评估中的应用提供了坚实的基础；另一方面，HPM在房地产批量评估中的应用不但可以规范评估的标准、简便操作，而且也提高了批量评估的精确性。该研究也对房地产税的推行和征收起到一定的积极作用。 因此，基于HPM的房地产评估研究对我国的房地产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估价，促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过程的信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业提供信息支撑。三是基于HPM在房地产评估的系统性的评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机

基于主成分分析的住宅特征价格模型的实证应用

一、主成分分析法 主成分分析法，是因子分析法的一种特殊形式，最早是由美国心理学家charies spearman于1904提出，其基本思想是将实测的多个指标，用少数几个潜在的相互独立的主成分指标（因子）的线性组合来表示，构成的线性组合可以反映原多个实测指标的主要信息。主成分分析是从解释变量方差的角度出发，假设变量的方差能完全被主成分所解释，使得分析与评价指标变量时，能够找出主导因素，切断相关的干扰，做出更为准确的估量与评价。 主成分分析法强调差异性原理，指标权重系数具有客观性；它对自变量进行变换后形成了彼此相互独立的主成分，消除了评价指标之间的相关影响，因此这种方法不要求选择完全独立的指标，从而降低了指标选择的难度。此外，该方法确定的权数是基于数据分析而得到的指标之间的内在结构关系，不受主观因素的影响，而得到的综合指标（主成分）之间彼此独立，减少信息的交叉，使得分析评价结果具有客观性和准确性[1]。 二、基于Box-Cox变换特征价格模型的建立 （一）Box-Cox变换 在一般回归模型中我们常使用如下的线型模型：

()???? ?=≠?=0ln 0 1λλλλ λY Y Y ()??? ? ?=≠?=0ln 01λλλλ λP P P () ?????=≠?=0ln 01θθθθθX X X Y=X β+ε （1） 给定一组数据（ T i y ，T i x ） ，i=1，2，……，n ，若用模型（2）进行拟合，发现个别变量系数的t 检验或P 值检验可能不能通过。为了有效的提高回归精度，往往对Y 进行如下变换[2]： （2） 该变换就称为变量Y 的Box-Cox 变换。 Box-Cox 变换的特点在于引入一个新的变换参数λ，通过数据本身估计出该参数，从而确定所应采取的数据变换形式。对因变量Y 的数据变换可以明显地改善数据的正态性，对称性和方差齐性；对自变量X 的数据变换可以改善模型结构，使得拟合的效果更好。由于Box -Cox 变换模型完全基于数据本身建模而无需任何先验信息， 具有灵活的参数形式， 在实际经济建模中广为应用且行之有效。 （二） Box-Cox 变换在特征价格模型中的应用 特征价格模型是基于商品价格取决于商品各属性给予消费者满足这一效用理论观点而建立起来的价格模型，在价格预测、价格评估等方面具有广泛的应用。自Ridker 把特征价格理论应用到住房市场分析以来[2]，特征价格模型已经发展成为房地产领域广泛应用的模型之一。 住宅特征价格模型的一般形式如下[3]： )Q ,N ,S (P P i i i i = （3） 其中：P 为住宅的市场价格； i S 为住宅的建筑特征向量；i N 为住宅的邻里特征向量；i Q 为住宅 的区位特征向量。特征价格模型没有理论定式，通常根据实际问题和数据来确定。 在实际应用中，研究者考虑了自变量和因变量的相互关系，采用了多种函数形式，包括线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数等等。就国内研究现状来看，线性函数以其计算简便、结果精确而被广泛应用，具体形式如下： 0i i P X ααε=+ +∑ 或： P=εαααα+++++m m X X X ""22110 （4） 其中P 为所研究对象的价格；0α为常数项，i α为住宅特征的影响系数，i X 为自变量，表示住宅特征， ε为随机误差。 住宅的价格P 通过参数λ转变成[3] ： （5） 类似的，特征变量与参数有以下关系 （6） 将公式（5）、（6）代入公式（4），即可得基于Box-Cox 变换的住宅特征价格模型： i ji m j j i X P εααθλ++=∑=)(1 0) ( 代入样本数据，对该模型进行最小二乘估计的计算，所得结果即是对住宅特征变量效用的解释。据查阅资料，Cropper ，Deck &McConnell 曾通过使用均衡价格对以上几种函数形式进行评估，证实了从估计真实边际出价的精确性来评价模型，那么在观察到所有属性和没有测量误差的情况下，线性Box-Cox 模型最好；Raimond Maurer ， Martin Pitzer ， and Steffen Sebastian 从函数选择的意义出发，说明在研究房地产市场上实际价格的发展趋势，而不是分离各个特征对价格影响的情况下，线性Box-Cox 模型应优先考虑。 线性函数的特点是拥有较多的变量，为模型的建立提供了丰富的信息，增强了模型的精确性。但多变量样本也在一定程度上增加了数据采集的工作量 ，更重要的是在大多数情况下，许多变量之间可能存在相关性而增加问题分析的复杂性，同时对分析带来不便。如果分别分析各个变量，分析又可能是孤

