关于房屋转让风险及案例分析1

关于房屋转让风险及案例分析

风险一：丈夫恶意转让房产妻子如何维权

张某(女)诉称，2009年5月，与丈夫李某以10万元价格购买了密云某小区房屋，以李某名义签订购房合同并办理了产权证。2010年起，丈夫开始与赵某的女儿同居。为转移夫妻财产，李某在张某不知情的情况下，于2011年11月将房屋转到赵某名下。后来张某发现自己的房屋已归他人，故将丈夫与赵某诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖协议无效，楼房产权为夫妻共有。

赵某辩称，本案涉及的房产其以10万元的价格购买，李某明确告知房产的共有人张某知晓并同意。现张某因为房价上涨反悔，有失诚信。

法院认为，赵某称其在与李某签订房屋买卖合同时，张某知晓并同意，却无相关证据，且张某对此予以否认，故对赵某的主张不予采信。李某未经张某同意即处分夫妻共有财产，李某的行为属于无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，除受让人为善意第三人的情形外，所有权人有权追回。另经查明，2009年至2011年该区域房屋价格已明显上涨。赵某以明显不合理的价格购买该房屋，故不属于善意第三人。因此，李某与赵某签订的房屋买卖合同在共有人张某事后不予追认的情形下，属无效合同。据此，法院判决李某与赵某签订的买卖合同无效，该房屋属于张某与李某共同所有。

解析：

本案因夫妻一方单方处分共有房屋而引起。夫妻婚后购置的房产通常为夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。如果夫妻间发生矛盾，一方擅自将房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益?这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定问题。

善意第三人基于对登记内容的信赖，与登记记载的权利人所做的交易行为，应当产生与真实权利人的交易行为同样的法律效果。即使真实权利人与登记记载的权利人不一致，也不能影响善意第三人通过交易而取得权利。这就是法律上的房地产登记公信原则。依据《物权法》第106条它还必须符合下列条件：首先，第三人必须是善意的，所谓善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致;其次，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人;再次，第三人必须支付合理对价，若第三人是无偿或明显低价从登记权利人处取得房地产，则不受登记公信力的保护。

本案中，赵某以明显低于市场价的不合理价格购得此房，且基于其与李某的关系，她不可能不知道真实的权利人应是李某夫妻，故赵某不属于善意第三人，所以应依法认定赵某与李某所签合同为无效合同。

法官提醒：

针对此案引申开来，在购房活动中，时常会出现夫妻一方擅自以个人名义出售住房的情况，买房人自身为避免纠纷发生应提高法律意识。在买二手房前，应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，针对属于夫妻共有财产的房屋，但登记却只为夫妻一方的情形，过户时应要求共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证(或其他夫妻关系证明)、有效身份证件，一方不能到场可要求其出示共有产权人声明，保证交易安全。

风险二：所有人非登记人，房屋被转让难维权

李某与陈某是夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，如具有教师资格证，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李某的。后来王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，李某得知后向法院起诉要求获得房子的所有权。

解析：

本案涉及的是产权登记薄上登记人与实际所有权人不符合时处分的情形。登记机关颁发给权利人的不动产权属证书，是享有不动产物权的证据。国家建立统一的不动产物权权属证书制度。不动产权属文书的

内容与不动产登记薄不一致的，以不动产登记薄的记载为准。在不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记薄上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。

可在诉讼未结束前，该房产是有争议的财产，但并未涉及“无权处分”的问题，因为在表面上，王某仍旧是合法的房屋所有权人，因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权。袁某不存在“善意”“恶意”之分，因为袁某就算是尽到了善良注意义务，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。可见该房子的所有权已归袁某，实际所有权人李某和陈某只可以要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。

法官提醒：

若以《物权法》为依据，不动产所有权的物权行为以登记为转移要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定)的所有人所有。因此王某是合法的权利人。但登记薄只是公示的方式，如果有确切证据证明此房另有所有人的情形，可以推翻登记薄上的权利人。但由于该房已经由善意第三人取得，李某只能拿回房款却没法律依据拿回房子了。所以从法律角度讲，房屋所有权人为了享受折扣采取的“妙招”后往往有法律隐患存在，不可因小失大。

风险三：城镇居民购买农村房屋买卖合同效力的认定

张某为非农业户口，因结识了农民范某，听说某村房屋十分便宜，于是张某跟范某商量，想借用范某的农业户口身份购房房屋。2008年11月21日，张某与廖某达成买卖该村房屋的协议,因范某为该村人,于是三方商定由范某代张某买房，在时任村党支部书记周某家,以范某的名义与廖某签订了房屋买卖合同,协议约定：座落于密云县巨各庄镇某村廖某所有的房屋五间、院落及所有树木以15500元卖与范某，过户费由范某承担。卖房人为廖某，买房人为范某，周某书写协议并在协议书上以“中保人”名义签名，时任村委会主任郭某在协议上加盖了村委会的公章。张某向廖某交清了购房款。2009年3月28日，张某与曹某签订施工协议，由曹某为其装修所购房屋。此房一直未办理房屋过户手续，现在廖某认为张某为居民，买卖农村房屋的行为无效，故起诉要求确认房屋买卖合同无效。

解析：

范某与廖某间签订的房屋买卖协议，并不是双方真实意思表示，房屋实际买受人应为张某。农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。根据法律规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，张某系城镇居民，不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖协议违反了国家有关规定，故法院判决该协议无效。

