临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见试行(临政发〔2007〕11 号)

临沂市人民政府

关于加快推进市区城中村改造工作的意见试行

(临政发〔2007〕11 号)

为依法规范和切实加强“城中村”改造工作,提高城市规划建设和管理水平,繁荣发展城市经济、改善居民居住生活条件，根据有关法律法规和政策精神,现就加快推进市区“城中村”改造工作提出如下意见。

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,按照构建社会主义和谐社会的要求,坚持“政府主导、统一规划、区域统筹、配套建设、公开透明、依法办事”的工作原则,遵循经济社会发展和城市化进程规律,尊重群众意愿,着眼于保证“城中村”群众的切身利益,着眼于城市土地的节约、集约利用,着眼于经济发展和社会稳定,积极推进“城中村”改造工作。

二、目标任务

从现在起，力争用四年的时间，基本完成市区“城中村”改造任务，逐步提高“城中村”村民居住水平，“城中村”基础设施和公共服务设施配套完善，“城中村”及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加，“城中村”内重大安全

隐患得到消除。同时，配套与之相适应的制度建设和社会文化建设，建设现代化文化社区，提升城市整体功能和形象。

三、改造范围、条件和审批程序

（一）市区“城中村”改造的范围：

临沂城建成区范围内使用集体土地并以村民委员会或居民委员会为组织形式的村居或街道,以及临沂城规划区内不符合《临沂市城市总体规划》要求的所有村居。

（二）当前市区“城中村”改造的重点：

兰山区：葛王平、小岭、八里屯、蒋王平、南关、新华、五里堡、东苗庄、西苗庄、三合屯、陆王庄、前岗头、七里沟、梨杭、宏伟、后岗头、三里庄、普村、付屯、焦庄、南坛、御碑街、清泉庄、小埠东等24个村居。

河东区：三官庙村、九曲店村、郁九曲村、褚庄、巩村、刘村等6个村居。

罗庄区：湖南崖、龙潭居委、八块石、朱陈北村等4 个村居。

兰山区南坊片区和涑河改造区域以及临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区按既定规划和方案实施“城中村”改造。

(三)城中村(居)改造应具备的条件:

1. 村“两委”领导班子必须坚强有力,具有良好的群众基础和稳定的社会环境,绝大多数村民同意村庄改造并签订意向协议;

2. 坚持城市化标准,符合临沂市城市总体规划、分区规划等相关专业规划要求;

3. 坚持依法办事,妥善处理好村民的拆迁补偿、就业、医疗、社会保障等问题。

（四）审批程序：

凡列入改造范围内的“城中村”必须报经市“城中村”改造领导协调小组审批同意后方可实施改造。具体程序是：

1. 区政府牵头组织本区发改、建设、国土、规划、房管、财政、审计、监察等部门对“城中村”改造范围内的各类土地及地上建筑、设施进行全面调查摸底并计算成本,研究制定“城中村”改造项目总体策划方案,报市“城中村”改造领导协调小组办公室;

2. 市“城中村”改造领导协调小组办公室负责协调市政府有关部门按照各自职责对“城中村”改造项目总体策划方案进行审查，及时提出审查意见;

3. 市“城中村”改造领导协调小组办公室汇总各职能部门审查意见,报领导协调小组研究。

四、完善政策,规范管理

(一)规划管理

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划及社区建设规划的要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求,搞好“城中村”改造的规划布局。要积极推进“城中村”优化整合,避免基础设施和公共服务设施建设的重复投

资及土地、资金等资源浪费。新建、改建的单一居住社区居住规模不宜少于800 户。对于单独改造达不到规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，可以打破原村居用地界限，采取“迁村并点”或按规划要求重新选址集中建设。

