住宅专项维修资金管理系统软件项目方案简介概要(1)

一、相关背景

2003年 6月 8日,国务院颁布了第 379号中华人民共和国国务院令, 《物业管理条例》自 2003年 9月 1日起正式施行, 明确提出‘ 按照国家有关规定交纳专项维修资金’ 。 2007年 12月 4日,建设部、财政部联合发布第 165号令, 正式颁布了《住房专项维修资金管理办法》 ,并于 2008年 2月正式施行。《住房专项维修资金管理办法》对维修资的征缴、使用等均做了详细说明, 将物业维修资金的管理提高到更高的法规层面。

在此之前,全国各地部分城市就本地区的发展现状,相继出台了各自的物业管理条例法规, 其中关于专项维修资金的归集管理, 各地也各不相同。目前主要存在两种管理模式:一是开发商代收代管, 而后由成立的业主大会或业主委员会管理, 二是政府主管部门集中监管,业主所有。随着房地产业的发展及资金规模的不断扩大,传统的人工会计账册管理模式已难以应付,相关软件系统也应运而生。二、产品简介

《毅成达住宅专项维修资金管理信息系统》 (以下简称“本系统” 遵循‘统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督’的原则,融合了涉及商品房、

房改房、二手房等多种性质房屋维修资金的管理, 系统几乎涵盖了所有目前所能预见的各项业务, 并提供方便

的开发方法,以适应不同地区不同政策的需求。

本系统 1.0版本于 2002年 10月立项, 03年底研发成功并在南京物业管理办公室试运行, 04年 6月正式上线运行。经过六年多不断完善,先后在江苏南京(包括浦口、江宁、六合、高淳、潥水十一区两县、淮安(包括涟水、楚州、盱眙等三区四县、安徽安庆、安徽天长、山东枣庄(包括腾州市、薛城区、台儿庄区、开发区三区一市等近 20家客户实施, 目前系统运行稳定, 管理的业主户数近 240万,管理的资金规模达到 100多亿。

目前已升级至 3.0版本,包含 B/S和 C/S结构两种模式,为客户提供更多的选择空间。

三、技术方案

3.1系统建设原则

目前管理信息系统 (MIS 主要架构模式有 B/S/S和 C/S/S两种: B/S/S(浏览器 /应用服务器 /数据库服务器架构是目前运行于广域网内的管理系统普遍采用的系统架构, 它的优点是无需安装系统客户端,只要安装了网页浏览器,如 IE 、 FireFox 、Maxthon 等即可,维护方便。

C/S/S(客户端 /应用服务器 /数据库服务器架构主要用于局域网, 它与传统的

C/S两层结构不同, C/S/S是瘦客户端,只需简单的安装即可,无需复杂的环境配置,并可实现自动升级。其最大的优点在于

操作简便性及符合 Windows 用户操作习惯。对于需要大量输入、调用计算机外设的功能, C/S/S结构有着强大的优势。我公司所开发的 C/S/S结构平台,所有功能均是一个独立的插件,方便升级和维护。并且所有查询结果均可进行标题排序、导出 Excel 、用 Excel 打开, 并可实现快速记录定位,方便局域网内用户操作。

因此,在项目架构设计上,采用 C/S/S与 B/S/S模式共存的体系架构:局域网内部用户可以使用 C/S/S版本的功能,均可实现相同业务;对于广域网用户,则采用 B/S/S 版本的功能,实现远程登录系统进行业务处理, 主要面对物业公司、业委会等分散在全市各地的用户。在系统建设方面,我们坚持以下原则,确保系统安全、稳健: 冗余数据检验,保证数据安全准确。

从以下几个方面确保数据的安全:

1、业务处理各环节进行冗余数据检验及事务处理,在后台对数据进行逻辑校验,确保数据平衡;同时进行自动对帐及手工对帐,及时发现可能的问题并进行及时调整。

2、局域网用户只能通过软件客户端经中间件登录系统,用户无法直接连接数据库;用户登录密码采用加密方式存储, 避免泄露;同时可对用户登录地址 (IP地址或MAC 地址进行绑定,防止恶意登录。

3、广域网用户通过浏览器登录时,采用认证机制访问,拒绝非法用户登录,保证系统不受恶意攻击。

4、数据库用户名及密码不定期变更, 防止非法用户擅改数据。

?通过角色分工与功能模块划分,实现多种管理模式。

针对不同的管理模式, 设置多个角色, 为每个角色定制不同的业务权限;并可针对不同管理模式下的相关业务单独设计开发功能模块。这样,为相关操作用户授予不同的角色,该用户登录系统后将实现指定模式下的业务处理。

同一个用户可以设置多个角色, 以实现在不同角色间的切换, 完成不同模式下的业务处理。

?界面人性化定制,使用高效简洁方便。

经过多年的 MIS 系统实施经验总结,并结合用户反馈意见,系统从设计到研发,综合考虑了不同用户的操作习惯,业务界面简洁、方便、高效,并留有个性定制功能,方便用户定制符合自己操作习惯的系统设置,提高工作效率。

