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《建设与房地产法规》实践考卷

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽

声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至

法院。

【原告诉称】

陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的

房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅

丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部

拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆

迁款 312500元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】

海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们

多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆

迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委

托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁

中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人

重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁

行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方

寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。

陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，

且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】

经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、

陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款 1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费 1859元、停产停业综合补助费 139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽

均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺

地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案

佐证。

问题：一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？

二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协

议的效力如何？

三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见

代理吗？

四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责

任？

五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

六、常见的效力待定合同有哪些？

七、本案该如何判决？

案例分析二

【案由概述】

2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买

丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合

同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。

【原告诉称】

杨正文起诉至原审法院称：2001年 11月 3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公

司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价 8500元／建筑平方米，总价款 245735元。我应在 2001年 11月 5日付清全部购房款，鼎恒公司应在 2001年12月31日前换签正式合同，

并在2002年 10月 31日前交付房屋。此后我于 2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公

司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎

恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年 11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。

【被告辩称】

鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文

的诉讼请求给付相应利息。

【案件事实及证据】

2001年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台

区丰北路甲 45号的丽泽新星 1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积 28.91 平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计 245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金 10000 元，其余购房款于 2001年11月5日付清、鼎恒公司于 2001年 12月 31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于 2002年 10月 31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设

备标准。认购书签订后，杨正文于 2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司

没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发

建设的位于丰台区丰北路甲 45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星 5-19 层已取

得商品房预售许可证，但 1一 4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当

事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。

问题： 1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？

2、本案中的认购书是否有效？为什么？

3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什

么标准支付？

4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？

案例分析三

案情：甲公司签发金额为 1 000万元、到期日为 2006年5月 30日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房不过户。

其后，甲公司以 A楼房作价 1 000万元、丙公司以现金 1 000万元，出资共同设立丁有限公司。

某会计师事务所将未过户的 A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占

有、使用 A楼房。

2005年9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取

得退款 1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股

东，其

原持有丁公司 50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余 10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付 200万元给丙公司以获得上述10％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、 40％和 10％的股权；注册资本仍为 2 000 万元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的

情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款 500万元提供了连带责任保证担保。同时，乙公司将其持有的上述 1 000万元汇票背书转让给陈某。陈某要

求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但 A楼房应过户到本公司。”陈某向

2006 年 6月 5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。债权申报期间，陈某以汇

票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对 A楼房行使优先受偿权。同时，乙公司就 A楼房向清算组申请行使取回权。

问题： 1、丁公司的设立是否有效？为什么？

2、丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？

3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？

4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？

5、B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？

6、各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责

任？

案例分析四

【案情介绍】

赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年 7月 19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同

约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院 2#一 4一603室商品房一套，房屋单价每平方米 4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产

公司于 2000年 6月28日变更为海开公司。 2000年 6月 28日海开公司取得海淀区上地南路6号院

房屋所有权证， 2002年 1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土

地使用权转让合同， 2002年 4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月 25日，北京

海

淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年 9月 3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在 2002年6月 30日日前为赵云梧办理

房屋产权证，海开公司于 2002年 5月22日开始在海淀区上地南路 6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地

下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。

【原告诉称】

赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计

划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，

多次找其协商，海开公司又于 2001年 9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在

2002年6月 30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于

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抵押期限为 2001年 4月至 2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开

公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除

《商

品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息 170606元。

【被告辩称】

海开公司辩称： 1997年 7月我公司开始在上海南路甲 1号进行海开公司职工住宅建设，虽然

我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许

可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经

办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。

我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售

许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。

【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：

二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？

三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出

卖？

四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？

案例分析五

【案情介绍】

北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商。1999年

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月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区管理办公室（以下简称海淀小区办）核准同意，公布中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约。该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；第八项约定：前款规定的事项，必须经产权人大会通过；物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业管理公司对本物业进行管理。中海雅园的业主在入住前，均签

署了承诺书，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守。2001年5月 20日，中海兴业公

司

（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙

方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。 2001年 6月15日，海淀小区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。2002年2月 28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。第一届中海

雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举新的管委会委员。2003年3月28日，中海雅园管委会又与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托合同，该公司亦未进人

中海雅园小区进行物业管理。中海雅园管委会在选聘、解聘物业管理企业前，未按中海雅

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中海世纪公司辩称：中海雅园管委会不具备对我公司提出本诉讼的主体资格。是否解聘物业管