基建投资及资金计划管理制度

. . 新疆生产建设兵团红星发电 基建投资及资金计划管理制度 第一章总则 第一条目的 为了规新疆生产建设兵团红星发电年度基本建设投资计划 管理工作，提高资金筹措计划的准确性，降低资金筹措成本，结合本公司实际特制定本规定。基本建设投资计划管理工作的基本任务：通过有效的投资计划管理，减少资金占用及资金呆滞状态，降低资金使用成本，提高资金的使用效果。 第二条适用围 本制度适用于新疆生产建设兵团红星发电（以下简称“公司”）。本制度所指年度基本建设投资计划，包括投资完成计划和投资资金计划。 第三条引用标准 （一）《中华人民国统计法》 （二）中国电力企业联合会《火力发电工程建设预算编制与计算规定》2013年版 第二章机构及职责 第四条部门职责 （一）计划经营部

. . 1．负责项目投资计划及工程资金计划的编制、部审查、调整、分析和上报。 2．负责根据投资计划的审查情况，修改投资计划。 3．负责编制工程、设备、材料、与工程有关的服务项目、 前期费及征地费资金计划。 4．负责审查PC承包单位及其他承包单位编制并上报的工程、设备、材料招标、采购及付款计划。 5．负责依据附件2格式编制《年度投资建议计划》。 6．负责依据附件3格式编制分月度的《年度投资计划》。（二）工程管理部 负责审查PC承包单位编制并上报的设备及材料招标、采购 及付款计划，每月22日前提交相应计划给计划经营部。（三）财务部 负责编制月度项目法人管理费用及财务管理费用计划，每月22日前提交相应计划给计划经营部。负责依据各部门提供的月度资金计划编制公司整体资金计划，并上报董事会审批。负责填写年度投资建议计划中的融资及资本金。 （四）生产准备部 负责编制生产准备费，根据需要提交相应计划给计划经营部。第三章编制原则

江苏省固定资产投资价格指数情况数据分析报告2019版

江苏省固定资产投资价格指数情况数据分析报告2019版

引言 本报告针对江苏省固定资产投资价格指数情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示江苏省固定资产投资价格指数情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解江苏省固定资产投资价格指数情况提供重要参考及指引。 江苏省固定资产投资价格指数情况数据分析报告对关键因素固定资产投资 价格指数，建筑安装工程价格指数，设备工器具购置价格指数，其他费用价格指数等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于权威政府部门及相关行业协会如中国国家统计局等，并借助统计分析方法科学得出。相信江苏省固定资产投资价格指数情况数据分析报告能够帮助机构和个人 更加跨越向前。