同时, 将各种使用频率较高的功能集成所有界面中, 方便用户导出、排序、查询、打印等。

?预留系统接口,实现无缝对接。

本系统是一个开放的平台, 可以扩展任何业务功能。并可根据实际情况与其它软件,如财务软件进行数据交互 (需该软件供应商支持 ;也可扩展接口,实现与房产局信息平台的数据共享。

3.2系统实现思想

维修资金管理的需求以及运行的业务流程处于不断的变化之中 ,

在系统的使用过程中, 随着管理人员和业务人员信息化素质的提高以及管理和业务上的调整需要, 不可避免地需要对现有系统的各种信息和业务规则进行调整和整合。

根据目前专项维修资金政府监管与业主大会自管相结合的管理模式要求, 本系统的整体设计在一开始就充分考虑到系统在近期和将来的变化, 应是逐渐由政府监管向业主大会自管进行过渡, 系统能够在发生变化时从容地实现变化的要求。系统除了需要考虑业务需求的变化, 而且还要考虑由用户层面及数据的增加, 所带来的硬件环境和网络环境的变化。随着业务量和数据量的增加, 系统对硬件环境的要求也会增加。当前系统的开发需要考虑目前硬件环境、和将来硬件环境和网络环境升级时, 系统能够无缝地移植到新的环境中, 即系统是建筑在跨平台的运行环境之上的。

鉴于上述分析,本系统的实现思想遵循以下几项原则:

?安全性

安全是系统稳定运行的首要保证。本系统采用三层体系结构, 与数据库的连接受到严格控制;用户登录密码加密传输,加密存储;支技 IP 绑定登录;外网用户数字认证登录等严格安全措施,确保数据安全。

?统一性

对维修资金管理中涉及的不同管理对象、管理模式、管理层级进行整体方案的统一规划、统一标准、统一设计,使得用户在同一个操

作平台之下即可完成不同的业务功能。

?先进性

充分利用当前流行的操作系统、数据库、网络通讯、服务器、客户机、中间件的最新、成熟的技术成果, 转化到系统的具体实现中去, 发挥软硬件的最大效能。

?实用性

在保证业务功能的准确性前提下, 提高业务操作的实用性, 增加了排序、导出、查询、打印、过滤、定制样式等等实用功能,为日常操作提高了效率。

?灵活性

维修资金管理工作具有很强的政策性,并且与相关环节联系密切。一旦政策发生变化或上下游环节发生调整, 势必影响系统的动行。因此,系统应具备很强的灵活性。本系统的灵活性体现在 MVC 的结构设计及插件化、模块化的功能设计, 这样局部的调整或后台业务的调整对整个系统几乎没有影响,功能的扩展上则更加便捷。

3.3系统网络拓扑图

本系统设计的使用对象涵盖包括局信息中心或上级主管领导、市级资金管理部门、区级资金管理部门、业主委员会、售房单位、建设单位、物管单位、专户银行、购房人或业主等使用对象, 分布范围广, 因此要求系统不能完全运行于局域网内, 而要形成一个基于公网的开放式平台。

鉴于上述情况,系统的网络拓扑图如下所示:

当然,根据各地的管理规模和实际情况,仅需要‘中心子系统’ 即可实现当前的工作需要, 其它部分可根据实际发展情况进行增加扩展,而不会有任何影响。

3.4系统关键技术

J2EE 技术

J2EE 是 SUN 公司提出的在分布式环境中的一种体系结构, 它提供了一种基于组件的设计、开发、集成、部署企业应用系统的方法, J2EE 平台提供了多层分布式的应用系统模型、重用组件的能力、统

一的安全模型和灵活的事务控制。基于组件的 J2EE 企业应用系统具有平台独立性,所以不受任何软件产品和任何软件厂家 API 的约束。 J2EE 定义了下面的组件:

·Application client 和 portlets 是客户层组件

·Java Servlet 和 JSP 组件是 WEB 层组件

·Enterprise JavaBean(EJB 组件是业务处理层组件

MVC 设计模式

MVC 设计模式将项目分解为模型(Model 、视图(View 和控制(Control 三部分。其中“模型”是完成任务的代码; “视图” 既是表达界面; “控制器”则控制着模型和视图之间的交互过程。三者之间的关系如下图所示。

MVC 设计模式

客户端浏览器提交请求给服务器的“控制器” ; “控制器”根据系统的配置选择相应的“模型” ; “模型” 完成处理数据的任务和生成“视图”的任务; “视图”则返回客户端更新浏览器的内容。由此完成一个操作。

