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成都房地产策划案例

成都房地产策划案

例

成都王府花园策划案例

——策划的有为与无为

项目简介

王府花园位于成都玉林小区芳草街,由成都棠湖物业发展有限公司投资建造,99 年成都十大明星楼盘,总占地面积87000平方米,为成都市区优质的大型高尚住宅社区。小区内有43000平方米中西园林景观,1000平方米夏威夷园林游泳池,1000米生态运动步径。王府花园在成都首创双会所配套、网球场、高尔夫练习场、多功能健身中心等30多项VIP服务,70米超宽楼距,最短楼距也达30米。王府花园是由法国建筑泰斗麦克朗指导和规划设计的。38栋8－18层融汇欧陆现代建筑精华的电梯高层住宅,巍然屹立在玉林小区芳草街,以多层次空间定格,流畅的线条变化、典雅的外飘的阳台、窗台、落地玻璃窗,构成丰富的建筑立面层次。王府花园还创造了”一键通”社区智能服务中心。

一成都房地产市场综述

99年的成都房地产市场热点不断,高潮迭起:

(－)锦西宣言与城南”新成都”

以锦西名宅文化节为主要内容的锦西宣言,其内涵涉及到生态、传统、人居等丰富的战略观念。其中以金房集团开发的”金房苑”

占地500亩,按照可持续发展的要求设计的大型精品小区,成为锦西名宅战略中的龙头项目,其余还有:

国家城市住宅试点小区——一金房苑

国家小康工程示范小区——一锦城苑

四川住宅建设示范小区——一攀园、交大智能小区

国家安居工程示范小区——一黄忠小区

而作为城南的”新成都”,这里被喻为富人区的高档区域,不但诞生了早期诸如”玉林小区”、”锦绣花园”等名贵住宅。到了现在,高档住宅的扎堆效应更是愈演愈烈,土地价格直线上升,我们所要分析的王府花园就位列该区。另外还有锦宫新城、丽都花园、三九雅阁等等。尽管在房屋的经营上有着各自的销售及推广手段,但其城南的整体性价值还是决定了这是成都房地产市场民心所向的优质地段。

由于城南地段的开发日益增多,成都府南河沿岸也顺理成章地进入了房地产开发商的视线,临河而居也便成了最主要的诉求点。自豪斯物业发展公司推出极具个性化的城市院宅”上河城”后,成都金兴集团开发的”兴顺苑”,成都信特公司的”雅典的名义”、大连万达集团、成都市统建办、青羊区政府统建办联合开发,总投

资逾20亿人民币,占地1300亩,建筑面积达100万平方米的”成都花园”等项目的相继进驻,使得河边沿岸景象万千。

(二)”蓉城好住宅”

99年成都房地市场前景一片灿烂,在这种情形下,由成都市房地产开发企业协会,成都房地产协会、成都市房地产交易中心联合组织专家及专门的评审小组,从企业资信、小区规模及功能特征、楼宇质量、小区配套、物业管理、服务措施等方面评出了23家”99蓉城好住宅”、又将成都市场的繁荣推向另一个高度。

(三)99成都十大风云楼盘

成都的报业犹如成都的房地产界一样活跃,报业之间的竞争也集中表现在各自对房地产界的紧密联系。继成都几家政府部门联合进行”99年蓉城好住宅”的评比之后,由成都某媒体所评选的‘99成都十大风云楼盘”亦迅速延续了那种激情的余热。尽管这只是出了某媒体单方面的想法,但还是能够从中看出成都”99楼市”的不同寻常。

不论是政府部门的参与,还是新闻媒体的借势炒作,99年成都房地市场无疑是成就了历年来地产开发销售的一个高峰。这其中有开发商自身的努力造市,政府部门的大力支持,新闻媒体的配合炒作,成都的房地市场已迅速步入理性消费的时期。

繁荣热闹的99成都房地市场过去之后,接下来的除按照惯性继续保持一定的市场态势之外,原先为表面所掩蔽下的繁荣开始暴露出种种问题。

作为规律性的冬季清盘春季开盘, 年初又出现了铺天盖地的广告热潮,各自所宣称的”城镇概念”、”人居概念”、”教育概念”、”新居住概念”、”小康概念”等等,房地产营销策划成了实实在在的概念大比拼。

然而,在经过策划公司、广告公司精心炮制的这些大量被滥用和相似的概念包装时,广告只能让人感觉到它的虚伪与夸张,简单包装意义上的策划也永远只停留在短期行为和肤浅的表面。许多房地产开发商以小博大,总希望单靠广告公司制造的”概念房子”来吸引消费者,以求获得市场的认同和自身的发展壮大。诸不知,在房地产消费越来越理性的时代,开发商立身发展的根本最终还是根据市场的需要,将自己的产品做好。

广告代理商是作为最后的一个环节跨入房产网络,其主要的功能是传播与沟通。但存在的问题是,广告商在传播过程中,如何将开发商最初的开发理念及持续性的规划部署用最完美和最具有创意性的手法加以完全沟通。这不但需要广告公司对市场、对消费者有着敏锐的洞察力和策划执行力,而且还需要开发项目本身具有丰

