控规容积率控制
容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小
1引言
容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。
控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。
2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题
2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性
控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。
2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足
容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题，地价还没有真正反映土地应有的价值；同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制。
2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2]
块地的开发，相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应，如交通拥挤，基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。
3控制性详细规划中容积率的合理确定
控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。
3.1定性分析
3.1.1 城市经济发展阶段
容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大
的差异。据崔寒清（2006）通过对全国九个大型城市用地容积率与经济发展之间关系的实证研究，当城市发展与建设处于起步阶段时，城市用地容积率存在很大的上升空间，它会随着经济的腾飞而加速上涨；但是当经济达到高速发达时期，容积率不会伴着经济的发展而无节制的上升，它的增长速率会放缓，其绝对数值虽然持续增长，但是增长的边际变化量会逐渐减少为零；此时，容积率也相应达到最大值；之后，它就会长期保持在这种稳定均衡的状态[5]。
3.1.2 土地的使用性质
不同类型的土地用途，其容积率存在较大的差别。商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异。一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。因此，容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。
3.1.3 区位条件
由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。因此说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率和开发强度。例如，一个城市的市级商业区的容积率比远离市区的容积率要大得多。
3.1.4 土地的基础设施条件及周围环境状况
较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。容积率的确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系，如重污染工业区必须考虑风向，商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交通等条件。
3.1.5与其他规划控制指标相协调
容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时，要考虑到与其他规划控制指标之间的协调。如历史文化保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不能定的太高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。
3.2定量分析
根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。
城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。城市开发的产出(收益)对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到一部分超额利润。最低经济容积率对在控制性详细规划中制定合理的容积率，具有重要的参考价值。或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。
3.3容积率奖惩制度
容积率通过前面的分析方法确定后，理论上应作为下达规划要点的依据。但在实际操作中，理论值与现实值会存在一定的偏差，最终容积率的制定应该视实际情况具有一定的弹性，也就是与理论值之间可以存在较小的浮动范围。因此，借鉴国外的容积率奖励制度，将成为实施容积率控制的选择。容积率奖励是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商一定的建筑面积[6]。
目前国外已建立了较为完善的容积率奖励制度，如奖励性区划，通过提高容积率来鼓励开发商在地段内提供广场、步行廊道拱廊等公共空间，对公共事业做出贡献的给予一定的容积率奖励；又如土地发展权转移制度，即通过将一些有历史价值地段上的无法达到的容积率转移到其他地段上，平衡业主利益和建筑保护间的矛盾，也可以使城市内部开放空间和一些极具景观与生态价值的土地发展权，通过相关的配套措施转移到其他的土地等。
最新控规、详规中各控制指标概念备课讲稿
各控制指标的概念 一、容积率 就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高， 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。 规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率 一般的多层住宅小区容积率在1.2-1.8左右. 二、建筑密度 建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。 规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 三、“绿地率”和“绿化覆盖率” 1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比
