中原地产：降价潮下的东莞楼市现状分析及应对策略

降价潮下的东莞楼市现状分析及应对策略

东莞中原研究部

2014年5月

一季度经济下行，二季度稳增长抬头？

地方政府密集救市托市，房地产行业现危机？

人民币贬值预期加剧，房价拐点到来？

越来越多开发商加入降价行列，客户在恐慌观望中？

行业降温大势已定局，部分开发商资金链断裂？

降价

蔓延

信贷

收紧

楼市

降温

开发商资

金链断裂

●信贷持续收紧，房贷利率未放松

●房贷利率上浮直接增加购房成本

●降价潮从高库存城市向一线城市蔓延

●降价潮滋生观望抬头，看跌预期被强化

●楼市降温已成定局

●光耀地产资金链断裂

●传闻融创或收购绿城楼市关键词

外围城市降价分析东莞楼市

现状分析

东莞降价

案例分析

宏观形势应对策略

持续紧缩的货币政策，央行控制流动性，融资环境恶化欧洲经济复苏乏力，国内外贸出口持续萧条

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人民币贬值预期

加强，国内资产

价格承压

热钱撤出中国市场

预期加强，尤其外

资撤出房地产市场

经济难题

国内经济难题

新一届政府对经济放缓的容忍度提升，不会大规模刺激经济增长。

一季度全国GDP同比增长7.4%，经济下行压力明显。2014年一季度全国GDP同比增长7.4%，增速为2012年三季度以来最低。经济增长连续两个季度放缓，下行压力明显。近日习近平明确表态，经济发展要适应新常态，中国经济容忍放缓。这表明中国经济在结构性调整中，政府对经济下滑的容忍度提升。

4月规模以上工业增加值回落，经济持续放缓态势。4月规模以上工业增加值同比实际增长8.7%，比3月份回落0.1个百分点。经济增长持续放缓态势，4月中央先后推出减低中小企业税收、增加重点建设项目投资等措施刺激经济增长。政府对经济下滑的容忍度提升，房地产作为支柱产业拉动经济增长的作用在减弱。

社会融资规模大幅萎缩，货币环境难言宽松，融资环境恶化。

货币供应量连续放缓，货币环境难见宽松。2014年4月广义货币(M2)余额116.88万亿元，同比增长13.2%。今年来货币供应量连续放缓，一方面是由于央行控制流动性资金，防止资金出逃；另一方面利率市场化下，加剧影子银行的监管清理。

新增贷款大幅萎缩，企业面临资金紧缺局面。4月份人民币贷款增加7747亿元，同比少增176亿元，同比减少2.3%。新增贷款连续两个月负增长，信贷需求大幅萎缩，一方面反映经济下行压力大，信贷需求减少，另一方面，货币供应量趋紧，贷款难度加大，融资环境恶化，企业面临着资金紧缺局面。

信贷收紧和融资环境的恶化，上半年房地产行业资金紧张的局面难以缓解。

CPI低位运行和贷款利率高位徘徊，央行有意控制银行体系流动性资金，年内资金偏紧是大概率事件。

●CPI重回“1”时代，但降准仍是未知数。

2014年全国CPI同比上涨1.8%，创18个月新低。CPI低

位运行，物价低速增长，意味着信贷需求萎缩，投资需

求活跃度降低。尽管CPI低位运行，通胀压力减弱，但

央行行长周小川表态，不会采取大规模的刺激，短期内

降低存款准备金率成为变数。

●贷款利率高位运行，企业融资成本加大。

2014年以来，银行体系流动性资金延续偏紧状态。

随着美国退出QE预期加剧，央行有意控制银行体

系流动性资金，防止国内资金出逃，年内货币偏紧

的资金环境将是大概率事件。贷款利率的高位运行，

企业融资成本加大，房地产企业资金压力加大。

利率市场化背景下银行资金成本上升，贷款利率高位运行，房地产融资成本加大。

人民币汇率与房价呈正相关，人民币贬值预期加强，房价或迎来拐点。

●美元强势反弹，人民币贬值预期加剧。

随着美国经济的持续复苏，美国退出QE预期

加强，热钱正在往外逃。热钱正在撤离新兴国

家，人民币贬值预期加剧。随着美联储量化宽

松政策的退出，人民币将加速走弱、贬值。

●人民币汇率与房价呈正相关，房价或迎拐点。

根据人民币汇率与房价的关系可知，从2005年人民币升

值以来，也是房价连续上升的9年。人民币升值，大量

美元进入中国，换成人民币资产，以规避相对的美元贬

值。美元流入中国也会吸引部分资金流入房地产市场，

人民币升值是过去房价上涨的其中原因之一。随着人民

币迎来贬值拐点，热钱流入国内减少，流入房地产的资

本市场随之减少，房价将出现下跌。人民币贬值拐点来

临，房价也将迎来拐点。

房地产开发投资连续放缓，企业到位资金增速回落，行业降温态势加剧。

楼市降温成定局，海外融资大幅缩减，房企资金压力紧张。

今年前4月房地产开发投资持续回落，行业降温已成定局。从企

业资金到位来看，1-4月房地产企业资金到位跌至今年低谷，尤

其是人民币的贬值，房企海外融资成本大幅减少，企业资金愈发

紧张。

央行表态优先满足居民首套房房贷需求，但对楼市影响甚微。

●央行日前召开座谈会上对商业银行提出如下几点要求：

①合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住

房的贷款需求。

②科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确

定首套房贷款利率水平。

③提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

④有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强

对住房贷款风险的监测分析。

⑤建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

●央行表态商业银行优先满足首套房房贷，但对楼市影响甚

微，首先央行一直以来都支持首套房房贷需求，政策原则

不变，只是审核更加宽松。其次，利率市场化的推进，银

行贷款额度紧张，资本运营成本提升，银行大幅降低房贷

利率的可能性小；再是房贷业务利润空间缩小，银行更倾

向将资金投向小微企业。综合上述，整体对楼市影响有限，

十分甚微。

限购放松

（广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、

崇左户籍居民可在南宁购房） 南宁

安徽铜陵

促进房地产健康发展

（从财税政策、公积金贷款政策等方面对买房人给予政策及资金支持，还放宽了对开发商的资金监管） 宁波

杭州萧山区

无锡

郑州

口传放松限购考核 购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查为一地核查

无锡购房入户放松

下调土地竞买金

在够地保证金为出让地价的10%保持不变以外，设置了1000万元的上限

个人住房置业贷款政策放宽 （住房置业政策性担保机构提供担保，贷款人可以增加借款人的贷款比例，增加贷款年限或者适用优惠贷款利率）

救市城市

二三线城市多地政策放松，地方政府救市意图明显。

政府救市原因：

其一，两会中央强调分类调控，地方政府被赋予更多权限和更大空间，给予放松政策的信心。

其二，经济下行压力增大，房地产承担稳增长重任。

自2014年5月1日起，在无锡市范围购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平㎡以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

