商业银行汽车抵押贷款业务开展困难的原因及启示

商业银行汽车抵押贷款业务开展困难的原因及启示

目录

摘要 (1)

关键词 (1)

引言 (1)

1商业银行汽车抵押贷款业务发展现状 (1)

2 汽车抵押贷款业务开展困难的原因 (2)

2.1抵押物风险 (2)

2.2评估风

险 (2)

2.3银行操作风险 (2)

2.4借款人信用风险 (3)

2.5利率风险 (3)

3汽车抵押贷款业务开展困难的启示 (3)

3.1建立健全银行监管制度,降低操作风险 (3)

3.1.1强化银行内部责任约束 (3)

3.1.2业务配套经营以分散系统风险 (3)

3.1.3加强抵押贷款业务的创新 (3)

3.1.4加强银行放贷的具体操作和流程的管

理 (4)

3.1.5建立专门的风险评估与预警系统 (4)

3.2建立社会诚信机制 (4)

3.2.1建立全国统一的动产抵押登记系统 (4)

3.2.2完善个人征信系统 (4)

3.3规范评估体系 (5)

3.3.1强化对评估行业的统一管理 (5)

3.3.2保证评估结果的真实性 (5)

3.3.3提高评估人员素质和评估技术 (5)

3.4健全法律制度,规范贷款业务运行 (5)

3.4.1建立政府担保制度 (5)

3.4.2金融监管部门加大对抵押评估业务的管理力度 (5)

3.4.3健全法律保障体系 (5)

4 结语 (6)

参考文献 (6)

致谢 (7)

商业银行汽车抵押贷款业务开展困难的原因及启示

摘要:本文通过对商业银行汽车抵押贷款业务的了解,分析出这项贷款业务存在的抵押物风险、银行操作风险、评估风险、借款人信用风险、利率风险,归结起来就是银行管理不完善和外部环境复杂两大问题。针对存在的这些问题,提出建立健全银行监管制度,建立社会诚信机制,保证评估机构质量以及健全法律制度的要求。

关键词:汽车抵押贷款;操作风险;社会诚信

Reason and Revelation about Difficulty of Auto Mortgage Loan in BanksZHANG-Xueshi

Graduate 2013, Finance, Dongfang college,fujian agriculture and forestry universityAbstract:This article studies the auto mortgage loan, analyzes the collateral risk, operational risk, assess risk, credit risk and interest risk it has. In a word, these can be divided into two parts: the missing management of bank, and complexing external circumstance. In order to solve these issues, we propose requirements such as, establish the regulation system in bank and social credit system, guarantee quality of assess agency, and improve legal specification.

Key words:auto mortgage loan;operational risk;social credit

引言

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。汽车抵押贷款,顾名思义,就是以汽车作为抵押物向银行取得贷款的行为。在银行的抵押贷款业务中,住房抵押贷款所占比重最大,而汽车抵押贷款只占很小比重。实际上,汽车抵押贷款业务似乎已经到了退出贷款市场的边缘,研究它就具有很高的价值,能够结合我国抵押贷款的具体实际分析出这项业务退出市场的原因,也能给我国银行制定新品种贷款提供借鉴,对今后银行贷款业务的发展能起到一定的促进作用。而该问题的解决,对于我国金融业乃至国民经济的可持续发展具有重大的理论意义和现实意义。

1商业银行汽车抵押贷款业务发展现状

贷款业务是商业银行基本业务之一,自商业银行出现起就有多种形式的贷款发展起来。商业银行抵押贷款业务的抵押物有多种形式,大致可分为动产和不动产两种。动产多以机器设备为代表,不动产则是住房、土地权为主。随着社会经济的不断发展,一些业务问题也逐渐凸显出来,银行存贷款业务的种类都在不断创新,一些不适应市场需求的种类也被社会淘汰。

据了解,在国有四大商业银行(中国银行、中国工商银行、中国农业银行和中国建设银行)以及光大银行、民生银行、兴业银行中,除光大银行还针对信用度高的少部分客户办理机器设备抵押贷款外,其他银行已不再批准发放动产抵押贷款了。倘若一个企业或一个自然人急需资金周转,以汽车为抵押,只能到投资管理公司办理这项业务,并要将个人、公司、车辆及车辆经销商所有证件、单据提供齐全,方可办理。企业或个人抵押车辆需提供机动车登记证、车辆行驶证、购车原始发票、车辆关税证明(进口车辆)、购置附加税本、车辆保险单、车船税完税证明、养路费交费票证、车主身份证、企业组织机构代码证书原件、营业执照、法人身份证、法人授权委托书、被委托人身份证、单位公章、财务章;汽车经销商则需要提供商品车合格证、随车工具包、进口车关税证明、企业组织机构代码证书原件、营业执照、法人身份证、法人授权委托书、单位公章、财务章。

如此多的证件需要提供,加上银行审批手续的复杂,对于汽车抵押贷款业务在银行贷款业务中消失的现象,只能说它已经不适应社会经济的需求了。

2汽车抵押贷款业务开展困难的原因

一项业务开展困难,其原因是多种多样的,这其中包括借款人、金融机构以及金融市场其他因素,在这些因素的综合作用下,形成了复杂的市场背景,再加上经济形势的不断变化,使得一些抵押贷款业务的顺利开展受到多方面的阻碍。

2.1 抵押物风险汽车抵押贷款业务的抵押物自然是借款人所拥有的汽车。信贷审计与检查发现,一些基层银行存在接受借款企业机器设备与办公设施作抵押的情况,这些办公用设施最大的问题是抵押期间价值耗损快,抵债能力差,因此不宜作为抵押物。汽车同机器设备、办公设施一样属于动产,它的价值会随着使用时间的增加而不断减少,耗损速度快。

在一些企业贷款,特别是工业企业贷款中,机器设备及汽车均被普遍选为贷款抵押物。但其实绝大多数根本不宜设定贷款抵押。这是因为:第一,抵押物重复抵押。在现实中,有可能出现一些恶意借款人,将一辆汽车为抵押向不同银行骗取贷款,由于银行间一些信息无法共享,就形成了这种违法行为的可能性。第二,机器设备和汽车设定抵押后一般还会继续投入生产使用,必然产生有形耗损,迅速形成有形贬值。第三,由于当今社会技术日新月异,新的技术水平的同类设备与新的替代产品在迅速淘汰原产品,大幅贬损原设备的市场价值,无形贬值问题非常突出。第四,处理这些机器设备可能存在信息不对称困难。必须恰好有愿意购置这个抵押物的买家清楚地了解关于该抵押物的有关信息,处置交易才能实现[1]。第五,抵押物价值评估有失公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,出具合理公允的评估报告,再根据评估的价值确定抵押率和担保价值[2]。但在实践中,一些借款人往往为了自己利益,或评估机构恶性竞争,高估抵押物价值,出具虚假或夸大情况的评估报告,导致抵押物的价值失实[3]。

