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中国房地产泡沫究竟与日本有何不同

最近有关中国房地产泡沫与日本房地产泡沫比较的讨论很热。中金公司的分析师也写了一篇系统比较中日房地产泡沫的文章，作者在列举了中国房地泡沫与日本的八大相似之处之后，认为有四个不同点，并认为这四个不同点决定着中国房地产市场不会重蹈日本的覆辙。在此，笔者试图对中日房地产泡沫的差异提出一点不同的看法。

中金的分析师认为，中日的房地产泡沫主要有以下四个不同点：

首先是人口增长及结构不同。日本总人口在1990即达到高峰，而中国要到2030年才到峰值。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”(即农村剩余劳动力转移结束的转折点)，而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”（即适龄劳动力人口比重较大）于80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等实现第二次“人口红利”。

其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段，2008年中国的城市化率仅为45.68%。

再次是两国的外资参与程度也不同。日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害在华跨国公司的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。

最后是政府对银行企业控制力不同。日本政府对银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。

下面是笔者的分析，主要集中在人口结构及城市化方面。

从日本的经验看，对经济增长影响最大的不是“刘易斯拐点”，也不是总人口的减少，而是劳动人口占总人口的比例的下降，导致了工资成本的增加，使出口优势逐渐丧失，即“人口红利”丧失才是日本房地产泡沫在1990年出现破灭的最主要原因。

如果按照通行的人口统计数据，将“劳动人口”的年龄假设为“15岁至64岁”的话，日本人口红利的拐点出现在1990年，而中国人口红利的拐点将出现在2015年。但如果结合中国当前用工市场的实际情况，应该将中国的人口红利

的拐点提前数年，原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场，对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁，55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。

因此，将2015年视为中国“人口红利”的拐点的结论是有问题的。按照笔者的推测，从“人口红利”的角度看，2010年的中国和1990年的日本并无什么差异。

再看中日之间城市化水平的差异。从现在的统计看，中国的城市人口占总人口的比重是46%，因此，不少学者认为中国未来城市化还有很大的空间，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点。

因此，观察中国的人口与经济问题时，“刘易斯拐点”比城市化率更具有意义。中金的报告里承认2007年中国已经出现了“刘易斯拐点”。既然出现了“刘易斯拐点”，说明已经农村劳动力已经基本转移结束，为什么又说中国的城市化还很低呢？

还有人会说，即使现在的实际城市化率已经是65%，也不能说明中国已经出现“刘易斯拐点”了，因为按照当前的生产情况，农村人口只要20%就可以了。这是对当前中国农村实际情况的不了解导致的理论推导。从当前农村人口情况看，主要是四类人：老、幼、病、残。这里需要强调的是残疾人，这部分人口没有准确的统计数据，但根据笔者的了解，其数量十分庞大，至少占现在农村总人口的10%。

再从企业层面看中日的差异究竟是什么？中金报告认为，“日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主”，而中国的出口企业以外资为主。据此，中金报告认为美国不会让人民币大幅度升值。这个结论也许正确，但这不是中国企业与20年前日本企业的真正差异，真正的差异在研发能力和品牌上。20年前日本已经有了松下、索尼、丰田等雄霸世界的制造业品牌，当日本泡沫吹得足够大时，这些公司依靠这些世界级的品牌将制造基地搬到中国或其他成本低的国家，试想，如果当今的中国制造业有这样的能力吗？当我们的成本迅速提高以后，我们的制造业有办法在成本更低的国家贴牌销售吗？如果把这些当作中国企业胜于日本企业的地方，就大错特错了。

笔者丝毫不怀疑中国政府对金融机构及经济的控制力，但问题在于，自2005年以来，无论中国楼市还是股市的表现，基本上与20年前的日本没有什么差异，我们现在应该拿出控制房地产泡沫的勇气与决心了，否则一切都将晚矣。

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

中国近现代史中日关系的历史回顾与展望

中国近现代史纲要课程论文学号： 2015年11月25日中日关系的历史回顾与展望一、中日关系的历史回顾中国和日本都地处亚洲东部；中国对人类文明的发展贡献巨大，是世界四大文明发源地之一。日本为中国之东邻，隔海相望，有史以来，日本即以吸取中华文化作为自己生长的活力，从而使自己不断向前发展。因而中日两国的交往关系，历史悠久，源远流长，从汉代中日间有文字记载的历史事件开始，距今已有2000多年。在中日关系史上，既有2000多年的中日两国相互借鉴、共同进步的友好交往史，也有70年的日本军国主义侵略中国，使中国人民遭受深重灾难，也使日本人民付出沉重代价的不幸历史。20世纪50年代以来，中日关系进入了新的历史时期1949年新中国成立，1952年日本独立，1972年中日邦交正常化，成为两国正式开始平等交往的新起点。从历史的角度看，中日关系在不同历史阶段分别呈现出不同的特点，并蕴含着两国关系错综复杂的根源和两国关系巨大发展潜力的源泉漫长的中日关系史从古代至1972年中日邦交正常化，可以划分为3个历史时期：一

