《格律诗音响公司》营销策划案

西南石油大学

《市场营销学》课程设计报告

题目：《《格律诗公司》营销策划方案》

专业年级：市场营销2007级

姓名学号：夏

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指导教师：

2010年1 月20日

《格律诗》营销策略分析计划书

一、背景分析：

竞争是市场经济的基本特征。在企业间的商业竞争尤为激烈。完成对电视剧《天道》的观看，对《格律诗公司》营销策划方案进行全面得分析。

二、目的分析：

1、完整、正确和详细描述王庙村《格律诗公司》营销策划方案

2、分析《格律诗公司》营销策划方案的优点和缺点

3、从《格律诗公司》营销策划方案与实施中得到什么启示和结论

4、设计论证格律诗公司下一步的营销方案并分析其未来发展趋势

三、分析方法：

在完成观看《天道》后，通过对电视剧剧情的掌握、了解程度，结合所学市场营销知识和互联网上有关信息，对《格律诗公司》营销策划方案进行分析。

四、内容分析：

1、对叶元英策略制定的分析

2、对“杀富济贫”方案具体实施过程的分析

3、对品牌定位、价格战等战略的分析

4、对企业运营中面对法律诉讼的分析

五、小组成员及分工情况：

夏负责收集提炼电视剧中关于《格律诗》营销策划的有效信息。具体负责策划方案的研究原因、营销目标、潜在市场分析、营销宏观状况分析、缺点评价、营销策略、方案启示、方案补充与策划总结。

负责目录的撰写和整体排版。具体负责提炼公司简介、营销微观状况分析、策划方案成本利润预算、优点评价、营销策略。

负责营销策略分析计划书、市场状况及市场前景分析。

目录

一、《格律诗公司》营销策划方案 (4)

1研究原因 (4)

2公司简介 (4)

2.1格律诗公司 (4)

2.2格律诗音箱 (5)

3营销目标 (5)

4营销环境状况分析 (5)

4.1宏观环境 (5)

4.1.1北京地理位置优越 (5)

4.1.2北京人口众多 (5)

4.1.3北京经济发展迅速 (5)

4.1.4消费需求旺盛 (5)

4.1.5政治法律环境 (5)

4.1.6科学技术环境 (6)

4.2微观环境 (6)

4.2.1营销渠道企业 (6)

4.2.2顾客 (6)

4.2.3竞争者 (7)

4.2.4公众 (7)

5市场状况及市场前景分析 (7)

5.1产品的市场性 (7)

5.1.1现有市场 (7)

5.1.2潜在市场 (7)

5.2市场成长状况 (8)

6策略 (9)

6.1产品定位 (9)

6.2产品质量功能方案 (9)

6.3产品品牌 (9)

6.4产品包装 (9)

6.7销售渠道 (9)

7策划方案成本利润预算 (9)

二、《格律诗公司》营销策划方案的评价 (10)

1、优点 (10)

2、缺点 (11)

三、《格律诗公司》营销策划方案的启示 (12)

四、《格律诗公司》营销策划方案的补充 (13)

一、《格律诗公司》营销策划方案

1研究原因

格律诗源于中国，创建于1996年3月，是北京的一家音箱有限责任公司，在音箱界中受到了广大消费者的欢迎，成为中国音响界业价格低、品质高、口碑好的品牌。八月中旬，据国内音响界权威双月刊杂志《时代音响》发表了周志涛先生题为《柏林五国专家十款音箱大测评记实》的文章，同时摘要转载了德国、法国、英国、日本、香港、台湾等多家权威音响杂志对此次音箱测评活动的报道，由于参评的音箱大多是世界知名公司的知名品牌，格律诗音箱赫然出现在这些品牌的行列里，仅在文字上俨然已是世界名箱。

格律诗音箱的产地是北京，随着生产扩大步伐的加快，格律诗音箱、十仓音响机柜、音箱脚架、成品音源信号线、成品音箱线等高品质供货产品都得到了很大的发展，加上用柏林、伦敦、巴黎三个欧洲城市为烘托，为北京格律诗音箱责任有限公司注入了新鲜的活力。格律诗公司在在北京国际音响展示会上将500对格律诗音箱以3400元的批发价在一天之内销售一空，分布在全国２０多个大中城市。有多家媒体预测，格律诗音箱的低价销售将点燃音响市场价格战的导火索，音响市场在消费者持币观望的心态下开始显现出冷市。乐圣公司的声誉受到严重冲击，网上开始出现追崇乐圣旗舰发烧友的文章和帖子，惊呼上当，指责乐圣公司暴利过黑，乐圣公司整个销售系统几乎陷入停滞。格律诗公司满足了得到了很多音乐发烧友的需求，尤其是当地的消费者以及主导消费力的年轻人，更是希望能够继续购买其公司的相关后续产品。因此这次我们选择这个开拓北京低价高端音箱市场的案例进行课程设计。

2公司简介

2.1格律诗公司

格律诗公司成立于1996年3月，以生产销售格律诗音箱为主要收入，其生产基地位于北京市古城王庙村，有一个机柜脚钉、定位片、音箱架子和接线柱生产车间，所有数员工都是来王庙村村民。公司致力于王庙村的脱贫致富，将把自身的发展与拉动王庙村的经济联系起来。

公司地址位于北京，产品以其极高的性价比远销西欧以及全国各大中城市。公司董事长欧阳雪，负责融资和决策。总经理叶晓明，负责全面管理工作。副总经理冯世杰负责具体生产操作，刘冰负责产品销售。

格律诗公司产品特点：一是面向高消费阶层的高品质产品，社会总需求量有限，不足以承载现代化工业流水线，达不到盈利的最低批量生产基数。二是劳动密集型产品，一般的投资规模无法形成工业流水线生产。三是比较容易掌握和传授的技术，不是跟人家比技术，是比工夫，比劳动力资源和劳动力成本。四是可以分解加工的产品，每个农户都能利用家里的房屋和院子进行生产，不受场地条件的限制。

2.2格律诗音箱

构成：两套乐圣旗舰的套件做一对竖架箱，斯雷克两台前级四台后级推动，两台电源。

推法：从CD机上分出一组信号，给另一组的前级。CD机两路输出，一组推低频的后级以降低点振幅，另一组向中高频偏移，通过两台前级的调节，根据不同的听音环境和唱片，调出一个最平衡的波形。

思路：以损失低频的反射效率，来提高声音的品质。

3营销目标

(1)、公司致力于王庙村的脱贫致富，不以营利为唯一宗旨，以投资方控股，以王庙村为生产基地，在北京注册公司运作市场，将把自身的发展与拉动王庙村的经济联系起来。

(2)、通过北京国际音响展示会上平价销售的方式，公司批发价由原来的7600元降价至3400元，降价幅度55.26%。全国统一建议零售价由原来的11600元降价至3900元，降价幅度66.37%。渗透市场，大量占领市场份额。

(3)、以低价高端满足消费者需求的产品，运用社会公众和媒体的大力渲染，提高品牌知名度，树立良好的品牌形象。

4营销环境状况分析

4.1宏观环境

4.1.1北京地理位置优越：北京，中华人民共和国的首都，全国政治、文化、交通、旅游和国际交往的中心。全市由11个区和7个县组成。总面积16800平方公里，其中市区占地1040平方公里。人口1150万。北京为我国四大直辖市之首。这里地理位置显赫，山川雄奇,土地肥沃，物产丰富，故历来被视为藏龙卧虎的神州宝地。

