房地产开发企业法律风险类别及表现

房地产开发企业法律风险类别及表现

房地产开发企业面临的法律风险分类：

一、关于土地使用权取得的风险

房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括：

1、土地使用出让过程中的法律风险

（1）政策及法律、法规变化的风险；

（2）政府规划方案变更的风险；

（3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；

（4）招拍挂过程中的法律风险；

（5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；

（6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险；

（7）土地使用权被政府收回的法律风险。

2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险；

（2）土地使用权权属瑕疵的法律风险；

（3）土地使用权转让的税收法律风险；

（4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；

（5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险

（1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；

（2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；

（3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；

（4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；

（5）房地产项目公司的税收风险；

（6）收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；

（7）被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

（8）与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

二、关于房地产建筑时期的法律风险

1、房地产融资和资金方面的法律风险

（1）国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；

（2）因融资协议安排产生法律风险（备注：专门多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就能够了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的阻碍。）；

（3）利用虚假文件融资的风险；

（4）盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

2、房地产项目施工方面的法律风险；

（1）由于缺乏严格招投标治理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；

（2）由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；

（3）由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；（4）设计变更、签证和索赔产生的法律风险；

（5）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；

（6）因工程价款结算产生的法律风险；

（7）因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；（8）因工程质量保修产生的法律风险；

（9）因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；

（10）黑白合同产生的法律风险。

三、关于房地产销售时期的法律风险

1、与销售中介公司相关的风险

（1）因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；

（2）因销售代理公司及其职员虚假承诺及不当行为引起的法律风险；

2、与广告策划相关的法律风险

（1）因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；

（2）因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；（3）因虚假广告带来的法律风险；

（4）因广告内容不当的法律风险。

3、与销售行为相关的法律风险

（1）违规销售产生的法律风险；

（2）取得商品房预售证书的相关法律风险；

（3）预售房款的收取和使用的相关法律风险；

（4）促销方案的相关法律风险；

（5）销售现场布置和样版房相关的法律风险；

（6）销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；

（7）认购书、购房合同书相关的法律风险。

4、与购房者相关的法律风险

（1）因房屋质量问题产生的法律风险；

（2）因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；

（3）因设计方案变更产生的法律风险；

（4）因公共设施使用等相关问题的法律风险；

（5）因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险专门突出，因开发商是对按揭货款承担连带责任的。）

四、关于物业治理有关的法律风险

1、前期物业治理合同签订的风险；

2、开发商与其关联物业公司权益义务关系纷乱的法律风险；

3、销售房屋承诺赠送物业治理费的法律风险；

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险；

5、物业用房有关的法律风险；

合同管理风险及防范

合同管理风险及防范 姓名 :宋召科 班级 :机电（本）091 学号 :2009322112 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！ 【最新资料 Word 版 可自由编辑！！】

