高层住宅公使用面积与公摊面积计算与标准
高层住宅公使用面积与公摊面积计算与标准
一般来说，多层住宅能达到的使用面积=建筑面积×0.8，高层住宅能达到的使用面积=建筑面积×0.65(0.65～0.7)。要了解高层的公摊面积的标准，咱们得先来了解几个知识点。
房屋使用率的含义：
所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比，其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。高层塔楼的使用率是72～75%，高层板楼的使用率是78～80%，多层住宅的使用率约为85%左右。
套内使用面积的计算方法：
套内使用面积是指实际的房屋利用面积，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。
1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；
2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。
3、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
4、住宅使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等；
5、套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率(%)。
高层公摊面积的标准：
首先了解几个公式：
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5～10%这个范围内都是正常的，超出10%的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15～20%之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18～25%之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18～22%之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20～30%之间。
具体到楼层数来分析：
7层以下住宅公摊率为7～12%：
多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。
7～11层住宅公摊率为10～16%：
楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%～15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%～20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。
12～33层住宅公摊率为14～24%：
高层住宅的公摊面积是较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25～33层之间，而且高层住宅的楼梯高度较高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占
用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。
高层住宅公摊面积如何计算
高层住宅公摊面积如何计算 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 公摊面积=建筑面积-实用面积 所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%） 高层板楼住宅（78%——85%），...................... 小高层板楼住宅（85%——88%） 多层住宅（88%——95%） 得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积 你用100%减去得房率就是公摊系数 所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分？ 目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间为: 1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 2．售房单位自营、自用的房屋; 3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。公摊面积怎么摊？ 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？ 目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部
公摊面积计算公式
公摊面积计算公式 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。 房屋公摊面积的计算 （1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。 （2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 （3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。 （4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。 （5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。 （1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。 （2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。 （二）土地面积测算 1、土地面积测算的意义 土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。 2、丘的测量要求 丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。 3、不计入用地面积的范围 （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地； （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟； （4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地； （5）其他按规定不计入宗地的面积。 （三）房屋面积的测算一般规定
公摊系数
25％ : 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的 25％ 15％-17％多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的 15％-17％ 13％-15％ 18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的 13％-15％ 10％-13％一般多层住宅公摊面积约占购房面积的 10％-13％（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据） 费用项目建筑类型建筑面积建筑类型建筑面积比较结果多层3/5或3/6 125平米，三室高层3/11或3/18 125平米，三室 均价4240/平方米4240/平方米一样多 总房款530000 520000 一样多 公摊比例10% 15% 实得面积112.5平方米106.25平方米面积多6平方实际面积单价4711.11 4894.11 单价低183元小结一在总价基本一致的前提下，玉龙岛花园的房源公摊面积小，总价低了183X110=约2万元。契税 1.5% 1.5% 一样多。 房屋维修基金 A A 物业费2700元/年 1.8元/平方/月900元/年多层0.6元/平方/ 月多交1800元/年，十年多交2万元。 电梯费0元。432元/年12元/人/月，3人十年少交4300元采暖费 A A 小结二在后期维持费用上，主要看小区物业费的情况。 现在新楼盘（保利五月花）参考值1.6元/平米/月。 一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数 （分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。 其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
