2018年杭州房地产行业分析报告

2018年杭州房地产行业分析报告

2018年11月

目录

一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5)

1、中签率上行，购房者更为理性 (7)

2、主城区楼市优于外围区域 (8)

二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9)

1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9)

2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10)

三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12)

1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12)

2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12)

3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13)

四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14)

1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14)

2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15)

3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17)

4、开发商加大开工，加快周转 (18)

五、主要楼盘调研情况 (19)

1、中城汇MIDTOWN (19)

2、金地玖峯汇 (20)

3、金地滨江万科悦虹湾 (21)

4、时代滨江.翡翠之星 (22)

楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。

房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。

二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。

土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

2018年房地产行业资管新规影响专题研究报告

2018年房地产行业资管新规影响专题研究 报告 报告编号：OLX-WEI-020 完成日期：2018.9.04

目录 第一节资管新规将结构性影响地产融资 (7) 第二节资管新规纵向观察 (11) 第三节房地产行业信托融资渠道分析 (13) 一、房地产行业对于信托资金的依赖程度 (13) 二、资管新规对通道类信托业务的影响 (16) 三、投向地产的通道类信托资金规模及利润空间 (17) 第四节房地产行业券商融资渠道分析 (20) 一、券商资管计划主要是通道业务 (20) 二、房地产领域是券商资管业务的重要投向之一 (22) 三、新政影响：房企债配置有望加大，周转率有望提升 (23) 四、测算：受影响规模约1.1万亿元 (25) 第五节房地产行业私募基金融资渠道分析 (27) 一、资管新规对私募基金的影响 (29) 1、目前私募基金立法缺失，资管新规并不直接监管 (29) 2、消除多层嵌套抑制通道，私募基金资金端受影响 (29) 3、投资者门槛、产品分级和杠杆比受限，私募基金资金端受影响 (30) 4、非标资产不得期限错配，私募基金资金池运作被禁 (30) 二、私募产品支持债转股为资管新规重点鼓励方向 (30) 三、私募股权基金成为房企融资突破口 (31) 1、私募股权基金融资趋势 (31) 2、类REITs优势分析 (32) 3、类REITs利好存量资产盘活 (33) 第六节房地产行业保险融资渠道分析 (34) 一、保险资管计划分析 (34) 二、不动产投资分析 (35) 三、新政影响：ABS有望发展，利好持有型地产 (37)

四、测算：受影响规模约0.3万亿元 (38) 第七节房地产行业非主流融资渠道分析 (39) 一、AMC (39) 1、不良资管介入房地产有天然的便利性 (39) 2、AMC借不良作为掩护，实质为变相融资 (40) 3、不良资产管理已经受制于监管，资管新规影响不大 (42) 二、民间借贷、担保公司等 (43) 附录 (44) 一、ABS发行规模 (44) 二、租赁住房资产证券化分析 (45) 1、2017年租赁住房资产证券化破冰 (45) 2、类REITs及CMBS发行提速 (46) 3、公募REITs展开探索，进入现金流融资时代 (46)

2018年1-12月全国房地产企业拿地排行榜

2018年1-12月全国房地产企业拿地排行榜 2018年，房企拿地回归理性，新增土储金额和面积双双回落，行业进入精细化竞争阶 段。万科、碧桂园、保利连续两年位列榜单前三；中西部市场火热，成交面积远超其他区域; 北京、南京“二京”拿地金额同比下降超40%降幅最为显著。 （单位：亿元、万平方米）排名企业 拿地 金额 拿地 面积 排名企业 拿地 金额 拿地 面积1 万科1316 2651 27 中国金茂291 306 2 碧桂园1204 5150 28 祥生地产集团265 588 3 保利发展1001 1749 29 美的置业集团248 502 4 华润置地803 1656 30 龙光地产234 420 5 中海地产760 86 6 31 滨江集团223 172 6 绿地控股742 4250 32 福晟集团212 411 7 龙湖集团708 1019 33 广州地铁211 165 2018年12月全国房地产企业拿地金额TOP50

8 新城控股673 2259 34 建发房产203 171

9 旭辉集团536 823 35 富力地产201 903 10 中梁控股集团524 1742 36 中粮置地195 368 11 中国中铁505 539 36 电建地产195 187 12 华侨城496 1027 37 金融街192 324 13 金地集团464 564 38 东原集团187 353 14 阳光城424 1342 39 光明地产180 292 15 中国铁建416 515 40 荣盛发展171 760 16 招商蛇口405 506 41 正商集团168 527 17 雅居乐402 1065 42 华发股份160 236 18 中南置地401 1050 43 九龙仓集团159 65 19 融创中国390 1379 44 平安不动产158 207 20 金科股份387 860 45 星河集团154 195 21 中国恒大382 2297 46 德信地产152 166 22 正荣集团375 764 47 苏州高新151 74 23 绿城中国351 373 48 新希望地产148 284 24 合景泰富集团350 547 48 首创置业148 110 25 世茂房地产329 528 49 中建三局地产147 412 X 2

