酒店式公寓案例

目录

前言——何谓酒店式公寓？ (2)

第一篇※酒店式公寓的发展历程 (4)

一、......................................................................................................................................... 国外情况

4二、........................................................................................................................ 国内开发建设状况

4

第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 (5)

一、........................................................................................................... 酒店式服务公寓类型细分

5二、........................................................................................................... 酒店式公寓的散布及特征

5三、...................................................................................................... 代表性酒店式公寓列表分析

7四、........................................................................................................... 酒店式公寓市场分析结论

13

第三篇※珠江新城计划前景分析 (14)

一、........................................................................................................................ 珠江新城区域现状

14二、................................................................................................................................. 未来计划建设

16

第四篇※珠江新城J2—7地块分析 (18)

一、...................................................................................................................... J2—7地块综合情况

18

二、..................................................................................珠江新城J2—7地块开发条件分析列表

20

三、........................................................................ 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：

20

第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 (21)

一、................................................................................................................................. 目标客户定位

21

二、................................................................................................................................. 市场定位分析

22

三、......................................................................................................................................... 项目命名

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四、............................................................................................................................ 经营与物业管理

26

五、......................................................................................................................................... 租赁建议

26

六、................................................................................................................................. 经营推行重点

26

七、项目年经营收益 (27)

策划方案总结论 (29)

前言——何谓酒店式公寓？

酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是

用来出租的住宅物业，其室内空间距离及利用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。

酒店式公寓本身拥有高级公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有全面服务，生活超级舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

第一篇※酒店式公寓的发展历程

一、国外情况

酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为那时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，

功能上早已是知足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，

国外的酒店式公寓一般散布在成熟的商务区和著名的风光旅游

点，其房型类似酒店的标准间，配奢华商务套房，并提供家居生

活所需的厨房、洗手间、家具等多种设施。

二、国内开发建设状况

因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有必然流动性商务人士及高薪白领、外籍

人士很有吸引力。90年代初，国内最先的酒店式公寓出此刻深圳

——改革开放的前沿阵地，以后这种类型的物业在北京、上海等

地发展迅速。相较北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，

供给量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可

以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的多数市中

已渐露眉目，不过整体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步

阶段，估量至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。

第二篇※广州市酒店式公寓市场状况

一、酒店式服务公寓类型细分

提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一

些叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式

服务”，但其实所提供的服务素质和硬件配置距离真正的酒店式

服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。

现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓和金

亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为

主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式

公寓。

据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右。

本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。

二、酒店式公寓的散布及特征

目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要散布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区

域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新

城等，但总数不超过10个。

从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：

新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城

祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城

中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼

富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城

广东国际大厦B附——高级公寓，位于环市东路

远洋明珠大厦——高级公寓，位于珠江新城

位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及

功能利用特征来讲，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外

远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型距离及“酒

店”特征来讲，也不属于酒店式公寓。

酒店式公寓的特征：

三、代表性酒店式公寓列表分析

7

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百度文库- 让每个人平等地提升自我

2003年1—8月外商直接投资与去年同期递增比较

2003年1—8月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较

从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。

1.CEPA《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署对广州房地

产市场尤其是酒店式公寓物业的影响

1)房地产开发

在CEPA实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港

资背景的开发商已很多，香港地产商可以通过香港地域

或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来讲

将是个优势。CEPA签署后，香港第三产业行业进入内

地的门坎降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港

地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，

投资额可望稳定增加，相对来讲酒店式公寓的开发也会

相应增加。

2)置业投资或居住需求

一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮不

曾消减。业内人士以为，CEPA实施后，来往香港和广

州之间的专业人士、投资者、度假者等将大幅增加，长

期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在本地置业的

偏向仍将持续，中短时间居住的人士（包括来自香港的

一些外籍人士）更多，对具有酒店式公寓功能的住宅需

求潜力不小。

3)酒店的开发利用使酒店式公寓供给量有所增加

CEPA签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展，

使内地酒店物业得以充分利用，因酒店式公寓物业客观

上存在较好的利润增加空间，故广州、深圳等地新开发

的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓，使供给量有

必然程度增加。

2.酒店式公寓的供需缺口

据悉，目前整个广州市所有的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓，其总共的套房总数也仅仅只有2000套左右，

假设未来几年即便只有20%的外籍人员选择公寓作为他们在广

州停留时的居所，未来几年的酒店式公寓也难以知足届时市场

需求。由此可见：

未来几年酒店式公寓存在庞大的供需缺口。

四、酒店式公寓市场分析结论

1.有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能知足需求。

从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家算了，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能知足