商铺公摊面积有哪些
商铺公摊面积有哪些 买商铺的人都了解，在签订购房合同时，合同上都会写明商铺的公用面积以及商铺面积等等。这些数据的来源均是根据房产测绘师所测量的，其测定的特定范围是商铺以及与商铺相关的土地。那么，商铺测绘规则有哪些?其中，商铺共用面积包括哪些?又有哪些部位是不计算入商铺面积? 一、一个标准的商业商铺的公摊面积，按什么标准来计算? 应分摊的共有建筑面积包括： 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 二、商铺的公摊怎么计算?包括哪些内容呢? 《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行： 1.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 2.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。 3.二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 4.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 5.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。 6.计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米)。 7.同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
论商品房公摊面积与物权法的实施
论商品房公摊面积与物权法的实施 （北京林业大学经济管理学院，北京，100083） 摘要：公摊面积的计算是商品房销售中最容易出现争议的问题，物权法的相关规定更引发了公摊面积存废及其具体操作的广泛讨论。商品房公摊面积的诸多问题已经严重影响了物权法的有效实施。本文试图通过对这些问题进行深入探讨，给出解决问题的可行性方案。 关键字：公摊面积，物权法，实施细则，普及度 中图分类号：文献标识码：文章编号： 正文： 随着房地产业的快速发展，涉及房屋产权问题的纠纷日渐增多。尤其是实现住房商品化后，房屋产权呈现多元化，个人拥有住房产权越来越多，建筑物共有部分产权归属的矛盾和纠纷不断发生。而《物权法》中建筑物区分所有权部分的相关规定，再度引发了关于商品房销售中公摊面积的讨论。 越来越多的公摊面积的诸多争议已经严重影响了物权法的有效实施。将相关法规修改细化，颁布行政
法规级别的关于公摊面积相关问题的实施细则，并且采取制度变革保证物权法定分止争的立法宗旨，已经成为解决矛盾纠纷、确保物权法顺利实施的急切需要。 一、商品房公摊面积矛盾重重 通常所说的建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。公摊面积即分摊公用建筑面积，主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。此外，公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，和作为人防工程技术地下室。 而在实践中，公摊面积成为了买房中最不透明的一项，由于公摊面积的计算等引发的问题却成为业主与开发商矛盾的焦点。 因为业主普遍对于公摊面积没有了解，缺乏独立的委托测算程序。房产证记载的“公摊面积”多是由开发商委托，房地产管理部门和房地产开发商测得的。这就导致了测绘单位无需向业主负责，购房者没有知情权。北京市就曾经出现过对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果误差超过了50%的案例。这种房屋测量信息的不对称使业主对于测量项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，也使得具体的公摊内容和面积缺乏权威性和公信力。 而一些房地产商以公摊面积为工具对消费者进行欺诈，利用格式合同条款误导欺骗消费者，设置免责条款，使房屋面积缩水业主利益受损。2004年，北京市二中院以此能够下发了147份判决，要求北京方庄的方安苑小区开发商90日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。有些不良开发商将人防地下室和车库等专有部分作为共有面积分摊给业主。在高额的房价下，公摊面积往往成为开发商最常用的“面积陷阱”，这些欺诈消费者的行为，很大程度上加剧了双方的矛盾。 二、商品房公摊面积的争议 为了更好的实现《物权法》所赋予的“业主共有和共同管理的权利和义务”，简化购房程序，维护买房人的合法权益，取消“公摊面积”的呼声强烈。 2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积。 2008年1月的政协甘肃省十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。 笔者认为，《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，其第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。公摊面积是否真的有违《物权法》的精神，是否应该取消还值得商榷。 首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十四条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因而，房屋公摊面积可以看作是一种按份共有形式。 第二，有关法规已经明确了公摊面积的合法地位。2002年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确指出，按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条也规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。2002年实施的《关于房屋建筑
最新公摊面积的计算方法
最新公摊面积的计算方法 核心提示：公摊面积如何计算？公摊面积时要注意哪些事项？计算拆迁费包括公摊面积吗？同一小区不同期房公摊面积相同吗？法律快车编辑在下文为您详细整理该规定的相关内容，仅供参考。 市面上的房屋买卖都是以建筑面积来说的。一般来说，房子的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积即所谓的公摊面积。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。下面将具体分析公摊面积如何计算。 一、公摊面积的计算 1、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 2、共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。 3、共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按以下计算公式： 每套房的公摊面积=本幢楼的共有建筑面积÷本幢楼套内总面积×每套房套内面积。 二、公摊面积的注意事项 1、同一小区不同期房公摊面积可能不同 一般情况下出现同一小区的不同期房公摊面积不同是正常的。因为公摊面积计算因楼而