目录 第一节江苏省固定资产投资价格指数情况现状概况 (1) 第二节江苏省固定资产投资价格指数指标分析 (3) 一、江苏省固定资产投资价格指数现状统计 (3) 二、全国固定资产投资价格指数现状统计 (3) 三、江苏省固定资产投资价格指数占全国固定资产投资价格指数比重统计 (3) 四、江苏省固定资产投资价格指数（2016-2018）统计分析 (4) 五、江苏省固定资产投资价格指数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国固定资产投资价格指数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动分析 (5) 八、江苏省固定资产投资价格指数同全国固定资产投资价格指数（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节江苏省建筑安装工程价格指数指标分析 (7) 一、江苏省建筑安装工程价格指数现状统计 (7) 二、全国建筑安装工程价格指数现状统计分析 (7) 三、江苏省建筑安装工程价格指数占全国建筑安装工程价格指数比重统计分析 (7) 四、江苏省建筑安装工程价格指数（2016-2018）统计分析 (8) 五、江苏省建筑安装工程价格指数（2017-2018）变动分析 (8)

住宅价格的特征价格模型研究

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/fa10386727.html, 住宅价格的特征价格模型研究 作者：潘祥 来源：《经济视野》2015年第03期 【摘要】笔者在文中对特征价格模型的特点对普通住宅价格进行了阐述，依据市场特点 来阐述该模型中的住宅价格特征，供同行参考。 【关键词】住宅价格特征价格模型学区房地铁 一、住宅特征价格模型的基本概念 特征价格模型一般可以理解成：可以为人们带来有效参考的价格模型。其核心主体是实际产品中能满足人们需求的各种特征价格总和。 我们所阐述的住宅价格模型特征是房屋内在的各种客观特征，因此排除了人为的主观评价。其主要特征有如下几类：住宅的区位特征、周围环境特征与住宅本身特征三类。 我国住宅价格特征研究是近几年开展起来的，但是相对数据较为匮乏。随着数据的逐渐完整，人们日益关注房地产价格，更多的专家开始研究该模式对下的住宅价格。 特征价格模型中涉及的主要指标有：住宅的区位特点、层数、绿化、车位、物业费用、装修水平、物业、通讯以及供水等方面。这些因素中，区位与物业级装修是影响价格的重要指标。 二、模型的样本和数据 1、住宅资深价格的重要指标主要有：面积、卧室数、客厅数、厕所数、住宅所属楼盘是否为高层/小高层/低层，所处楼层上部/中部/下部，住宅的建筑年龄，朝向及是否南北通透等方面。此外，住宅建筑是低层、小高层或者高层也影响到住宅价格水平。 2、影响价格的住宅区位特征。相关指标包括：与城市中心点的距离DT，通常该距离为直线距离。与城市CBD的距离。距离地铁站的直线距离DS。该区域是否位于城市的核心区域。一般国际上将距离CBD的距离作为反效应住宅价格的重要指标。其确定依据是往返CBD与住宅之间的通勤成本。 3、住宅环境指标。环境指标中的重要因素包括：治安、空气质量、教育及噪音等。本文主要针对教育与环境进行阐述。国内大中城市通常将学区房作为一个重要环境因素，但是这种影响因素缺乏较具体的量化指标。一般会考虑城市重点小学是否与住宅之间的关系来衡量教育因素对其价格影响程度。此外其他的环境因素一般选择湖泊与公园对住宅的影响，城市中的主要风景点，如：杭州西湖、北大未名湖等都会直接影响到住宅价格。