法官提醒：

建议城镇居民不要购买农村房屋，因为购买类似案例中的小产权房存在诸多风险，最大的风险就是没有产权，不受法律的保护，不具有产权的所有、转让、处分、收益这些特征，而且不能办理房屋产权过户手续。住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证，这也是由于国家的法律和土地的使用性质决定的。如果集体收回房产或者政府规划要求拆除乡产权房的话，购房人是得不到法律支持的，另外一部分为养老到郊区购买乡产权房的老年人因为缺乏产权，将来遗产继承的时候也会遇到很多麻烦。

风险案例分析案例一

案例二: 某联合体承建非洲公路项目得失败案例我国某工程联合体(某央企十某省公司) 在承建非洲某公路项目时,由于风险管理不当,造成工程严重拖期,亏损严重,同 时也影响了中国承包商得声誉。该项目业主就是该非洲国政府工程与能源部,出资方为非洲开发银行与该国政府,项目监理就是英国监理公司。 在项目实施得四年多时间里,中方遇到了极大得困难,尽管投入了大量得人力、物力,但由于种种原因,合同于2005年7月到期后,实物工程量只完成了35％。2005年8月,顷目业主与监理工程师不顾中方得反对,单方面启动了延期罚款,金额每天高达5000美元。为了防止国有资产得进一步流失,维护国家与企业得利益,中方承包商在我国驻该国大使馆与经商处得指导与支持下,积极开展外交 活动。2006年2月,业主致函我方承包商同意延长3年工期,不再进行工期罚款,条件就是中方必须出具由当地银行开具得约1145万美元得无条件履约保函。由于保函金额过大,又无任何合同依据,且业主未对涉及工程实施得重大问题做出 回复,为了保证公司资金安全,维护我方利益,中方不同意出具该保函,而用中国 银行出具得400万美元得保函来代替。但就是,由于政府对该项目得干预往往得不到项目业主得认可,2006年3月,业主在监理工程师与律师得怂恿下,不顾政府高层得调解,无视中方对继续实施本合同所做出得种种努力,以中方不能提供 所要求得1145万美元履约保函得名义,致函终止了与中方公司得合同。针对这种情况,中方公司积极采取措施并委托律师,争取安全、妥善、有秩序地处理好 善后事宜,力争把损失降至最低,但最终结果目前尚难预料。 该项目得风险主要有:外部风险:项目所在地土地全部为私有,土地征用程序 及纠纷问题极其复杂,地主阻工得事件经常发生,当地工会组织活动活跃;当地

风险控制案例分析

风险控制案例分析Revised on November 25, 2020

风险控制案例讲座 主讲：王士俊先生 一、风险概述 风险是关乎金融企业生死存亡的关键。那么，什么是风险呢不确定性就是风险，看不清就是风险。而时间是检验风险的最严格的审判官，风险管理必须要经历得起时间和经济周期的考验。 王行长主管过信贷、财务、安全保卫等多个银行部门，认为银行在两项工作上不能高调。一是资产质量。这十几年来，我们的银行尚未真正经历过经济周期的考验，即便08年的金融危机也因为我们的有限开放而没有造成很大的影响，所以资产质量的问题还远未经受考验。比如在周正毅案件中，当时王行长所在的上海分行表现出色，招行总行欲进行表彰，王行长却要求只陈述事实而不介绍经验，保持低调。二是安全保卫。我们只能说尚未发现安全事故，却不能说能够杜绝它的发生。比如93年交行分行长会议上，北京分行介绍安保的成功经验，可不久便发生大案，分行长心急如焚，突然去世。所以说：没有发现，不等于没有风险。 在本世纪初，花旗银行曾开发了一套风险组合管理工具，似乎可以取代人的管理和判断，但实践证明，再先进的模型和工具也不能取代人的作用，特别是审贷。花旗历史上也经历过数次差点倒闭的危机。比如，上世纪七十年代起，石油开采进入高峰期，石油输出国积累了大量的石油资本，资金需要出路，于是投向华尔街。华尔街的银行家们设计了无数的金融工具，并把这些资金投向拉美等地区。当拉美爆发债务危机后，美国银行业遭遇巨大打击。又

如，美国在80年代以前推行（存贷）固定利率，当利率市场化后，存款利率上升而原来固定的长期的低息贷款却不能调整，很多银行因此倒闭，花旗的股价也降低到十美分一股。包括08年的次贷危机中，若不是政府出资救助，花旗也可能倒下。所以说，银行的风险平时看不出来，只有在经历突发事件中才能看出平时的理念和实践如何。 因此，风险管理能力是一家金融机构可持续发展的关键。 我们万丰融资租赁公司和银行大同小异，通过经营风险获取收益，但融资租赁公司经营成本更高，客户质量不如银行好，期限相对更长，风险肯定比银行高，所以在风险管理上要比银行更努力、更审慎、做的更好。 王行长有四句话希望和大家共勉。一是对公司负责，这是天经地义的；二是对未来负责，做金融不能追求短期行为，如民生银行的高发展、高压力、高激励和业务私有化很容易导致短期行为而出问题，于是他们通过采取授信独立审批、支行会计主管由分行派驻不受支行约束等措施，有效保证了不出和少出大问题；三是对员工负责，这是一名管理者的职责和义务，要对得起员工的家庭和个人；四是对自己负责，重视自己的声誉，长期坚持自律，打造个人品牌。 风控的最高境界是问心无愧。公司评审部员工在风控岗责任大，业务部和评审部要相互配合，做好业务和风险的平衡。评审部要充分理解业务部门市场开拓的不容易，业务部门也要在拓展业务项目时认真识别风险，让项目能经受住时间的考验。 二、案例分析 王行长介绍了一些具体的案例，来揭示项目在实际运作中的风险。