异，住宅楼的公摊面积计算以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异，不同幢的公摊面积会有较大不同。 2、公摊面积分摊时一视同仁 有购房者担心买房时会不会多分担其他人的公摊面积，出现有些人不分或少分公摊面积的情形。其实这个问题是不会出现的，公摊协议一视同仁，公摊协议必须遵守一视同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他消费者名下。 3、计算拆迁费包括公摊面积 公摊面积属于建筑面积范畴。拆迁补偿在计算面积时是以房产证上的建筑面积为标准的，而建筑面积包括室内面积和公摊面积，因此拆迁补偿包括公摊面积。 购房者在买房时应当弄清楚三种面积。套内面积是指，把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等；使用面积是指，比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等；建筑面积是指，比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。以免由于概念混淆而产生误会最后导致不必要的纠纷。以上关于“房屋公摊面积如何计算”“房屋公摊面积怎么算”相关问题的解答只是最简单的分析，建议当事人对房屋最终面积有异议时，向专业的房产律师咨询，或者在买房前就向律师请教注意事项，以免产生后续不必要的纠纷和损失。
(建筑工程管理)公摊面积与建筑面积的比例称为公摊系数
（建筑工程管理）公摊面积与建筑面积的比例称为公 摊系数
公摊面积和建筑面积的比例称为公摊系数，是根据每幢楼的不同结构及公共设施计算得出的，您能够要求开发商出具其报送房屋交易管理部门的销售面积核定数据，其上即有公摊系数。 关于分摊面积目前尚无法律加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。当下政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。 根据《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套和公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的壹半。 不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 中国商品房质量检验联盟（）是致力于帮助全中国业主解决商品房质量问题的资讯平台和房检行业交流平台。她的成立，肇始于壹种责任感——关爱我们的“家”！ http:// 公用建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，和本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套和公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的壹半。 不应计入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 特别提示： 其他购房人受益的其他非运营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
商铺公摊(完整)
在宏观调控的政策之下，住宅投资一路降温，进入冬季，这种态势更加明显。而与住宅投资形成明显对比的是，商铺投资却是热潮涌动，投资热情一浪高过一浪。但与住宅相比，近50%或者更高的公摊面积，也引起打算投资商铺市民的普遍关注。然而，记者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。 应与住宅公摊区分开来看 市民梁先生购买的住宅为多层楼房，房屋建筑面积61.95平方米，套内使用面积为53.40平方米，住宅公摊比例为13.8%左右。在岳阳大道附近一处楼盘居住的倪先生，购买的是一套高层住宅，房屋建筑面积为71平方米，套内使用面积为53平方米，住宅公摊比例为25%左右。 记者在采访中了解到，根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊比例在10%~15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊比例在15%~20%之间；高层住宅则在20%~25%之间。另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊面积要多一些，边户公摊面积比非边户的也要多一点。 不少购买商铺的市民，将住宅公摊系数与商铺公摊做比较后发现，商铺公摊显然与住宅公摊差别非常大。一家地产营销中心的工作人员向记者表示，公司运营的商场项目以服饰为经营方向，出售的室内商铺公摊比例在50%左右。据了解，按照当前岳阳一些大型商场室内投资商铺的公摊比例来看，40%~50%的公摊比较常见，不过也有一些项目要远远高于这一比例。“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗？”对此，岳阳房地产业内人士黄先生表示，购买住宅，大家都希望公摊比例习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。“以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。”黄先生说，如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。 商铺投资关键看“人气” 在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，比如上海的新世界百货、厦门的世贸大厦等，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。 黄先生表示，从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很吃亏。但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。 据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。
公寓公摊面积说明
电梯公寓楼层价格怎么计算？ 2012-12-27 16:23搜房网综合整理 同一个小区的房子公摊不一样是合理的。因为公摊面积是按房子的面子来算的。房子越大，分配的公摊越大。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。住宅楼公摊面积计算方法为: 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和） 电梯房公摊面积怎么算房屋建筑面积 2013-04-19 09:37地产门户搜房网 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大,势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房。不过具体每一套房子的情况都不一样。 公摊面积主要由以下两部分组成: 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说,将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 下面我们来看一下计算公摊面积的公式: 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 不同类型建筑，共有建筑面积的分摊方法 1.住宅楼共有建筑面积的分摊方法。住宅楼以幢为单元,依照第二点的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 2.商住楼共有建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同使用功能将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