【论文摘要】市场经济即是法律经济、契约经济。企业在生产、经营、管理活动过程中更是通过合同来确定交易各方的权利义务，并以此约束对方进行经济活动，达到交易目的。企业经营管理的成败在一定程度上取决于合同的签订和管理，然而，由于企业因未能建立和完善一套与市场经济法律体系相适应的合同管理体制，造成合同法律风险接连发生，而法律风险一旦产生，企业自身又没有掌控和处理的措施，往往会给企业带来难于挽回的损失。因而，如何做好企业合同管理及合同风险的防范在企业管理中有着非常重要的作用。 【关键词】合同管理合同风险风险防范 随着我国社会主义市场经济的建立，合同管理的风险也相应增大，加强合同管理，重视合同风险的防范，对于维护企业权益、信誉和形象至关重要。企业合同管理的风险有哪些？企业又应该如何防范合同风险？这是管理管理者应该有所了解的问题，更是企业的法律顾问、法务人员应该深入了解的问题。下面我们来浅谈一下合同管理中的风险及其防范： 合同管理的风险 在现代企业制度中，合同管理是企业管理中的一项重要内容，因此，从制度层面上讲，大多数企业都建立了合同管理的相关制度，比如归口管理和责任管理制度等，但是在实际执行中，还是难免这样那样的风险。合同管理中常见的风险主要存在于以下几个方面： 1 合同签订前的准备工作做得不够。签订合同前如果不注意合同对方的资信审查，会导致企业遭受经济损失，严重时甚至会影响企业的正常运转或引发企业的全面亏损或破产。或者虽然前期注意了资信审查，但在过程中对对方的经营状况、财务状况等缺乏持续关注，不能及时掌握对方的资信变化信息，致使企业蒙受损失。 2合同签订履行监控制度不完善。合同履行指的是合同约定义务的执行，表现为当事人执行合同义务的行为。履行监控，是为保护合同的正当履行，而建立的相应合同执行的调整和控制制度。为保证公司或企业的合同能够得到有效执行，保证公司的正常运转，一些中小企业也建立了相应的合同管理机构或相应的法律顾问制度，但由于各业务职能部门协调或深入监控的程度不同，致使合同履行中因为不到位的管理，而使好的制度不能取得好的结果。作为领导者和决策者，一定要意识到合同制度已经逐渐成为企业管理的必要手段，一定要将这种管理制度落实到实处并且加以贯彻，而不仅仅只是当成一种摆设。而是要落实合同管理的机构、人员和制度，建立健全合同台账、档案制度，使合同管理逐步规范化、从而规范企业的签约和履行行为，堵塞漏洞。 3 违反法律法规签订无效合同。“通过强制履行承诺帮助人们实现他们的私人目标”是合同立法的目的。我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同属于无效合同，而无效合同不受法律保护。例如，企业之间签订借贷合同或联营合同时设立的保底条款、担保合同中以政府机关作为保证人等，这些条款依法无效，也因此无法受到法律保护。 4企业规章制度不完善，合同签订权限不明。有的企业只是原则规定了各类合同如何签订，对合同管理等方面的规定却很少，可操作性不强。例如，一些集团企业的基层单位都有自己的合同专用章，签合同就是基层单位自己说了算，上级公司也很少对下级公司签订的合同进行审批。

企业法律风险识别与防控

法律风险的识别与防范 尊敬的牛总经理、尊敬的各位老总，大家好。 我是河南兴亚律师事务所律师，很高兴能来参加我们公司2017年的年会。受牛总的邀请，我们一起来交流法律风险的识别与防范。 一．引言： 由于授权委托书代签而导致案件重审 在一起诉讼案件中，一方当事人张三委托某律师事务所代理案件参加诉讼，在与律师事务所签订授权委托书时，由于张三在外地出差，张三便嘱咐他的妻子在授权委托书上代他自己签名，然后交给律师。张三当时认为这样做，没有什么大碍，在生活中经常这样做。张三也积极出庭参加诉讼，案件经过一审、二审后胜诉。可是没想到几个月后，张三收到了案件再审的通知。原因是在诉讼中存在程序违法，对方当事人申请再审。因为授权委托书上当事人的名字，与庭审笔录或起诉状上的当事人不一致。 现在在诉讼中不仅注重实体公正，更注重程序是否正当，程序违法会导致案件的重新审理,做出的具体行政行为会因为程序违法可能被撤销，在刑事诉讼中，有些证据将因为收集取证程序违法而被排除！ 想当然不等于规则，“没事儿”的背后隐藏着法律风险！ 一、建筑企业的风险种类 我们律师同行总结出建筑企业的15大类100多种法律风险： 1、招投标阶段法律风险 2、合同签订阶段法律风险 3、合同履行阶段法律风险 4、工程质量安全法律风险 5、工程结算法律风险