MVC 设计模式实现了应用的业务逻辑封装 , 规范了基于

JSP/Servlet的 Web 应用开发。

维修资金管理系统将采用跨平台的 J2EE 技术架构。随着业务的发展或企业IT 环境的整合,维修资金管理系统能够随时根据业务需要移植到其他的操作系统,譬如 Windows 、 Linux 、 SUN Solaris、 HP UX 等。建筑在 J2EE 技术架构上的应用系统提供了这种可能性。维修资金管理系统的系统整体框架如下图所示。

系统架构

对系统的操作则通过台式机或笔记本的浏览器, 以 HTTP/HTTPS协议连接到服务器上。服务器上的用户操作界面使用目前流行的 JSP 格式。但维修资金管理系统的 JSP 有两个特殊的要求:1 严格使用

MVC 模式; 2 直接集成到企业信息门户(EIP 中。为将来整个企业应用系统的深度集成作好准备。

维修资金管理系统 B/S部分将使用 Java 开发, 并遵从 J2EE 技术架构。应用服务器可以考虑使用 WebLogic 、 WebSphere 、 Tomcat 、 JBoss 等。维修资金管理系统运行在应用服务器上, 并通过应用服务器与数据库连接。

维修资金管理系统是一个基于业务流程管理思想的软件应用系统。在确定的组织模型下, 以业务流程引擎为驱动实现具体的业务流程。维修资金管理系统将其

他应用系统、应用子系统、应用模块作为同等对待。也就是说系统本身是一个小范围的“系统集成” ,如下图所示。

功能架构

应用模块之间或应用子系统之间可能会发生相互调用。

3.5业务功能

经过近七年的不断完善和经验总结, 《毅成达维修资金管理信息系统》从功能上逐渐形成如上图所示的标准配置功能列表, 基本涵盖了大多数维修资金管理的涉及的业务功能, 并可根据实际工作情况适当调整,形成客户化、本地化的一整套完整解决方案。

具体的业务功能设计,在秉承老版本系统的业务功能划分的基础上,新版本在简化操作流程、增加实用功能、提高运行效率等方面做了很大改进。新版本 C/S结构部分功能模块如下所述:

3.5.1前台业务

1、房屋登记

房屋登记,包括数据导入和分户录入两种方式。

数据导入:通过与共享平台的接口, 将测绘楼盘表直接加载到本系统,作为缴存维修资金的依据;或使用标准格式的 Excel 录入后再导入系统;单机版的开发商代缴子系统,由开发商代收代缴,然后导入系统等多种导入模式和方法。

分户录入:是指在本系统建立的楼盘表中, 根据业主提供的测绘图,手工录入新的分户信息,作为缴存维修资金的依据。

对于已存在的房屋信息,可以进行修改、删除、导出、查询等操作。

支持纸质资料的扫描存档、拍照存档及回调查询功能;

支持直接将房屋信息拖放到指定结点, 实现关联关系的建立, 如将下图列表已经选中的 100条记录, 直接拖放到左边树状菜单的某个小区、或某个建设单位, 该100条房屋信息将自动建立与该小区或建设单位的关联关系,高效方便。

2、业主缴存

房屋登记时可选择录入的同时进行缴存。

对于已录入或从接口中已加载的房屋, 可以进行单个缴存、批量缴存、多样付款、续筹缴存等缴存业务。

缴存时根据缴存时间, 自动取得缴费比例及计算方式, 计算出业主和单位应缴金额,录入实缴金额、缴费方式 (现金、支票、银联、

凭证号码等,生成缴存流水记录。

对于未到帐的缴存流水可以取消、重新缴存、补打印等。

缴存比例 (缴交标准可由系统参数设置,并可按时间段分别计算。

3、单位缴存

对于需要单位 (建设单位或售房单位缴存的房屋信息,系统显示所有应缴未缴的记录, 由单位选择指定范围进行缴存, 生成缴存流水记录。可实现单独缴存、批量缴存、全部缴存等多种缴存模式。对于未到帐的缴存流水可以取消、重新缴存、补打印等。

4、缴存复核

复核柜员对未复核的缴存流水记录进行复核, 并打印票据。只有复核过的缴存流水才可进行日终批处理。

5、支票确认

对于使用支票或银联卡进行缴费的流水, 需要对使用的支票号或银行卡号进行使用确认, 否则使用该支票的所有缴存流水将无法进行日终批量处理。经确认后的支票号, 会产生一条发送银行的确认信息,