2018年新加坡房地产行业专题研究报告

２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告

摘要： ●新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ ●新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。 政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

2018年房地产精装修行业深度研究报告

２０１８年房地产精装修行业深度研究报告

精装修：精装业务放量，行业洗牌加速 (4) 欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大 (4) 房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50% (4) 精装修重新定义供应链和行业竞争格局 (4) 政策驱动，精装房将成为趋势 (6) 精装修：材料、部品和施工集成的全装修模式 (6) 欧美日的住宅产业化及住宅部件化已达80%以上 (7) 政策驱动，国内精装房渗透率有望提升 (7) 地产集中度提升，精装交付比例有望加速提升 (10) 地产集中度提升，精装交付有望提速 (10) 2020年，一二线城市精装修空间近3000亿元 (11) 精装修交付，供应链和竞争格局的重新定义 (13) 精装修交付，供应链体系的重新定义 (13) 不同装修模式的供应链利润分配 (13) 主流精装修供应链：地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短 (14) 大宗业务盈利能力略有逊色，但将加速行业洗牌 (15) 家居企业大宗业务盈利能力普遍低于零售业务 (15) 大宗业务加速行业洗牌，有望助力家居行业集中度提升 (16) 家居硬装品类受益显著，工装市场容量可观 (17) 地板：产品及安装标准化程度高，适合精装修下的内装部品化 (17) 瓷砖：地产客户业绩亮眼，品牌瓷砖企业受益地产集中度提升 (18) 定制橱柜：精装套餐必备项目，工装前端亦有引流作用 (19) 木门：代表企业工程业务占比持续提升 (20) 投资建议：利好具备渠道优势及资金实力的企业 (21)

图表1：住宅装修产业链框架图 (6) 图表2：精装修与简装修对比 (6) 图表3：日本住宅设计流程 (7) 图表4：我国与发达国家全装修产业发展对比 (8) 图表5：推进全装修发展相关政策 (8) 图表6：分城市能级精装修交付比例测算（2018年） (9) 图表7：购房者选择精装修意愿调查（新浪网，2017年5月） (9) 图表8：各省推广住宅全装修政策一览 (9) 图表9：我国房地产行业集中度 (10) 图表10：前50大房企销售面积增速均值vs全国地产销售面积增速 (11) 图表11：万科、碧桂园和保利2017年销售面积仍维持高增长 (11) 图表12：全国精装房交付比例测算 (11) 图表13：2020年一二线精装修市场空间测算 (12) 图表14：装修供应链利润分配存在差异 (13) 图表15：木地板产品流通环节：零售vs工程渠道 (14) 图表16：地产商为资源整合者的精装修供应链体系 (15) 图表17：代表性家居企业毛利率水平 (15) 图表18：代表性家居企业期间费用率水平 (15) 图表19：代表性家居企业净利率水平 (16) 图表20：精装修业务考察产品力、品牌力、批量交付能力、服务力和资金实力 (16) 图表21：工程端瓷、地板以及定制橱柜市场规模测算 (17) 图表22：某龙头木地板企业渠道构成 (17) 图表23：某龙头木地板企业地产大客户供货比例（2017年） (17) 图表24：木地板铺装工艺标准化 (18) 图表25：欧神诺工程业务主要地产客户占比 (18) 图表26：碧桂园销售面积及增速 (18) 图表27：万科销售面积及增速 (18) 图表28：恒大销售面积及增速 (18) 图表29：志邦股份渠道构成 (19) 图表30：志邦股份主要地产大客户供货比例（2016年） (19) 图表31：欧派家居大宗业务收入占比约9.5%（截至2017年三季度） (19) 图表32：江山欧派渠道构成（1H2016） (20) 图表33：江山欧派主要地产大客户供货比例（1H2016） (20) 图表34：可比公司估值表（截至2018/03/08） (21)

2018年中国房地产行业发展白皮书

2018年中国房地产分析报告

目录 2018 中国房地产行业发展白皮书 关于观点指数P 1开篇P 3 市场篇 地产金融篇 创新业务篇 长租公寓 养老地产 文旅地产 产业地产 物流地产 商业地产篇 商业总论 购物中心 写字楼与联合办公 酒店 2018 年度中国地产风尚大奖名单P 4 P10 P16 P17 P24 P30 P35 P41 P47 P48 P50 P56 P62 P66