需求。

2.未来几年酒店式公寓供需将存在庞大的缺口与空白点

从广州市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看，未来几年酒

店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。

3.把握市场先机，将会创造良好的市场机缘

把握市场先机，填补空白点，选择适合地址开发酒店式公寓，将会创造良好的市场机缘。

4.以经营管理取得良好经济效益，三方共赢

精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展商、

投资者、物业管理公司三方共赢。

第三篇※珠江新城计划前景分析

一、珠江新城区域现状

1.地理环境概况

珠江新城，总用地面积约６.６平方千米。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。位居新城市

中轴线的中心，是广州市区中心一块超大规模“绝版”的尚

未完全开发的处女地，地理环境优势无以伦比。

2.区位道路交通

珠江新城面临着黄埔大道及广州大道两条骨干线，并通过内环路、黄埔大道隧道可快捷通往全市十区。未来也将计划一

条临江大道直通员村、东圃而没必要行经黄埔大道。

3.公共交通系统

目前公共交通系统比起二年前有所改观，但尚较为欠缺，相信在不断开发建设中会不断完善。未来地铁二号线将通过新

城中心，其在2006年前左右建好，加上水上参观码头的计划建

设，珠江新城未来的综合交通环境将是现代化高标准配置。

4.计划建设现状

珠江新城作为广州未来ＣＢＤ，其黄金地位几乎无可代替，但其建设因为各种的原因拖缓了开发建设，从１９９２年

至2001年末，珠江新城卖地９９宗，已建成１９宗，在建１１

宗，没有开发的有６９宗之多，其中烂尾２宗。合同地价１０

２亿，到去年末收回４５亿。

注：这里用“宗”而不用“个”或“块”，是因为在卖地进程中早已打乱原来计划的地块分割，造成计划建设的絮乱。

现时，从市政配套到公共交通、商业、教育、文化配套等远未成熟，区域内只是把主要道路计划，然后星斗式散布着一些住宅社区及写字楼，距离真正的商务区尚远。

二、未来计划建设

计划方案几经修改终于在2002年6月左右真正定案，珠江新城仍然是广州21世纪的DBD，地位就犹如美国纽约的曼哈顿。首先，其未来计划在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法

更改的交通死角问题。其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到

人车分流，畅通无阻，这对于城市中心的开发建设又是一次历史性的创新与变革”。

项目J2—7地块

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其次，从功能上来讲，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。

最后，新城的文化景观之宏伟一样也是广州前所未有的。歌剧院、博物馆、海心沙、大型绿地广场、林阴大道，高度300米以上的双子塔楼，人们想象中国际多数市的每一个具体形象都可以预见。

J2—7地块

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第四篇※珠江新城J2—7地块分析

一、J2—7地块综合情况

1.J2—7地块用地技术指标

2.地块地型与地势

J2—7地块地型比较方正，地势平缓，比较容易进行计划建设。

3.地理位置与景观环境

J2—7地块位于珠江新城冼村路南段与未来广州博物馆北面的计划路交汇处，珠江新城中轴线周围，到珠江岸边仅300

米左右，距离计划中的地铁三号线花城大道站约400~600米。

东北向约700米处就是绿意盎然景色秀美的珠江公园，西南面

为计划中标志性建筑广州歌剧院。

从高处往南俯视珠江，一片海阔天空，极尽视觉精神享受。

整体上J2—7地块地理位置优越，景观环境一流。

4.现时周边物业散布

现时，项目地块北邻美居中心，冼村路东侧，由北至南散布着【金碧华府】、【南国花园】、【新城海滨花园】等住宅社区，

西北面的【凯旋新世界】、【星汇园】等，而西面五羊新城对面

的【新大厦】、【远洋明珠大厦】，就是较有代表性的酒店式公寓。

另外，J2—7地块隔冼村路与在开发中的【利雅湾】相望，

【利雅湾】该物业定位尚无法得知，不过因为其和冼村相邻，物业客观环境相对欠佳，结合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。

写字楼主要散布在珠江大道和广州大道之间的区域。5.道路交通环境

J2—7地块面临冼村路及计划路交壤处，两路段皆非骨干线，通过冼村路可通达天河北及黄埔大道东西方向，沿计划路可通往五羊新城及海珠区。另外，新计划方案中从猎德大道往南将计划建设一条大桥横跨珠江，直通海珠区新港西路，未来前去海珠区、番禺区等都没必要通过交通流量近乎饱和的广州大桥，所以，估计未来J2—7地块周边的道路交通导向环境良好。

6.公共交通系统

现地块一带公共交通系统暂时欠缺，希望通过政府进一步计划改善。

7.居住及工作环境评估

J2—7地块所在位置，因为具有景观环境的优势，所面临道路又非骨干线，噪音及空气污染等较少，而未来交通导向系统良好，居住及工作环境优势明显，相对来讲，用以计划建设住宅物业优势较为突出。

二、珠江新城J2—7地块开发条件分析列表

三、地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：

J2—7地块所在区位计划成为住宅物业优势较多，又因未来珠江新城的计划是中央商务区CBD，而且已经最终肯定计划

方案，从开发价值来看，并结合第二篇广州市酒店式公寓的市

场分析结论——专业性高级酒店式公寓在未来几年存在较大的

供给缺口，故评估建议：

J2—7地块计划建设成为高级酒店式公寓对表现市场价值最有利

酒店式公寓案例

酒店式公寓案例 【篇一：酒店式公寓案例】 一、不同城市案例醺壹蕉栈册恢暄孟闰长稣1.1 北京酒店式公寓资料：猫昔涩睹髡嫂藉咯呢翟该北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓 重的地域，客户主要分布在以下三个地域：聿封捐瘀胤伯沁呗璎镫 酗a、cbd商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%；义忒害岸荼魇波构剔汪迎精雕细琢，为您重新诠释 北京高尚生活的定义。“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于 每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和 24 小时送餐服务，随时为您效劳。 理发店、干洗店。诊所、牙医、紧急医疗中心。 便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。 邮政、快递、票务等设施一应俱全。银行、24 小时自动柜员机及外 汇兑换机。 五星级酒店式家务管理。豪华客车班车服务。24 小时送餐服务。 丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄洗衣服务。包括cnn、bbc、hbo、cnbc、nhk、 espn 体育频道等40 多个国际卫星电视频道。 国内外报刊、杂志。 俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿 童游乐室。 【户型与报价】夷怠偷涮鸢退场窄搪翡孑说明：以上租金包括物业 管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个 月租期儆便烧肼墨纪螽曼耐獍骤国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30 层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房401 套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配 套设施带来的便利生活。 国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京 外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。秤缌拂键峡颥 踣钺熊喘耕标准规范的酒店式的房间清洁服务。缜密安全的全天候 保安服务。 24 小时及时周到高效的维修服务。 包括cnn、hbo 电影频道、cnbc、nhk、espn 体育频道等27 个国 际卫星电视频道。

