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房地产开发法律风险管理指引

房地产开发法律风险管理指引
房地产开发法律风险管理指引

房地产开发法律风险管理指引

法律事务部

二〇一四年

目录

第一章房地产开发法律风险概述 (1)

第二章国有建设用地使用权取得 (3)

一、国有建设用地使用权的取得方式 (3)

(一)建设用地划拨取得 (3)

(二)划拨用地性质变更 (6)

(三)国有建设用地出让取得 (6)

(四)国有建设用地转让取得 (13)

二、国有建设用地取得过程的法律风险 (14)

(一)土地交易过程的风险 (14)

1. 招拍挂违法违规的风险 (14)

2. 土地出让合同签约主体不适格的风险 (15)

3. 未按规定条件交纳土地出让金的风险 (16)

4. 以股权转让方式进行土地转让的风险 (18)

5. 非净地摘牌的风险 (18)

6. 房地产项目违规转让的风险 (19)

7. 集体用地及划拨用地非法转让的风险 (20)

8. 司法拍卖项目的风险 (22)

(二)土地利用过程的风险 (23)

1. 土地闲置的风险 (23)

2. 恶意囤地炒地的风险 (26)

3. 非法占用土地的风险 (26)

4. 不按批准用途使用国有土地的风险 (27)

5. 未进行土地使用权展期申请的风险 (29)

6. 划拨地房地产抵押的风险 (29)

第三章项目公司设立 (31)

一、房地产企业的设立 (31)

(一)公司设立的条件 (31)

(二)房地产开发的资质 (32)

二、房地产公司设立过程的法律风险 (35)

(一)房地产公司设立的法律风险 (35)

1. 未获取营业执照开发的风险 (35)

2. 无资质或越资质开发的风险 (36)

3. 资质证书作假的风险 (37)

4. 变更手续违规的风险 (38)

(二)合作开发模式的法律风险 (39)

1. 合作主体资质不适格的风险 (39)

2. 不承担经营风险的合同认定的风险 (39)

3. 资金投入不到位的风险 (40)

4. 需求投资额超出合同约定的风险 (41)

5. 小股东利益保障的风险 (42)

第四章规划设计与报规报建 (43)

一、房地产开发的过程中涉及的规划事项 (43)

(一)土地利用总体规划 (43)

(二)城市总体规划 (43)

(三)控制性详细规划与修建性详细规划 (44)

二、房地产开发的过程中涉及的规证 (45)

(一)国有土地使用证 (45)

(二)建设工程规划许可证 (46)

(三)建筑用地规划许可证 (47)

(四)建设工程施工许可证 (48)

(五)商品房预售许可证 (50)

三、房地产开发的过程中涉及的前期报批手续 (51)

四、规划设计与报规报建过程的法律风险 (55)

(一)报规报建过程的法律风险 (55)

1. 城市规划变更的风险 (55)

2. 规划条件和附图未纳入出让/转让合同的风险 (56)

3. 擅自变更规划设计条件和附图的风险 (57)

4. 未获取建设工程规划许可证进行设计的风险 (58)

5. 未获取建设工程规划许可证进行施工的风险 (59)

6. 未按照建设工程规划许可证规定施工的风险 (59)

7. 未取得建设用地规划许可证占用土地的风险 (60)

8. 建设工程与规划条件不相符的风险 (61)

9. 未获得施工许可证进行施工的风险 (62)

10. 未按施工许可证期限开工的风险 (62)

11. 以不正当手段骗领施工许可证的风险 (63)

12. 使用未审查或不合格施工图施工的风险 (64)

13. 未按要求办理工程质量监督手续的风险 (65)

14. 政府审批图纸意见不一致的风险 (65)

15. 报审图纸与现场施工不一致的风险 (66)

16. 图纸表达不准确及不严谨的风险 (67)

17. 竣工资料备案延迟的风险 (68)

18. 竣工后未移交建设项目档案的风险 (69)

(二)设计合同关键条款的法律风险 (69)

1.设计团队管理条款的风险 (69)

2. 发包人提供资料和文件条款的风险 (70)

3. 设计费进度款支付条款的风险 (71)

4. 设计修改及返工补偿条款的风险 (71)

5. 设计人设计标准条款的风险 (73)

6. 知识产权归属条款的风险 (73)

7. 限额指标管理条款的风险 (74)

8. 解约时设计费核算条款的风险 (75)

9. 设计责任赔偿条款的风险 (75)

10. 反制条款缺乏的风险 (76)

第五章项目施工管理 (78)

一、项目招标管理 (78)

(一)常见招标模式 (78)

(二)招标工作流程图 (80)

二、项目竣工验收管理 (81)

(一)竣工验收工作内容 (81)

(二)竣工验收工作流程图 (84)

三、项目施工管理过程的法律风险 (85)

(一)招标及合同高风险条款的法律风险 (85)

1. 迫使承包方不合理价格竞标的风险 (86)

2. 向不具备资质单位发包的风险 (86)

3. 黑白合同约定不当的风险 (87)

4. 施工合同纠纷条款的风险 (87)

5. 工期延误条款的风险 (88)

6. 工期延误损失费用计取条款的风险 (89)

7. 结算申报条款的风险 (90)

8. 甲供材管理条款的风险 (91)

9. 甲指分包管理的风险 (93)

10. 超期监理费条款的风险 (93)

(二)现场管理的法律风险 (94)

1. 未实施工程监理的风险 (94)

2. 现场管理不合理干预行为的风险 (95)

3. 主体及承重结构装修工程无图施工的风险 (96)

4. 劳动力不足的风险 (96)

5. 监理团队管理不当的风险 (97)

6. 承包人转包责任无法认定的风险 (98)

7. 工程质量事故的风险 (99)

8. 验收违规的风险 (100)

9. 主体结构质量不合格的风险 (101)

10. 临时建设工程违规的风险 (102)

(三)变更、签证及索赔的法律风险 (103)

1. 工程签证管理不当的风险 (103)

2. 承包人工期索赔的风险 (104)

3. 承包人工程变更索赔的风险 (105)

4. 承包人施工加速索赔的风险 (106)

5. 承包人不利现场条件索赔的风险 (106)

第六章营销及销售管理 (108)

一、销售过程中的政府监管流程 (108)

(一)商品房预售许可办理流程 (108)

(二)商品房预售资金监管 (110)

二、营销及销售管理过程的法律风险 (113)

(一)销售策划过程的风险 (113)

1. 广告用语不当的风险 (114)

2. 预售广告违规的风险 (114)

3. 广告内容违规的风险 (115)

4. 销售广告和宣传资料不当承诺的风险 (116)

5. 广告侵权的风险 (117)