理企业的是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，在没有业主大会委托的情况下，

业主委员会无权对物业管理企业提起诉讼。原告的合法存续期间已经于2002年 6月15日届满，已经不具备合法存续资格，不符合民事诉讼法适用意见中关于其他组织的规定。原告

在起诉书中引用的判决书内容不符合证据的有关规定，(2002 ）海民初字第 9241号民事判决书现在还未发生法律效力，不能作为本案的定案证据。中海雅园开发单位中海兴业公司在2001

年5月 20日和被告签订物业委托合同，在我方未被正式解聘前仍为中海雅园惟一合法物

业管理公司，并应按委托合同继续履行物业管理义务。中海雅园第一届物业管理委员会另

行招聘物业管理单位行为不是出于业主大会的授权和决议，原告的部分组成人员不具备担

任物业管理委员会委员的资格，是其第一届物业管理委员会的一意孤行。我方目前对中海

雅园进行物业管理，完全是基于产权人的意见，我方行为并无不当。原告主任胡密珍至今

拖欠物业管理费用已经达355多元，故原告的行为根本不能代，中海雅园产权人的意见。故

不同意原告的诉讼请求。

问题：一、通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间，那么本案

中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业管理合同？该合同是否有

效？为什么？

二、管理规约应有业主大会制定，本案的开发商中海兴业公司能否制定业主临时公约？为

什么？

三、本案的物业管理委托合同约定的5年管理服务期限提前终止？

四、本案中海雅园管委会诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出小区？为什么？

一、案例分析“二”（50分）

回答问题：

1、（ 1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的

文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基

本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规

定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商

品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。

（2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的

商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为

商品房买卖合同。”

《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设

施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房

的基本状况（位置和面积确定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使

用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条

所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件。在认购

书中，双方所约定房款，杨正文已经于2001年11月6日全部付清，国此，也满足了认购书认

定为商品房买卖合同的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中所

涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖合同。

2、本案中的认购书无效，因而也就不能要求继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品

房预售合同，但无效，因为：

根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2) 持有建设工程规划可证和施工许

可证；（ 3) 按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（ 4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登

记，取得商品房预售许可证明。

又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当

认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合

同，即商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证，

因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，应当认定为无效合同。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。

3、认购书既然被认定无效，就应该依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停止履行。

已经履行的，恢复原状、赔偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得商

品房的预售许可证，就与购房人签订购房合同，被告的违法行为导致合同无效，因此，被告

在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担赔偿责任。具体到本案，就是原告购房款

的利息损失。利息计算时间为2001年11月1日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息。 ( 《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一

方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)

4、原告不能要求支付违约金。因为当事人对违约金没有约定。

二、案例分析“三”（50分）

回答问题：

（1）有效。甲承担出资不实的责任。

（2）不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。

（3）无效。（第十六条公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者

股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规

定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。）

（4）陈某的属于破产债权。贾某的不属于破产债权，而为股东出资。‘

（5） B 银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。乙公司仍是A楼房的产权人，可以要求取回。

（6）向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资，

应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资，

应在虚假验资范围内承担责任。见《公司法》第 208条规定，承担资产评估、验资或者验证的

机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够

精选文档证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。

(完整版)2018建设与房地产法规(01856)

案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华

寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问题： 一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？ 二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？ 三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何

房地产与建设法规考试大纲考研

《建设与房地产法规》考试大纲 （含考核目标） Ⅰ课程性质和设置目的 建设与房地产法规是工科院校土木类和工程管理专业本科学生必修的一门专业课。随着我国社会经济的发展和建筑业参与国际建筑市场竞争的需要，工程建设行为逐渐纳入法制化的轨道。作为工程管理、土木工程、建筑学、城市规划等专业的学生，不仅要掌握自然科学知识和专业知识，而且要掌握建设工程相关的法律知识，因此建设与房地产法规成为工程管理及其相关专业的专业课程。 本课程是一本理论与实际联系紧密的课程。学生学完本课程后，应通过学习，了解我国现行工程建设的法律法规的形式和颁布情况，熟悉建筑工程常用法规的主要组成内容，掌握建筑工程的建筑许可、发包承包、安全质量、建设合同的基本知识；掌握我国工程建设监理制度在实际运用中的主要方法。为了强化课堂教学效果，开阔学生的视野，扩大学生的思维，培养学生的独立解决问题的能力，必须增强课堂讨论、案例分析等实践性教学环节。 本课程的教学要求层次是在教学要求中按教学大纲的内容和相应的要求“了解、熟悉、掌握”进行相应的教学和学习。