6、内部承包法律风险 7、以包代管法律风险 8、印章管理法律风险 9、资金收支法律风险 10、工程分包法律风险 11、劳务用工法律风险 12、材料设备买卖租赁法律风险 13、投资法律风险 14、税收法律风险 15、诉讼法律风险 这些法律风险贯穿我们建筑企业经营的全过程，隐藏在我们工作的每一个细节的背后，与我们每一个人的工作状态密切相关。 例如，我们的施工班组要及时为劳动者签订劳动合同，购买人身意外伤害保险等，企业才能转移风险，免遭损失；例如建筑企业必须与内部承包人项目经理签订劳动合同，并依法为其缴纳养老保险、医疗保险、工伤保险等社会保险，才能保证我们在工程招投标中的主体资格。 二、合同签订阶段法律风险与防范 1、合同主体：与谁共舞 『案例』 张三和李四是朋友。张三是A公司的法定代表人。2004年6月，张三向李四借款十万，出具了正式的借据，盖A公司公章。 事后，张三拒绝还钱。李四把张三告上了法庭。张三辩称是A 公司借款，因为上面盖的是A公司公章，他只是以A公司法定代表人身份签的字。法院以起诉主体错误为由驳回了李四的起诉。李四随后起诉A公司，胜诉，可A公司经营亏损，根本就

【法务管理】集团有限公司房地产企业法律事务工作指导意见(WORD12页)

集团有限公司 房地产企业法律事务工作指导意见 为加强企业管理，规范经营行为，防范法律风险，提高盈利能力，保障鲁能房地产事业持续、稳定、健康发展，根据《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规和鲁能集团有关规章制度，制订本指导意见。 一、建立和完善房地产经营管理规章制度，强化和规范法律事务及合同管理，不断提高依法经营、依法治企水平。 （一）依据有关法律法规，逐步建立统一的房地产经营管理规章制度，主要包括：房地产项目前期策划、项目融资、土地取得、建设工程勘察、设计、施工和监理、物资采购、工程预决算、工程招投标、工程质量和安全、工程价款支付与监控、广告宣传、销售合同、销售流程、售后服务和物业服务、法律纠纷处理等管理制度。 （二）配备企业法律顾问。置业集团要设立专职企业法律顾问（法律事务管理兼合同管理）岗位，其他房地产企业设立兼职企业法律顾问。从业人员原则要求法律专业本科以上学历，并要积极参加业务培训和交流，不断提高业务素质。 （三）加强外聘法律顾问的聘用和管理。要严格执行《集团公司法律顾问管理办法》，凡与鲁能所属企业签订顾问合同的律师事务所不能接受与鲁能所属企业利益冲突方的委托，不得作为与鲁能所属企业利益冲突方的代理人办理有关诉讼、仲裁案件。在选择律师事务所担任常年法律顾问或办理其他法律事务时，应综合考察律师事务所的业绩、声誉、专业能力等；律师费用的数额确定要考虑工作量、智力工作质量、工作成果等因素，参照国家和地方有关律师收费的规定，既要充分发挥律师的积极性，确保律师服务质量，又要杜绝出现律师费畸高的情况。 （四）强化合同管理意识。合同管理是企业对法律风险进行“事前”、“事中”防范的主要控制手段。要按照《集团公司合同管理办法》、《集团公司合同专用章管理办法》和《关于加强合同管理的意见》的规定，刻制和使用合同专用章；合同专用章要由专人保管；签署合同要履行会签手续，加盖合同专用章和骑缝章；没有法律部门意见不得加盖合同专用章，没有使用合同专用章的合同，财务部门不得付款。要按照《集团公司合同台帐、档案管理办法》要求，建立电子版和纸版两个台帐，两个台帐内容要保持一致。要严格履行合同上报会签制度，除取得土地使用权、出售商品房、购买原材料等日常经营合同外，凡符合《集团公司合同管理办法》第七条规定的合同，必须严格履行上报会

企业合同法律风险防范

企业合同法律风险防范 企业合同法律风险防范 第一部分合同签订阶段风险及防范 1、对方当事人缔约能力风险 风险一：合同效力待定的风险 无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。 防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。 风险二：合同欺诈的风险 对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利

用合同进行欺诈，骗取己方的财物。 防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。 风险三：签约能力禁止的风险 风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承

企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训大纲

《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：冯涛 电话： E-mail： 课程目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间：2天 课程对象：中高层管理者 讲座大纲： 第一部分：企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策

三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分：企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策

【房地产商合同】房地产开发法律服务合同范本

房地产开发法律服务合同范本 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房地产开发法律服务合同 甲方(委托人)：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 委托代理人：_____________________ 身份证号码：_____________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________ 帐号：___________________________ 电子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________ 帐号：___________________________ 电子信箱：_______________________ 鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行： 一、法律服务组成人员