富的内涵和优秀的品质特征。如果仅靠广告公司对一些概念的制造而无视消费者深层次生理及酒神需求,那么这些空洞的口号,就显示不出任何生命力,也就无法获得市场的认同,项目的销售当然无从可谈。

因此成都的房地市场,在经过99概念炒作取得一些成功的销售之后,随着房地市场更加理性时代的到来,就明显地表现出单纯以概念炒作越来越不适应市场变化的特征来。成都房地产市场越来越让人感到阵阵的寒意。

时至今日,成都市一部分发展商依然抱有”博蒙”的心态,幻想着经过一些漂亮的外在包装,或者是引起市场轰动的新奇概念,以及大规模的广告配合,就能够成为市场上的明星楼盘,就能够让消费者乖乖的掏钱。她们总是认为,过往成功的方法现在还能够照样成功,成都发展商的这种心态在明年达到高潮,但在,有不少人吃了苦头。

二接触王府花园

王府花园作为”年成都的明星楼盘,其发展高棠湖物业拥有在沿海开发地产的经验,因此,无论是项目的开发理念以及总体规划,都胜出普通成都发展商一筹,加之项目优越的地理位置(处于成都最早开发的住宅小区——一玉林小区内)和庞大的规模,能够说,占据

了天时、地利与人和。

王府花园第一期于99年中推出市场,取得了一个月销售约200套的辉煌业绩,一举成为成都知名房地产项目。来王府花园参观的人,无不对王府花园的大门窗下深刻的印象,王府花园作为成都最早的欧陆式豪宅代表,其斥资数百万建造的欧陆风格豪华门廊(配图)取到了极其重要的作用,能够这样说,象王府花园这样花大力气进行现场包装的房地产项目,在成都还非常少见。虽然当肘王府花园的楼没有建起来,其它营销工作的组织也不够完善,可是”一使遮百丑”,王府花园的大门彻底征服了购房心态还不够成熟的成都置业者,配以巨量的广告投放,王府花园的首次发售,实现了开门红。

然而,到了年,王府花园又进行了新一轮的展销活动,令发展商百思不得其解的是,这一次的展销效果非常不理想,不但看楼的人少,而且几乎很难成交。为什么仅仅过了半年,一个项目在市场上的竞争力就会发生这么大的变化呢?为什么购房者就不在买你的帐呢?

带着这样的疑惑,王府花园的发展商与凌峻进行了深入的沟通。凌峻的工作小组在进驻成都,详细收集了以下四个方面的资料: 整体房地产市场的现状及趋势;

竞争楼盘的营销策略和成交情况;

目标买家的深度访谈;

王府花园项目的深入挖掘。

经过详细的市场调查和各方面的访谈,我们得到了以下的基本看法:

1、王府花园所面临的问题不是单独一个楼盘所遇到的,而是整体成都房地产市场所面临的共同课题,99 年的辉煌, 年的滑落,不只是王府,还有许多其它的项目;

2、成都发展商非常善于学习,到沿海甚至出国考察都是常见的,在这样的情况下,沿海楼盘的一些常见包装手法和营销技巧,大量被引入成都,王府花园半年前处于优势,到现在却已经不再突出;

3、与此同肘,成都真正做出来的好的住宅小区,几乎没有。我们觉得,成都发展商靠概念包装项目能够做的很好,但把房子做好的能力却相对较弱;

4、99年开始的房地产广告大战,加上一浪高过一浪的概念炒作,成都的购房者正在以惊人的速度走向成熟,如果还是抱着消费者容易蒙的心态来开发项目,是非常危险的。

我们认为,王府花园当前所面临的困难是暂时的。从总体上来讲,王府花园的起、点依然是相当高的,依然足以在市场上占据有利

的位置。当前的困难主要是因为王府花园在半年内的变化不大,现场包装缺乏对买家的感染力,导致宣传上停留于大而空的层面,无法与消费群达至良好的沟通。

三王府花园两大课题

理想的营销策划方案与现实的方案往往存在很大的落差。

从道理上说,王府花园要再次呈现首次销售时的旺势,就必须在现场包装、工程进度、园林绿化等多方面进行大量的投入,让买家感受到王府花园的确在发生变化,真实的感受到在王府花园生活的方方面面,如此,是最理想的状况。

可是,要做好这样的布署需要相当的时间,而对于王府花园来讲,由于第二次展销的不理想,急需经过好的方法能够实现快速销售,回笼资金。

具体而言,王府花园当前有如下的两大课题:

1.1--5号楼货层单位的销售、

1--5号楼是王府花园首期推出的单位,经过大半年的销售,售出率已超过70% ,发展商希望在推出新的单位之前,能够基本将1--5号楼售馨。

仔细分析1--5号楼的单位,主要分成两种:一是朝向和景观相对较差的单位,由于附近竞争楼盘的推出,对比起来,使得这些单位显得售价偏贵,如果不抓紧时间尽快出货,以后销售的困难还会更大;二是顶层的一些复式单位,面积在200－400平方之间,很显然,由于总价过大,这些单位基本上很难售出,发展商已经做好了长期销售的打算。

2.6-7号楼全新单位的推出

6--7号楼是王府花园准备全新推出的两栋、其特点是全部采用错层设计,户型以160 平方米的四房二厅二卫为主、售价大约在60万左右。

单独的评估6--7号楼的户到．应该说设计的相当不错,无论是功能分区、空间安排还是景观朝向等指标在成都都是领先的。可是6--7号楼也存在以下明显的销售困难:

远期楼花:6号楼刚刚打桩,7号楼刚刚平地,平均交楼时间约需2年,要消费者即时购买的难度较大。

户型单一:虽然单体户型的设计不错,可是户型的过分单一是显而易见的难题,这直接导致消费面过窄,特别是150平方左右的户型是市场竞争的焦点,供应量特别大,买家选择面广,销售速度较难加快。

社区形象:其实王府花园最大的优势是在于它的总体规划,但由于整体社区的建设速度相对较慢,影响潜在买家的信心。特别是买160平方米的买家,往往都是属于二次置业,相当挑剔,在社区形象尚未完善之时,推出远期楼花,难度肯定很大。

对于凌峻来讲,当前的问题是要帮助客户尽快地出货以及回笼资金,这包括1－5号楼的货尾清货,也包括全新单位的推出,考虑到两种不同单位的差异,我们决定将王府花园新一轮市场推广运动分成两个布骤:

第一步:以创新的方式直接进行尾货的促销,时间约为两周;

第二步:重新进行王府花园的形象包装,并同时推出6--7号楼,时间约为两周。

四一场漂亮的促销战

促销看似容易,其实并不简单。降价是最容易想到的方法,但却是不适宜的,原因有二:

1、因为在促销之后,会紧接着新单位的推出,直接降价将会带来较大的负面影向;

2、直接降价已经是市场上用得非常多的促销方式,除非降价

幅度很大,不然效果往往不理想;

要做好1－5号楼的尾货促销,必须要把握住潜在买家的购买行为特点,采取针对性的促销方法。根据对已经购买者的深入调查,我们发现,90% 的买家所采用的付款方式是银行按揭,那么,可不能够从这方面来进行促销呢?

对于大多数选用按揭的购房者来说,感到最头疼的莫过于银行利息,如果能够减轻或者免去一部分银行利息,将会吸引更广泛的消费群来选择王府花园。

一个大胆的想法产生了——－”十年免息”,即当购房者选择做三十年银行按揭的时候,发展商为其负担十年的贷款利息;如果选择十五年银行按揭,则负担五年贷款利息,以此类推。我们觉得,这种促销方法比直接的降价更能够吸引做银行按据的购房者,也更容易从一大批直接降价的楼盘中脱颖而出,无论是传播力还是吸引力,都是一个上佳的促销策略。

发展商很快对此方案表示了首肯,经过仔细计算,发展商所需要付出的费用,后来定为”五年免息”。

确定了促销策略,但在推出促销活动之前．还需要做一些准备工作,包括:

对前期业主的服务:

许多发展商还没有树立全程为业主服务的模式,往往业主买了楼之后,就很少再与其进行沟通,其实,业生往往是非常重要的传播对象,经过业主的推荐,也容易带来新的成交机会。

质量承诺的推出:

由于在本次促销活动之后将紧接着全新单位的推出,而由于全新单位是远期楼花,王府花园当前也没有观楼呈现,买家难免信心不足,在此背景下,提前对王府花园的综合质素进行保障是非常有必要的。

确定了基本的营销策略,接下来要考虑广告推广的安排,而这往往也是非常重要的。

报纸毫无疑问的是最重要的宣传载体,成都可供选择的报纸媒体非常多,主要有<成都商报>、<华西都市报>、<成都晚报>三家,其中商报的发行量最大,都市报次之,晚报相对较少。以往成都房地产项目推售时,往往会几种媒体同时选择,以求最大限度的覆盖面。经过仔细地考虑和比较,我们认为,王府花园此次推广的报纸媒介安排,应该将重点(80%以上)放在一个报纸上,也就是成都商报。这样考虑的原因是:成都商报的读者面已经占了受众的印＄以上,为了追求20% 的受众而让媒介投放费用多一倍是不划算的,这样是必会造

成主体媒介的投放量被削弱,广告力度减弱。事实证明,我们这样的一种媒介安排真真正正形成了系列化的强势推广,所花费用不多,却形成了强大的推广力度。在王府花园的这次推广之后,大多数发展商也逐渐学习了这种方法,并已经成为成都房地产媒介投放的准则。

除了报纸广告,我们也安排了一定量的电视广告,由于信息清晰明了,因此当时的电视广告只用做5秒,内容就是王府花园标志性的大门,王府花园的LOGO以及”你做按揭,我给利息”的字样。这样的策略使我们能够有更多余的钱进行重复投放,在最短的时间轰炸受众。

王府花园的优势还在于它处在成都各方面生活娱乐配套设施密集之处,身处王府花园就能够更充分地享受成都生活扭打、因此、王府花园制作一本生活指南手册,全面介绍王府花园的优越生活、以及县边地区生活享受,使王府花园的业主自然而然形成一种王府生活圈．令外界的消费者对王府花园产生羡慕和向往。

在平面创作策略上,统一王府花园的视觉形象．包括颜色、报纸广告上楼盘名称的位置、各种元素的特征都进行了明确的规定．使得王府花园的广告有了鲜明的形象特色,为广告效果的累加创造了可能．使得产生这样的一个效果——一不用看内容,只是翻翻报纸．也会知道这就是王府花园的广告。