Ⅱ课程内容与考核要求 第一章建设法规概述 一、学习目的和要求 本章主要介绍建设法规的概念、地位、作用以及建设法规体系等内容。通过学习，学生能够对建设法规基本概念及其体系等有系统的了解。 二、课程内容 1、建设法规的概念 2、建设法规的地位和作用 3、建设法规体系及构成 4、建设法规的制定和实施 三、考核知识点 1.1 建设法规的定义 1.2 建设法规的特征 1.3 建设法规的基本原则 3.1 建设法规的体系 四、考核要求 1、熟悉：建设法规体系的层次 2、掌握：建设法规的定义、特征、基本原则、建设法规体系的概念 第二章建设法律基础和法律责任（本章内容不做考核要求） 第三章城市与乡镇建设规划法规 一、学习目的和要求 本章主要介绍了城乡规划的概念、类型、编制、审批以及实施等。要求学生掌握城乡规划的实施步骤。 二、课程内容 1.城乡规划的概念与类型

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集

2018《建设与房地产法规(实践)》真题+解答

2018《建设与房地产法规》实践考卷 一、考核目标 《建设与房地产法规》实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系 有机结 合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规 成 理论指导工 程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。进一步提高实践技能和综合 素质， 为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。 二、考核方式 要求根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。 三、考核内容及要求 内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。 要求： 1.回答问题要紧扣案例资料。内容围绕主题，主题突出； 2.文字通顺流畅，表述恰当。 3.独立完成 实践报告要独立完成，必须杜绝一切抄袭、剽窃行为；也不得请他人代写。 案例分析一 【案由概述】 2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地 产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系， 陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议 的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房 屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。 但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。 现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款 312500 元，并负担 本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多 方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理 人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外， 顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公 司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰

房地产与建设法规考试大纲教学内容

《建设与房地产法规》考试大纲（含考核目标） Ⅰ课程性质和设置目的 建设与房地产法规是工科院校土木类和工程管理专业本科学生必修的一门专业课。随着我国社会经济的发展和建筑业参与国际建筑市场竞争的需要，工程建设行为逐渐纳入法制化的轨道。作为工程管理、土木工程、建筑学、城市规划等专业的学生，不仅要掌握自然科学知识和专业知识，而且要掌握建设工程相关的法律知识，因此建设与房地产法规成为工程管理及其相关专业的专业课程。 本课程是一本理论与实际联系紧密的课程。学生学完本课程后，应通过学习，了解我国现行工程建设的法律法规的形式和颁布情况，熟悉建筑工程常用法规的主要组成内容，掌握建筑工程的建筑许可、发包承包、安全质量、建设合同的基本知识；掌握我国工程建设监理制度在实际运用中的主要方法。为了强化课堂教学效果，开阔学生的视野，扩大学生的思维，培养学生的独立解决问题的能力，必须增强课堂讨论、案例分析等实践性教学环节。 本课程的教学要求层次是在教学要求中按教学大纲的内容和相应的要求“了解、熟悉、掌握”进行相应的教学和学习。

Ⅱ课程内容与考核要求 第一章建设法规概述 一、学习目的和要求 本章主要介绍建设法规的概念、地位、作用以及建设法规体系等内容。通过学习，学生能够对建设法规基本概念及其体系等有系统的了解。 二、课程内容 1、建设法规的概念 2、建设法规的地位和作用 3、建设法规体系及构成 4、建设法规的制定和实施 三、考核知识点 1.1 建设法规的定义 1.2 建设法规的特征 1.3 建设法规的基本原则 3.1 建设法规的体系 四、考核要求 1、熟悉：建设法规体系的层次 2、掌握：建设法规的定义、特征、基本原则、建设法规体系的概念 第二章建设法律基础和法律责任（本章内容不做考核要求） 第三章城市与乡镇建设规划法规 一、学习目的和要求 本章主要介绍了城乡规划的概念、类型、编制、审批以及实施等。要求学生掌握城乡规划的实施步骤。 二、课程内容 1.城乡规划的概念与类型