2.2评估风险

首先,估价时点错误导致预估的抵押物抵债能力严重失实。本质上,抵押物估价是为了弄清当抵押人不履行债务、抵押权人依法处置该抵押物时的抵债能力,或者说估价是帮助抵押权人确定抵押物所担保债务到期日时点的快速变现

值。因此,抵押物估价是为了确定实现抵押权日的时点价值,而不是抵押设定日的时点价值。

但是,抵押评估存在虚假或者夸大的情况,主要原因是整个社会诚信制度的不健全。一些贷款的申请人即评估的委托人采取各种手段获取银行贷款,或者为了获取更高额的贷款,是虚假抵押及虚假评估屡禁不止的源头。其次,有相当一部分估价人员职业道德低下,迎合客户需求,牟取自身利益,甚至出具虚假、不实的评估报告。再者,虚假报告屡禁不止,还有一个原因就是监管不力,即使评估机构违法,也不会受到非常严厉的惩罚。

另外,评估准则的制定严重落后于评估业务的发展,也是造成抵押贷款评估风险的一个重要因素。我国评估行业没有对抵押贷款评估业务进行必要的规范,目前尚未出台有关抵押贷款评估业务的准则或指导意见,从一定角度上,可以说我国抵押贷款评估业务还处于一个相对无序的阶段。

2.3银行操作风险

操作风险主要是由于商业银行在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。由于对汽车抵押贷款业务风险控制的意识较薄弱,许多基层银行在贷款的操作过程中,没有严格地实行抵押物登记制度,对借款人提供的相关材料审查不够严格,高估借款人的信用度,没有对借款人的资信情况进行严格把关。

一般商业银行在贷款前都会要求借款人提供资产评估报告或是抵押物价值评估报告,银行就依据报告来确定发放贷款的多少。因此对他们而言,谁来评估抵押物无关紧要,只要能得出评估结果,能有个数量概念,即市场价值就行。但是单纯依靠有评估资格的中介机构出具的评估报告来判定抵押物价值是不可靠的。原因在于,一方面评估机构的经营目的是自身利益最大化,而评估收费的标准又

是按评估对象的估价额的一定比例计收,估价额越高收费越多,这就从制度设计上破坏了评估的客观性原则。所以评估机构大都以“放大镜”的办法进行资产估价,银行采信其评估报告难免会对自己的利益造成损害。另一方面,由于银行内部在审定抵押物价值时通常以中介机构的评估报告为准,所以,等于放弃了银行内部的工作人员为抵押物估价准确性负责的制度约束,因而银行事实上主动放弃了对抵押物价值确定的主导权和监督权[4],缺乏从自身出发的风险管理。

另外,部分银行工作人员自身思想素质和业务素质不高,工作不负责任,违反操作过程,也是形成操作风险的一个原因。

2.4借款人信用风险

信用风险又称违约风险,是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是贷款风险中最基本最直接的风险,银行只能从全国联网的个人信用管理系统中查询借款人的信用程度,对于借款人在银行系统以外资金利用情况的了解就束手无策。因此信用风险也是商业银行在贷款业务中面临的最大风险。

2.5利率风险

利率是影响抵押贷款风险的最活跃的因素。利率风险就是指金融市场上利率波动导致存贷款利差缩小,甚至出现贷款利率低于存款利率,导致银行收不抵支的风险。如果存款利率上调,抵押贷款的利率也随着上调,就可能增加借款人的偿贷压力,从而增加违约风险;而如果此时贷款利率下降时,借款人可以更低的资金成本进行融资,必然会提前偿还贷款,从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入,增大了商业银行再投资的风险[5]。

3汽车抵押贷款业务开展困难的启示

3.1建立健全银行监管制度,降低操作风险

3.1.1强化银行内部责任约束

首要的是强化银行内部相关人员抵押物估价的责任约束,掌控抵押物估价的主动权。建立和完善抵押贷款评估的金融机构内部管理和外部监管制度。各大银行应当建立完善的抵押评估管理制度,通过内控制度减少贷款风险。任何抵押物选择失当、抵押物估价严重偏离市场价值的,必须严格追究内部人员责任。同时,必须改变盲目采信评估机构估价现象,应当将评估作为信贷审核过程中一个重要的环节,并确保其独立性、有效性。重点强化抵押评估业务的独立性,不仅要采取有效措施确保评估人员和评估机构的独立性,也要保证银行内部机构在评估业务委托、审核环节的独立性;建立评估报告复核制度,由银行出面委托具有专业知识和经验的工作人员对评估报告进行复核,或委托专业评估师进行复核。

3.1.2业务配套经营以分散系统风险

我国商业银行的经营特点要求银行贷款更应注意分散风险。有研究表明,如果抵押贷款结构性趋同,则违约相关性高。尽管抵押贷款平均违约率较低,但当整个市场萧条时,违约现象就会集中爆发出来。尽管大部分信用风险模型认为违约率和违约损失是相互独立的,但实证分析显示,两个变量存在很强的正相关关系,当经济萧条时违约率通常较高[6]。因此要注意业务的配套经营、注意贷款的结构优化以分散风险。

3.1.3加强抵押贷款业务的创新

抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求,通过对贷款方式的改进和资产证券化可以降低与分散抵押贷款风险,同时提高对抵押贷款的有效需求,从而促进抵押贷款市场的发展。根据实证分析可知,在申请抵押贷款的各年龄

组中,年轻居民属于贷款需求最大的群体,然而他们的收入特点是当前收入一般较低但未来收入将呈递增之势,因此可以引入渐进付款抵押贷款方式。与固定还款的贷款方式相比,这种贷款方式能够减轻年轻人早期的还贷压力。

