银海现代城营销方案
目录:
一.前言
二.推广计划——走进“银海”(现代城)
三.项目形象定位
四.推广思路——实景营销,情景营销
五.营销策略和方法
一、前言
高层推广概念为“完美生活——银海之家”,“平民的消费---贵族的生活”据此制定本推广计划。
二、推广主题——走进银海(现代城)
1. 定义
“银海”取其本意为银色的大海,浩瀚无际是它的本色。银海既代表了夕阳下的抚
河如银屑撒在水中的光彩熠熠,更代表了抚州独一无二地理位置的将会创造的美丽
传奇。置身于“银海”的人,必能深得山水吉人天相的居住精髓,意寓着财富如“银
海”一般源源不断。现代化的设施,细致入微的管理,让您的生活美丽、安然、闲
逸、悠远、宁静、知足、和谐。走进“银海”(现代城)将带给您更多的惊喜:(1)银海现代城是一个环境优美,独一无二的小区,小区内建筑优美,野趣横生,富具情趣,给人以各种不同的美的享受(季节、风格、时点、材质、园林、规划构思之
美),有让人如在诗中览如在画中游的感觉;
(2)银海现代城邻里关系和睦,生活模式健康,社区文化优雅,注重可持续发展,能给人身心方面双重享受,是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求宁静与和谐的地方;
(3)银海现代城为你提供超值的硬件设施,为你的出行和生活提供最大限度的便捷,居住在四季风情,伴您实现人生各种梦想(居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、
发展等)。
2. 银海现代城住宅定位如下:
(1)轻盈抚河,山水人家(选址与定位)
“山为库,水为财”,水是天地的眼睛,银海现代城选址为风景秀丽的抚州河畔,
深得中国依山傍水的传统居住精髓,是抚州难得的几块风水宝地之一。
(2)生机勃勃,风情万种(环境)
生命在于回归,银海现代城注重小区内外园林景区的营造,尊重自然,在保留
小区原有植物的基础上,因地制宜的配搭种植各类植物,建筑用料上使用环保
用材,建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩,全力体现自然生态之美,景观与建
筑的交融式设计,互融互生,为住户创造景致天然的居住环境,亦为抚河增添
一道美丽的风景线;
(3)缤纷色彩,享受生活(设施)
社会越往前发展,人的需求也就越有个性化,每个人每个时段都会有不同的需
求,银海现代城充分尊重客户的需要,在小区设置各类配套设施,包括医院、
尊贵会所、商业街、开放式广场等,配套设施完善,满足各种生活需求,享受
缤纷生活乐趣,令业主悠哉游哉,足不出户,不暇外求;
(4)安静和谐,亲近你我(生活模式)
生命是一首诗,银海现代城提倡的是生活的舒态与写意,早上您可以到健身径
跑跑步,或者去抚河边散散心;傍晚时分,您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡,
共赏晚霞落日,生活是多么的休闲;
(5)邻里和睦,亲近一家(情感)
银海现代城把小区看成是一个大家庭,以业主成朋友为荣,以您为圆心,以业
主为尊,提供个性化的服务,充分考虑业主的各种需求,成为您成功路上不可
缺少的朋友。
(6)群星汇聚,高贵气息(文化品味)
银海现代城提倡的是高品质、高品味,巧妙的将中国传统人文文化融入小区规
划与景观小品上,并有机的实现人景互动,漫步其中,仿如画中,万千美感,
只可意会,妙不可言。
(7)简约格调,彰显尊贵(建筑设计)
银海现代城应该是简约的,所以四季春城的筑结构轻盈,采用简洁的外观设计,
线条简洁,体态优美,用材节省,四季春城以您为尊,,素雅端庄的外观用色,
超大采光面,窗含万里景,户盈清堂风。
(8)诗中有画,画中有诗(景观)
银海现代城景观应该是立体的,第一层山水景观,第二层小区主轴景观,第三
层组团景观,第四层庭前屋后景,处处有景,方方有胜。
(9)称心服务,安心保障(人性化的服务)
银海现代城拥有一流的保安系统,小区内部各重要地点设有摄像头,每个小时
都有换班保安进行巡逻,随叫随到的安全报警系统方便业主。微笑的服务让您
生活的更轻松,24小时的咨询服务为业主提供订票、接人搬运等服务,让业