集大自考01856建设与房地产法规

第一章建设法规概述 1.建设法规的定义： 建设法规是指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。 2. 建设法规的特征： a.行政隶属性 b.经济性 c.政策适时性 d.技术性 3.建设法规的基本原则： a.建设果冻应确保建设质量与安全原则 b.建设活动应当符合国家的建设安全标准原则 c.从事建设活动应当遵守法律法规原则 d.不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则 e.合法权利受法律保护原则 4.建设法规的体系的概念： 建设法规体系是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架. 第三章城市与乡镇建设规划法规 1.城市规划的概念： 从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学等多种学科. 从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发. 从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作. 2.城市规划的类型： a.总体规划：从宏观上控制城市土地利用和空间布局，引导城市合理发展的总体部署。它包括：采用城市的性质、发展目标和发展规模；城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署；原则确定市域城镇布局、综合交通系统和河湖绿地系统；确定分布实施的目标、途径和发展程序。 b.详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划。它包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 3.选址意见书的概念： 选址意见书是指建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书. 4.选址意见书的内容： a.建设项目基本情况. b. 建设项目规划选址的依据 c. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求 5.建设用地规划许可证的概念 建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件. 6.工程规划许可证的概念 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件.也是申请工程开工的必备证件. 第四章建设程序与建设管理法规 1.建设程序的概念： 建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序. 2.建设程序的步骤与内容： a.项目建议书阶段 项目建议书是指投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议. b.可行性研究阶段 可行性研究阶段的工作包括：可行性研究，可行性研究报告的审批、组建建设单位. c.设计阶段 设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据. d.建设准备阶段 建设准备阶段包括：预备项目、建设准备的内容和报批开工报告。 e.建设实施阶段 这事基本建设程序中的关键阶段，是对项目具体付诸实施，使之尽快建成、投资发挥效益的关键环节.在这个阶段中建设单位起着至关重

房地产法规模拟试题1(含答案).doc

房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿

建设与房地产法规

建设与房地产法规集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

建设与房地产法规

建设与房地产法规公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅

房地产及建筑法规相关文件和司法解释100个

房地产及建筑法规相关文件和司法解释100个 一、房地产及建筑法规 1.中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日颁布 2.中华人民共和国土地管理法1998年8月29日颁布 3.商品房销售管理办法2001年4月4日颁布 4.城市房屋拆迁管理条例1991年1月18日颁布 5.城市房地产开发经营管理条例 6.住宅室内装饰装修管理办法2002年3月5日颁布 7.闲置土地处理办法1999年4月28日颁布 8.城市房屋权属登记管理办法1997年10月27日颁布 9.中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布 10.中华人民共和国建筑法1997年11月1日颁布 11.建设工程质量管理条例2000年1月30日颁布 12.城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日颁布 13.住房公积金管理条例1999年4月3日颁布 14.城市私有房屋管理条例 15.城镇个人建造住宅管理办法1983年6月4日颁布 16.建设工程勘察设计管理条例2000年9月25日颁布 17.中华人民共和国注册建筑师条例1995年9月23日颁布

18.建筑安装工程承包合同条例1983年8月8日颁布 19.建设工程勘察设计合同条例1983年8月8日颁布 20.村庄和集镇规划建设管理条例1993年6月29日颁布 21.建筑业企业资质管理规定2001年4月18日颁布 22.房产测绘管理办法2000年12月28日颁布 23.城镇廉租住房管理办法1999年4月22日颁布 24.城市公有房屋管理规定 25.城市房屋拆迁单位管理规定1991年7月8日颁布 26.城市房地产抵押管理办法1997年5月9日颁布 27.城市房地产中介服务管理规定 28.中华人民共和国注册建筑师条例实施细则1996年7月1日颁布 29.建筑装饰装修管理规定 30.城市居民住宅安全防范设施建设管理规定1996年1月5日颁布 31.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 32.城市房地产权属档案管理办法2001年8月29日颁布 33.造价工程师注册管理办法2000年1月21日颁布 34.建筑工程施工许可管理办法1999年10月15日颁布 35.城市工程管线综合规划规范1998年12月7日颁布 36.中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月15日颁布

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）

⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）

《建设与房地产法规》实践课

二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17 、25 条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 四、答：狭义的无权代理主要有以下几种情况： 第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。 五、答：海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130 条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。” 共同侵权行为具有如下特征： （1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。 （2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。 （3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。 （4）责任的连带性。 在本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。 六、答：无须承担连带责任。 根据《合同法》第396 条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。 七、答：狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。 《合同法》第47 条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。” 《合同法》第51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 八、答：法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。 海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948 元，判决生效后七日内履行。 案例二 一、答: 商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取