房地产项目合作开发及法律风险防范

房地产项目合作开发及法律风险防范 一、房地产项目合作开发模式的选择 存在三种典型的合作模式： 1、合同型合作开发模式。 是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。优点在于省去了土地过户的复杂手续。缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。 2、联建型合作开发模式。 是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。 3、法人型合作开发模式。 是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。 二、房地产项目合作开发的主要法律风险 1、合作主体经营资格不合法的法律风险。 要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。 法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立

企业法律风险与防范措施——企业合同管理之风险

企业法律风险与防范措施——企业合同管理之风险 (2012-11-27 14:45:58) 转载▼ 分类：财会与税务 标签： 转载 原文地址：企业法律风险与防范措施——企业合同管理之风险作者：注册税务师齐洪涛 作者：迟彦杰律师时间：2012-11-14 企业的经营活动始于合同、终于合同，所有的相关管理活动都属合同管理。合同内容或签订及履行中的作为或不作为，都有可能使企业因违反法律规定、违约、未充分行使法定权利，而使合法利益受到不利影响。这种可能性，就是合同法律风险。合同法律风险，是企业最频繁面临的法律风险。 一、企业合同管理中的法律风险分析 （一）常见误解的纠正 1．合同事务并非等同法律事务 企业签订、履行合同是经济目的，力争实现交易利益，法律只是确保交易目的及利益实现的辅助手段。 2．合同的公平性往往由市场交易主体的优劣地位决定 掌握稀缺资源的主体，肯定处于强势低位。但争夺到较好的风险转移点、履行时间、支付方式也可以弥补劣势主体的“安全性”。 3．合同工作重点并非合同条款本身 无法实现经济目的的合同，再完美的条款也是废品。企业行为宜从交易目的、市场主体态势、隐患大小、法律保护等多角度进行权衡合同条款的设置。 4．合同内容远远大于合同文本本身

合同的各种附件（补充协议、产品说明书、质量保证书、介绍等）以及合同签订后的各种变更、补充（含解除、终止、电子邮件等）内容，甚至企业法定代表人对合同相对方的承诺签章，都属合同的有机组成部分。 合同事务中的证据以多种形式存在，并非合同签订后就结束。 5. 合同管理不能仅限于“审查、盖章、归档” 企业的所有经营活动都属合同管理范围，企业还要重视调研交易方资质，跟踪履行程序，事后评估经验等方面的管理。 6．合同工作不宜过于强调“制式模板” 制式模板合同并非万能，且存在“有效期”，须随着法律法规的修订、企业业务的变化而变化。 7．合同没有约定就会丧失部分权利 法律不足以全面保护合同当事人的权利，须“个性化”约定具体事项。 8．没有证据就没有“事实” 证据事实是确定各方责任，追究过错方责任的依据。“以事实为依据”是指能以有效证据证明的法律事实，而非客观事实。 9．合同争议并非纯法律问题 应围绕交易目的、交易内容、交易程序细节等内容进行理解，并加以书面证据支持。 10．合同法律问题远远大于《合同法》本身的内容 具体合同要结合全国人大法律（包括《合同法》）、立法解释、司法解释、国务院行政法规、部门规章、地方法规、地方政府规章来综合解释。 例如，现阶段的买卖合同关系，至少要考虑以下各法律法规的相关规定。