基本建设项目的资金来源

基本建设项目的资金来源 当前基本建设投资资金的来源渠道主要有以下几方面： ⒈财政预算投资 由国家预算安排的、并列人年度基本建设计划的建设项目投资为财政预算投资，也称为国家投资。 ⒉自筹资金投资 自筹资金是指各地区、各部门、各单位按照财政制度提留、管理和自行分配用于固定资产再生产的资金。自筹资金主要有：地方自筹资金；部门自筹资金；企业、事业单位自筹资金；集体、城乡个人筹集资金等。自筹资金必须纳入国家计划，并控制在国家确定的自筹资金投资规模以内。地方和企业的自筹资金，应由建设银行统一管理，其投资要同预算内投资一样，事先要进行可行性研究和技术经济论证，严格按基本建设程序办事，以保障自筹投资有较好的投资效益。 ⒊银行贷款投资 银行利用信贷资金发放基本建设贷款是建设项目投资资金的重要组成部分。 ⒋利用外资 利用多种形式的外资，是我国实行改革开放政策、引进外国先进技术的一个重要步骤，同时也是我国建设项目投资不可缺少的重要资金来源。其主要形式有：外国政府贷款；国际金融组织贷款；国外商业银行贷款；在国外金融市场上发行债券；吸收外国银行、企业和私人存款；利用出口信贷；吸收国外资本直接投资包括与外商合资经营、合作经营、合作开发以及外商独资等形式；补偿贸易；对外加工装配；国际租赁；利用外资的BOT方式等。 ⒌利用有价证券市场筹措建设资金 有价证券市场，是指买卖公债、公司债券和股票等有价证券，在不增加社会资金总量和资金所有权的前提下，通过融资方式，把分散的资金累积起来，从而有效地改变社会资金总量的结构。有效证券主要指债券和股票。 1）债券 债券是借款单位为筹集资金而发行的一种信用凭证，它证明持券人有权取得固定利息并到期收回本金。我国发行的债券种类有：国家债券即公债、国库券，是国家以信用的方式从社会上筹集资金的一种重要工具；地方政府债券；企业债券；金融债券。债券发行后，可在证券流通市场上进行交易，债券的发行与转让分别通过债券发行市场和债券转让市场进行。债券的票面价格即指债券券面上所标明的金额；发行价格即指债券的募集价格，是债券发行时投资者对债券所付的购买金额；债券的市场价格指债券发行后在证券流通市场上的买卖价格。 2）股票 股票是股份公司发给股东作为已投资人股的证书和索取股息的凭证。它是可作为买卖对象和(或)抵押品的有价证券。按股东承担风险和享有利益的大小，股票可分普通股和优先股两大类。股票筹资是一种有弹性的融资方式，由于股息和红利不像利息必须按期支付，且股票无到期日，公司不需要偿还资金，因而融资风险低。但对投资者来说，因股票的投资报酬可能比债券高，故投资的风险也大。

价格指数的计算方法

（四）价格指数计算方法 1．价格指数的概念 居民消费价格指数是度量消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。它是宏观经济分析和调控、价格总水平监测以及国民经济核算的重要指标。其变动率在一定程度上反映了通货膨胀(或紧缩)的程度。根据建立大都市统计指标体系的要求，北京市增加了高、中、低收入层居民消费价格指数分组指标。 商品零售价格指数是反映工业、商业、餐饮业和其他零售企业向居民、机关团体出售生活消费品和办公用品价格水平变动情况的相对数，以此反映市场商品零售价格的变动趋势和变动程度。其目的在于掌握商品价格的变动趋势，为国家宏观调控和国民经济核算提供参考依据。 居民基本生活费用价格指数是反映城镇居民家庭维持基本生活水准所需消费项目的价格变动趋势和变动程度的相对数。它从家庭支出角度出发，反映了生活必需消费项目价格变动对特定消费阶层居民生活的影响程度，为制定最低工资标准及最低社会保障线提供重要依据。 2．价格指数的编制单位 市局、总队负责编制全市居民消费价格指数、商品零售价格指数、居民基本生活费用价格指数，并对区县价格调查实行统一的组织管理。 3. 权数资料来源与计算 计算居民消费价格指数所用的权数，根据城市居民家庭住户调查资料整理得出，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 计算商品零售价格指数所用的大类权数，根据商业统计资料整理得出，小类及基本分类的权数参考居民消费价格指数中的相关权数进行调整，并辅之以典型调查资料。 计算居民基本生活费用价格指数所用的权数，根据城市居民家庭支出调查资料中20%的低收入户居民的消费结构来确定，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 4．价格指数的计算方法 (1)代表规格品平均价格的计算 代表规格品的月度平均价采用简单算术平均方法计算，首先计算规格品在一个调查点的平均价格，再根据各个调查点的价格算出月度平均价。 ∑∑∑=====m j m j n k ijk i Pij m P n m P 1 111)1(1 其中： P ijk 为第i 个规格品在第j 个价格调查点的第k 次调查的价格； P ij 为第i 个规格品第j 个调查点的月度平均价格； m 为调查点的个数，n 为调查次数。 (2)基本分类指数的计算

