-保利地产投资分析报告

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案例名称：2015年保利地产

股票投资价值分析报告

课程名称：投资学

指导教师：XXX

成员姓名（学号）：XXX

成员姓名（学号）：XXX

成员姓名（学号）：XXX

专业班级：XXX

完成年月：2014年12月24日

《2015年保利地产股票投资分析价值报告》成绩评分表成员（1）姓名XXX 学号XXX

成员（2）姓名XXX 学号XXX 成员（3）姓名XXX 学号XXX

注：“否决项”确实是该项得分不到其分值的60%，即该项不及格，该报告就评定为不符合要求，不及格。

2015年保利地产股票投资价值分析报告

名目

1. 概述5

1.1 公司简介5

1.2 上市公司的主营业务5

2. 宏观经济形势分析6

2.1 过去一年宏观经济形势分析6

2.1.1 投资是增长的要紧动力6

2.1.2 2013年经济增速7

2.1.3经济增速下行因素分析7

2.2 以后一年宏观经济形势推测8

3.行业总体形势分析 9

3.1上市公司所处的行业形势分析9

3.2. 宏观经济及行业分析的结论11

3.2.1行业与经济周期的敏锐性性分析 11

3.2.2行业的生命周期时期12

4.保利地产行业内竞争优劣势分析 13

4.1 SWOT分析13

4.2.行业内优势分析14

4.3 分析小结 16

5.保利地产公司财务状况分析17

5.1 概述17

5.1.1经营状况17

5.1.2 财务状况17

5.1.3 分析经营状况和财务状况在行业中的排名18 5.1.4财务分析的差不多分析思路及目的19

5.1.5 同行业分析19

5.2 差不多财务报表情形19

5.2.1合并损益表状况19

5.2.2 合并资产负债表状况20

5.2.3．合并利润表状况22

5.3 过去三年财务状况分析 23

5.4分析小结25

6.保利地产公司2015年股票内在价值分析26

6.1 2014年及2015年损益表的推测26

6.2 系统性风险参数——贝塔值的确定27

6.3 基于CAPM和市盈率估值27

6.4分析小结27

7.基于技术分析法的投资时机分析、27

7.1 基于K线图的分析28

7.1.1月K线28

7.1.2周K线29

7.1.3日K线29

7.2 基于布林线的分析29

7.3 分析小结 30

8.投资建议30

参考文献31

摘要

本报告要紧分析解读了保利地产在2011年到2013年的财务报表和近期以来的股票行情；利用差不多面分析与技术分析相结合的方法，对报告的形式、内容、角度和所运用的数理模型等进行分析，研究了保利地产近三年来的进展状况以及推测了以后两年的经营状况。本报告第一分析了宏观经济形势和房地产行业总体形势，然后对公司自身进行了SWOT评判，接着对近三年来公司财务报表反映出的财务状况进行分析，最后从差不多面和技术分析的角度深入解读保利地产的进展状况。在差不多面分析方面，我们运用了CAPM模型算出了股票的内在价值；在技术分析方面，我们从价量结合和布林线指标进行了分析。最后利用算出的股票内在价值与现在的股票价值相比，发觉保利地产的股票价值被低估了，值得长线投资。

概述

公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

保利房地产也是中国保利集团房地产业务的要紧运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀治理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010

年一季度，公司总资产已超千亿。

1.2 上市公司的主营业务

房地产开发经营是保利集团优先和重点进展的产业。通过多年的进展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集

团）股份有限公司。保利始终坚持“和谐生活、自然舒服”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有专门气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、不墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中都市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积350 0万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。

2. 宏观经济形势分析

2.1 过去一年宏观经济形势分析

2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了主动的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：尽管经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费连续增长；投资增速虽回来常态，但依旧保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回来常态；城镇新增就业稳步增长。

中国经济目前差不多进入中速增长时期，中国政府正大力推进结构调整和经济再平稳，由投资驱动型转向消费驱动型，实现可连续进展。

2.1.1 投资是增长的要紧动力

上半年，国内生产总值（GDP）同比增长7.6%，其中，一季度增长7. 7%，二季度增长7.5%，增速在通过去年四季度的回升后连续两个季度回落，但上半年累计增速仍高于今年政府经济增长目标7.5%。二季度，GDP环比增长1.7%，增速较一季度上升0.1个百分点，低位小幅回升。环比增速虽略有改善，但仍处于较低水平。经济内生增长动力不足、政府未主动刺激经济是增速进一步回落的要紧缘故。新一届政府力推改革，将逐步开释制

度红利，加上此前积存的经济增长动力，能够确保今年完成年初设定的7.5%的增长目标。然而，随着我国经济结构性调整的连续推进，部分行业的产能过剩咨询题仍旧较为严峻，将抑制周期性复苏的步伐。

2.1.2 2013年经济增速

短期经济企稳回升：在补库存驱动、政策偏温顺发达经济体经济好转的带动下，短期经济从三季度开始回暖趋势明显。如果以后政策能够保持目前的基调，短期内经济增长的加速能够期待。

长期经济增长仍缺乏内生动力：经济企稳仍连续旧有模式，并非改革红利所带来的新活力。受制于融资与产能过剩，靠基建拉升传统行业不可连续，经济缺乏增长的内生动力。从长期来看，经济增长瓶颈仍在，缺乏强有力的因素支撑经济增速的连续提升。

宏观经济企稳已成定局，经济减速差不多进入尾声，稳增长无忧。受短期经济企稳及保增长政策的作用，三季度经济增速相对上半年可能略高一点，四季度受去年基数较高阻碍，增速可能难以提升。估量2013年经济增速为7.6%。在新政府稳中求进的政策思路下，以后重心将转向改革。

2.1.3经济增速下行因素分析

2011年以来，我国经济增速逐步下滑，2013年上半年经济增速放缓态势明显，一季度GDP增速降至7.7%，二季度更是降至7.5%。经济增速差不多连续十个季度走低。

短周期：政府主动调控及国内外经济形势变化导致需求增长放缓：由于上半年全球经济复苏缓慢导致我国外需不足的矛盾比较突出，同时政府主动调控投资领域、推动产业结构升级，以及房地产等宏观调控措施的连续实施，使内需趋缓，经济增速连续回落。

综合货币信贷、投资、出口和消费、房地产与汽车、工业与发电量等多方面的数据变动，加上二季度以来中央和地点采取的稳增长措施，估量经济增速正在接近底部，三季度见底的可能性较大。但见底后并可不能赶忙大幅度增长，经济可能要在底部连续低迷比较长的时刻。

长周期：经济进展方式发生转变，潜在增长中枢或已明显下移：过去3 0年，我国要紧依靠要素投入和人口红利，以高投入、高污染、低工资、廉

价出口支撑的经济增长模式，形成投资和出口的良性外循环，拉动中国经济高速增长。由于成本上升、需求萎缩，以后我国经济增长将更多地依靠制度红利推动，形成由投资、消费为主体的内循环经济，经济增速将时期性下降，迎来一段相当长的经济中速增长时期。以后中国经济增长的要紧推动力为工业化和都市化。