房屋买卖合同纠纷案例分析

一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不

见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当

操作风险管理 练习题含答案及分析

第五章操作风险管理 一、单项选择题 1. 下列关于操作风险的人员因素的说法，不正确的是（）。 A.内部欺诈原因类别可分成未经授权的活动、盗窃和欺诈两类 B.违反用工法造成损失的原因包括劳资关系、安全／环境、性别歧视和种族歧视等 C.员工越权行为包括滥用职权、对客户交易进行误导或者支配超出其权限的资金额度，或者从事未经授权的交易等，致使商业银行发生损失的风险 D.缺乏足够的后援人员，相关信息缺乏共享和文档记录及缺乏岗位轮换制等是员工知识/技能匮乏造成风险的体现 2. 在操作风险经济资本计量的方法中，（）的原理是，将商业银行的所有业务划分为八类产品线。对每一类产品线规定不同的操作风险资本要求系数，并分别求出对应的资本，然 后加总八类产品线的资本。即可得到商业银行总体操作风险的资本要求。 A.高级计量法 B.基本指标法 C.标准法 D.内部评级法 3. 操作风险评估过程一般从业务管理和风险管理两个层面开展，其遵循的原则一般包括（）。 A.由内而外、自上而下和从已知到未知 B.由表及里、自下而上和从已知到未知 C.由内而外、自下而上和从已知到未知 D.由表及里、自上而下和从已知到未知 4. 根据我国监管机构的要求，商业银行可选择的计量操作风险资本的方法中风险敏感度最高的是（）。 A.高级计量法 B.标准法 C.基本指标法 D.内部评级法 5. （）是商业银行中间业务的一类，指商业银行接受客户委托，代为办理客户指定的经济事务、提供金融服务并收取一定费用的业务。 A.资金交易业务 B.柜台业务 C.个人信贷业务 D.代理业务 6. 下列关于商业银行操作风险的说法，不正确的是（）。 A.根据商业银行管理和控制操作风险的能力，可以将操作风险划分为可规避的操作风险、可降低的操作风险、可缓释的操作风险和应承担的操作风险 B.不管尽多大努力，采用多好的措施，购买多好的保险，总会有操作风险发生 C.商业银行对于无法避免、降低、缓释的操作风险束手无策 D.商业银行应为必须承担的风险计提损失准备或分配资本金 7. 在操作风险资本计量的方法中，（）是指商业银行在满足巴塞尔委员会提出的资格要求以及定性和定量标准的前提下，通过内部操作风险计量系统计算监管资本要求。 A.内部评级法 B.基本指标法 C.标准法 D.高级计量法 8. 商业银行面对信息技术基础设施严重受损以致影响正常业务运行的风险，不可以通过（）来进行操作风险缓释。 A.提高电子化水平以取代手工操作 B.制定连续营业方案 C.购买电子保险 D.IT系统灾难备援外包 9. 商业银行的整体风险控制环境不包括（）。 A.公司治理结构

(风险管理)贷款风险分类指导原则(试行

贷款风险分类指导原则（试行) 贷款风险分类指导原则（试行） 第一章贷款分类的目标 第一条为建立现代银行制度，改进贷款分类方法，加强银行信贷管理，提高信 贷资产质量，特制定本指导原则。 第二条本指导原则所指的贷款分类，是指按照风险程度将贷款划分为不同档次 的过程。通过贷款分类应达到以下目标： （一）揭示贷款的实际价值和风险程度，真实、全面、动态地反映贷款的质量； （二）发现贷款发放、管理、监控、催收以及不良贷款管理中存在的问题，加强 信贷管理； （三）为判断呆帐准备金是否充足提供依据。 第二章贷款分类的标准 第三条评估银行贷款质量，采用以风险为基础的分类方法（简称贷款风险分类法），即把贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类；后三类合称为不良贷款。 第四条五类贷款的定义分别为： 正常：借款人能够履行合同，有充分把握按时足额偿还本息。 关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影 响的因素。 次级：借款人的还款能力出现明显问题，依靠其正常经营收入已无法保证足额偿 还本息。 可疑：借款人无法足额偿还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失。 损失：在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回， 或只能收回极少部分。 第五条使用贷款风险分类法对贷款质量进行分类，实际上是判断借款人及时足 额归还贷款本息的可能性，考虑的主要因素包括： （一）借款人的还款能力； （二）借款人的还款记录； （三）借款人的还款意愿； （四）贷款的担保； （五）贷款偿还的法律责任； （六）银行的信贷管理。 借款人的还款能力是一个综合概念，包括借款人现金流量、财务状况、影响还款 能力的非财务因素等。 借款人的还款记录能够反映贷款的逾期状况。分类时，应将贷款的逾期状况作为 一个重要因素考虑。 第六条需要重组贷款应至少归为次级类；重组后的贷款如果仍然逾期，或借款 人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。 重组贷款是指由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对合同条款作出调整的贷款。 需要重组贷款或重组后的贷款若具备其他更为严重的特征，可参照本指导原则第 四条和第五条作进一步的调整。 第七条违反国家有关法律和法规发放的贷款应至少归为关注类。