6. 户外广告违规发布的风险 (118)

(二)商品房销售过程的风险 (119)

1. 违规办理预售许可证的风险 (119)

2. 无证销售的风险 (120)

3. 现售合规证明文件未备案的风险 (121)

4. 现场未明示销售文件的风险 (122)

5. 商品房认购协议解约漏洞的风险 (124)

6. 捂盘惜售的风险 (124)

7. 样板间未明示的风险 (126)

8. 一房多卖的风险 (126)

9. 未按规定报送测绘成果和房屋权属登记资料的风险 (127)

10. 违规返本销售的风险 (128)

11. 违规售后包租的风险 (129)

12. 违规分割拆零销售的风险 (129)

13. 违规使用商品房预售款的风险 (130)

14. 销售印章及合同管理不当的风险 (131)

15. 签约管理不当的风险 (132)

(三)商品房买卖合同重点条款的风险 (132)

1. 购房资格条款的风险 (132)

2. 商品房规划及设计变更条款的风险 (133)

3. 小区整体规划局部变更条款的风险 (134)

4. 逾期付款与逾期交房责任条款的风险 (136)

5. 面积误差处理条款的风险 (137)

6. 层高条款的风险 (138)

7. 房屋交接条款的风险 (139)

8. 开发商保修责任条款的风险 (140)

9. 产权证办理期限条款的风险 (142)

10. 产权证办理与按揭保证条款的风险 (143)

11. 买受人按揭不能条款的风险 (144)

12. 买受人逾期还贷条款的风险 (145)

第七章项目公司清算注销 (147)

一、项目公司清算注销的基本流程 (147)

(一)清算的基本流程 (147)

(二)土地增值税清算流程 (149)

(三)注销的基本流程 (150)

二、项目公司清算注销过程中的法律风险 (154)

1. 项目公司不注销的风险 (154)

2. 项目公司注销过程中不当承诺的风险 (155)

3. 清算未通知或未公告债权人的风险 (156)

4. 清算未按期申报税务注销登记的风险 (157)

5. 清算作假的风险 (157)

第八章法规索引 (159)

第一章房地产开发法律风险概述

房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。而基于土地稀缺性及抗通胀性,房地产业也成为了我国行业中投资及投机性需求较强的一个行业,故随之而来的行业高风险的控制也是开发商在项目开发过程中重点关注之所在。

在房地产业快速发展的黄金时代,开发商更为关注市场风险和宏观政策风险,而管理过程中相关的法律风险容易被忽视。随着2010年开始的房地产宏观调控的持续与深化,房地产业的法律风险凸显,竞争也在逐渐从以粗放型低价拿地为主转向为以精细化管理、科学化管理要利润为主的比拼上。房地产开发全过程的法律风险防范即属于精细化、科学化管理的一部分,通过对房地产开发过程的法律风险的把控,开发商在项目开发管理过程中可以更有效的规避其中的风险陷阱而实现管理效率的最大化。

根据房地产开发的生命周期,房地产开发过程法律风险大体可分为土地获取阶段的法律风险、项目公司设立阶段的法律风险、规划设计与报规报建阶段的法律风险、项目施工管理阶段的法律风险、营销及销售管理阶段的法律风险、项目公司清算阶段的法律风险。土地获取阶段的法律风险防控侧重于土地使用权的法律关系处理;项目公司设立阶段的法律风险防控侧重于开发主体准入资格的法律关系处理;规划设计与报规阶段的法律风险防控侧重于设计及规划专业性的法律问题处理;项目施工管理阶段的法律风险防控侧重于工程现场各方

关系协调与管理的法律问题处理;营销及销售管理阶段的法律风险防控侧重于市场及政策风险应对及小业主纠纷风险的法律关系处理;项目公司清算阶段的法律风险侧防控重于税收及后续责任义务承担的法律关系处理。

第二章国有建设用地使用权取得

一、国有建设用地使用权的取得方式

国有建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等所有权为国家的土地。作为房地产开发的基本要素之一,本指引重点关注的是城乡住宅用地。

使用国有建设用地从事房地产开发主要通过划拨、划拨用地变性、出让和转让四种方式取得。

(一)建设用地划拨取得

1. 划拨用地的范围

依据《划拨用地目录》(2001年国土资源部令第9号),划拨供地范围主要包括:

(1)国家机关用地和军事用地。

(2)城市基础设施用地和公益事业用地。

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

根据《划拨用地目录》的范围,并结合各地方的具体实践情况,通过划拨取得的房地产开发建设用地的主要存在于不以营利为目的的非货币安臵的拆迁安臵用房,经济适用房等政策性、福利性住宅项

目用地上。

2. 划拨用地的申请材料

(1)用地申请。用地单位以正式文件向市国土资源局提交用地申请,注明用地原由,拟申请用地面积,大概方位,用地现状等基本情况。

(2)发改委立项批准文件。

(3)城建部门规划选址意见。

(4)建设项目预审意见。

(5)有资质的单位提供的勘测定界报告。

(6)项目用地平面布臵图。

(7)其他相关文件。

2. 划拨用地的审批流程

(1)审批程序

①耕地保护审查。由国土资源局耕地保护科受理并初审,由局务会对项目用地进行审定并形成决定。

②地价审定。由市国土资源局地价审定领导小组研究划拨土地取得费,并提交市政府地价审定领导小组研究审定。

③缴纳划拨土地取得费。市国土资源局依据市政府地价审定领导小组审定的划拨土地取得费,向用地单位下达缴款通知书。

④下发划拨用地批复。在用地单位缴清划拨土地取得费后,向用地单位下发划拨用地批复。

(2)审批流程图

国有土地使用权划拨审批流程图

(二)划拨用地性质变更

划拨用地变性主要为历史遗留的产物,当划拨用地的条件改变,划拨用地理由消失后,用地单位通过向政府缴纳相应的土地出让金,改无偿划拨为有偿供地,从而实现房地产开发的一种特殊路径。

根据我国相关规定,划拨用地变更为出让地可以通过以下途径:(1)国家直接将原先的划拨土地出让给原使用人,由原使用人与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同,并缴纳土地使用权出让金,从而取得土地使用权。

(2)原划拨土地使用权人将划拨土地经批准转让给他人。根据《城市房地产管理法》这种转让必须符合一定条件:

①以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

②应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

③以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

(三)国有建设用地出让取得

1. 出让的方式

国有建设用地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式主要包括:

(1)协议出让。协议出让方式的特点是自由度大,不利于公平竞争,故这种方式主要适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地,而不属于市场常用的国有建设用地出让方式;此外,依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的国有建设用地使用权不得采用协议出让的方式。