“城中村”改造项目在制定总体策划方案前，由市规划行政主管部门提出规划条件意见，明确各项基础设施和公共服务设施建设标准，经济适用住房建设比例、住房套型结构比例等。“城中村”改造严格按照《城市居住区规划设计规范》的要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。特别要注重解决好绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集处理等基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施的配套建设，其中绿地率必须达到30%以上，居住规模超过1000 户的社区必须建设幼儿园，居住规模超过2000 户的社区必须建设小学。还要注重小区安全设施的完善和生活污水处理、中水回用设施的建设。

（二）土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，以行政区划为单位，统筹安排土地资源，切实保障村民住宅建设的安置用地、村民生产经营设施建设的经济发展用地和社会公共事业、公用设施用地。对以上用地不足的,由区统筹解决;剩余土地全部按规定统征纳入政府储备，依法实施出让。

对安置用地和社会公共事业、公用设施用地,原属集体所有的,可按照国家有关规定征为国有土地划拨使用,核发《国

有土地使用证》;暂不具备征为国有土地条件的,也可保留为集体经济组织所有土地,核发《集体建设用地使用证》。

“城中村”改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理转用手续。“城中村”集体土地征为国有土地后，任何单位不得无偿使用。需要异地建设的，由政府采取置换方式予以保障，置换出的土地，纳入政府土地储备；原土地使用人转让、出租、抵押或土地用途改变的，按有关规定办理手续。

涉及改造的村居，其还建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府政策规定，以满足本村居村居民还建安置和经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开发。凡变相进行商品房开发、对外出售的，不得办理土地、房产等相关手续，并依法严肃查处，追究相关责任人的责任。

（三）拆迁安置和房屋管理

对于地处老城区、没有农用地的“城中村”和地处新城区、有农用地的“城中村”实施改造时，其征地和房屋拆迁补偿安置政策按国家和省现行有关法规政策和我市现行有

关文件规定进行补偿安置，切实维护被拆迁人的合法权益。按建设规划应腾空收回的被征用土地上的房屋及其附属物，由区政府负责及时拆除。

居住用地和生活保障用地上的建筑，凭国有（集体）土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告等办理房屋登记备案手续；是本村居民且符合拆迁还建

条件的，可持原房产证或土地使用权证复印件（校验原件）或其他权属证明材料、居民身份证复印件、拆迁协议书按拆迁还建程序办理，并同时缴纳住房维修资金；本村符合购买条件的居民，持居民身份证复印件、购买协议书，按交易程序办理。

（四）建设管理

“城中村”改造可根据实际需要采取村居为主、自我改造，土地收储、政府改造，吸引外资、联合开发等多种形式。

市建设行政主管部门要在制定“城中村”改造项目总体策划方案前提出建设条件意见，明确住宅性能认定等级、建筑节能、节地、节水、节材与环保措施等要求，做为区政府制定“城中村”改造项目总体策划方案实施的前提条件，从源头上加强对“城中村”改造项目的建设管理。

（五）劳动就业和社会保障

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排本村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后，享受有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的按规定申领城市居民最低生活保障金。

（六）扶持政策

1. 财政政策：实施“城中村”改造实现的收益，包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等，按比

例返还给区里，主要用于城市基础设施配套和社区基础设施配套建设，以及村民社会保障、“五保户”、困难村民救助和村民的生活福利等。根据目前市区基础设施建设的实际情况，收益部分拟返还兰山区50%，返还罗庄区和河东区60%。

支持、鼓励“城中村”集体资产实行股份合作制改革，支持、鼓励“城中村”股份合作经济组织参与本村集体土地开发经营，支持、鼓励“城中村”村民将安置用房屋、生产经营用地等资产量化作价入股，参与改造建设，进行收入再分配或现房再分配。

2. 税费政策：“城中村”改造中的安置房建设项目，免收城市基础设施配套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴；人防工程建设费，自建人防工程的予以免缴，不按规定结建人防工程的按8 元/平方米缴纳人防工程易地建设费；经营服务性收费按规定标准下限的30%收取。“城中村”改造中的其它项目，凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关政策规定给予减免。