企业风险管理案例分析报告

1.2011年3月15日，据央视曝光，尽管双汇宣称“十八道检验、十八个放心”，但按照双汇公司的规定，十八道检验并不包括“瘦肉精”检测，尿检等检测程序也形同虚设。此前，河南孟州等地添加“瘦肉精”养殖的有毒生猪顺利卖到双汇集团旗下公司。该公司市场部负责产品质量投诉及媒体宣传的工作人员则向记者回应说，原料在入厂前都会经过官方检验，央视所曝的“瘦肉精”事件，公司正在进行调查核实。与此同时，农业部第一时间责成河南、江苏农牧部门严肃查办，严格整改，切实加强监管，并立即派出督察组赶赴河南督导查处工作。农业部还表示，将在彻查的基础上，责成有关地方和部门对相关责任人员进行严肃处理，并随后向社会公布结果。受此影响，15日下午，双汇旗下上市公司双汇发展跌停，并宣布停牌。17日晚间，双汇集团再次发表公开声明：要求涉事子公司召回在市场上流通的产品，并在政府有关部门的监管下进行处理。据了解，截至3月17日，已经控制涉案人员14人，其中养猪场负责人7人、生猪经纪人6人、济源双汇采购员1人。对于双汇发展的投资者来说，不幸只是刚刚开始，复盘后的双汇发展更是连续两天跌停。瞬时间，双汇被推到风口浪尖之上。作为国内规模最大的肉制品企业，“瘦肉精”事件令双汇声誉大受影响。继三鹿之后，又一国内重量级公司面临着空前的危机。 要求：请结合该案例，试分析内部控制对企业的重要性，并阐释内部控制的现实意义。 1.分析提示： （1）内部控制是由企业董事会、管理层和其他员工实施的，旨在为经营的效率和有效性、财务报告的可靠性、遵循适用的法律法规等目标的实现提供合理保证的过程。可见，一个健全的内部控制体系是由多方实施，为了多方利益的一个过程。双汇“瘦肉精”事件的发生很大程度上正是由于企业内部控制缺失，存在重大盲点或漏洞，才造成了目前这种境况。形同虚设的检测程序只会成为不法分子的通道，因此一个企业要想做大做强，一个健全的内部控制系统不可缺少，不能因为短期利益而牺牲企业长久的发展。只有这样才能避免类似案件的再次发生，真正为企业、为更多利益相关者带来真实的益处。 （2）实施内部控制有助于提升企业管理水平。企业内部控制的完善程度反映了企业管理水平的高低，而内部控制体系的建设也是提升管理水平的有效手段。双汇拥有18道安检程序，却没有对瘦肉精的检验，让其内部控制程序形同虚设。这说明从企业管理层内部就有漏洞和弊端，管理水平需要提高。严格管理企业，实现管理创新，促进传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制是企业实现管理现代化的科学方法，建立和健全内部控制是企业发展的必然要求。 （3）实施内部控制有助于提高企业的风险防御能力。内部控制的核心是控制影响目标实现的风险，防范企业经营活动偏离企业目标的一切可能性。正是在安检这个最重要的风险防范点上出现了问题，才造成双汇成为了众矢之的。如果一个企业拥有健全的防范风险的内部控制系统，任何的差错都会得到很好的监控，更不会造成如此大的影响和损失。 （4）实施内部控制有助于维护社会公众的利益。在整个瘦肉精事件中，最大的受害者还是社会

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

金融机构操作风险案例

金融机构操作风险案例 《银行操作风险识别与智能化防控的金融研究-基于银行案例分析》 1 绪论 1.1 研究背景与意义 1.1.1 研究背景 银行业作为高风险高收益的代表行业之一，风险防控已经成为银行业发展的命脉，现在风险防控已然是商业银行的核心竞争能力，堪称生命线。进入21世纪之后，商业银行在风险防控中投入了大量资源，风险防控对于金融业发展的作用越来越大，导致监管部门和银行业双方都在逐步加强对风险防控制度建设，今年银保监会还正式出台了资管新规，大大地加大了对银行业的监管力度。国内商业银行由于对操作风险的研究时间不算长，对操作风险的量化也还相对不够成熟。近些年来，国内商业银行频频发生的大案、要案，基本都起源于操作风险，给银行自身收益带来了严重的损失，也给银行业造成了声誉影响。因此如何尽快提高国内银行业金融操作风险管理水准已经成为当前中国银行业发展的头号课题。研究表明，中国银行业尤其是中小银行在操作风险的识别与防控方面存在较大漏洞，主要体现为人工防控为主、智能防控为辅，因此在这种形势下，分析国内中小银行操作风险管理现状、识别机制与改善防控手段，借鉴先进金融机构的研究成果，结合防控上的实际情况，显得尤为重要。中小银行现面临多元化风险，包括政府监管、市场动荡、行

业内竞争和内部管理，急需建立符合自身发展要求的操作风险识别管理系统，探索有效的操作风险管理方法以及加强智能化防控手段。 1.1.2 研究意义 20世纪90年代末，操作风险逐渐受到银行业重视，伴随着银行业进入高速发展阶段，如何快速精准识别、衡量、防控化解操作风险成为政府监管部门和银行业新的研究课题。目前，不论国内还是国外，银行业由操作风险引起的案件一桩接一桩，损失惨重，许多商业银行因操作风险而发生损失的案例需要进一步整理归类研究。 1.2 国内外研究 1.2.1 国内研究 21 世纪以来，国内关于银行操作风险的研究逐渐增加，大量学者和银行从业者通过对银行操作风险案例的研究和探讨，发现银行操作风险会重演，2006 年以中国银行四马路支行9 亿元的票据大案为代表，国内银行业先后发生多起票据大案，中国银保监会为此专门下发《关于票据业务风险提示的紧急通知》，在通报案件情况、分析案发原因的同时，提出监管意见。然而近几年来，由于操作风险引起的票据大案仍然不断发生，2016 年农业银行39 亿元票据大案又一次拉开票据案件多发期的序幕，天津银行、中信银行相继爆出票据案件，一度引起金融界的恐慌。最近发生的包商银行被建设银行接管事件在业界引起了巨大震惊，纵观背后，包商银行发展到如此境地归其根本主要还是由于长期的业务操作方向及风险不断累积引起的爆发。