率。 距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1平方米的规模。 2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 道路紅線 城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 建築線 一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。 日照間距系數 根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 住宅平均层數 住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值?。
广州规划管理容积率指标计算办法
附件 广州市规划管理容积率指标计算办法 （征求意见稿） 第一条（目的、依据） 为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条（适用范围） 广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。 房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。 第三条（建筑面积计算规则） 本市建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面 1
积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。 第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则） 建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。 既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。 对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。 第五条建筑公共开放空间应当符合下列要求： （一）架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%； （二）位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米； 2
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入 控制性详细规划（以下简称控规）是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。如何实现控制，既实现政府的城市建设目标，引导城市建设发展，又不至于成为被动控制和消极控制，已经成为当前控规的一大难题。从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中甚至出现规划刚刚编制完成有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。特别是在控规编制的核心——指标体系确定中存在很多问题。 1我国控制性详细规划的基本内容与存在问题1．1 规划控制指标体系 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。 1、土地使用 （1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。 （2）环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。 2、设施配套 设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要 求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）作出规定。 3、建筑建造 （1）建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。 （2）城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。 4、行为活动控制 行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。其控制内容为交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织，装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。 1．2 规划控制方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。控制方式主要有：指标量化、条文规定、图则标定、城市设计引导。
控制性详细规划成果要求