居民消费价格指数的计算过程

居民消费价格指数的计算过程 在收集了原始价格数据后，下一步我们就开始计算了。 （一）月环比价格指数的计算 基本分类当月的价格指数（月环比价格指数），反映该基本分类（商品集团）与上月比较的价格变动。计算方法是先计算该基本分类中各代表规格品当月价格与上月价格比较的相对数。然后，采用几何平均法计算基本分类月环比价格指数。以大米为例简单说明某年某月该基本分类月环比指数编制的过程及基本方法： 、计算代表规格品的平均价格，调查员分别到个调查点采价，每个调查点每月采价三次。代表规格品一级大米各调查点的时点价格如下（采用简单算术平均法计算。以一级大米为例，计量单位为元每千克）： 此例中一级大米的月平均价格为元千克。即代表规格品的月平均价格采用简单算术平均法计算，就是把在三个调查点所采的共次价格相加，再除以得出。 、计算出代表规格品平均价后，再计算代表规格品本月平均价与上月平均价对比的相对数。假设年月大米的一种规格品价格是每公斤元，年月份的价格 每公斤元，相对数为： 假设大米基本分类共有个代表规格品，在各调查点代表规格品月平均价格的基础上，分别计算个代表规格品的价格变动相对数，再用几何平均法计算该基本分类的月环比价格指数： 例如大米，调查个规格品的价格，即。

规格品一的相对数为， 规格品二的相对数为， 规格品三的相对数为， 规格品四的相对数为， 规格品五的相对数为， 由以上计算可知，大米这一基本分类的环比价格指数为： 即根据各代表规格品价格变动相对数，采用几何平均法计算大米这个基本分类月份的月环比指数，基本计算公式为： 其中：、、……、分别为第一个至第个规格品报告期（）价格与上期（）价格对比的相对数。 （二）定基指数的计算 由各期月环比指数连乘计算，公式为： 基××……× 其中：、、……、分别表示基期至报告期间各期的月环比指数。 （三）类别及总指数逐级加权平均计算，计算公式： [∑ (÷)] × 其中：：权数 ：价格 ：报告期 ：报告期的上一时期

基本建设项目核算管理暂行办法

基本建设项目核算管理暂行办法 第一章总则 第一条为实现公司的长远发展战略，更好地完成新建基建项目的建设，规范基本建设投资行为，提高资金使用效益，加强基本建设项目的财务核算管理和监督，确保企业的国有资产保值增值，依据《会计法》、《国有建设单位会计制度》、财政部建设部《建设工程价款结算办法》（财建【2004】369号）、《基本建设财务规则》2016第81号令等法律、法规制定本办法。 第二条基本建设项目的会计核算方法采用《国有建设单位会计制度》。 第三条本办法适用于以平朔公司为项目法人的新建项目，及由平朔公司控股的有独立法人资格的建设项目(参股公司可参照执行)。 第二章前期准备工作 第四条根据集团公司批复的平朔公司发展项目，确定建设项目开工应具备的条件：项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图设计及项目的初步设计概算书、上级部门的批复文件、基本建设计划、经批准后的开工报告等。 第五条基本建设项目的设计、施工、监理和设备采购等，应公开进行招标投标。中标通知书应送交财务部门一份。