4.1.2北京人口众多：截止到1996年底，全市共有户籍人口1259万人,人口出生率8.02%，人口死亡率

5.34%，人口自然增长率2.68%。非农业人口849.5万人,农业人口310万人。城近郊区人口为704万人,远郊区县人口为455.5万人。每年北京新生儿约5万人,外地来京入户人口约16万人。另外,据公安机关统计,全市暂住3日以上在公安机关办理暂住证登记手续的流动人口达到164.9万人。属特大城市，接近城市人口极限。

4.1.3北京经济发展迅速：国民经济保持快速健康发展。据国家统计局统计， 1996 年北京全地市实现生产总值1789.2亿元，人均地区生产总值14254元。北京已超过上中等收入国家地区平均水平，全市平均货币工资9579元，职工平均货币工资指数177.6%。

4.1.4消费需求旺盛：1996年北京居民消费价格指数109.9，全体居民消费水平为6497元，农

村居民3420元，城镇居民7477元，总体比上年同期增长多出5.2个百分点，对经济的拉动力也明显增强。居民消费结构将继续全面升级，一是商品种类结构的升级，二是商品消费档次提高，三是消费渠道的升级。居民收入水平的提高，以及作为消费渠道的专业连锁和现代百货业的高速增长，都为居民从环境较差的消费渠道（如批发市场、小商店等）转向更好的消费渠道（如超市、专业连锁店等）提供了保障。

4.1.5政治法律环境：公司与农户是一个体系里的两个部分，但是要证明这一点非常困难，个体户再小也是法人，一纸工商执照就把这种实质上的隶属关系变成了法律上的商业关系，很难说法庭在客观真实与法律真实之间会采信哪一个。而且，即便隶属关系成立也未必就能胜诉，客观上的不正当竞争不等于法律上的不正当竞争。违反了上述法律是否可以构成不正当竞争？如果适用反倾销法没有问题，而中国的法律在这方面还是一个空白。凡是商业竞争都具有排他性。原告乐圣诉称格律诗伪造商品产地的说法没有事实根据，如果从王庙村订购箱体就算商品产地，那么乐圣旗舰套件占格律诗音箱６３％的成本，其音箱产地就可以标识深圳吗？没有法律根据。王庙村个体工商户与格律诗公司是两者之间是独立法人之间的债权债务关系，是市场经济的商务互动关系。中国的法律还没有哪项条款能触及到生产阶段的不正当竞争。其次是因为起诉对象的空白，真正的被告应该是格律诗事件的幕后策划人丁元英先生，而我们这位丁先生恰恰不具备诉讼主体的条件。无法从法律真实的角度去证明王庙村农户与格律诗公司的隶属关系，即使证明了隶属关系，也没有法律依据证明不正当竞争。

4.1.6科学技术环境：音箱加工的板材下料到型材冷压粘合，从底色喷涂到钢琴漆手工打磨，从翻砂铸造到车床加工，都是精细制造。频响曲线和后沿累积衰减谱都比较理想，音箱的灵敏度低了一些，这是某些高级音箱的共同特性。从音箱和音响的测试图来看，声音的平衡度、量感和透析力却比莱茵之声更好，这说明一个问题，双组份分层推动确实有它明显的优点。”

4.2微观环境

4.2.1营销渠道企业

(1)、供应商：

①王庙村村民：农户用廉价的劳动资源向格律诗公司提供机柜脚钉、定位片、音箱架子和接线柱等。公司与农户不是隶属关系，不是雇佣劳动关系，只是债权债务关系，是公司与农户之间平等法律地位的、平等互惠互利的商业合作关系。

②斯雷克电子有限公司：斯雷克功公司北京分公司的音响店与格律诗音响店相隔一条大街，而斯雷克音响店与乐圣音响店则在同一条街上，两家相距不到100米。斯雷克是中国Hi-Fi功放的知名品牌，斯雷克功放与乐圣旗舰音箱的搭配通常被发烧友称之为穷人的劳斯莱斯。

斯雷克功公司为格律诗提供：

斯雷克音响电源：24台

斯雷克功放前级：24台

斯雷克功放后级：48台

瑟林达签名版分体CD机：12套

注一：电源、功放的电压宽带为110V50HZ—240V50HZ

注二：24台后级功放中，其中6台功放在后部加装小旋钮电位器

③乐圣公司: 中国Hi-Fi音响挑大旗的牌子。乐圣公司有6400万资产，从不涉足AV音响，在

Hi-Fi音响市场占有17%的份额。每套格律诗音箱

(2)、营销中间商：

①斯雷特姆贸易公司作为格律诗欧洲总代理，格律诗公司给予斯雷特姆贸易公司一套铺货底、一套代销，不要代理商出一分钱，不需要广告和销售业绩，代理期限３年，３年内如果代销的一套没有售出则在终止合同后自动归代理商所有。

②国外代理公司：协助储存并把货物运送至目的地的仓储物流公司。

4.2.2顾客

格律诗音箱面向高消费阶层，专门为音乐发烧友提供超高品质的音箱配套设施。

4.2.3竞争者

乐圣公司是中国Hi-Fi音响挑大旗的牌子。乐圣公司有6400万资产，从不涉足AV音响，在Hi-Fi 音响市场占有17%的份额。乐圣公司称自己只有矛，没有盾，永远都是进攻、进攻，是个霸气十足的音响公司，网上有人给乐圣旗舰音箱起了个江湖名字，叫独孤求败。

斯雷克电子有限公司：斯雷克功公司北京分公司的音响店与格律诗音响店相隔一条大街，而斯雷克音响店与乐圣音响店则在同一条街上，两家相距不到100米。斯雷克是中国Hi-Fi功放的知名品牌，斯雷克功放与乐圣旗舰音箱的搭配通常被发烧友称之为穷人的劳斯莱斯。

伯爵公司：中国音响业首席，伯爵产品全部在上海生产，综合成本比广东的乐圣还要偏高。格律诗的生产成本对伯爵公司可能有潜在威胁，官司胜诉后，伯爵公司希望用650万元收购格律诗，此举的意图不在于收购，而是在于接近和了解，居安思危。

4.2.4公众

深圳乐圣音响有限公司诉北京格律诗音响有限公司不正当竞争一案以乐圣公司的败诉而宣告结束，一场诉讼在乐圣知名品牌的烘托和媒体的大肆炒作下使格律诗公司一夜之间名扬四方，诸如扶贫的公司、发烧友的朋友、价格最低质量最好的产品……几乎所有的化妆品都涂到了格律诗品牌的脸蛋儿上，没有花一分钱广告费而获得了最好的广告效应。

5市场状况及市场前景分析

5.1产品的市场性

5.1.1现有市场

古城的音响就几套像样的东西，HIFI音响在古城撑不下去，低档音响才是主流。古城三万元以上的音响不到二十套。古城经营HIFI音响的就只有叶晓明一家，一台前级两台后级的配置是叶晓明那家店里最好的配置。

