文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 房地产项目成功标准

房地产项目成功标准

房地产项目成功标准
房地产项目成功标准

房地产项目成功标准体系研究

The Research of Real Estate Project Success Criteria System

摘要:房地产项目作为房地产业的核心产品,其成败不仅直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高,而且影响到一个国家的工业化、城市化进程。项目成功标准的制定是项目成功的首要保证,对项目实施有重要的指导意义。在总结国内外项目成功标准研究经验的基础上,运用文献研究法和专家咨询法,构建了基于房地产项目全寿命周期和项目利益相关者理念的二维项目成功标准矩阵,建立了项目成功标准的实施体系,有利于房地产项目从企业、社会、环境的长远利益出发制定项目的成功标准,可避免房地产项目开发的短视行为和引导房地产业健康、有序的可持续发展。

关键词:房地产项目;成功标准;二维矩阵;实施体系

【Abstract】Real estate project is the core product of the Real estate industry, its success not only impacts the improvement of the residential environment and people’s living standards, but also influences a country's industrialization and urbanization. The development of standards for project success is first and foremost to ensure the success of the project, and it has important significance for project implementatio. On the basis of summarizing of domestic and overseas achievements on project success criteria, with the methods of literature research and expert consultation, this paper establishes a two- dimensional matrix for the real estate project success criteria from the points of project total life cycle and project stakeholders, and builds the implement system, which is conducive to develop real estate project success criteria from the long-term view of corporate, social, and environment, to avoid short-sighted behaviors of real estate project and guide the healthy, orderly and sustainable development of real estate industry.

【Keywords】real estate project;success criteria;two-dimensional matrix;implement system 1.引言

项目成功标准的制定是对项目进行有效评价的前提,同时也为项目的实施明确了目标和方向,具有重要的指导作用。

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业,是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽,在城市经济发展中起着重要作用。房地产项目作为房地产业的核心产品,不仅是社会生产和人民生活的基本载体,还是国民经济和区域经济发展的重要推动力。因此,房地产项目的成败不仅直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高,而且影响到一个国家的工业化、城市化进程。[1]

近年来,房地产业的快速发展为国民经济增长做出了巨大贡献,同时,也产生了一系列社会、环境问题:房地产项目开发失控与无序建设造成土地资源与国有资产的浪费与流失;开发商片面追求经济效益造成项目建设与城市发展总体规划不协调,以及对生态环境的破坏;缺乏长远战略规划的短视建筑造成新城变旧城,旧城改造的大拆大建等恶性循环,不仅造成资源的巨大浪费,而且产生了大量的建筑垃圾,对环境造成巨大威胁。上述问题的出现使人们开始审视究竟什么样的项目是成功的项目。因此,探索与制定一套完整可行的房地产项目成功标准评价体系,不仅对项目的实施具有重要的指导意义,而且有利于房地产企业制定科学合理的建设目标,对开发项目进行全面的检查、评价与完善,使房地产项目的开发建设更具前瞻性和科学性,有利于减少项目失败所带来的社会资源浪费,更有利于引导房地产业健康、有序的可持续发展。

2. 国内外研究及应用现状分析

目前,国内外针对工程项目成功标准的研究成果相对较多,而针对房地产项目成功标准的研究则鲜有见到,本文通过对工程项目成功标准的研究现状进行分析,基于项目共性,提出针对房地产项目的成功标准体系。

国外对于工程项目成功标准的研究已有几十年的历史,研究相对成熟,但由于项目的单一性和复杂性等特点,对项目成功标准尚没有一个统一的界定。1983年,Baker, Murphy和Fisher建议用时间、成本、质量作为衡量项目成功的标准。Atkinson(1999)将其称之为“铁三角”标准。[2]“铁三角”标准为进一步研究提供了重要的参考和指导,在其基础上发展形成了多个评价标准体系,如:项目成功标准的财务观点[3]——在铁三角标准的基础上,考虑项目带给承包商或投资者的商业价值;项目成功标准的项目利益相关者观点[4]——在项目成功标准的评价中融入“人”的观点,综合考虑各个利益相关者的感受,使标准有了更广泛的适用性;项目成功的主观和客观标准观点[5]——认为除了时间和成本是客观的之外,其他的标准都是主观的;项目成功的“硬”标准和“软”标准观点[6]——强调标准分为切实的、定量的“硬”标准和无形的、定性的“软”标准;项目成功的“项目管理过程的成功+项目产品的成功=项目成功”标准观点[7]——认为在项目整个阶段,项目经理关注的是项目管理过程的成功,而项目投资者则关注的是项目产品的成功,强调区分项目成功和项目管理的成功;项目成功的宏观标准和微观标准观点[8]——认为应从客户、投资人、承包商、政府、公众等不同角度审视项目的成功,因此要从项目全寿命周期宏观角度以及项目实施阶段的微观角度共同来把握。

国内在该领域的研究起步较晚,对涉及工程项目问题的研究主要基于对项目成功影响因素的研究,强调工程项目管理工作的重要性,对项目成功标准理论的研究成果主要有:基于项目全寿命周