在明确了以上的促销策略、投放策略、表现策略等基础内容之后,王府花园的系列广告开始推出:

第一篇的标题是”成就生活梦想,今日王府花园”,作为明星楼盘的王府花园,在许久没有推广后．第一天的广告从总体上对王府花园进行介绍,重新唤起受众对项目的记忆。

第二篇的标题是”你的满意．我的标准”,该广告配合质量见证会推出,同时在现场举行开放,邀请业生及买家进行品质见证,由工程部人员进行现场讲解。

第三篇的标题是”顶级生活的体验”,这是一个全版彩色广告,采用创新的编排形式。我们力求形成这样的一种效果:广告的上半部分看上去象一份新闻稿;而了能让买家清晰了解项目的促销信息以外,还能够详细知道王府花园的种种优越。这个广告的推出在市场上引起了强烈的反响。当天接到电话超过300个,让王府花园的形象在促销活动的开展过程中同步得到提升。

第四篇的标题是”你做按指,我给利息”,副标题是”体验顶级豪宅生活,亲身见证现楼风彩”,以最简洁有力的文案把清晰的消费承诺告诉买家,该广告连续发布三天,每天来看楼的入超过上百人次。

在2个星期的时间内,王府花园1--5号楼的货尾单位,销售率超过80% (不含顶层复式单位),快速回收了资金,大大超过了客户的预期目标,效果能够说非常显著。王府花园的第一场战役取得了圆满的成功。

五一场遣憾的攻坚战

在顺利完成1--5号楼的促销后,5-- 6号楼接着强势推出。

为了保证新单位推出的成功,首先进行了”100元换5000元”的优惠内部认购活动,主题为”越早认购,折扣越大”,即在内部认购阶段,只需交纳100 元订金,就能够在买楼时获得额外5000元的优惠,经过此活动,王府花园6--7号楼在尚未公开发售时,已经拥有了超过100名的潜在顾客。

第一篇广告标题是”首创市中心错层别墅式单位”,将项目的主要特色进行市场铺垫,同时发布内部优惠认购的消息;

第二篇广告标题是”越早认购,折扣越大”,提醒买家要尽快来售楼部领取优惠卡,并以”100元换5000元”最后三天、两天、一天来不断地强化市场氛围。

第三篇广告标题是”你还在一层不变吗?”,此时已快进入公开发售阶段,以错层做为主要的创意特征．渲染国生活空间的层次

而

带来的生活享受的丰富。

第四篇至第六篇的广告是一个系列,此时已进入公开发售阶段,统一主题是”豪宅创新风暴”分别包括第四篇”给你一个有层次的景观空间”,讲述王府花匠的园林设计;第五篇”给你一个有层次的享受空间”,讲述王府花园丰富多彩的娱乐配套;

第六篇”给你一个有层次的户型空间”,讲述王府花园精彩绝伦的户型设计。

第七篇广告标题是”成都华宅之巅”,以全版彩色广告将效果推向极致,此时王府花园已经成为成都最优质住宅的代名词。

而在考虑6、7号楼的电视广告时,由于王府花园各项设施均未动工,现场可看性不大,做单纯的形象广告并不适合。而且,由于当时销售任务非常紧迫,广告必须紧密配合销售。因此,经过深入思索,考虑到6、7号楼户型的单一性,决定以传播户型的优越性为主要突破点,吸引目标受众。在画面的连接上,大量运用蒙太奇的手法,向受众传达因户型的优越而引起人们的种种羡慕。整个广告长30 秒,体现出一种现代、时尚、卓越的精品楼企品质,完成人们对王府花园”空间”的美好感受。

王府花园以用秒的电视广告诉求其”空间”的优越品质,在画面的表现上以一对夫妇牵着小孩笑眯眯地路在王府花园标志性的大门前迎接来临的客人,随着她们双手的指引,一扇门打开后,出现一对胖子夫妇身处豪华的客厅,表情夸张;在阳台上,几个商人模样的男人端着酒杯观赏花园美景;在错层转梯处的阶梯上,孩子们跳上跳下,表现整体空间的舒适与和谐二在衣帽间,几个贵妇模样的女子对着镜子左顾右盼,赞叹不已…

作为电视画面的声效与旁白、广告语除说出”王府花园首创市中心错层或别墅型设计,仅需50万”和”王府花园,顶级生活的体验”外,还刻意以”又有人来看呀!谁叫我们住在王府花园呢!”的对话和以”住在王府花园的人们,对羡慕已经能够为常”的旁白一起表现王府花园错层空间的尊贵和稀有。

从实际成交效果来看．王府花园6-7号楼在内部认购时,取得了非常卓越的市场反应,不但派出了过百张优惠卡．而且在公开发售时,还形成了有多位买家提前深夜排队的罕见情况,能够说是有一个非常好的推广基础。

然而到了公开发售的时候,王府花园虽然现场人流不少,却成交困难,其原因正是在于远期楼花和社区形象本能充分展现。其实,王府花园单价并不贵,但对于买四房二厅160的平方米的客人来说,她