乐圣公司是中国Hi-Fi音响挑大旗的牌子，当家的叫林雨峰，音响界的名角儿。乐圣公司有6400万资产，从不涉足ＡＶ音响，在Hi-Fi音响市场占有17%的份额。

公司在不到10的时间里一跃成为Hi-Fi音响界的知名企业，在36个大中城市设有经销商，在北京、上海、成都、武汉、广州、南京6个城市设立乐圣公司直销店，乐圣音箱以其独到的音响理念、先进的技术和诚信的服务动摇了欧美洋货一统天下的格局。乐圣公司称自己只有矛，没有盾，永远都是进攻、进攻，是个霸气十足的音响公司，网上有人给乐圣旗舰音箱起了个江湖名字，叫独孤求败

斯雷克是中国Hi-Fi功放的知名品牌，斯雷克音响店以销售本公司产品为主，兼营德国、日本、英国几个国际著名品牌的音响器材。

斯雷克功放与乐圣旗舰音箱的搭配通常被发烧友称之为穷人的劳斯莱斯

5.1.2潜在市场

一、迷你音箱的潜在用户非常大，更加得天独厚的条件是这块市场与以2.1系统为代表的主流多媒体音箱市场毫无冲突，在某些情况下，甚至是互补的。因为迷你音箱在大多数情况下是以“第二款”音箱或者备用音箱的状态存在的。这就好比多媒体音箱刚刚问世时，发烧友除了需要正襟危坐聆听的Hi-Fi音响之外，也需要一套易用性高，受环境制约小的多媒体音箱，现在的多媒体玩家大多都有了素质不错的多媒体音箱，他们的目光已经开始投向了迷你音箱，尤其是那些音质、外形、便携性俱佳的作品。

二、手机的普及与大力推广，使得手机多媒体音箱项目存在潜在百亿市场。

三、如果以不同的标准来衡量，多媒体音箱无疑是多种多样的。就用途而言，多媒体音箱主要用来听音乐、看影片、玩游戏等，一些实力厂商还专门针对这些用途设计出了相关的音箱产品。

四、音响市场发展的未来之路一定是品牌和技术的时代，只有品牌的发展积累，技术的不断创新和累积，才可以为产品创造更高价值。

五、大功率小规格、携带方便、安装简易的产品会成为主流，有源音箱将会是主角。

六、HIFI音响在古城撑不下去，低档音响才是主流。正是因为HIFI音响价格昂贵，几乎无人问津，所以要努力发展价格低、质量好的HIFI音响，在市场上开拓出一片新天地。

七、国外专业音响产品采用的高含金量技术和高科技材料，成了国内专业音响企业的一道无形“门槛”。正是由于技术的障碍，将国内的专业音响市场分成两级，高档和中档产品市场由国外产品垄断，国内企业只能针对低档的产品市场，并且也只能以价格为市场针对性和生产目的，想的都是以尽可能低的投入换得高回报为经营目的。国产专业音响的技术起源于对国外产品的抄袭，外观可以做得一模一样，工艺也可以越做越好，但产品的核心技术始终掌握在别人的手中。国产专业音响企业虽然也认识到技术差距问题，但由于缺少资金的投入和人才的匮乏，要寻求技术上的突破困难重重，因此，要加大技术和研发力量的投入。

八、充分利用国内的资源和成本优势。在产品的产品力和渠道变革创新上下功夫，不断加大品牌投入，在专业媒体都加大造势宣传推广力度。

九、在拥有原始资本的同时，也要获得商业金融资金的支持。

十、服务理念要成为国产专业音响企业和产品竞争的核心价值。在专业音响领域，服务将成为提升品牌含金量和价值的重要手段，谁打好这张服务牌，谁就会更有机会成为行业冠军。

5.2市场成长状况

(1)为了帮助王庙村实行脱贫致富，通过对王庙村的实地考察，丁元英制定了“杀富济贫”的方案，并开始实施。

(2)格律诗公司成立：以王庙村为生产基地，在北京注册公司运作市场。用欧阳雪的一个空头名字做控股股东，通过她取得合法程序的控制权。投资方至少应该持有51%有的股权，以保证投资方在决策权上最大限度规避投资风险

(3)预备股东扩大会议：

公司借钱给农户添置生产设备

选择的产品必须具备几个特点:是面向高消费阶层的高品质产品，劳动密集型产品，比较容易掌握和传授的技术，可以分解加工的产品。

(4)公司与农户不是隶属关系，不是雇佣劳动关系，纯粹是债权债务关系，是公司与农户之间平等法律地位的、平等互惠互利的商业合作关系。

(5)叶晓明是总经理，负责全面管理工作。冯世杰和刘冰是副总，具体工作根据不同阶段由叶晓明分配。

(6)格律诗音响生产：车床、台锯、线锯、立铣机、粘合压力机等设备，还添置了台钻、切割机、电气焊等辅助设备。

(7)公司章程的股东签名：公司的生产、成本、利润、资金状况、经营状况等等

(8)音箱申请专利的资料：把5吋单元和6吋单元极限小的面板设计和黄金组合的面板设计全部申请专利

在北京为公司租好房子。

音响测评：在柏林米哈根电声学技术实验中心进行测试：测试的第一个项目是格律诗公司双组份分级推动理念的整套音响，下一个项目是单独测试音箱。

包装：半成品包装。成品包装必须放在北京。包装箱在北京就地印制，双头丝直接从河北厂家发到北京。

仓库：用于储存音箱，对防火、防盗、防潮有特殊要求。

出口代理咨询材料的办理、总代理的寻找：郑建时和侨领圈子。

(9)北京国际音响展示会：

格律诗公司在北京国际音响展示会上将500对格律诗音箱以3400元的批发价在一天之内销售一空，分布在全国20多个大中城市。乐圣公司的声誉受到严重冲击，网上开始出现追崇乐圣旗舰发烧友的文章和帖子，惊呼上当，指责乐圣公司暴利过黑，乐圣公司整个销售系统几乎陷入停滞。

乐圣公司迅速做出反应，董事会经过研究决定以《中华人民共和国反不正当竞争法》为依据起诉格律诗公司。

叶晓明等人的求和道歉、谈判破裂、冯世杰等人退股，肖亚文认购股份、伯爵公司的收购意向、诉诸法庭、乐圣公司败诉。

乐圣公司走出困境的惟一出路就是依托现有格局与格律诗合作。经过３轮的艰苦谈判，乐圣公司分别与格律诗公司和王庙村生产专业户达成了一揽子的合作。

6策略

6.1产品定位

格律诗音箱是面向高消费阶层的高品质产品。它在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。

6.2产品质量功能方案

机架方面，一遍遍刷的钢琴漆，一遍遍抛光抛出来，与普通机架喷漆没有可比性因为倒膜漆一次只能处理一个水平面，固化风干了以后才能处理另一面，固化漆面和液态漆面的所有衔接处都在棱角上，非常难处理，机械化流水线绝对做不到。

音响方面：由斯雷克和乐圣提供的套件在行业内具有很高的品质和声誉。产品质量就是产品的市场生命，斯雷克对自己的产品有完善的质量保证体系。

6.3产品品牌

树立格律诗一号音箱的品牌形象，并申请了多项产品专利，形成一定知名度与美誉度，树立消

费者心目中的知名品牌，有强烈的创牌意识和知识产权维权意识。注册了“gelushi”的注册商标，用法律手段保护了知识产权。

6.4产品包装

包装这一块没有启动，是因为王庙村根本就不存在成品包装，只存在半成品包装。成品包装必须放在北京，否则就不是北京格律诗公司制造了，而成了北京格律诗公司委托古城王庙村板材加工厂制造，一是不利于市场运作，二是增加了成本。包装箱在北京就地印制，双头丝直接从河北厂家发到北京，不能在王庙村和北京之间来回兜圈子。

