上海k11艺术购物中心

深度解读-K11艺术购物中心的操作和运营模式

深度解读‖“K11”艺术购物中心的操作和运营模式 2014-08-04《环球企业家》赢商网 在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。作为内地最领先的全球城市，上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业，都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部，因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。在这里，资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖，才有可能生存下来。 K11一经问世就备受瞩目，其艺术购物中心的差异化地位在零售业界引起不小的震动，更为各大商业地产项目争相模仿。 在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。有数据为证，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。 2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，如今在内地圈子里已经如雷贯耳。笔者数次调研K11，每次都有不同的收获。很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新，但不管怎样，K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。

一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。” K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。 今天给各位推荐一篇长文，深度解读K11的操作模式和运营状态，内部爆料很多，值得大家学习借鉴。 K11的新世界 横空出世的K11颠覆了人们对于购物中心的认知，郑裕彤长孙因此浮出水面 “印象派大师?莫奈特展”在中国展览的最后一天，门票已经变得一票难求。6月15日这一幕并非发生在美术馆，而是出现在上海商业中心淮海路的K11购物中心。在K11的地下二层里聚集了大量的“黄牛”，他们正在高价出售门票，而位于地下三层的莫奈特展门口则早已排起了数十米的长龙。 事实上，展览火爆的景象已经持续了三个月。由巴黎马蒙丹?莫奈美术馆、上海天协文化传播、K11艺术基金会联合主办的莫奈特展自3月8日开展以来，观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。每逢周末和节假日，展馆还必须实行限流，排队时间经常长达两小时。有人专程从沈阳飞到上海，只是为了一睹莫奈《睡莲》的真迹。一时之间，去K11看莫奈展成为话题，是否去看过成为检验一个人够不够“潮”的指标。 这一切令K11的创始人郑志刚喜出望外。郑还有一个身份是香港四大家族之一郑裕彤的长孙、新世界集团的执行董事。不过他一直在淡化这一家族标签，无论是所出示的名片还是官方的个人简介，都仅仅以K11艺术基金会的创办人兼主席作为介绍。郑今年35岁，生来就拥有显赫的家世和令人艳羡的财富，如今坐拥超过160亿美元的家族资产，却并不甘心止步于此。他于2009年在香港尖沙咀创建了首个K11购物中心，随后他又花费三年时间打造了上海K11，于2013年6月正式揭幕。 K11一经问世就备受瞩目。不仅因其艺术购物中心的差异化地位，在零售业界引起不小的震动，更成为各大商业地产项目争相模仿的对象。郑志刚的计划是到2018年，总共投资10亿美

K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目

K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴 在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。项目管理理念经验借鉴如下。 一、K11项目发展基本理念 1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪， K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其

上海K11购物艺术中心

K11是首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌。日前，坐落于淮海中路上的地标香港新世界大厦的裙房即将于2012年上半年“变身”为上海k11购物艺术中心。 据介绍，K11创办人及主席，暨新世界集团执行董事郑志刚以全新的视野及创新精神，创办了K11 品牌，把“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合。香港K11于3月7日至4月10日期间，打造如法国巴黎香榭丽舍大道般的浪漫街景氛围，并展出K11Fashion Star 金翀宇、Masha MA及施杰这三位时装新力量的Signature Collection。在未来的五年内，K11品牌及多元文化生活区将陆续在北京、上海、广州、天津、沈阳及成都六个城市延续创意之旅，打造超过100万平方米的不同类型空间。 在2012年上半年，上海K11购物艺术中心将在曾经的香港新世界大厦购物广场的基础上华丽变身，与悠久历史的上海淮海路商圈融为一体，向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的创艺生活。未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。 修建中的上海K11艺术购物中心还将首创“淮海路历史风情廊”为主题的景观文化展示厅，到时这幅具有浓郁沪上风情的画卷必将成为淮海路上最具文化内涵的旅游热点。 变身后的上海K11将拥有一面标志性的垂直绿化墙，成为淮海路商圈的一栋抬眼可见的绿色建筑，庭园式户外广场设计将运用遍布本地植物、屋顶及垂直绿化和都市农庄等多维园林景观。 最大亮点 而原先的部分屋顶车库则将改造成“都市农庄”，成为消费者可以互动体验的现实版“开心农场”。与此同时，上海K11的地下3层空间还将提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊，屋顶花园等一些公共空间也会进行艺术展示。 新世界大厦购物中心停业改造 “一道数人宽的人造瀑布从新世界大厦9层飞流而下，一面巨型绿化墙郁郁葱葱，一座3000平方米的艺术展厅向公众免费开放。”近日，香港新世界集团首次向媒体披露了淮海中路新世界大厦购物中心的改造计划。 改造工程计划投入5亿元 在淮海中路现场看到，新世界大厦已经蒙上了厚厚的幕布，底层购物中心处于停业状态，而装修幕布上硕大的几个英文字母K11颇有些让人好奇。据了解，K11正是新世界大厦购物中心的新名字。 K11 购物艺术中心营运总经理陈建豪告诉商报记者，K11是香港新世界集团2009年推出的全新购物中心品牌。“我们强调商业和艺术的融合，将开辟大量面积作为艺术品展示区域。” 据介绍，新世界大厦B3至地上6层改造总金额高达5亿元，将于今年年底重新开业。“目前我们招商非常顺利，至今已完成了97%的招商。BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood等众多国际一线品牌已确定入驻上海K11购物艺术中心。”陈建豪说。 改造后的K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。