3.1.4加强银行放贷的具体操作和流程的管理

贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。在对借款人咨询贷款业务上应该投入大量资金,在借款人申请抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解抵押贷款具体操作流程以及违约造成的后果。贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序,主要考察借款人的还款能力、贷款抵押品当前状况和实际市场价值、申请人的信用状况。应当注意实行审贷分离、分级审批的制度。特别是对于银行内部员工,应该制定更为严格的标准,提高遵规守法意识,重视贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。对资信不足的借款者不予发放贷款,以防银行出现操作风险[7]。贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度,实时追踪该项贷款的用途情况。

3.1.5建立专门的风险评估与预警系统

资信评估对于防范住房抵押贷款中的风险、保障信贷资产安全具有十分重要的意义。商业银行应该建立先进的风险评估与预警系统,监控借款人财务状况的信息系统,贷款风险的衡量与评估将逐步完成从定性分析到定量分析,从模糊定量分析到精确定量分析的转变。一旦借款人出现逾期贷款,就可以利用该系统立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,从长期来看建立这样一个系统非常必要,不仅可以定量分析银行风险状况,还可以加强银行之间的信息交流,最大限度地减少银行的损失。当借款人的财务状况变化较大时,利用该系统可以对借款人财务变动状况进行跟踪监控[8]。当借款人违约时商业银行应有

一套有效的违约处理机制,当借款人不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时,贷款机构会按照合同进行违约处理,及时发现贷款的逾期和违约,并做出相应的处理。

3.2建立社会诚信机制

3.2.1建立全国统一的动产抵押登记系统

建立全国统一的电子化、网络化动产抵押登记系统,是保证抵押登记高效、低成本的基础,也是促进动产担保融资业务快速、健康发展的前提。一个现代化的登记查询系统能够处理大量登记业务,方便公众获取登记信息。这就避免了抵押物单据不全、重复抵押的状况发生。但在申请登记时,动产所有者必须如实填写格式化的基本登记信息,国际上将这种登记最基本信息的方法称为取得“骨架型信息”[9]。

3.2.2完善个人征信系统

由于缺乏诚信机制,便纵容了随意违约的行为。在这种情况下,可以由法院和银行牵头,保险、劳动、人事等政府部门配合,建立一个全国范围内的个人信用信息管理系统。一方面银行在发放贷款前做信用评估可以查询,防止恶意贷款产生;另一方面,对那些法制观念淡薄、诚信度不高的则应采取必要的措施,记录并降低其信用等级,令其为丧失信用付出高昂代价。同时,这个系统还有利于法院在执行中查询并纪录违法者的相关信息,判断其资产状况,以利于采取相应的措施。

要做到将评估师的执业情况反映到资产评估师的个人征信报告中。倘若评估师出具虚假或不实评估报告,其个人征信报告中将有不良记录,为保持良好的信用记录,评估师将谨慎地出具评估报告。可以通过建立评估师执业保险制度,

如果某些评估师因为自身原因经常出现疏忽而遭索赔的情况,那么保险公司就有可能不再为他们提供保险,这些评估师就会因此失去评估市场。通过评估风险保险制度,可以不断提高评估人员的素质,对评估师会产生督促作用,也可以整体提高评估行业的水平和形象。还可以在评估机构内部设置一系列保证评估质量的组织模式,要求该模式在接受评估业务一直到项目完成向用户出具评估报告的全过程中,采取一系列检验、核查、验证等措施或方法,保证评估的真实性、可靠性、客观性、公正性和科学性。这就需要建立起适宜的组织体系,根据体系建设进行必要的职责划分,互相约束、互相促进,做到职责分明,利益明确。

3.3规范评估体系

3.3.1强化对评估行业的统一管理

房地产评估、土地评估和资产评估虽然其业务性质和内容不尽相同,但同属于评估行业,属于经济鉴证类社会中介服务机构[10]。为此,应对其进行统一而有效的管理,对评估人员的要求必须一致,关键在于其是否获取了从事该行业的资质证书,有从事其他相关行业的评估人员,即必须具备相关行业的准入条件。对此,应站在评估行业发展的高度,站在评估行业整体的全局,加强统一,协调管理。

3.3.2保证评估结果的真实性

评估机构在保证评估结果的真实性方面要充分考虑抵押物的不同种类和特性、市场区位、磨损程度、技术含量、使用寿命、市场变动趋势等因素。设定抵押时的时点价值只能作为确定抵押物市场价值的基础或参考值,必须以贷款到期日即假定的抵押权实现日的时点价值作为抵押物的估价值。评估抵押物设定抵押时的时点价值是有意义的,因为它是估价抵押物未来价值的基础。从这个角度出发,将现值折算、预估为将来可变卖值,这就要求设定抵押评估时将着力点转移

为考虑未来市场接受的可能性和市场可能的出价。

3.3.3提高评估人员素质和评估技术

在一些发达国家和地区评估行业有这样的规定:评估师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写评估工作心得和论文、提交自己完成的评估报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的惩罚,直至取消其执业资格[11]。我国也要求资产评估师接受一定时间的后续教育。中国资产评估师学会已经相继举办了许多次资产评估师后续教育培训。一个好的评估师必须参加过足够多的评估实践,并且对最新最近的评估理论知识有很好的掌握。另外,由于利率、通货膨胀、经济周期性变化等因素的不断变化,金融市场也在发生不断变化,在评估时需要考虑多方面因素,不可以套用一成不变的公式计算[12]。因此,对评估师的后续教育显得尤为重要。面对评估实践中的诸多不确定因素,唯有通过不断地学习才能克服解决。

3.4健全法律制度,规范贷款业务运行

3.4.1建立政府担保制度

建立政府担保制度,创造良好的外部风险分散机制。建立贷款担保制度,对分散房抵押贷款风险至关重要,政府一方面可提供优惠的相关政策,另一方面还应发挥其监督作用。为了降低金融机构的抵押贷款风险,我国政府应指定或成立专门的机构为一些特定对象提供抵押贷款担保.专门为中低收入者家庭提供抵押贷款担保。建立政府担保制度,不仅有利于降低银行业的系统性风险,而且有利于提高我国居民的其他方面消费需求。