1\技术文件 1.1基础资料汇编（对编制区现状情况的资料汇总和分析评价） 1.1.1上层次及相关规划要求? 1.1.2 自然环境(水文、地质、地貌、自然灾害、生态环境特征等自然条件) 1.1.3 人口状况(人口空间分布、居住结构、居住密度) 1.1.4 土地利用现状（详细汇总分析土地利用现状及征地权属情况，列出“现状用地汇总表”） 1.1.4.1 用地结构及各类用地布局现状 1.1.4.2 已拨划或出让用地的征地权属情况 1.1.4.3 已批准的设计要点情况 1.1.5 建筑物状况（编制区建筑物用途、面积、建设年代、建筑质量与合法性等） 1.1.6 道路交通现状（等级系统、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式、交通设施的分布与规模、道路交通现状分析） 1.1.7 公共服务设施现状（现状公共服务设施的类型、规模和分布情况，对现状进行分析）1.1.8 市政公用设施现状（分布、规模、用地面积及管网等级和分布，并对现状进行分析）1.1.9 历史文化及建筑风貌（编制区的历史文化传统（包括各级文物保护单位），建筑特色及环境特征等资料） 1.1.10环境保护现状（编制区主要污染源、污染类型及污染指标，并对环境保护状况分析）1.1.11其它 1.2说明书 1.2.1 前言（说明控规的背景及主要过程，包括规划的委托和编制过程等） 1.2.2 规划依据与原则（说明依据与原则，包括已审批的上层次规划及专项规划，适用的法规、规划和其它依据，控规所遵循的主要原则等） 1.2.3 现状概况与问题分析（简述编制区自然、历史和现状特点，分析评价现状存在的主要问题，发展所面临的挑战与机遇等，并提出相应规划对策） 1.2.4 规划目标（根据上层次规划的要求，结合编制区发展条件，确定功能定位、发展方向与发展目标，并预测编制区的人口发展规模和建设用地规模） 1.2.5 用地布局（分析影响编制区用地布局结构与功能组织的重大因素，阐述用地布局与功能组织的基本思路及规划方案，确定各类用地的布局、规模及规划要求，列出“规划用地汇总表”） 1.2.6 地块划分（分析评价影响编制区地块划分（包括地块细分，按照4.2.3、5.2.3规定）的要素，明确地块划分（包括细分）的依据和原则，确定地块划分（包括地块细分）的方法和结果 1.2.7 地块控制（按照规划控制的要求及项目的具体情况，确定编制区的各地块建设用地性质和建设使用强度等控制指标（有关要求详见4.2.4、4.2.5、5.2.4、5.2.5），并根据实际情况，对控制指标进行必要的说明和论证）
控规规范收集
[转] 控规的一些收集 城市各种服务设施半径 居住区教育设施的服务半径： 1、幼托的服务半径不宜大于300m；小学的服务半径不宜大于500m；中学的服务半径不宜大于1000m[居住区规划设计规范2002]。 2、中学服务半径不宜大于1000m；小学服务半径不宜大于500m[中小学校建筑设计规范1986]。 居住公共服务设施的服务半径： 居住区公共服务设施半径不大于800-1000m； 居住小区公共服务设施半径不大于400-500m； 居住组团公共服务设施半径不大于150-200m。 居住商业中心的服务半径： 居住区商业中心步行半径不大于500 m； 小区、商业点半径不大于300 m。 中小型超市： 按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置。（商业网点规划） 农贸市场（农贸超市）
按照服务半径不大于1000米，服务人口1-2万人设一处，占地面积按480平方米/千人（服务人口）的标准配置。（商业网点规划） 居住社区服务设施服务半径： 一般服务半径不超过500m. 门诊所（社区卫生服务中心） 一般3-5万人设一处，社医院的居住区不再设独立门诊 社区卫生服务站, 原则上按服务人口0.5—1万人 按服务半径不超过1000m设置1处。（日照总体规划） 公园、绿地 保证居民出行1000m半径内有一处综合性公园，在300m－500m半径内有一处小游园。（日照总体规划） 城市低压(变)配变站的服务半径： 1、供电半径一般不超过400m[城市电力网规划设计导则1993]。 2、市区供电半径一般为250m，繁华地区为150m。[城市中低压配电网改造技术导则DL-T599-1996] 3、变电室负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内。[居住区规划设计规范2002] 4、 35kV/10kV变电所的服务半径5～10km；110kV/35kV~10kV变电所的服务半径15～30km；220kV/110kV~10kV变电所的服务半径50～100km。[城市工程系统规划1999] 燃气调压站的服务半径： 1、中低调压站负荷服务半径500m。[居住区规划设计规范2002] 2、液化石油气储配站的服务半径不宜超过5km；调压站的供气半径以0.5km为宜，供气区域狭长，可考虑适当加大供气半径。[城市工程系统规划1999] 垃圾转运站和垃圾收集点的服务半径： 1、垃圾转运站的服务面积是0.7～1.0km2，垃圾收集点服务半径不应大于70m。 [居住区规划设计规范2002] 2、人力收集的小型转运站，服务半径不宜超过0.5km，机动车收集小型转运站，服务半径不宜超过2.0km；垃圾运输距离超过20km时，应设置大、中型转运站。[城市垃圾转运站设计规范1991] 3、小型转运站每0.7～1km2设置一座，大、中型转运站每10～15km2设置一座。 [城市环境卫生设施设置标准1989] 小型的服务半径500m。 城市公共厕所的服务半径： 1、主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m，流动人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m。[城市公共厕所规划和设计标准1987] 2、流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300～500m。一般街道间距不大于800m。[城市环境卫生设施设置标准1989] 3、每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。[居住区规划设计规范2002] 机动车停车场库的服务半径： 1、服务半径不宜大于150m。[居住区规划设计规范2002] 2、在市中心地区不应大于200m；一般地区不应大于300m；自行车公共停车场的服务半径宜为50～100m，并不得大于200m。[城市道路交通规划设计规范1995] 城市加油站的服务半径： 1、城市公共加油站的服务半径宜为0.9～1.2km。[城市道路交通规划设计规范1995]
控规简要(相关指标)
控规要点 1.规划人口测算 在总规的指导下，控规规划人口根据居住用地面积。具体根据《城市居住区规划设计规范GB 50180—93》（2002版）测算。 表1 人均居住区用地控制指标 (m2/人) 江西大部分属于III气候分区，具体详见建筑气候区划图。 2.中小学测算 2.1 中小学和班额人数 小学每班应为45人，初中每班应为50人，高中每班应为50人。 2.2 学校建设规模标准 中小学校的建设规模应根据批准的学校规模和城市建设规划的要求确定，小学一般为12、18、24、30、36班；初级中学一般为12、18、24、30班；九年一贯制学校一般为18、27、36、45班；完全中学一般为18、24、30、36班；高级中学一般为18、24、30、36班。 2.3 中小学建设规划要求 1、新建小学规模控制在24班以上，初中规模控制在27班以上，高中规模控制在36班以上； 2、小学在校学生数控制在1080人以上，初中在校学生数控制在1350人以上，高中在校学生数控制在1800人以上； 2.4 南昌市中小学相关指标一览表 2.5 中小学校用地面积及生均用地面积指标（新区）