是在2000多年中占主流地位的中日友好交往和文化交流时期；二是近代日本侵华70年和中国人民抗日战争时期；三是20世纪50年代至1972年中日邦交正常化前的和平行来时期。 (一)古代中日间的友好交往和文化交流古代的中国文明不仅仅是东亚的文明中心，在近代西方文明兴起之前，也是世界上最先进且具有影响力的文明。作为近邻，日本曾经不断接受中国文明的洗礼。很早以前就有徐福东渡的古老传说，据考古发现，远在旧石器、新石器时代中日两国已有交往的关系，这都说明中日两国人民交往历史的悠久。在约2000年间，日本需将学习中国的政治与文化列为国家事业。尤其隋、唐时代。中日往来比较频繁，日本不断向中国派“遗隋使”“迢唐使”、学问僧等到中国学习，从中国吸收、引进了大量先进的科学、技术和文化、艺术，甚至中国在政治、经济方面的一些制度、规章，亦被日本照搬、借用或参考、借鉴。此后，宋、明时代，中日两国的通商往来也比较频繁。在这一历史时期，中日两国互相借鉴，共同进步，截至现代西方文明进军亚洲前，日本一方面从属于中国的文明圈，另一方面，又作为岛国保持相对的独立性。 (二)近代时期日本的侵华战争和中国人民的反抗斗争发生在中国的鸦片战争和日本的明治维新，标志着两国的历史进入以发展资本主义为内容的近代史时期。近代发端，中日两国有着几乎相同的命运。但是由于西方帝国主义侵略重点不同，由于中日两国的当政者面对西方侵略的措施有异，两国的发展道路却截然相反，中日两国的关系也相应发生了巨大变化。（1）明治维新后日本逐步走上军国主义道路．开始对中国进行侵略。（2）甲午战争后日本成为列强的重要成员之一，妄图灭亡并独吞中国。（3）抗战胜利后中国成为联合国安理会常任理事闰，中日关系掀开了新的一页。 (三)20世纪50年代至1972年中日邦交正常化前的和平往来战后世界形势发生重大变化．并逐渐进入和平与发展的新时代。日本被美国单独占领后，进行了历史性的民主改革，特别是制定了和平宪法，保证了日本的和平发展。中国的变化亦翻天覆地，中华人民共和国于1949年宣

日本泡沫经济对中国的启示介绍

日本泡沫经济对中国经济的启示

内容摘要上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。关键词：人民币升值启示意义泡沫经济

日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。一、日本泡沫经济的原因日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在

全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

中国和日本的比较

中国和日本的比较经济１２１班１２２３１５０１０１蒙娜

中国和日本的比较一、社会制度的区别（一）、总体社会制度区别中国：中国特色社会主义日本：资本主义（二）、政治制度差异中国：我国现代政治制度主要包括人民代表大会制度，民族区域自治制度，基层群众自治制度及中国共产党领导的多党合作和政治协商制度。日本：日本实行以立法、司法、行政三权分立为基础的议会内阁制。天皇为国家象征，无权参与国政。国会是最高权力和唯一立法机关，分众、参两院。内阁为最高行政机关，对国会负责，首相（亦称内阁总理大臣）由国会选举产生，天皇任命。（三）、政治文化的差异中国：中国社会主义政治文化最显著的一个特征是国际主义思想。国际主义体现在外交上，从中国人民和世界人民的根本利益出发，制定了独立自主的和平外交政策。日本：日本主义作为日本政治文化中的重要特征，与中国政治文化中的国际主义形成鲜明的对照。日本主义本质上是一种狭隘的民族主义，实质是强调大和民族的优越性，主张建立以日本为中心的国际秩序，不仅排外，且为了本国利益不惜侵略他国。二、经济体制的区别中国：从经济上看，我国社会主义市场经济是在以公有制为主体、包括私人经济在内的多种经济成分共同发展的条件下运行的市场经济。从政治上看，我国社会主义市场经济是由中国共产党领导、由政府有力地进行宏观调控的市场经济。从奋斗目标上看，我国社会主义市场经济要以实现共同富裕为根本原则。日本：第一,政府通过规制对经济实行干预是日本战后经济体制的一个突出特点。第二，政府在工业部门的规制逐渐被弱化。第三，金融系统作为资源集中动员的工具,服务于赶超战略。三、经济发展模式的区别（一）、发展模式差异中国：从出口导向型经济增长模式转向内需拉动型经济增长模式。2.从传统成本优势转向技术优势和新成本优势。3.在资源与环境问题的巨大压力下形成环境友好型与节约型社会。日本：日本经济增长的动力：（1）技术进步：吸收和创新使得日本依靠科技进步，促进经济的发展。（2）劳动力（3）企业家精神：日本的企业家除了盈利之外，还积极承担部分社会责任，这使得日本的经济有一个良好的社会环境发展。（4）政策与制度：日本政府扶植私人企业。