小结

?新一届政府对经济放缓的容忍度提升，房地产拉动经济增长的作用在不断减弱；

?中央防止银行体系资金往外流，有意控制货币供应量，各行各业的资金呈现偏紧状态；

?CPI低位运行，通胀压力大大减弱，但中央不会采取大规模的货币政策刺激经济，降准预期被弱化；

?信贷收紧下，贷款利率高位运行，融资环境恶化，房地产融资成本增加，加剧房企资金链紧张格局；

?稳经济增长下，地方政府频繁放松调控政策，救市意图明显；

?房地产开发投资连续放缓，行业降温态势加剧；

?人民币贬值预期加强，房价或迎来新拐点；

外围城市降价分析东莞楼市

现状分析

东莞降价

案例分析

宏观形势应对策略

降价风潮从高库存城市向一二线等城市蔓延，越来越多城市加入降价行列。

香港

杭州

长沙

常州

北京

上海

广州

深圳降价城市

成都

南京

沈阳

无锡

直降暗降低价特价房

林肯公园（预售36000，实际销售32000）绿地壹中心

（85折）

美林公馆

（67折）

。。。

水木丹华

（暗降3000元/㎡）

鸿威的森林

（暗降3000元/㎡）

富通V都会

（暗降2000元/㎡）

。。。

万科公园里

（91折）

首创新悦都

（81折）

万科橙

（88折）

。。。

金大元御珑公园

（特价房7.2折）

万科峯境

（20套特价房）

万科东荟城

（优惠单位）

。。。

淡市下开发商采取多种降价方式出货，市场进入价格调整阶段。

●开发商在高库存的压力

下纷纷走降价跑量的路

线，目前市场上的项目

主要以直降、暗降、低

价入市、特价房为主要

形式。

●淡市下，开发商采取多

种降价方式出货，让利

是给予较大的诚意，其

中不乏品牌开发商的标

杆项目。

万科

绿地

绿城

雅居乐 九龙仓

中海

成都：雅居乐星河湾

代表项目 杭州：九龙仓君玺 常州：九龙仓年华里

代表项目 北京：万科橙 杭州：万科钱塘府 广州：万科东荟城 成都：万科金色乐府

代表项目 南京：中海凤凰熙岸 杭州：中海御道路一号

代表项目

上海：绿地壹中心

代表项目 杭州：绿城兰园

代表项目 降价房企

大型品牌房企在全国多个城市启动降价，越来越多开发商跟风降价。

万科、绿地、雅居乐等品牌开发商已经率先调整价格策略，在多个城市启动降价策略。大型房企对市场关注更为敏感，

能及时采取应对策略，预计后市将会由品牌房企拉开降价潮序幕，更多房企加入降价行列。

信贷收紧和开发商资金链趋紧，成为降价的重要因素

?信贷收紧，贷款融资难，开发商资金压力紧张；

?部分城市库存高位运行，开发商去库存压力重重；

?楼市大幅降温，开发商销售不理想；

?降价风潮蔓延，消费者观望情绪浓厚，产生看跌心理；

?部分项目前期价格定位虚高，脱离购买力，价格进行修正回归；?人民币持续贬值，开发商海外融资成本加大；

个人房贷利率上浮，购房成本上升

融资环境恶化，开发资金压力紧张

外围城市降价分析东莞楼市

现状分析

东莞降价

案例分析

宏观形势应对策略

东莞楼市现状

全国多个城市成交下滑显著，东莞楼市跟随大势降温同样明显。

全国多个城市成交下滑显著，东莞随大势降温。2014年前四个月全国多个城市成交量下滑显著，整体楼市明显降温。

东莞前四个月楼市成交137.53万㎡，同比减少32.43%，大幅减少，主要是受到供应偏少导致。一直以来东莞楼市受到外围因素影响少，潜在需求旺盛，但交投量随大势降温明显，主要是东莞供应未能及时与需求匹配。典型例子，如2009年全国整体楼市都出现回暖态势，但东莞楼市迟迟没有反应，根本原因在于供应跟不上需求。

5月东莞楼市开局未见起色，预计整月难以大突破。5月上旬东莞楼市处于徘徊回升，但回升动力不足。

供应跟不上需求，东莞楼市成交难见起色，楼市未走出调整期。

中原地产置业顾问培训内容

置业顾问培训 目录 第一章认识代销 第二章公司架构 第三章现场架构 第四章销售人员基本概念 第五章房地产基本知识 第六章认识媒体及销售工具 第七章市场调研 第八章如何掌握顾客 第九章如何成为一名优秀的业务员 第十章接电话技巧 第十一章销售技巧 第十二章跟踪客户技巧 第十三章促使成交技巧 第十四章相关法律 ?一、认识代销业 房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成

的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，以前一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。? 从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。 我们所要负责的，正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子买掉的过程。 这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高，其中代销业还可在分成四个部分：（一）纯企划：就是由开发商出广告费，企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。 （二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。

中原地产薪酬体系

广东中原地产代理有限公司薪酬体系设计报告 05人力资源管理班 第四组CASH Creativity-Activity-Sociability-Human resource 组长：廖姗副组长：黄键华 组员：尹倩婷冯小英陈嘉琦许贺蟾谢晓璐王蕊邓海波汤远聪 一、薪酬设计内部环境分析 广东中原地产代理有限公司GuangdongCentaline Property Limited ? Copyright成立于1994年9月,隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，乃香港中原集团全资子公司。主要代理一、二手房地产买卖及租赁业务，兼房地产研究分析、项目策划推广等. （一）企业文化： 1．核心理念： （1）管理： 推崇“无为而治”的管理模式，下放权力。“无为而非无作为”，提倡管理“不妄为”，期望每一位员工拥有自己的创新自由空间，重视员工的积极性与创造性，广开言路。期望以管理层不妄为，为员工创造大有为的、开明、宽松的、本土化、因地制宜的环境，以“无为管理，有为行事”的精神迈向大治的最高境界。 （2）营运： 在市场规则下，寻找顺应自然发展的道路。相信“交易创造价值”，努力促成每一单交易，要成为市场的领导者，让自己在任何环境下能够保持适者生存。 （3）人力：