【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】

【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】 本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供 酒店式公寓 武汉酒店式公寓项目可行性分析报告。rar 酒店式公寓市场报告。raｒ 上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-８M．rａr 宁波酒店公寓市场调查报告.ｄoc 昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究报告51页。zip 江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研。ppt 北京在售酒店式公寓楼盘个案研究—37ＰPＴ。ｐpt 北京龙公馆酒店式公寓营销报告书—117PPT。ppt 南昌酒店式公寓精装修可行性报告-４１DOＣ.dｏc 天津酒店式公寓地产市场调研报告.doc 天津高端写字楼酒店式公寓调研分析报告。doc 虹口项目营销策划报告04-1１。doｃ 上海酒店式公寓的卖点在哪里?。doｃ 上海酒店式公寓的开发前景分析．doc 上海金桥酒店公寓策划报告。rar 上海长风商务区商办项目营销策划方案_7２页_酒店式公寓_产品定位_价格建议。doc 世联＿上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略_7５Ｐ_形象定位_核心价值_推广执行。ppt 世联_广东深圳龙岗中心城酒店市场调研公寓酒店物业发展建议报告_６1p_产品建议_经济测算。pdf 世联＿浙江杭州市滨江区写字楼３7号地块定位报告＿5９P＿案例借鉴_酒店式公寓。pｐｔ世联＿酒店式公寓运营模式＿以鸿威海怡轩为例_5２PPＴ。ｐpｔ 世联_齐商地产大乳山１68亩大盘项目整体定位及发展战略（汇报版)_1６0P_酒店＿休闲度假_公寓．ppｔ 中原-宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告—92PPT.ｐpｔ 中原＿上海周浦万达广场综合体项目后期评估报告_１9页_商业综合体_公寓式酒店＿构建规划.ｐpｔ 中原_东莞酒店市场及公寓市场简述_24p_专题研究报告.ｐdf 中原_北京星光世界酒店式公寓项目调研定位汇报_2６３页。pdｆ 中原_浙江宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告_92Ｐ_市场标杆_项目定位。ｐpt 中原_深圳皇御苑公寓地块项目定位研究报告_1５2Ｐ＿酒店式_中央公园_项目分析_物业定位。ppt 中原_阳光新干线项目营销策略提案_９3P_酒店式公寓＿项目定位_推广传播＿销售方案。pdf 中房信_天津_复地湖滨广场住宅项目前期定位产品价格汇报稿_87P＿酒店式公寓_ＬOＦT_洋房＿别墅_小高层.ｐpt 临沂酒店及高档公寓和写字楼项目商业计划书-115dｏc。doc 主题设计型酒店公寓项目开发模式案例借鉴_2１页.ppｔ

公寓式住宅与住宅式公寓的区别

公寓式住宅与住宅式公寓的区别 公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。与普通住宅的区别，主要体现在以下几个方面： 一、规划管理：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制，建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。 1、规划配套指标 居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或者按居住区标准缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。 混合型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标的50%安排，或者按居住区标准的50%缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。 酒店型公寓的各项规划指标按照公共设施标准执行。机动车车位按照国家规定的酒店配建指标执行。 2、层高控制 居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在4.2 （有的地方控制在3.6米）

米以内。当标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。 酒店型公寓建筑标准层层高应控制在5.6米以内。当标准层层高大于5.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。 二、土地属性及年限：居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年； 酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。 三、设计及验收：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。 四、使用：居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理，水电费按商用计算。 居住型公寓在土地性质和使用权属上跟普通住宅没有明显的区分，只是市场引入的一个概念而已，但是由于其使用功能上的特点（一般单位面积较小，人群显得相对密集，对防火和疏散有一定要求）有的地方性法规要求在设计及验收上参照公建设计和验收标准执行。 注：目前针对公寓建设国家没有统一的标准，只是个别城市和地区出台了公寓建设管理规定，并且每个城市、地方性法规都不尽相同。

酒店税收筹划案例

【案例1】某外商投资房地产企业，在某省会城市投资6.6亿元建设酒店式公寓和高档写字楼，建筑面积为8万平方米〔两种业态分别为4万平方米〕。酒店式公寓的建设成本为3.3亿元，市场价值为5.4亿元。该项目建设完成后，拟将写字楼全部出售，酒店式公寓进行经营。而经营酒店式公寓应由新设立的外商投资企业“酒店经营公司”进行经营和管理。如何将酒店式公寓的资产转移到“酒店经营公司”，涉税支出最少。 有两种方案供选择： 〔一〕采取“投资模式” 房地产公司以建成的“酒店式公寓”资产投资成立“酒店式公寓管理”，该公司是具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的企业。 1、投资方〔房地产公司〕的涉税分析 A.营业税：根据财税〔2002〕191号文，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不再征收营业税。因此，投资方不涉及营业税的缴纳。 B.土地增值税：根据“财税字[2006]21号”文件精神，对于以土地〔房地产〕作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》〔财税字[1995]048号〕第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。 土地增值率＝〔54000－33000×90%×1.2〕÷35640=52% 应交土地增值税：〔54000－35640〕×40%－35640×5%＝5562〔万元〕 C.企业所得税：根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十三条规定外商投资企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的所得额的，税务机关有权进行合理调整。我们的投资行为应该是关联公司的业务往来，因此税务部门会对投资额进行调整〔市场价值〕。应交企业所得税：〔54000－33000－5562〕×33%＝5095〔万元〕 2、被投资方〔酒店经营公司〕的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议投资额按照实际开发成本计算。 契税：33000万元×3%＝990万元房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277〔万元〕因此，采用“投资模式”，投资方和被投资方应交各种税金总计11924万元〔土地增值税5562万元、企业所得税5095万元、契税990万元、房产税277万元〕。 〔二〕采取“分立模式” 从房地产公司将“酒店式公寓”的资产以及负债所有者权益别离出来，单独成立具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的“酒店式公寓管理”。 1、被分立方〔房地产公司〕的涉税分析 A.营业税：根据“国税发[2000]119号”文件精神，由于企业分立不属于销售行为，因此不涉及营业税。 B.企业所得税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，企业按照账面实际成本确认分立成本，因此不涉及企业所得税。 C.土地增值税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，外商投资企业分立时，不涉及土地增值税的缴纳。 2、分立方〔酒店式公寓经营公司〕的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议“酒店式公寓”资产价值，按照实际开发成本计算确认。 契税：33000万元×3%＝990万元根据财税[2006]41号《财政部、国家税务总局关于延