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

论中国与日本未来的发展趋势

论中国与日本未来的发展趋势摘要：公元57年（光武帝中元2年），日本和中国即开始交往，光武帝赐以印绶。隋朝，日本派遣“遣隋使”来隋朝的首都长安学习。后来唐朝建立，日本又派遣大量的“遣唐使”，意味学习中国文化。但是在唐朝经历了两国第一次战争“白江之战”后，两国关系就开始有了变化，在后来发生了元日战争（1274年和1281年）、万历朝鲜战争、甲午战争（1894年7月25日—1895年4月17日）和抗日战争（1937年7月7日-1945年8月15日）。到20世纪30年代。中日关系已经你死我活，不共戴天。但在建国初期经历了一段蜜月期，之后中日关系就如同现在一样，摩擦不断。关键词：中日邻国摩擦主权和平从古代来思考中日中日交流，在汉代就有，只是那时候的日本尚未完成统一。在公元三世纪，日本兴起了一个以大和为中心的大国，史称大和国。当时时值我国南北朝时期，大和国兴起以后，曾先后13次向东晋，宋梁等国遣使朝贡，请求册封，应该说在这个时候，中日就已经形成朝贡关系。统一后的日本，在隋朝，日本就派遣“隋使”来隋朝的首都长安学习，，后来唐朝建立，日本又派遣了大量的“遣唐使”，唐朝时双方使节往来相当密切，密切的原因就是，日本为了学习唐王朝先进的政治模式、经济文化、生产技术等。邦交最高最密切的时期是隋唐时期。中国和日本是一衣带水的邻邦,两国的交往源远流长.公元7世纪至9世纪的隋唐时期,以日本官方派出20余次遣隋唐使为表征,两国的交往出现一个高潮.日本派出"遣隋唐使"的动机不排除学习隋唐先进文化的因素,但从理性的角度深层次地分析思考,日本"遣隋唐使"是岛国心态的日本为了打破封闭和孤寂,发展本土文化、扩展生存空间和加强对外联系方面需要的物化表现形式. 明朝时期，双方交流更为频繁，设计面更光。出科学文化外，还有民间交流和经济交流。中日战争，在公元659年，中日因为朝鲜半岛三个国家的主权问题，爆发了第一次战争，之后虽然唐朝始终与当时的倭国保持联系，但密切程度已经低于圣德太子起至孝德天皇这段期间与中国隋唐两朝的关系。日本方面担心唐朝对日用兵，未能主动发起大规模的与唐朝密切联系。本天武天皇登基后派遣规模更遣唐使，中日两国历史上最友好和文化交流最密切的时期终于开启。公元16世纪末，日本由丰臣秀吉统一，统一后他妄自尊大，竟要求朝鲜臣服（朝鲜一直为中国藩国）。于是中日在朝鲜展开了一系列会战。后来德川幕府建立后，中日又重现开始建交，而由于中国闭关锁国的关系，中日交往逐渐中断。到了后来，日本经历了明治维新，而中国仍然在封建主义踏步，日本开始了侵略中国的道路。中日甲午战争1894年（农历甲午年），包括后来的抗日战争，中日的关系已经是你死我活。而中日关系也是有如万年玄冰，万年不化。中日的发展心态在中日两国两千多年的交往史中，既有密切的现实联系，又有历史的恩怨，两国关系中的曲折变迁对各自国运兴衰都产生过重要影响，也都证明了中日两国“和则两利，斗则两伤”这一亘古不变的道理。首先我们应正视中日关系。自古

日本泡沫经济的破裂对中国的启示

日本泡沫经济的破裂对中国的启示日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。日本泡沫经济介绍泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而