贷款风险五级分类总结报告

贷款风险五级分类总结报告我们**信用社现所辖17个行政村，农户**户，**余人，职工总数１４人。截止3月末全社各项存款余额**万元，股金余额**万元，各项贷款余额**万元。 今年５月份，在信用联社指导下，我们经过学习培训，对我社的所有贷款进行了五级分类。使我们从不同角度掌握了贷款的真实情况：分类前我社正常贷款**笔、**万元、占比**%；逾期贷款**笔、**万元、占比**%；呆滞贷款**笔、**万元、占比**%。其中不良贷款为**万元、占比**%。分类后正常、关注、次级、可疑、损失五类贷款余额分别为**万元、**万元、**万元、**万元、**万元，占比分别为**%、**%、*%、*%、*%，笔数分别为**笔、**笔、**笔、**笔、**笔。其中后三类不良贷款为**万元、占比**%。 通过“四级分类”与“五级分类”的比较，发现不良贷款在分类后增加了*个百分点。主要原因在于“五级分类法”把对贷款风险的管理由事后变为事前，由静态变为动态，而“四级分类法”只是在贷款逾期后对贷款的风险和质量做出一种被动的事后统计，并不能使信用社在贷款风险发生前就及时发现并采取相应的措施。“五级分类法”促使信贷人员 从贷款发放之日起就要对自己放出的贷款进行全方位的随时跟踪管理。所以我们认识到贷款管理的实质是风险监控和规避，而不是期限划分，这是管理理念的更新；同时管理方法也更趋科学，过

去放出贷款即坐等到期收回之日，逾期就作记录，平时对贷户的跟踪监控不够，贷款放出后随机风险、贷户具体情况掌握不够，实行“五级分类”之后，信贷员再也不能在信用社闲坐了，他们必须天天巡视贷户，掌握信息，增强分析判断能力，使信贷管理方法更加细致科学，对信贷人员的素质提高也大有裨益。 XX信用社 贷款五级分类工作总结 我社的贷款五级分类工作从年月中旬联社召开的信贷业务培训暨贷款风险五级分类业务培训以来，紧紧围绕贷款风险五级分类的核心定义，严格按照《XX农村信用合作联社信贷资产风险分类实施细则（试行）》的要求，精心组织，确保此项工作的顺利开展，根据贷款风险操作流程对我社现有信贷资产进行了五级分类，现就此项工作作如下小结：开展贷款风险五级分类工作以来，我社信贷人员在完成二季度目标任务的基础上，收集贷款户信息，整理基础资料，特别是对损失类贷款做到了心中有数，并由有关部门出据了证明材料。截止月末，全社各项贷款共笔，金额为元。按四级期限管理统计：正常贷款余额元，占比 %，不良贷款余额为元，（其中：逾期元，呆滞元），占比 %。根据信贷资产风险五级分类统计：企业贷款1笔金额元，占比为 %，初分结果为可疑类贷款；自然人一般农户贷款881笔，金额元，占比 %；其中：正常类贷款笔金额元，占比 %;关注类贷款笔,金额元,占比 %;次级类贷款笔,金额元,占比 %；可疑类贷款笔，金额元，占比 %；损失类贷款笔，金额元，占比 %；

风险管理案例分析

风险管理案例分析 工程项目风险管理案例分析篇1: 某油田地面工程项目分两期建设，一期300万吨/年，计划于2011年6月30日机械竣工;二期600万吨/年，计划于2011年12月30日机械竣工。主要包括:原油中心处理站、电站、气处理装置、注水站、水源站、外输管线、单井、计量站、集输管线、输电线路等工程。由于该项目规模较大，产生的项目文档种类和数量繁多，因此在文控执行模式方面，项目部根据项目特点，将文档控制小组归至控制部，与工程进度控制、质量控制、费用控制等项目

控制职能划在一起，对项目进行统一控制和管理。 同时，在设计部、采购部、施工部分别设置文档控制工程师，文档控制工程师与上述职能部门专业工程师相互协作配合，从而有效的加强了该项目文档控制各工作界面之间的相互联系。随着设计、采购、施工等项目工作的陆续全面展开，以及项目部由国内动迁到了国外，文控人员配置也经历了四个主要阶段: 第一阶段:项目启动，设置了两名文档控制工程师负责项目前期文档的相关工作; 第二阶段:随着设计工作的全面开展，增加了两名文档控制工程师负责国内项目部的文档控制

工作，同时增加了一名文档控制工程师负责国外项目部的文档控制工作; 第三阶段:随着采购和施工工作的全面开展，增加了四名文档控制工程师负责国外项目部的文档控制工作; 第四阶段:随着项目工作的逐步完成，文档控制工程师将工作重心调整为项目交工资料整理，并最终实现项目文件交付。 从上述四个主要阶段来看，对于规模庞大、地点分散的该项目而言，其控制部文档控制小组的人员配置相对来说较为精简，要实现项目文档控制工作的良好执行，是离不开项目部主要职能部门的文档控制工程师和专业工程师的配合和协作的。项目部虽然将文档控制小组归至