2.2 以后一年宏观经济形势推测

2015年的中国经济将迎来所谓“政策红利”真正开启的一年，估量中国经济增速在7%。估量2015年社会消费零售总额名义和实际增长率分不为11.5%和10.3%，国内消费需求仍显不足，要紧阻碍因素是“两高一低”：两高：即居民消费价格指数（CPI）自2014年3月份起环比连续走高，以食品服装为主；其次随着货币M2连续13%左右的稳固增长，通货膨胀率将逐步走高；一低：即消费者信心指数下降。投资方面，因制造业产能过剩及创新技术相对不足、房地产库存较高、基础设施投融资体制制约等因素而难以长期坚持高速增长，而且投资回报率持续降低。估量2015年固定资产投资将达59.5万亿，名义增长14.7%,实际增长14.1%。另外，2015年外贸方面估量难有大的起色，对经济的拉动作用是十分有限的，2015年出口贸易制约因素：一是欧盟等要紧目标市场国家量化宽松政策加码，导致出口商品竞争力下降；二是发达国家制造业复兴和低端制造业向南亚转移加快，挤压了中国产品的出口市场空间；三是长期以来以加工贸易为主的出口结构因国内要素成本上升难以为继；四是泛太平洋协议和泛大西洋协议均把中国排除在外，形成了新的贸易壁垒。

全球经济分化进展的趋势越来越明显，随着美国领先全球复苏和强势美元时代的开启，世界经济在动荡中形成了新的进展时期。如果讲过去十年是弱势美元时代，大宗商品和不动产价格高企，新兴经济体利用外资额度连续走高的话，那么在2015年及以后的十年，将迎来一个大宗商品和不动产价格下滑，外资抽逃回流，投资驱动型经济进展模式日渐衰竭的十年。

3.行业总体形势分析

3.1上市公司所处的行业形势分析

近年来房地产市场在宏观调控政策的作用下，波动频繁，行业的繁荣与调整往往随着政策周期的显现而显现。通过多年的试探，我国房地产政策调控也逐步成熟，房地产业的定位也逐步清晰。不久前闭幕的中共十八大会议，会议报告也涉及到房地产业的进展环境、进展原则等重大咨询题，有迹象表明，十八大后房地产业进展形势依旧乐观。

第一，房地产进展模式明确化。房地产业通过多年的进展逐步形成了适应市场的进展模式，十八大报告提出“建立市场配置和政府保证相结合的住房制度”，这与前两年中央经济工作会议提出的建设住房“双体系”异曲同工，一脉相承。历史和实践都表明，单纯走打算经济，政府包办一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保证责任，单纯让市场机制完全主导房地产业的进展模式显现了严峻的投机性需求，房价一路攀升，一样收入人群依靠单纯的工资收入全然买不起房，而高收入人群利用房地产市场进行投机赚取高额利润，从而引发严峻的资源配置扭曲咨询题。按照我国现有的综合国情，通过对房地产市场的深入研究，将保证房与商品房共分为三个层次：第一层级是不足10%的低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房、公租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权，是低收入需要保证的家庭有房住；第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优待利率、优待税收等优待条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房等多种形式来解决，使这阶层民众能买的起房子；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不

纳入保证体系。通过对房地产市场的细分，更好实现不同层次收入群体的住房需求，逐步实现人人有房住的目标。

其次，房地产市场的正常需求依旧受到鼓舞。十八大报告指出，要在“住有所居上连续取得新进展”。“衣食住行”是人类的差不多需求，一般消费者差不多住房需求国家在央行信贷上也有政策支持。十八大报告从“以人为本“的角度客观为住房产业的进展进行了定位。有房住，有好房子住，这是人民生活水平得以提升的标志之一。科学进展观，最终还要落实在服务人民群众的差不多需求之上。房地产业的科学进展因此也遵循那个原则。

随着都市化水平的提升，以及人均收入的提升，都市居民对住房的需求也在日益增长，关于那些利用房地产市场进行牟利的投机性需求政府要下大力气予以操纵，通过金融杠杆、政府出台限购等政策，限制投机购房需求，但家庭首套置业、首套改善型置业差不多上正常的市场需求，政府应该给予支持的。而这些正常的市场需求，在客观上要求一个循序、稳健进展的房地产市场给予配合。如果一味通过各类限制性行政手段打压市场、通过高额的税赋抽空市场，房地产市场将陷于萎缩调整的怪圈中。供应不能满足市场正常需求，更加不利于市场的稳固和价格的稳固，也与十八大提出的有关要求背道而驰。

再次，宏观经济以后走向乐观，为房地产业的平稳进展奠定基础。从国内看，工业化、信息化、市场化、国际化持续深入进展，人均国民收入稳步增加，经济结构转型加快，市场消费需求潜力庞大，资金供给充裕。体制活力明显增强，政府宏观调控和应对复杂局面能力明显提升，社会保证体系逐步健全，社会大局保持稳固，我国始终保持快速进展的态势。同时十八大报告提出，到2020年国内生产总值在2010年基础上翻一番，确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。由此能够看出，2020年前仍是我国房地产业进展的重要机遇期。因为工业化、国民收入稳步提升，消费结构持续升级，新增住房需求和改善性需求将会连续增加。

综合来看，尽管这几年房地产调控政策频出，但从整体上看我国房地产业的进展将进入一个相对稳健的进展期，保证房体系和市场化商品房体

系将长期并存，在优化调整的基础上形成良性互动格局，共同处理好市场与民生的关系。房地产调控政策趋势相对明确，“不折腾”，“不走邪路”，房地产企业将获得更加平稳和可预期的政策进展环境，这都有利于我们得出一个差不多判定，我国房地产业将是一个风险与机会并存的一个局面，但从长期来看，十八大后房地产业进展形势依旧乐观向上。

3.2. 宏观经济及行业分析的结论

3.2.1行业与经济周期的敏锐性性分析

表1.房地产行业净资产收益率

资料来源：东方财宝网

由上图可看出，保利地产的ROE比行业平均和行业中值低。

图1.保利地产经营和财务风险

图2.保利地产销售额敏锐性分析

资料来源：哲瑞数据分析库

综合以上两个表,保利地产的净资产收益率都低于行业平均水平,然而, 从2000年开始，我国的房地产企业走着一条高速扩张同时高负债的道路。从产业类型来讲房地产行业是典型的资金密集型行业，资金自然成为核心要素，资金量和融资方式关于企业来讲的重要性不言而喻。

目前我国房地产开发企业的资金来源高度的依靠于银行贷款。中国人民银行原副行长吴晓灵在《中国房地产市场报告》中曾经指出，香港前5大上市公司负债率差不多在30%～40%，而内地房地产公司的资产负债率在75%左右。参照2013年上半年，万科、保利、碧桂园、恒大等大型房地产企业的财务报告，能够明确看出这几家大型房地产企业的资产负债率差不多上比较高的。由此我们能够得出结论，我国的房地产企业是典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。