由银行确认支票的实际到帐日期。

6、退多补差

当发生缴存面积或实收房款与缴存时的面积或房款有差额时, 相应的维修资金应缴金额也将发生变化, 此时, 业主可凭相关证明进行退款或补缴。

此业务应先由后台发起‘补差申请’ ,生成退款或补缴流水记录后方可进行退款或补缴操作。

前台柜员选择退款或补缴的流水记录进行复核并打印票据, 并将差额退还给业主或向业主补收差额。

7、销户退款

当房屋发生灭失或拆迁等情况时, 可将已缴维修资金帐户余额提取,将该业主户销户处理。

此业务应先由后台发起‘销户申请’及‘销户审核’ ,生成退款流水记录后方可进行退款操作。

前台柜员选择销户退款的流水记录进行复核并打印票据, 并将退款金额退还业主。

8、日结单查询

查询并汇总前台缴存柜员当天的收款情况, 打印后交由财务, 作为物业处与银行进行对帐的依据。

3.5.2后台业务

1、补差申请

由于实测面积与缴存面积不符或其它原因造成的缴存金额不符, 可以对已缴存金额进行修改, 退缴或补缴差额, 生成退款或补缴流水记录,作为前台退多补差操作的依据,前台用户通过‘退多补差’功能,对流水进行实际给付操作。

2、销户申请

对于因拆迁、退房、房屋灭失等情况,将已缴存的维修资金余额进行退还,并对该房屋进行注销处理。

可以精确指定某个业主销户,也可针对指定范围 (如某幢楼所有业主进行销户申请。

销户退款可选择只退本金及本息退款, 如果选择只退本金, 则将业主利息金额从本金户转至结算户。

申请用户可撤消销户申请。

销户申请成功后产生一条销户退款业务流水, 需经‘销户审核’ ,

可能包括财务审核及领导审核二级审核流程, 然后才可以在前台通过‘销户退款’进行退款操作。

3、销户审核

对销户退款申请流水进行审核, 包括财务审核及领导审核。财务审核用以确认退款银行、退款方式;领导审核为最终审核,只有经过领导审核的销户流水,才可从前台进行退款操作。

4、资金使用

使用单位,如业委会或售房单位,提出使用申请,资金管理部门对使用要件进行人工审核,审核通过后,进行案件登记,生成案件编号;为使用单位编制楼幢关系,并记录票权信息;对登记案件进行业务审核,主要是对票权及要件是否符合使用要求,对于符合要求的, 并提交入库,进行金额分摊,打印使用单、分摊明细等;业务科室对案件进行初审,审核通过, 进入领导审核环节;领导对初审通过的案件进行审核, 审核通过的案件可以进入下一环节, 审核驳回的案件则

返回上一环节;财务部门对审核通过的案件,进行划账操作;已划转确认的数据发送到银行端进行确认; 银行将指定金额划拨到使用单位开设的指定账户后对划拨数据进行确认,并将数据返回到中心数据库;中心数据库经日终批处理后,扣减相关业主账户。

使用申请时可选择一次性划拨, 也可选择分两次划拨; 分两次划拨情况下,首款划拨为审批金额的 70%(由系统参数设置确定 ,尾款为审批金额的 30%。当尾款划拨申请时,工程决算金额与首款申请金额不符时, 应以决算金额重新计算分摊金额, 此时尾款金额将不再是审批金额的 30%。各业主所分摊金额也将发生相应变化。

要件录入时, 应提供两种方式:直接扫描档案文件入库方式和加载图像文件入库方式,并可方便回调查看。

分摊计算时, 以业主实测面积作为分摊依据。分摊方式也有两种:留存比分摊和余额分摊。

留存比分摊:是指以该业主当前余额扣除应留存的金额为限参与分摊,如果分摊金额大于可用金额,则超出部分需用现金参与分摊; 余额分摊:是指以该业主当前余额为限参与分摊, 如果分摊金额大于当前余额,是超出部分需用现金参与分摊。

首款申请流程尾款申请流程

5、委托增值

根据最新的《住宅专项维修资金管理办法》, “业主大会成立后, 应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:(一业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行, 并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”对于此种情况,业主大会可对其账户中的维修资金进行相应增值操作, 由专户管理银行为其增值金额进行计息及划转。本系统对增值收益按指定范围进行分摊到相关业主。

对于未成立业主大会的物业小区,可以向资金管理部门 (市物业办或区局管理部门申请委托增值。管理部门对申请单位提供的要件进行人工审核,审核通过后,进行案件登记,生成案件编号;为申请单位编制楼幢关系,并记录票权信息;对登记案件进行业务审核,主要是对票权及要件是否符合使用要求, 对于符合要求的, 并提交入库, 进行金额分摊,打印申请使用单、分摊明细等;业务科室对案件进行初审,审核通过, 进入领导审核环节;区局领导对初审通过的案件进行审核, 审核通过的案件可以进入下一环节, 审核驳回的案件则返回上一环节;市级管理部门对审核通过的案件,进行划账操作;经日终批处理后,为申请单位生成增值记录,并扣减相关业主账户余额。委托增值到期后,系统根据申请时所选择的到期处理类型 (到期自动转存、到期转活期 ,在日终批处理时自动执行相应操作。对于到期自动转存, 自动生成一笔新的增值记录, 将到期利息生成一笔息入本划转申请;对于到期转为活期,自动将本金回存到相关业主,计