认为回报来自于自身的奋斗，用人唯贤，重视能力，不认为学历与资历代表一切（不论资排辈），竭力为每一位贤者创造发展空间、提供平台做自己的事业，达到双赢。 2.薪酬哲学/组织对待薪酬的理念： (1)报酬与个人贡献挂钩；员工的收入来自员工的奋斗，合理分配利益，让每位员工的付出得到最合理的回报。 (2)与员工分享利润。 (3)推崇团队精神，更重视个人价值；薪酬设置能鼓励良性竞争。另外，通过相互分享传授经验、有机团队合作提供一条龙跟进服务等形式来减少个人间的冲突。（二）企业组织结构 1 手。 立志让中原的服务走近每个人，让中原的生命力不息。 2．发展阶段： 目前处于高速发展阶段。2007年上半年分行数量增加四成，预期今年达到200间。 3．经济效益（薪酬支付能力）

中原地产

一:中原地产的简介 中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主， 涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。 中原集团立足香港，以服务中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务发展核心，经过30余年发展，已经在深圳、广州、上海、北京、天津、四川、重庆、东莞等全国34个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市，聘任员工逾30000人，跨地域分店总数逾1600间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。近期中原集团更将业务拓展至华北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。 二．发展简史 中原地产代理有限公司于1978年成立，最初于港岛代理住宅物业买卖。中原的管理文化、创新的精神及公平合理的报酬制度，吸引一群销售精英加盟，业绩愈见理想，规模也愈来愈大。经过逾30年的发展，「中原地产」现已成为一个中港知名的地产代理品牌，而中原地产代理有限公司则成为中原集团的旗舰公司。 中原地产提供各类住宅、写字楼、工商厦、厂房、商铺、车位及地皮等物业的租售代理、项目策划及按揭转介服务。怀着「不炒楼、不食价」的宗旨，把业主委托的放盘全数引进市场，让买家有最多的选择、亦把出价最佳的买家推荐给业主。凭着「公开信息、公平交易」的信念，中原地产提供丰富的市场信息及分析，包括创立多个地产信息网站–中原外网、中原地图、中原数据，及反映二手住宅楼价走势的中原城市指数，协助顾客于瞬息万变的地产市场中办别危机、争取机遇，达至公平的交易。 依托香港背景，秉承“无为而治”的管理理念，中原集团旗下主打品牌中原地产不仅在香港独占鳌头，内地业务更是节节攀升，自上世纪90年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地近34个主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置，同时，中原地产以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑，成为房地产代理行业内的成功典范和标杆。2001年，中原集团继续加快发展步伐，在美国911事件的大背景之下，大胆进取，全面收购香港排名第三的地产公司利嘉阁，令集团整体格局和市场部署更趋完善。 中原集团拥有强大的网络资源优势和品牌资源互补优势，不断延展的市场布局和不断拓宽的业务范围，令中原集团在资源储备及调配使用方面

“一层一户”公寓案例分享_深圳中原-大平层设计-房地产-商业-202008

“One Floor, One Family” apartment 2020 EXCELLENT APARTMENT 空间尺度开阔 CENTALINE PROPERTY “一层一户”公寓 案例分享 Case sharing 居住功能完善 360°环绕全景观深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心

目录 CONTENTS 01 P A R T Features of one floor and one household CENTALINE PROPERTY “一层一户”公寓的特点 02 P A R T Case sharing 案例分享 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心

“一层一户”公寓的特点 PART . 01 BUSINESS Features of one floor and one household CENTALINE PROPERTY 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心

“一层一户”的公寓： 总所周知，大平层的公寓是当今居住类产品中极受追捧的，但在一些高密度居住的城市，一般都是以一梯 多户的标准层平面为主，那么如果将标准层做成一层只有一户，那又会有种什么样的感觉呢？ 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心

“一层一户”公寓的特点： 大平层 产品特征 别墅功能 扁平化 建筑形态群落化 景观资源集中化 生活氛围私密化 室内空间 家庭化 安居配置精装化 ●面积奢阔，通常300㎡以上 ●空间尺度开阔 ●居住功能完善 ●可享有360°的环绕全景观 ●保证业主的尊贵感受和私密性 ●能够匹配业主需求的配套设施 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心

中原地产职前培训教材

新员工职前七天学习指南

新员工七天指南（店经理版） 我们一直在渴望有这样一支团队：人员稳定，并能够持续产生高绩效业绩；而我们目前状况是人员流失严重且难以保持业绩稳定增长；如何进行提升业绩，顺利达成目标，靠的不仅仅是某一个人，而是更多人一起努力而创造的，这个道理相信很多人都明白，而如何能够将每一个新加入我们这个队伍的成员快速进入状态并能够产生绩效呢？一直是在困扰这我们。 此外，在营销中有这样一句话“铁打的营盘流水的兵”，充分体现了营销团队的不稳定性，缺人、缺优秀的人，这些也都困扰着我们；从根本上分析，人员流失主要是经纪人没有产生绩效，也就是说没有赚到钱而离开这个行业，而没有赚到钱的根本所在是没有掌握一套合理作业的方式方法。 基于上述几点，分店经理要想保持人员稳定、业绩提升，需要将分店辅导成为日常工作中重要一个环节，为了使大家能够有效开展此项工作，特制作本手册，希望能给大家一些思路。 本套学习指南是培训体系的一部分，主要是针对店长在店面对新人进行七天辅导时运用的参考文件，目的是规店面辅导的思路。 辅导手册是店经理辅导的重要工具，同时也是经纪人学习的重要指南，《新人七天学习指南》与《店长辅导手册》、《经纪人学习手册》相呼应，店长结合手册对经纪人进行辅导后，经纪人可以参考《经纪人学习手册》进行后期的学习，也是对店长辅导手册的一种补充。 手册在编制的过程中本着“培训优质人才，提升专业技能”的宗旨，以实战、实用、简单、直接为主导思想，为店长辅导提供一套规化的培训教程，但由于手册本身的局限性，无法完全做到提供训练的详细步骤，店经理在使用手册时可以结合手册中提供的思路在店开展一对一、一对多的实战演练，增加训练的环节。 分店经理在进行开展店辅导时，要从态度上进行重视起来，毕竟开展有效的辅导将提升经纪人的作业能力，能够让经纪人快速开单，并最终提升分店业绩、提升分店人员留存率。 最后希望分店经理在使用本手册的过程中及时提出宝贵的意见和建议，以利于我们今后不断改进，为完善培训体系的发展尽自己的一份力，成为房地产经纪行业的黄埔军校而努力。 中原房地产经纪 辅导容