(2)招拍挂出让。招标主要包括公开招标和邀请招标两种,由符合规定的开发商以书面投标的方式竞投土地使用权,出让人通过对投标文件的评判,择优决定土地使用权人;拍卖是指在制定时间、地点、利用公开场合,通过公开竞价方式,根据出价结果确定土地使用权人的行为;挂牌是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

2. 出让的范围

(1)协议出让国有土地的范围

协议出让的方式适用于除法定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让之外的其他国有土地使用权出让,主要包括以下情况:

①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途

的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。

②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

③划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

④出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。

⑤法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

(2)招标拍卖挂牌出让国有土地范围

①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

②其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

③划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的。

④划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的。

⑤出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定

或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的。

⑥依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

3. 出让的流程

(1)协议出让程序

①国土资源局公示出让信息。公示内容包括土地位臵、土地面积、土地用途、拟出让年限与供地时间等;公示期限为30日。

②用地单位提出意向用地申请。

③国土资源局会同城市规划等部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等确定供地方式,编制协议出让方案,地价评估、确定底价,报同级人民政府审批。地块公示出让信息公示30日后,只有一个意向用地者可依法按程序办理协议方式出让;有两个或两个以上意向用地者转入招标拍卖挂牌方式出让程序。

④国土资源局与用地单位出让价格协商,签订《国有土地出让意向书》。

⑤意向公示。国土资源局根据《国有土地出让意向书》将意向出让地块的位臵、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容向社会公示。公示时间不少于5日。

⑥签订土地出让合同。公示期满,无异议或有异议但经审查无违反法律法规行为的,国土资源局根据《国有土地出让意向书》约定,

与意向用地者签订《国有土地出让合同》。

⑦公布协议出让结果。《国有土地出让合同》签定7日内,国土资源局将协议结果在土地有形市场等指定场所、土地市场网上向社会公布,接受社会监督。

(2)招拍挂出让流程

①招标出让流程图

②拍卖出让流程图

③挂牌出让流程图

(四)国有建设用地转让取得

1. 转让的合法方式

国有建设用地使用权的转让,指依法获得国有建设用地使用权的权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括:

(1)房地产项目的直接转让。

(2)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的。

(3)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的。

(4)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的。

(5)以房地产抵债的。

(6)法律、法规规定的其他情形。

2. 转让的限制性条件

房地产项目在未满足下列法定条件的情况下,不得进行转让:(1)未支付全部出让金

(2)未取得土地使用权证书的出让用地

(3)出让用地的房建工程未完成开发投资总额25%以上的

(4)成片的出让用地土地开发未形成工业用地或其他建设用地条件的

(5)出让用地中的房屋已建成但还未持有房屋所有权证书的

公司经营风险法律防范控制管理办法

经营风险法律防范控制管理办法 第一章总则 第一条为了健全完善公司经营风险管理机制,提高经营风险防范能力,进一步增强依法经营、依法决策的意识,根据《中华人民共和国公司法》、《集团经营风险法律防范控制办法》、《法律风险管理标准化规范》以及集团公司关于法律意见书等有关法律、法规和规定,结合公司实际,制定本办法。 第二条建立经营风险法律防范控制制度,是通过对公司经济活动中可能出现的经营风险进行事前法律防范、事中法律控制、事后法律补救等行为来保障其依法经营、依法决策,避免或减少经济损失或其他损失,切实维护公司的合法权益。 第二章经营风险法律防范控制的事项 第四条经营风险中涉及法律风险防范控制的事项包括: (一)投融资。投融资事项包括子(分)公司设立、股权收购、债转股、发行债券、上市、增加或减少注册资本、新建、改建或扩建项目、借款、职工集资等。 (二)资产处置。资产处置包括有形资产和无形资产的转让出售、无偿赠与、公益捐赠等。 (三)改制。改制事项包括企业公司制改造、合并、分立、变更组织形式、破产、清算或对子公司(企业)进行公司制改造或承包、租赁经营等。 (四)招标、投标。 (五)合资、合作、联营。 (六)担保。担保事项包括对外提供保证、抵押、质押、留置、定金。 (七)签订合同。合同事项包括《合同法》或其他法律明文规定的各类合同以及其他涉及单位权利义务的协议、备忘录、文件等。 (八)制定规章制度。规章制度事项包括公司章程、董事会议事规则及日常管理制度和其他规范性文件等。 (九)知识产权保护。知识产权事项包括著作权、专利权、商标权以及有关品牌的权属确定、权利续展、权利转让、权利使用许可等。

企业法律风险管理指南最新完整版

企业法律风险管理指南 GB/T 27914-2011 前言 1 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 2 4 企业法律风险管理原则 2 5 企业法律风险管理过程 3 6 企业法律风险管理的实施15 附录A 法律风险识别框架示例20 附录B 法律风险清单示例21 附录C法律风险可能性分析示例22 附录D法律风险影响程度分析示例24 前言 本标准在GB/T 24353-2009《风险管理原则与实施指南》的指导下,结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会(SAC/TC 310)提出并归口。 本标准起草单位: 本标准主要起草人: 1 范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。 本标准适用于各种类型和规模的企业,可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。 本标准是通用指南,不作为行业性专用标准使用,企业应根据行业特点,结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。 中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求,对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设,逐步达到本标

准要求,从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合,达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准,然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。 GB/T 23694-2009风险管理术语(ISO/IEC Guide73:2002,IDT) 3 术语和定义 GB/T 23694-2009 中界定的术语和定义适用于本标准。 3.1企业法律风险 企业法律风险是指基于法律规定、监管要求或合同约定,由于企业外部环境及其变化,或企业及其利益相关者的作为或不作为,对企业目标产生的影响。 4 企业法律风险管理原则 为了有效管理法律风险,支持企业的决策和经营管理活动,企业进行法律风险管理时可遵循以下原则: (1)以企业战略目标为导向的原则 企业法律风险管理目的在于促进企业战略目标的实现。在法律风险评估和应对等企业法律风险管理活动中应充分考虑法律风险与企业战略目标之间的相互关系、影响等因素。 (2)审慎管理的原则 由于法律风险的特殊性,对于法律风险应坚持审慎管理的原则。要在尊重法律、保持诚信前提下,开展法律风险管理活动,风险管理的策略和方法不应违反法律的强制性和义务性规定。 (3)与企业整体管理水平相适应的原则 法律风险管理是企业管理的有机组成部分,和企业战略管理、流程管理、绩效管理、信息管理等密切相关。法律风险的识别、分析、评价和控制等活动只有与企业整体管理水平相适应,才能取得良好的效果。 (4)融入企业经营管理过程的原则 法律风险发生于企业的经营管理活动,其识别、分析、评价和应对都不可能脱离企业经营管理过程,法律风险管理必须融入企业经营管理过程,成为其有机组成部分。 (5)纳入决策过程的原则 企业所有决策都应综合考虑风险,以便将风险控制在企业可接受的范围内。法律风险作为企业的重要风险范畴,应纳入企业决策过程,作为企业决策应考虑的重要因素。 (6)纳入企业全面风险管理体系的原则 法律风险管理是企业风险管理体系的组成部分,应与其他风险的管理整合,以提高风险管理的整体效率和效果。 (7)全员参与、全过程开展的原则 法律风险产生于企业经营管理的各个环节,因此法律风险管理需要企业所有员工的参与并承担相关责任,其中特别包括企业专职的法律管理部门(或人员)。各方人员分工负责,以形成法律风险管理的长效机制。 (8)持续改进的原则