期的项目成功标准观点[9];基于利益相关者的核心价值的项目成功标准观点[10];基于项目全寿命周期管理和利益相关者视角的大型工程项目成功标准观点[11]。

由此可见,工程项目,尤其是大型工程项目成功标准体系的重要性已引起广泛的关注,但对制定房地产项目成功标准的重要性尚未得到相应的重视,甚至存在认识误区,主要分为两大类:第一类,在房地产界高潮迭起,市场需求巨大的背景下,对项目成功标准的确定完全局限于项目高额利润,这一类多存在于开发项目规模较小、不需要复杂技术的中小型房地产企业;第二类,认识到项目成功标准的重要性,但在制定标准时过多的考虑企业发展利益,对社会、环境等一些隐性问题缺乏足够的责任心,导致对项目开发存在短期行为,这一类多存在于开发项目规模较大、技术较复杂、影响范围较广的大型房地产企业。

3.房地产项目成功标准体系分析

3.1 房地产项目成功标准矩阵构建

通过对近年来国内外有关工程项目成功标准理论研究的文献进行梳理:其中涉及项目全寿命周期理念的文献约有14篇,涉及项目利益相关者理念的文献约有13篇。具有里程碑意义的是——1983年,国外学者Baker & Murphy等人在其《Factors Affecting Project Success 》一书中首次明确提出项目利益相关者的概念,为项目成功标准理论的研究提供了一个新的视角;1999年, Lim & Mohamed 提出从微观和宏观两个方面来评价项目的成功,第一次涉及项目全寿命周期的概念,在此基础上,2005年国内学者林鸣、沈玲等从项目全寿命周期的角度深入分析了项目成功评价标准,并将其细分为预成功标准、建成成功标准和运营成功标准。此后,国内对于工程项目成功评价标准的研究多是在项目全寿命周期和利益相关者两个理念的基础上进行展开和深化。本文应用文献频度统计法,在研究房地产项目成功评价标准时将同时引入房地产项目全寿命周期和项目利益相关者的理念,并通过专家咨询,构建房地产项目的成功标准。

从房地产项目全寿命周期的角度制定项目的成功标准,应根据房地产项目的开发特点将其全寿命周期划分为:前期决策、规划设计、建设实施、项目运营四个阶段,而不再局限于项目的实施阶段,其优点在于:

1)符合工程项目管理的惯例,有利于更加全面、准确地评价房地产项目的成败;

2)将项目划分为相互衔接的工作阶段,有利于分析各个阶段的工作重点,从而加强对各阶段的管理及评价;

3)项目各阶段都反映了我国在项目管理上的一些不足,如前所述,项目管理过多注重项目的实施阶段,忽视了其他阶段的管理,而项目的前期决策、规划设计、后期运营逐渐体现越来越重要的地位。[12]

从项目利益相关者的角度制定房地产项目的成功标准,即应从系统的观点出发,考虑到项目的实施环境是一个涉及地方有时乃至整个国家国民经济、社会、生态环境的开放系统,而不仅是一个只涉及项目所在地的封闭系统。因此,项目的利益相关者不仅是与项目发生直接经济关系的相关者,即以合同为纽带的各利益集团——业主、设计方、承包商、最终用户[13],还应包括相关的政府主管部门、环保部门、开发项目所在区域的社会公众等。

房地产项目涉及面广,因此,项目成功的评价指标也应该是多维的,应按照“以人为本”的理念,从项目各利益相关者的角度出发,反映经济、社会、环境等多方面的要求[14],构建房地产项目的成功标准,如表3—1所示。

表3—1 房地产项目成功标准二维矩阵

3.2 房地产项目成功标准实施体系构建

制定一套完整的项目成功标准是保证项目实现真正意义上成功的首要条件,而成功标准实施体系的构建则是项目成功的有力保障。在我国房地产项目开发活动的经验总结中可以看出,项目管理已经由传统的对项目实施阶段的管理,拓展为对项目前期决策、设计、建造等建设全过程的管理,这是项目管理历程中具有重要意义的里程碑。但是,项目后评价工作的重要性仍未得到应有的重视,国内在房地产领域的相关研究工作普遍存在缺乏基础数据、统计数据不具体等问题,这除了与项目生产的单件性特点有关外,在很大程度上也与忽视对项目的后评价和管理经验总结等有关。因此,房地产项目成功标准的实施体系应是涵盖标准的制定、执行、经验总结和反馈等内容的系统过程。如图3-1所示。

图3-1 房地产项目成功标准实施体系

标准制定——在项目开始时,综合分析各种因素,不仅从项目产品、企业自身发展出发,同时考虑其他项目关系人的利益制定项目的开发建设目标,以寻求多方“共赢”;

标准执行——以既定目标和标准为依据指导项目的实施过程,并随时检查项目目标的完成情况,发现偏差及时纠偏,并对项目的突发事件进行变更控制;