中原地产-租房合同

篇一：2０１4版房屋租赁合同住宅版本 房屋租赁合同 出租方（甲方）: 身份证号码（营业执照号码）： 送达地址:联系电话： 代理人/代表人: 身份证号码： 经纪方：中原地产代理（深圳)有限公司地址:深圳市福田区新华保险大厦3楼 承租方（乙方): 身份证号码（营业执照号码）: 送达地址:联系电话: 代理人/代表人: 身份证号码： 合同三方兹同意租赁条款如下: 一、租赁标的： 甲方同意将位于深圳市区路花园／大厦/苑栋/阁/座层 之物业(以下简称该物业),建筑面积平方米，房地产证号为的房屋 及其设备（见附件）在现有状态下(以甲、乙双方共同验收并书面确认为准)租给乙方作为使用。 二、租赁期限： 2.1 租赁期限自年月日起至年月日止。 ２.２甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后日内将该物业交予乙方使用,甲方交楼时应结清所 有欠款并办理有关移交手续，如在此之前有水电费、物业管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙 方垫付的，乙方有权在租金中扣除。甲方迟于前款时间交付该物业，须经乙方同意,且乙方可要求将本合约 有效期顺延,否则视为甲方违约。 三、租金： 3.１租金每月为人民币元整（小写: ),乙方应于每月日前支付租金。 甲方有权收取现金亦可要求乙方将上述租金打入指定帐号（开户行：,帐户名: ，帐 号：）。 ３.2乙方应于年月日前交付首期租金,金额为人民币元整（小写: )。 3.3租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络 费、有线电视费、清洁费等由方支付,双方另约定费由乙方承担，费 由甲方承担。 四、租赁保证金 4．1 乙方须于年月日向甲方支付相当于个月租金数额的租赁保证金,即人民币元 整（小写: ),甲方应向乙方开具收据。 4.2 合约期满，乙方如不再续租,甲方应将租赁保证金原数退还乙方(不计利息,但如乙方存在未结费 用,甲方有权在该保证金内扣除）。 五、甲乙双方责任 5．1 甲方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的,并保证其安全性符合有关法律、法规或规

中原地产实习总结

中原地产实习总结 姓名：杨雅涵 学号： 专业：工程管理 学院：工程管理与房地产学院 社会实践报告 201940401542019年7月，期待已久的假期到来，响应学校号召，也为了增加自己一份阅历，我报名并参与了学校组织的社 会实践活动，20人组成一队，来到了河南中原房地产顾问有限公司， 并展开了20天左右的实践。 这个次也是我第一次参见社会实践，我明白大学生社会实践是引导我 们大学生走出校门，走向社会，接触社会，了解社会投身社会的良好 形式，是培养锻炼才干的好渠道，是提升思想，修身养性，树立服务 社会的思想的有效途径，通过参加社会时间，有助于我们在校中学生 更新观点，吸收新的思想和知识，虽然只有短短的20天社会实践，却 让我从中领悟到了很多的东西，而这些东西将让我受用终身。社会实 践加深了我与社会各阶层人的感情，拉近了我与社会的距离也让自己 在社会实践中开拓了视野，增长了才干，进一步明确了我们青年学生 的成材之路与肩负的历史使命，社会才是学习和受教育的发、大课堂，在那片广阔的天地里，我们的人生价值得到了体现，为将来更激烈的 竞争打下了更坚实的基矗我在实践中得到了很多的感悟。 一公司简介 河南中原房地产顾问有限公司成立于2019年12月，注册资本37万 美元，隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，归属中原地产华北区。 中原地产定位于“综合地产服务商”，业务范围涵盖一、二、三级市场，涉及各类各档住宅、写字楼、酒店、商业等地产类别，包含土地 及项目评估、市场研究、经济分析、项目策划、小区规划、建筑设计、

景观设计、销售代理、租赁代理、广告设计、物业管理顾问咨询等多 项业务。 扎根中原沃土，在继承集团公司“综合地产服务商”企业定位基础之上，集团确定了河南公司“立足郑州、辐射省内”的经营方针和发展 目标。凭借中原地产在中国大陆20年经验积累，以及中央研究部和全 国29家兄弟分行的鼎力支持和资源优势，为开发商提供一流的综合服务。 在实行销售准备及销售工作的过程中，中原将通过自身庞大的客户网 络（包括香港以及北京、深圳等国内二十九家分行）了解、分析客户 有效需求，同时中原能够销售代理身份缩短与客户之间的距离，更为 密切贴近地联络、接触、跟踪客户，服务质量高，针对性强，并可随 客户需求的辩化制定出一套反应灵敏度高的销售策略。 二具体项目介绍---郑州保利百合 保利百合是央企地产保利地产在郑州的开山之作，更是保利地产20 年40城的品质积累的大成之作。保利百合秉承保利地产一贯的精品开 发路线，以百合的清新雅致妆点人居，采用院落围合式规划设计，尊 重地块的地缘情结，融汇“百年好合”的家本文化。项目将打造成郑 州充满温情的标杆人文住区。保利百合规划建筑面积约25万平米，涵 盖高尚住宅和商业街区，容积率为3.7，绿化率33%。项目位于建设西 路与秦岭路交汇处。 三个人感悟 我们被派发的任务就是外场销售，六个人一小组，每组有一个小组长 带领，围绕郑州西区展开地毯式销售，挖掘潜在客户，留下联系方式，交给内场专业销售人员一对一对接，这个任务对我来说还真是有着不 小的挑战。但同样，实践出真知，挑战越大，收获也就会越多 在工作中我了解到销售是没有固定模式的，对待每位客户也没有能够 套用的销售技巧，只有在实践工作中持续总结，深入了解自己销售的