度假酒店设计案例分析

度假酒店设计案例分析 【摘要】近年来，随着国家对国民休闲度假的鼓励，节假日延长，度假地增多，旅游业的类型也出现了多样化发展，在众多不同类型的酒店中，度假酒店异军突起，成为酒店业中一颗耀眼的新星。度假酒店经营季节性强，对娱乐设施要求较完善，突出个性化服务，度假酒店在设计风格上返璞归真，讲究人与自然融合，努力为住客创造休闲放松的环境。度假酒店的整体风格必然是轻松、跳跃、亮丽、休闲的。本文以三亚湾海居铂尔曼酒店度假村为例，度假集酒店式公寓、别墅、度假酒店于一体，其环境优美、平面布局生动而有序、空间组合错落有致，颠覆了以往公寓、别墅传统的设计理念，展示了建筑师的创造性思维。并体现了一种新颖、别致、富于时代气息的建筑效果。 【关键词】度假酒店；别墅；创新理念；景观绿化；建筑风格三亚位于中国海南岛南端，古称崖州，亦称鹿城，历史文化源远流长、是我国著名的热带海滨旅游城市与海港，享有“度假天堂”的美誉。三亚以其丰富的旅游资源和独特的魅力，迎候着八方来客、四海宾朋。 三亚湾海居铂尔曼酒店度假村地处三亚市三亚湾路158号地块。南面为20宽的规划绿化带，郁郁葱葱的棕榈树林与绵延悠长的洁白沙滩环抱着湛蓝的大海；北面有城市规划道路，连接环岛高速，至三亚市区和凤凰国际机场交通便捷。西侧是另一高

档住宅小区，东侧为规划中的小型宾馆（图1）。鸟瞰度假村，海天一色之间，现代文明与自然风景交相辉映，地理条件可谓得天独厚，是建设高规格、高品位居住建筑的理想场所。 图1三亚湾海居铂尔曼酒店度假村规划图 1项目概述 度假村建设总用地面积53 800m2，容积率约1.2，计入容积率的地上总建筑面积为64 562m2，地下室面积为22 860 m2（不计入容积率），总建筑面积为87 422m2，建筑高度满足当地规划部门70m限高要求。 本项目与传统单一的住宅小区不同，除独立产权的公寓和别墅外亦配有完善的公共服务设施，如自助餐厅、自助商店、S P A 会所、健身娱乐中心等，并聘请雅高酒店管理集团旗下的五星级酒店品牌铂尔曼管理，使业主足不出村即可尽享贴心舒适的度假生活。 基地西侧2#、3#楼是为以家庭为单元度假的客人提供的酒店式公寓，高18层，共155套单元，面积从120m2的两房两厅到近300m2复式四房三厅不等。塔楼标准层由五个单元组合而

酒店式公寓返租方案

酒店式公寓返租方案 介绍 酒店式公寓是一种以酒店服务为基础，结合长租公寓的住宿方式。随着旅游业的飞速发展和人们对高品质住宿的需求增加，酒店式公寓成为了一种受欢迎的住宿选择。不同于传统的长租公寓，酒店式公寓具有更为便利的服务和更高的品质。而酒店式公寓返租方案，则是一种专门针对投资者的租赁方案，提供可观的租金回报和灵活的投资机会。 特点和优势 1. 高品质住宿体验 酒店式公寓注重提供高品质的住宿体验，室内装修精致、设施齐全、家具家电高档。客人可以享受到酒店般的服务，如24小时前台服务、保安巡逻、专业的管 家服务等。这种高品质的住宿体验吸引了越来越多的客人选择入住酒店式公寓。 2. 灵活的租赁方式 酒店式公寓返租方案提供了灵活的租赁方式。投资者可以选择将自己购买的公寓出租给运营商，运营商将负责管理和运营公寓，并按照约定的租金回报给投资者。投资者无需操心运营和租客管理的事务，可以享受 passivenincome的收益。

3. 可观的回报率 酒店式公寓返租方案通常提供可观的租金回报率。由于酒店式公寓的高品质和便利的服务，租金相对较高。投资者可以通过将自己的公寓纳入返租方案，获得稳定的租金收入。这种回报率比传统长租公寓要高，同时相对较为稳定。 酒店式公寓返租方案运作流程 1.投资者选择合适的酒店式公寓项目，并与运营商签订合作协议。在合作协议中详细约定租金回报率、租期等相关条件。 2.投资者购买酒店式公寓，并完成所有法律手续。 3.投资者将购买的公寓移交给运营商，运营商开始负责管理和运营公寓。 4.运营商根据预定的合同约定开始向投资者支付租金。 5.投资者可以选择将租金用于还贷，或作为收益进行再投资。 酒店式公寓返租方案的风险和注意事项 1. 市场风险 投资者在选择酒店式公寓项目时，需要进行市场调研，了解当地的住宿市场情况和未来的发展趋势。投资者应对市场波动和低迷做出充分的准备，以降低投资风险。