6.7销售渠道

在国外市场取得三份总代理的签约文件取决于代理的条件，格律诗的条件是一套铺货底、一套代销，不要代理商出一分钱，不需要广告和销售业绩，代理期限３年，３年内如果代销的一套没有售出则在终止合同后自动归代理商所有，如果代理商没有合作诚意而只是想要那两套音响，也只需要在一份没有任何法律责任的文件上签字就可以了。按商业授权惯例，代理授权分为两个文本，一个是代理合同的具体条款文本，一个是授权代理的明示文本。

7策划方案成本利润预算

(1)、格律诗音箱成本综合评估

乐圣旗舰套件………………………… 1100×2＝2200元

特大号纯铜24K镀金接线柱………… 45元/枚×8枚×2＝720元

箱内音箱线…………………………… 12元/米×0.5米/根×16根×2＝192元

音箱板材……………………………… 120元

音箱使用说明书……………………… 20元

高档吸音棉…………………………… 5元×2＝10元

高级阻尼板…………………………… 40元×2＝80元

铝制双孔高音板……………………… 35元×2＝70元

铜制商标标牌………………………… 3元×2＝6元

铜制参数明示牌……………………… 5元×2＝10元

成品包装……………………………… 18元

一台格律诗音箱的成本为3290元

(2)、北京格律诗公司欧洲市场供货价

货币单位：美元

格律诗音箱（对）………………………………１４６０

格律诗十仓音响机柜（台）……………………１３５

格律诗音箱脚架（对）…………………………１０５

格律诗成品音源信号线（套）…………………１８５

格律诗成品音箱线（套）………………………１１５

斯雷克功放前级（台）…………………………１９０

斯雷克功放后级（台）…………………………１８０

斯雷克音响电源（台）…………………………１１０

瑟林达签名版ＣＤ机（套）……………………７８５

整套一共是４１０５美元，３６０００元人民币。

(3)、北京格律诗音响有限公司关于格律诗一号双组分音箱平价销售的公告

藉北京国际音响展示会音响经销商与音响爱好者云集之际，本公司决定平价销售格律诗一号双组分音箱，公司批发价由原来的７６００元降价至３４００元，降价幅度５５．２６％。全国统一建议零售价由原来的１１６００元降价至３９００元，降价幅度６６．３７％。每个城市限售一家音响店，每家音响店限售２５对音箱，５００对音箱售完为止。

本公司对格律诗一号音箱的价格调整仅限于中国大陆地区，不包括西欧地区。

格律诗音箱品质承诺：一、格律诗公司只生产此一款式、一版本音箱，没有第二种款式和第二种版本。二、此平价销售的格律诗音箱与西欧销售的格律诗音箱品质完全一致，如有任何差别，本公司将以零售价３９００元的十倍给予惩罚性赔偿。

二、《格律诗公司》营销策划方案的评价

1、优点：

格律诗公司音箱营销是成功的，它创立格律诗音箱品牌，使王庙村村民脱贫致富，投资人获得投资回报，同时还会得了良好的口碑，达到了营销目的。

（1）、为确保格律诗公司营销核心业务长期稳定的发展，公司领导层针对处于不同营运时期的商业预测制定了相应的营销策略，围绕音箱产品引入期、成长期、成熟期，调整品牌升级、整治内外环境、营造经营氛围、加大宣传推广活动等主线，在提升格律诗音箱品牌的知名度和影响力方面迈出了坚实的一步。

（2）、格律诗公司的营销策划方案是一气呵成的，丁元英从一开始就预见了会激怒乐圣公司甚至彻底击垮乐圣公司的结局，但是做好了充分的准备，王庙村个体工商户与格律诗公司不存在隶属关系，这个原因最终成为格律诗胜诉的要点。

（3）、通过用低利润的方式出售格律诗音箱，不仅自己获得了收入，而且迫使乐圣公司以不正当竞争起诉，最终败诉，一场诉讼在乐圣知名品牌的烘托和媒体的大肆炒作下使格律诗公司一夜之间名扬四方，诸如扶贫的公司、发烧友的朋友、价格最低质量最好的产品……几乎所有的化妆品都涂到了格律诗品牌的脸蛋儿上，没有花一分钱广告费而获得了最好的广告效应。

（4）、通过海外的测评来获得国内市场的信誉，是产品名声在外，令消费者更愿意购买格律诗音箱，而且借芮小丹出国探亲的机会办理欧洲市场的事，节省了费用。

（5）、在格律诗公司成立之初，音箱没有立刻摆上货架，而是首先做好了注册商标和申请专利这些事，避免被他人抢注专利。

（6）、将音箱与机架组合销售，由王庙村精巧的人工生产的机架配上乐圣的套件组合销售，售出影响套件的时候机架也有销路，使王庙村的村民劳动得到回报，使格律诗公司带动王庙村脱贫致富的目标得以实现。

（7）、格律诗公司的策划案用一切方法降低生产成本，从而使他的音箱有降价销售的空间，正确对接了消费者需求，满足其对低价高品质的音响产品的购买需要。

2、缺点：

格律诗公司音箱营销体系尚存在诸多薄弱环节：

（1）、策划方案中营销资源的整合不够，尤其是对北京主力店、政府资源的整合总体偏弱。格律诗音响店在路人的不经意中悄然开业，没有彩带花篮和庆典仪式的大力广告宣传，更没有在开业

以之前做好注册商标和申请专利的基础工作。出于避免格律诗音箱被他人抢注专利的考虑迟迟没有摆上货架，只摆出音响机架，这毕竟只是音响的辅助器材，格律诗音响店作为音响公司却并没有真正意义上的音响产品。

（2）、策划方案中营销理念滞留于“浅尝辄止”，现有营销策划理念仍带有很强的“促销”色彩，交易营销而非关系营销的特点仍很突出。在离1998年5月15日开幕的北京国际音响展示会之前这9个月里，500对音箱除了乐圣公司以每对7600元的批发价买走了6对音箱用于乐圣旗舰的促销，没有发生过一例普通顾客的消费性购买。

（3）、策划方案中营销管理尤其是战略性营销策划的规划、商户需求及消费者行为研究、情报信息系统的完善等方面还比较薄弱，导致对展销活动意见不合、事后分析和评估开展不足。在乐圣对格律诗提出反不正当竞争600万的赔款诉讼后，由于诉讼费太高格律诗求和不成，组织内部人心涣散，转让股份，转嫁危机。

（4）、策划方案中整体执行力不强。格律诗公司营销方案的执行出发点是正确的，但是组织成员没有在理解中执行，在执行中理解营销思想与理念，对公司营销方案不能达成共识格格不入，缺乏组织凝聚力与向心力，并且整个策划方案没有能对执行的阶段和效果评估有一整套方式和工具。

