北京市国有土地非住宅拆迁补偿探讨

北京市国有土地非住宅拆迁补偿探讨

摘要：本文从分析国有土地非住宅房屋收储补偿政策的现状与问题出发，提出新形势下完善国有土地非住宅房屋拆迁补偿的思路，探讨完善国有土地非住宅房屋拆迁评估机制，进而探索国有土地收储的多元化补偿模式。

关键词：国有土地；非住宅拆迁；多元化补偿在2011年初国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“590号文”）的背景之下，如何有效推进国有土地收储工作成为新形势下土地储备项目拆迁工作中的重要内容。从目前已出台政策的倾向性来看，房屋征收与补偿实施多从住宅房屋的角度出发，对非住宅房屋拆迁补偿的考虑则略有不足。如何将非住宅房屋拆迁补偿金额与土地市场价格相接轨、客观地进行土地资源的收储和土地供地价格预算，建立一套兼顾历史、尊重市场规律并与时俱进的国有土地非住宅拆迁补偿标准具有现实意义。本文将重点分析国有土地非住宅房屋收储补偿政策的现状与问题，提出新形势下完善国有土地非住宅房屋拆迁补偿的思路，探讨完善国有土地非住宅房屋拆迁评估机制，探索国有土地收储多元化补偿模式。

一、北京市国有土地非住宅拆迁补偿政策现状

目前，北京市土地储备项目涉及国有土地非住宅拆迁采取的补偿方式以货币补偿为主，补偿金额分为四个部分：土地区位补偿价、地上物重置成新价及附属物补偿价、停产停业损失补助与搬家补助费。

其中土地区位补偿价为土地评估价值的核心，目前采取的评估方法多依据《北京非住宅房屋拆迁评估技术标准》（以下简称“656号文”）进行，另外依据地块区位、用地性质、建筑面积、容积率等因素分别采取了基准地价评估法、收益还原法、成本法及市场比较法等评估方法，综合运用多种评估方法在一定程度上促进了国有土地非住房房屋的搬迁腾退工作；地上物重置成新价及附属物补偿价多参照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆〔2003〕808 号）（以下简称“808号文”）进行评估；停产停业损失补助按照各区制定补助标准，如朝阳区《北京市朝阳区非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》（朝国土房屋拆字〔2002〕第05号）；搬家补助费参照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》（京政函〔2001〕109号）。

二、现行国有土地非住宅拆迁补偿政策实施面临的问题

在590号文实施的背景下，国有土地收储补偿政策亟待调整，现行国有土地收储补偿政策实施过程中面临了诸多问题，主要有以下几个方面：（一）非住宅拆迁评估政策时间较早，亟待更新

非住宅拆迁补偿涉及到的几部分费用所采用的评估依据和政策制定时间相对较早，如656号文于1999年实施，其中区位价格一直未更新，在执行过程中遇到很大的抵触。即使按照基准地价修正法进行修正评估，但目前还是以《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号）制定的基准地价作为基准，虽然进行系数修正，但很难准确反映该地块的真实价值。其他808号文、停产停业综合补助标准及拆迁补助费等政策开始实施的时间也都长达10年之久，评估政策亟待更新。

（二）按现状用途评估，补偿金额普遍较低

虽然在拆迁补偿过程中，综合运用了多种评估方法，但都是以被收储土地的现状用途进行评估。现状评估在一定程度上保证了被收储单位在补偿收益的公平