算积数, 同时将到期利息生成一笔息入本划转申请; 对息入本划转申请进行财务审核及领导审核后, 经日终批处理后发送至相关银行, 由银行进行实际划转操作, 并回填划转日期等信息。再经日终批处理后, 将利息金额增加到相关业主账户中,并计算利息积数。

物业维修资金管理工作程序 - 制度大全

物业维修资金管理工作程序-制度大全 物业维修资金管理工作程序之相关制度和职责，1.公用设施的维修资金的管理程序:a).公用设施的维修资金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对资金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;b).公... 1.公用设施的维修资金的管理程序: a).公用设施的维修资金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对资金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出; b).公用设施专用资金的银行利息可以作为维修资金的日常开支; c). 财务部会计根据公用设施维修资金的收支单据编制记账凭证、登记账簿,按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理; d).小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修资金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询; -业主管理委员会; -管理公司或下属管理处。 e).管理公司或下属管理处接到质询后: -原则上应在7日内予以答复; -特殊情况可另行处理。 2.房屋本体维修资金的管理程序: a).财务部会计应对房屋本体维修资金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修资金; b).经办人凭房屋本体维修资金支出的原始任据,按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续; c). 财务部会计将房屋本体维修资金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理; d).如小区内的日常小修超过了房屋本体维修资金的比例,则应: -经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意; -将超出的部分在下年度房屋本体维修资金的小修费里冲抵; -经业主管理委员会决定提高本体资金标准来弥补。 e).小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修资金的收支存有疑问,可以; -向业主管理委员会查询; -向公司财务部查询。软件制度输液制度输血制度 欢迎下载使用，分享让人快乐

物业维修专项资金使用的操作流程

物业维修专项资金使用的操作流程根据《物业专项维修资金管理办法》第十四条、第十五条的有关规定，结合本辖区物业专项维修资金使用情况，进一步规范政府代管部分物业专项维修资金的使用，特制订物业专项维修资金使用操作程序。 一、物业专项维修资金使用一般操作程序 1、出具委托书（附一）。 小区业主委员会出具把小区内需要维修的物业项目委托物业服务企业办理相应手续的书面文件。 2、提出维修计划和资金使用方案。 由物业服务企业根据小区内的物业使用状况，提出小区共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及物业专项维修资金使用方案（包括实施项目和资金使用预算）。 3、公告（附二）。 在小区内以公告的形式把维修改造计划和物业专项维修资金使用方案告知全体业主，采取召开业主大会方式的，要告知召开业主大会的时间和地点；采取征询意见方式的，告知征询业主意见的时间计划。 4、召开业主大会或征询意见。 召开业主大会或征询业主意见时，要求业主填写《小区物业专项维修资金使用征询意见表》（附三），业主在《小区物业专项维修资金使用征询意见表》中明确对维修的项目和金额是否同意，并在表格相应栏内签名或盖章。 5、汇总意见。 《小区物业专项维修资金使用征询意见表》征求意见后回收汇总，计算出各个维修项目的同意率和不同意率，并填写《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》（附四）、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》（附五）。公示（附六）。 将以下材料在小区内公示7天：①委托书；②维修改造计划和物业专项维修资金使用方案；③《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》。公示时将公示上墙资料拍照归档。

(物业管理)物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

（物业管理）物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 1.业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理。 2.报修的工作程序： （1）接到用户报修时及时填写《报修记录单》。 （2）接到《报修记录》急修30分钟到达现场处理，一般修理一天完成（如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场）。 （3）对有偿服务项目，维修人员应按《维修服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。 （4）维修完成后，维修人员应请业户检查使用合格后在《报修记录表》上签名确认。 二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施 1.公用设备设施维修保养计划 （1）公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 （2）公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负 责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。期于基础功能性系统均 由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操 作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和 定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门 负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根 据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工 作。 ?设备故障的修理

深圳市物业专项维修资金专项使用业务办事指南

深圳市物业专项维修资金专项使用（尾款）业务办事指南 一、受理范围 .符合下列全部条件，可提出申请： 工程竣工验收合格且结算完毕。 二、设立依据 .《深圳经济特区物业管理条例》第十七条、八十七、八十八条； .《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府［］号）第十七、二十条。 三、实施机关 本公共服务办理机关为：各区维修资金管理机构（下称区管理机构）。 四、办理条件 五、申请材料 纸质申请材料采用纸，手写材料应当字迹工整、清晰，复印件申请人均应签名或盖章、复印清晰、大小与原件相符，上传电子版文件大小不超过。相关申请表在深圳市物业专项维修资金管理中心（下称市管理机构）网站下载。