第六条所有基建项目需支付的工程价款、设备采购款、材料采购款、土地征用款、勘察设计费、监理费等经济活动均应签订合同，合同条文要符合国家法律、法规。 第七条合同中的工程名称、工程内容要和初步设计概算书中对应的名称相一致，尽可能对应到单位工程。 第三章建设项目投资计划管理 第八条建设项目的年度投资计划由规划发展部根据项目建设工期要求和进度进行编制。报董事会批准后下达，并上报集团公司。 第九条财务管理部门根据下达的投资计划和建设工期落实建设资金，确保投资计划的顺利完成。 第四章资金筹措及使用管理 第十条按照批准的建设项目投资计划，公司财务资产部向集团公司申请建设资金，资金到位后要建立专户，按财政部制定的《国有资产单位会计制度》独立建账，独立核算。 第十一条基建期发生的借款利息，在“待摊投资”科目核算，并按照建设项目收益原则，按季分摊。 第十二条对于二级法人单位的建设项目的转贷资金，应当签订借款合同，明确借款用途。借款利息按照国家开发银行对集团公司的借款利率。利息每季计收一次。

基于灰色模型的房地产价格分析

基于灰色模型的房地产价格分析 摘要 本文以重庆市为例，考察房地产价格变化关系。首先要确定影响房地产价格变化的主要因素，然后建立房地产价格变化与各主要影响因素间的定量关系，接着着重研究住房保障规模变化对房地产价格的影响，并对房地产价格变化趋势进行合理的短期预测，最后针对上述结果，为稳定房地产价格提出相应的调控措施。 在第一问中，要求确定房地产价格的主要影响因素。首先通过查找相关资料我们先确定影响房地产价格的可能影响因素及其相关统计数据。然后通过建立灰色关联度分析模型，判断各可能影响因素与房地产价格之间的关联程度。最后通过分析比较各因素与房地产价格的关联程度，从中找出影响房地产价格的主要因素，分别是土地交易价格、建筑材料价格、经济适用房面积、城镇化率、人均可支配收入。 在第二问中，要求找出房地产价格与各主要因素之间的数学模型。首先我们选取问题一结论中的五个主要因素，以表1中各主要因素所对应年份的统计数据为分析对象,建立灰色(0,)G M N 模型。然后根据灰色(0,)G M N 模型的分析方法 得到()，G M 0N 估计式为()(1)(1)123()()()1.4968-0.282-0.5919-0.4894?1x k =x k x k (1) (1) (1) 456()+()()2.4368-0.0979x k x k x k ，代入相关年份的序号即可计算得到模拟序 列。最后利用后验差检验法将计算得到的预测值与原始值进行比较验证，通过验证后即可利用上述模型关系式进行预测。 在第三问中，要求利用上述模型考察未来三年保障房建设力度变化时，房地产价格的变化趋势。首先由于数据缺失，我们需要分别对除房地产价格及保障房建设力度以外的4个因素建立灰色G M (1,1,)模型，对未来三年这4个因素的统计值进行预测，将房价的多因变量转化成一个因变量：保障房力度。然后利用模型二得到的估计式，建立房地产价格与保障房建设力度之间的线性关系。最后分析两者之间的定量关系，得到在不同保障房建设力度下，预测房价的变化趋势，并且得出结论：为了稳定房价，要保证保障房的建设面积每年比上一年翻一番。 在第四问中，要求根据所建立的模型及预测结果，对房地产价格问题提出建议。根据上述模型，从影响房价的各主要因素出发，对稳定房价提出如下建议: （一）进一步完善土地价格管理。 （二）对房地产市场要控制总量，调整供给结构。 （三）提高人均收入水平，扩大就业，解决住房难问题。 （四）大力发展经济适用房和廉租房 针对建议（四），根据模型三的结论，在保证保障房正常完工、完全保质保量销售的前提下，保障房的建设面积需要每年比上一年翻一番。 关键词：房地产价格 保障房 关联度 灰色(0,)G M N 模型