二手房买卖合同纠纷案例分析

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理

商业银行操作风险的案例分析

商业银行操作风险的案例分析 一、操作风险的基本内容 1998年巴塞尔银行监管委员会发布了名为《操作风险管理》的咨询文件，之后操作风险作为一个单独的风险范畴引起人们的重视。2004年巴塞尔委员会发布了《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》，将操作风险纳入风险监管范围，为其设定最低资本要求。操作风险已成为与信用风险、市场风险并列的银行业三大风险。 根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由不完善或有问题的内部程序、人员、系统及外部事件所造成损失的风险。2007年6月中国银监会发布了《商业银行操作风险管理指引》，确定了操作风险的定义。 二、商业银行操作风险的国际案例 案例一：巴林银行。1995年2月英国中央银行英格兰银行宣布了一条消息：巴林银行不得继续从事交易活动并将申请资产清理。10天后，以1英镑的象征性价格被荷兰国际集团收购。巴林银行总损失为13亿美元；资本损失100%；从违规到灾难发生的时间为三年；违规内容是未经授权及隐匿的期权和期货交易、隐匿亏损；违规者为新加坡附属机构交易员；操作风险发生的原因在组织因素上，治理、管理、文化多元、沟通失败；在政策因素上，违反政策、不合规、职责不清；在人员因素上，雇员不当、雇主判断失误。 具体分析巴林银行倒闭的原因，首先，巴林银行没有将交易与清算业务分开，允许里森既作为首席交易员，又负责其交易的清算工作。在大多数银行，这两项业务是分立的。因为让一个交易员清算自己的交易会使其很容易隐瞒交易风险或亏掉的金钱。这是一种制度上的缺陷。其次，巴林银行的内部审计极其松散，在损失达到5，000万英镑时，巴林银行总部曾派人调查里森的账目，资产负债表也明显记录了这些亏损，但巴林银行高层对资产负债表反映出的问题视而不见，轻信了里森的谎言。里森假造花旗银行有5，000万英镑存款，也没有人去核实

风险案例分析案例一

案例二: 某联合体承建非洲公路项目的失败案例我国某工程联合体(某央企十某省公司)在承建非洲某公路项目时,由于风险管理不当,造成工程严重拖期,亏损严重,同时也影响了中国承包商的声誉。该项目业主就是该非洲国政府工程与能源部,出资方为非洲开发银行与该国政府,项目监理就是英国监理公司。 在项目实施的四年多时间里,中方遇到了极大的困难,尽管投入了大量的人力、物力,但由于种种原因,合同于2005年7月到期后,实物工程量只完成了35％。2005年8月,顷目业主与监理工程师不顾中方的反对,单方面启动了延期罚款,金额每天高达5000美元。为了防止国有资产的进一步流失,维护国家与企业的利益,中方承包商在我国驻该国大使馆与经商处的指导与支持下,积极开展外交活动。2006年2月,业主致函我方承包商同意延长3年工期,不再进行工期罚款,条件就是中方必须出具由当地银行开具的约1145万美元的无条件履约保函。由于保函金额过大,又无任何合同依据,且业主未对涉及工程实施的重大问题做出回复,为了保证公司资金安全,维护我方利益,中方不同意出具该保函,而用中国银行出具的400万美元的保函来代替。但就是,由于政府对该项目的干预往往得不到项目业主的认可,2006年3月,业主在监理工程师与律师的怂恿下,不顾政府高层的调解,无视中方对继续实施本合同所做出的种种努力,以中方不能提供所要求的1145万美元履约保函的名义,致函终止了与中方公司的合同。针对这种情况,中方公司积极采取措施并委托律师,争取安全、妥善、有秩序地处理好善后事宜,力争把损失降至最低,但最终结果目前尚难预料。 该项目的风险主要有:外部风险:项目所在地土地全部为私有,土地征用程序及纠纷问题极其复杂,地主阻工的事件经常发生,当地工会组织活动活跃;当地天气条件恶劣,可施工日很少,一年只有三分之一的可施工日;该国政府对环保有特殊规定,任何取土采沙场与采石场的使用都必须事先进行相关环保评估并最终获得批准方可使用,而政府机构办事效率极低,这些都给项目的实施带来了不小的困难。 承包商自身风险:在陌生的环境特别就是当地恶劣的天气条件下,中方的施工、管理、人员与工程技术等不能适应于该项目的实施。 在项目实施之前,尽管中方公司从投标到中标的过程还算顺利,但就是其间蕴藏了很大的风险。业主委托一家对当地情况十分熟悉的英国监理公司起草该合同。该监理公司根据非常熟悉当地情况,将合同中几乎所有可能存在的对业主的风险全部转嫁给了承包商,包括雨季计算公式、料场情况、征地情况。中方公司在招投标前期做的工作不够充分,对招标文件的熟悉与研究不够深入,现场考察也未能做好,对项目风险的认识不足,低估了项目的难度与复杂性,对可能造成工期严重延误的风险并未做出有效的预测与预防,造成了投标失误,给项目的最终失败埋下了隐患。 随着项目的实施,该承包商也采取了一系列的措施,在一定程度上推动了项目的进展,但由于前期的风险识别与分析不足以及一些客观原因,这一系列措施并没有收到预期的效果。特别就是由于合同条款先天就对中方承包商极其不利,造成了中方索赔工作成效甚微。 另外,在项目执行过程中,由于中方内部管理不善,野蛮使用设备,没有建立质量管理、保证体系,现场人员素质不能满足项目的需要,现场的组织管理沿用