主住的安心,住的开心(这些有增值意义的服务这可以突出像酒店那样但又不
至于成本过高)。
3、银海现代城生活定位诉求
1)“银海现代城”社区是高起点的优越住宅小区;
2)“银海现代城”住宅讲究高尚品质的和无与伦比的精心设计;
3)“银海现代城”是我们用心打造的属于抚州人的生活新社区;
4)“银海现代城”满足购房者五大需求:
a)生活情调需求
b)高质量的居住需求;
c) 交际与发展的(对多功能的会所)需求;
d)孩子教育的需求;
e)四季春城特有文化艺术氛围之需求;
5)诉求目标
a) “银海现代城”属于抚州人的
b) “银海现代城”倡导优质住宅的新革命
c) “银海现代城”是高品质生活的代言词
d) “银海现代城”满足更多元的生活居住需求
e) “银海现代城”是为社会精英人士度身订造的
f) “银海现代城”是不可多得的,限量供应
三、项目形象定位:
1、形象主题:爱家人士生活、休闲乐园
2、物业主题:银海生活富贵人生
3、物业概念:精品公寓楼
四、推广思路——海量宣传,人尽知“银海”
宣传目的:通过各种媒体,全方位宣传“银海现代城”,为其销售打下坚实基础。
内容:拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作(售楼书、海报、平面图、及各种图表)、看板(售楼处)、指示牌制作和“银海浪漫人生”征文(第一
期报纸宣传)、节日庆典(第二期报纸宣传)、风水、促销活动、开盘庆典等(第
三期报纸宣传)、应对WTO企业总裁论坛和游园活动(第四期的报纸宣传)、
第五期报纸宣传(配合促销)达到预期的宣传目的。
◇1.媒体传播
(一)、报纸、报刊(目前,报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体)。
第一期
目的:
结合开盘庆典、“书写浪漫人生,畅想银海家园”征文活动的举行,分别从生态
环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势,可以用假象自己居住在“银海现
代城”的形势引导客户认同银海优质生活、休闲、娱乐的全新概念;营造一种诗
情画意桃花源头式的空间理念;提升银海文化品味;激发顾客的购买欲,同时,
首肯银海开发商品牌形象。
推广主题:银海现代城整体品牌形象的推广造势
广告口号:书写美好未来,幸福银海人生
版面:1/2版面
内容:
a)口号
b)登出银海现代城全景示意图
c)登出楼盘的地理位置图
d)简单介绍银海现代城独特的规划设计、现代的物业管理配套情况、优美的环
境、良好的生态气息、和睦的人文氛围。
e)公布本次征文活动获奖奖励、作者;
具体内容:选择日期一大篇幅形式在报纸上刊登“书写浪漫人生,畅想银海家
园”征文活动的举行,设一等奖一名、二等奖两名、三等奖三名,优秀奖十名,和参与奖若干。一等奖可获现金800元和5000元购房优惠(房价确定后,在此
房价的基础上再减去5000元,限当年使用);二等奖可获现金500元现金和3000
元的购房优惠;三等奖可获现金200元和1000元的购房优惠;优秀奖可获现金
50元,参与奖获得精美笔记本一本以示鼓励。在社会上广泛征集文章,要深入
到学校、政府、机关和百姓,让全市人民的眼前一亮,通过极大的诱惑,使消
费者关注“银海现代城”(用第一人称表现手法,书写自身的真实生活经历、成
功事业和对未来美好生活的畅想。可以使文章的内容具体到:“假设你居住在
这里,可能发生的美好事情。。。。。”让更多的人亲身到银海现代城参观),已达
到宣传的目的。
公布获奖者名单及获奖单位。对获奖情况进行报道。本次活动将聘请著名教授、电台编辑、教育界人士共同进行评选,以示公平。
或者开展《银海现代城》杯市住宅业发展摄影大赛。参赛者可以自由选择摄影
的内容,胶片格式和数码格式任意选择,只要是反映出住宅发展的主题即可。
奖品同样要贵重,可参考征文大赛的标准,定期在媒体上刊登参加作品,由市
民投票选出。新颖独特的视角,妙趣横生的画面加上丰厚的奖品一定能引起广
大市民对本次活动的关注,大大提高参展楼盘的知名度。