中原地产服务优势

中原地产服务优势 1、盘源丰富、信息共享 房源信息丰富，来源渠道多，突显信息区域共享，借助中原（中国）集团遍布全国各地二十五个城市的分公司信息资源，客户了解信息多，选择余地大。 2、地铺式连锁经营 北京中原现已拥有近30家分行，未来迎合北京二手房市场的发展，计划在京城的分行数目超越100间，共同使用一个信息管理平台，客户可任意选择到我们任何一间分行咨询和办理地产相关事宜。 3、人员素质高、成交速度快 中原地产旗下汇聚大量房地产业界精英，人均学历水平在大专以上。为从整体上提高业务员的专业素质，我们建设了内部专业培训系统，对业务员进行上岗、在职、进阶、个人提升等一系列培训，着重理论与实践相结合，注重员工的工作经历与心态之共同成长，给予员工广阔的发展空间，全面提升业务员的服务心态及营销技巧，让快速成交有保障。 4、提供完善的售前、售后全流程服务 我们除努力促成交易外，还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务，包括查询多处房产信息、刊登广告、代办查档、银行按揭、交易过户、个人消费贷款及租赁登记等。 5、强而有力的后勤支援 为配合各营业部门的业务运作，我们先后成立权证中心、客服中心、品牌中心、研究中心、培训中心，以协助配合前线部门的高效运作。 6、媒体上的广告宣传 为尽快推介客户委托放盘之物业，我们更投入大量媒体广告宣传费用，力求能在短时间内促成交易，并为求盘客户提供更多资讯。除此之外，更不断为物业拍摄单位实景做成橱窗广告或宣传单派发，方便推介给求盘客户，加快成交机会。 7、率先建立地产资讯网络平台 我们斥巨资装设电脑信息管理联网系统，率先建立起企业内、外部资讯网。对内通过网络平台，将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换，为客户提供最快捷、最准

深圳中原技术发展中心日本小户型公寓全解析[建筑知识户型公寓]

日本小户型公寓全解析 深圳中原技术发展中心 ShenZhen.12.2011

汇报说明 在土地资源十分紧张的日本，多数户型都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80方米左右。在这一点上，日本的户型面积，与我国目前的需要不谋而合。日本集合住宅与中国房地产市场有很多共通之处，长期以来坚持小面积、适用舒适的理念。日本对居住行为方式和家庭人口结构的研究，使住宅设计，产品都是做到了非常精细的程度。日本集合式住宅和相应配套的产品认定、性能评价以及住宅产业化的一系列措施均已达到较高水平，是我们学习借鉴的楷模和典范。

A.Part 1. 日本住宅发展及工业化情况 A.Part 2. 日本公寓户型分析 B.Part 3. 日本强大的科技研发 C.Part 4. 日本公寓可借鉴点总结 4 14 38 48 报告内容页码

日本住宅发展及工业化情况Part 1

日本住宅开发特点 >住宅类型： 独户住宅、集合住宅 >建造特点： 产业化高度发达 >住宅设计： 小巧紧凑，高效的 空间利用； 外表朴素，内在的 人性关怀； 东京住宅大多为底层 大多为100平米左右的独户，多层高层次之。 东京都厅 东京都厅俯瞰图

独户住宅 大众型：典型的日本中产阶级住宅--2层豪华型：富豪及明星等少数人士才拥有的豪宅 >200平米以上，2-3层，4房以上。 >底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅 尺度较为一般，餐厅、厨房尺度均较大，而且 为开放式设计，底层各个空间相互贯通。 >二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设 厨房，专为2代人生活在同一个屋檐下而设计。> 普遍90—100平米，层数1-3层 >厅房尺度小；储藏空间多； >洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全 家共用，（主人房不设单独洗手间）；公用洗 手间均较小；

中原深圳建筑中心 城市 综合体

城市综合体研究 深圳中原建筑中心ShenZhen.09.2010

城市综合体研究 一、城市综合体简述 二、国外城市综合体案例 曼哈顿洛克菲勒中心 巴黎拉德芳斯 日本六本木 三、国内城市综合体案例 北京华贸中心 深圳华润中心 四、如何打造成功的城市综合体

PART 1 城市综合体简述

Office 办公Shopping 商业Apartment 居 住Hotel 酒店Traffic 交通Exhibition 展览 Entertainment 文娱 Restaurant 餐 饮 城市综合体 城市综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城中之城 城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速发展 办公购物住宿休闲 城市综合体产生背景 城市综合体产生 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

大尺度空间： 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 现代城市景观设计： 通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 通道树型交通体系： 将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 高科技集成设施： 是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

房产中介公司简介模板

房产中介公司简介模板 21世纪不动产(CENTURY21)于1971年在美国创立，是美国Realogy公司旗下最大的不动产服务体系。21世纪不动产2000年进 入中国，经过十余年发展，已成长为国内领先的房地产综合服务提 供商，业务涵盖从前端到末端完整的房地产服务链条，包括二手房 买卖与租赁，商业地产、新楼盘的策划、销售、租赁及咨询，房地 产金融，房地产互联网，房地产基金，以及房地产品牌的特许加盟。我们专注于快速增长但较为分散的二级房地产市场，并为其提供我 们的专业服务。 21世纪中国不动产(IFM投资有限公司)在2010年1月于美国纽 约证交所进行首次公开募股，现股票交易代码为“OTCQB:CTCLY”。 北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司成立于2000年3月，注 册资金672万美元，在中国大陆地区拥有“21世纪不动产”品牌独 家特许授权，是中国领先的房地产综合服务提供商，同时在中国房 地产行业拥有最广泛的销售网络。截至2015年6月30日，21世纪 中国不动产已经在全国22个主要城市设立806家门店，拥有超过10,700名经纪人及780多万条房源量，构成了强大的销售网络。覆 盖全国的庞大的销售网络现已成为21世纪中国不动产平台各项业务 开展的坚实基础。 作为21世纪不动产在中国的唯一特许授权商，我们很好地利用 了公司在全球房地产业的影响力和广泛的行业联系及经验。同时， 我们也积极地利用中国公司的全国网络，设计先进、标准的信息系 统及培训项目，并保证房源数据库的不断更新。这一强强联合加上 我们独特的商业模式使得21世纪中国不动产得以迅速扩展业务网络 及服务范围，并屡获殊荣。 信义企业集团成立于1981年，目前在台湾已拥有超过300家直 营店，自1994年以来连续成为台湾房地产中介业中营业额最大的公司，也是台湾唯一一家股票上市的房屋中介公司。是台湾最高荣耀" 台湾品质奖"获得者，这不仅是台湾房仲业唯一获奖企业、历年来唯