课程思政 酒店市场营销 案例

课程思政酒店市场营销案例 课程思政酒店市场营销案例篇1 为了提高酒店的经济效益，激发全体员工的营销意识和竞争意识，本着激励与约束相结合，效益与效益相结合的原则，特制定本营销方案。 一、办卡提成： 1、前台及其他部门员工销售会员卡按每张3元计提(会员卡29元/张)。 2、储值卡提成：一次性充值5000元以下按2%计提，5000元以上(含5000元)按3%计提。 二、酒店全体员工，根据个人渠道介绍而来的客户，根据房价不同，比例不同给予记提。 1、门市价入住：25元×入住房间数×天数 2、9折入住：20元×入住房间数×天数 3、8.5折入住：15元×入住房间数×天数 4、8折入住：10元×入住房间数×天数 入住房价低于8折，不予计提。 所有销售必须由被介绍的员工提前预订。入住当天，被介绍的员工本人、前台值班人员和前厅经理必须同时签字确认。如果没有提前预订或签名，将不提供任何服务。 领导的会议团队、个人客户、网上预订、协议单位住宿、客户上门联系住宿不计入个人绩效。 三、出租车提成 凡出租车司机用本酒店出租车委托卡送客人，成功入住后，发放此代码委托卡的员工，每次奖励5元委托。 四、发放方法

每月初，前厅经理将营销统计数据和出租车佣金奖励统计数据报送财务办公室，财务办公室根据报送的营销金额核对现金是否到账并签字确认。1月1日结账，随工资发放。如果还没到，佣金会在到的当月支付。 此方案自20xx年02月06日起开始实施。 课程思政酒店市场营销案例篇2 一、目的 调动员工全员营销意识，提高服务质量; 二、操作方案 适应对象一：各部门员工。 1、提成方案 凡自己顾客在酒店任何部门消费都按实际消费金额提成2%算做个人业绩提成; 2、业绩确认 员工客户必须由本人亲自向消费部门经理在客到之前提前预定有效; 适应对象二：各吧台收银、接待、预定员、DJ、足浴技师、部门主管、部门经理 1、提成方案 凡自己的客户除去本部门消费外，在酒店其它部门消费都按实际消费金额提成2%算做个人业绩提成; 2、业绩确认 员工客户必须由本人亲自向消费部门经理在客到之前提前预定有效; 三、操作规定 1、当日员工业绩统计，由各营业部门经理次日在上班之前，将统计表交到陈玲处; 2、员工业绩提成月底统一在财务室领取;

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 第 1 章绪论 1.1 研究目的与意义 酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。 论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。 1.2 研究基本内容 本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。 1.3 研究方法 1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。 2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公 寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。 3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。 4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。 1.4 研究现状

酒店式公寓策划案

酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但假如缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，要紧表达为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面与北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售与后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带与湖面水上运动带动临湖商 业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联 合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的 限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景 观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运 动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的 要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节 性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱 头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经 营状况都是免堪其难）。

基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑与标志性经营业态带动大地块北面的商业氛 围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效 应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经 营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们关于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店 式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等 地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 酒店式公寓，是指既可短期或者者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的情况，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速进展，人们生活与消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需

酒店式公寓营销方案

酒店式公寓营销方案666(总 27页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

目录引言 策划目的 第一部分市场调查与分析 物业名词解释 楼盘案例 市场分析及小户型物业分析 第二部分产品策略 策划思路 产品规划定位 卖点梳理 第三部分客户分析 目标市场定位与分析 目标客户锁定 第四部分价格策略 价格策略 具体措施 第五部分营销推广 推广策略及遵循原则 具体营销战略

入市策略 推广策略 引言 对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

策划目的 1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值： 升值空间---项目区域具有很大的升值潜力； 个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 第一部分市场调查与分析 名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼

酒店式公寓品牌整理

国际知名酒店式公寓管理品牌 排名 排名 一、奥克伍德 Tel：（86-21） 成立于190年，奥克伍德是全球最大的企业住宿和服务公寓运营商，业务范围覆盖全球超过95个国家。公司为超过80%的全球500强企业提供住宿服务，并与美国十大迁移服务公司有合作关系。奥克伍德拥有强大的住宿供应储备，并且在全球管理超过50个奥克伍德品牌的项目。

奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同的等级的特色服务及品质，即Oakwood Apartment（奥克伍德雅居）；Oakwood Corporate Housing；Oakwood Residence（奥克伍德华庭）‘Oakwood Premier（奥克伍德豪景），四个品牌根据不停市场的不同需求开发。 奥克伍德豪景（Oakwood Premier） 豪景将高雅公寓与奢华的酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际旅游客。公寓主要位于各大城市市中心。公寓从宾客踏入新城的一刻开始提供贴心服务奥克伍德豪景公寓内设有高级保健俱乐部与温泉疗养设施，包括网球馆，游泳池，桑拿房以及按摩服务。奥克伍德豪景品牌还同样用于豪华五星级度假村。 奥克伍德华庭（Oakwood Residence） 华庭代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区与商务区，每家公寓提供的高级服务包括24小时的前台接待，机场接送，定期家政服务，内设餐厅等，华庭一般面积较大，更适合家庭居住。 案例：世贸丽晶城欧美中心EAC 奥克伍德雅居（Oakwood Apartments） 奥克伍德雅居品牌代表与众不同的风格、舒适和超值。奥克伍德热情的员工在工作时间随时准备为客户提供服务。奥克伍德根据不同地点提供相应的便利设施，每周提供一次家政服务。 奥克伍德服务式公寓（Oakwood Corporate Housing） 奥克伍德服务式公寓在亚洲不提供服务。 二、新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group） 上海办公室Cherry Zhang ( 86-21 ) 2312 5896