表深圳市物业专项维修资金专项使用（尾款）申请材料目录 六、办理时限 七、办理收费 不收费。 八、办理流程 本事项窗口办理流程如下： .工程竣工验收合格后，经业主大会授权的单位或个人上传有关电子申请材料到维修资金信息管理系统，持专项使用（尾款）申请材料到区管理机构申请尾款审核，并核对尾款分摊信息。其中，对结算金额超过万元的维修工程，经业主大会授权的单位或个人应先完成结算造价审核后再提交电子申请材料，审核单位可为自行选定的、具有相应资质的机构，也可为我市维修资金专户银行提供的免费预结算审核机构。 .区管理机构对专项使用（尾款）申请进行审核。审核通过的，区管理机构经系统发送专项使用（尾款）资金划拨通知。

.市管理机构根据区管理机构的专项使用（尾款）资金划拨通知，拨付尾款，即剩余款项。 .对小区已垫资完成的、造价未超过万元的维修工程，可在工程竣工验收合格后按照维修资金专项使用尾款流程一次性申请维修资金，申请时所提交资料应合并提交《专项使用（首款）业务办事指南》和《专项使用（尾款）业务办事指南》中所要求材料。 本事项网上办理流程如下： 本事项只需网上提交申请，暂不支持全流程网上办理。 九、办理地址 .深圳市罗湖区住房保障事务中心 地址：深圳市罗湖区湖贝路号罗湖公安局出入境服务大厅六楼 咨询电话：、、 .深圳市福田区住房事务中心 地址：深圳市福田区石厦北新天世纪商务中心室 咨询电话：、、 .深圳市南山区住宅发展事务中心 地址：深圳市南山区桃园路号南山区委 咨询电话：、 .深圳市盐田区物业专项维修资金管理中心 地址：深圳市盐田区沙头角沙深路号建工大厦室 咨询电话： .深圳市宝安区住房保障事务中心 地址：深圳市宝安区区甲岸路号楼 咨询电话：、 .深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心 地址：深圳市龙岗区中心城行政路号建设大厦楼 咨询电话：、 .深圳市光明新区住宅事务管理中心 地址：深圳市光明新区公园路和润家园栋楼号 咨询电话： .深圳市坪山区房屋安全和物业管理科 地址：坪山区锦绣西路号区府二办 咨询电话： .深圳市龙华区住房和建设局物业管理中心 地址：深圳市龙华区梅陇大道号国鸿大厦栋 咨询电话： .深圳市大鹏新区城市建设局（住房和物业事务中心） 地址：深圳市大鹏新区葵涌街道金岭路号新区管委会 咨询电话： 十、咨询、投诉、行政复议或行政诉讼 .申请人可通过电话、网上、窗口等方式进行咨询和审批进程查询。 电话查询：； 网上查询：。 .申请人可通过电话、网上、窗口等方式进行投诉。 电话：（市政府热线）； 网址：。

物业专项维修资金管理办法(doc 10)

资金管理工作，其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。 县级以上地方人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。 第二章交纳 第六条首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交纳： （一）未配备电梯的，按照1%的比例交纳； （二）配备电梯的，按照2%的比例交纳； 物业管理区域内建设单位自用或者出租的住宅物业以及与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交纳；配备电梯的，按照2%的比例交纳。与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照1%的比例交纳。 第七条首次物业专项维修资金，业主应当在办理物业权属登记时交纳。物业管理区域内建设单位自用或者出租的物业，其首次物业专项维修资金，建设单位应当在办理物业权属登记时交纳。 第八条首次物业专项维修资金由市、县人民政府房地产行政主管部门或者其所属的物业专项维修资金管理机构收取。 物业专项维修资金收取单位收取物业专项维修资金，应当向交纳人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。 第九条一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交纳的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业

主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主或者其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。 物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。 第十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将所得收益的70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。 前款规定的物业管理企业代办费用，由业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中约定。 第三章管理 第十一条市、县人民政府房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。 业主交纳的物业专项维修资金，由市、县人民政府房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢设置明细账目。 物业专项维修资金应当自存入专户之日起结息到户，记账到户。 第十二条业主大会成立后，业主委员会应当到物业专项维修资金收取单位查询所在物业管理区域内交纳物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。 业主未交纳物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳。 第十三条物业专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业管理企业负责具体管理。

房屋维修管理制度

房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理 1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；

2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收； 2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