公司法律风险控制基本框架

公司法律风险防控的基本框架 企业法律风险存在于企业经营的各个环节,故企业需要对经营管理的全过程进行法律风险监控,实施法律风险控制措施,建立高效的法律风险防范体系,从而保障企业持续健康发展。 目前,公司的法律风险防控主要涉及以下几个方面: 一、业务管理法律风险及防范 1、针对产品开发风险,需采取下列控制措施: (1)制定和颁布新产品开发的业务指引文件。 (2)与重要的客户建立日常沟通机制,及时获取有关的市场情况、产品缺陷以及客户需求等信息。 (3)建立与一线销售人员沟通的会议机制,确保及时依照市场形势做出适当反应,设计出满足客户需求的产品。 (4)实行专项听证制度:在一项投资产品推出前,应由运营管理中心组织风险管控中心、财务中心和其他各业务部门,召开质询会议,对产品进行反复质询和论证,以保证质量,控制风险。 (5)当产品项目正式推出时,应报备运营管理中心及风险管控中心,风险管控中心会同相关业务部门及时跟踪项目的进展情况,并编制风险报告,及时做出风险评估和适时调整。 2、针对市场营销风险,需采取下列控制措施: (1)颁布营销策略,对岗位分工、岗位职责做出明确规定,包括对销售渠道分类、管理流程、选择标准、市场策略、激励措施和控制手段、培训内容及计划等方面做出详尽的规定并制定清晰的标准化业务流程。 (2)市场拓展业务可按照各项目分成项目小组,采用项目小组负责制。 (3)杜绝销售人员对客户进行不当承诺,采用欺诈方式促成客户成交,一经发现公司将严重处理。 3、针对合同管理风险,需采取下列控制措施: (1)制定合同管理制度,在合法、合规的前提下,建立严格的合同起草、审批及签订的管理制度。 (2)严格依照流程和制度审查合同签订和费用支出,做到合同责任清晰,

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范[摘要]商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快,商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手,结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式,并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。 [关键词]商业地产运营模式法律风险防范 一、商业地产之概念界定 对于商业地产的定义,鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外,业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产,具体包含商业和地产两个概念,其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管

理权益。与传统的住宅地产不同,商业地产又具有商业经营性特点,主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产,表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、商业地产的主要经营模式 商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式,结合国内相关研究,可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1.纯出售模式 该模式下,地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。 但因最后的业绩不佳,2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。② 2.只租不售模式 这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。 3.租售结合模式 此种模式下,地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的 ①董金社:《商业地产:策划与投资运营》,商务印书馆2006年版第27页。 ②谈琴:《我国商业地产运营模式研究》,西南财经大学硕士学位论文,第3页。

企业法律风险管理指南

国家标准化委员会《企业法律风险管理指南》 (GB/T27914-2011) 目次 前言 1围 2规性引用文件 3术语和定义 4企业法律风险管理原则 5企业法律风险管理过程 6企业法律风险管理的实施 附录A法律风险识别框架示例 附录B法律风险清单示例 附录C法律风险可能性分析示例 附录D法律风险影响程度分析示例 前言 本标准在GB/T24353-2009《风险管理原则与实施指南》的指导下,结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会(SAC/TC310)提出并归口。

本标准起草单位:中国标准化研究院、中国移动通信集团公司、第一会达风险管理科技、中华全国工商业联合会、市展达律师事务所、中国电子信息产业集团公司、中国建筑工程总公司。 本标准主要起草人:高晓红、叶小忠、吕多加、薄勇、王志华、白莲湘、艳武、瑛、孔雪屏、玉秀 企业法律风险管理指南 1围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。本标准适用于各种类型和规模的企业,可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。本标准是通用指南,不作为行业性专用标准使用,企业应根据行业特点,结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求,对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设,逐步达到本标准要求,从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合,达到管理本企业法律风险的目标。 2规性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的容)或修订版均不适用于本标准,然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版

商业地产免租期法律风险提示知识讲解

商业地产免租期法律风险提示 随着国民经济的不断发展,第三产业也越来越活跃,商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言,除部分自用商铺外,其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。 那么在商业地产租赁过程中,不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中,免租期是一个看似无关紧要,却危机重重的法律风险点。 一、免租期概念 提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段,其期限短则数月、长达年余。免租期间,通常承租人无需支付租金,但仍须支付除租金以外的其他费用,如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的,则需依约支付租金。 二、免租期的法律风险 关于免租期需要注意以下问题: 第一,出租人应从经济利益角度合理确定免租期,一般参照承租人装修所需时间,将装修期作为免租期。 第二,应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则,双方的法律关系将难以界定,产生纠纷后也将无所适从。一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期,而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定,从而导致此阶段双方法律关系的不确定,这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约

时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此,应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中,通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。 第三,应对装修期间可能出现的问题进行明确约定,特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。存在装修期间发生安全事故,以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。 如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明,就很容易在发生纠纷时,给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作,把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险,应将装修期纳入正式租赁期限。 因为在租赁期限内,双方存在租赁法律关系,存在约定双方权利义务的租赁合同,出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外,则在双方租赁合同约定的租期尚未开始,并且商户未实际开始经营前,双方的法律关系应如何界定?装修期是一个容易出现各种问题的阶段,如装修期间发生安全事故,以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定,建议最好将装修期纳入正式租赁期限。 三、免租期法律风险控制要点 针对上述法律风险,就要我们在签订租赁合同时,在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。 例如,可以在租赁合同中约定:“如承租方在合同履行期间根本违约,承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例,如承租方根本违约,承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”