企业经营管理中的九大法律风险

企业经营管理中的九大法律风险 公司治理法律风险加入时间：2008-07-04 10:47:28 点击：139 美国通用电气公司原总裁杰克·韦尔奇在回答别人问他最担心什么时说：“其实并不是G E的业务使我担心。而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点并使公司毁于一旦。” 这段话在有关企业法律事务类文章中被引用频率颇高。不错，杰克·韦尔奇所指的就是企业的法律风险。法律风险与自然风险、商业风险共同构成了企业风险。与其他两种风险以不可抗力和市场因素为特征所不同的是，法律风险以必须承担法律责任为特征。 什么是法律风险？ 那么，什么是法律风险呢？综合各种论述，笔者以为，法律风险指法律因素导致的、或者由于经营管理时缺乏法律支持而带来的各类企业风险，以及非法律因素的各类企业风险发生后，最后给企业带来的各种法律后果。前者，主要是指直接的法律风险，后者指间接的法律风险。直接法律风险容易理解，如履行合同违约、产品致人损害等需承担的法律责任：后者因其并非由法律因素直接引起的．所以不容易理解。如1979年发生在美国宾夕法尼亚州的三里岛核电站放射物质泄漏事件导致核电站被关闭，约20万居民永久撤离。在其后14 年中，企业共付出近10亿美元清理费用。由污染引发的诉讼高达2000多起，最终解决历时15年。这就是一起典型的间接法律风险案例。 市场经济就是法制经济，作为市场经济主体的企业必须依法经营管理，依法开展各种经济活动．这是对企业最基本的要求。因此．从企业成立到解散，以及企业经营管理中的各种行为，如改制、并购重组、对外投资、契约合同和产销行为等，都存在不同程度的法律风险。综合而言，笔者以为，企业经营管理中主要有九大法律风险。 企业经营中的九大法律风险 1、企业设立及解散的法律风险 企业在设立过程中的不规范行为，往往会为企业健康运行埋下隐患，并导致公司成立后内部纠纷频频，而有的在公司成立过程中就产生了纠纷乃至公司无法成立。如发起人出资不足．发起人违反出资义务，出资权利瑕疵等引发的纠纷以及设置虚拟股东引发纠纷、隐名出资人引发的纠纷。在公司解散过程中，涉及公司清算、债务承担等也会引发大量纠纷。 2、公司内部权益纠纷 公司成立后各类内部纠纷一直是公司治理要面对的核心问题．而新公司法颁布后又出现了大量的新类型纠纷，使公司内部纠纷成为近两年法律的一大热点。如股东与股东．股东与董事会等发生的股权确认、股权转让、股东权益诉讼．以及股东请求确认公司设立无效或撤

企业法律风险及防控体系

企业法律风险及防控体系 我国改革开放以来，经济建设取得了巨大成就，现代企业在经济迅猛发展的背景下将面临更多的机遇和挑战，市场竞争在给企业带来发展机遇的同时，也带来了日益增多的风险。这些风险中有自然风险、销售风险、投资风险、财务风险和法律风险等等之分，商业类风险随机多变，具有不可预期性和防控性，而法律风险则是可防控的，如果未正确对待法律风险，将给企业带来相当严重的后果。所以，防控企业法律风险需要企业建立健全一系列的体系和制度，采取积极的措施，从而能尽最大限度地降低风险带来的损耗，节约经营成本，使得企业在危机四伏的 经济战场中能稳健前进。 一、企业法律风险的概念 所谓风险就是预期结果与实际出现的结果之间发生差异所带来的损失或损害的可能性。对于企业而言，如果企业预期结果与实际出现的结果可能发生差异，而这种差异又将给企业带来损失或损害，这就是风险。《国有企业法律顾问管理办法》第一次正式提出了企业法律风险的概念。所谓企业法律风险，是指企业预期与实际结果发生差异而带来负面影响的可能性。 二、企业法律风险的成因及特点 (一)企业法律风险的成因 法律风险产生的原因有很多，根据引发法律风险的因素来源，可以分为企业外部法律风险和企业内部法律风险。所谓企业外部法律风险，是指由于企业以外的社会环境、法律环境、政策环境等外在因素引发的法律风险。包括立法不完备，法律变迁，执法不公正，竞争对手或合同相对人的人为因素及不可抗力等。由于引发因素不是企业所能够控制的，因而企业不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生。所谓企业内部法律风险，是指企业内部管理、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。表现为企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至违法经营等。 (二)企业法律风险的特点 企业法律风险具有以下特点：

房地产开发法律服务合同简易版

It Is Necessary To Clarify The Rights And Obligations Of The Parties, To Restrict Parties, And To Supervise Both Parties To Keep Their Promises And To Restrain The Act Of Reckless Repentance. 编订：XXXXXXXX 20XX年XX月XX日 房地产开发法律服务合同 简易版