们基本是二次置业以上,考虑的主要是舒适,低价对她们的影响并不大,由于项目交楼时间尚需两年,买家普遍觉得没有必要现在就买,她们宁愿在项目封顶甚至交楼时,再考虑是否购买。

另外的一个原因就是,王府花园的现场变化的确太少,社区建设工作没有进行开展,这在一定程度上影响了购买者的信心,对王府花园以后会做成什么样心中没底,普遍反应是觉得项目质素不错,但仅仅停留于一张纸上。买家的这样一种心态,就严重影响了成交的速度和展销期内的成交量。

其实对出现这样的情况,发展商事先都有一定的估计,可是,还是没有想到成都的购房者心态已经在半年内发生了很大的变化,她们的买房经验得到了迅速的提高,她们不再愿意买那些看不见摸不着的东西,单靠一张图纸就能够卖楼的时代在成都转瞬即逝,再也不回头了。

1--5号楼的货尾单位旺销和6--7号楼全新单位的困难,都是正常的。对于买1--5号楼货层单位的买家,一方面的确实惠,一方面交楼在即,虽然单位不是非常理想,但的确也是物有所值,她们是一群追求实际的买家;而对于6－7号楼的买家,她们考虑的完全不是同一回事,她们想买真正的好房子,而6--7号楼虽然说起来不错,但究竟会怎么样?王府花园整体社区又会建设得如何?她们

心中都会打上问号,加上她们又有房子住,不马上购买,就成了一件非常正常的事情。

六、策划的有为与无为

对于一个房地产项目的成功,发展商的实力永远是基础,再优秀的策划公司起到的作用都是辅助性的,而不是决定性的。在消费心态越来越成熟的今天,单靠炒作,单靠策划的灵机一动就能卖楼,如果还存在这样的期望,发展商就断然会输得很惨。

大多数情况下,策划公司仅仅是锦上添花,而不是起死回生。

王府花园虽然暂时遇到了一定的推售困难,可是,在整体社区逐渐完善之后,凭借其先天的优势和前期的基础,再创销售佳绩并不是一件难事,包括许多来看楼的买家也纷纷表示,如果王府花园社区建设取得一定的进展,交楼期更快一些,她们就会来购买。

在长期的房地产策划服务中,我们越来越体会到在楼盘推广,展示是一个非常重要的关键因素。王府花园首期销售的成功,靠的是标志性的欧式门楼;王府花园二期销售的困难,也因为除了门楼,什么都还没有。

经过展示,让购房者提前感受未来生活的形态,制造良好的销售环境,调动购房者的欲望和冲动,以及充分展现发展商之实力,都是

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房地产个人自我鉴定

房地产个人自我鉴定做房地产的工作会遇见许许多多的人物和事物、也会获得很多的经验和收获，那么你要怎么去写房地产个人自我鉴定呢?下面由本小雅精心整理的房地产个人自我鉴定，希望可以帮到你哦! 房地产个人自我鉴定篇一在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择

性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活. 第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳

策划部个人自我鉴定

策划部个人自我鉴定岁月不居! 转眼间我来到xxxxxxx工作将近一年了。时间催促我即将告别XX，憧憬激励我在XX年开创事业的新高。为了更好地完成工作，总结经验，扬长避短，现将XX年工作情况总结如下：一、工作汇报自XX年4月1日工作以来，我认真完成工作，努力学习，积极思考，工作能力逐步提高。伴随着鸿建房产的蓬勃发展，特别是XX年又荣获“xxxxxxxx”，我所工作的策划部作为公司的宣传部门尤为重要。对外宣传的每一篇资料，每一句话都代表着公司的形象。所有，我在实际工作中，时时严格要求自己，做到谨小慎微。此外，火车跑的快还靠车头带，由于刚参加工作，无论从业务能力，还是从思想上都存在许多的不足。在这些方面我都得到了公司领导、部门领导的正确引导和帮助，使我在工作能力提高，方向明确，态度端正。从而，对我的发展打下了良好的基础。二、思想汇报 XX年是我真真正正走上工作岗位的第一年，对于工作或者说事业，每个人都有不同的认识和感受，我也一样。对我而言，我通常会从两个角度去把握自己的思想脉络。

首先是心态，套用米卢的一句话“态度决定一切”。有了正确的态度，才能运用正确的方法，找到正确的方向，进而取得正确的结果。具体而言，我对工作的态度就是选择自己喜爱的，然后为自己的所爱尽自己最大的努力。我一直认为工作不该是一个任务或者负担，应该是一种乐趣，是一种享受，而只有你对它产生兴趣，彻底的爱上它，你才能充分的体会到其中的快乐。我相信我会在对这一业务的努力探索和发现中找到我工作的乐趣，也才能毫无保留的为它尽我最大的力量。可以说，懂得享受工作，你才懂得如何成功，期间来不得半点勉强。其次，是能力问题，又可以分成专业能力和基本能力。对这一问题的认识我可以用一个简单的例子说明：以一只骆驼来讲，专业能力决定了它能够在沙漠的环境里生存，而基本能力，包括适应度、坚忍度、天性的警觉等，决定了它能在沙漠的环境里生存多久。具体到人，专业能力决定了你适合于某种工作，基本能力，包括自信力，协作能力，承担责任的能力，冒险精神，以及发展潜力等，将直接决定工作的生命力。一个在事业上成功的人，必是两种能力能够很好地协调发展和运作的人。 XX年，我将以崭新的精神状态投入到工作当中，努力学习，提高工作、业务能力。积极响应公司加强管理的措施，遵守公司的规章制度。三、主要活动及成绩