3. 公共设施 表1城市规模与人口规模划分标准 表2城市公共设施规划用地综合（总）指标 3.1行政办公用地 3.2商业金融业用地
3.3文化娱乐用地 5.0.3具有公益性的各类文化娱乐设施的规划用地比例不得低于表5.0.3的规定 3.4体育用地 2 3.5医疗卫生用地 表12 医疗卫生设施规划用地指标 3.6教育科研用地 注：小城镇控制性详细规划公共设施配套结合《城市公共设施规划规范GB50442-2008》、《镇规划标准GB5*****-2008》
旅游景区控规指标体系构建
旅游景区控规指标体系构建3.1旅游景区控规指标体系构想 3.1.1旅游景区控规控制要寨构成 (1) 旅游系统构成分析从系统论出发，旅游应视作一个系统，它是旅游者通过旅游媒介到达旅游目的地的旅游活动系统， 其构成要素有:旅游主体一一旅游者，旅游客体—旅游目的地，旅游媒介—旅游企事业机构。旅游系统是由直接参与旅游活动的各个因子相互依托、相互制约形成的一个开放的有机整体圈。旅游者要素包括就业状况、个性特征、收入、媒体-休闲时间、教育水平等因子: 旅游企事业要素集，包括从事信息、交通、服务、环境保护、开发、经营、科教、文化的企业和事业机构:旅游目的地要素集，包括自然要素、基础设施、服务设施、项目设施、社会文化要素。从空间表现形式来看，旅游系统是旅游客源地与旅游目的地通过旅游通道相互作用的一个空间系统。按旅游功能分析，旅游系统则包括四大组分即客源市场(需求)子系统、旅游目的地(供给)子系统、支持子系统和出游子系统。 1 旅游规划的系统构成 旅游系统规划是以旅游系统为规划对象，在对旅游目的地和客源市场这对供需关系以及与这对关系有紧密联系的支持系统和出游系 统诸因子调查研究与评价的基础上，制定出全面的、可操作性的旅游可持续发展战略及其细则。其基本思想是:以客源市场系统为导向，以支持系统为保以出游系统为媒介，以旅游目的地系统规划为主体，
障，利用反馈系统来监控。 2 旅游景区控规的控制要素分析 旅游景区本身是一个受多种因素影响并不断变化的动态系统，其控规需要在各个单方面内容控制的基础上，运用系统分析的方法进行综合分析，弄清它们之间的相互关系以及各方面控制的相对重要性，解决好旅游景区的“保护性”开发问题。如果把旅游者的进入作为外部动因考虑，旅游景区控规系统则主要通过对旅游目的地内的各构成要素进行合理的开发控制，为旅游企事业集合提供经营管理的科学依据，从而形成对旅游者的长效吸引力。对于一个具体的旅游目的地，主要由游憩活动、环境、设施及其支持系统(交通、饮食、住宿等) 组成。旅游景区控规以控制指标为管理的主要依据，因此应从资源、活动、环境、设施等四个方面的进行指标体系构建。这里所提到的旅游景区资源具体来说是指旅游地资源，不包括客源市场、旅游 服务及旅游服务设施等要素[46]，是一定地理空间区域内的自然风景资源和人文景观资源。旅游资源是旅游景区生存发展的基础，其数量多少、质量优劣决定了旅游景区的特色和吸引力的强弱，其损耗速率有无超越自然或人为更新速率则关系到旅游景区的可持续发展性，因此旅游景区控规应对旅游资源进行保护性开发。即以确定旅游资源的保护级别为基础，从而制定相应的保护开发措施。旅游活动是一种综合性的社会、经济、文化活动，包括食、住、行、游、购、娱等多个方面。旅游者在旅游活动过程中享受旅游经营者所提供的棍饮、住宿、交通、娱乐、购物、导游以及旅游线路设计等服务。具体到一．
容积率计算规定
容积率计算技术规定 1 名词解释 1.1 容积率 一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。 1.2 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。 1.3 建筑系数 建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。 1.4 绿地率 居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。 1.5 层高 上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 1.6 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 1.7 设备平台 指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。 1.8 装饰性阳台 指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。 1.9 入户花园 在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。 1.10 飘窗 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 1.11 地下室 指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。 1.12 半地下室 房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 1.13 架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。 1.14 跃层住宅 套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。 1.15 低层住宅 为一至三层的住宅。 1.16 错层住宅 一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。 1.17 公寓 一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。 1.18 酒店式公寓 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
海绵城市控制指标体系构建探讨