建设与房地产法规实践真题解答

建设与房地产法规实践 真题解答 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】

2018《建设与房地产法规》实践考卷 一、考核目标 《建设与房地产法规》实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系有机结合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规理论指导工程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。进一步提高实践技能和综合素质，成为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。 二、考核方式 要求根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。 三、考核内容及要求 内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。 要求： 1.回答问题要紧扣案例资料。内容围绕主题，主题突出； 2.文字通顺流畅，表述恰当。 3.独立完成 实践报告要独立完成，必须杜绝一切抄袭、剽窃行为；也不得请他人代写。 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。

建设与房地产法规复习考卷及答案

建筑与房地产法规复习考卷及答案 1.以下选项中，属于行政处分的有（） A.警告 B.行政拘留 C.剥夺政治权利 D.降级 E.撤职 ADE 2.建设单位申请领取施工许可证时必须有已经落实的建设资金。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20% B.30% C.40% D.50% D 3.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，建设单位在依法办理用地批准手续前，必须先取得该工程的（） A.施工许可证 B.建设工程规划许可证 C.拆迁许可证 D.建设用地规划许可证 D 4.某工程符合法定开工条件，但因工期紧未办理施工许可证或开工报告审批手续即开始施工，对此，主管部门适当的处理为（） A.责令停止施工 B.责令其改正 C．只对建设单位罚款 D.只对施工单位罚款 B

5.建设工程因故中止施工一年者，恢复施工时，该建设单位应当（） A.报发证机关核验施工许可证B。重新领取施工许可证 C．向发证机关报告 D.向发证机关备案 A 6.建设工程领取施工许可证后因故不能正常开工可申请延期，但延期以两次为限，每次不超过（）个月。 A.3 B.4 C.5 D.6 A 7.某工程按国务院规定于2008年6月1日办理了开工报告审批手续，由于周边关系协调问题一直没有开工，同年12月7日准备开工时，建设单位应当（） A.向批准机关申请延续 B.报批准机关核验施工许可证 C．重新办理开工报告审批手续 D.向批准机关备案 C 8.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能开工又不申请延期超过时限的，施工许可证（） A．自行废止 B.应报发证机关核验 C.应由发证机关收回 D.由施工单位重新申办

建筑工程《建设与房地产法规》-实践课-答案

案例一 一、答：遗产纠纷 二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 四、答：狭义的无权代理主要有以下几种情况： 第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名

义从事代理活动； 第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制； 第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。 五、答：海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。 共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。” 共同侵权行为具有如下特征： （1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。 （2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故

建设与房地产法规实践课答案

建设与房地产法规实践 课答案 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

案例一一、 二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 四、答：狭义的无权代理主要有以下几种情况： 第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动； 第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制； 第三，代理权消灭以后的无权代理。

2021年建设与房地产法规

《建设与房地产律例》实践考卷 欧阳光明（2021.03.07） 案例阐发一 【案由概述】 3月，陈杰以被拆迁人委托代办署理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁赔偿协议，并领取全部衡宇拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁赔偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我怙恃所遗留的衡宇在拆迁规模之内。该衡宇虽由陈杰个人经营饭店，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二原告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰告竣拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三原告支付我拆迁款312500元，并承担本案的全部诉讼费。 【原告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁衡宇但其实际其实不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁衡宇内居住并经营饭店。陈杰以被拆迁人代办署理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不该成为本案的原告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地

区进行拆迁，即拆迁行为并不是我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不合意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的衡宇系我怙恃购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁衡宇内居住并经营饭店，陈丽丽已明确暗示保持对被拆迁衡宇的继承权，现我不合意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：3月16日，陈杰以被拆迁人委托代办署理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅衡宇拆迁货币赔偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确暗示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将衡宇拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬场费1859元、停产停业综合补贴费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁衡宇中经营饭店，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅衡宇拆迁赔偿协议，拆迁赔偿款领款凭证在案佐证。 问题：一、本案衡宇征收赔偿的权利人有哪些？为什么？ 二、本案原告陈杰的代办署理行为属哪种代办署理？其与海润房地产公司签订衡宇拆迁货币赔偿协议的效力如何？ 三、狭义的无权代办署理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代办署理?本案属于表见代办署理吗？ 四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？ 五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

建设与房地产法规图文稿

建设与房地产法规 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】