银行风险管理案例

银行自查理财旁氏骗局操作风险管理温州案例 在目前经济形势较为严峻复杂的情况下，银行此前一些已经得到治理的违规，甚至违法现象开始显露。洪女士就亲身遭遇了这样的事情。 在银行大厅购买了理财产品，在盖有银行公章的文件上签字画押，一切都和在其他银行办理业务一样。但是，资金却并没有进入银行，而是进了客户经理的腰包。洪女士的个案发人深省。 让她更难以接受的是，挪用她资金的客户经理与其已相识多年。这位客户经理大展旁氏骗局手段，将洪女士的资金用于放高利贷。与洪女士有类似遭遇的客户有多名，被挪用的资金总量多达数千万元。正是由于企业资金链出现问题，客户经理才露出蛛丝马迹。 根据当地公安局一名警官介绍，涉事的银行客户经理夏某目前已被刑事拘留，批捕手续也已经在办理中。 对于洪女士而言，现在最紧要的就是收回理财资金。目前洪女士已与夏某所在的某股份制银行某支行协商还款问题。问题的另一关键是，为何事件就发生在营业大厅而银行却称毫不知情？银行的操作风险防范在新的经济环境下会引发哪些思考？ 银监会历来重视操作风险管控，早在2007年就颁布了《商业银行操作风险管理指引》对商业银行的操作风险的定义、量化、防范等方面进行规范。在目前的经济形势下，银行的操作风险管控将面临新的压力与挑战。 案例2贷款风险分类案例分析 ×××进出口公司于2010年7月向XX银行申请一笔出口商品收购贷款，金额为5000万元，银行于7月15日发放该笔贷款，由某AA级企业提供担保，期限一年，到期日为2011年7月15日。贷款到期后，由于借款人经营状况不佳，无法按时足额偿还本息，因此办理接新还旧，期限一年，到期日为2012年7月15日。但保证企业不愿意继续提供担保，故在评定兴沪进出口公司为BB级企业的情况下仍然办理了信用放款。该行贷款分析人员在2012年9月对该笔贷款进行风险分类时发现该笔贷款又已到期，借款人财务状况恶化，现金净流量为负1500万元，仍然无法归还贷款本息。 1．××银行在这笔贷款管理过程中存在哪些问题，请予以简单说明。（至少四点） 2．该笔贷款在2010年8月时可定为风险分类中的哪一级？请简单说明理由。 3．在2011年9月时应定为哪一级，说明理由。

公司战略与风险管理案例分析

作为全球最大的零售机构，进入中国几年来，沃尔玛似乎一直没有扑向它的核心猎物，而是悄悄地迂回于中国的海岸线上，它在熟悉环境和等待中国加入世贸组织。 现在，它的时机已渐成熟，这只猛虎发起了进攻。留心的人士会注意到，去年沃尔玛在中国公司新增的店铺数几乎是过去5年所开店数的总和。我们有必要了解沃尔玛。 天天低价的背后 沃尔玛的“女裤理论”是对“薄利多销”策略的最好解释：女裤的进价8美元，售价12美元，每条毛利4美元，一天卖10条，毛利为40美元。如果售价降到10美元，每条毛利2美元，但一天能卖30条，则毛利为60美元。 那么如何做到“天天低价、薄利多销”呢 规模效应沃尔玛要求，供应商的报价必须是给其他商家的最低价，否则免谈。在此基础上，沃尔玛以进货量巨大、帮助供应商进入世界市场、现金结算等三个理由，要求供应商降价25%。巨大的规模和雄厚的资金实力使沃尔玛在谈判桌上取得了绝对的优势。巨大的规模也使沃尔玛的各项费用和成本，在极大程度上被分摊。 分析： 进货量巨大、现金结算、帮助供应商进入世界市场都表现出沃尔玛以购买者身份的强大的议价能力。 正所谓“财大气粗”，巨大的规模和雄厚的资金实力使沃尔玛在谈判桌上拥有绝对的优势。也给予给沃尔玛带来重要竞争优势的积极因素和独特能力。 在固定成本一定的情况下，生产量越大，单位成本也就越低。巨大的规模分摊了沃尔玛的各项成本和费用，使其单位成本较低，从而为其“天天平价”提供了后盾。这就是所谓的规模经济。 控制成本首先是厉行节约。在沃尔玛中国总部，大家看到的是狭窄的过道和没有任何装修、素面朝天的办公大厅。在大厅内，随处可见“打17909，长话可省钱”的提示；而沃尔玛国际公司总经理约翰·门泽尔和他的下属们至今还挤在一起办公，他的那间办公室小得可怜。其次对商品优胜劣汰。每家店都要根据不同的地区和人文环境，根据顾客需求的变化，选择销售不同的产品。这项工作的目的在于让货架上的商品永远都是适销的商品。第三是降就是它的分店总是一个镇一个沃尔玛还有一个非常有意思的降低成本的办法，低仓储成本。． 镇、一个县一个县地渐次建立，这样可降低运输成本和广告费用，因为新店总是在上一个沃尔玛店附近建立，往往并不需要再进行大规模的宣传。 分析： 从总部的装修还是降低仓储成本，沃尔玛的战略是对成本不断的缩减缩减再缩减，这样能够为其带来商品在价格上的竞争优势，进行“天天平价，薄利多销”，进而达到最大的利润。这就反

房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析 一、主题 在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析 二、基本法理 对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理： （一）不动产的特性及一物一权原则 房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。 （二）房屋所有权的取得与合同生效的关系 我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。 1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记 我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定