3.4.2金融监管部门加大对抵押评估业务的管理力度

金融监管部门应加大对抵押评估业务的管理力度。具体可以通过制度法

规或部门规章的形式,对抵押评估业务的相关政策性问题予以明确,包括什么样的抵押业务必须进行评估、由具备什么样条件的评估师和评估机构进行评估、抵押评估及其复核中应当遵守的原则或最低要求等。根据我国当前抵押评估业务的状况,为避免申请人与评估人员之间的利益冲突,确保抵押评估能够有效地帮助银行合理决策,防范金融风险,可以由政府强制规定抵押评估业务必须由银行统一委托,银行不受理由申请人自行委托评估机构的评估报告。此外,也应当由政府部门定期对金融机构执行抵押评估业务制度情况进行检查,将此作为对银行考核的内容之一,以督促金融机构完善其抵押评估管理制度。

3.4.3健全法律保障体系

建立健全法律保障体系,增加贷款安全系数。抵押贷款涉及社会经济的方方面面,有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境和立法支持。建立完善的法律法规体系,加强对抵押贷款的法制管理,这是各国调控抵押贷款发展的重要方面。我国虽然已经出台实施了《担保法》、《保险法》、《商业银行法》等相关法律法规,构成了抵押贷款的法律框架,但缺少具体的、操作性强的配套法规制度,不能对市场主体和市场行为形成硬性的约束,影响了相关业务的发展。完善立法和执法制度,可以根据实际情况,由银行或委托相关中介公司,对借款人家庭资产、投资、消费行为等进行监督,发现情况及时向法院报告,提出审计或审查建议,对借款人的资产情况进行审核,防止恶意的资产转移[13]。我国可以考虑尽快制定和颁布《信用法》,突出对非信用行为的法律制裁,引导人们树立良好的信用观念,进一步补充和完善抵押贷款业务的相关法律法规,对抵押贷款的具体程序做出明确规定,增强各当事人对各自行为后果的预见性。

4结语经济形势变化莫测,在这样复杂的经济环境下,商业银行在创新贷

款种类时需要充分考虑到可能出现的困难,才能应对在危机爆发时的各种挑战。2007年的美国次贷危机提醒我们,银行的监管不力是危机爆发的主要原因之一,作为金融部门的主导力量,银行提高内外部管理水平迫在眉睫。当然不仅仅是银行,社会各界都要提高警惕,加强自身建设,完善管理制度,这样才能促进社会经济又好又快发展。

参考文献:

著作图书文献示例:

[1] 孙育才. MCS-51系列单片微机及其应用[M]. 南京: 东南大学出版社, 2003:45-50(五号宋体、行距1.25

译著图书文献示例:

[2] Clough R W,Penzien J.结构动力学[M] 王光远等译.北京:科学出版社,1981:23-35 (五号宋体、行距1.25

学术刊物文献示例:

[3] 刘学慧, 吴恩华. 虚拟现实的图形生成技术[J]. 中国图象图形学报, 1997, 41: 205-212(五号宋体、行距1.25

学术会议文献示例:

[4] 刘锡良.现代空间结构的新发展[C].天津:第1届全国现代空间技术报告会论文集,空间技术出版社,2002:65-72.(五号宋体、行距1.25 学位论文类参考文献示例:

[5] 谭健松.编程实例的参数化的改进[A].松花大学硕士学位论文,2001:15-17.(五号宋体、行距1.25

西文文献示例:

[6] Lattice Inc. data Book Lattice Semiconductor Incorporation, Redmond Washington USA, 1999:11-13.(五号宋体、行距1.25

网络文献示例:

[7] 王进.水仙花数的算法[EB/OL].////0>. 1998-08-01:1-3.(五号宋体、行距1.25

外文文献示例:

[8] Kwok O C H,Plattner R,Weisleder D,et al.A nematicidal toxin from plaurotus.ostreatus NRRI 3526[J] J Chen Ecol,1992,182:127-136 专利文献示例:

[9] 蔡文秀.一种控制信号方向的算法[P].中国专利,88800888.2001-07-16.(五号宋体、行距1.25

致谢:

本论文是在我的导师潘邦贵老师的悉心指导下完成的。从选题到学位论文的最终完成,他都始终给予我细心的指导和不懈的支持,在论文写作期间,他不厌其烦地给我们修改论文和论文的相关材料,而且还给我提了很多具有建设性的意见和建议,让我顺利完成了论文写作,在此谨向他致以诚挚的谢意和崇高的敬意。在大学期间,我的父母一直都给我最大的支持与鼓励,我的师长、同学、舍友们、班级的同学们,在我的学习中给我巨大的帮助,在此我向他们致以诚挚的谢意!

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

农村商业银行贷款利率定价管理办法

农村商业银行贷款利率定价管理办法XXXX农村商业银行贷款利率定价管理办法 1. 目的 为适应利率市场化形势，建立科学有效的利率定价机制，规范辖内网点贷款利率定价行为，增强利率风险控制能力，提高市场竞争力和贷款综合收益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《人民币贷款利率管理规定》等有关法律、法规，以及省联社的《XXXX农村信用社法人客户贷款利率定价指导意见》结合XXXX农村商业银行(以下简称“本行”)实际，特制定本办法。 2. 适用范围 本办法适用于本行内部所有涉及各级机构、部门和员工。 3. 术语定义 3.1本办法所称贷款利率定价是指我行依据有关利率管理规定，综合考虑资金成本和供求，及借款人的信用等级、担保方式、信贷投向和银企合作综合贡献度等因素确定贷款利率的行为。 3.2本办法中的贷款包括各类企事业贷款、自然人贷款和其他贷款。 3.2.1企事业贷款:指对各类具有法人资格的公司或企业以及农村 经济组织发放的用于生产经营活动或项目建设活动的贷款。 3.2.2自然人贷款:指对自然人发放的用于农业生产、个人生活的 贷款，主要包括小额信用贷款、农户小额联保贷款、农业生产贷款、 个体工商户贷款、个人消费贷款等。 3.2.3其他贷款:指上述两类贷款中未涉及到的所有贷款。 4. 职责 4.1总行设立由行长、副行长、客户、信贷、财务、稽核、风险资产 管理部门负责人组成的贷款利率定价管理委员会。负责制定贷款定价战略、相关政策、按照利率管理制度和相关精神，根据市场变化情况和信息反馈，负责制定