长春市物业专项维修基金管理办法

长春市物业专项维修基金管理办法 第一条为加强本市物业专向维修资金的缴存和规定管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常维修、更新、改造，根据国务院《物业管理条例》及《长春市城市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，综合本市实际，制定本办法。 第二条本市城市规划区内物业专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。 第三条市房地产行政主管部门（以下简称主管部门）为本市物业专项维修资金管理的主管部门，负责指导、协调、监督物业专项维修资金的管理与使用。市财政部门负责对物业专项资金的缴存、管理、使用情况进行监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理、及使用的日常工作。 第四条本办法所称物业专项维修资金是指本市城市规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的产权人，以及两个或两个以上产权人的非住宅物业的产权人按规定缴存的用于物业保修期满后的共用部位、共用设施的中修、大修、更新和改造的专项资金。物业专项维修资金属产权人所有。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护和责任。 第五条物业专项维修基金的来源： （一）房屋产权人按规定应当缴存、续存的物业专项维修资金； （二）公有住宅出售单位按规定提取的物业专项维修资金。 第六条房屋产权人未缴存物业专项维修资金的。均应按规定缴存物业专项维修资金。 第七条物业专项维修资金的缴存比例： （一）房人购买商品房屋的，按购房款的2.5%缴存； （二）参加合作建房的，按房改办批复的合作建房价格的2.5%缴存；购买经济适用住房（含安居房、解困房）的。按照成交额的2.5%缴存； （三）公有住房出售的，购房人按照房改售房款的2%的比例缴存；出售单位按照售房款35%的比例缴存。

某物业公司专项维修资金的使用范围及申报程序

某物业公司专项维修资金的使用范围及申报程序一、使用范围 １．公用设施维修基金的使用范围： ①小区内的道路； ②小区内的路灯； ③小区内园林绿化地； ④小区内的地下排水管； ⑤小区内的文化体育场所； ⑥小区内的停车场； ⑦其他公用设施。 ２．房屋本体维修基金的使用范围： ①房屋的承重墙的结构部位； ②抗震结构部位； ③多墙面； ④楼梯间； ⑤公共通道； ⑥门厅； ⑦公共屋面； ⑧电梯； ⑨机电设备； ⑩本体消防设施； ⑾本体上下水共用管道； ⑿共用防盗监控设施；

⒀其他房屋本体共用部分。 二、维修资金申报程序 １．公用设施维修基金的使用程序： ①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料： --公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请； --相关项目的有关图纸、预算资料； --施工承接单位或人员资质资料。 ②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议： --同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处主任共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申 请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户； --不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。 ③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理 由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行； ④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收； 如果业主大会没有成立，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅 上级主管部门申请，经审核同意后，可以使用公用设施维修基金 2．房屋本体维修基金的使用程序：

吉林省物业专项维修资金管理办法.

《吉林省物业专项维修资金管理办法》 吉建办[2010]101号 各市（州）房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用，发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，结合我省实际，省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。 二○一○年十二月二十二日 第一章总则 第一条为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉

林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。 第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修 资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。 第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。 第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行 政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。 市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县(市)物业专项维修资金管理机构（以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。

物业管理房屋维修方案

第七部分物业设施、设备维修、维护方案 物业得维修养护 1.业主对物业专有部分得装修、养护行为不得妨碍其她业主得合法权益。 2.因维修、养护物业设备确需进入其她业主得物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要得配合. 3．相关业主阻挠维修养护得进行造成物业损坏及其她损失得，应负责修复并承担赔偿责任。 ４.发生危及公共利益或其她业主合法权益得紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主得,物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主得物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作. 5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得建设单位、小区物业管理处与业委会得同意，并在约定期限内恢复原状。 6．建设单位应按国家规定得保修期限与保修范围承担物业得保修责任。建设单位在保修期限与保修范围内拒绝修复或拖延修复得，业主可以自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成得其她损失由建设单位承担。 7．本物业管理区域内得全体业主按规定缴存、使用与管理物业专项维修资金. 公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理与维修养护(依法应由专业部门负责得除外）,保证共用设施设备能正常运行与使用,杜绝安全事故得发生。 （2)建立共用设施设备清册档案（设备台账)，有设施设备得运行、检查、维修、保养记录. （3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 (4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 (5)特种设施设备与测量仪表、仪器，按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范. (６）设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 (７)各类管线有分类标识与流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。 （8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患得健身设施、燃气调压站（箱)、水系沿岸等危及人身安全得部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生得各种突发设备故障有应急方案。 （9）公共区域内得雨、污水管道每年检查、疏通１次;雨、污水

合肥市物业专项维修资金使用管理规程试行.doc

合肥市物业专项维修资金使用管理规程（试行） 第一章总则 第一条为使我市物业专项维修资金（以下简称维修资金）使用管理规范化、程序化、科学化，维护业主的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》，结合本市实际,制定本规程。 第二条本规程适用于本市市区范围内维修资金的使用管理和监督。 第三条市房地产管理局是本市维修资金的主管部门。市物业专项维修资金管理中心 具体实施本市市区维修资金的管理工作。 第二章使用范围和保修期 第四条维修资金是专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或 不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造的资金。 物业共用部位是指一幢房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、 楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、内天井、地面架空层、走廊通道、楼梯间、水泵间、电 表间、电梯间、电话分线间、电梯机房以及功能上为整幢建筑服务的其他部位等。 共用设施设备是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水 管道、落水管、水箱、加压水泵、照明、单元防盗门、锅炉、电梯、天线、避雷设施、消 防设施、安全监控设施、中央空调、通道、小区大门、电动门及道闸、围墙及护栏、小区 内的道路、路灯、绿地、园林小品、沟渠、池塘、化粪池、垃圾箱（房）、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。不包括物业管理区域内属