海绵城市控制指标体系构建探 海绵城市控制指标与现有控规指标体系的衔接 控规是落实城市总规目标要求，指导修规建设的一个重要规划层次，现有控规指标体系包括土地使用、建筑建造、设施配套和行为活动四个方面的内容。海绵城市的规划理念与方法应与控规的规划编制体系相衔接，做好水生态、水环境、水资源、水安全及制度建设等方面的衔接，结合用地功能和布局，明确各单元或地块的主要控制指标，落实海绵城市规划建设的理念、原则、方法及技术措施，将不易直接操作实施的指标( 如年径流总量控制率、污染控制率等)分解为透水铺装率、绿色屋顶率、下沉式绿地率和调蓄容积等指标，以便于在具体落实时将控制指标层层传递到建设项目中( 图1)。由于年径流总量控制率、雨水资源利用率和污染控制率等控制指标需通过各项低影响开发措施的实施才能达到目标要求，而一项措施一般也与多个指标有关联。只有将海绵城市的建设指标落实到具体地块，对各项控制指标、控制要求进一步细化，并与相应的具体工程措施对应，使它们之间有一个很好的衔接关系，据此提出规划许可要求，才能达到海绵城市的建设要求。海绵城市建设控制和引导指标主要包括单位面积雨水控制容积( 超过一定建筑面积的建设项目必须配建对应体积的调蓄空间)、透水铺装率、下沉式绿地率、绿色屋顶率、雨水资源利用率、污水再生利用率、管网漏损率和面源污染控制率等，在项目审查中按照控规要求，审查项目用地中的雨水调蓄利用设施、绿色屋顶、下沉式绿地、透水铺装、植草沟、雨水湿地、初期雨水弃流设施等低影响开发设施及其组合系统设计内容，并与控规指标的相符性进行校核。海绵城市控制指标的选取可针对不同的城市特点有所侧重，应优先解决主要矛盾和
风景名胜区控制性详细规划指标体系研究_岳邦瑞
第37卷 第4期2005年12月西安建筑科技大学学报(自然科学版) J.Xi’an Univ.of Arch.&T ech.(N atur al Science Editio n) V ol.37 N o.4 Dec.2005 风景名胜区控制性详细规划指标体系研究 岳邦瑞 (西安建筑科技大学建筑学院,陕西西安710055) 摘 要:目前,中国风景名胜区控制性详细规划领域存在着研究空白性、实践盲目性、潜力巨大性三大特点,而对于规划指标体系的构成与内涵研究这一风景名胜区控制性详细规划研究的核心问题,迫切需要深入的理论探讨.针对当前中国风景名胜区中存在的突出矛盾,根据风景名胜区的性质和特点,通过比较与借鉴城市控制性详细规划控制体系与控制方法,从土地使用控制、环境容量控制、设施配套控制、建筑建造控制、景观环境控制、行为活动控制、保护游赏控制这七方面建构了风景名胜区控制性详细规划的指标体系,并进一步提出了各项指标的具体内涵和选取方法. 关键词:风景名胜区控制性详细规划;城市控制性详细规划;指标体系 中图分类号:T U985 文献标识码:A 文章编号:1006-7930(2005)04-0522-04 X Study on the regulation system for spots detailed panning of the scenic spots YUE B ang-rui (Scho ol of A rch.,Xi'an U niv.of A rch.&T ech.,Xi'an710055,China) Abstract:Blankness in r esenr ch,blindness in practice and potentiality fo r development ar e the thr ee pr om inent features character istic o f the detailed planning of the scenic spots r eg ulat or y.I n this period,the r esear ch o f reg ulato r y system is the fir st and for emo st w or k that r equir es imm ediat e studies.Fo cusing o n the no ticeable questio ns of China's scenic area, and o n the basis of reaso nable application of the method fo r t he city's r egulator y deta iled pla nning,t he reg ulato r y system o f t he scenic spo ts reg ulato ry det ailed planning w as pro po sed.I t consists of seven aspects:land-use r egulator y, envir onmental capacity reg ulato ry,co nst ructio n reg ulato ry,landscape reg ulat or y,behav io r&activit y r egulator y, pro tectio n&to urism reg ulato ry.Ea ch o f these has been deeply discussed and the co nno tatio n and t he selectio n method ar e pr esent ed as a r esult. Key words:scenic ar ea r eg ulatory detailed p lanning;city r egulatory detailed p lanning;r eg ulatory sy stem 近年来,我国的风景区建设、保护与旅游开发的矛盾日益激烈,迫切需要深化风景区总规在管理层面的“可操作性”以协调各种矛盾,风景名胜区控制性详细规划(以下简称“风景区控规”)应运而生.目前,风景区控规领域存在着“研究空白性、实践盲目性、潜力巨大性”三大特点,初步的学术研究提出了风景区控规的方法构架应包括阶段任务、控制对象、控制内容、指标体系、用地划分五方面内容[1].其中,指标体系是控规研究中的核心问题,需要更为深入的探讨. 规划控制体系的内在构成是规划控制指标体系建立的基础.从规划管理的角度来看,当前风景区控规就是要通过“控制建设、旅游容量、突出保护”来协调“保护与开发利用的矛盾”,最终解决这一控规研 X收稿日期:2004-12-17 作者简介:岳邦瑞(1973-),男,陕西西安人,讲师,硕士,从事景观规划,遗产保护研究.