和调整贷款利率，并定期公布资金成本价格情况，委员会下设办公室，办公室设在客户部。 办公室根据贷款利率定价管理委员会的决定，负责全辖贷款定价执行情况和监督指导工作。其主要职责: 4.1.1组织贯彻和实施国家利率政策，统一下达、及时传递有关利率管理和利率调整政策文件，认真执行上级颁布的利率管理规定。 4.1.2拟定全辖贷款利率定价政策和定价模型，报送贷款利率定价管理委员会审核后执行。 4.1.3分析和研究宏观经济运行情况和行业发展状况，及时反映和监测社会资金流向和利率发展趋势，及时对贷款利率定价中的参数进行测算和分析，维护和更新定价参数。 4.1.4负责日常与人民银行、银监局及银行业协会关于贷款利率方面的沟通联系。 4.1.5总行贷款利率定价管理委员会，在本办法规定范围内负责对本辖区最低利率浮动幅度进行测算和确定。负责对辖内贷款定价执行情况进行监督、指导、检查。 4.2总行客户部、基层网点审贷小组、客户经理具体贯彻执行定价管理政策，在权限范围内按本办法规定测算，确定和执行贷款利率，对在特殊情况下需对测算的应执行利率进行调整。不论是否超本行贷款权限，均需提出书面申请，报总行贷款利率定价管理委员会审查后执 行。 4.3对正常范围内的贷款利率定价，依据贷款审批咨询权限实施分级授权管理。

商业银行个人住房抵押贷款实际操作流程及其改进

商业银行个人住房抵押贷款操作流程及其改进 石玉瑕指导老师：尚文秀 内容摘要：个人住房抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，其最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋等等。我国商业银行个人住房抵押贷款业务近年来迅速发展，此项业务在开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。然而从目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际操作流程来看，此项业务还存在许多的不足之处，尤以贷款办理时间长，效率低而给客户带来的不满和流程重复审查较多为主。本文就从个人住房抵押贷款的实际操作流程出发，分析此项贷款业务操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改进操作以提高流程处理能力、提高个人住房抵押贷款的效率，从而提高客户满意度。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款操作流程对策 个人住房抵押贷款是借款申请人用自己或他人的房产(包括住宅与公建)进行押，办理贷款手续，从事生产经营活动或综合消费的业务。目前，我国国内商业银行个人住房抵押贷款业务的组织框架主要采取层级管理模式。一般而言，总行的个人贷款部门不直接经营个人贷款业务，只是负责产品的研发、制度的制定、业务的规划与指导等工作。个人贷款业务主要依靠省分行(一级分行)、市分行(二级分行)及支行的个人贷款中心(或个人贷款人员)进行经营，各级个人住房抵押贷款中心针对不同的区域开展个人贷款业务。按照城市个人住房抵押贷款中心设置数量情况划分，个人住房抵押贷款中心设置可分为单一中心模式、多个人住房抵押贷款中心模式。单一中心型是指在一个城市仅设置一个个人住房抵押贷款中心，进行统一的商业银行个人贷款业务统一经营；多个人住房抵押贷款中心模式指在一个城市设置多个个人住房抵押贷款中心，同时进行商业银行

银行抵押贷款管理暂行办法

第一章总则 第一条为了加强工商银行抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和《借款合同条例》的有关规定，制定本办法。 第二条本办法适用于经工商行政管理部门登记、具有法人资格的全民、集体工商企业、事业单位及我国境内的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业向工商银行申请的流动资金贷款、固定资产贷款、科技开发贷款和其他贷款。 个体工商业户向工商银行申请抵押贷款时，比照本办法执行。 第三条抵押贷款是借款方，向银行申请贷款时，愿以一定财产作为抵押物的一种贷款担保形式。借款方到期不能归还贷款本息的，银行有权处理其抵押物作为补偿。 第四条办理抵押贷款必须遵守国家法律和银行有关信贷规章、制度、原则，在平等协商基础上签订抵押贷款合同。 第二章抵押贷款的申请和审查 第五条抵押贷款由借款方提出申请，并向银行提供以下需要审查的资料： （一）借款方的有关法人资格证明； （二）抵押物清单及符合法律规定的有关所有权证明； （三）银行需要审查的其他有关抵押物的资料。 第六条下列财产可作为抵押贷款的抵押物： （一）有价值和使用价值的固定资产；

（二）有价证券； （三）能够封存的流动资产； （四）其他可以流通、转让的物资或财产。 第七条下列财产不能作为抵押物： （一）归国家所有的土地、矿藏等自然资源； （二）集体福利设施； （三）所有权有争议的财产； （四）不能强制执行或处理的财产； （五）依法被查封、扣押或采取诉讼保全措施的财产。 第八条借款方必须对抵押物拥有财产处理权。 以共有财产作抵押物的，要取得共有人的同意证明，并以借款方所有的份额为限。 第三章抵押贷款合同的签订与履行 第九条抵押贷款申请经银行审查同意后，即可签订抵押贷款合同。 抵押贷款合同必须由借贷双方的法定代表人或凭法定代表人授权证明的经办人签章，并加盖单位公章。 第十条抵押贷款合同应具备以下内容： （一）抵押贷款的金额、用途、期限、利率及归还本息的方法； （二）抵押物的名称、规格、数量、现值、有效使用期及质量完好情况； （三）抵押率；

农商银行金融机构股权质押贷款管理办法

农村商业银行股份有限公司 银行类金融机构股权质押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应农商银行（以下简称“本行”）业务发展和满足客户需要，更好地拓宽企业融资渠道，支持中小企业发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规及本行有关信贷管理制度，特制定本管理办法。 第二条本办法所称银行类金融机构股权（以下简称“银行股权”），是指本行认可的银行类金融机构非上市流通股权（上市流通股权质押按照《农商银行股票质押贷款管理办法》执行）。银行类金融机构股权质押贷款，是指借款人以本人或第三人依法取得并合法持有的本行认可的银行股权为质押的贷款。 第三条本办法所称借款人是指经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织。 第二章贷款条件 第四条本行接受的银行股权包括（如有变化，将另行下文通知）： （一）全国性大型商业银行：工行、中行、建行、农行、交行五家；

（二）全国性股份制商业银行：中信、招商、光大、民生、浦发、华夏、兴业、深发、广发、浙商、恒丰、渤海银行十二家； （三）城商行：四川省内的城商行、被银监部门批准可以在异地开设分支机构的四川省外的城商行； （四）农商行及农信系统：北京农商行、上海农商行、天津农商行、天津滨海农商行、重庆农商行、武汉农商行、深圳农商行，江苏、浙江、广东省的农商行。 超出该范围的，一律上报总行审批。 （按照《农商银行金融同业客户信用评级管理办法》评级在C级以上的银行类金融机构） 第五条用于提供担保的银行股权应满足以下基本条件： （一）依法发行，出质人依法取得并持有，并符合本办法的第四条规定； （二）发行人（行）章程等内部规章、法律文件未对股权的质押、担保、转让做出限制或禁止性规定； （三）出质人应对其股权拥有完全的所有权与处分权。用于提供担保的股权应当是未设立质押、质押已解除或未向他人提供担保。 第六条借款人除具备《农商银行信贷管理办法》规定的基本条件外，还应该具备以下条件：