K11的成功之道

K11的成功之道： 艺术是灵魂、运营的关键 上海K11购物艺术中心位于上海市黄浦区淮海中路300号，原为香港新世界大厦，2011年广场改建，并命名为K11购物艺术中心，2013年6月，改建完毕的上海K11正式开业运营。开业两年的上海K11受到了行业的瞩目，被认为是体验式购物中心的先锋之作。陈健豪为K11购物艺术中心南中国区运营总监、中国区招商总监。 一、上海K11的简介 矗立于淮海路黄金商圈，上海K11总建筑面积11万平方米，其中写字楼超过8万平方米，购物艺术中心3.6万平方米。K11西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，本地白领、长三角地区人群、外籍人士构成了K11主要的消费群体。 据悉，上海K11购物艺术中心的楼层包括地下3层与地上1-6层，而6层是停车场兼户外花园，B3层是chi K11美术馆，不在商业的范围内。商业部分主要是地下2层与地上1-5层。 二、上海K11的业态规划

B2层与B1层以时装配饰为主，主要是中档商品，均衡搭配有美容护理、生活馆、甜品等，进驻的品牌有ECCO、mrkt、LOL、ABC料理工作室、Seesaw等。1层与2层分布着众多国际奢侈品牌，包括Max Mara、Chloe、Bally、Burberry、Dolce & Gabbana等，相比于B1 ，B2层大众化的环境显得更清静，因为广场挑空的因素，圆弧形的空间让人觉得空间格局略微显小，但因为因艺术氛围的掺入，不觉得单调乏味。3层与4/5层分别是都市农场、特色美食，而6层兼有部分餐饮外摆区、空中花园和停车场。 在陈健豪看来，上海K11的B2层连接地铁站，1层大门正对着淮海中路，加上6-9层停车场带来的客流，使项目非常好地构成了三首层效应，商场畅行无阻，不存在冷清的角落，“每一层都有一些好玩、好看的东西，购物中心每个月都有稳定的100万人次的客流量，是国内较早做成功的体验式购物中心，给商业地产的发展带来了启发 三、K11的生意经：培养优质客户的品牌粘性 作为国内极具盛名的体验式购物中心，K11把艺术·人文·自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保三者进行结合和互动，带出创意、自由及个性化的生活品牌，为大众带来了前所未有的感官体验。 具体到上海K11，这种体验体现在特色餐饮品牌、都市农庄、艺术展示区，乃至以艺术为DNA的各类收藏、展览等等。 1.特色餐饮 上海K11集合了不少特色餐 饮品牌，2013年开业时，许多餐 饮品牌在K11开业，并进入中国 市场，包括新元素、阿吾罗日本 料理、极食餐厅、港丽餐厅、合 点寿司、鸿星荟海鲜酒家等。陈 健豪表示，虽然如今这些品牌已 连锁化发展，拓展至中国的各大 城市，在不同的地方开店，但消

K11项目案例研究初稿

K11商业品牌案例研究 一、K11是什么？ K11是秉承“博物馆零售”商业模式、融合“艺术、人文、自然”理念的新型购物艺术中心品牌。该品牌由香港新世界集团首创，并于2009年于香港尖沙咀落地首个项目，80%的商户是首次登陆香港的品牌，开业首年实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍，出租率高达99%，月客流量超过150万人次。随后香港新世界集团陆续在上海、武汉、广州、沈阳等地投资落地5座K11商业、办公和居所等产业。仅上海K11购物艺术中心，开业第一年收回投入，第二年营业额增长3倍，每个月客流量稳定在100万人次，计划在全国9个城市落地29个项目。 除了K11 旗舰购物艺术中心，K11 集团产业也包括写字楼K11 ATELIER、住宅K11 ARTUS、开放式教育平台K11 Kulture Academy、顾问及市场调查机构K11 Future Taskforce、扶植中国艺术家及策展人的非牟利机构K11

Art Foundation、以及保留及传承中国传统手工艺的文化基金会K11 Craft & Guild。 二、K11由谁创办？ K11由香港新世界集团“第三代传人”郑志刚创办。郑志刚的祖父郑裕彤（周大福创始人周至元女婿）创办了香港新世界集团；父亲则是郑家纯，是新世界集团现任的董事会主席。郑志刚作为新世界家族“第三代”，2005年开始接触家族业务，针对零售商业同质化严重、新世界百货店逐渐减少的局面，郑志刚发挥自身文学与艺术修养背景，（具有哈佛文学学士学位，攻读过斯坦福大学京都研究中心文化艺术专业）将艺术与商业结合，创办了“博物馆零售”模式，引领零售商业改革。 K11股东为香港新世界集团("新世界发展（00017.HK）")，由郑裕彤一九七零年创立，并于一九七二年在香港联合