建筑容积率计算规定
建筑容积率计算规定 （报审稿） 为进一步规范建筑容积率计算办法，根据国家有关法律法规及技术标准，结合我市实际情况,作出如下规定： 一、术语解释 容积率分为地上容积率与地下容积率。凡未注明地上、地下的，均指地上容积率。 地上容积率，系指一定地块内建筑物地上的计容面积与用地面积的比值。 地下容积率，系指一定地块内建筑物地下的计容面积与用地面积的比值。 计容面积，系指一定地块内参与容积率指标计算的建筑面积。 二、计算规则 一般情况下，容积率及建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005的规定执行；遇有下列情况，按照本规定执行： （一）建筑的层高 1、住宅建筑、公寓（包括酒店型和混合型公寓）标准层层高大于3.9米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于5.4米的，按该层水平投影面积的3倍计算。 2、办公建筑、写字楼建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于6.6米的，按该层水平投影面积的3倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。 3、商业建筑标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的2倍计算；标准层层高大于7.8米，计容面积按照该层水平投影面积的3倍计算；但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。超市、农贸市场、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间面积达到2000平方米以上的，其层高可以根据功能要求适当提高。 4、住宅建筑底层层高小于2.2米的配套用房按规范计算建筑面积，但不作为计容面积。 5、停车库（包括地面无围护结构的机械式停车设施）结构层层高不大于8.0米的立体停车库，按结构层建筑面积计算，层高8.0米以上的按8.0米层高折算计容面积。 （二）坡地建筑室外地坪标高的计算 建筑基地有地形高差，建筑同一层部分为地上、部分为地下的建筑，顶板超过室外地坪1.5米的建筑空间计入地上计容面积，其余计入地下计容面积。如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面为准加上0.2米作为室外地坪，核定建筑层数及计容面积。 （三）建筑的地下及半地下室 １、对建筑地下、半地下空间的上顶板面不高出室外地面1.5米（含1.5米）的，其面积计入地下计容面积；建筑地下空间的上顶板面高出室外地面1.5米以上时，其面积计入地上计容面积。 2、建筑主体周边设有采光井、且采光井距外墙进深宽度大于0.8米的，采光地下部分一半计入地上计容面积、一半计入地下计容面积。如采光部分仅用于停车、设置市政设备的，计入地下计容面积。当采光井的进深不大于0.8米时，按上条规定计算。 （四）建筑底层架空层
工业项目建设用地控制指标
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知 国土资发〔2008〕24号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局： 为全面贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，国土资源部对2004年发布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》进行了修订。现将修订后的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》）发布，请认真贯彻实施。 一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因生产安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。
二、编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。 三、省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理。要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定或调整本地区的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，加大宣传推广的工作力度，大力推进工业用地节约集约利用。 四、部将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时修订《控制指标》。 本《控制指标》发布实施后，《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）停止执行。 二○○八年一月三十一日
城乡控制性详细规划指标体系研究
城乡控制性详细规划指标体系研究 控制性详细规划（以下简称控规）是借鉴美国的“区划”技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型，于20世纪80年代随着我国市场经济的发展应运而生，是以经批准的城市总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。本文对控规指标体系存在的问题进行了深入研究，在此基础上，提出了控制性详细规划指标体系优化设计的几个方面内容。 标签：城乡控制性详细规划；指标体系；研究 1、前言 控制性详细规划是整个城市规划管理的核心，并且应该成为判断某项开发建设活动能否成立的唯一依据。然而，由于我国控规研究起步较晚，发展至今依然存在着诸多问题，严重影响着其作用的发挥，深入探讨规划控制指标体系，进行优化设计对控规职能发挥具有得要意义。 