（5）、策划方案钻了法律的空子，虽然王庙村个体工商户与格律诗公司是独立法人之间的债权债务关系，是市场经济的商务互动关系，但实际上农户不惜牺牲家园和健康而在恶劣的条件下廉价出卖劳动力，以换取格律诗公司得以实施不正当竞争的本钱，无异于奴隶式的剥削、榨取，这种成本对于法制与文明的工业化生产根本没有可比性。违反了劳动法、环境保护法和禁止使用童工的相关规定为手段获得产品低于正常的生产成本，以伪造商品产地的方式对商品质量作引人误解的虚假表示，产品的生产阶段存在不正当竞争。

（6）. 策划方案由生产延续到市场也属于不正当竞争。格律诗以低于成本价销售以乐圣旗舰套件为主要组件的格律诗音箱，导致了不明真相的消费者误以为乐圣公司的产品暴利，以至产生反感和排斥，致使乐圣不再是最受发烧友信赖的品牌，造成乐圣公司生产销售系统全面陷入瘫痪，严重损害了竞争者乐圣公司的经济利益和品牌形象。

三、《格律诗公司》营销策划方案的启示

1、无处不在的阶级矛盾。

根据权力、财富和声望的标准，可以把中国社会划分为农民、工人、流动民工、私有企业主、知识分子、官员、当代新买办和社会有害群体八个阶层。而按照组织资源、经济资源和文化资源的标准，则可以把中国社会划分为国家与社会管理者、经理、私营企业主、专业技术人员、办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人、农业劳动者、城市无业、失业和半失业人员十个阶层。

剧中的丁元英、芮小丹、韩楚风、肖亚文、欧阳雪、林雨锋以及叶晓明、冯世杰和刘冰等分属于不同的阶层，在剧中人物之间的关系也因为阶层的不同而充满了角色之间的张力以及由于阶层不同而出现的矛盾。例如芮小丹独自一人去北京见韩楚风，韩楚风的态度让芮小丹自尊受挫，丁元英和所有人的沟通都有一定的障碍，甚至和自己的家人也不在一个话语系统，欧阳雪和肖亚文在对待格律诗音响公司和乐圣公司的官司的态度以及贫困县中的贫困村——王庙村里的农民和城里人的格格不入，电视剧的种种都体现了阶层之间的差距，甚至有的差距不可逾越或是逾越不了。精英话语、主流话语和大众话语被公认为当今中国社会的三种话语形式，由于社会阶层的复杂性以及划分标准的多样性，三种话语之间缺乏互动导致阶层与阶层之间难以沟通，于是出现了矛盾。

2、扶贫不解决造血问题。

解决王庙村的贫困问题是芮小丹向丁元英索取的一份礼物，她希望丁元英通过写下一个神话来表示对她的爱。可是丁元英说：“这世上原本就没什么神话。所谓神话不过是常人的思维所不易理解的平常事，人的神才对人起作用，神的神，还神吗？”所以在丁元英看来杀富济贫只是一时，而不能解决长久的问题，因为这是文化属性的问题。说到文化属性，丁元英一致认为中国的文化属性是弱势文化，王庙村今天如此这般境况就是因为这是传统文化积淀下来的客观规律，不能以人的意志为转移，而是以时间、地点和条件为转移。丁元英说：“中国的传统文化是皇恩浩大的文化，它的实用是以皇天在上为先决条件。中国为什么穷？穷就穷在幼稚的思维，穷在期望救主、期望救恩的文化上，这是一个渗透到民族骨子里的价值判断体系，太可怕了。”丁元英又说：“传统观念的死结就在一个‘靠’字上，在家靠父母，出门靠朋友，靠上帝、靠菩萨、靠皇恩……总之靠什么都行，就是别靠自己。这是一个沉积了几千年的文化属性问题，非几次新文化运动就能开悟。”一语道出了中国的启蒙运动不够彻底或者是没有进行彻底的启蒙。天道是自然规律，强势文化就是遵循客观规律，而弱势文化是就是期望救主的文化，是依赖强者的道德期望而破格获取的文化，于是拥有弱势文化就是弱者。国家是这样，王庙村也是这样，总是期待有谁来救赎，而不知道运用自己拥有的东西去创造财富，杀富济贫可以让王庙村尝到甜头，但是解决不了根本问题，没有了这个富，没有了这个强者可以依赖，王庙村还只能是穷，因为王庙村的农民的思维方式和价值观还是没变，总是想着靠谁，而知道要靠自己。

3、人权的问题。

美国在国际社会上提出中国不尊重人权，可是对于中国这样一个人口结构多元的国家来说，人权问题并不是可以和西方发达资本主义国家可以平等视之的问题。剧集的最后有一场王庙村的农民上庭进行证人询问的场景，其中的一幕是：

律师：“违反劳动法、环境保护法和禁止使用童工的规定，是违法行为，你们很苦，包括老人和孩子，你们有权要求自己的合法权益，有权获得劳动报酬，你们不是谁的奴隶。”庭下的农民很激动，说道：“农民种地算不算生产，农村哪个孩子没到地里干过活，我怎么从来没看见有人管过，那就不叫使用童工？都别说好听的，我们村是贫困县里头的贫困村，能有活干就不错了，城里怎么了？到城里就成了城里人了？城里不也是脏活累活照样干，到时候还不给工钱，还不如我们现在这样，我就信丁哥说的那句话：“别把自己太当人了，要吃人家吃不了的苦，受人家受不了的罪，做人家做不了的成本和质量’。”

四、《格律诗公司》营销策划方案的补充

格律诗下一步市场策划就是和乐圣公司合作。尽管法庭的唇枪舌剑和林雨峰的坠崖事件还余音未散，但为了生存与发展的需要乐圣公司还是会让的高层管理人员抛开个人感情使两家公司走到一起。格律诗公司和王庙村生产专业户应与乐圣公司分别达成了一揽子的合作：

格律诗品牌和音箱设计专利可以为乐圣公司独家有偿使用、独家经营双组分音箱，今后推出的乐圣旗舰双组分音箱命名为：乐圣－格律诗。格律诗公司的音响机架产品全面进入乐圣公司销售网络。由格律诗公司对箱体质量提供有偿担保，乐圣公司把王庙村确立为“乐圣－格律诗”和“乐圣旗舰”及其它高档音箱箱体的生产基地。由格律诗公司承担债务风险担保，乐圣公司撤掉高档音箱箱体的生产线，将设备按工序分解，折算价格后以加工费偿还债务的方式借贷给王庙村生产专业户。

从某种意义上说，格律诗公司和王庙村专业户几乎已经成了乐圣公司生产经营体系中的两个松

散型联合体，如果不考虑面子因素，乐圣公司无疑是这次资源整合的最大赢家。

从格律诗公司角度来看，公司应该进行系统的市场营销调研与预测，根据目标市场的营销战略，进行音箱市场细分、市场选择和市场定位，分析组适合购买行为，采用相关的产品策略，如产品整体、产品组合和新产品的开发。另外也要加强格律诗品牌与包装策略，定价、分销、促销战略，惊醒市场营销计划、组织与控制，与此同时选择国际目标市场的进入。和乐圣公司合作后，依托乐圣公司的套件和销售网络，依靠乐圣公司现代化的生产设备和手段，实行强强联合，利用网络、广告、推销、折扣、品牌经理制等手段，去开辟一个更为广阔的市场。