标准总结与反馈——在项目完成时,进行项目的后评价工作,即用项目成功标准检查其最终完成情况、进行经验总结,并通过反馈使标准不断改进,亦可为后续项目的实施提供参考与借鉴,这是目前我国项目管理工作中仍没有得到足够重视和积极实践的一项具有重要意义的工作。

4.结语

项目成功标准的制定是进行项目评价与项目控制的重要前提,亦是确保项目成功的首要任务。基于房地产项目全寿命周期和项目各方利益相关者,从经济、社会、环境多方面综合考虑制定的房地产项目成功标准二维矩阵使项目从真正意义上符合绿色、可持续发展理念。项目成功标准的实施将贯穿项目全过程,即包括标准的制定、执行、后评价和经验总结的系统过程。对标准完成情况的总结与改进至关重要,有利于项目管理经验的积累,并可为其他项目的实施提供参考与借鉴。

参考文献:

[1] 刘成高.中国房地产业可持续发展研究[M].西南财经大学出版社,2008:212

[2] 陈贇,黄甲寅.关于项目成功标准的探讨[J].项目管理技术,2008(2):56—59

[3] Morris PW G,Hough G H. The Anatomy of Major Projects[M].Oxford John Wiley &Sons,UK,1987

[4] Baker B N, Murphy D C. Factors Affecting Project Success [M]. NY: Project Management Handbook, 1983

[5] Chan AP C, Scott D, Lam EW M. Framework of success criteria for design/build projects [J]. Journal of Management in Engineering, 2002, 18(3): 120—128

[6] Briner W, Hastings C, Geddes M. Project Leadership [M].London: Gower, 1996

[7] Wateridge J. How can IS/IT projects be measured for success [J]. International Journal of Project Management 1998, 16(1):59—63

[8] Lim C S, Mohamed M Zain. Criteria of project success: An exploratory re-examination [J]. International Journal Project Management, 1999, 17(4): 243—248

[9] 林鸣,沈玲,马士华,陈建华.基于项目全寿命周期的项目成功标准的系统思考[J].工业工程与管理,2005(1):101—105

[10] 尹贻林,胡杰.项目成功标准的一个新视角——基于利益相关者的核心价值研究[J].科技管理研究,2006(9):156—159

[11] 王进,许玉洁.系统思维视野下的大型工程项目成功标准[J].中国工程科学,2008,10(12):79—85

[12] 冉秀阶.房地产企业项目管理成熟度模型构建及评价研究[D].重庆大学,2010

[13] 王进,许玉洁.项目成功标准研究的动态演变与启示[J] .经济管理,2008(12),80—86

[14] 王进.大型工程项目成功标准研究——基于利益相关者理论[D].中南大学,2008

200个房地产经典策划案例

-- 200余个房产营销策划案例 目录 -------------------------------------------------------------------------------- 东方银座案例分析 阳光·经典--经典·海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西(B)区上市前整体营销策划方案市场篇 天骜体育商城招商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案 奔达项目投资营销及定位分析报告 湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告 蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要 江南家园2004年推广总计划

郑州健达世纪花园策划案 国际企业中心一期项目开发计划书 国际企业中心方案设计任务书 国际企业中心南区及东区方案设计任务书 国际企业中心景观设计任务书 安徽宣城敬亭香榭·山景别墅策划报告 成都华阳滨河花园项目整体策划 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』 尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告 上海市单身公寓市场调查报告 北京华杰大厦推广策划 “在水一方”全程策划 城龙花园裙楼商铺营销策划案 酒吧一条街广告文案 萍乡市国际汽车交易展示中心销售方案(预热期) [原创]德意大厦·精品多功能楼盘形象策划 碧桂园的“泛市场定位” 北京富力城2003营销攻略 某项目一期推广总结和二期工作建议『案例』

一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公(旅游)别墅策划方案 长安园·产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』 某公司的营销策划方案招标公告『案例』 让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例) 解析YOHO Town的营销手法

房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026

房地产项目城市选择及项目判断标准 第一章项目定性判断内容 在公司业务发展的推进过程中,各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同,分别具有各自的属性,但同为房地产开发项目,在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择,简化判断标准,形成项目选择的程序化与制度化,我们将这些具有共性的判断标准加以提炼,通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举,进行阐述。 一、理解城市: 1.目标城市与公司战略匹配程度:目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围?如果不是,与战略中确定的城市有无可比性,可比性如何? 2.城市所处经济圈发展状况 2.1.经济圈的发展历史 2.2.经济圈发展规划 2.3.经济圈未来发展对城市的影响 3.城市人口及经济状况 3.1.城市人口发展状况 3.2.城市人口结构状况 3.3.城市汇集能力 3.4.城市经济发展状况:城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4.城市人文、历史特征及发展状况