原村集体企业在改制过程中房屋土地变更登记涉及契税的，买卖人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的房屋、土地权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。原村集体企业，改制后纳税方式不变；原村委持有的股权和村民持有的股权发生变动，不视为产权交易，免收相关费用；原村没有集体企业，通过集体经济组织改制后组建的新企业，享受国家新办企业相关税收政策。

五、加强组织领导

“城中村”改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广,政策性强,工作繁重,任务艰巨。各级各有关部门必须高度重视，加强组织领导，确保“城中村”改造工作顺利进行。

(一)加强宏观指导。市区“城中村”改造工作在市委、市政府统一领导下进行,市“城中村”改造工作领导协调小组负责协调重大问题,制定重要政策,研究审批改造方案,检查工作进展情况，特别是规划和方案的落实情况，指导整个“城中村”改造工作稳步健康推进。各区要根据本地实际,坚持分类指导、循序渐进,按照先急后缓、先易后难、先近后远的原则有序积极推进“城中村”改造工作，坚决杜绝一哄而起、盲目改造。“城中村”改造工作领导协调小组办公室要会同区政府根据改造范围内的村庄名单,制定近期、中期和长期改造规划,有计划、按步骤、分期分批实施,“城中村”改造工作领导协调小组办公室负责监督、协调。

(二)明确各级责任。各区政府是“城中村”改造实施的组织主体和第一责任单位,负责规划设计、组织协调和具体推进,编制本区“城中村”改造总体策划方案，抓好监督检查,确保按规划开发建设。在编制“城中村”改造总体策划方案时，要充分征求“城中村”和有关街道(镇)的意见,特别是村民拆迁安置方案必须征得拟被拆迁户绝大多数同意。对纳入审批范围的“城中村”改造项目,有关部门要明确职责,密切协作,做好监管、政策性指导和服务工作。市发改、建设、财政、规划、国土资源、环保、消防、物价等部门要按照各自职能分工,积极做好统一规划、项目立项、土地供

应、建设管理、环评、消防及价格管理等工作。要合理安排审批程序,缩短审批时限,提高工作效率。市监察部门要会同有关部门,加强对“城中村”改造项目招拍挂的全过程检查监督,确保“城中村”改造工作健康发展。要公开各项规划方案和实施方案,加强宣传教育,取得广大人民群众的信任

和支持。

(三)严格执法监督。“城中村”改造政策性强,涉及国家、集体、群众、企业等各方利益,各区政府和有关部门要依法办事,严格执行相关政策法规和工作程序,严禁违规违纪操作。对纳入改造范围的“城中村”,要严格控制村庄土地,严禁违法违规审批建设用地和建设项目。凡未经审批违法用地、违法建设的,必须立即停止;情节严重的,依法追究区政府及相关部门主要负责人的责任,并视情节依法对开发企业做出相应处罚。

（四）确保质量，统筹发展。“城中村”改造要按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，精心策划，严密组织，强化监督，确保工程质量、功能质量和环境质量。“城中村”改造要与促进区域经济发展紧密结合，充分考虑产业的优化布局与结构调整，集约利用土地，集聚生产要素，构筑发展优势，既要提高“城中村”村民生活居住水平，又要发展繁荣城区经济，解决村民就业和村居长远发展问题。

本意见自发布之日起执行，我市原有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。罗庄区沂州路以西、新206国道以

东、湖北路以北、铁路以南区域内的村庄旧村改造按市政府临政字…2006?43 号文件执行；河东区沿滨河区域的20 个村庄旧村改造按市政府临政字…2005?64号文件执行；土地通过招拍挂正在实施改造的其它项目，按照市政府原定政策执行；已经签订开发预约协议，但土地尚未招拍挂的，依据本意见重新报批。

二〇〇七年五月九日

主题词：城建城中村改造意见

临沂市人民政府办公室 2007年5月28日印发