商业地产招商法律风险管理

商业地产招商的法律风险管理 商业地产,顾名思义就是用于商业用途的地产,广义来讲包括从事批发、零售的经营性用途的地产和用于办公的写字楼。因写字楼一般产权明确,招商租赁法律关系清晰,本文不再讨论,本文主要讨论用于零售、批发的经营性用途的商业地产。近几年,由于网上购物的普及,再加上商业地产经过几年的大规模建设,商业地产的供应基本处于饱和状态,对商业地产的招商运营管理提出了更高的要求。进入2019年,随着国家对税收政策的加紧落实和对银行账户的监管加强,导致很多商业地产的招商运营都面临着模式变更的艰难抉择。而分散销售的产权式商铺,由于分散的产权和商业地产统一经营的要求之间的根本矛盾,更是导致纠纷频出。本文主要讨论在郑州市场上较为常见的部分销售部分自持的商业地产的招商中的法律风险管理。 一、商业地产招商前的经营模式选择 根据商业地产是否由开发企业自持(包括其控股关联公司持有的情况)分为自己开发持有运营型和地产投资与商业运营分离型。自持型的商业地产,自己本身就是业主,只需要选择经营管理公司,如果日自己经营管理的,则只需要处理与租户的关系,经营模式的选择就是租赁。产权分散型的商业地产,则存在经营管理公司与业主之间、与具体经营者之间法律关系的选择问题,选择不同的法律关系,其实也就是选择不同的经营管理模式。 1、租赁转租赁型

法律关系:这种模式是业主作为出租人,经营管理公司作为承租人,具体经营者是次承租人,业主、经营管理公司、具体经营者是租赁与转租赁关系。 优点是:各个主体之间法律关系明晰,方便统一经营管理。对业主而言,只要找经营管理公司要租金就可以,其他什么都不用管;对经营管理公司而言,其取得商铺除了所有权之外的所有权利,可以直接向具体经营者收取租金、经营管理费等,方便经营管理;对具体经营者而言,其直接向经营管理公司租赁商铺,不用协调单个小业主,在商铺的使用经营中由经营管理公司提供专业服务,其使用也更方便,权益也更有保障。 缺点是:税负较重,存在双重征税的可能性,一方面,业主出租房屋应当缴纳租赁税,另一方面经营管理公司再次出租,有需要缴纳一次租赁税。 2、委托管理型 法律关系:这种模式是,业主作为委托人,经营管理公司作为受托人,以业主名义或直接以经营管理公司名义进行招商,与具体经营者签署租赁合同,业主是出租人,具体经营者是承租人,经营管理公司是受业主委托代业主行使其作为业主的权利(包括招商、运营、签署租赁合同、拆改商铺状况、选择物业管理等)。 优点:对于经营管理公司而言,可以规避租赁税,这种模式下,租赁关系直接存在于业主与具体经营者之间,经营管理公司不用缴纳租赁税。同时也可以实现商业地产的统一经营管理。

法律风险管理机制

法律风险管理机制 为实现公司对法律风险的有效防控和规范管理,建立健全公司、企业法律风险管理体系,完善法律风险管理流程,树立法律风险管理文化,制定本方案。 一、法律风险管理理念 (一)企业法律风险管理 企业法律风险,是指因法律法规因素所引致的由企业承担的潜在经济损失或其他损害的风险。法律风险是指可能减损企业现有或未来收益,或使企业丧失商业机会,或阻碍企业发展的与法律有关的经营风险。 企业法律风险管理是企业分析、评价、控制法律风险的过程。法律风险管理是一个持续和不断改善的动态过程,渗透于企业的管理活动,内生于企业各项经营管理的流程。 (二)企业法律风险管理目标及原则 企业法律风险管理以构建完善的企业法律风险管理组织体系;构建分工合理的企业法律风险管理职能体系;构建科学完备的企业法律风险管理制度体系;构建高效合理的企业法律风险管理流程体系;构建健康的企业法律风险管理文化体系为主要目标。 企业法律风险管理应以企业战略目标为导向,与企业整体管理水平相适应,融入企业经营管理和决策过程,纳入企业全面风险管理体系,审慎管理,持续改进为基本的管理原则。 二、法律风险管理机制建立

(一)法律风险管理机制创新 1、工作内容法律部研究适合公司的法律风险防控管理办法与实施方案,创新、完善公司法律风险管理机制和防控体系,调研和考核企业法律风险管理机制的建立和运行工作。 2、工作安排公司法律部负责法律风险管理机制的创新和管理工作。其中,法律部于来富总经理负责集团公司的法律风险管理工作,负责对法律风险管理总体工作的监督、指导;建材产业与其他产业(含下属企业)法律风险管理工作由法律部房文舒负责;地产产业与煤炭产业(含下属企业)法律风险管理工作由法律部李新艺负责;医药产业与商贸产业(含下属企业)法律风险管理工作由法律部孔馨炜负责;法律部臧卓负责法律风险管理的具体工作。 3、工作方法法律部根据公司领导指导意见,综合公司、企业各方建议,研究并不断完善公司法律风险管理机制与法律风险防控管理方法。(二)法律风险识别 1、工作内容企业根据生产经营涉及的法律风险和对法律风险的控制、管理情况,识别和分析法律风险。 2、工作安排 企业应成立法律风险管理组织机构: (1)企业法律风险管理委员会企业总经理任项目组长,负责组织、推进企业法律风险项目的开展。企业主管法律事务副总经理任副组长,具体负责企业法律风险管理机制的建立工作。

企业法律风险管理指南最新完整版

企业法律风险管理指南 前言 1 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 2 4 企业法律风险管理原则 2 5 企业法律风险管理过程 3 6 企业法律风险管理的实施15 附录A 法律风险识别框架示例20 附录B 法律风险清单示例21 附录C法律风险可能性分析示例22 附录D法律风险影响程度分析示例24 前言 本标准在《风险管理原则与实施指南》的指导下,结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会提出并归口。 本标准起草单位: 本标准主要起草人:

1 范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。 本标准适用于各种类型和规模的企业,可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。 本标准是通用指南,不作为行业性专用标准使用,企业应根据行业特点,结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。 中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求,对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设,逐步达到本标准要求,从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合,达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准,然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。 GB/T 23694-2009风险管理术语(ISO/IEC Guide73:2002,IDT) 3 术语和定义 GB/T 23694-2009 中界定的术语和定义适用于本标准。 3.1企业法律风险 企业法律风险是指基于法律规定、监管要求或合同约定,由于企业外部环境及其变化,或企业及其利益相关者的作为或不作为,对企业目标产生的影响。 4 企业法律风险管理原则 为了有效管理法律风险,支持企业的决策和经营管理活动,企业进行法律风险管理时可遵循以下原则: (1)以企业战略目标为导向的原则 企业法律风险管理目的在于促进企业战略目标的实现。在法律风险评估和应对等企业法律风险管理活动中应充分考虑法律风险与企业战略目标之间的相互关系、影响等因素。 (2)审慎管理的原则 由于法律风险的特殊性,对于法律风险应坚持审慎管理的原则。要在尊重法律、保持诚信前提下,开展法律风险管理活动,风险管理的策略和方法不应违反法律的强制性和义务性规定。 (3)与企业整体管理水平相适应的原则 法律风险管理是企业管理的有机组成部分,和企业战略管理、流程管理、绩效管理、信