房地产产品作为特殊消费品,尊重、适应客户,实现本土化是项目能否成功的关键。因此,对不同区域自然、人文、历史环境的理解,了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5.城市化进程及总体规划。 现阶段,中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关,一个城市的规划前景,旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1.城市发展历程及城市化进程 5.2.城市总体规划 5.3.城市交通规划 5.4.城市用地规划 5.5.城市园林景观规划 5.6.城市产业格局规划 5.7.城市历史文化遗产保护规划 6.城市政治、政策环境 目前,房地产行业仍是地域性较强的行业,不同的区域,不同的城市,其政府有着不同的执政思路与风格,对行业的发展也持不同的态度。因此,对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。 二、理解市场: 1.房地产市场发展状况 1.1.房地产市场发展轨迹 1.2.房地产市场总体特征 1.3.房地产市场未来发展预测 2.房地产行业成长性。

房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一.总体规划宏观背景分析 1.中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征,对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年(2006~2010年)规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来,中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前,我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面:经济平稳增长,产业结构持续优化,增长方式逐步转变;区域差距、城乡差距,不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大;城镇化进程加快,“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前,国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面:宏观经济正处于经济发展周期中的上升期;固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素;城市化进入快速发展的阶段,中国将于2010年进入城市化社会;住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进,城市问题逐渐显现,而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有:城市无序扩张,导致一系列的管理与利益矛盾;中心城区膨胀,人口与经济活动过于集中;城市交通阻塞,生活与生产成本上升;城市环境污染,城市居民生活质量下降。 2.成都市城市发展规划: 据已经完成编制的成都市纲要介绍,2020年,成都市的城区面积将达3681平方公里,比现在的中心城(即外环路以内区域)面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围,城区范围大大扩大,不仅包括五城区和高新区,还新括入新都、郫县等近郊区(市)县,达到了3168平方公里。预计到2020年,成都市人口规模将达到1500万,目前是1000万人左右。届时,居住在城镇里的人口将达到1035万,其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略: 迎合西部大开发的总体策略,成都市也将加快城市发展的速度,整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城(外环路以内)为核心,沿放射道路走廊式轴向发展(即沿放射道路两侧发展),同时打造六个城市组团(新都-青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县),重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解;同时,中心城工业向外迁移,在六个片区形成工业集中发展区,重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划

房地产业务筛选标准

一、城市准入标准 (一)直接准入城市 1、范围:北京、上海、深圳、广州 2、要求: (1)京郊(含燕郊、廊坊等近京区域)、上海郊区项目,限于和中大型开发商合作,要求有抵押。 (2)深圳、广州的项目,要求在核心地段,并审慎选择实力较强的交易对手(中型以上)。 (3)若项目本身有较大的成本优势且有较稳定的回款保证,可一事一议。 (二)谨慎进入城市 1、天津、重庆限于核心区域,但天津滨海新区(含于家堡区域)不准入。 2、济南、南京、厦门、长沙、武汉、青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州等城市可以准入自住型住宅类项目(其中青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州的项目须非常谨慎),禁止准入商业地产项目(但有地段优势、有独特差异化商业模式的优质综合体项目除外)。标的项目应位于城市核心区域,品质较好,产品定位准确,有拿地成本优势,销售预期良好。交易对手为中大型以上房地产企业;谨慎与风格激进的房地产公司合作,若确有必要进行合作,需满足以下条件:一是控制集中度及授信额度,二是项目位于一线城市, 三是实际控制资产

3、佛山、杭州、泉州、漳州、东莞只和房地产排名前20 的交易对手合作项目。 (三)一般情况下不准入的城市 1、东北区域一般不准入。 2、石家庄、宁波、昆明、南宁、唐山、秦皇岛、烟台、威海、潍坊、淄博、徐州、南通、连云港、镇江、泰州、扬州、盐城、宿迁、温州、绍兴、台州、芜湖、惠州、海口、三亚、贵阳、丽江、南昌、西安、咸阳、宝鸡、兰州、西宁、银川、拉萨、呼和浩特、包头、鄂尔多斯、桂林等城市一般不准入。 (四)特殊情况说明 1、其他未列明准入情况的属暂不准入区域。 2、事务管理类(通道类)房地产业务不受以上区域的限制,但应谨慎 开展,应落实公司对事务管理类(通道类)业务的一般要求。委托方为券商、基金子公司等发行的专项或集合资管计划,设立单一信托的,不属以上事务管理类(通道类)房地产业务,应按照公司主动管理房地产业务的要求办理,应确保基础资产的质量并落实有效的风控措施。 3、商业地产除区域限制外,交易对手应具有丰富商业地产开发与管理经验,标的项目所在位置交通便捷,具有明显区位优势,引入业态科学合理。 4、在谨慎进入的城市,可有选择性开展经营性物业贷业务,具 体要求如下: (1)由国内外知名评估机构出具物业估值报告作为标的物业的参考价值,且须依据当地市场同一区域最新可比买卖成交案例作为参考确定物业价值,贷款额度不能超过抵押物价值的50%。