(五)固定资产投资价格指数的计算方法

（五）固定资产投资价格指数的计算方法 价格总指数的公式为： i i i W W I I ∑∑= 式中：I 为投资价格总指数 ∑为连加符号(下同) I i 为分类价格指数 W i 为权数。即上述三部分投资的前三年投资完成额的平均比重。∑W i =1000。 现将三部分价格指数及具体计算方法分述如下： 1.建筑安装工程投资价格指数的计算方法： 在建筑安装度程构成中，材料费、人工费和机械使用费的比重约占到90%以上，其他各项费用所占比重较小，可以忽略不计，所以可分别计算材料费、人工费、机械使用费的价格指数，然后再加权计算建筑安装工程投资价格指数。 ①计算材料费价格指数 a.某种材料规格品的价格指数 某种材料规格品的价格指数，是以各样本工程的规格品价格指数，加权调和平均求得，公式如下： i i i W K W K 1∑∑ = K i 为i 样本工程该种材料规格品的价格指数，W i 为权数即该规格品的购进额。 b.计算某种材料的价格指数 计算某种材料的价格指数是以该种材料下属所有规格品价格指数算术平均求得。公式如下： n K K K I in i i i +++= 21 I i 为i 种材料价格指数。i=1，2，…，n 。 c.计算材料费价格总指数 材料费价格指数用各种材料的购进额(各样本工程每种材料购进额之和)加权调和平均求得。公式如下： ∑∑=i i i W I W I 1 I i 为i 种材料价格指数，W i 为i 种材料各样本工程购进金额之和。 建筑安装工程所耗用材料种类很多，不能一一计算，可以选择价值量大的主要材料，如钢材、木材、水泥、地方建筑材料、其他材料(如化工材料、电料、构件、暖气片、玻璃、油漆等)进行计算。所选材料的价值之和不应低于全部材料费的70％。 报告期材料单价和基期材料单价应包括材料的运杂费和供销部门的手续费。 ②计算人工费价格指数

《××××集团公司大中型基本建设项目投资计划管理办法》

附件 ××××集团公司大中型基本建设 项目 投资计划管理办法 第一章总则 第一条为满足国务院国有资产监督管理委员会监管要求，加强××××集团公司（以下简称集团公司）大中型基本建设项目投资及资金计划（以下简称投资计划）管理工作，建立健全投资计划管理体系，提高投资效益，防控投资风险，促进建设项目顺利实施，根据《××××集团公司投资管理办法》和集团公司实际，制定本办法。 第二条本办法所称大中型基本建设项目（以下简称基建项目）是指火电、燃机、水电、风电、光伏、核电及其他新能源等电力产业和热力、煤炭等非电产业的新建、改建、扩建项目,脱硫、脱硝等特许经营项目。 第三条投资计划是指依据项目建设进度计划所编制的，以货币形式表现的，科学合理地预测未来一定时期内建造和购置固定

资产所形成的工作量以及与此有关的费用总和；资金计划是指为实现项目建设进度、完成投资计划所需使用的各种建设资金总和，包括资本金、银行贷款和其他来源。 第四条投资计划管理应确保投资规模与资产负债水平相匹配，按照战略引领、效益优先、重点突出、兼顾一般的原则安排，保障重点项目的投资规模和资金需求，优化资金配置结构，根据工程需要合理掌握和控制资金运用，努力提高投资效益。 第五条本办法适用于集团公司系统境内和境外基建项目。 第二章投资计划管理的组织机构与职责 第六条集团公司投资计划管理实行集团公司、分子公司和项目单位“三级责任管理体系”，归口管理部门为计划营销部。 （一）集团公司职责 1.根据国家有关法规，结合集团公司实际情况，及时编制、修订并下发投资计划管理制度。 2.组织审查集团公司年度投资建议计划，经综合平衡、统筹优化，确定年度投资规模。 3.负责下达集团公司年度投资计划。 4.对分子公司上报投资计划执行过程中的重大问题进行决策。 5.监督检查年度投资计划执行情况。 6.完善集团公司系统投资计划工作体系，指导和培训系统各

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.