是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

日本与中国发展的历史关系概要

日本与中国发展的历史关系概要钓鱼岛事件从去年的九月份发生到现在大半年的时间,这短短的一个时间区间,在一定程度上折射出中日两国之间的关系的曲曲折折,作为在亚洲一个区域发展的两个国家,未来的发展究竟什么才是它的主题或者说是主流呢?从历史唯物主义的观点来看,要对一个事物未来的发展脉象有一个比较清晰的认识,明白事物发展的趋向,就需要了解一个事物发展的来龙及其现在的状态.在这样一个理论建立的前提上,事物是历史的一种联系的关系,现在的决定未来,过去的决定现在,也就是因果论,也就是说,事物发展是在绵延在因因果果之间的横向联系之中.当然,特殊因素的介入,是否会是事物的发展脱离一般事物的发展规律,是否这样地规律就是正确的,这也同样是一个疑问，可是我们姑且假设认为这符合事物发展的一般规律。或许有人会说这样的论述有什么价值呢，是不是臆想主义呢?可我相信，有人会明白这样事物存在的价值，当然这是题外话。下面我们进入主题。笔者从中日之间历史探究某种事物存在的联系，为了探究影响中日两国之间关系的因素，也许笔者不会遵循具体的历史事件和发生的时间。当然即使这样,你也会发现我们所论述的主线在哪,只是不太明显罢了. 中国经历了战国时期的孕育,终于在公元前221年,由秦统一纷争格局的局面,开启了中国的大一统时代.经过当政者一系列制度和政策的实施,中国的社会已经初步具备封建社会的基本特征.而同时期的日本处于怎么样的一种社会状态呢?从历史教课书上我们可以看到日本进入封建社会是在大化革新之后,应该是在中国唐玄宗时期,正逢中国社会封建社会的顶峰时期. 那么我们就推测日本诸岛正处于奴隶社会时期,各地区之间正处于纷乱的战争状态.从中日历史上来看,秦汉时期,由于使用工具的和技术水平的限制,各地区之间的联系,虽然有,但毕竟不太频繁,因此隔海相望的中日之间发生发生深刻的联系,两个社会群体之间进行深层次的文化,经济甚者是制度上的交流是不现实的,仅仅出现了’徐福东渡扶桑”的传说故事. 也就是说,在政治制度上,中国比日本先进很多,同时也以为着在生产方式的变革和社会生产关系的调整上也远远领先于日本.为什么要论述这样的一个问题呢?笔者想要表达的是一个地区政治的组织形式代表着本地区社会生产调整的状态的最佳模式,请大家记住这个观点,后面笔者还会再次论述这样的一个问题.进入唐朝时期的中国,在法律儒家化上达到了技术了思想体系的成熟,并且这样的成熟不仅仅体现在对人们思想道德观念上的影响,而且对人们日常的经济生活的行为方式也起到了决定性的影响,乃至整个国家机器及国家政治组织形式,统治思想也深受其影响.中国封建社会的经济发展到一个前所未有的高度,这就是生产关系适应社会生产力的巨大威力.从这样的一个角度来看,中国社会的力量的变革完全源自于内部力量的发展推动的结果,中国社会是一个内源性的社会.从春秋战国时期封建社会的孕育,从秦汉封建制度的建立,到隋唐封建制度的全面完善,我们可以看出一个政治制度的全面地成熟完善的内源性发展模式,经历了一千多年的发展历程.笔者再次考察基本主义制度的发展历程可以看到,从荷兰第一个资本主义制度的启蒙,到二战之后资本主义制度全面建立,或者说到上个世纪九十年代资本主义制度的全方位推广,也经历了五百年的时间,当然科技的进步导致人类文明传播途径和传播方式的多元多样化,是在封建社会无法比拟的.笔者再次比较英美的政治制度的不同发展历程,我们可以看到,英国是一个内源型的资本主义国家,从17世纪资本主义制度的确立到19世界建立世界霸权,用了也近两百多年的时间.而美国来说,我们从制度起源来说,美国应该是一个外源型的资本主义国家,它不是靠本身地区力量发展成一个全新的政治制度的国家,其实依靠英国的制度移民,参考法国资本主义学家的理论建立的一个国家,它的政治制度的行为模式的开端沿袭了英国的传统,在政治制度的设计上采取了三权分立的学说来设计自己政治模式,所以美国是一个外源性的国家.从英国和美国的发展史来看,外源性和内源型的国家究竟是否会强大,是不是内源性的依靠本土力量发展起来的政治制度就会有越于外源性靠移植它国政治制度的国家呢?这个问题,我们必须首先搞明白,因为它在研究中日之间关