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前,在“强化内功”的具体举措上,不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向:从今年初开始,一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作,而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主(战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理)——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来,随着对发展模式的反思,大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变,并且主要表现在四个方面: 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向; 2.由做项目转变为做企业(以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为); 3.由关注规模指标(如何做大)转变为重点关注相对指标(如何做强、做优); 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上,鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等,其工作重点主要是以“重点突破”为主,例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题;第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主;而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”,甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜,而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”,例如在对标准化的认识上。 事实上,标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前,万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是,包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时,大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主,而没有提升到企业战略高度,更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系,包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化,等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 (一)寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面: 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系,也就是健全、完善的产业制度环境,或者是长效制度安排。完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相应的制度体系,其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度,应涉及一级、二级、三级等各级市场,应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体

房地产行业CRM解决方案及成功案例

房地产行业CRM解决方案及成功案例___方案案例_eNet硅谷动力CIO 频道 出处:硅谷动力 随着土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控,房地产企业的经营环境发生了根本变化,房地产企业面临着来自政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。从经营角度看,房地产企业需要解决以下几方面的问题: · 土地价格不断上升,但资金环境紧缩,资金来源有限; · 政策监管力度大,企业经营运作的透明性要求越来越高; · 客户消费意识越来越强,越来越挑剔,服务要求越来越高; · 市场竞争激烈,营销效果下降,项目成本不断上升。 经营环境的变化对房地产企业的管理能力提出了更高要求,房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力,管理理念与手段的创新不仅仅关系到某个地产项目的成败,更关系到企业的整体品牌,关系到企业在整个市场格局中的竞争地位。

客户关系管理(CRM)是先进的服务营销管理理念与信息技术相结合的一种新型管理模式,是企业信息化建设的重要组成部分。基于量身定制的CRM管理信息系统,可辅助房地产企业建立以客户价值为核心的管理流程,提升房地产企业在市场营销、楼盘经营销售与客户服务方面的管理能力,促进营销效率,提高服务品质,降低项目总体成本,增强客户满意度与对企业品牌的忠诚度。 房地产CRM系统是支持房地产企业实施CRM体系的信息化平台,通方为房地产企业提供的通方CRM房地产解决方案为企业在市场、经营销售与服务等方面提供量身定制的管理支持平台,实施通方CRM系统对房地产企业主要有如下几方面具体益处: · 客户为中心,实现跨区域、跨部门的业务信息共享与集成 · 动态管理客户、房产、项目等相关信息,实时掌握业务状态 · 灵活配置业务流程,监控业务运作流程,减低经营风险 · 辅助评估营销效果,选择有效营销手段,提高营销效率 · 促进意向转换,缩短销售周期,提高经营销售的成功率

房地产经营管理工作的经典案例

房地产经营管理工作的认 房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系,而房地产管理是房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和操作和整合,其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化,风险最小化资源郑和最优化,最终实现社会责任化。 我本人从事地产经营管理10年,几年来总结了一些经营管理经验,总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素,同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现,近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离,现就房地产经营管理工作,谈几点粗浅认识。 理论上的认识: 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的 指导下,为构建和维持长久的竞争优势,通过对外部环境和内 部条件的全面估量和分析,从企业发展全局出发而作出长时期 的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。 通常在项目管理中除了项目的资金措施之外,人们关心项目的市场前景,尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现,

就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中,同样的项目、同样的资金,如果由不同的人操作,结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施,从系统工程的角度来说,更复杂,也就是说要求更高。 房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题,经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人,另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说,提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准 确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展 的途径上如何适应市场,将企业所具有的资质如何配置,并形 成和加强自身的独特的核心竞争力,实现预期目标。从这一目 的来看,首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周 期、发展空间等,进行正确预测产品市场,分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及 区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预 测,就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势,为企业发 展指明方向,企业经营战略才有了坚实的基础,因此经营管理 战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共 同努力,房地产经营管理战略作用的发挥,不仅仅是由一个部 门的力量起作用,更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体

房地产项目标准说辞

房地产项目标准说辞 A1户型房地产项目标准说辞 该户型为2层,建筑面积约201.66-281.24平方,为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异,入户花园、 客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层,下层为带庭院、功能空 间完整的私人专享空间。 一层入户花园,二室朝南,方正客厅连接南北双向花园景观阳台,更配套阳光书房及生活卫生间,使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 二层中部设有家庭厅,外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用,南向双卧,主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公 共卫生间及书房,动静分离,完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。 A2户型房地产项目标准说辞 下层花园入户,二室朝南,方正客厅连接南北双向花园景观阳台,更配套阳光书房及生活卫生间,使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 B户型房地产项目标准说辞 该户型为全明户型设计,采光通风俱佳。4房2厅,建筑面积为161.2平方。花园入户,30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗, 餐厨相连、分而不离,阳光餐厅,隐密主卧、自带独立衣帽间、卫 生间。至显居者尊崇人生 B2户型房地产项目标准说辞