公摊系数、公摊率、公摊面积的概念
公摊系数、公摊率、公摊面积的概念 （本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供） 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积 公摊系数，也就是房屋的得房率。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）
公摊面积到底怎么来的
公摊面积到底怎么来的？ 最近，题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，引起了所有人的共鸣，很多人都会觉得在房价如此高的今天，为什么还会有公摊面积这么坑的东西？公摊面积到底是如何产生的？ 一、被新华社诟病的公摊面积伤民 最近，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？ 近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了
30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。 公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 那么公摊面积到底是个什么东西？ 二、公摊面积的前世今生？ 什么是公摊面积？几乎在中国，所有人买房都会面临一个非常奇怪的问题，这就是公摊面积问题，比如说一个朋友买房，假设他买的是90平米的房子，有可能他实际拿到手的房子可以居住的面积有可能只有70多平，甚至如果是高层电梯房的话，这个面积可能只有60多平，那么这么多面积的差额是什么呢？这就是公摊面积。 根据百度百科的定义，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则
上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则为规范上海房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋公用建筑面积，现将上海市房产总登记以来，建设部及上海市下发的有关房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊现行规定汇总下发，便于各房地产权属管理部门、房地产开发单位遵照执行。 建筑面积计算规则 一、计算建筑面积的范围 1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 2、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙不包括采光井、防潮层及其保护墙外围的水平面积计算。 4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围水平面积的一半计算建筑面积。 5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 9、建筑物内的技术层管道层、附层、夹层是指房屋内部的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。 10、与建筑物连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
公摊面积究竟包括哪些-如何计算套内面积-
公摊面积究竟包括哪些?如何计算套内面 积? 导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 买房，公摊面积包括哪些？哪些面积不计入公摊面积，你知道吗？如何根据公摊系数计算出套内的建筑面积呢？ 一、公摊面积 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。 二、公用建筑面积由两部分组成 1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 注意：为本幢服务的公共、管理用房才能计入本幢的公用建筑面积，如果为多幢服务，则不应计入为本幢的公用建筑面积。 2、套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。 三、哪些面积不应计入公摊面积？ 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、
作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 四、公摊面积与公摊系数 比如，建筑面积100平米的房子，公摊系数为20%，则套内面积为83平米（100÷1.2）。 公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。根据"谁使用谁分摊的原则"，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的"公摊面积/套内面积"可能不同，且同总分摊系数可能也不同。 不同建筑类别公摊系数： 交房的时候，因为面积缩水而产生的纠纷并不少。买房的时候，一定要问清楚具体的公摊系数。要在购房合同中详细约定公摊的具体部位、面积大小，约定得越详细，对我们就越有利。一旦发生纠纷，我们就可以以合同约定来保障自己的利益。 本文结束，感谢您的阅读！
教你如何计算公摊面积
教你如何计算公摊面积 或许在你买房时总会发现你实际得到的房屋面积要比你购买的面积小许多。一位购房者，张先生曾咨询过笔者，他买了一套面积为160多平方米的高层住宅二手房，当他第一次进入房内看房时却发现房屋的面积比他想象的要小得多，再怎么量都发现不到140平方米，同时还有许多人都产生这个疑问，自己所购买的房子，少则几千元一平方米，多则万元一平方米，这几平方米岂能说少就少？ 其实，许多购房者在买房时所购买的都是建筑面积，而此时的公摊面积也是包含在内的，一幢楼的整体公摊面积最终会分摊到整幢的每一位住户当中，所以，公摊面积就是减少你这几平方米房屋实际利用率的重要因素。这次，我们就一起来看一下，这公摊面积到底是怎么算出来的，也能让你对自己少的这些使用面积有本明明白白的账。 什么是公摊面积 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房，目前杭州的高层一般分摊面积在25%-30%，而多层的分摊面积一般在20%左右。不过具体每一套房子的情况都不一样。也就是说，公摊面积是客观存在的，而公摊面积的大小，是根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的，没有一个具体规定的范围。
公摊面积的组成有两部分 公摊面积主要由以下两部分组成： １.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数 及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。下面我们来看一下计算公摊面积的公式： 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
2017年公摊面积国家标准是多少