房地产营销策划案例

房地产营销策划案例现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出" 房地产全程策划营销方案" ，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 . 地理位置 . 地质地貌状况 . 土地面积及红线图 . 土地规划使用性质 . 七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 . 地块周边的建筑物 . 绿化景观

. 自然景观 . 历史人文景观 . 环境污染状况 3、地块交通条件调查 . 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 . 项目的水、路、空交通状况 . 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 . 购物场所 . 文化教育 . 医疗卫生 . 金融服务 . 邮政服务 . 娱乐、餐饮、运动 . 生活服务 . 娱乐休息设施 . 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 . 历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 . 国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量. 房地产开发景气指数 . 国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 . 固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 . 社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 . 中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话

房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能力许可，碧桂园总是主动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在建的大型会所；原来可用来建房出售的碧江边，留。竟出宽达9米长达3／公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了4000 多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆．要划出100亩用地，建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达20 个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些，都表现出碧桂园的做事风格，当人们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做

房地产营销策划案例分析

房地产营销策划案例分析房地产营销策划方案分析在市场经济条件下，面对激励的竞争，任何一个企业品牌或产品要想占领消费市场，都少不了营销策划方案的推广，一篇优秀的营销策划方案可以协调企业内部各种资源，使其发挥最大作用，促进企业目标的实现。但是如何策划一个成功的营销策划方案却不是一件成功的事情。本文以某房地产公司的一篇营销策划方案为例，对其策划方案进行逐步评析，指出营销策划方案的重点和难点，揭露优秀营销策划方案的写作技巧和成功之处。房地产行业是中国的一个新产业，上20世纪末我国的房地产行业异军崛起，成为我国经济支柱重要的一部分。21世纪初发展繁荣，各地房地产发展日趋成熟，竞争也越来越激励，要在众多的房产中生存和发展，必须充分利用自身优势，使资源利用最大化，才能脱颖而出。而这一切活动都离不开优秀的营销策划方案。本文要分析的营销策划书，就是一篇优秀的营销策划案例，他使该公司在这次活动中取得重大成功。它对于我们今后在写营销策划方案时具有很大的借鉴意义，下面我们就对这则案例做具体分析。首先，该营销策划书的基本结构完整，条理清晰，内容充实，分析准确。根据下面附带的营销策划书原文可以看到，它包含目录，前言，市场环境分析，策划对象特性分析，竞争状况分析，项目SWOT 分析，目标，项目定位，项目营销策略分析九个部分。从结构来讲它是完整的。我们仔细观察不难发现，策划内容“粗中有细，细而不乱”

引用数据较多，图像和表格形式多样化，有较强的说服力。目标分析明确，条例清晰，分析仔细准确。就拿第一部分市场环境分析来讲，它先从宏观和微观两个大的方向着手，再具体到地里环境、人文环境、本地市场环境来分析，这样分析的结果是深刻透彻，给人以很强的说服力。它侧重分析本地益阳房地产市场的情况，符合界定问题目标明确，主题鲜明的原则。在分析本地楼市时不仅分析了本地房地长发展的地里趋势向东扩张对接长沙，而且分析了适合受当地消费者喜欢的楼型和户型，用柱状图（见图1，图2）分析了高新区和赫山区土地开发面积，以及房屋供应量。图1 图2 用饼状图说明益阳市各房屋的需求比例，从图中我们可以看出本地市场以三、四房为主导产品。本案例用图像分析工具，向我们传递信息直观明了，更容易被人接受，同时更具说服力。图3 其次，在项目概况，目标定位上打破传统分析方法，注入了新鲜0100200 300 400 开发量（万平方米）赫山区赫山区高新区05000 1000015000供应量（套）赫山区赫山区高新区7%19%56%17%1%一房二房三房四房五房

房地产策划工作的个人自我鉴定范文

房地产策划工作的个人自我鉴定范文本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。 200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想；另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报如下：首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司 ___的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉 ___专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。其次是知识与能力的陶冶。我自认为不是什么策划大师，但至少我作为一名策划人，除了在思想上要有创新，行动上更要和公司保持格调一致，还要在业务拓展能力上有新的起色。一名合格的策划人，

不光要有很好的表达、谈判能力，更要有一定的提案、公关能力。这段时间以来，我把更多的时间和经历投入到把现有项目做好和挖掘新的好项目上，对此我投以最大的精力和毅力，并在操作过程中取得了一定的业绩，深受领导和同事的好评。通过更深一步的与不同开发商的接触，我一方面深刻体会了公司创业的艰辛；一方面也看到了转型中的***所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为“最强南昌，做大地市”的建构，为“拉开业务含量，扩张合作方式”的理性策划，为***在“江西做成品牌”奉献自己的一切精力。最后是人格的塑造。****年新年伊始，我就在自己的心里定下了要以人格的魅力感染人，以学者的身份融入策划，以企划的高度解决问题。曾记得《南风窗》首语这样记载：“愿天下学者，均秉持良知，不随波逐流，以独立之精神，自由之思想，允公允能，厚德自强，止于至善”。这里的所谓人格不光是个人的人格，更是公司的人格，把自己的人格和公司的人格统一起来，将自己融入到公司的人格中来，将自己融入到公司的大发展中来，砥砺出共同的`企业文化，制造出一致的前进目标。此外，完善人格的塑造对于公司更是不可或缺的特质，数不清的优秀代理商/策划人用他们的光辉足迹证实了必须诚信行为的楷模，用人格的力量去影响地产！这个月来，我在策划的挫折中一步一步走了过来，“从策划中来，到策划中去”。在制造中锻炼