中原地产,租房合同

篇一：2014版房屋租赁合同住宅版本 房屋租赁合同 出租方（甲方）：身份证号码（营业执照号码）： 送达地址：联系电话： 代理人/代表人：身份证号码： 经纪方：中原地产代理（深圳）有限公司地址：深圳市福田区新华保险大厦3楼 承租方（乙方）：身份证号码（营业执照号码）： 送达地址：联系电话： 代理人/代表人：身份证号码： 合同三方兹同意租赁条款如下： 一、租赁标的： 甲方同意将位于深圳市区路花园/大厦/苑栋/阁/座层 之物业（以下简称该物业）,建筑面积平方米，房地产证号为的房屋 及其设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为使用。 二、租赁期限： 2.1 租赁期限自年月日起至年月日止。 2.2甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后日内将该物业交予乙方使用，甲方交楼时应结清所 有欠款并办理有关移交手续，如在此之前有水电费、物业管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙 方垫付的，乙方有权在租金中扣除。甲方迟于前款时间交付该物业，须经乙方同意，且乙方可要求将本合约 有效期顺延，否则视为甲方违约。 三、租金： 3.1租金每月为人民币元整（小写：）,乙方应于每月日前支付租金。 甲方有权收取现金亦可要求乙方将上述租金打入指定帐号（开户行：，帐户名：，帐号：）。 3.2乙方应于年月日前交付首期租金,金额为人民币元整（小写：）。 3.3租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络 费、有线电视费、清洁费等由方支付，双方另约定费由乙方承担，费 由甲方承担。 四、租赁保证金 4.1 乙方须于年月日向甲方支付相当于个月租金数额的租赁保证金，即人民币元 整（小写：），甲方应向乙方开具收据。 4.2 合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费 用，甲方有权在该保证金内扣除）。 五、甲乙双方责任 5.1 甲方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规 章的规定。 甲方要求提前退租或甲方违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退

中原地产租房合同

中原地产租房合同集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

篇一：2014版房屋租赁合同住宅版本 房屋租赁合同 出租方（甲方）：身份证号码（营业执照号码）： 送达地址：联系电话： 代理人/代表人：身份证号码： 经纪方：中原地产代理（深圳）有限公司地址：深圳市福田区新华保险大厦3楼 承租方（乙方）：身份证号码（营业执照号码）： 送达地址：联系电话： 代理人/代表人：身份证号码： 合同三方兹同意租赁条款如下： 一、租赁标的： 甲方同意将位于深圳市区路花园/大厦/苑栋/阁/座层 之物业（以下简称该物业）,建筑面积平方米，房地产证号为的房屋 及其设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为使用。 二、租赁期限： 2.1 租赁期限自年月日起至年月日止。 2.2甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后日内将该物业交予乙方使用，甲方交楼时应结清所 有欠款并办理有关移交手续，如在此之前有水电费、物业管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙 方垫付的，乙方有权在租金中扣除。甲方迟于前款时间交付该物业，须经乙方同意，且乙方可要求将本合约 有效期顺延，否则视为甲方违约。 三、租金： 3.1租金每月为人民币元整（小写：）,乙方应于每月日前支付租金。甲方有权收取现金亦可要求乙方将上述租金打入指定帐号（开户行：，帐户名：，帐 号：）。 3.2乙方应于年月日前交付首期租金,金额为人民币元整（小写：）。 3.3租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络 费、有线电视费、清洁费等由方支付，双方另约定费由乙方承担，费 由甲方承担。 四、租赁保证金

2019011_腾讯双创小镇示范区_深圳中原

腾讯双创小镇示范区 “如果线移动，则形成面，我们便得到了一个两度的要素。在从面向空间的 运动中，面面相叠形成体（三度的）……总之，是运动的活力，把点变成线，把线变成面，把面变成了空间的量度。” ——保罗·克利 深圳中原建筑中心 案例分享 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建

目录/content 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建设计构思产品展示区销售示范区 共享花园区

设计通过点线面的数理组织，在秩序与自然之间构建空间与时间丰富的活力，在未来的连接中碰撞出当下的智慧与哲思。 01 设计构思 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建

项目基本信息 项目名称：腾讯双创小镇（青岛）项目展示中心 业主单位：青岛中腾双创产业发展有限公司 景观设计：北京顺景园林股份有限公司 景观施工：北京顺景园林股份有限公司 项目地址：青岛高新技术产业开发区智力岛路与和融路交汇处 设计时间：2018年9月 施工时间：2018年11月-2019年7月 项目面积：9400 ㎡ 基本信息 项目位于青岛市高新技术产业开发区智力岛路与和融路交汇处。小 镇将园区、商区和社区三区联动整体规划，融合科创、健康、文旅、宜居四大主题，以腾讯67项产业内容为图谱，布局创智谷、汇智山、智汇城、生态湾和乐活营五大核心板块，形成腾讯总部办公、高新技术产业集聚、快科技与慢生活有机融合的智慧科技小镇，是打造高新科技城区发展的典范，也是国家自主创新示范区的典范。项目 作为首期开发的示范区景观面积约为9400㎡。 项目概况 腾讯双创小镇（青岛） 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建

中原简介

一、上海中原物业代理/顾问有限公司简介 中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。 上海中原现有员工逾3500人、门店200余家，2009年佣金收入超过7.2亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，历年来获奖无数，蝉联八届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。 上海中原重视资讯公开、专业技能，实行一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱，加上总部设立于上海的中原（中国）地产研究中心，服务质素远胜同行。 营销代理以一手项目代理为主业务，凭借强大的研究能力和丰富的操作经验，为客户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”的经营理念，服务定位中高端客户，致力于为客户提供二手房/豪宅/洋房的买卖、租赁一站式服务。工商铺立足上海，辐射华东地区，为客户提供中高档写字楼、商铺租售代理服务，是众多国内国际知名品牌和跨国企业的租赁代理商。中原（中国）地产研究中心长期对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究，其定期出版的研究刊物及研究报告成为指导楼市投资的风向标。 上海中原立志于创建和谐健康的地产代理行业，推动行业市场的稳步发展，并矢志不渝地为之而努力。 二、中原集团及集团主席简介 中原集团旗舰中原地产于一九七八年成立于香港，经过三十年的发展，成为香港规模最大的地产代理公司之一。集团主席施永青先生于零一年间，成功全面收购利嘉阁地产代理有限公司。中原集团目前拥有员工两万余人，跨地域分行超过一千间。 中原集团主席施永青先生 领袖经历： 施永青先生原籍浙江宁波，1949年出生于上海，四岁时定居香港，一直在港