简述企业法律风险管理

简述企业法律风险管理 如今,法律风险已成为影响现代企业发展的重要因素,并对企业安全构成了现实的威胁,因此,法律风险管理属于企业风险管理的范畴。那么,企业在遇到法律相关的风险管理问题时如何做到积极的事前防控,而不仅仅是被动的事后补救,这可能是企业一直在探索而又无力解决的问题。 现代经济和商事法律直接对企业经营管理起着规范作用,企业必须不断研究法律环境变化对企业经营管理产生的影响。只有这样,才能把法律的要求和法律赋予的权利,能动地融入企业生产经营管理活动中去,立足于事前防范、事中控制,将法律风险的损害控制到最低,把法律赋予的权利用到最好。 面对企业越来越迫切的法律风险防控要求,京都凭借专业的律师团队和深厚的法律资源,逐步建立了一套概念清晰、标准严格、流程顺畅的综合性法律风险防控体系。并且,京都专门设立了京都律师事务所法律风险防控部,为企业提供发现、预防、管理法律风险的解决方案及服务,通过为企业提供法律风险管理方案和法律风险防控服务,保障企业安全,提升企业价值。本文旨在根据我们的实践,介绍法律风险防控的一般概念、价值目标和工作原理等内容。 1.如何理解企业法律风险防控

(一)从一个坏例子说起 我们曾经根据某集团公司要求,对其某一子公司进行专项尽职调查,根据该集团公司的要求,我们的调查主要涉及了以下几个方面: 1)国内外该子公司相关的政治、法律环境; 2)影响该子公司的新法律法规和政策; 3)该子公司的法人治理结构 4)该子公司员工道德操守的遵从性; 5)该子公司签订的重大协议和有关贸易合同; 6)该子公司发生重大法律纠纷案件的情况; 7)该子公司和竞争对手的知识产权情况。

商业地产招商运作存在的主要问题

招商运作存在的主要问题 一、招商难究竟难在哪里 招商难,已是业内不争的事实。购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互 E 依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。 招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的“作品”才,能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。 承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。 二、招揽什么样的商家进店 临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。 目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多 拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。 “招揽什么样的商家进店”看,似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。 具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”目(标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招 商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物

公司常见法律风险分类应对

公司常见法律风险分类应对 法律之险,系于危卵; 法律之累,在于工细。 ---西方法谚 内部律师日常的工作是对公司法律风险进行评估并及时向管理者发出风险评估报告。作为专业人员,我们不能够在一个公司工作很多年后,却不清楚这个公司存在哪些固有的法律风险,或者我们知道这些风险却不及时向公司管理层提出。专业领域里的各类咨询服务机构在为客户提供具体服务之前,均会为客户进行评估,在获得第一手的评估数据的基础上再制定服务方案。管理咨询机构进入服务企业后的首要工作是评估该企业的管理流程是否存在缺失,然后再和管理层进行沟通;注册会计师在计划审计时,首要考虑的是进行审计风险评估,然后才进行实质性的审计工作;就连装修一个房子,设计师也要实地测量然后才听取业主的设计要求。公司外聘的法律顾问其实无法有效做到对公司内部法律风险进行评估,法律顾问提供的咨询服务是模式化、流程化的,不一定能够适合各个行业性质、规模、组织结构、企业文化各异的公司。 公司内部律师在开展其它工作之前,一般要先对公司固

有的法律风险进行客观和充分的评估,与公司管理层充分沟通后再确定下一步的工作目标。 第一节公司的法律风险 公司的生命起于设立,终于清算或破产,各种风险始终伴随着它。当初的几个人怀着满腔的希冀和创业的狂热理想而投资注册成立一家公司,随着时间的流逝,这家公司可能会慢慢壮大,而狂热也会变成理性,激情也会转换成保守,但始终不会变的是这家公司周围和内部存在的风险。所谓“其兴也勃,其亡也忽”,对一家公司来说,体现的是管理层对风险的评估和掌控能力。杰克.韦尔奇的一句话被N多人引用来提醒管理者对公司法律风险的关注,“其实并不是GE的业务使我担心,而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点,并使公司毁于一旦。” 公司的各种风险最终将转化为法律风险 公司经营过程中会出现各种风险,比如,在公司投资伙伴的选择上,会隐含着投资风险,公司调用大量的资金采购囤积原材料,会隐含财务上的结算风险;公司调整固定资产的折旧方式可能存在税务风险;公司调整经营范围,可能存在经营风险;逾期偿还银行贷款,可能存在信用风险;公司产品出现质量问题,会存在商业信誉风险。等等。

企业法律风险管理

美国次贷危机的蔓延及对中国经济和人民生活的冲击刷新了我们对全球经济一体化的认识,也拉近了我们与风险管理的距离。国务院国资委发布的《国有企业法律顾问管理办法》、《中央企业全面风险管理(风险管理专题指引》以及新近颁布的《中华人民共和国企业国有资产法》使得法律风险、全面风险管理成为我们耳熟能详的名词[1]。但法律风险是什么,以及企业如何对法律风险进行有效的管理等问题仍然是困扰企业的难题。我国企业包括中央企业对法律风险的管理大多仍然游离于全面风险管理的殿堂之外。《中央企业全面风险管理指引》作为我国全面风险管理的第一份法律文件,其所提出的企业风险管理理念及ERM框架值得企业在进行法律风险管理时学习借鉴。本文将结合《中央全面风险管理指引》中的全面风险管理框架(以下称“ERM框架”)对此进行论述,并从法律风险的管理实务角度出发提出全面风险管理背景下企业法律风险管理理念、框架和中国企业法律风险管理的推进路径。 一、厘定法律风险定义,奠定企业法律风险管理的基础 目前我国尚未有正式法律文件对法律风险的定义作正面描述,律师、会计师、管理咨询顾问等实务界对法律风险的界定也是众说纷纭,莫衷一是[2]。国务院国资委《国有企业法律顾问管理办法》仅仅提到了法律风险,但并没有该术语加以定义。《中央企业全面风险管理指引》给出了企业风险的定义及分类,但却没有对法律风险进行界定,而是给出了法律风险信息收集方面的要求[3]。 《中央企业全面风险管理指引》认为企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。该定义涵盖了企业的纯粹风险和机会风险,并强调企业风险与企业经营目标的相关性。该指引将法律风险与企业所面临的其他风险相并列,把企业风险分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等。从该指引对法律风险信息收集的要求来看,法律风险信息收集的不仅包括法律文件的有效性和可执行能力不足或缺陷给企业造成损失的信息,还包括合规风险信息、监管风险信息等。更加值得一提的是该指引要求企业收集竞争对手的知识产权情况,这打破了将法律风险管理归结为责任风险的狭隘立场,关注企业的权利减损或扩张,有利于通过对企业权利如知识产权的管理建立企业战略/竞争优势,有利于企业法律风险管理价值的提升。 结合上述内容本文认为,一个清晰的法律风险定义应当符合如下四个要求: (1)影响企业目标的实现。法律风险是由严重影响企业目标实现的事项或一系列事项引起的。这排除了过分强调法律风险且认为法律风险无处不在的情形。 (2)与企业自身经营环境、内部业务流程及基础管理等因素相关,便于企业法律风险管理的开展。 (3)与企业其他风险相区别。尽管法律风险与企业其他风险存在着千丝万缕的联系,但并不能据此认为企业风险都是法律风险。这有利于全面风险管理中部门之间的分工协作。 (4)适应战略/竞争优势管理的需要,超越责任风险的概念。