旅游度假村经营模式

旅游度假村经营模式 度假时代的来临，使得旅游地产深受度假者、投资者的喜爱。但异地置业的选择难、旅游地产的高空置率、低回报率、高维护成本、低度假体验，让业主苦不堪言。这就催生了一些度假地产创新模式的产生，比如“分时分权一体化”、“度假权益证券化”、“托管运营+交换”。 模式一：分时分权一体化 将每间酒店公寓的产权划分为若干份出售给业主，业主除拥有这若干份之一的可转让、可继承、可盈利的房屋产权外，每年还享有若干天具有专业酒店服务的使用权，并可换住系统内各地的酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲度假权。这种模式，对于业主来说，既拥有产权，又可以消费，又可以出售，从投资角度是获利的。另外，这种模式下，销售房子就相当于发展会员，吸纳的会员越多，整个交换系统就越活跃，增值空间也就越大。因此，这种模式不仅是在销售地产，还可以销售后续的服务。 模式二：“销售+租赁+托管+交换”的一站式模式 从前期的开发、到后期的销售、租赁运营，再到交换、物业管理、度假预定等多种业务均有涉及，一般自身不开发也不拥有度假酒店、度假村等度假地产，而是通过吸纳酒店、房地产开发公司或经纪公司、物业管理公司、旅行社加盟的方式，销售、租赁系统内的产品，并组建内部交换系统，为会员提供一站式全程服务。 模式三：间夜权证券化 将酒店的入住权益设计在一张度假卡中，跟股票、期货一样，在交易所上市，进行交易售卖。当购买者有度假、商务需求时，可以交割，交割完成后到系统寻

找合适的洒店入住。这种模式销售的是酒店的期权，使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。 推荐阅读： 《度假地产的三个创新经营模式》 度假时代的来临，使得旅游地产深受度假者、投资者的喜爱。但异地置业的选择难、旅游地产的高空置率、低回报率、高维护成本、低度假体验，让业主苦不堪言。这就催生了一些创新模式的产生，比如“分时分权一体化”、“度假权益证券化”、“托管运营+交换”。 随着我国经济的发展，度假时代已经来临，人们对度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。鉴于旅游地产所具有的居住、投资双重价值，很多人选择在一些度假目的地投资置业，但在实际使用中，却产生了一系列问题：业主居住时间较短，一般在1-2个月内，甚至是几天、十几天，房屋大部分时间处于空置状态，但每年还要缴纳物业管理费，这无疑是对资源的一种浪费，对投资收益的一种侵蚀，也不利于房产的保护及维护。而以互联网为平台，发展起来的一些创新模式很好的解决了这一问题，让旅游不动产真正的动了起来。 模式一：分时分权一体化 将每间酒店公寓的产权划分为若干份出售给业主，业主除拥有这若干份之一的可转让、可继承、可盈利的房屋产权外，每年还享有若干天具有专业酒店服务的使用权，并可换住系统内各地的酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲度假权。这种模式，对于业主来说，既拥有产权，又可以消费，又可以出售，从投资角度是获利的。另外，这种模式下，销售房子就相当于发展会员，吸纳的会员越多，整个交换系统就越活跃，增值空间也就越大。因此，这种模式不仅是在销售地产，还可以销售后续的服务。 代表案例：重庆美尔集团 重庆美尔集团以产权式物业(依托中心城市一小时经济圈，定制开发与经营的精品酒店式公寓)为基础、以全球宜居景区为支撑、以生态养生为依托、以健康管家及现场硬件为配套，以养生为目的，为客户提供全球旅居的国际度假生活方式。其产品可概括为： 40年产权+ 40年*28天健康度假+40年委托经营 即，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊享具有专业酒店服务的28天度假时光，并可换住美尔酒店管理公司体系内各地酒店公寓或

有关酒店的营销策划方案5篇

有关酒店的营销策划方案5篇 有关酒店的营销策划方案篇1 商品销售都有淡旺季之分，酒店产品也不例外。对于不同的企业来讲，淡季的时间分配自然也不相同。我们酒店在经历农历春季的火爆之后，整体销量均有下滑，这也是饭店经营业始终存在的淡旺季之间的矛盾。其实，淡与不淡，也只是相对而言，在市场整体销量下降的情况下，只要努力和付出，挤兑竞争对手，仍然可以让自己的销售分额有较大的提升空间。针对淡季的到来，特做出此次营销方案。 一、活动目的 1、通过和各旅行社、各旅游景点和出租车公司的合作，拓展客源市场。 2、对于酒店内部的或是外部的潜在客户进行直接的或是间接的推销，拉动二次消费，争取更多的回头客，促使客户最终成为本酒店的老客户及VIP客人，最终提高酒店的销售额。 二、活动时间 20__年4月1日至20__年8月1日 三、涉及的部门 销售部、餐饮部、前厅部、客房部 四、活动主题 暖春狂欢季，有礼相迎。 五、活动方案 (1)多种方式推广，让淡季不淡 方式一：与本地旅行社提前联系，以佣金形式吸引其为我酒店引进客户。 具体操作如下：为我酒店引进团队客户的旅行社负责人，每间房付佣金5元钱，当天现金结算。 方式二：与各旅游景点做好结盟工作，互惠互利。 具体操作如下：与各旅游景点协商达成协议后，凡持我酒店代金券的客人入住我酒店消费时，均可当现金使用。(代金券在活动期间有效，过期作废，代金券