《格律诗》营销策划总结

我们小组一共3个人，经过我们一起的努力，我们的课程设计终于完成了。应该说，我们遇到了事前没有预料的困难，但是在我们小组三个人齐心协力的工作下，成果也相当显著。尽管我们经过了比较充分的准备，但也遇到了许多的困难，总的来说，我觉得有以下三个方面：

1.缺乏做营销策划的经验。由于是第一次做营销策划，而且是从电视剧中的剧情里取材做营销策划，对我们来说有一定的难度。

2.对相关人物角色、营销策略分析出现一定问题，花费了不少时间。

3.方案初稿有一些问题，比如不必要的内容太多，有的地方内容比较混乱。

我们这次特别收获应该是我们小组的团队精神的到了很好的体现。所谓团结就是力量。在这一周中，我们组分工合作、齐心协力，一起完成了我们组的策划案，期间我们经历了小组讨论、对资料进行分析等，最终我们写了这一份策划案，发挥出了我们的优势，很好的完成了这次课程设计。在这个过程中我们会学到很多，学会了怎样去和他人沟通，理解他人所做的事，从而我们就在无形之中加强了我们的人际交往能力。这个设计的过程对我们以后的人生将会发挥很大的作用。经过我们的努力和熊老师的帮助，我们的策划案得以改进。这次课程设计使我们对市场营销这门课也有了一个全新的了解。以前在学习时没有结合案例，像对宏观、微观环境的分析等只有理论，而没有付诸于实践，所以在设计期间我们又结合案例进一步学习了那些书本知识，可谓受益匪浅。

房地产营销策划方案(完整)6944337

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略

价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录

引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

某写字楼项目销售现场包装策划方案

某写字楼项目销售现场包装策划方案 一、整体安排要点： 1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。 2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼 参观，以确保其安全舒适。 3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。 二、售楼处 1、售楼处布局建议 A、总建筑面积控制在300平方米左右 B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。 C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生 间等。 2、设计要点： A、分区合理，各功能位置齐全； B、体现信息科技时代感、精致高档感； C、体现出发展商的认真负责的态度； D、注意人流的特点； E、注意与售楼前广场的协调与利用。 3、售楼处办公用品清单 A、销售大厅： 汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套； B、办公室 办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两 台；保险柜、饮水机各一台； C、其它 烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批 三、看楼通道 1、要点： 保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板； 有导示牌指引方向； 2、注意点： 通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显； 四、售楼处前广场 1、参照“XX大厦”实景 2、注意点： 室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力 的体现。 五、形象墙注意点： 大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”， 扩大项目影响力。 六、户外导示、昭示系统注意点：

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

产品营销策划书案例

产品营销策划书案例 产品营销策划书案例（一） 一、检讨与愿景 20XX年9月至今公司成立长沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大变革。在经过快一年之后，与目标的差距还是很大的，多次投标失利，集团客户没有取得突破，人员招聘，培训没到位，人员流失大，团队发展过慢，整体业绩不理想。但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场拓展，公司资源整合过程中，不断进步，业绩也稍有起色，在接下来的时间里，我们将再接再厉，把长沙易凌做大，做强。 二、长沙市场客户分析和市场潜力分析 2）大型商业机构以及各大电器品牌，如沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、美的、格力、TCL、创维、长虹等，在这块上我们下的功夫太少，需要加强跟进力度，长沙这块的市场还是很大的。 3）汽车销售，汽车4S店，新车上市推广或促销活动推广，长沙汽车行业做短彩信推广不是很多，人手足够的时候可以跟进，也合作客户有兰天集团。 4）大型会展，如房展、车展、服装展，在这块我们有一定的跟进，但是效果不明显，主要给本地公司占据了，在有一定条件的情况下可以做跟进。 5）金融，银行个人零售部，基金发售的推广，这些长沙基本是做内部平台的推广，不作为重点跟进客户。 三、同行业分析

四、业务人员开拓市场的计划 公司规模的扩大需要业务人员进一步拓展市场、提高市场占有率这是公司市场开拓的根本目标。根据市场状况和客户特征，公司在现有市场基础上确定了未来的市场拓展计划： 1）重视大客户开发与培育。大客户是公司的核心客户，公司通过提供高效、优质的服务保证核心客户群稳定，确保基础市场并推动公司扩大市场规模。另一方面，加大开发新客户及潜在客户，充分挖掘市场潜力。 2）区域营销策略。区域营销的重点仍是市区，包括雨花，芙蓉，开福，岳麓，星沙。 3）深化服务营销战略公司将以最大限度满足客户需求为目标，在产品销售中不断强化服务营销理念，将技术支持和配套服务工作贯穿于整个销售过程，进而提升公司市场竞争力。 4）加强营销队伍建设。扩充营销队伍，这个现阶段最重要的，需要公司的大力支持，现在开拓市场人手严重不足，需要通过不断的培训和人才引进，提高销售人员的专业素质和营销技巧，建立一支精通业务、勤勉尽责、忠诚度高、战斗力强的营销队伍。健全和完善销售激励机制，对销售人员和代理商实施业绩考核奖惩政策，充分调动销售队伍的积极性和创造性。 5）实施品牌战略，树立良好品牌形象。公司产品在市场上已有了良好的信誉，未来几年将重点实施品牌战略，借助本次发行上市，进一步树立产品的品牌形象，提高公司品牌知名度，增强产品的市场竞争能力。 五、业务人员现在面临的问题 2）软件方面主要是培训力度不够，业务员很多基本礼仪不懂，沟通应变能力不

最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)

最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路

营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略

入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录

引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

市场营销策划案例

市场营销策划案例

市场营销策划成功案例（多个知名案例） 近年来,市场营销策划在企业发展战略中的重要作用也逐渐凸显出来,一些企业越来越认识到市场营销策划的重要性,并且将市场营销策划工作放置企业发展战略的首要位置。以下是作者为大家整理的关于市场营销策划成功案例，欢迎阅读! 市场营销策划成功案例1 营销策划方案永远要有创造世界第一的意识 宝洁大中华区总裁施文圣(Shannan Stevenson)对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识! 大到一个企业，小到一款产品、一个人，都必须要目光长远。这是当今企业主管应具备的

“第一意识”。正如NBA流传的一句名言：永远不要低估了一颗冠军的心! 世界最高峰是哪一座?——珠穆朗玛峰。 第一个登上月球的人是谁?——阿姆斯特朗。 那么第二位的呢?世界第二峰?登月第二人?——大多数人都回答不上来。 因为人们对“第二”向来是漠不关心的。记住：第二不是第二，第二什么都不是!定位理论告诉我们，所谓成为某一方面的第一，其实就是要让自己的品牌在消费者心智中排第一。杰克特劳特说：做第一胜过做最好!排在第一位就意味着第一个被选择，排在第一位的品牌机会最多、最大。 营销策划方案案例一：宝洁

宝洁2010年度营销大会向世界纪录协会申报了一个让人意想不到的世界纪录，全体营销经理一起刺破汽球最多，很多人觉得奇怪，为什么宝洁会选择创造这样一个纪录?宝洁大中华区总裁对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识! 营销策划方案案例二：腾讯 腾讯游戏穿越火线是从零开始的，但他们一开始就瞄准了FPS网络游戏世界第一的位置，尽管起步不算早，经过一年的努力，《穿越火线》于2010年3月21日下午3点，同时在线人数达到206万，腾讯以此数据向世界纪录协会申报该项目世界纪录成功，创造了世界纪录协会世界FPS网络游戏同时在线人数最高世界纪录。