商业地产租赁之法律风险分析及防范

商业地产租赁之法律风险分析及防范 中建三局房地产公司王小锋 随着国家对住宅房地产市场调控力度的不断加码,越来越多的房企出于平衡投资风险和寻找新的利润增长点的考虑,纷纷进军商业地产领域。与住宅市场以出售为主相比,“长期持有、对外出租”则是商业地产开发经营的重要模式。本文将着重研讨商业地产租赁存在的主要法律风险,并为开发商防范此类风险提出几点管窥之见。 一、化解售后包租风险问题 售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。其常见表现形式为,以提供固定年回报、承诺无(低)风险投资等方式销售公寓式酒店、产权式商铺、分时度假酒店等。售后包租若处理不当,极易引发纠纷,如开发商难兑现包租承诺等。售后包租需注意以下事项:一是售后包租的房屋必须是已竣工的商品房。①二是对外宣传时不得含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺。②三是所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,且应有相应的担保,以免涉嫌非法融资。四是尽量不要将商品房销售和租赁捆绑在一起,以免包租合同不能履行时,购房者要求单方解除购房合同。 二、免租期法律风险问题 提供免租期以便承租人装修是商业地产租赁惯用的营销手段,其期限短则数月、长达年余。免租期间,通常承租人无需支付租金,但仍须支付除租金以外的其他费用,如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的,则需依约支付租金。 关于免租期需要注意以下问题:第一,出租人应从经济利益角度合理确定免租期,一般参照承租人装修所需时间,将装修期作为免租期。第二,应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则,双方的法律关系将难以界定,产生纠纷后也将无 ①参见《商品房屋租赁管理办法》第11条。 ②《房地产广告发布暂行规定》第16条规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含

企业法律风险管理指南最新[完整版]

下载可编辑 企业法律风险管理指南 GB/T 27914-2011 前言 1 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 2 4 企业法律风险管理原则 2 5 企业法律风险管理过程 3 6 企业法律风险管理的实施15 附录A 法律风险识别框架示例20 附录B 法律风险清单示例21 附录C法律风险可能性分析示例22 附录D法律风险影响程度分析示例24 前言 本标准在GB/T 24353-2009《风险管理原则与实施指南》的指导下,结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会(SAC/TC 310)提出并归口。

本标准起草单位: 本标准主要起草人: 1 范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。 本标准适用于各种类型和规模的企业,可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。 本标准是通用指南,不作为行业性专用标准使用,企业应根据行业特点,结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。 中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求,对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设,逐步达到本标准要求,从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合,达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准,然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。 GB/T 23694-2009风险管理术语(ISO/IEC Guide73:2002,IDT) 3 术语和定义 GB/T 23694-2009 中界定的术语和定义适用于本标准。 3.1企业法律风险 企业法律风险是指基于法律规定、监管要求或合同约定,由于企业外部环境

某公司法律风险管理办法

法律风险管理办法V1.0 第一章总则 第一条为进一步增强公司法律风险管理能力,有效防控法律风险,促进公司持续、健康发展,根据《中国移动法律风险管理办法》,结合公司实际情况,制定本办法。 第二条中国移动通信集团黑龙江有限公司及其地市分公司(以下合称“公司”)的法律风险管理工作,适用本办法。 第三条本办法所称法律风险,是指基于法律规定或者合同约定,由于公司内外部环境及其变化或者公司及其利益相关者的作为或者不作为,而对公司产生负面影响的可能性。 本办法所称法律风险管理,是公司全面风险管理的重要组成部分,是指针对法律风险开展的风险识别、风险测评、风险分析、风险控制、控制实施评估等一系列管理活动。 第四条法律风险管理工作应当遵循下列原则: (一)以公司战略目标为导向。法律风险管理应当与公司总体战略目标相适应,促进战略目标的实现。 (二)与公司经营管理相融合。法律风险管理应当融入公司经营管理活动,成为其有机组成部分。 (三)全员参与。公司所有部门及员工都应当参与法律风险管理,并履行相应的风险管理职责。 (四)持续改进。法律风险管理应当根据公司内外部环境变化不断调整完善,

实现持续改进。 (五)坚持合法性、可行性和效益性。公司用合法的手段防控法律风险,法律风险控制措施应当具有可操作性、可执行性,应当考虑成本与收益之间的关系第五条法律风险管理的目标,是以制度、流程建设为重点,形成法律风险管理的长效机制,逐步建立一个全面、规范、动态的法律风险管理体系,将法律风险的防范和控制延伸到经营管理由始至终的各个环节,将法律风险防范和控制的职责落实到公司的各部门、各岗位,形成法律风险管理的合力,最终形成法律风险管理的有效管控机制。 第二章机构与职责 第六条公司管理层或者由公司领导及相关部门负责人组成的法律风险管理委员会是法律风险管理决策机构,履行下列职责: (一)批准法律风险管理的制度、流程; (二)批准法律风险控制计划; (三)对有关法律风险管理的重大事项进行决策; (四)其他应当由法律风险管理决策机构履行的职责。 第七条公司总法律顾问全面负责法律风险管理工作,履行下列法律风险管理职责: (一)参与企业重大经营决策,保证决策的合法性,并对相关法律风险提出防范意见; (二)指导建立和完善法律风险管理的制度、流程; (三)批准重大法律风险的判断标准或者判断机制;