2、控规指标体系存在问题 2.1控规指标体系兼容性的问题 控规编制过程中建设用地使用性质分类的确定一般以城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）为依据，但这种建设用地分类的划分，弹性不足，不能很好地适应建设用地的实际分类需要，在高层建筑鳞次栉比的今天，一幢建筑的主楼和裙房甚至各层之间都有不同的使用性质，这就要求在维护控规原则性的同时，补充适当的兼容性内容以适应这种市场调节的需要。 2.2控规指标体系内容存在的问题 （1）控制性详细规划的前期研究是规划编制的基础和依据，具有相当的重要性。前期研究包括对基础资料的收集，主要包括：总规对规划范围的要求、土地利用现状、人口分布现状、建筑物现状、公共设施现状、工程设施及管网现状、土地经济分析资料、所在城市及地區历史文化传统、建筑特色等资料以及在此基础上的分析研究，包括城市设计研究、土地经济研究、公共服务设施和市政设施研究、历史建筑和文物古迹保护等。基础资料的研究收入附件作为控规的成果。但在目前的状况是。一方面是基础资料收集不足，同时分析研究也不够深入。由于控规编制依据不充分，导致编制成果缺乏科学性。 （2）规定性指标控制缺乏弹性空间；控规的指标体系分为规定性指标体系和指导性指标体系，也是规划管理部门出具规划设计条件的根本依据，其中规定性指标体系的确定是控规编制的核心任务。举例来说，土地使用强度的控制主要是在控制环境容量的前提下，保证在土地开发建设中获得相对合理的综合效益，
控制性详细规划样本
一、控制性详细规划 1.控制性详细规划 定义：控制性详细规划重要以对地块用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和都市设计引导、市政工程设施和公共服务设施配套，以及交通活动控制和环保规定为重要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界控制和引导。 2.控制性详细规划作用： 2.1承上启下，强调规划延续性。控制性详细规划核心价值即在于“承上启下”。 2.2与管理结合、与开发衔接，作为都市规划管理根据。 2.3体现都市设计构想。控制性详细规划可将都市总体规划、分区规划中宏观都市设计构想，以微观、详细控制规定加以体现。 2.4都市政策载体。 3.控制性详细规划基本特性： 3.1通过抽象表达方式实现规划意图 3.2具备法律效应和立法空间 3.3综合性
3.4刚性和弹性相结合控制方式 3.5规划性和引导性结合 3.6通则式与判例式结合 3.7动态控制与互相转化也许（兼容性规定） 3.8强制性内容提出 4.控制性详细规划目的： 控制性详细规划编制目的是指在都市总体规划指引下。 4.1明确所涉及地区发展定位，与上位都市总体规划、分区规划中相应内容相衔接，使之可以进一步分解和贯彻，拟定该地区在都市中分工。 4.2根据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、将来挑战等因素，制定所涉及地区都市建设各项开发控制体系总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面配制上贯彻到各地块，为实现所涉及地区发展定位提供保障。 4.3为各地块制定有关规划指标，作为法定技术管理工具，直接引导和控制地块内各类开发建设活动。 5.控制性详细规划管理： 是通过指标制定来实现，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控
关于印发广州市规划管理容积率指标计算办法的通知2018
穗国土规划规字﹝2018﹞9号 广州市国土资源和规划委员会 关于印发广州市规划管理容积率指标计算办法的通知各有关单位： 现将《广州市规划管理容积率指标计算办法》（下称《办法》）印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源和规划委员会反映。 广州市国土资源和规划委员会 2018年11月17日 广州市规划管理容积率指标计算办法 第一条为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2013）、《广州市城乡规划技术规定》等国家标准及规 章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。 房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房产测量规范》（GB/T17986－2000）、《房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204－2014）及有关规定执行。 第三条本市规划管理建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2013）执行。建筑面积指标应分列计算容积率建 筑面积和不计入容积率建筑面积。
第四条在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面积： （一）建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。 （二）符合本办法规定的建筑公共开放空间。 （三）既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。 （四）符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。 （五）对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。 （六）其他法律、法规、规章、上级政策文件规定的情形。 第五条符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道）不计入容积率，其中住宅、商业、办公、工业建筑的公共开放空间应满足下列技术要求，并按照下列规则计算容积率： （一）住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3％的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。 （二）工业建筑的公共开放空间按其水平投影面积计算容积率建筑面积。创新型产业建筑的的公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3％的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。