该户型为高层复式设计,建筑面积约154.62平方,赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空 间均位于下层,上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。 下层二室朝南,方正客厅270度观景,更带大面宽景观窗,阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间,使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层设有专属家庭厅,外接景观阳台。作为家庭内部起居使用,宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私 人专享空间只为尊贵的您预留 E2户型房地产项目标准说辞 该户型为高层复式设计,建筑面积约113.99-114.12平方,赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均 位于下层,上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。 下层三室朝南,方正客厅外接景观阳台,阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间,完善生活配套,使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层豪奢主卧外接景观阳台,卧居亦可远眺山河。配套有]专属 卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段:复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段:市场化起步阶段(1987-1991) 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》,允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段:快速发展阶段(1992-1993) 1992年后,房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点,房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段:理性发展阶段(1994-1997) 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落,逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》,标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段:平稳发展阶段(1998年至今) 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》,作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后,房地产市场全面进入个人购房时代,住房产业化,市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式:企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型: 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款; 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 (一)借款人资格 (二)申请贷款材料,包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 (一)借款人资格的核查 (二)调查核实项目情况,包括:项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级,提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则:合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

房地产十大经典案例

十大营销第一招:无中生有 炒作指数:★★★★ 有效指数:★★★ 可行指数:★★ 在这个物欲横流的商品社会,用钱生钱已经算不上什么难事了,关键是,你能用多少钱赚多少钱,你在多快的时间里赚多少钱,你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万,你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说,由大生小并不难,难的是由小生大,绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼,说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的,它不像IT业,靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑,泡沫来得快去得也快,房子只要盖得起来,差不多就能卖得出去,大不了降价打折呗。于是,房地产改革的初级阶段,期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今,随着行业越来越规范,房地产开发的门槛越来越高,消费者的消费理念越来越成熟,白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖,期房还是能售,但是,相关的广告攻势也必须跟得上,营销费用要舍得投,舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是,2003京城地产的营销形式中,还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际,没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间,在只 有一群资深销售人员的情况下,仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然,项目的前期认购多签约少,但是,不可否认,东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招:一名惊人 炒作指数:★★★ 有效指数:★★★★ 可行指数:★★★ 名字,事物的称呼,用以识别某一事物的专门称号,其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说,为了扩大项目的知名度,提升项目的市场影响力,给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年,还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要:绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的,我们小组通过SWOT分析、PEST分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标,并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词:绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司,如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析,对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断,那么很可能影响到整个项目的定位和运作,甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年,2006年7月在香港联交所主板上市(股票代码3900.HK)。 历经17年的发展,绿城拥有100多家成员企业,3400多名员工,开发足迹遍及国内50多个城市,包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底,公司土地储备总用地面积达2600多万平方米,规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名,连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

房地产产品标准准化

房地产产品标准准化 上篇开发模式与产品线 由此可见,商业模式属于战略层面,反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面,反应的是企业的业务特点。 不管是哪种开发模式,最终总要出现出在市场上可交易的产品,例如熟化后的土地,以及各种各样的房地产项目。 1、项目开发的两种方式 项目开发有两种方式,一种是机会导向下的差异化开发模式,一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式确实是在多项目同时开发下,各个项目差异专门大。假如各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性(比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目),那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必定有较大的差异性,这就意味着此前的体会和金钱堆积的大量教训被“归零”了,企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品,这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发体会的不同人才。关于绝大多数开发企业来说,这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之因此感受“专门忙”、“专门累”的最要紧缘故。 事实上,多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题,大都与未推行标准化开发模式有关: ◎开发周期较长,快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范畴推行产品标准化◎设计精度、深度不够,变更较多,质量通病较多←没有大范畴推行产品标准化

◎项目成本“实际+推测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” ◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 ◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人体会、能力、责任心对工作绩效阻碍过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎…… 然而,假如各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面差不多相似,即产品模式差不多固化,那么各项目的开发流程、工作流程是统一的,就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程,同时要尽快推行标准化战略,实行产品线连锁开发模式。 所谓产品模式(产品线)确实是基于推测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、专门的、相对固化的项目类型。 中篇市场已进入标准化时代 经济学上,M=S﹡f是最普遍适用的一个公式:M-利润额,S-销售额,f-利润率。关于房地产企业来说,事实上所有经济治理活动的直截了当目的确实是追求M最大化。 如何才能做大M?只有两个途径:一是做大销售额S,二是提高f。在当前市场形势下,房地产企业要做大S也只有两个途径:一是进行大盘开发,二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径:一是操纵成本,二是提高利润附加值。就S和f关系而言,S是先导性因素,也确实是说,必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。