房地产十大经典策划案例-十招备课讲稿

房地产的十大经典策划案例 1.无中生有在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。十大营销第一招：无中生有炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 2.一名惊人名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作点的营销手段。如今，京城地产项目多如牛毛，项目的名称也丰富多彩、光怪陆离、七上八下、一塌糊涂。前几年，在项目名称还没有被重视的时候，市场上的案名大多都很平淡，中规中矩。比较有代表性的是园、苑、城、小区、家园、嘉园、花园、公寓、大厦、别墅等等。然后在这些后缀的前面冠以开发商的名称或开发区域的名称，这类称谓在当时的案名市场上占据了绝大部分的比例，如今的在很多的项目中仍在延用。随着市场的发展和营销的进化，市场上出现了景、座、轩、村、郡、居、庭、府、堡、宅、舍、洲、山谷、山庄、庄园、小镇、大道、中心等等，名字的叫法明显有了一些改观和新意，但仍然没有摆脱房子、屋子和地域的束缚。 SOHO现代城将京城地产的案名带入一个字母符号的时代，SOLO精舍、UHN国际村、幸福时光Nolita、Bobo自由城、蓝T公寓、E城、亲爱的Villa、Class果岭里等等英文字母化案名随之而来，阳光100和一栋洋房的产生将京城地产的案名带入一个数字化时代，随之而来的是一栋苑、一幅画卷、五栋大楼、九台2000、住邦2000、公园五号、北京五月、恋曲70、万万树等等数字化的案名；莱茵河畔、米兰天空为市场带来的是景观案名的新鲜空气，雅舍．香桥、水岸．长桥、站前巴黎、天籁．红螺湖纷纷上马；早安．方庄则引发了意象案名的热潮，旗舰．凯旋、北京．印象、朝阳无限等案名火爆一时，而2003年最热门的案名手段则是由2002年的锋尚引发的谐音案名了，在铂宫、钛度、观筑和商筑之外，“墅”占据了大部分谐音案名市场，谁让今年的别墅市场如此火爆呢。香山艺墅、天地美墅、易墅殿堂、西山美墅馆、原生墅真可谓千墅万墅楼花开。

房地产营销推广方案经典成功案例

余货促销推广方案市场背景：市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源；二、住宅部分宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸主题基调：稀缺、价值洼地宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。推广策略销售推进策略策略一：客户资源再度深入挖掘背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；

3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。策略二：提升目标客户综合满意度背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。策略三：促成目标客户下单背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。

房地产策划转正申请书房地长策划转正自我鉴定书

房地产策划转正申请书房地长策划转正自我鉴定书房地产策划需要开展有效的营销策略，逐步有序的完善推广工作，提高项目的知名度、信誉度，达到热销的目的。以下是X整理的3篇房地长策划转正自我鉴定书，仅供参考，希望对大家有所帮助。房地长策划转正自我鉴定书篇一 20XX年即将结束，我进入公司已经两个月了，下面对我担任房地产策划的工作自我鉴定。一、专业技能 1、策划案写作策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。

2、报广报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期二、蓄水期三、预热期四、强销期五、持销期六、开业期七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。 3、案场改进方案开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门;历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将

房地产营销成功案例

----成都龙湖翠微清波前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“”宏观调控、今年的“512”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业w80首次改善-71w290再次改善-75w120我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：营销推广力度客户拓展渠道及方式销售现场活动氛围营造专业支持、整合资源团队的奖惩力度价格策略的合理运用2009-2-13[成都商报] 双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-2-18[成都商报]48 整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-2-22[成都商报]44 整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-2-25 [成都商报]28 整彩版小高层准现房发售2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版错过了就真的错过了2008-2-29[成都晚报]地产成都10 整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。 3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。当月银行客户的成交套数约在60套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。五、奖惩分明的团队奖惩力度（一）、团队完成甲

房地产策划转正自我鉴定范文

房地产策划转正自我鉴定范文房地产策划工作也有一段时间啦，试用期也快结束了，对自己的工作表现的自我鉴定怎么写呢。以下是我整理的房地产策划转正自我鉴定范文，希望对大家有所帮助。房地产策划转正自我鉴定范文篇一来公司有一段时日了，"磨合期"给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。20XX年9月，带着初入房地产策划界的兴奋和对XX深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来XX谋求新的发展。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想;另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司主要领导的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉历史的专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。其次是知识与能力的陶冶。我自认为不是什么策划大师，但至少我作为一名策划人，除了在思想上要有创新，行动上更要和公司保持格调一致，还要在业务拓展能力上有新的起色。一名合格的策划人，不光要有很好的表达、谈判能力，更要有一定的提案、公关能力。这段时间以来，我把更多的时间和经历投入到把现有项目做好和挖掘新的好项目上，对此我投以最大的精力和毅力，并在操作过程中取得了一定的业绩，深受领导和同事的好评。通过更深一步的与不同开发商的接触，我一方面深刻体会了公司创业的艰辛;一方面也看到了转型中的XX所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为"最强南昌，做大地市"的建构，为"拉开业务含量，扩张合作方式"的理性策划，为XX在"XX做成品牌"奉献自己的一切精力。