2017年公摊面积国家标准是多少 1.多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%～12%。多楼层建筑的楼层数指的是在6层左右的砖混建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的1/2楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%～18%。 而在室内的楼层的高度分为室内的净高度（从地板到天花板之间的距离）以及室内的楼层高（从地板到上一个楼层的地板之间的距离）。一般情况下，楼层的高度在2.8米左右，我们楼房里的室内净高度在2.65米到2.7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4.7米，就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。 在7层～11层的住宅的公摊率是10%～16%。一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的情况。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%～15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系?翟?15%～20%之间。 2.高楼层的住房，12层～33层的住宅公摊率为14%～24%，为什么高楼层住房的公摊面积是最大的呢？因为，根
据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层～33层之间，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。 而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。 3.别墅住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%～8%，别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多3层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是，在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构，并且，就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。不符合这个条件的建筑，不能计算到公摊面积。
公摊系数
25％: 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的25％ 15％-17％多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的15％-17％ 13％-15％18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的13％-15％ 10％-13％一般多层住宅公摊面积约占购房面积的10％-13％ （以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据） 一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在之间，而多层的公摊系数则在之间。 不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为：
分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数 （分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。 其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。 容积率，是指一个小区的与的比率。对于来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的，容积率应不超过5，应不超过2，应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 玉龙岛花园， 所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏江夏大道特一号庙山开发区 物业类别：住宅、普通住宅开发商： 竣工时间：2005-01-01 建筑类别：板楼低层多层 环线位置：中环以外容积率：[] 绿化率：52% [] 物业费：元/平米·月物业公司：武汉市世纪物业管理有限公司 物业管理附加信息：元/平米·月 占地面积：500000平方米建筑面积：25016平方米 总户数：82户当期户数：82户停车位：地上82个 光谷未来阳光海岸 所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏两湖大道与江夏大道交汇点（庙山管委会旁） 物业类别：住宅、普通住宅开发商： 竣工时间：2004-01-01 建筑类别：塔楼多层小高层高层 环线位置：中环以外容积率：[] 绿化率：42% [] 物业费：元/平米·月物业公司：武汉天夏物业 物业管理附加信息：多层元/平米·月，小高层1元/平米·月 占地面积：78039平方米建筑面积：130000平方米 总户数：868户当期户数：868户停车位：多层的车位配比为10：6；别墅车位配比为1：1 容积率一般是由政府规定的，并根据不同城市的特点有所差别。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为： 独立别墅为~, 联排别墅为~, 6层以下多层住宅为~, 11层小高层住宅为~, 18层高层住宅为~, 19层以上住宅为~,
关于公摊系数、公摊率、公摊面积的概念
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积. 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积
高层住宅房的使用面积和公摊面积计算
高层住宅房的使用面积和公摊面积计算 多层的：使用面积＝建筑面积0.8 只是个大概数。 高层的：使用面积＝建筑面积×0.65（0.65-0.7） 因为没有十分固定的，只要高于国家的最低标准就可以。 有效面积系数和结构面积系数实际是书本上的东西，根本不适用，也没有人用. 资料： 房屋公摊面积、建筑面积及使用面积的计算方法 高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右。所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比,其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。... 套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。 套内使用面积是如何计算的： 1 、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； 2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。 3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
4 、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等 5 、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。 建筑面积的计算方法： 首先了解几个公式： 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝建筑面积×公摊系数 公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积 解释上面的公式 1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。 2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。 3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。