房地产典型案例分析

房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会,制定营销战略和计划,指导产品和方案走向机会;销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行,从机会与计划的角度来看,虽然有好机会,但在执行中会无从把握;另一方面,如果在执行中,营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题,营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化: (1)单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变,依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求,特别是近年来市场竞争日趋激烈,行销阻力较大,单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足, (2)行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战,但项目各有特色,是否被客户所接受,归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上,即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户,或者改变客户在头脑中已形成的认同观念,从而使其认知项目,最终促成购买。 (3)行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用,具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略,如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果,SP 促销可以和直销(DS)结合运用,使得行销过程更具连续性和统一性,有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时,要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合,避免过度依靠广告行销,以使行销更具实效。 针对上述情况,新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言,整合传播包括: (1)报纸广告、销售海报、楼书、展板等,统一的营销口径宣传,实现广告传播的整合;(2)新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动,实现公关活动的整合; (3)销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯,实现销售周期的整合; (4)现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致,实现销售地点的整合; (5)分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用,实现支付方法的整合; (6)折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用,实现SP促销的整合; (7)销售经理、专案、主管、代表等说辞一致,实现销售全体的整合; 整合营销讲究系统组合,将各类营销方式作为一个整体优化运作,发挥最大效益。 3、建立分销网 (1)利用发展商对外的影响力和关系,发布项目信息,并给予一定的价格优惠,以吸引客户购房;

【全套】房地产销售经典典型案例分析

房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一,首期推出三栋塔楼工747套,于2000年6月10日正式开盘销售,到2000年7月31日。51天时间共售出442套,占首期推出总套数747套的59.17%,平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应,其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售,为北京房地产增加了;一个光彩夺目的亮点,已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目,价格比天通苑、回龙观高出1000余元,项目本身特点原来并不突出,户型比较陈旧,能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位,进行一系列的品牌设计、塑造与包装,包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙,并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法,实行目标考核,加强人员培训,加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作,针对AI户型作最具渲染力的装修设计: 包括室内环境设计,将室外绿色风景融入居室;凸现AI户型的景观价值;作全新概念大起居室大厅设计;展现商住户型的伸缩性概念。总之,要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作,重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等,让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念,引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式,产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表(5月15日—6月10日) 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实

房地产私募项目选择标准

私募房地产项目选择标准 一、交易对手选择标准 1、全国龙头和区域领先的房地产企业,优先全国排名前20强的房地产开发商。 2、资产状况、经营业绩和信用记录良好,法人治理结构完善,高管团队有较高的经营水平和诚信水平。 3、具备房地产开发二级或以上资质。 4、能提供足够的履约担保措施。 二、项目地区范围 1、有持续经济增长潜力的一线、强二线城。地区区域中心,知名度较高的经济发达城市。 2、长三角,大湾区经济增长强劲,或受有利政策辐射的二、三线城市。 3、项目所属地区房地产市场不是靠棚改支撑。 三、项目选择标准 1、交易对手已获政府开发授权和其他相应资格,具备一定自有资金。 2、有良好市场前景的住宅和经营性物业(公寓、写字楼、商业)项目用地。 3、土地性质明确,权属清晰,项目土地获得方式合法、价格合理,且取得正规的土地使用权证,符合城市整体综合规划与预计开发计划,拆迁方案明确、可行。 4、项目本身必须权益完整,公司股权结构清晰且股东之间无历史纠纷,债权债务关系简单、清晰;同时通过敏感性分析和压力测试。 5、土地的市场流动性好,完成一级开发后上市交易时成功率高。项目融资方能提供有效足值的相关担保。 6、项目转让价格合理,拿地有成本优势;未来现金流充足稳定;开发及销售计划,现金流测算有盈利空间。

四、项目交易层面及合规层面 1、项目交易对手出资比例不低于30%,且我方控股项目优先股。项目交易层面股债比例不低于8:2,优先劣后比例不高于1:1。 2、股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保,要求优先分红;债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施。 3、项目资金必须封闭,如资金要外用,必须经我方同意方可执行。 4、项目退出首先考虑回收现金,以销售回款、股权转让款或者债权到期回购的形式收回投资。无法实现或者不足以收回投资时,解散并清算项目公司。从项目分得的剩余财产中组织变现。 5、符合协会及托管方最新政策要求。

房地产微信营销十大成功案例

房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1:碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候,位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机,成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广:扫描二维码,前50名网友可获得限量版QQ公仔一个,51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的,碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆,华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品,拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套,尽享业主的尊贵。微楼书的推出,让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头,在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出,赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是,房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中,互动是房地产微营销成功的关键,因此要利用好移动互联 网的特性,随时随地做好分享、解答、反馈等环节,平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3:万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书:在微信上直接展示楼书,展示项目图片、文字,既可以透过朋友圈分享楼书、资讯,还可以直接 在微信上预约看房,能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目,在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大,才能支

撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道,而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中,将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地,对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4:杭州广厦集团利用微信报名入口,定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动,无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例,这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与,达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作,定制微信报名入口,将登山节活动用微信游戏的方式呈现,参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面,将该页面分享给朋友,只要朋友参 与即可增加参与者的助力数,该助力数觉得抽奖的资格,并且助力 数最多的50人将在页面上呈现,旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏,使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播,8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5:海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖,引爆关注 上城.春天里,申请了微信服务号并构建了项目微网站,实现展 现项目全方位展示的同时,在平台上发布各个营销节点的活动信息,吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动,吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”,“微现场”摇一摇赢大奖,让看房、抽奖都充满乐趣,现场爆满。现场每个人都可以打印照片,摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式,同样是送奖品,而这更具互动性和竞赛性,吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖,都要