商业银行住房贷款业务

管理学院 关于商业银行住房贷款研究 班级：财管111 学号：020411121 姓名：顾叶雯

商业银行住房贷款业务 摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是住房贷款业务的发展更快。我国住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。 一、商业银行贷款分类 商业银行是提供金融中介和交易服务机构，以经营工商业存放款为主要业务，并以利润为其主要经营目标。存、贷、汇三大业务是现代商业银行经营活动的重要组成部分。其中，吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。而住房贷款是众多贷款中的一种， 它是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。有稳定收入和还债能力的申请人，提供贷款资料、收入证明等相关材料通过银行审批的可获取住房贷款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，商业银行对于居民贷款额度的上限有着明确的要求：（1）贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力（2）贷款额度不超过房价一定比例（3）贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数（4）贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。 银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。其中个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。而个人住房商业贷款可分为以下几种：（1）个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。 （2）个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。 （3）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。 （4）个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。 （5）个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。 （6）个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。国家的法律法规 二、住房贷款还款方式 商业银行的生存与发展，必须以利润的取得和积累为前提。在我国现阶段，对银行利润起决定作用的是贷款利息收入。住房贷款的还款方式可分为等额本息还款方式和等额本金还

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。

农村商业银行贷款管理暂行办法的通知

榆阳农村商业银行贷款管理实施细则（暂行） 第一章总则 第一条为了规范榆阳农村商业银行（以下简称商行）的贷款行为，加强信贷管理，提高信贷资产质量，防范和化解风险，依照《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行授信工作尽职指引》、《农村商业金融机构风险评价和预警指标体系（试行）》和省联社关于《陕西省农村信用社贷款管理暂行办法》等有关法律、法规规定，本着“分级授权、落实责任、强化管理、控制大额、防范风险”的指导思想，结合我行实际，特制订本实施细则。 第二条本细则适用于商行发放的各类贷款。 第三条商行发放的各类贷款必须符合国家有关法律、行政法规和中国人民银行及中国银行业监督管理委员会颁布的相关规章制度；应当遵循安全性、流动性、效益性的原则。 第四条商行发放贷款的借、贷双方应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。 第二章贷款范围、对象和比例 第五条商行必须本着“以市场为导向，立足社区，服务三农”的市场定位，坚持“四个面向”，积极为当地中小企业服务，为城镇居民和农户服务。其贷款范围主要是在本辖区内，除社团

贷款外不得发放跨区及异地贷款。 第六条商行贷款对象主要是本辖区内的农户、城镇居民、个体工商户、农业经济组织、涉农企业和中小企业。外籍人员在本辖区内长期居住，从事经营活动有稳定收入的，并在辖区内有房产的也可给予贷款支持，但不作为支持的主要对象。此外，贷款对象为自然人的还须满足年龄在18-60周岁。 第七条商行不得向不能独立承担民事责任行为的自然人和未经工商行政管理机关（事业单位登记管理机关）核准登记的企（事）业、其他经济组织、个体工商户发放贷款；不得向国家明令禁止或限制的行业和产业发放贷款；不得垒大户、冒名、超过授权授信额度发放贷款。 第八条商行发放贷款额度界定以《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》为依据，按贷款集中度高低确定额度。对单一客户在商行辖内贷款余额不得超过其资本总额的10%，对关联及集团客户贷款余额不得超过其资本总额的（所有者权益贷方余额）15%，对单一客户保证担保贷款余额不得超过其资本总额的5%，对最大十户贷款余额不得超过其资本总额的150%； 第九条商行贷款余额与存款余额的比例原则上不超过80%（剔除使用人民银行支农再贷款发放的贷款部分）。 第十条商行当年新增贷款中用于发放支持“三农”贷款的比例原则上不低于75%。 第十一条商行对关联企业的授信，要按照《关联企业贷款

商业银行住房抵押贷款的分析

商业银行住房抵押贷款的分析 摘要 美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。 关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策

ABSTRACT The United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of

农村商业银行贷款诉讼管理办法

农村商业银行贷款诉讼管理办法 第一章总则 第一条为了积极、有效维护全行金融债权，规范贷款诉讼行为，根据我国现行法律法规和有关政策规定，结合贷款诉讼工作的实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称贷款诉讼行为是指借款人不依约归还到期贷款且担保人亦不履行担保义务时，贷款人向有管辖权的人民法院申请支付令、提起诉讼、向仲裁委员会申请仲裁以及依据生效法律文书向人民法院申请执行，依法维护本行合法权益的行为。 第三条贷款诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。行使抵押权的期限为所担保的债权的诉讼时效结束后二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因《民法通则》第一百四十条所列原因中断的，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 第四条本办法所称法律文书包括支付令、调解书、判决书、裁定书、通知书、仲裁机关的裁决书和公证机关依法赋予强制执行力的债权文书。 第五条申请仲裁的，须在借款合同中约定或者双方签订补充协议，一致同意仲裁。

第六条总行指定专人负责每件贷款诉讼案件，负责案件从起诉到审理直至执行终结。 第二章提起诉讼 第七条对逾期贷款，经催要未果，拟提起诉讼的，应报总行批准。原则上，贷款逾期 3 个月仍不归还，或在逾期 3 个月内不能制订切实可行的还款计划，或制订了还款计划仍不按还款计划执行的，支行应通过诉讼或仲裁方式清收。 第八条提起诉讼前，责任人应对借款人和担保人进行必要的调查和分析，摸清担保人的资产状况和清偿能力，确定诉讼的最终目的，做到有的放矢。 第九条经批准同意诉讼的，当事行须将相关材料报总行风险管理部门审查后，由当事行指派专人送法院或仲裁委员会立案，并参与案件审理全过程。 第十条诉讼案件，根据案情需要，可采取以下方式处理：案情简单、法律关系比较明确的案件，当事行有权委托相关业务人员代理。案情重大、法律关系比较复杂的案件，当事行在报告总行批准后可以选聘律师代理。 第十一条对确定律师代理贷款诉讼案件的，当事行应按法律程序与其签定代理协议。 第十二条根据借款合同的约定，贷款人聘请律师的费用由借款人承担。当事行聘请律师时，应与其商定律师费的具体支付方式。