因此,我们要讲明的是：保利地产的净资产收益率低不意味着保利地产的盈利就低,房地产行业的净资产收益率本来就低,因为房地产行业的专门

性,需要大量的现金支撑日常经营,因此保利地产的资产负债率高达80%,也意味着杠杆收益高。

3.2.2行业的生命周期时期

1.创业时期

房地产企业起步或创业初始时期要紧有两个特点。一是几乎所有企业差不多上先有其它产业，后来转入房地产的（其它行业企业大差不多上从零起步的）。二是几乎所有企业都取得了成功。

直到目前，转入房地产开发的企业依旧有专门多。新华都和娃哈哈是最新的例子。或许是其它产业产能过剩、竞争猛烈，企业有一定的闲置资金，又禁不住房地产市场的诱惑，因此就顺理成章地转入房地产了。“转业”而不是“创业”，还与房地产开发具有较高的资金门槛有直截了当关系。“转业”浪潮还有一条规律：每次市场危机后，相伴着大量中小企业被“洗牌”出局，总有一批新的“三外”企业进入房地产市场。

2.成长时期

第一个项目取得成功后，有些企业连续连续着单个项目开发的节奏（做完一个项目，再做下一个项目），周而复始，甚至连续多年。某种程度上讲，这些企业事实上确实是现在通称的项目公司。这些企业尽管缺乏主动进取意识，但追求“实惠”，也可确实是一种稳健、理性的战略行为取向。但大多数企业选择了扩大再投入进展。这些企业的开发行为特点要紧体现在两个方面：或者是转向大盘项目开发，或者是转向多项目开发。其中多项目开发有本地或同城多项目开发和“本地＋异地组合”式多项目开发。不管是大盘项目开发，依旧多项目开发，事实上在悄然之中，这些企业差不多步入了新的成长时期。

3.成熟时期

目前房地产业界，已步入成熟、稳固进展时期的企业屈指可数。万科、绿城、绿地、保利、中海等企业暂可算作仅有的几个典型代表。作为一线、优秀企业，这些企业有以下几个特点：差不多上市，甚至有多个上市主体；差不多完成了全国化产业布局，同时运作开发的项目数量有几十、上百个；年销售额约500亿元左右；进展战略清晰，有极具优势的商业模式、品

牌形象和成熟产品线；规章制度健全，核心团队稳固，治理模式以战略管控型和财务管控型为主。

4.衰退时期

随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都显现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，尽管不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平差不多显现下调趋势，专门是现房价格差不多停顿不前甚至有所回落，只有个不楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一时期微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加大。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素阻碍下，房地产投资额明显下降，专门是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

4.保利地产行业内竞争优劣势分析

成全国性布局。刚性需求占比高、政策紧缩风险小等。

3.成长性好，增长迅猛，过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分不为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4.良好的执行力进。建筑的另一家子

公司中建地产存

在同业竞争关系，

两者在多个地区

房，地产业务显现

重合。

3. 政府对闲置土

地的态度更加严

格，土地持有成本

上升将难以幸免。

4.2.行业内优势分析

图3. 房地产行业内个股排行榜(总市值)

资料来源：东方财宝网

由上图能够看出，保利地产在房地产行业总市值排行榜中，位居第二，仅次于万科A，讲明其在房地产行业里颇具规模，实力雄厚。

万科净资产和规模最大，保利第二，招商居后。万科的净利润是保利的5倍以上，更是招商的8倍以上。万科是最早上市的地产企业，公司治理规范，经营好，稳步进展，也利用证券市场融资促进了资本的扩张，是纳税大户，为社会就业提供了大量的岗位，社会形象和口碑皆好，拥有“企业公民”的美誉。买万科的房产，确实是买了一个品牌。

保利地产也是早在1994年就开始进入地产业的企业，多年来一直紧随万科居全国10强之列。具有较强的政府背景：公司实际操纵人中国保利集

团是国资委直属大型国有独资企业，是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店治理等业务的多元化经营控股集团公司，上市公司作为保利集团地产业务的要紧载体，以后将获得保利集团的支持，使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。其主营的中高档住宅、不墅、高档的写字楼等都具有特色优势。

招商地产位居深圳，近年来也扩展珠三角、长三角和环渤海经济等发达地区的业务。是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一。连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4％的市场分额。并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为"最具抗风险能力的开发商"之一。经营比较稳健，财务状况好。从2006年半年报看，其现金流为正数。能位居2006年综合实力TOP的第9位，讲明其进展和经营得到业内确信。、保利地产的优势：

按照其财务报表和其他公布信息的披露。认为该企业的优势如下：3.1形成了自身经营中高档地产项目的特点，同时又重点开发商业地产。

保利地产对以后十年进展差不多有了专门清晰的“三个为主、两个结合”战略决策方针。“三个为主”：一是以做大做强房地产业为主，适度拓展有关行业，充分保持并强化公司的核心竞争优势，实现企业高速增长。二是以北京、上海、广州地区为主，适度拓展其他区域市场，扩大公司产品的市场覆盖面。三是以住宅开发为主，适度开发其他物业，优化产品结构，确保公司收益的稳固性。

“两个结合”：一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远进展，在重点都市开发建设标志性的物业，形成稳固的经营性收入，拓宽公司收入渠道。二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司进展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产有关行业，迅速扩充资产规模，达到资产快速增长的目标。例如，重庆保利香槟花园连续获得重庆市2006年度最具阻碍力楼盘等三项称号，上海保利十二橡树庄园荣获“2006上海最受欢迎楼盘——综合金奖”。公司的品牌形象

进一步获得社会的认同。广州保利国际广场，位居广交会会展区，这一面向国内大型企业和跨国集团的超甲级写字楼，以其顶级的品质，引发广州写字楼市场新热潮，成为2006年广州最炙手可热的超甲级写字楼。

高增长和充裕的土地储备是保利地产最大的优势。2004-2005年主营收入增长率分不为150.93%和51.14%，净利润增长率分不为170.03%，115.1 6%，净利润的增幅高于主营收入的增幅，可见保利地产近年的业绩出现高成长性。2006年10月止，保利地产已通过政府公布招拍挂、合作开发、收购兼并等方式猎取了大量低成本、结构良好的土地储备，建筑面积过1000万平方米以上，仅次于万科集团。土地储备不仅量多成本低，而且结构良好。充裕的土地储备为其业绩的高增长提供了有力的保证。