风险案例分析案例一

案例二： 某联合体承建非洲公路项目的失败案例我国某工程联合体（某央企十某省公司）在承建非洲某公路项目时，由于风险管理不当，造成工程严重拖期，亏损严重，同时也影响了中国承包商的声誉。该项目业主是该非洲国政府工程和能源部，出资方为非洲开发银行和该国政府，项目监理是英国监理公司。 在项目实施的四年多时间里，中方遇到了极大的困难，尽管投入了大量的人力、物力，但由于种种原因，合同于2005年7月到期后，实物工程量只完成了35％。2005年8月，顷目业主和监理工程师不顾中方的反对，单方面启动了延期罚款，金额每天高达5000美元。为了防止国有资产的进一步流失，维护国家和企业的利益，中方承包商在我国驻该国大使馆和经商处的指导和支持下，积极开展外交活动。2006年2月，业主致函我方承包商同意延长3年工期，不再进行工期罚款，条件是中方必须出具由当地银行开具的约1145万美元的无条件履约保函。由于保函金额过大，又无任何合同依据，且业主未对涉及工程实施的重大问题做出回复，为了保证公司资金安全，维护我方利益，中方不同意出具该保函，而用中国银行出具的400万美元的保函来代替。但是，由于政府对该项目的干预往往得不到项目业主的认可，2006年3月，业主在监理工程师和律师的怂恿下，不顾政府高层的调解，无视中方对继续实施本合同所做出的种种努力，以中方不能提供所要求的1145万美元履约保函的名义，致函终止了与中方公司的合同。针对这种情况，中方公司积极采取措施并委托律师，争取安全、妥善、有秩序地处理好善后事宜，力争把损失降至最低，但最终结果目前尚难预料。 该项目的风险主要有：外部风险：项目所在地土地全部为私有，土地征用程序及纠纷问题极其复杂，地主阻工的事件经常发生，当地工会组织活动活跃；当地天气条件恶劣，可施工日很少，一年只有三分之一的可施工日；该国政府对环保有特殊规定，任何取土采沙场和采石场的使用都必须事先进行相关环保评估并最终获得批准方可使用，而政府机构办事效率极低，这些都给项目的实施带来了不小的困难。 承包商自身风险：在陌生的环境特别是当地恶劣的天气条件下，中方的施工、管理、人员和工程技术等不能适应于该项目的实施。 在项目实施之前，尽管中方公司从投标到中标的过程还算顺利，但是其间蕴藏了很大的风险。业主委托一家对当地情况十分熟悉的英国监理公司起草该合同。该监理公司根据非常熟悉当地情况，将合同中几乎所有可能存在的对业主的风险全部转嫁给了承包商，包括雨季计算公式、料场情况、征地情况。中方公司在招投标前期做的工作不够充分，对招标文件的熟悉和研究不够深入，现场考察也未能做好，对项目风险的认识不足，低估了项目的难度和复杂性，对可能造成工期严重延误的风险并未做出有效的预测和预防，造成了投标失误，给项目的最终失败埋下了隐患。 随着项目的实施，该承包商也采取了一系列的措施，在一定程度上推动了项目的进展，但由于前期的风险识别和分析不足以及一些客观原因，这一系列措施并没有收到预期的效果。特别是由于合同条款先天就对中方承包商极其不利，造成了中方索赔工作成效甚微。 另外，在项目执行过程中，由于中方内部管理不善，野蛮使用设备，

浅议贷款风险分类及准备计提

浅议贷款风险分类及准备计提银行计算贷款损失的方法，对反映银行的财务状况十分重要。许多国家的银行监管当局均要求根据贷款的信贷质量, 明确规定将贷款分成几类，并用于向监管当局报告情况，以便监管当局评估银行贷款中的信用风险。同时该分类方法也被用于衡量准备金计提标准。 此外，银行也需要贷款分类或评级系统来监控和管理其贷款中的信用风险。在我国的现行规定，情况基本是相同的。从外部审计的角度来看，虽然现行法律并未要求外部审计师对贷款损失准备的充足性做出评估，但出于对银行的财务报表发表独立意见的需要，对银行贷款分类及准备金计提的检查被视同为外部审计不可分割的一部分，如果有证据显示外部审计师在检查贷款分类和准备金提取时操作不当，外部审计师不可避免将会受到处罚。本文重点是从外部审计入手，结合银行审计的实践，对“贷款分类及准备金的计提”一些相关的难点和应对措施提一些初浅的看法，内容涉及对单笔、多笔贷款的分类、担保和抵押的处理、重组贷款、贷款损失准备金计提等方面。 贷款分类是指，银行根据观察到的贷款风险和贷款的其它相关特征，审查各项贷款并将贷款分为几个档次的过程。 通过对贷款进行连续的检查和分类，银行能够监控贷款的质量，并且在必要的时候采取 补救措施防止信贷质量恶化。从会计的角度，如果银行可能无法根据贷款合同按期收回 本金和利息，那幺贷款应该被确认为正在受到损失，并且必须计提必要的准备金。贷款 损失准备金计提便成为一种银行可用来识别贷款实现价值减少的方法。银行管理人员应 该根据可以获得的信息，评估贷款损失，这一过程包含了大量的主观判断，并且受制于 许多消极因素。有时，银行可能会因为准备金对利润和对股东分红的负面影响，而不愿 意表明蒙受的全部贷款损失。其它情况下，如果准备金享有税收减免，银行则倾向于过 渡提高损失准备金，以便保持长时间利润平稳和减少缴税金额。因此，贷款分类和准备 金计提提出了许多概念上和实际上的难题，尽管存在一些普遍使用的规则，准备金计提 和贷款分类过程通常是主观判断。因此，不同的评估主体（如银行管理人员、外部审计师和银行监管当局）对贷款分类的评估可能存在明显差异。国际会计标准委员会（IASB）