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

写字楼推广活动详细方案

宾至商务花园项目推介会活动方案 一、推介会总体安排： 1、举办时间：2014年9月26日下午14:00-17:00 2、举办地点：宾至商务花园三层接待中心 3、负责人：宾至张四强、马媛媛 4、筹备内容：会议场所布置/投影仪/礼仪及主持人/公司介绍/楼书/项目介绍PPT/空调设施供应商介绍/景观介绍/茶歇/礼品等； 5、参与人数：80人 6、主办方：范总、杨总、张总、马媛媛 7、邀请嘉宾： 媒体：房讯网、写字楼网、SOHU焦点网、腾讯网、搜房网 代理行：第一太平、戴德梁行、CBRE、京城、中原、乐工场联盟等 客户：意向较强客户 8、活动目的： （1、代理公司、媒体、客户充分了解项目的情况及其优势； （2、增强代理公司对公司的熟识度与信任感；推广宾至品牌。 （3、促进代理公司推进项目的租赁，促进意向客户尽快签约； 9、会议内容及流程： （1、入场（30分钟，14:00-14:30） （2、主持人介绍主办方人员及参加的嘉宾（10分钟，14:30-14:40） （3、公司及项目介绍（47分钟,14:40-15:27）

美国PINNACLE海外市场部经理科理先生致辞（10分钟） PINNACLE资产运营管理介绍10:37（短片播放） PINNACLE投资和开发管理介绍5:49（短片播放） （4、宾至中国副总裁张四强进行项目介绍 PINNACLE PARK宾至商务花园项目介绍PPT(20分钟，15:07-15:27) （5、宾至中国总裁范希俊进行设计理念讲解（10分钟，15:37-15:37）（6、景观公司设计理念介绍（10分钟,15：37-15:47） （7、空调设备供应商设备展示及说明（10分钟，15:47-15:57） （8、项目互动：主办方人员与代理、客户就项目有关事宜互动答疑（20分钟，16:00-16:20） (9、项目参观（30分钟，16:20-16:50） （10、茶歇，自由洽谈，领取资料及礼品。（20分钟，16:50-17:10） 二、物料准备： 1、楼书200份9月18日前印刷到位责任单位：紫天虹 2、手提袋200份9月18日前印刷到位责任单位：紫天虹 3、礼品：带项目资料的优盘8G（内部放置项目介绍PPT）100份 9月18日前购置到位责任单位：紫天虹 4、宾至企业介绍光盘及项目介绍PPT（PPT于9月11日递交给紫天鸿，在礼品制作完成后将PPT拷入礼品优盘中）；宾至企业介绍光盘两套及楼书、礼品放入手提袋中100份 9月25日前完成责任单位：宾至

XX商业大厦营销策划方案

XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言

在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米

近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米

房地产营销策划毕业设计开题报告

本科毕业设计(论文)开题报 告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力

量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场

房产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研

1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析

关于房地产营销策划的研究

关于房地产营销策划的研究 发表时间：2019-08-02T09:09:14.640Z 来源：《建筑模拟》2019年第25期作者：孙文哲 [导读] 近年来，对于我国的房地产业来说，其发展变得更加理性和规范，但国内整体房地产营销策划仍处于发展阶段。 孙文哲 天津市龙人房地产开发有限公司 摘要：近年来，对于我国的房地产业来说，其发展变得更加理性和规范，但国内整体房地产营销策划仍处于发展阶段。一些房地产开发商仍然对于营销策划重视程度不够，或者开发人员注重营销但缺乏系统科学的理论方法指导营销策划。随着房地产市场的日臻成熟，更多的企业及个人投资房地产行业，这也就使房地产市场向饱和状态趋进。所以，楼盘这个产品如果能取得更好的经济效益、更大的市场份额，就急需有效的营销策划来促进产品销售和收益最大化。对于房地产产品，一个好的营销策划方案，会使房地产企业取得良好的营销业绩。 关键词：营销状况；房地产营销；规划方法 如今，国内房地产业仍然受到国家政治和整体市场的影响，其形势仍然是一个热点，但对于各种房地产开发商而言，实际上，有形和无形的挑战正变得越来越激烈。因此，在国内房地产市场，房地产开发商必须顺应市场的发展方向，设计出切实可行、实施有效的房地产营销方案，才可以使房地产这个“产品”获得良好的收益。一个好的房地产项目，如果没有一个好的营销策划做支撑，也会导致无人问津的尴尬场面。 1、房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一个系统工程，包含了房地产销售和推广工作的全部内容。为了达到理想的促销效果，房地产开发商将外部和内部资源进行优化组合，计划和实施要基于环境分析的过程。房地产的营销工作可分为三个阶段：前，中，后三个阶段。每个流程和衔接都非常重要。房地产商的成功，需要营销策划人员具有全球营销理念，即所谓的“整体营销”，“全面营销”。 因此，房地产营销策划不仅包括房地产营销策略和战术分析，在此基础上还要建立一系列的规划工作。房地产营销是一个连续的系统工程。前期工作包括土地判断与评估、房地产市场定位和产品定位、市场可行性研究、建筑规划、建筑设计、楼盘开发计划、销售手续、营销方案等。中期工作包括：营销包装、制定价格体系、开盘方案销售流程等。后期工作有房屋入住交付使用，剩余房屋销售，物业管理等。房地产开发和经营离不开营销策划，营销策划内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式；销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞；销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略；销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主；销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划；促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪；市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整等等。如果初期的策划工作不牢固，那么后期工作往往容易出现新的问题。因此，必须未雨绸缪，注意找出容易出现问题结点，防患于未然，以充分而可行的销售策划方案为产品销售服务。 多年来，大多数房地产开发项目已经认识到策划的重要性，基本都能高度重视营销策划，市场营销计划在很大程度上被视为赢得项目的关键。在营销策划业务中，重点是营销策略、概念构建、预研和产品定位等等。随着消费者倾向和消费者心理的变化，房地产的“卖点”也在逐年变化。生态卖点逐渐取代了高科技卖点，成为房地产卖点的主流。“绿色”，“生态”，“栖息地”和“健康”的概念受到了前所未有的关注。开发周期逐渐缩短，房地产产品更新速度也在加快，近几年来，房地产项目更具针对性，针对社会消费心理的不稳定性，开发商为突破市场刻意采用的“新变化”，导致房地产的楼盘产品也如同其他商品一，在不断地“升级”。产品升级的速度在一些地方出现一年一升级的现象，房地产产品也成为“时尚品、时尚住房。” 大型住宅项目不断涌现，房地产产品发展更加多样化，客户的需求也呈现多样化，楼盘发展的多样性给营销策划带来了新课题、新挑战。 2、房地产营销的关键 要制定一个高度可行和科学的营销计划，必须在整个工作过程中注意以下问题。 2.1 产品准确的市场定位 房地产市场定位是指企业在对目标市场进行充分调查分析的基础上，针对目标市场对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给目标消费者，从而吸引顾客、占领市场的过程。简单的说，市场定位就是在目标消费者心中为企业或产品选择一个企业希望占据的位置。市场定位有利于企业优化资源配置，掌握目标市场特征，塑造企业品牌，巩固企业的竞争优势，吸引目标消费者。 规划科学实用的营销计划最重要的一点是以全面细致的市场定位为基础。同时，充分的市场条件和早期的消费者研究在避免决策失误方面是最有效的。因此，通过对整个市场，消费者和竞争对手同期的研究和分析，目的是为项目的产品定位提供有效可靠的依据，为营销策划和推广奠定良好的基础。 2.2 创新营销方法 现阶段的房地产行业竞争如此激烈，如果仅仅依靠传统的促销模式和传统的广告模式很久以前就无法适应当前的市场环境，不能引起消费的关注。因此，新的促销方法对于帮助掌握消费者市场是不言而喻的。同时，可以合理地创新和使用适应实际情况的营销方法。对于开发人员来说，它还可以节省大量用于营销推广的资金。 2.3 关注公司的品牌效益 在关注产品质量之前，如今很大一部分消费者更加关注品牌。在其潜意识中，由具有良好形象和效率的大品牌开发的产品通常具有优异的品质。因此，在开发自己的产品和营销时，一定要注意建立良好的公司形象和自身的文化植入工作。如果一家公司只追求最大利益并试图最大化自身利益并忽视自己的品牌利益，那么公司的最终结果将逐渐被市场淘汰。 2.4 控制价格策略 房地产产品的价格可以说是当今最热门的问题。对于消费者而言，房地产产品的价格变化将是他们最直观的刺激因素。因此，价格策略是整体营销策划工作中非常重要的一部分，结合项目的实际情况，选择合理的价格策略必然会吸引和把握消费者。