保利地产的劣势：1、品牌知名度还不大。相比万科集团的大规模的全国16个都市的大规模开发经营，万科设计理念的人性化、重视社会效益、品牌美誉度高、高质量的大众住宅为主而长期形成的口碑等优势。保利的品牌度还要加大。2财务风险要操纵。从上市公司财务报表分析看，保利的担保金额较多，现金流也是负数，应该注意加大销售款的回收和防范财务风险等。应该加大自身的偿债能力，操纵好债务风险。房地产行业都表现出较大的债务风险，如果外部经济环境发生剧变，专门可能使得该行业上市公司处于严峻财务逆境。正在高速进展的保利地产贷款和担保的数额都较大，加大资产负债治理能力尤为重要。3、面临整个房地产业受国家调控政策的阻碍：这是要紧不确定因素。2006年上半年出台的行业调控政策将对公司经营等产生一定的阻碍，由于公司的经营开发在上半年新开工面积较大，并已取得施工许可证，上述政策对公司有一定阻碍，但阻碍要小于其他上市公司。公司地产业务涉足的都市如广州、武汉、北京、上海等地的房地产价格波动将对公司的业绩产生一定的阻碍。

4.3 分析小结

保利房地产（集团）股份有限公司将连续落实年初制定的项目开发打算，坚持保质保量保时。公司将按照各地宏观调控细则的不同要求调整产品供应结构，切实降低报建报批工作的延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的阻碍，确保下半年销售打算的实现公司将在工程施工、质量治理、

营销治理、客户服务等各方面进一步贯彻创新和规范的原则，采取有效措施，加大产品创新，规范企业治理，进一步提升公司品牌。公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提升人才和资金的运作效率。面对新一轮的宏观调控，公司将主动研究其对行业以及公司产品开发的阻碍，主动探讨以后项目拓展的策略和方法，保持公司业绩的连续、快速进展。

5.保利地产公司财务状况分析

5.1 概述

5.1.1经营状况

公司主动营销，全力去库存、抢销售，并取得良好成效。2014 年1-9 月份，公司实现签约金额917.93 亿元，同比增长3.52%，实现签约面积71 5.22 万平方米，同比减少9.18%。在认购方面，公司实现认购金额1008.9 亿元，同比增长12.1%，实现认购面积831 万平方米，与去年同期差不多持平，其中公司9 月份单月实现认购金额162 亿元，创下单月认购最高记录。2014 年1-9 月份，公司集中商业物业的租赁及经营收入超7 亿元。

区域表现方面：广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破100 亿元，成都、武汉区域的销售业绩分不突破80 亿元、60 亿元。产品结构方面：住宅产品的销售占比逾八成，住宅产品中144平方米以下的一般住宅套数占比逾九成。

5.1.2 财务状况

2014 年1-9 月份，公司实现营业收入522.15 亿元，归属上市公司股东的净利润60.80 亿元，同比分不增长17.95%和31.82%；毛利率为33.63%，同比提升0.9 个百分点。

在行业信贷偏紧的形势下，公司加大融资力度，4 月份在境外再次成功发行5 亿美元高级债券，票面利率5.25%，进一步降低公司的综合融资成本。2014 年1-9 月份，公司实现新增金融机构贷款527 亿元，净增金融机构贷款271 亿元，净增贷款较去年同期增加99 亿元。报告期末，公司有息负债总额1292.83 亿元，有息负债平均成本为基准上浮6.48%；同时公司资金状况良好，期末账面货币资金358.08 亿元大于短期借款和一年内到期非流淌负债的总和235.30 亿元。截至报告期末，公司总资产3648.89 亿元，净资产717.96 亿元，归属上市公司股东的净资产552.54 亿元，资产负债率为80.32%；期末预收款项1301.71 亿元，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产比重仅为44.65%，资产结构相对合理。

5.1.3 分析经营状况和财务状况在行业中的排名

图4.保利地产市场表现排名

资料来源：东方财宝网

按照上图能够看出，尽管保利地产的市场表现低于行业指数，但保利地产的市场表现与行业的总趋势一致，讲明保利地产是随着大势进展的，另外13年到14年的市场表现排名呈上升趋势，讲明保利地产自身是持续提升的。从上证指数看，整个股票市场进展比较好，保利地产与上证线比较贴近，甚至有超过上证线的部分，因此讲明保利地产在股票市场表现不错。

图5.保利地产公司规模排名

按照上图能够看出，保利地产的规模一直坚持在行业领先地位，远高于市场平均水平。

图6.保利地产估值水平排名

按照上图能够看出，保利地产股价在行业内名列第65，低于行业平均水平，低于市场平均水平，但我们认为单纯从估值股价并不能讲明保利地产的价值。

图7.保利地产财务状况排名

按照上图能够看出，保利地产的财务状况都在行业和市场的平均值之上，讲明了保利地产的财务状况良好，每股收益超过1元。

5.1.4财务分析的差不多分析思路及目的

财务分析第一从经营活动开始分析，通过分析经营收入、净利润、毛利率的同期相比下的增长率，评估该公司在14年的经营状况是否良好。然后从筹资活动分析，通过融资手段和融资量，还有资产负债率讲明该公司的资产结构是否合理。

5.1.5 同行业分析

图8.同行业最新综合财务评估

资料来源：自行整理

上半年公司销售业绩表现平平,销售面积增速低于行业平均水平和行业龙头万科。上半年土地储备同比下降,估量下半年在土地储备方面连续保持慎重。但从各项综合财务能力的比较认为，保利集团依旧有较强的生存能力和盈利能力的。估量保利集团股价依旧会上涨。

5.2 差不多财务报表情形

5.2.1合并损益表状况

表2.保利地产过去三年合并损益表状况

营业利润99640921.18%133935719.44%160068217.33%其他收益（费用）息税前利润100740921.42%135321319.64%161017017.43%利息费用

应纳税所得额

所得税270689 5.75%355353 5.16%423723 4.59%净利润73672015.66%99786014.48%118644612.85%

净利润分配股息增加留存收益

图9.损益表要紧项目变化趋势 资料来源：自行整理 占销售收入百分比2011占销售收入百分比2012占销售收入百分比2013三年算术平均数销售净收入100.00%100.00%100.00%100.00%销货成本62.80%63.81%

67.84%64.82%销售及一般管理性费用 4.26%14.17% 4.07%7.50%营业利润21.18%19.44%17.33%19.32%息税前利润21.42%19.64%17.43%19.50%所得税 5.75% 5.16% 4.59% 5.17%净利润15.66%14.48%12.85%

14.33%

表4.损益表要紧项目占比及三年算术平均数 资料来源：自行整理

分析：通过以上图表能够看出：第一，保利地产营业收入逐年上升，然而由于营业成本、销售费用及投资收益的变动，最终使营业利润也是逐年上升。营业收入的上升要紧由于房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长，且2013年国家房地产政策放松，两个因素共同作用致使公司营业收入在2013年增加34.03%。另外，营业成本的上升要紧是因为本期营业收入增长相应的成本增加，销售费用的上升要紧是在售的项目和销售额增加，相应广告费、宣传活动费、人员薪酬等增加。