均不可折现，用于冲抵酒店客房、餐饮的消费金额。)或持我酒店的代金券到各结盟旅游景点消费时即可享受门票及消费优惠(视各景点协议不同而定)。 方式三：与出租车公司联系，长期为送往我酒店入住客户的出租车司机现金回扣。 具体操作如下：为司机发放签有其车牌号的我酒店的优惠卡，若有客人登记时持该卡享受打折优惠，即可为该车主10元现金提成，月底结帐或立即兑现。 (2)优惠顾客，拓展奖励计划 优惠一：凡当月按当时门市价连续入住8次的外地散客，均可免费赠送普单或普标1间。或连续入住3晚的社会散客，赠送2瓶矿泉水。 优惠二：凡提前2个月预定20__年6月、7月的豪华房间或景观房时，并及时确认并付相应的押金，可享受门市价的6折疯狂优惠。(具体操作方法待定) 优惠三：与银行合作，凡持指定银行信用卡的客人在酒店刷卡消费时，可赠送本酒店的代金券1张。 优惠四：每周用一天来拿几间房来做特价房。(用店前的POP牌来做宣传) 六、广告宣传 1、制作印有酒店简介及地理位置的代金券和优惠卡，并付有消费须知，突出特有的企业文化。 2、在附近的旅游景点及火车站做路牌路标广告，针对过境或来访的商务、政务人士。 3、活动期间，全天侯的用电子屏滚动播出优惠政策。 4、酒店前的喷绘或POP宣传。 七、广告费用预算 广告预算的分配如下： 1、代金券的制作费用控制为：元。 2、优惠卡的制作费用控制为：元。 3、景点区的宣传广告费用控制为：元。 有关酒店的营销策划方案篇2 一、整体策略 1、公司简介

关于酒店营销方案10篇

关于酒店营销方案10篇 酒店营销方案篇1 （一）度假型酒店的类型 按度假酒店的功能性分：观光度假型酒店，这类酒店要求的地理位置比较独特：多位于海滨、草原，海岛，森林，雪山等拥有独特旅游资源的地方，并且能够提供多种旅游活动和健身活动如游泳等。 休闲娱乐度假型酒店，这类不需要有良好的旅游资源，但一定要安静，舒适，绿化的自然环境。温泉、游艇（轮）、高尔夫等这类酒店的顾客都是前来放松身心，释放压力的，逃离城市的喧嚣。 根据不同的环境和娱乐项目的叠加和组吅，度假酒店可以细分： 度假酒店按环境内容可以分为：海岛、海滨、湖滨、水畔、森林、草原、湿地、山野、沙漠、田园和酒庄等。 度假酒店按度假活动内容可分为：温泉、游艇（轮）、高尔夫、滑雪、主题公园游乐、地方文化体验等。 每一种度假酒店都必须充分考虑怎样从环境、氛围的角度来理解，它应和整个酒店风格相辅相成，环境景观的设计是其外在体现。不能象过去人们对室外休闲娱乐的理解往往只停留在具体项目上，比如各类运动场地、游乐设施的叠加。 (二）度假酒店策划 根据依托的旅游资源，度假酒店有海滨、森林、滨湖、温泉、高尔夫、草原、谷地深坑（利用天然或人工谷地、深坑地形建造）等类别，资源不同，其休闲娱乐功能和环境景观表现也不同。以下选择几类加以探讨。

完整的空间和绝对的舒适；海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等室外休闲娱乐项目可建设海文化主题广场，周边修建餐厅、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。广阔的视野和绝对的私密：充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。 （一）海滨度假酒店 这类酒店的室外休闲娱乐的项目主要以海为主题，如海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等，其景观设计主要考虑： 1、完整的空间形象海水浴场与沙滩娱乐、海上游乐以及相应的餐饮、商业区既紧密结吅、相互呼应，又各有分区，各分区内不同的休闲娱乐项目和服务功能也是如此。在室外休闲区的中心，可建造与海文化或酒店主题相呼应的主题广场，周边修建饭店、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。 2、私密性与舒适性 滨海度假酒店到海滩往往还有一段距离，与海滩景观设计不同，酒店设计更注重私密性与舒适性。应须充分利用周围的起伏地形，通过园林减少视觉冲击和房间之间的对视。这就要求在景观设计中充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。用滨海植物营造滨海度假的氛围，充分考虑植物的多样性。利用高大植物制造适宜的遮阳效果；利用乔、灌、花草结吅创造丰富的景观层次。同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。

酒店式公寓案例

目录 前言——何谓酒店式公寓？ (2) 第一篇※酒店式公寓的发展历程 (4) 一、......................................................................................................................................... 国外情况 4二、........................................................................................................................ 国内开发建设状况 4 第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 (5) 一、........................................................................................................... 酒店式服务公寓类型细分 5二、........................................................................................................... 酒店式公寓的散布及特征 5三、...................................................................................................... 代表性酒店式公寓列表分析 7四、........................................................................................................... 酒店式公寓市场分析结论 13 第三篇※珠江新城计划前景分析 (14) 一、........................................................................................................................ 珠江新城区域现状 14二、................................................................................................................................. 未来计划建设 16 第四篇※珠江新城J2—7地块分析 (18) 一、...................................................................................................................... J2—7地块综合情况

酒店式公寓设计要点

酒店式公寓设计要点 一、几大设计原则及相应套型设计中的相关比例 酒店式公寓是建筑综合体中的一种;各种功能体系纷繁交错;在设计中要遵从一系列的设计原则保证各大功 能空间的合理、有效以及整体的运营流畅.. ⑴整体有机原则..作为一个复杂的大系统;酒店式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统;系统之间相互 关联;相互影响..因此;无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整体概念.. ⑵动态有机原则..酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂;所以在设计时要采取动态的弹性原则;以适应各种可变因素.. ⑶系统的次序与程序原则..不同的客人同时提出不同的需求;物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序;所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题.. ⑷个性化及均好性原则..酒店式公寓住户的需求较为个性化;物业管理者需提供个性化的家居及服务;因此 设计时应根据需要体现个性化的概念;并讲求户型的均好性.. ⑸材料选用需遵循亲和力、家居性;舒适性和实用性的原则.. ⑹颜色系统的“能级跃迁”原则..为使酒店式公寓在色彩的运用上;既多样变幻又协调统一;所以;在设计时需要首先确定主色;然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表;作为参照.. 酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列..简单型的套型格局;是以酒店式的客房为主要居住体系;客厅与卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内..复合型的套型格局;是将客 厅与卧室分别设置在不同的房间内;可以是两室、三室或三室以上的户型..而且对于不同层次的居住者及其生活习惯;居室套型设计可以灵活分隔.. 二、配套设施齐全及内部空间设计标准