农村商业银行抵押贷款管理办法

农村商业银行抵押贷款管理办法 农村商业银行抵押贷款管理办法 88号 ,4月2日, 第一章总则 第一条为加强农村商业银行股份有限公司,以下简称本行,信贷管理～规范抵押贷款的操作行为～防范信贷风险～根据《物权法》、《担保法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及我行信贷管理制度的有关规定～制定本办法。 第二条抵押贷款是指本行以借款人或者第三人,简称“抵押人”～下同,不转移占有的动产或不动产作为抵押担保而发放的贷款～当借款人不能履行债务时～本行有权按照合同的约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。 第三条抵押担保的范围由支行、营业部、个人业务部、公司业务部,以下简称支行,和抵押人在合同中约定～包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用,包括诉讼费、律师费等,和其他应付费用等。 第四条本行开展抵押贷款业务遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公开诚信的原则。 第五条支行应与借款人约定抵押贷款明确、合法的用途～并按照约定检查、监督贷款的使用情况～防止贷款资金被挪用。 第二章抵押贷款的对象和条件 第六条抵押贷款的对象是指能够提供合法、有效、足值、 可变现的动产或不动产作抵押的借款人。

第七条抵押贷款须满足下列基本条件: ,一,抵押人符合本行相关信贷管理规定, ,二,抵押物具有价值和使用价值～且易于变现～抵押物的物理、化学性质稳定, ,三,抵押人对提供抵押的抵押物享有所有权和处分权～抵押物的权利未受到限制, ,四,能够取得有权部门出具的合法有效的抵押登记证明, ,五,本行规定的其他条件。 第三章抵押物的范围 第八条抵押人有权处分的下列资产可以作为抵押物: 1(已领有合法房屋所有权证、土地使用权证的房屋, 2(国有出让或国有租赁性质的土地使用权, 3(符合预期取得房地产产权条件的未竣工建筑物, 4(通用机器设备, 5(交通运输工具, 6(依法可以抵押的其他财产。 第九条支行在办理抵押贷款时～应当优先选择价值相对稳定、变现能力较强 的抵押物～审慎办理专用性较强的机器、设备及其他动产抵押。 第十条支行不得接受下列资产抵押: 1(学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医 疗卫生设施和其他社会公益设施, 2(所有权、使用权不明或有争议的资产, 3(依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的资产, 4(已经折旧完毕或者将在贷款期内折旧完毕的资产, 5(已出租且租赁期超过合理期限的动产,

农村商业银行保证贷款管理办法

农村商业银行保证贷款管理办法 农村商业银行保证贷款管理办法 87号 ,4月2日, 第一章总则 第一条为加强农村商业银行股份有限公司,以下简称本行,信贷管理～规范保证贷款的操作行为～防范信贷风险～根据《担保法》、《物权法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及本行信贷管理制度的有关规定～制定本办法。 第二条本办法所称“保证贷款”是指按担保法规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时～按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。 本行只办理连带责任保证贷款。 第三条保证贷款的操作流程～按本行贷款管理基本制度及信贷业务操作规程的规定办理～实行“先授信、后用信”～审贷分离～分级审批～规范运作。 第二章保证人的条件 第四条保证人必须符合《担保法》、《物权法》的有关规定: 1(国家机关不得为保证人～但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 2(学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。 3(企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的～可以在授权范围内提供保证。 第五条保证人还必须符合以下要求: 1(保证人是法人的～保证人的净资产必须超过其所担保的贷款金额。

2(保证人是自然人的～要根据保证人的资产情况确定担保金额～年满60周岁以上的自然人～原则上不得作为本行贷款的担保人。 3(多户联保必须符合《农村商业银行股份有限公司农户联保贷款管理办法,试行,》、《农村商业银行股份有限公司商户联保贷款管理办法,试行,》的有关规定。 4(公司为其股东、主要负责人、关联人及主要管理人员提供保证担保的～必须按该公司章程规定～提供股东会或股东大会同意担保的决议文件。 第三章保证贷款的操作流程 第六条本行接到客户申请后～应组织客户经理对所受理的信贷业务进行调查,评估,～同时对保证人的情况进行调查～对其担保能力进行评估。 第七条保证贷款经客户经理调查认可后～根据本行规定的权限逐级审批。 第八条经有权人审批后～客户经理与客户签订借款合同、担保合同。 第九条保证合同的保证期间应和借款期间一致。 第十条签订合同时～借款人、贷款人,双人,和保证人三方须同时到场签订合同～如果保证人是法人的～保证人必须在借款合同上加盖保证人的法人公章～并由保证人的法人代表或授权代理人签名或加盖名章。保证人是自然人的～应由保证人提供身份证复印件并在合同上签名～需要加指模的～应加摁指模。 第十一条法人作为本行贷款的保证人～须提供以下资料: 1(企业营业执照, 2(企业组织机构代码证, 3(企业贷款卡, 4(企业法人代表身份证件或法人代表授权委托书, 5(符合该公司章程规定的同意担保的决定文书,如保证人是国有企业或集体企业～需要经有权部门出具同意担保的文件, 6(近期财务报表和年度财务报表,

商业银行住房抵押贷款风险与对策分析

我国商业银行住房抵押贷款的风险分析与对策研究 摘要 在目睹了美国次贷危机对全球经济的阻碍，为能有效维护我国商业银行业的健康有序进展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并查找有效地措施来防止不利事件的发生，关于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。本文从信用风险、利率风险、抵押物风险、流淌性风险这四个方面分析了我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这四个风险分不进行了详细的研究提出了相应的对策，同时从完善住房抵押贷款的法律法规、建立政府住房抵押贷款担保制度、进展住房抵押贷款证券化、建立健全住房抵押贷款保险制度这四个方面对改善现现在商业银行住房抵押贷款的状况进行了研究分析。 关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险，对策