房地产微信营销成功案例.doc

房地产微信营销成功案例 ,,xx现在各个行业都纷纷涌进微信做营销,微信能实现精准的信息传播,更快的找到并汇聚客户,通过各渠道整合推广。以下是我为大家整理的关于,欢迎阅读!1:微信时代,房地产行业如何上演精彩微信营销?房地产是广告大户,一直会扩展很多不同的营销渠道,面对7亿之多的微信用户,房地产行业怎能不动心?而且微信用户中以年轻人居多,如此庞大的潜力消费群体,房地产商们也将营销本领全部展现出来。某房地产商称,在微信公众号上搜索某楼盘名称,很多楼盘都注册了微信公众号,可以说90%的房产企业都开始入驻微信公众平台。武汉某知名房产企业的刘总监表示:“就我自己所在的企业来看,微信营销还是值得投入的,毕竟现在的年轻人都在玩微信,以往传统的户外广告营销,电视广告营销,报纸传媒营销,网络渠道营销等方式已经不会放弃,适当的组建团队开始运营微信公众号,房地产行业还是非常在意名气和品牌的,大品牌的房地产才更好做营销”。而我自己所在小区周边的新建楼盘中的广告中已经附带微信公众号和微信二维码,并且较之过去的户外广告宣传语更加充满诱惑,在房地产营销人员发放的宣传单页中也不乏微信二维码,并且表示只要扫一扫就送xxx。某知名房地产商非常注重互动环节,特地招募团队组建微信客服服务,将主力房产置业顾问的微信号大力推广,与客户进行一对一互动模式,让粉丝切实感受到某种“温暖”,将这种方式演绎出色的杰出代表为京东和小米,盘活粉丝经济创造巨大的盈利

空间。更有某地房地产商放出豪言,微信10元就敢送你一套房,对房产有刚需的年轻人来说,这无疑是一个巨大的诱惑,比微博上转发送零食的活动吸引力不止高了万倍。10元抢房,抢到就送,房地产商真的这么傻吗?事实上,精明的房地产商们怎么会傻到送房呢?一起来分析这次的10元抢房微信营销案例,每人10元买一个二维码,全国售3万个,就是30万,按抽奖的概率选出一名获奖者,送一套房产价值30万,到这里就很明显了,事实上,是别人为获奖者得到房买单了,仅仅到此就结束了吗?还没有!房地产商们的目的还没达成,如果3万二维码全部销售完毕,那么就有3万用户看到了本次活动,假设只有一半的用户选择了分享朋友圈,15000个朋友圈将出现10 元抢房活动,一个朋友圈假设只有100人,那么能够覆盖的人群大约是一百多万,这其中还不包括朋友圈中的二次转发,按照一般概率估计,只有十分之一的朋友会进行二次转发传播,那么又有十万朋友圈将得到这个活动的相关讯息,理论上将有2千万观众看到了本次活动,或许实际上只有一千万。算到最后,房地产商吃亏了吗?本次微信营销活动如果能顺利进行,房地产商肯定是笑弯了腰,最后得知,一个房地产商几乎没有花费1毛钱就送出一套30万的房子却把广告让1-2千万的观众阅读,人均投入成本忽略到不计。看似简单的微信营销案例,实际上操作起来却有一定的难度,首先在销售微信二维码上就必须投入很大的宣传力度,30万个微信二维码要销售一空还得看企业实力,接下来就是民众关心的公正问题,抽奖如何保持公平公正公开,如果一旦操作不当,微信营销的效果达不到反而要自毁形象,

房地产项目开发的地段选择

房地产项目开发的地段选择 房地产项目开发的地段选择作者:佚名 时间:2008-6-27 浏览量: 房地产开发项目的地段选择, 其主要责任是项目投资人, 当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议, 但抉择权在项目发起人或项目投资人, 只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种, 可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目, 选择项目必须有充足的、有效的理由。 房地产开发项目的地段选择, 实际上也是一个项目。因此, 地段选择过程, 就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢? 建议从六个方面来理解: 即1、认识开发项目地段的影响因素;2 、识别有增值潜力的地块;3 、地段选择理论;4 、对拟开发地块进行可行性分析;5 、对开发地块进行成本收益分析;6 、选择最优方案。 、认识开发项目地段的影响因素 房地产投资地段的影响因素很多, 不同的地段的影响因素也是不一样

的, 影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时, 根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下: 市场供需行情 一宗地块的好差, 总是体现在需求上。需求大供给量少, 地块价就攀升, 地块就容易出手, 房地产投资商也就可以获得较高投资回报, 那么该地块就是较好的投资地段; 如果一宗地块需求趋少, 则该地块价格就趋低, 房地产投资回报相对较低, 那么该地块就不是好的投资地段。 地块的自然条件 地块的自然条件含盖如下内容: 地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。 地块与市中心的距离, 是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任

相关文档
相关文档 最新文档