房地产策划案例范文3篇

房地产策划案例范文3篇房地产策划案例范文1 前言一、太原楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。二、项目物业概述(略) 三、项目物业的优势与不足优势： 1、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间

的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求) 2、物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。四、目标购房群 1、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、项目物业营销阻碍及对策阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

房地产策划经典案例

房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话 09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对 1998－1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能力许可，碧桂园总是主动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在建的大型会所；原来可用来建房出售的碧江边，留。竟出宽达9米长达3／公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了 4000 多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广

房地产实习自我鉴定范文

房地产实习自我鉴定范文 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！房地产实习自我鉴定范文篇一迈出大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。由于对房地产销售十分感兴趣,而且我们就是学房地产经营与估价的专业的，所以20xx年11月我到了上海xx地产南京分公司实习。实习是以独立业务作业方式完成的。实习的内容有两个：一个是户外广告的招商，另一个是房产销售、置业顾问。现在实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基矗基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。 xx地产是具有专业资质的房地产企业，公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，是市纳税先进单位。公司成功策划销售了多个楼盘，电视、报纸进行过多次全方位报道，公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。下面是我画出的两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图：

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房地产策划自我鉴定，，xx房地产策划可以帮你剖析一下自身在工作上的不足之处。那么你要怎么去写呢下面由本我精心整理的，希望可以帮到你哦!篇一岁月不居!转眼间我来到***工作将近一年了。时间催促我即将告别20XX，憧憬激励我在20XX年开创事业的新高。为了更好地完成工作，总结经验，扬长避短，现将20XX年工作情况总结如下：一、工作汇报自20XX年4月1日工作以来，我认真完成工作，努力学习，积极思考，工作能力逐步提高。伴随着**房产的蓬勃发展，特别是20XX 年又荣获“***x”，我所工作的策划部作为公司的宣传部门尤为重要。对外宣传的每一篇资料，每一句话都代表着公司的形象。所有，我在实际工作中，时时严格要求自己，做到谨小慎微。此外，火车跑的快还靠车头带，由于刚参加工作，无论从业务能力，还是从思想上都存在许多的不足。在这些方面我都得到了公司领导、部门领导的正确引导和帮助，使我在工作能力提高，方向明确，态度端正。从而，对我的发展打下了良好的基础。二、思想汇报20XX年是我真真正正走上工作岗位的第一年，对于工作或者说事业，每个人都有不同的认识和感受，我也一样。对我而言，我通常会从两个角度去把握自己的思想脉络。首先是心态，套用米卢的一句话“态度决定一切”。有了正确的态度，才能运用正确的方法，找到正确的方向，进而取得正确的结果。具体而言，我对工作的态度就是选择自己喜爱的，然后为自己的所爱尽自己最大的努力。我一直认为工作不该是一个任务或者负

担，应该是一种乐趣，是一种享受，而只有你对它产生兴趣，彻底的爱上它，你才能充分的体会到其中的快乐。我相信我会在对这一业务的努力探索和发现中找到我工作的乐趣，也才能毫无保留的为它尽我最大的力量。可以说，懂得享受工作，你才懂得如何成功，期间来不得半点勉强。其次，是能力问题，又可以分成专业能力和基本能力。对这一问题的认识我可以用一个简单的例子说明：以一只骆驼来讲，专业能力决定了它能够在沙漠的环境里生存，而基本能力，包括适应度、坚忍度、天性的警觉等，决定了它能在沙漠的环境里生存多久。具体到人，专业能力决定了你适合于某种工作，基本能力，包括自信力，协作能力，承担责任的能力，冒险精神，以及发展潜力等，将直接决定工作的生命力。一个在事业上成功的人，必是两种能力能够很好地协调发展和运作的人。20XX年，我将以崭新的精神状态投入到工作当中，努力学习，提高工作、业务能力。积极响应公司加强管理的措施，遵守公司的规章制度。三、主要活动及成绩1、20XX年4月，准备并参加上海房展会。主要工作为宣传资料准备、现场资料的收集与存档。2、20XX年5月，准备企业内刊《xxx》的资料收集及酒店公寓资料的收集。3、20XX年6月，返校一个月，考察xxx楼市。如：星海国宝、世纪经典、经典生活、壹品星海、宏孚商旅酒店产权式、晨熙假日酒店、名仕国际loft公寓等。4、20XX年7月，第二期《xxxx》收尾工作，与印刷厂协作印刷。撰写“xxxx项目说明”、“xxxxxx 示范区可行性报告”等系列政府报告。5、20XX年8月，***xxxxx6、20XX年9月，网站文字改版工作全部完成，重新启动留言板功能。7、

房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营课程设计

目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位

（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。