中原地产管理模式---了解中原

中原地产公司的管理模式： 1、一、报酬要跟员工的贡献挂钩。 因此我们的工资如果可以量化的话，一定要跟做的表现挂钩，不能量化的部门，也要跟公司的利润挂钩，因此他们工作就努力。 去年我下面的高层管理者，前20名收入都超过了千万元，最高的一位有5000多万元一年，我自己创业做了10年，我一年都收不到5000万元，他打工都收到5000万元，因此是不容易被别人挖走的，我叫他走也是不会走的。 我说无为而治，就是不用人才的，不用千里马的，有千里马才可以成功的公司是很难的，因为千里马是不多的，千里马走了以谁来代替，我们是普罗大众，谁进来都可以的，因此谁走了，可以随便找一个人做。 我公司是由普通人组成的，但是不代表我公司没有人才的。 二、给员工足够自主的空间。 我要求公司对管理人员只是简单的要求三条，第一个是要盈利，商业机构不盈利如何生存，每一个部门都要盈利。第二，盈利后就要争取做企业的领导者，就是在行内做得最好。第三，下面的员工不造反，你的位置就雷打不动，又赚钱又比行家做的好，下面的人又不造反，我就不会管你的，就不会看你的管理事业，这些做好的话我就会满意的，我是不会主管判断的。这种情况下，公司的发展是用生命体繁殖的道理。好象我在太古城做的好，我将太古城的模式拿到沙田或者是其他的地方，你找到运营的模式后，就开始复制，在一个城市中复制就可以成功，拿到上海、北京、深圳后模式就不同了，因为法律不同，税务不同，人的文化不同就出现了中原的香港总，北京总，上海总，这是公司制度很重要的转折点，本来我的繁殖体系是便于复制自己，复制后有不同的总部，就可以将公司的DNA进行交换，上海系统有什么好的，电脑系统好的话可以拿到北京和香港，公司就有学习能力，公司是靠什么学习，公司的学习是通过接触市场、社会、客户，尝试做不同的方式生存，这就是学习。 一定是在员工的身上努力寻找价值 只是同一理念和价值观念，公司中央不去调配，刚才他们说，如此大的公司，应该如何做，我们是全生命线的发展，上海和南京是独立的，如果南京出现了问题，上海可以救也可以不救，就让它去死。 原地产主席施永青：我是走投无路才创业的 走投无路才创业 在开始之前简单的介绍中原公司，我在1798年成立中原地产的，我也是打工仔出身的，并不是家里有很多钱的，这一点跟内容的企业家有很多的相同点，内地企业家都是白手起家的，因为改革开放之前是没有企业家的，之前是计划经济，大家都是从零开始的，我开始之前比大家还要惨一点，我当时是跟父亲工作，两个人每个人出了5000元钱，本来打算每个人出10万元开始创业的，开始只是在别人家里租一个桌子，两个人一个桌子，今天可以在办公室听电话，也可以出去跑，所以两个人每个人5000元开始，现在公司已经发展到2.5万名员工，在中国30多个城市有自己的分公司，地产行超过了1000家，我们主要是做房地产代理，去年收到的佣金有78亿元，盈利有13亿元，开始的时候，没有想到，别人也想不到，别人认为做房地产代理是一间小公司，例如夫妻档、兄弟档，能够做的如此档，怎么可以做的如此大。我们开始做的时候，这一行业在社会上的地位也不高的，我记得有一次在马路上碰到一位朋友，他说施永青很久没有见到你，你现在做什么，我就说现在做房地产经纪，他就说不要做房地产经纪，这跟扯皮条差不多的。 我就想沦落到此，要成为“扯皮条”的，是否可以改变，我知道一个人在社会上不是有很多的

中原地产租赁合同模板

中原地产租赁合同模板 出租方（甲方）：身份证号码（营业执照号码）：地址：联系电话：代理人/代表人：身份证号码：经纪方：中原地产代理（深圳）有限公司地址：深圳市福田区新华保险大厦3楼 承租方（乙方）：身份证号码（营业执照号码）：地址：联系电话：代理人/代表人：身份证号码：合同三方兹同意租赁条款如下： 一、租赁标的 1.1、甲方同意将位于深圳市区路、建筑面积平方米、房地产证号为的房地产（以下简称租赁房地产）及其设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方使用。 1.2、租赁房地产用途：。乙方将租赁房地产用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变租赁房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变。 二、租赁期限 2.1 租赁期限自年月日起至年月日止。免租期自年月日起至年月日，免租期内乙方无须支付租金但须支付管理费（含空调费、水电费等免租期内因该租赁房地产产生之一切费用）。 2.2甲方应结清完所有费用后于年月日前将租赁房地产交予乙方使用，并办理有关移交手续。如在此之前有水电费、管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙方垫付的，乙方有权在租金中

扣除。甲方迟于前款时间交付租赁房地产，须经乙方同意，且乙方可要求将本合同有效期顺延，否则视为甲方违约。 三、租金 3.1租金每月为币元整（小写：）；乙方应于每月日前向甲方交付租金。 3.2乙方应于年月日前交付首期租金,金额为币元整（小写：）。 3.3租金自开始每年递增。 3.4租赁期间，甲方负责支付租赁房地产所用土地使用费、；每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、费等因使用租赁房地产所产生的其他杂费，均由乙方支付。 四、租赁保证金 4.1乙方应于年月日前向甲方支付个月租金数额的租赁保证金，即币元整（小写：），甲方应向乙方开具收据。 4.2 合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。 五、双方责任 5.1 甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。

中原地产规章制度

中原地产规章制度 【篇一：深圳中原地产销售工作手册】 深圳中原销售工作手 册 ....................................................................................................... (3) 销售管理系统........................................................................................................ . (3) 一、售楼部规范工作制 度 (3) 二、售楼人员的行为准 则 (3) 三、销售部组织架构及岗位职 责 (5) 销售执行系统........................................................................................................ . (7) 一、企业发展战略的把 握 (7) 二、市场调查和分 析 ....................................................................................................... . (7) 三、市场定位、企划方向的确 认 (7) 四、与建筑师协调沟通产品规划特 性 (7) 五、楼盘的标 识 ....................................................................................................... (8) 六、销售现场和促销活动的场地安 排 (8)