房地产开发法律服务合同简易版 温馨提示：本协议文件应用在明确协议各方的权利与义务、并具有约束力和可作为凭证，且对当事人双方或者多方都有约制性，能实现监督双方信守诺言、约束轻率反悔的行为。文档下载完成后可以直接编辑，请根据自己的需求进行套用。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房地产开发法律服务合同 甲方(委托人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____

邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____ 电挂：_____ 传真：_____ 帐号：_____ 电子信箱：_____ 乙方(受托人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____

电挂：_____ 传真：_____ 帐号：_____ 电子信箱：_____ 鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：

企业合同管理中的风险及防控措施

企业合同管理中的风险及防控措施 [摘要]合同是现代企业市场经营的主要体现形式，是现代经济社会中经济活动的重要依据，对于企业的经济活动有着举足轻重的作用。因此，企业的合同管理工作是企业管理工作的重要内容。然而，由于我国经济社会发展的时间还不够长，经济社会中合同制度的发展还不够完善，这就造成企业的经济活动中合同的管理工作存在诸多的风险。 [关键词]企业；合同管理；风险 [DOI]10.13939/https://www.wendangku.net/doc/1717773677.html,ki.zgsc.2015.09.059 合同是随着市场经济的发展而产生的，并作为连接现代企业与其他市场经济主体的纽带，贯穿于企业生产经营的全过程，影响着现代企业经济之间的往来。合同从订立到履行的每个阶段，都处于风险与利益并存的状态，合同履行的过程贯穿企业经营管理的过程，管理不好合同就保障不好企业经营目标的落实和经济利益的实现，企业为了实现合同利益，就必须对合同进行从订立到履行终结全方位、全过程的有效管控。 1 合同管理的内容 合同管理应该是全过程的、全方位的，合同管理应包括以下五个方面的具体内容。 一是合同管理人员的培训教育。合同管理人员业务素质的高低影响着合同管理的质量，必须加强对合同管理人员的合同法律知识和签

约技巧等方面的培训。 二是履行监督和结算管理。签约的目的主要是保障合同的及时有效履行，防止违约行为的发生。合同结算是合同履行的主要环节和内容，生产经营部门应同财务部门密切配合，做好合同的结算管理。 三是规章制度的建立。科学规范的合同管理必须有章可循，要建立管理层次清楚、职责明确、程序规范的合同管理制度。 四是合同的谈判与签订。在合同谈判前首先要对合同项目进行论证，调查了解对方当事人的资信；仔细斟酌合同中关于标的数量与质量、价款支付、违约等主要条款；在合同签订过程中最好是经营人员和法律顾问人员同时参与，确保避免合同漏洞。 五是违约纠纷的处理。违约行为是一种违法行为，要承担支付违约金、赔偿损失或强制履行等法律后果。如有违约发生应及时采用协商、仲裁或诉讼等方式，积极维护企业的合法权益。 2 合同管理中存在的风险 企业合同管理中存在的风险主要由以下几方面。 一是不签订正式的书面合同。在我国的经济生活中，书面合同是非常重要的，它是当事人之间约定的重要凭据。但是，有许多的企业对于合同的签订并没有给予足够的重视，有的企业仅仅凭借对方的电话或是发货清单就进行交易，这给合同的履行带来了很大的隐患。 二是合同文本存在大量缺陷。一些企业由于合同管理整体水平不高，对合同内容的重视不够，自身没有统一的合同范本，因此在合同文本的选择上多比较被动，在合同签订过程中，习惯使用对方提供的