其次，2013年保利地产营业利润占营业收入的比重为17.33%，比前两年的19.44%和21.18%都有所下降，讲明集团盈利能力有所下降。要紧是由于营业成本由2012年的63.81%，增长为本年度的67.84%，变动了4.03个百分比。然而销售费用、治理费用、营业税金及附加等都有一定程度的回降。因此，本期营业利润的下降在2.11%。利润总额的下跌也和营业利润的下降有关。

最后，保利集团的净利润从数值上每年都有大幅上升，然而占销售收入的比例却逐年下降，同时该公司所得税比重有所下降，是利润率下降所致。这讲明保利集团的盈利能力本期有所减弱，利润相较上年下跌一定比例，然而这是由于其在本年度实行扩张策略，业务大幅度增长所致。同时也与2011年市场对房地产项目实施的限制，导致专门多高价项目没有得到相应的高价回报有一定关系。另外，考虑到其行业的专门性，地产业前期投入大，回本慢，因此现期的利润下跌并不阻碍保利地产后期利润的增长。

5.2.2 合并资产负债表状况

保利地产盈利能力分析

保利地产盈利能力分析 一、导言 （一）、选题背景及研究意义 随着我国经济的高速发展，市场经济的逐步完善，财务报表分析的应用范围也越来越大，上市公司的财务状况和经营成果已经成为各方面投资者关心的主要问题。财务报表分析就是以财务报表为主要信息源、以分析和综合为主要方法的认识企业的过程，为的是了解企业过去、评价现在和预测未来，以帮助报表使用人做出正确的判断和决策。财务报表也许全面反应企业的财政状况、策划成绩和现金流量情况，但是单纯从财政报表上的数据还不能直接或全面阐明企业的财政状况，只有将企业的财务指标与相关的数据进行对照，才可阐明企业财务状况好坏。因此，投资者如何通过财务报表辨别真实信息并寻找对自己投资有利的信息显得十分重要；而如何加强财务分析，提供高质量的财务信息，充分、真实的了解和掌握企业的财务状况和经营情况，对于企业经营者来说也尤为关键。 本文以保利房地产（集团）股份有限公司为例，对该公司2007 至2010 年这四年期间的财务报表进行分析，正确评价公司的财务状况，经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险，找出公司在财务管理和财务控制方面出现的问题，根据当前的财务状况预测公司未来的发展趋势；同时也与同行业的万科地产进行了比较，看清公司的竞争位 置及竞争优势，并提出自己的看法和建议。

（二）、逻辑思路和研究方法 1、逻辑思路 本文先通过对相关的概念及理论介绍，以现有的财务分析理论的研究结果为基础，结合保利地产最近四年的财务数据对公司进行了财务能力分析，也与同行业万科地产的财务数据进行比较分析。 ⑴、选题的背景、意义以及研究的方法、思路； ⑵、公司简介； ⑶、从偿债能力，营运能力，盈利能力三个方面对保利地产与万科地产进行对比分析； ⑷、财务分析总结。 2、研究的方法 本文运用了比率分析法和比较分析法相结合的研究方法，以企业财务报表为主要数据来源，结合大量图表及文字说明，深入的剖析保利地产近四年的偿债能力、盈利能力、营运能力等财务状况。同时通过与万科地产的对比分析找出本公司的优势与劣势。

保利财务分析报告

保利财务分析报告 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

保利财务分析报告 一、分析目的 随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况，为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产XX年的财务状况。 二、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。XX年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 根据保利地产XX年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。” 三、偿债能力分析 1. 流动比率 XX年企业的流动比率较XX年度上升，一般认为比率为2较为适宜，XX年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。公司流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，但是

如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。 2. 速动比率本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。 3. 现金比率 本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率 XX年度资产负债较XX年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。 5. 产权比率 产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。 总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步改善负债结构。 四、盈利能力分析 1. 销售利润率 XX年度的销售利润率较XX年度有所下降，但是XX年总营业收入高于XX年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁

【商业地产】保利房地产项目底营销方案-应对淡季营销方案-13DOC

保利XX项目年底营销方案 第一部分营销组织调整 彻底改变目前销售案场疲惫状态，招募狼性十足的业务员，重新组织销售架构，为项目注入激情血液，是目前迫在眉睫的任务！ （一）、营销组织框架 经项目组研究决定，对本项目销售团队做出如下调整、补充！ （二）、人员构成 （三）、实施步骤

内部竞聘→外部竞聘→整合到位 1、 内部竞聘 时间：11月26日 （周三） 人员：目前保利芙蓉售楼处置业顾问及销售经理全部参与内部竞聘 1）、从11位竞聘者中选出6名优秀人员组成接待1组； 2）、剩余5名进入第二轮竞聘； 2、外部竞聘 时间：11月29日 （周六） 1）、内部筛选出来的5位工作人员连同代理公司自愿报名且筛选出的4名优秀置业顾问进行第二轮竞聘； 2）、在此次9位竞聘人员中选出6位优秀工作人员组成接待2组； 3）、第二轮淘汰的3名置业顾问连同文员（共4人）共同组成客服组；客服组由项目经理直接管理； （四）、淘汰制度 1）、接待组组员若一周内零成交，立即淘汰至客服组，不再允许接待正常到访客户； 2）、客服组组员如果有成交且接待组有空余名额的情况下可直接进入接待组； 若客服组组员有成交，但是接待组没有空余名额，那么客服组组员与接待组组员的最后 一名进行业绩比较，如果业绩高于最后一名，则此客服组组员直接进入接待组，接待组业绩最差的组员淘汰至客服组； 注：以上所有业绩均按成交套数计算；

但是，如果客服组成交组员当周成交套数和接待组最后一名套数相同，二者根据成交金额的大小比较，成交金额小的被淘汰至客服组； （五）、奖励机制 第（一）部分：置业顾问的奖励机制 ?接待组 1、以周为单位的额外奖励 ?当天第一个开单组奖励50元作为该组活动资金； ?当周业绩第一（以套数为标准）的销售组奖励200元作为该组活动资金； ?当周项目销售冠军（以套数为标准），即成交套数最多的人员可获200元奖金； 2、以周为单位的佣金激励 一周成交1 套，则佣金点数为1‰ 一周成交 2 套，则佣金点数为2‰ 一周成交3 套，则佣金点数为3‰ 一周成交 4 套，则佣金点数为4‰ 一周成交 5 套，则佣金点数为4‰（4‰封顶！） 注：复式成交按2套计算业绩。 ?客服组 客服组每周评选一次“服务明星”该星可获得100元奖金 客服组员工成交的佣金点数，计算方式与接待组相同； 第（二）部分销售主管奖励机制 ?以周为单位的激列竞争 根据组建的销售组织及本项目剩余房源数量确定2个接待组每组每周任务量为9套；1）、完成9套周任务的组，销售主管按照100元/套的幅度进行奖励即大于等于900元；2）、未完成周销售任务的组，销售主管无任何奖金； ?以月为单位的激励和竞争 月底根据两个组任务的完成情况进行2位销售主管的评比；