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观点指数 2018 中国房地产行业发展白皮书 观点指数·2018 中国房地产行业发展白皮书》由观点指数研究院与 58 集团联合发布 此报告是针对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究，由观点地产 新媒体暨旗下专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论 坛上定期发布。 2017 年的中国房地产，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷，而 随着行业逐渐迈入小年大周期阶段，销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐 渐提升，除了规模化扩张之外，房企们要如何调整经营策略，在如今大热的长租公 寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出，值得我们深思与探讨 。 为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采 用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位 多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，对宏观环境进行分析的同 时聚焦于微观的市场行为，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2018 博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2018 中国房地产行业发展白皮书》，与 各方企业共谋划，同成长。 3

2018年房地产行业研究报告

2018年房地产行业研究报告 目录 1房地产概述 (1) 1.1房地产的定义 (1) 1.2行业存在的意义 (1) 2房地产发展简史 (2) 2.1中国房地产发展历程 (2) 2.2国外房地产发展历程 (3) 2.3中国房地产未来发展趋势 (4) 3房地产行业产业链 (4) 4代表公司 (5) 4.1恒大集团 (5) 4.2碧桂园控股有限公司 (5) 4.3万科企业股份有限公司 (6) 4.4融创中国控股有限公司 (6) 4.5保利房地产（集团）股份有限公司 (6) 5代表人物 (7) 5.1李嘉诚 (7) 5.2王健林 (7) 5.3王石 (7) 5.4许家印 (8) 5.5潘石屹 (8)

1房地产概述 1.1房地产的定义 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 1.2行业存在的意义 房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。房地产业关联度比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。

2018年房地产行业万科分析报告

2018年房地产行业万科分析报告 2018年10月

目录 一、万科：30年地产标杆，引领行业新时代创新发展 (7) 1、发展历程：四个十年规划，三次战略定位演变 (7) （1）1984-1993年（第一个十年）：追求多元化发展 (7) （3）1993-2004年（第二个十年）：逐步走向房地产专业化 (7) （3）2004-2013年（第三个十年）：战略定位为“有质量增长” (8) （4）2013年-至今（第四个十年）：战略定位不断升级 (8) 2、业务布局：致力成为城乡建设与生活服务商，创造“1+N”业务体系 (9) 3、股权结构：股权风波平息，深铁集团提高股权稳定性 (10) 二、精准把握行业发展趋势，销售和业绩保持高质量增长 (11) 1、精准把握行业节奏，销售规模之路持续扩张 (11) 2、坚持高质量发展道路，经营业绩持续向好 (14) 三、“1+N”业务体系形成，未来将做城乡建设与生活服务商 (16) 1、万科地产：始终坚持“以刚需为主”的发展路线，住宅销售占比高达80% (17) （1）区域布局：聚焦四大核心城市经济圈，已基本覆盖所有新一二线城市 (18) （2）业绩分布：四大核心区域分布合理，上海、南方区域贡献最多 (19) （3）产品定位：“三好住宅”回归居住属性，“天网行动”、“匠心”等确保产品质控体系 (21) （4）创新优势：“5+2+X”住宅产业化体系应用，科技践行绿色建筑 (22) 2、万科物业：让更多用户体验物业服务之美好 (23) （1）涵盖住宅、商企、开发商服务等六大业务板块，规模不断扩大 (23) （2）数字化物业提升服务品质，2017年业绩表现抢眼 (24) 3、印力集团：万科商业地产平台，积极探索社区商业运营模式 (25) （1）收购印力集团，开启商业地产新篇章 (25)

2018年房地产行业政策分析报告

2018年房地产行业政策分析报告 2018年4月

目录 一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (4) 1、租售并举开启长效机制时代 (5) 2、租赁用地入市改变地产格局 (8) 3、“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (10) 二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (14) 1、二线城市人口增速出现放缓趋势 (15) 2、导入购房人口缓解财政压力 (17) 三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (21) 1、棚改提速拉动三、四线城市销量 (21) 2、PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (23) 四、主要风险 (25) 1、国内经济持续走弱 (25) 2、房地产调控政策收紧 (26)

“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动。2018年政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。我们可以看到，随着各地“租售并举”政策逐步落地，2017年9月以来70个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在5-6%左右。同时，全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。 人才落户新政：需求端调控变相放松。进入2018年更多的城市发布落户新政，落户门槛明显下降，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在40%以上，在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大，降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量的变相放松模式成为地方政府首选之策。从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用超出市场预期。以西安为例，实施落户新政后1季度新落户人数已突破30万人，接近2017年全年的落户人口。西安2018年一季度商品房销售额为400.82万平方米，同比增长21.2%。出现类似情况的还有郑州和长沙等多个二线城市。