公司运营中常见的 大法律风险及防范

公司运营中常见的6大法律风险及防范 【导读】：企业的生、老、病、死整个生命过程都存在法律风险，我们作为企业的经营者，不仅要知道法律风险，而且要知道其发生的的内部原因和外部原因，更要有针对性地采取有力措施，及时有效地应对风险的发生。 企业运营中的法律风险主要包括6类风险： 一、公司治理中的法律风险。 这类风险主要是家族式企业在监督上的不力，规章制度对权力的设立不明确，导致企业成本上升。 二、劳动人事法律风险。 最为常见的是职工工伤，劳资关系处理不当引发风险。还有就是企业为节约成本，缩短培养过程，迅速上项目，常常采用“挖墙脚”引进高级人才，这可能遭遇被挖企业的索赔和专利商标等侵权指控。反过来，企业自身培养的人才无端流失，被挖墙角，企业得不到应有的补偿，这也是一大风险。 三、企业融资中的法律风险。 企业经营中出现资金不足，常见的融资方式有：银行贷款，民间借贷，股东追加投资，吸收新股东增资扩股，引进战略投资者，上市融资发行公司债券股票等。比如：对于银行贷款，一不小心可能陷入“高利转贷”，“违规发放贷款”“贷款诈骗”等金融诈骗黑洞。 对于民间借贷，可能陷入“非法吸收公众存款”“集资诈骗”等法律风险；如果股东追加投资或吸收新股东增资扩股，会遇到股权结构及治理结构调整，利益分配的约定等问题。 如果引入战略投资者，对法律风险评估与防范要求更高，否则鸡飞蛋打人财两空，教训是惨重的。

如果发行公司债券和股票，国家有严格的规则和制度，对法律风险的控制要求极高，必须法律、财经等专业人士进行系统的规划和辅导，否则会落入“擅自发行 公司股票债券罪”的泥坑。 四、签订履行经济合同中的法律风险。 一般来说，主要是经济合同违约纠纷，大多数经营者只注意到了合同中约定的义务及索赔问题，而忽视了前合同义务及后合同义务，因此导致纠纷的不在少数。第二，企业家从传统观念上习惯于熟人圈子的交易行为，有的口头上达成所谓的“君子协定”，时间一久，由于个人信用发生变化，或个人对当时的约定细节理解认知不同，从而引发风险。 最后，我们特别要注意一个市场准入制度的存在，很多交易行为必须首先审查交易对象的主体合格性，和一个没有交易资格的人去做生意，其结果和风险可想而知。 五、知识产权法律风险。 企业无知识产权管理制度，比如从来没有专利检索和商标待查制度，使得企业在面对知识产权侵权指控时处于被动，比如我们的百布优品牌中的儿童版系列版本，封面设计就涉嫌侵犯“喜洋洋与灰太郎”剧本的在先权利，建议我们设计部门要在外观设计上做一些实质性的变动，不能图省事而引发风险。 六、行政管理法律风险。 由于公司内对行政管理重视不够，管理上的漏洞引发违规问题，被有关执法机关（比如：环卫，工商，税务，劳动监察，消防等部门）进行处罚。这种引起风险很划不来。 以上法律风险是企业常见的风险，我们究其原因，主要有如下： 内部原因：

房地产开发项目前期法律服务内容

兵器小镇项目专项法律服务内容 西安卓楹房地产开发有限公司： 通过与贵公司沟通及对项目资料的初步了解，该项目为股权转让方式的房地产投资项目，即贵公司向西安翔泽置业有限公司（以下简称“翔泽置业”）购买其持有的西安北惠置业有限公司（以下简称“目标公司”）80%的股权，进而享有坐落于西安泾河工业园纬六路以南、渭阳路以西的610126003107GB0003号国有建设用地使用权，对该宗土地进行开发建设。 为了提供专业的法律服务，陕西德伦律师事务所拟指派袁齐律师（副主任）、王钢律师（高级合伙人）、裴照凯律师、余波律师组成律师团队全面开展本项服务，为项目顺利开发做好法律风险防范，具体服务内容如下： 第一部分专项法律服务方案及主要法律风险提示 第一阶段前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段 一、对目标公司及合作相对方的核实和调查 1、对目标公司资质的核查； 2、对目标地块建设用地使用权是否存在抵押或其它形式的担保等权利瑕疵进行核查； 3、对目标地块的取得方式、用途进行核查 4、对其它问题进行核查：对目标地块是否已经全部缴纳了土地出让金？是否存在人民法院和行政部门依法裁定、决定查封等情形？是否存在出租情形？是否存在遗留的地上建筑物、构筑