保利地产偿债能力分析

凯迪电力偿债能力及财务风险分析 :志健 专业:企业管理 学号:45

第一节公司背景 公司简介： 凯迪电力股份是1993年2月以定向募集方式在东湖高新技术开发区设立的股份。1999年9月23日，该公司在证券交易所正式挂牌上市。该公司是原国电公司推荐上市的第一家电力环保企业。该公司主要从事环保产业、新能源及电力工程等领域的新技术、新产品的开发和应用。主要业务是燃煤电厂脱硫工程、洁净煤燃烧发电厂技术及工程、城市污水处理工程、城镇生活垃圾处理工程，以及火力发电厂凝结水精处理工程的设计、成套、安装、调试、培训等工程总承包业务和以环保业为核心的资本运营其中。 凯迪电力股份（以下简称公司）是境公开发行股票并在证券交易所上市的股份（股票代码：000939）。公司是由中联动力技术有限责任公司、水利电力大学（2000年8月组建为新大学）、东湖新技术创业中心、水利电力大学凯迪科技开发公司等共同发起，以定向募集方式设立的股份。1993年3月26日，公司设立时总股本为3,060万股。1996年2月，经批准增资扩股，公司总股本为5,800万股。1999年9月23日，经批准向社会公开发行A股4,500万股，并在证交所挂牌交易，公司股本增加至10,300万股。2000年4月，经批准向全体股东每10股转增4股，公司总股本增至14,420万股。 2000年9月，经批准再次向全体股东每10股转增5股，凯迪电力总股本增至21,630万股。2004年6月，经批准再次向全体股东每10股转增3股，公司总股本增至28,119万股。2008年3月28日，经批准以每股作价8.12元的价格，向第一大股东凯迪控股投资发行8,729万股人民币普通股，用于购买其资产，公司总股本增至36,848万股。2010年2月25日，经批准再次向全体股东每10股转增6股，公司总股本增至58,956.8万股。2011年6月30日，经批准再次向全体股东每10股送红股6股，公司总股本增至94,330.88万股。公司致力于环保产业、新能源及电力工程新技术、新产品的开发和应用，主要从事电力、新能源相关业务；煤层气（煤矿瓦斯）、页岩气资源勘探抽采项目开发利用的投资与管理、技术研发、综合利用；承包境外环境工程的勘测、咨询、设计和监理项目。公司将依托先进的生产技术、科学的管理理念、高度的社会责任感建立一个以工业为支柱、工业带动农业、涵盖新能源工业、绿色农业、林业的低碳循环经济体系，为农民造福、为国家造福、为世界造福。 第二节偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。 一.短期偿债能力分析

房地产上市公司的盈利能力分析文献综述

文献综述 房地产上市公司的盈利能力分析 在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。随着证券市场的不断地完善，投资者的投资理念也越加成熟，他们不仅关注上市公司股票的涨跌，也开始关心公司偿债能力、经营能力、盈利能力、发展能力等。其中对上市公司的盈利能力尤为关注。近年来，对于投资者来说房地产行业是一个的敏感且颇有争议的行业，因此也给了这个行业更多的关注。许多投资者和学者也利用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的盈利能力进行全方位的分析研究，如何能真实的评价和反映上市公司的盈利能力也成为研究的重中之重。 国内外学者对上司公司盈利能力的研究发现，许多因素对公司盈利能力都有影响，但由于采用的方法和选取的标准不同也就有了许多不同的观点。 1企业盈利能力评价方法的国内外研究 1.1国外研究 对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。我国对企业的盈利能力的研究起步较晚而在国外从20世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。 Frederick Winslow Taylor（1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。这是通过成本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。Peter.M.Drucher（1950）经过实证研究，提出企业绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。从此人开始思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Glove(1978)发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。至此盈利质量正式得到关注。 在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。Melnnes（1971）对美国30家跨国公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报酬率。

保利财务分析报告

保利财务分析报告 一、分析目的 随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行 为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者 在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率 指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况， 为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产XX年的财务状况。 二、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国 保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。XX年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 根据保利地产XX年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净 资产亿元。” 三、偿债能力分析 1. 流动比率 XX年企业的流动比率较XX年度上升，一般认为比率为2较为适宜，XX年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。公司流动比率越高，表明企业短期偿债能 力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效 率，进而降低企业的获利能力。 2. 速动比率

本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力 较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。 3. 现金比率本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业 的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比 率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率 XX年度资产负债较XX年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。 5. 产权比率 产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。 总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步 改善负债结构。 四、盈利能力分析 1. 销售利润率 XX年度的销售利润率较XX年度有所下降，但是XX年总营业收入高于XX年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁殖则销售额低而销售成本高，则销售利润率低。 表明XX年度销售成本高于XX年度。 2. 成本费用利润率 该指标表明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高利润越大，反映企业的经济效益 越好。本期成本费用利润率低于上年度，表明本年度的经济效益低于上年度。 3. 净资产收益率

保利地产笔试题目

笔试 题型一：（市场研究，） ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题（40） 1、保利地产在某地要拿一块地，要先进行项目调研，假设你作为项目调研负责人，该如何安排你的计划？（20） 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单（见下，记不太清了）。然后给出11月份计划66套，50万推广费用，试分析。（20） ●综合分析题（30） 材料1：08年国家刺激计划，放松信贷等，房地产迎来繁荣；国家“限购”、“ 限买“，房地产市场交易量萎缩。 材料2：房地产政策宏观微调，趋紧趋严 材料3：温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系？ 2、尝试对当前（还是未来，记不清了）房地产市场的前景进行研判 题型二：（营销，/） ●名词解释 市场营销、4P，品牌定位，定价方法，SWOT，整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例： 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例，分析品牌形象、定位等：怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降，怎么提高 题型三：（土建类，） ●选择题（10题，每题2分） 第一题印象深刻，是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题（5题，每题10分） a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的，你进入保利要如何发展，优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析（3题，共50分）） a、关于工期、费用补偿的（20分） b、模板施工方案的，跟预留洞口有关，还有三宝、四口（20分） c、构造柱的作用，和两个施工单位的比较，哪个合适？（10分） 题型四：（建筑岗，）