日本1989年泡沫经济危机的启示

1992年，查莫斯·约翰逊的《通产省与日本奇迹》中译本在原版发表10周年后问世，甫经推出，顿时风靡国内发展经济学界。然而具有讽刺意味的是，就在学人热议“日本奇迹”之成因时，它却正在以一场愈陷愈深的经济萧条贡献给世人一个新的议题——“失去的十年”。事实上，就宏观统计数据、特别是GDP与政府负债比率的变化而言，当今日本失去的或许已经是20年了。总体说来，第二次世界大战后的日本经历过五大经济危机：1970年代的石油危机、1989年的泡沫经济危机、1997年的亚洲金融风暴、2000年的互联网泡沫危机以及最近的全球经济危机。创伤最深者，莫过于1989年末那场似乎祸起萧墙的泡沫经济大崩盘。1989年底至2001年秋，日经平均指数由38915.87点直线下挫到10195.69点，缩水70%;而1991年至2002年，日本住宅用地价格累积下跌36%，商业用地价格下跌了62%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈，跌幅高达 52.1%和76.1%。这些触目惊心的数字不仅刺痛了日本社会，也撩动着许多中国人的敏感神经。因为今日中国与经济泡沫破碎前夜的日本有许多类似的表征：中国已经成为美国最大的债权国、中国已经开始向海外大规模输出资本、所谓的“北京共识”或“中国模式”为许多国际学者所追捧……在种种“历史惊人的相似”中，人民币面临的巨大升值压力与以房地产为首的资产价格飙涨更让人们疑问：“中国会不会是下一个日本?”本文结合时代大背景来透视1989年的危机，以便更深入地理解日本经济危机的启示意义。对比：时代背景发生了巨大变化在马克思主义学者看来，资本主义经济危机发生的周期性昭示着这样一个论断：发生经济危机是不可避免的，问题在于它什么时候发生、诱因又是什么。对于1989年日本经济崩溃而言，通过事后的回顾，许多人得出了《广场协定》签署——日元大幅升值——房地产等资产价格飙涨——经济泡沫破碎这样一个线性的因果链。有人甚至以阴谋论的解释认为日本遭遇了一场“货币战争”。这也成为某些经济学家担心中国重蹈日本覆辙的基本逻辑。无疑，他们接受了这样一种假设，那就是当年的日本如果能采取更合理和稳健的经济政策，如暂缓日元升值、及时提高储蓄利率以及其他相对紧缩的货币政策，本可能降低经济泡沫膨胀的风险。这当然有一定道理，只是，如果站在历史大背景的视角下梳理基本史实，我们或许可以摆脱一味评判经济政策得失的窠臼，对1989年日本经济危机的必然性有更全面的理解。二战后日本遭遇了第一次经济大危机——1970年代的石油危机。这次危机的起点在能源供给领域，对日本整个产业结构的既有格局产生了巨大的冲击。不过相比1989年，日本卷入这场危机具有客观上的无奈性，因为当时美苏冷战正在进一步向第三世界蔓延，南北矛盾激化之下，日本作为资本主义阵营的一分子被拖拽进这场整体性的危机。石油危机并没有导致日本经济的长期低迷，这恰恰是因为日本尽管经济实力猛增，可尚未被要求在国际经济格局中承担领军性的责任。虽然美日贸易不时擦出火花，可美国及其盟国(特别是一些东南亚国家)相对开放的市场与原料供给一直是日本维持出口导向型经济的根本前提。在金融秩序方面，布雷登森林体系虽然渐渐走向末路，但还在确保日本企业享受固定汇率的便利。到1980年代后半期，时代背景发生了巨大的变化，国际格局多元化的趋势让日本对自身的定位产生了重新判定——它在国际上越来越渴望充当游戏规则的制定者而不是美国身后的游戏参与者。对此时的日本来说，要实现“政治大国”的身份，首先就要正式确立自己世界经济新中心(至少是中心之一)的地位。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，拉开了日本经济金融全面自由化及国际化的序幕。这是一项壮举，因为在之前的石油危机时代，美日之间曾经就日本减少金融贸易的国内壁垒而进行了拉锯战式的谈判，最后美国是以政治筹码为要挟才取得了有限的成果。由此看来，似乎并不能轻易惋叹说当时日本政府采取了一种冒失的经济金融战略，因为就当时历史契机来

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

中国房地产泡沫化现状及成因分析

TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58