物拆迁问题？建设用地的合法性进行核实？目标地块的经济指标（容积率、建筑密度等）进行核实？ 二、对目标公司及合作向对方的资信、履约能力的核查 1、近期是否存在拖欠工程款、货款及其它款项的违约情况； 2、是否存在行政处罚，行政处罚是否构成项目开发或工程建设的实质性障碍或重大影响； 3、是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证等其他审批文件； 4、招标项目是否为必须招标项目，如项目必须招标，进一步查明是否属于必须公开招标项目； 5、项目已经开始建设的，查明项目建设的形象进度，工程款、货款等的支付情况； 三、框架合作协议的磋商、签订 1、标的物条款。股东出资额、出资方式、出资时间、股权转让数额等； 2、转让进度安排。实施尽职调查、订立协议、支付价款、变更股权手续的大致时间安排以及双方责任； 3、资料提供。转让方提供资料的内容与形式，转让方应当保证资料全面、真实、客观，并负有解释、澄清的义务； 4、费用分推。无论股权转让能否成功，无论何方原因导致并购失败，前期耗要成本由一方承担还是由双方分担，应当明确约定。

房地产开发企业法律风险类别及表现.doc

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

民营企业常见法律风险与防范

民营企业常见法律风险与防范 一、企业设立阶段因企业组织形式不规范导致风险 企业组织形式有多种：有限责任公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资企业等等，分别受《公司法》、《合伙企业法》、《个人独资企业法》等的调整，民营企业投资人因为不了解各种组织形式各自的法律特征，常常导致投资人认识与法律规范之间的错位，因而产生始料不及的纠纷和法律风险。 实践中常见的有： 1、实际上是合伙企业，投资人却误以为设立和经营的是公司。导致合伙人之间对权利认知错位，合伙人对外无限责任与有限责任的认识错位。 2、自以为设立和经营的是有限公司，实际上是个人独资企业。“夫妻公司”“父子公司”以及新公司法实施后的“一人公司”是实践中常见的民营企业组织形式。投资人误以为“公司是我的，公司的财产也就是我的”，经营中将公司财产与家庭或个人财产混为一体，结果对外发生纠纷的时候可能招致公司人格的丧失，失去“有限责任”的保护，《公司法》第六十四条就明确规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。 3、“影子”公司 出于种种原因，公司的实际出资人与公司登记股东不一致。登记股东相当于实际出资人的“影子”。这种公司在“身子”与“影子”因为情势变更不再默契的时候，往往会出现外部责任承担和内部利益分配方面的

纠纷和法律风险。 4、不规范的所谓“集团公司” 民营企业家在具备一定的实力后，因为种种因素的考虑，开始朝集团化方向发展，但是没有注意企业集团组织的规范化，没有在法律上确立“集团”成员之间的资金、财务、人事、业务等等关系，导致“集团”人格的虚化，甚至“集团”成员管理的混乱，进而对“集团”核心企业造成重大不良影响。 5、不规范的“联营企业” 民营企业解决资金需求的一个常见办法就是拉朋友或其他公司合作联营，但是他人因不了解或不放心民营企业的前景，不愿意承担经营风险，于是公司老板就许诺对方，只要投资做公司股东，可以按照固定比例收取收益，不参与经营，也不承担公司经营风险和其他债务。这在法律上会被定性“名为联营实为借贷”，因为我国法律不允许企业之间的借贷，届时将导致行为无效的后果；而同时，当公司出现双方意料之外的亏损或赢利的时候，为亏损的承担和利润的享受，往往产生纠纷。 6、公司注册资本瑕疵 公司设立时，为了体现“实力”，有些民营企业家往往希望放大注册资本，可因为资金不足或考虑公司业务一时不需要那么多资金，于是采用虚报注册资本或注册后抽逃出资的手段。则可能面临的法律风险可能是：填补出资、公司人格否定、构成犯罪等等。 7、公司治理结构不科学、不规范

法律服务合同(房地产开发)

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 法律服务合同（房地产开发） 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方（委托人）：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 委托代理人：_____________________ 身份证号码：_____________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________ 帐号：___________________________ 电子信箱：_______________________ 乙方（受托人）：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法