保利地产财务分析与评价

保利地产财务分析与评价 【摘要】文章从财务报表出发，以上市公司保利地产为例，对其2009—2012年的报表进行偿债能力、营运能力、盈利能力等方面的纵向比较分析，同时与房地产行业老大万科地产进行横向比较分析，探讨保利地产财务报表中反映出的财务风险并提出建立风险预警系统、优化资本结构等若干应对策略和建议，期望对保利地产的财务风险防控有一定的指导意义。 【关键词】保利地产；财务指标；风险 一、引言 1992年成立于广州的保利房地产（集团）股份有限公司已成为中国第二家年销售额过千亿的房企。2013年3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013中国房地产百强企业研究”成果发布会上，保利地产凭借优异的业绩，位居百强企业综合实力第二位。如此骄人业绩背后，其财务状况如何，又有怎样的潜在风险呢？本文将对其2009—2012年的财务报表进行纵向比较，同时与房地产行业的老大万科地产进行横向比较分析。 二、保利地产财务指标分析 （一）偿债能力分析和评价 1.短期偿债能力分析和评价 从流动比率看，保利公司的短期偿债能力较弱，呈下降的态势，与同行业万科比较好于万科。从速动比率看，保利公司的速动比率数值偏低，逐年下降，万科地产与其不相上下。从现金比率看，保利地产数值较高，逐年下降，主要原因是企业预收款项、其他应付款、一年内到期的非流动负债大量增加，造成现金比率快速下降。其数据结果见图1、图2。 2.长期偿债能力分析和评价 保利地产资产负债率维持在一个较高的水平，超过了通用的1/2的标准，与万科相比都处在一个水平上，长期偿债风险较高。保利地产和万科所有者权益比率逐年减小，行业整体财务风险加大。保利地产产权比率数值逐年增加，企业长期偿债能力减弱，债权人承担风险过大，显示企业过度运用了财务杠杆。（见表1、表2） （二）营运能力分析和评价 保利地产应收账款周转速度很快，与万科地产相比不落下风，处于行业领先水平，可以看出房地产行业的整体特点是应收账款周转速度快，大量使用分期付

房地产上市公司的盈利能力分析【开题报告】

开题报告 房地产上市公司的盈利能力分析 一、立论依据 1.研究意义、预期目标 在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。随着证券市场的不断地完善，投资者的投资理念也越加成熟，开始把目光深入到上市公司的各项能力情况上，对上市公司的盈利能力尤为关注。近年来，对于投资者来说房地产行业是一个敏感且颇有争议的行业，因此给予了更多的关注。许多投资者和学者也选用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的盈利能力进行全方位的分析研究，如何能运用合适的研究方法和指标，真实的评价和反映上市公司的盈利能力也成为研究的重中之重。通过对房地产上市公司的盈利能力分析，有助于保障投资人的所有者权益，有利于保障企业职工的劳动者权益，有利于债权人衡量投入资金的安全性，有利于政府部门行使社会管理职能，有助于帮助了解本行业市场发展是否正常。 本文将通过杜邦财务评价模型对我国在上证所的房地产上市公司进行盈利能力分析，客观反映房地产上市公司盈利能力的情况，并针对分析结果提出一些增强盈利能力的对策。 2.国内外研究现状 国外研究： 对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。我国对企业的盈利能力的研究起步较晚而在国外从20世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。 Frederick Winslow Taylor（1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。这是通过成本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。Peter.M.Drucher（1950）经过实证研究，提出企业绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。从此人开始思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Glove(1978)发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。至此盈利质量正式得到关注。 在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。Melnnes（1971）对美国30家跨国公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报酬率。

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

保利地产2018年经营成果报告-智泽华

保利地产2018年经营成果报告 一、实现利润分析 1、利润总额 2018年实现利润为3,578,030.01万元，与2017年的2,569,944.93万元相比有较大增长，增长39.23%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。 2、营业利润 2018年营业利润为3,559,263.58万元，与2017年的2,552,691.97万元相比有较大增长，增长39.43%。以下项目的变动使营业利润增加：营业收入增加4,820,760.73万元，公允价值变动收益增加19,101.09万元，共计增加4,839,861.83万元；以下项目的变动使营业利润减少：营业成本增加3,046,638.2万元，营业税金及附加增加366,569.78万元，资产减值损失增加228,491.97万元，销售费用增加204,599.37万元，管理费用增加 65,060.96万元，财务费用增加19,288.77万元，共计减少3,930,649.05万元。增加项与减少项相抵，使营业利润增长909,212.78万元。

3、投资收益 2018年投资收益为268,974.85万元，与2017年的168,042.61万元相比有较大增长，增长60.06%。 4、营业外利润 2018年营业外利润为18,766.43万元，与2017年的17,252.96万元相比有所增长，增长8.77%。 5、经营业务的盈利能力 从营业收入和成本的变化情况来看，2018年的营业收入为

19,451,384.25万元，比2017年的14,630,623.52万元增长32.95%，营业成本为13,133,879.83万元，比2017年的10,087,241.63万元增加30.20%，营业收入和营业成本同时增长，但营业收入增长幅度大于营业成本，表明企业经营业务盈利能力提高。 实现利润增减变化表 二、成本费用分析 1、成本构成情况 2018年保利地产成本费用总额为16,180,451.03万元，其中：营业成本为13,133,879.83万元，占成本总额的81.17%；销售费用为591,220.73万元，占成本总额的3.65%；管理费用为349,544.76万元，占成本总额的2.16%；财务费用为258,465.03万元，占成本总额的1.6%；营业税金及附加为 1,612,236.79万元，占成本总额的9.96%。

房地产上市公司的盈利能力分析【开题报告】1

一、立论依据 开题报告 房地产上市公司的盈利能力分析 1.研究意义、预期目标 在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。随着证券市场的不断 地完善，投资者的投资理念也越加成熟，开始把目光深入到上市公司的各项能力情况上，对上市 公司的盈利能力尤为关注。近年来，对于投资者来说房地产行业是一个敏感且颇有争议的行业， 因此给予了更多的关注。许多投资者和学者也选用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的 盈利能力进行全方位的分析研究，如何能运用合适的研究方法和指标，真实的评价和反映上市公 司的盈利能力也成为研究的重中之重。通过对房地产上市公司的盈利能力分析，有助于保障投资 人的所有者权益，有利于保障企业职工的劳动者权益，有利于债权人衡量投入资金的安全性，有 利于政府部门行使社会管理职能，有助于帮助了解本行业市场发展是否正常。 本文将通过杜邦财务评价模型对我国在上证所的房地产上市公司进行盈利能力分析，客观反 映房地产上市公司盈利能力的情况，并针对分析结果提出一些增强盈利能力的对策。 2.国内外研究现状 国外研究： 对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。我国对企业的盈利能力的研究起步较晚 而在国外从20 世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。 FrederickWinslowTaylor（1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学 管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。这是通过成 本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。Peter.M .Drucher（ 1950）经过实证研究，提出企业 绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。从此人开始 思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Gl ov e( 1 9 7 8 ) 发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。至此盈利质量正式得到关注。 在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。Melnnes （1971）对美国30家跨国公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报 酬率。