刘并立与李奇房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

刘并立与李奇房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山西省太原市中级人民法院 【审理法院】山西省太原市中级人民法院 【审结日期】2020.07.28 【案件字号】(2020)晋01民终3951号 【审理程序】二审 【审理法官】赵耀功任峥段雪丽 【审理法官】赵耀功任峥段雪丽 【文书类型】裁定书 【当事人】刘并立;李奇 【当事人】刘并立李奇 【当事人-个人】刘并立李奇 【代理律师/律所】王芦山西真强律师事务所;吴玉寒山西华炬律师事务所 【代理律师/律所】王芦山西真强律师事务所吴玉寒山西华炬律师事务所 【代理律师】王芦吴玉寒 【代理律所】山西真强律师事务所山西华炬律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】刘并立

【被告】李奇 【权责关键词】恶意串通撤销合同合同约定第三人证明诉讼请求发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，1、为了查清案件事实，是否有必要追加太原市万柏林区千峰南路10号鸿峰花园15层1501号房主孟庆雪、1502号房主张胜国、1503号房主史文波、1504号房主刘永立及1505号房主刘鹏红为本案第三人参加诉讼？2、上诉人刘并立与被上诉人李奇是否按照《房屋买卖合同》履行各自义务？是否存在违约的事实？违约责任如何承担？3、双方在履行《房屋买卖合同》时，是否采取了“按揭贷款”的形式支付购房款？购房款的具体支付情况如何？依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下 【裁判结果】一、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4656号民事判决；二、本案发回太原市万柏林区人民法院重审。上诉人刘并立预交的二审案件受理费22396元予以退回。 【更新时间】2021-11-04 07:46:50 【一审法院查明】原审法院审理查明，2017年4月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条，原告将位于太原市万柏林区千峰南路10号鸿峰花园15层1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1506室的房产出售给被告；房屋总价款6500000元整，购房定金300000元，被告先行支付原告5000000元，剩余1500000元中，1000000元部分双方约定按年利率15%被告应于2018年7月19日之前支付甲方本金500000元，利息150000元，并于2019年7月19日之前支付原告本金500000元，利息75000元；第二部分500000元作为原告投资“巢寓”酒店式出租公寓的项目投资款，按实际盈利分红；原告同意给被告一个半月的时间做独立买房或联合买房的准备；原告应于收到被告5000000元购房款之日起30天内将交易的房产全部交付给被告使用；违约责任：原告李奇（甲方）与被告刘并

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例 编者按：本文希望以雅诗阁为案例，介绍服务式酒店公寓，梳理雅诗阁发展脉络，探究雅诗阁是如何发展成为备受推崇的服务式公寓行业领军品牌，为我们打造专业的服务式公寓管理公司提供借鉴意义。 一、服务式公寓简介 1.服务式公寓的概念： 服务式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。 简单的说，酒店式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间过渡地带的一种混合物业，酒店和住宅公寓这两种产品在逗留时间方面是有区别的——这种区别在提供的设施上也有所体现。传统的酒店迎合临时和短期的住宿需求,而公寓则提供长期住宿服务。酒店式公寓非常适合中长期居住，因此倍受外籍企业管理人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现、可观的回报，成为广大投资者的新宠。 图一：服务式公寓定位区间 2.服务式公寓的特点 ⑴家庭式的居住布局：服务式公寓的功能空间比较齐备，拥有客厅、卧室、配备设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。此外，服务式公寓也附属提供游泳池、健身房、餐厅、洗衣间等服务设施且大多免费为客人开放，但这些设施相对酒店来说都更加集约高效。相比而言，酒

店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。 ⑵提供完善的服务和管理：服务式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。服务式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。 3.服务式公寓管理公司 服务式公寓管理公司大体可以分为两类，一类是专注于服务式公寓的管理公司，并占有大部分市场份额，比较著名的有奥克伍德（Oakwood）、新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group）、新加坡辉盛国际（Frasers Hospitality）、香港莎玛酒店管理公司（Shama Luxe），另外一类是由知名的酒店管理公司衍生出来的子品牌，如万豪行政公寓、威斯汀公寓、凯宾斯基公寓等，这类管理的服务式公寓相对较少，一般为委托管理的酒店项目公寓部分。此外，随着服务式公寓市场的发展，本土企业也在探索发展之中。 二、案例研究——雅诗阁 雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是新加坡凯德集团旗下的全资子公司，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市管理200多家物业，超过32,000 套服务公寓单位，雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 1.雅诗阁品牌发展： 1984年，雅诗阁推出了亚太地区首个世界级服务公寓—新加坡雅诗阁公寓。 1998年，雅诗阁抱着开拓市场也培育市场的心态，首次踏入中国内地市场，目前其在中国管理的服务公寓已达26家，并有20家正在筹备开业中。 2000年，发展置地集团和百腾置地集团合并成立嘉德置地集团，同年，原发展置地集团旗下的雅诗阁与原百腾置地集团旗下的盛捷控股合并。 2002年, 雅诗阁收购了法国享有盛名的馨乐庭(Citadines)酒店公寓，宣告