Our Commercial Mortgage Risk Analysis and Research Author：Cai Bingren Tutor：Fan Yuhong Abstract In the subprime crisis impact on the global economy, effectively maintain the health of our commercial banking development on our commercial mortgage risk analysis of the present and look for effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for China is an urgent and important new topics. This study aims at bringing together the relevant policies of commercial banks in China, face up to our commercial mortgage situation, risk analysis, and targeted research-related measures. This article from credit risks, interest rate risk, collateral risk, liquidity risk these four aspects of the commercial bank home mortgage loan risks, and risk for the four exceptions to a detailed study of countermeasures, while from the perfect mortgage law regulations, establish a Government housing mortgage loan guarantee system, development

农村商业银行个人贷款管理实施细则

农村商业银行个人贷款管理实施细则 149号（5月19日） 第一章总则 第一条为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人贷款业务经营行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据银监会《个人贷款管理暂行办法》、《省农村信用社个人贷款管理实施办法（试行）》的规定，制定本实施细则。 第二条本细则所称个人贷款，是指本行向符合条件的自然人发放的人民币贷款。个人贷款按用途分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营类贷款。 （一）个人住房贷款是指本行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，包括个人住房贷款、个人住房组合贷款等。 （二）个人消费贷款是指本行向申请购买合理用途的消费品或服务的借款人发放的个人贷款，包括：个人汽车消费贷款、个人教育贷款、个人耐用消费品贷款、个人其他消费贷款等。 （三）个人经营类贷款是指本行向有合法生产经营用途的个人发放的经营性贷款，包括以业主或实际控制人个人名义申请的实际用于其经营实体的贷款。 第三条本行开展个人贷款遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。 第四条个人贷款投向必须符合国家产业政策和金融政策，坚持“以农为本、服务三农”，优先满足广大农户生产以及消费等

方面的有效信贷资金需求。 第五条各支行、营业部（以下简称“支行”）必须按内控制度，实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，按照本行《贷款管理基本制度》将贷款管理各环节的责任落实到具体岗位，并按总行有关制度办法对各岗位进行考核和问责。 第六条本行实行个人贷款风险限额管理，并通过减少风险暴露、分散资产组合、增强抵押品等方式逐步进行风险缓释。 第七条支行应与借款人约定明确、合法的贷款用途，不得发放无指定用途的个人贷款。 个人贷款不得挪用，支行应按照合同约定检查、监督个人贷款的使用情况。 第八条个人贷款的期限和利率规定 （一）个人贷款的期限原则上根据借款人借款用途、资金周转周期、收入的实现能力等因素综合确定，但最长期限（含展期）要符合国家有关政策规定； （二）个人贷款利率按照总行贷款利率管理制度执行。 第九条贷款额度应结合借款人资信等级、收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。中国银监会或国家其它有关部门有明确规定的从其规定。 第十条总行信贷管理部门依照本细则对个人贷款业务实施监督管理，制定各产品制度、办法及相关操作流程。 第二章对象与条件 第十一条个人贷款的对象为国家规定可以作为借款人的、

农村商业银行贷款规则全

1、种植业和养殖业大户特别授信贷款 种植业和养殖业大户特别授信贷款是我行对县域内从事种植业、养殖业以及农副产品加工业等的农户和农村个体经营户发放的，以个人信用保证担保或农房抵押等特色担保方式发放的，用于种植业和养殖业生产的惠农贷款。 服务对象：庐农商行辖内各支行所在区域内凡从事种植业、养殖业以及农副产品加工业等的农户和农村个体经营户。 产品特色： （1）担保方式灵活，可由自然人提供信用担保或由农村房屋设定抵押担保。 （2）期限合理，根据农业生产的周期设定。 申请条件： （一）借款人为我行服务范围内的农户和农村个体经营户，具有完全民事行为能力；年龄在18-60周岁的完全自然人； （二）贷款用途明确合法； （三）贷款申请数额、期限和币种合理； （四）借款人具备还款意愿和还款能力； （五）借款人信用状况良好，无不良信用记录； （六）无违法违纪等不良行为记录； （七）庐江县农商行要求的其他条件。 贷款期限：贷款期限根据借款人的生产周期、还款能力等，由借贷双方共同商议后确定，并在借款合同中标明。期限原则上不超过1年，最长不超过2年，可以跨年度使用。 贷款利率：贷款利率实行优惠，具体利率按照庐江农村商业银行农户小额信用贷款同档次利率执行。 还款方式：按季结息，到期还本。 办理流程：客户申请→受理、评级、调查→贷款审议审批→签订合同→贷款发放。 2、“公司+农户+专业合作社”贷款

我行对种植、养殖业企业、农户、专业合作社发放的，用于其日常生产中的流动资金需求的贷款。该品种致力于引导地方产业结构调整，发展农业产业化，提高地方养殖生产规模化程度，为农村种养殖企业、农户、专业合作社搭建一个良好的创业平台。 服务对象：龙头企业在与农户组建专业合作社模式下的龙头企业和养殖农户。 产品特色： （1）定向投放，专用于种养殖业生产。 （2）发放范围广，该模式下的企业和农户均可申请。 申请条件： （一）借款人必须为“公司+农户+专业合作社”，经工商部门登记注册的该模式下公司或该模式下具有完全民事行为能力、年龄在18-60周岁的种养殖农户； （二）借款人为从事农业生产或其他符合国家产业政策的农业生产经营活动，并有合法可靠的经济来源； （三）公司客户需在我行开立基本账户，农户需在我行开立结算账户，且信用记录良好； （四）借款用途明确，用于农业生产。 贷款期限：根据实际情况，一般不超过1年。 贷款利率：贷款利率按我行现行利率定价标准执行。 还款方式：按季结息，到期还款。 办理流程：公司+农户组合(签订协议)→贷款申请→贷款调查→贷款审议审批→签订合同→贷款发放。 3、林权抵押贷款 林权抵押贷款是我行对从事造林、育林和林产品开发、生产、加工、经营和流通等相关用途的企业和自然人发放的，以森林、林木和林地使用权作抵押物，用于林业生产经营的贷款。 服务对象：我县主要为从事造林、育林和林产品开发、生产、加工、经营和

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 发表时间：2009-07-07T10:58:55.280Z 来源：《中国经贸》下半月2009年第6期供稿作者：林琳[导读] 个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析林琳 （东北财经大学旅游与酒店管理学院，辽宁大连 116023） 摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。关键词:个人住房贷款;贷款;风险随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。 2.存款利率风险 由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。 三、信用风险 1.借款人的违约行为（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。 2.开发商的信用风险（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。 四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险 1.贷前调查形式化 银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。 2.个人信贷审批不严谨