容积率数值对应的建筑类型 (1)

容积率数值对应的建筑类型

一、背景

面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白，不知道容积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况，相互制衡中产生。

二、基本概念

1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。

从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

2．绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积的比率（%）。

从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。

3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

4．所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的

舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发

展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目

是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住

小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

5．容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分

为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规

划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用

效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的

一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包

括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗

地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单

个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种

情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观

上的最合理值。

6．容积率对地价的影响规律

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价

影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引

起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费

的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、

加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。

容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产

生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位

条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城

市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况

下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程

度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

三、容积率与物业类别

充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理

5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10．容积率6.0以上，摩天大楼项目

四、容积率与物业类别的综合运用

1．各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积

2．参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置

还有注意一点：

规划总用地和规划可建设用地还有些不同，

有的地块，表面看容积率不是很高，但是道路退距面积、区域内天然河道水面等浪费了较大土地面积

所以，在具体面对土地开发时，采用比对规划可建设用地面积与容积率的关系，更有指导意义

补充几点：

1.容积率和每个区域的规划的日照间距系数有关系，比如，南京地区的日照间距系数是1.2 5；而长春市新区规划要达到1.97；所以这里不能一概而论；且北方住宅多为板式住宅，进深有限。

2.根据容积率确定小区的住宅建筑类型，也就是平均层数，是这样计算的；

平均层数=容积率/建筑密度；通常南方地区的建筑密度大些，约25%~30%;北方的建筑密度小些，约为20%~25%;比如2的容积率，在南方的小区，平均层数为：7~8层，而在北方就可能达到10层左右；

3.小区住宅还要注意人口毛密度，每户按照3.5个人做，每个人占用地的面积，可以看出人均用地面积，看出小区的舒适性和良好的人际交往空间。