旅游景区控规指标体系构建
旅游景区控规指标体系构建 3.1旅游景区控规指标体系构想 3.1.1旅游景区控规控制要寨构成 (1) 旅游系统构成分析从系统论出发，旅游应视作一个系统，它是旅游者通过旅游媒介到达旅游目的地的旅游活动系统， 其构成要素有:旅游主体一一旅游者，旅游客体—旅游目的地，旅游媒介—旅游企事业机构。旅游系统是由直接参与旅游活动的各个因子相互依托、相互制约形成的一个开放的有机整体圈。旅游者要素包括就业状况、个性特征、收入、媒体-休闲时间、教育水平等因子:旅游企事业要素集，包括从事信息、交通、服务、环境保护、开发、经营、科教、文化的企业和事业机构:旅游目的地要素集，包括自然要素、基础设施、服务设施、项目设施、社会文化要素。从空间表现形式来看，旅游系统是旅游客源地与旅游目的地通过旅游通道相互作用的一个空间系统。按旅游功能分析，旅游系统则包括四大组分即客源市场(需求)子系统、旅游目的地(供给)子系统、支持子系统和出游子系统。 1 旅游规划的系统构成 旅游系统规划是以旅游系统为规划对象，在对旅游目的地和客源市场这对供需关系以及与这对关系有紧密联系的支持系统和出游系统诸因子调查研究与评价的基础上，制定出全面的、可操作性的旅游可持续发展战略及其细则。其基本思想是:以客源市场系统为导向，以旅游目的地系统规划为主体，以出游系统为媒介，以支持系统为保
障，利用反馈系统来监控。 2 旅游景区控规的控制要素分析 旅游景区本身是一个受多种因素影响并不断变化的动态系统，其控规需要在各个单方面内容控制的基础上，运用系统分析的方法进行综合分析，弄清它们之间的相互关系以及各方面控制的相对重要性，解决好旅游景区的“保护性”开发问题。如果把旅游者的进入作为外部动因考虑，旅游景区控规系统则主要通过对旅游目的地内的各构成要素进行合理的开发控制，为旅游企事业集合提供经营管理的科学依据，从而形成对旅游者的长效吸引力。对于一个具体的旅游目的地，主要由游憩活动、环境、设施及其支持系统(交通、饮食、住宿等)组成。旅游景区控规以控制指标为管理的主要依据，因此应从资源、活动、环境、设施等四个方面的进行指标体系构建。这里所提到的旅游景区资源具体来说是指旅游地资源，不包括客源市场、旅游服务及旅游服务设施等要素[46]，是一定地理空间区域内的自然风景资源和人文景观资源。旅游资源是旅游景区生存发展的基础，其数量多少、质量优劣决定了旅游景区的特色和吸引力的强弱，其损耗速率有无超越自然或人为更新速率则关系到旅游景区的可持续发展性，因此旅游景区控规应对旅游资源进行保护性开发。即以确定旅游资源的保护级别为基础，从而制定相应的保护开发措施。旅游活动是一种综合性的社会、经济、文化活动，包括食、住、行、游、购、娱等多个方面。旅游者在旅游活动过程中享受旅游经营者所提供的棍饮、住宿、交通、娱乐、购物、导游以及旅游线路设计等服务。具体到一
控制性详细规划控制指标确定的几点建议
控制性详细规划控制指标确定的几点建议 【摘要】简要回顾了控制性详细规划形成的历程，提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一，同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成，和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法，并提出在实际工作中常出现的几项调整要求较多的控制指标（如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等），最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议。 【关键词】区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制 1.引言 控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次，其技术框架参考了美国的“区划”。它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段。 控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用强度为重点，它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图，直接服务于城市规划管理。 控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据，是城市政府积极引导市场，实现建设目标的最直接手段。但从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中，甚至出现规划刚刚编制完成，有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余，引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展，已成为当前控制性详细规划的一大难题。 2.控制指标的确定 控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定定性、定量的控制要求。其具体工作是：确定各项用地使用强度、人口密度、建筑的建造量、高度等，这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表达。 目前，常用的控制性详细规划的综合指标体系可分为：规定性指标和指导性指标两种。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。