f)开盘价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容效果:
通过第一期的报纸广告、楼盘开盘庆典现场的营造宣传、征文活动的发布全面
推出本案开发商的品牌形象,为后期的分步宣传打下视觉、理念基础。
第二期
目的:
借举某个特殊的节日,营造欢庆的氛围,结合具体的促销性活动,抛起“羊群效应”。
宣传主题:银海现代城整体品牌形象的推广造势。
广告口号:精典居室银海繁荣
版面:1/2版面
内容:
a)口号
b)介绍银海节日庆典活动的具体内容
具体内容:为回馈广业主的支持,特举办XX节日期间,买房打8.8折的大
型让利活动,把优惠着实落户到每一处喜爱银海的人家。并且限量,如,在
郑重承诺银海现代城不会降价的情况下,特设前100位业主享受此特权,机
不可失,时不再来。
c)附加楼盘的区位图
d)介绍银海现代城的规划设计
效果:
为银海营造现代、超前、高贵的品牌形象,更要营造环境优美、安逸、放松的感觉,房子采光要好,物业服务完善,品牌形象加上简约和不失特点和高贵但不高价,这样同时提升了本案业主的地位,满足业主的虚荣心理。
第三期:
版面:1/4版面
内容:
风水测定
具体内容:
抚州众多百姓,相信风水之说。“风水学”已引起专家、学者的广泛
重视,据称:好的风水地不仅可以让居住人身体健康、事业有成、
传宗接代,还可以避邪、避难以保证居住人平安顺利。因此,有效
地运用“风水学”,将为提升销售业绩,起到推波助澜的作用。可
以请资深法师到银海看风水,给众人讲解,并与工作人员合作以备
宣传之用。
借助资深法师的知名度和权威性,告知业主楼盘由于独特的地理位置和独特的设
计以及资深法师认定银海的独到之处,引导业主随着我们的思维去确认本案实
际上是一块风水宝地;减少业主的后顾之忧。
(二)电视宣传
专题片(VCD)
目的:
顾客通过VCD影片,全面了解银海的风水状况、生态环境、人文氛围、休闲
空间、规划设计等优势。
宣传主题:
“风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计”进行诉求、宣传、包
装。
内容:
采用实景拍摄和三维制作相结合的手法,从风水优势、生态环境、人文气息、休
闲空间、规划设计等方面展示银海得天独厚的卖点。并通过售楼处播放及派发等
渠道,使潜在客户增强对本项目的理性和感性认识,提前直观领略本项目的精彩
之处,从而刺激购买欲望,最终完成销售行为。
a)资深法师认定银海风水优势的内容
b)一流的生态环境
c)浓郁的人文气息
d)休息空间
e)规划设计
效果:
通过VCD影片全面了解银海的优势所在,引导、刺激客户,使其产生欲进一步
亲临其境的念头,从而达到宣传目的。
◇2.售楼书、宣传册制作
从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等本案的优势方面,多
角度、深层次地描绘项目特质。
利用传单、知识性小册子(内容有购房知识、菜谱、生活小常识、医疗保养,装
修等的小知识)针对家庭主妇和广大女性发送,成本低,并且不易被随便丢弃。
◇3.看板、指示牌、交通工具
目的:吸引过往乘车人员、行人、顾客的目光,突出银海的优势和品牌形象。
内容:
运用巨幅广告在工资相对较高的地区进行宣传
看板:一块建在售楼处的顶上(正面一块高6米、长20米;采用银海全景图);
另一块立于公园的围墙上与第一块相呼应(高6米、长20米,描绘银海生态环
境、人文气息、规划设计、休闲空间等优势)。
指示牌:在交通要道位置设置(高4米、长16米)的大型指示牌,让过往的车
辆和乘客都能看见,以提高银海的市内外影响力。在每个公共汽车停车车站的宣
传栏里都挂上海报,上面是银海的全景和价格的宣传,让等车的乘客能在不经意
间留意到银海。
交通工具:在市内的公共汽车的车身上印刷广告,把公共汽车变成银海现代城的
活的广告。或者租用一些全天在本市内或附近送货的小型货车,让抚州市人整天
无论在哪都能看到银海的宣传。
效果:
广告既要切合实际更要有视觉冲击力,营造出银海的一种现代、超前的品牌的形
象。同时也提升、满足了业主的地位和心理。
◇4.组织参观会,突出在银海购房的房产潜在的价值---可以升值。