中原地产分析报告

[楼市观察]中原地产济南房地产市场一季度季报 https://www.wendangku.net/doc/f911280974.html,房地产门户-搜房网 2010-04-21 14:19:00来源：济南搜房网 一、房地产相关政策及行业信息 (一) 国家及济南市政府宏观政策 1. 国土部出台19条土地新政 继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称《通知》)。 1. 各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 70%的保障房、自住性中小套型商品房计划供应与1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于从源头上重提“90/70”政策，但落实起来存在难度，主要还看地方政府在保障房计划上的执行力度。 2. 严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。 3. 严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 4. 坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。 5. 从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。 6. 2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。 禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍，土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。行业集中度将提高，公司将优胜劣汰；开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放，而探索土地预申请制度则意味着上

中原地产-深圳缤纷年华金海港南山项目会所建议

缤纷年华会所功能建议 【一、会所方案1】:以运动性为主题的健康会所 根据本项目客户的基本特征，他们不仅关心自身的安全健康、生活质量，同时更注重后代的生活环境。结合项目的会所空间.因此，本项目的会所功能配套除了满足以上的客户需求的主要几项会所功能外，另可设立一些额外的针对性设施,具体表现为 1 / 4

【二、会所方案2】：以学习性、专业性为主题的英语沙龙俱乐部 2 / 4

3 / 4 纵观整个XX 市各大楼盘的会所千篇一律，基本上以运动型、休闲型、文化型、教育型等为主，经营的内容多为一些常规性的项目，前期对客户的吸引力不大，后期开发商多为亏本经营。 本项目作为居家型物业，所处片区为南山行政文化中心，同时文化氛围较为浓厚，总体产品户型为中等户型，置业者相对较为年青，大多数生于七十年代，总体素质相当高，感情事业正处于的发展期，求知欲望强， 容易接受新鲜事物，随时关注社会各方面的发展动态。他们拥有一定的社会责任感， 自已经历过的成长经验更加让他们知

道一个人的成功需要一个好的成长环境，因此他们非常注重对后代的培养，尤其是竞争如此激烈的知识社会，知识的多元化对后代的将来成功添加更为重要的筹码。 随着中国加入世贸后，中国尤其是XX的外商企业日益增加，国际化的都市特征愈加明显，而外语尤其是英语的重要性是可想而知的。作为本项目的会所一方面主要是提供给业主自身的一个工作以外的商务英语加油站，提高自身的专业英语水平，一方面可根据需要安排儿童四点半学校，增设专对儿童进行说、听、写的英语基础培训，既解决了父母的后顾之忧，又能提高小孩子的外语水平。 开发商可通过引进一家知名的英语专业培训机构或某一外语学院，合作方式可通过承包制自负盈亏，一方面既避免了开发商的经营成本及经营风险，一方面可借用会所来进行项目的前期宣传炒作，提高项目的市场知名度，增加项目的独特卖点，为项目的后期销售带来积极的影响。 XX中原物业顾问XX 缤纷年华项目组 2005年6月18日 4 / 4

中原地产营销策略解析

中原地产营销策略解析 中原地产代理有限公司创立于1978年,现已发展成为香港最具规模和最受客户信赖的地产代理公司之一。中原在香港的分行超过180间,员工有2600多人,现在每月促成的生意额超过300亿港元,在香港地产代理行业中具有举足轻重的领导地位。除了代理各类楼宇的租售业务外,中原还雇有测量师为客户提供多项专业服务。此外,中原在北京、上海、广州、重庆等几十个大城市均设有分公司,积极拓展国内地产代理业务,雇用的员工亦有数千人。可以说,在国内地产界,中原也是无人不晓。中原获得这样骄人的成绩,它的成功之道是什么呢? 1.敢于创业 中原地产的创始人施永青先生,在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。过了一段时间,他深感由于学历不够,打工不会有什么前途,而施永青又是一个极有主见、有能力同时反叛精神很强的人。他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,更主要的是难以发挥自己的聪明才智,因此他毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。关于创业,施永青有他独到的见解,他认为,创业不一定要死守什么规则,正所谓,“条条大路通罗马”。由自己走出来的路才有满足感。所以适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。当时社会上有高学历的会计师、医生、律师等专业人士都属于收入稳定的职业,不需出来创业,那时的创业者多是一些所谓走不上正路的人。如读书少的,难民,失婚的妇女等,可是说是逼上梁山。 2.独沽一味,诚信为本 中原刚创业时,社会的地产公司名为地产代理,实际上是炒楼为主,代理为辅。而这种既炒楼又代理的方式是不符合客户利益的。因为凡卖家都想卖得最高价钱,买家都想以最低价买进,而炒家自己也想以低价买进、高价卖出,正好与买卖客户的利益相矛盾,对买卖双方都不公平。施永青看到了这种弊病,敏锐地感觉到,凡缺失中必有商机。于是中原旗帜鲜明地打出“我们独沽一味”的口号,专职做代理,决不做炒家。这样就能做到把市场上最便宜的楼盘介绍给买家,同时把出价最高的买家介绍给卖家。中原就是以自己的公正和诚信赢得买卖双方的信任,业务得到迅速发展。对此,施永青总结为“专注才有力量”。 3.为客户提供全面服务 随着香港经济的起飞,地产代理业务也逐步迈向多元化,中原初时以代理二手住宅买卖闻名,随后凭着敏锐的市场触觉,中原在工业楼宇、写字楼和商铺的代理方面都下了很多功夫。这三方面的地产经纪队伍已超过100人,每月促成的交易数以亿计。中原亦及时占领了另一个阵地,即大型一手楼盘项目,成功地拿到了香港和中国内地多个大楼盘的独家代理权。 除代理业务外,中原下属的中原物业顾问有限公司还向客户提供与地产买卖相关的各类专业服务,如估价、许租、补地价、改楼契以至索偿等。在香港,一般测量行不擅长做二手代理业务,而一般的地产代理行也不提供专业测量服务。中原将两者业务结合起来为客户提供一条龙服务,大大方便了客户,同时也大大增加了营业额,做到服务全面发展、业绩大上台阶。4.优质服务,严格管理 地产代理要收取客户的佣金就必须提供优质的服务去满足客户的要求,因此,中原对员工的素质十分重视,下大力气对所有员工进行各类培训,包括新入职员工的特别培训和每月的专题培训以及经验交流等,使员工始终保持在最佳的服务状态。同时,公司制定清晰的政策指引和切实的指导制度,还在公司网站上设有“公开PARTY任你讲”的窗口,让员工有机会对公司业务发表自己的意见。 20多年来,中原地产培养了大批精英人才,并大胆使用他们。施永青大胆借用封建社会时的井