五大经典营销策划案例分析

五大经典营销策划案例分析 文章作者：网络时间： 2010-05-27 17:00 来源：网络 回忆过去的岁月，有许多经典的营销案例让我们回味，其创意的手段让我们感叹，无论是在营销的某一环节还是整个系统过程，还是具体的策划过程，都有许多值得我们学习和借鉴的地方，营销策划案例分析无论是借势还是比附定位，无论是造势还是卖点策划，无论是产品创新还是营销传播，都值得我们去探讨分析。 案例一：黄山香烟上市 二十世纪九十年代，云系烟在中国市场上是如日中天，红塔集团的红塔山、阿诗玛等品牌香烟在内地 市场更是作为高端烟草代表受到消费者广泛追捧。营销策划案例分析面对这样一个几乎绝 对垄断烟草品牌，当时的安徽蚌埠卷烟厂可谓高不可攀。 1993 年 6 月，安徽蚌埠卷烟厂 研发了一个无论是口感还是包装都可以与红塔山相媲美的新产品——黄山烟，如何打破 红塔山在当时安徽市场上高端产品封锁成为企业考虑的 关键。营销策划案例分析当时，蚌埠卷烟厂无论是行业知名度还是传播资源，跟亚洲最大的烟 草企业——红塔集团都不是一个重量级别的，营销策划案例分析在激烈的竞争中突围需要的 是善于借力借势，当时， 蚌埠卷烟厂在安徽省会城市合肥搞了一个全国性不记名卷烟品牌拼吸活动，将新品黄山、 红塔山、阿诗玛、中华等全国性著名品牌放在一起进行品牌，结果是，黄山烟排名第一、 红塔山第二，中华第三。随后，公司迅速在市场上发布了资讯：香烟品吸，黄山第一， 红塔山第二。并且连篇累牍的软文迅速在全国主流媒体上进行传播，营销策划案例分析 红塔山被打了一个措手不及，黄山烟，就是几个巧妙的公关策略很好地化解了强势品牌 红塔山在安徽、华东乃至于全国市场的竞争势头，利用很少资源实现全国崛起的梦想， 创 造了弱势品牌巧妙挑战强势品牌，成功实现新产品上市的经典范例，凭借良好的开端，以 “天高云淡，一品黄山”为突破口，主打中式烤烟的品牌，“中国相，中国味”，使得黄 山烟赢得了眼球的同时赢得了市场。 综观黄山烟的成功，关键在于比附定位，巧借品牌名烟，将其捆绑在一起，然后迅 速传播，奠定了市场基础。首先，黄山烟将自己与主流的高端品牌放在一起让消费者与 专家去品吸，本身就意味着其产品定位是面向高端市场的竞争性产品，即使是产品品吸 本身已经使得黄山拥有了足够的本钱；营销策划案例分析其次，在品吸结束的第一时间， 将品吸结果的省会城市合肥快速传播。香烟品吸，黄山第一，营销策划案例分析红塔山 第二的广告铺天盖地，实现了信息第一到达，吸引了省内媒体的高度关注；第三，很显 然，黄山烟战略企图不仅仅是省内市场，他要将产品与品牌蛋糕做大。营销策划案例分 析所以，黄山在全国性媒体上很巧妙传播了这样一个主题，主题内容已经从品吸走向了 更加广阔的视野：中国烟草：黄山第一，红塔山第二，这时候，黄山品牌战略企图基本 上被发挥到极致。 案例之二：农夫山泉

房地产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率

写字楼招租大厦营销推广方案

XXXX大厦营销推广方案 一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。 其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为元/平方米/月（不含公共区域能耗）。 二、工作目标简述 ●招商价格及年度递增幅度 租金区间：元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增5% ●招商任务，截止年月日，完成全项目95%的招商。分解如下： 截止年月底，完成全项目40%的招商； 截止年月底，完成全项目95%的招商。 ●第三方押金与付款 全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2；30%面积付 3押3 结合目前市场行情，项目要达到元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。

三、营销策略（推广/招商） 论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。 1、强化项目核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、 强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入； 主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。 2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项 目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础； 建议引入：保险、金融、贸易类巨头； 3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失； 优惠方式有： 加长免租期，即年月日前签约的客户，租赁起始日期都可定为年月日；月日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期； （免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的） 200平方米以下，免租期天； 200－500平方米，免租期天； 500－1000平方米，免租期天； 1000平方米以上，免租期天—天； 优惠政策 1）根据面积优惠 500－1000平方米以上者，享受97％的优惠； 1000平方米以上者，享受95％的优惠； 2）根据付款方式优惠

图书营销策划方案案例

图书营销策划方案 案例 1

图书营销策划方案案例 【篇一：市场营销策划书案例】 京东商城营销策划书 团队名称：wyney 队长：陈春玲 队员：张玉婧、徐美菊、周海笑、赵雪莹 目录 一、概述........................................................... . (2) 二、目标市场分析........................................................... ........................................ - 2 - 1、企业情况分析........................................................... ................................... - 2 -

2、行业情况分析........................................................... . (3) 3、目标消费者分析........................................................... (3) 三、市场定 位 .......................................................... . (4) 四、网络营销设 计 .......................................................... . (5) 1、网络营销目标：......................................................... .. (5) 2、网络营销推广策略：......................................................... (5)

写字楼的营销方式

写字楼营销方式 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法： 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到工程破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期)

此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)

房地产营销策略研究1111

重庆通信学院 毕业设计论文 题目：房地产营销策略研究 专业：信息管理与信息系统 学员：何凡 学号：06221020 指导教师：李静 二○一○年五月

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别22 年级06 专业信息管理与信息系统 学生姓名何凡指导教师李静 同组姓名蔡显地陈黄海 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997. [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997. [7][美]菲利普科特勒、加里阿姆斯特朗著，俞利君译.市场营销[M].北京:华