通过媒体,在市内广泛征集来银海购房参观的人,每人手中发一张带编号的卡纸,由专业的售楼经理给购房看房的业主提供导购和咨询,并且以银海的升值空间作为主题,大幅进行宣传,达到一定的影响力。在参观会结束后,在银海的比较显眼的位置进行
摇奖,凡被抽中的卡纸号码所有人,即可当即享受买房8.8折的特大优惠。
◇5.全民投票选举“我最喜爱的物业”
通过全市人民共同参加报纸上问卷的方式选举“我最喜爱的物业”的活动的方式赢得银海在广大业主的信赖,让业主自己选出认为最满意的物业公司做小区服务,这样不仅硬件设施完善,而且物业的服务更让能住进银海的业主安心,大幅度降低业主的心里疑问,降低购房风险。(选举的内容可以是虚的,重要的是活动带来的巨大声势,同时建立起开发商在业主心中诚信的形象,更有利于销售)
五.全方位营销
营销总体方案:
a)政府这个可以为银海赢来大的客户群体,因此作为高档房的主要销售
对象;
b)知名企业为职工分房可以解决低价位楼盘,因此作为中低档楼盘的主
要销售对象;
c)海量宣传是为了购房者知道,在银海楼盘,总有一款房是适合他们的。
○1与市政机关强强联手,打造银海精品官房
结合抚州本地的情况,制定营销计划,针对政府,把两者完美结合。视政
府作为推销对象,为机关和政府职员买房提供系统的建议。在银海现代城
内设置政府的一个办事处,老百姓有问题能够及时反应,体现政府亲民,
资源优化整合,一举两得。把银海作为一个政府亲民的典型进行宣传,有
利于政府树立形象,这样政府才能给与一定得支持。对于政府来说,亲民
有众多好处,对于开发商来说,政府的入住定能使房价上涨,随着房价的
升值可以适当给政府一定股份。因此无论对于哪一方都是双赢的。
○2和大公司强强联合活动:
与一些知名的有实力的企业联合,为其提供质优价廉的整栋楼盘,或是整
栋低价卖给该公司作为其对员工的福利,或是让该公司的所有员工,通过住
房公积金就可享受比市价低很多的购房价,通常以团购为更优。在给职工分
房的时候,让员工首选银海,并让业主知道银海不仅便宜而且环境和潜在升
值空间巨大这一特点。
○3新房试住活动:
口号:“银海——经得起考验的家”
特点:为那些购房犹豫的业主提供新房试住活动
内容:对一部分房屋实行“新房试住”活动,有效期为一年,选择人群为那些有能力买房的人。业主在缴纳一定得“租金”后,可住进自己的房
子,开发商可按照业主意愿提供一定得装修,一年时间让业主对“自
己的”房子产生感情,就不愁卖不出去了。一旦业主不满意,可收取
现有房价的一年的租赁价格。(与业主商讨协议,以便能有效执行)
○4买房送礼活动(大部分的楼盘销售方式)
口号:“买好房,更惊喜,银海为您送大礼”
特点:针对不同人群,采用不同方案,可由业主自己选择。
内容:
a)为在银海买房子的新人,持有效证明,可获得xx地区双飞的旅游机票和游玩费用;
b)为买房的老年人提供“夕阳无限好”活动,包括买房凭老年证有优惠,为老年伴侣提供“夕阳无限好”的组团旅游的相关费用和婚纱
摄影的费用;
c)为那些没时间出去游的业主提供“你住房,我报销煤气费”活动(报销业主半年/一年内的煤气费,但要设定上线),或买房送家具等活
动,让消费者知道银海的诚意和信誉高的事实
d)此外,购房时不同的房价提供折扣的装修人力费用,为业主推荐物美价廉的装修材料,家庭装修的免费设计。
○5无理由退房、换房活动:
口号:“您不满意,我们建议您放弃”
特点:为那些提心吊胆买房子的人提供“无理由退房活动”,减轻其买房的风险压力。
内容:a)业主对所所买的房子感到不满意,在没有影响房屋本身的情况下,在三个月内退房,不收任何手续费。
b)业主认为购买的房子不满意可以进行换房,
c)业主对现有房的尺寸大小不满意想要换更大房子,按原房折价换新
房(仅限特定楼盘内)。
○6网络营销活动:
通过一些知名网站对银海现代城的介绍以达到网上销售的目的。另外可向一
部分有能力购买的用户发送电子邮件,以让其更了解银海。也可通过邀请函
或者直接打电话或传真邀请业主。平时对可能成为业主的人发祝福短信和慰
问的贺卡以提升开发商和银海的形象。
○7电话营销:
用海量的电话营销铺路子,既是做银海的宣传,又是做银海的销售