保利地产2018年财务分析结论报告-智泽华

保利地产2018年财务分析综合报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 3 页 保利地产2018年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2018年实现利润为3,578,030.01万元，与2017年的2,569,944.93万元相比有较大增长，增长39.23%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2018年营业成本为13,133,879.83万元，与2017年的10,087,241.63万元相比有较大增长，增长30.2%。2018年销售费用为591,220.73万元，与2017年的386,621.37万元相比有较大增长，增长52.92%。2018年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。2018年管理费用为349,544.76万元，与2017年的284,483.8万元相比有较大增长，增长22.87%。2018年管理费用占营业收入的比例为 1.8%，与2017年的1.94%相比变化不大。管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。2018年财务费用为258,465.03万元，与2017年的239,176.26万元相比有较大增长，增长8.06%。 三、资产结构分析 2018年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2017年相比，2018年存货占营业收入的比例明显下降。预付货款占收入的比例下降。其他应收款增长过快。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2017年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，保利地产2018年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析 保利地产2018年的营业利润率为18.30%，总资产报酬率为4.97%，净资

我国房地产上市公司盈利能力分析-以保利地产为例

目录 摘要 (2) Abstract (2) 1 前言 (3) 1.1 研究背景 (3) 1.2 研究目的 (3) 1.3房地产上市公司国内外研究现状 (4) 1.3.1国内研究现状 (4) 1.3.2国外研究现状 (4) 2 房地产上市公司盈利能力分析的概述 (4) 2.1 房地产的概念 (4) 2.2 盈利能力的评价方法 (5) 2.2.1盈利能力的比率分析法 (5) 2.2.2盈利能力的趋势分析法 (5) 2.2.3盈利能力的因素分析法 (5) 2.3盈利能力的评价指标 (6) 2.3.1净资产收益率 (6) 2.3.2销售净利润 (6) 2.3.3主营业务利润率 (6) 3 我国房地产上市公司盈利现状 (7) 3.1 我国房地产行业发展历程及其现状 (7) 3.2 我国房地产公司盈利状况 (8) 4保利地产盈利能力分析 (8) 4.1保利地产简介 (8) 4.2 杜邦财务分析体系 (9) 4.3 保利地产数据收集 (9) 4.4杜邦分析法下盈利能力相关指标分析 (10) 5影响保利地产盈利能力的因素 (11) 5.1 成本费用过大影响企业盈利能力 (11) 5.2 融资成本的提高影响盈利能力 (12)

5.3营业收入的减少影响盈利能力 (12) 5.4企业内部的监督管理力度不够 (13) 6 提高保利地产盈利能力的措施 (13) 6.1降低企业成本费用来改善盈利能力 (13) 6.2及时调整销售对策 (14) 6.3提高公司经营管理能力 (15) 7 结论 (15) 参考文献 (16) 致谢....................................................... 错误!未定义书签。 摘要 从2009年至今十年以来，房地产行业备受关注，国家也出台了一系列政策用来抑制楼房过热，例如国八条，限购令等，但是效果并不是很明显。房价还是居高不下。2016年年底开始，主流城市率先开启调控模式，2017年行业迎来了史上最为严苛的调控环节，政府在预售环节制度上强有力的管控下，2019年商品房价格涨幅较2018年有所下降。本文运用杜邦分析法和案例分析法，从横向对保利地产盈利能力情况进行探讨。对净资产收益率，总资产周转率，权益乘数，销售净利率等指标进行分析，通过对保利地产各指标的深入研究找出影响其盈利能力的因素，并提出提高保利房地产公司盈利能力的建议。 关键词：盈利能力；杜邦分析法；房地产 Abstract From 2009 to the present ten years, the real estate industry has attracted much attention. The state has also issued a series of policies to curb overheating of buildings.For example, the Eight Articles of the People's Republic of China, the purchase restriction order and so on, but the effect is not obvious.House prices are still high. Beginning at the end of 2016, the mainstream cities took the lead in opening the regulation mode.In 2017, the industry ushered in the most stringent regulation link in history. Under the strong control of the government in the pre-sale link system, the rise rate of commodity house prices in 2019 was lower than that in 2018.This paper uses Dupont analysis method and case analysis method to discuss the profitability of Poly Real Estate

保利地产2019年财务分析结论报告

保利地产2019年财务分析综合报告保利地产2019年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年实现利润为5,053,071.57万元，与2018年的3,578,030.01万元相比有较大增长，增长41.22%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年营业成本为15,344,963.63万元，与2018年的13,133,879.83万元相比有较大增长，增长16.83%。2019年销售费用为668,066.4万元，与2018年的591,220.73万元相比有较大增长，增长13%。2019年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。2019年管理费用为423,304.44万元，与2018年的349,544.76万元相比有较大增长，增长21.1%。2019年管理费用占营业收入的比例为1.79%，与2018年的1.8%相比变化不大。管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。2019年财务费用为258,172.57万元，与2018年的258,465.03万元相比变化不大，变化幅度为0.11%。 三、资产结构分析 2019年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。从流动资产与收入变化情况来看，与2018年相比，资产结构没有明显的恶化或改善情况。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，保利地产2019年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析 保利地产2019年的营业利润率为21.36%，总资产报酬率为5.65%，净内部资料，妥善保管第1 页共3 页

万科地产与保利地产对比分析+万科地产偿债能力分析

万科偿债能力分析 一、概述 企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。 二、万科基本情况介绍 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合

增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。 三、万科偿债能力的数据分析 以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。

保利地产业绩分析

保利地产（600048）业绩分析 专业：市场营销 学号： 姓名： I.企业简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。 公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。 多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。 保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。 II.企业业绩分析及行业分析 一.财务状况 企业近五年的主要财务数据以及2012年年度报告数据，如图

保利地产2020年上半年财务分析结论报告

保利地产2020年上半年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年上半年利润总额为1,744,640.48万元，与2019年上半年的1,716,270.84万元相比有所增长，增长1.65%。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入增长的同时，营业利润也有所增长，企业经营业务在稳步发展。 二、成本费用分析 2020年上半年营业成本为4,737,923.58万元，与2019年上半年的4,284,726.26万元相比有较大增长，增长10.58%。2020年上半年销售费用为188,400.28万元，与2019年上半年的198,052.62万元相比有所下降，下降4.87%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年上半年在销售费用下降情况下营业收入却获得了一定程度的增长，企业销售政策得当，措施得力，销售业务的管理水平明显提高。2020年上半年管理费用为185,380.16万元，与2019年上半年的180,264.22万元相比有所增长，增长2.84%。2020年上半年管理费用占营业收入的比例为2.52%，与2019年上半年的2.53%相比变化不大。企业经营业务的盈利能力有所提高，管理费用支出合理。2020年上半年财务费用为214,046.69万元，与2019年上半年的233,068.81万元相比有较大幅度下降，下降8.16%。 三、资产结构分析 2020年上半年存货占营业收入的比例出现不合理增长。预付货款增长过快。其他应收款增长过快。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。与2019年上半年相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，保利地产2020年上半年是有现金支付能力的，其现金支付能力为11,784,697.4万元。企业负债经营为正效应，增加负债有可 内部资料，妥善保管第1 页共3 页