一个定价问题的数学模型

定价问题 2008年05月08日星期四11:54 [摘要]本文认为景区门票最优价格需同时满足游客旅游效用最大化和景区利润最大化。基于此，本文将闲暇时间约束引入最优化博弈模型，计算出景区最优门票价格的理论值，并给出了相关的经济解释和政策建议，为日后实践中的门票定价提供理论基准。 [关键词]资源景区；门票价格；最优化；博弈 引言 在世界范围内，景区的门票定价都需要兼顾景区经营单位的利益和作为国家资源享受者的游客的权利。首先，市场的供求关系是影响景区价格的首要因素。高书军和董玉明(2002)依据经济学的均衡价格理论，从企业和旅游者双方的理性行为出发，探讨了影响景区价格的各种因素，并建立了景区门票价格的模型。但是，基于景区具有一定的公共物品属性和外部性，因此，很多学者主张景区门票价格应考虑多个要素或多项原则(戴斌，1995；胡林，2004)，进而需要引入政府对门票的管理(朱建安，2004)。 其次，景区定价可以遵循质价相符的原则，戴斌(1995)认为，景区价值、生产费用和其他因素共同决定景区价格，并在此基础上建立了景区价格形成函数。 第三，有观点指出，景区价格还应考虑社会效益(田勇，2003；欧阳泉等，2003)，持这种观点的学者普遍反对景区确定较高的门票价格。另外，宋子千(2004)认为，差别产品、垄断竞争导致景区价格自动趋向垄断价格，从而大大减少消费者剩余，造成社会福利损失。因此，门票价格决策应该民主化，必要时要召开听证会。 最后，环境因素也是景区价格的影响因素之一。景区定价要考虑生态保护，门票价格要体现环保性，以调控环境容量(田勇，2003)。但宋子千(2004)认为，控制容量不应被当作景区提价的理由，等级较低的景区提价，会增加等级较高景区的环境压力；对于等级较高的景区而言，其接待的主要是外地游客，门票不会对游客人数产生多大的影响。 另外，有部分学者不主张用单一价格作为景区门票价格，门票价格应该有多样的表现方式，应该做到灵活性与相对稳定性相结合，但不能大涨大落。 现有的对景区门票定价的相关研究，从多方面论述了景区门票定价的方法和原则，但尚未对具体的定价方式进行模型推导和数理性证明，因此在定价的结论上缺乏一定的可量化数理依据。本文拟从景区与游客各自的最优化问题人手，建立一个静态博弈模型来推导景区门票的最优定价机制 游客与景区的最优化博弈 继2005年后，2007年2月国家发改委发出《国家发展改革委关于进一步做好当前游览参观点门票价格管理工作的通知》(以下简称《通知》)，对景区门票价格上调的幅度和间隔时间做出明确规定，严于此前市场一致预期。通知对各景区均产生程度不同的影响。这再一次引发对景区如何科学、合理、合法进行定价的讨论与争鸣。在我国，旅游景区属于国家资源，归国家所有，作为合法公民，既有游览的权利，也有保护景区的义务。因此，景区的门票既要保证公民合法游览的权利，提高其旅游效用，同时还要保证景区的经营单位能获得合理的利润回报，以维持正常的经营和景区的保护、修缮。如何权衡景区和游客的利益，是否存在最优点，这正是本文理论建模的出发点。为此，我们建立一个包含利益相关