企业法律风险管理控制

引言 同学们下午好,非常高兴再次受点睛网的邀请,和大家沟通企业法律风险管理控制相关的主题。今天在这样的场合下,设立什么主题讲什么内容,对我们来说都是有一定困难。企业法律风险管理的概念以及企业法律风险控制的概念,在实践当中有不同的理解和掌握,也有一些不同类型的产品,大家都会认可企业法律风险控制,确实是律师新兴的业务领域,未来还是会有很大发展空间。实际上真正能够有机会参与企业法律风险管理项目的运作,能够参与到产品的操作以及项目法律服务当中,并不是一个特别容易的事情。企业法律风险管理项目跟过去律师接触的业务是截然不同的,在于工作方法、工作思路、工作成果不同,是一个全新的东西,全新也是体现在方法和细节上。 一、企业全面法律风险管理项目概况 企业法律风险管理,我们在谈这个概念的时候,过去是谈企业法律服务,也就是诉讼和非诉讼。传统法律服务的概念,你会发现它有个共同的特点,针对是企业现存法律问题。企业法律风险管理和这些不一样,不是针对企业现存或者正要解决的某一个问题出现的,在业务中就有一个困难,企业在没有具体问题的时候,为什么找律师?让律师解决什么东西?在谈企业法律风险管理的时候,就要看什么是企业法律风险,在企业法律风险管理和控制之下的,企业法律风险是什么? 企业法律风险是我们管理的标的,是企业环境发生各方面的变化,企业会遇到发生不利后面的一种可能。企业法律风险是企业当中时时刻刻都存在的,企业法律风险是把律师拽到前台,很多人都讲法律顾问是保健医,诉讼等于手术去开刀,企业法律风险是把律师拉到企业管理的内部当中。 在实践当中企业法律风险管理有大的误区,什么是企业法律风险管理?公司的合同制度有问题,我现在面临的管理难题,找律师解决是否是法律风险管理?这些具体事项还是一种具体服务,企业法律风险是个系统化的工作,是企业一系列的制度、规章、体系完成,体现的这种管理,而不是某些具项的内容,它是要形成一系列的制度和活动,让企业管理过程当中时时刻刻存在,具项的东西不是企业风险管理的内容。现在很多律师为了扩展日常法律服务的内容,把法律风险管理的概念植入到企业日常顾问当中,这还是一个很借鉴的方法。 企业法律风险管理服务未来的走向,一个走向就是系列化企业法律风险服务,另外一个,就是把服务的理念植入到现在在提供日常法律服务当中,提升日常法律服务的理念和水平,这是企业法律风险管理的概念的延展,对律师开展业务特别有好处。 在日常法律服务的延展,只是对律师开拓日常业务的好处,但不是算做企业法律风险管理的概念。企业法律风险整体管理是不同的法律依据跟渊源,2005年10月证监会《关于提高上市公司质量意见》;2006年6月国资委《中央企业全面风险管理指引》;2007年4月保监会《保险公司风险管理指引(试行)》;2007年5月14日银监会《商业银行操作风险管理指引》;2007年1月19日全国工商联《关于指导民营企业加强危机管理工作的若干意见》;建立健全企业法律风险管理体系已经成为全面提升企业管理水平增强抵御风险能力的必备条件。 全面风险管理,还没有哪个规定单纯讲法律风险。法律风险的管理,是企业全面风险管理当中的一条线。企业法律风险是否独立成为一个产品?我认为也是仁者见仁,还要看企业具体的情况。 但是大家要有一个概念,你跟企业谈法律风险,跟企业其他管理到底是什么样的关系?从2006年国资委的规定《中央企业全面风险管理指引》,是从财务风险、商业风险、法律风险等,法律风险只是它其中几大风险之一。它要求中央企业做全面风险

小议商业地产法律风险及预防

小议商业地产法律风险及预防

小议商业地产法律风险及预防 商业地产中的法律问题既有地产开发法律问题,也有商业经营法律问题,因其涉及面广、类型新颖,因而隐含的法律风险也较多。下面结合律师在商业地产法律服务中的实践经验,简要介绍几种法律风险。本文主要侧重于商铺的租赁行为。 1、决策风险 任何一项商业决策的作出,均为当事人主体设定了不同的权利及义务,从而产生相应的法律后果。商业决策风险贯穿于商业地产开发经营全过程,因其形成于纠纷发生前,具属于商业性决策,因而往往忽视对其法律风险进行分析,而待决策引起的纠纷形成后,再考虑法律救济,作用相对有限,不如事先预防效果明显。 徐军律师建议:业主在作出重大商业决策前,能够让律师提前介入,并从法律上对该决策可能出现的风险提出专业意见。 2、招租风险 对于一个新的商业项目而言,在前期招租过程中不建议一味追求高出租率,而应对市场定位、物业招租条件等加以分析研究后,再着手开始对外招租,以预防招租后可能出现的项目风险。例如: a商场开业期限 实践中,商场开业日的确定是较为困难的,因其需要同时要兼顾各方面利益,也因此受到各种因素的限制。从出租人(以下简称业主)角度需要考虑的问题包括:预定出租率是否能够完成,工程能否顺利竣工并通过验收,租户对商铺的接收入驻是否完成,如何确保租户在开业日统一对外营业,等等。从租户角度需要考虑的问题包括:二次装修能否完成并通过验收,租户届时能否取得经营资质,其他营业条件是否已具备,等等。

上述情况的存在,导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。 实践中,徐军律师建议业主充分考虑影响开业日的各方面因素,并预留处理意外情况的期限,慎重决定开业日的暂定期限。同时,通过合同约定的方式,将商场开业日设定为业主根据商场对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期,并设定租户在开业日负有对外营业的义务,如租户违反则将承担相应责任。 b 商铺交付条件 根据国家法律法规的规定,建筑工程通过竣工验收即可交付使用,而上海市地方条例规定预租房屋在取得大产证后方可交付。对此不同规定,徐军律师认为上海市的地方条例多从居住用途角度考虑,而未考虑商业用途的特殊性,条例规定已经滞后。且实践中,多数商业地产的交付为采纳国家法律法规标准。但由于此冲突规定的存在,必需由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件。 c 商铺交付标准 满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别,体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上,尤其是对于对餐饮或健身等业态而言,水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及租户的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任,也要事先考虑。 考虑业主交付标准的同时,应同时对租户的二次装修做出考虑,以便于租户顺利装修,尽早对外营业。 实践中,业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准,对此也需提前加以考虑。 d商铺交付期限 交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限(装修期限)、开业日等密切相关,因而具有非常重

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