于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等专业部门负 责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通 信管线、有线电视线路等设施设备。 第五条下列费用从维修资金中列支： （一）前期勘察、鉴定等有关费用。 （二）维修工程费用。 （三）工程招标、监理费用。 （四）工程预决算审核费用。 （五）维修和更新、改造工程的其他费用。 因项目施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的应当修复或者给予合理补偿，费用计入大中修、更新改造成本。 第六条下列费用不得从维修资金中列支： （一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水 箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。 （二）物业在保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由开发建设单位承担。

温州市物业专项维修资金管理办法样本

温州市物业专项维修资金管理办法

温州市物业专项维修资金管理办法 第一章总则 第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。 第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。 第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。

瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。 第二章专项维修资金的交存 第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。 第六条首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门能够适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。 建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。 第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存： （一）在 9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。

南宁市物业专项维修资金管理规定

南宁市物业专项维修资 金管理规定 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

南宁市物业专项维修资金管理办法 南宁市人民政府令 第27号 《南宁市物业专项维修资金管理办法》已于2009年7月17日经市第十二届人民政府第68次常务会议审议通过，现予公布，自2009年11月1日起施行。 市长：黄方方 二〇〇九年九月二十三日 南宁市物业专项维修资金管理办法 第一章总则 第一条为加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。 第四条市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。 市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。 规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。 第五条市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。 物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。 第二章交存 第六条业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。 第七条业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金： （一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

物业服务总体实施及管理方案

物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准

三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案

2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则

根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。

物业维修资金监管工作方案

物业维修资金监管工作方案 物业维修资金监管工作方案范文第一章总则 第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。 第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。 第二章专项维修资金的交存 第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。（三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。 第六条首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政

房屋专项维修资金使用管理规程

房屋专项维修资金使用管理规程 一、目的： 为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民国物法权》、《物业管理条例》、《**市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规的相关规定制定本规程。 二、围： 适用于公司各项目房屋专项维修资金的使用、管理和监督。 三、职责： 1.各项目负责房屋专项维修资金使用过程中相关资料的完善。 2.各项目负责制定房屋专项维修资金使用计划，办理委外工程立 项、验收等相关手续，并负责委外工程的过程及质量管控。 3.各项目负责房屋专项维修资金使用过程中相关资料的公示。 4.房屋专项维修资金办理专员负责督促、监督、审核各项目相关 资料的收集，统一办理各项目房屋专项维修资金使用过程中的 相关手续。 四、程序： 1.各项目每年底制定下年度房屋专项维修资金的使用计划，经项 目经理、主管领导审批后，上报房屋专项维修资金办理专员（以下简称“办理专员”）。 2.办理专员对各项目上报的房屋专项维修资金使用计划整理汇总 后，上报市房屋维修资金管理中心（以下简称“资金管理中心”）。 3.各项目若需使用房屋专项维修资金对共用部位、共用设施设备 进行维修、更新及改造时，通知办理专员，办理专员向资金管

理中心递交书面申请。 4.资金管理中心审核同意后，办理专员领取以下资料，交至项目。 4.1《维修和更新、改造案公示》 4.2《维修和更新、改造案公示证明》 4.3《业主书面表决证明》 5.项目按照公司《委外工程管理规程》进行申报立项，确定施工 案、工程预算及施工单位。 6.委外工程立项审批通过后，由项目组织完成“4.1-4.3”资料的 填写。施工案须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 7.项目将填写完成后的“4.1-4.3”资料交至办理专员审核，办理 专员审核无误后，向资金管理中心递交网上申请。待网上申请通过后，办理专员向资金管理中心递交“4.1-4.3”资料，以及经公司立项审批确定推荐的施工单位资质资料。 8.资金管理中心接收“4.1-4.3”资料，经审核通过后，办理专员 留存“4.1-4.3”资料的复印件。通知项目将“4.1-4.3”资料在管理区域进行公示，公示期为七天。 9.项目须提前将公示日期告知办理专员，办理专员告知资金管理 中心，资金管理中心将在公示期间进行现场查看并留取影像资料。 10.公示期间，若业主有异议，可向项目进行反映，项目做好解释 工作。业主仍有异议，以书面形式向资金管理中心反映。11.公示结束后，办理专员向造价单位递交“4.1-4.3”资料、施工 单位资质，造价单位对工程预算进行审核。

宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则

甬建发【2001】174号 宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行） 为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令182号，以下简称《办法》）、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（甬政办发〔2011〕222号，以下简称《意见》），制定本操作细则。海曙区、江东区、江北区及宁波国家高新区按本操作细则执行；其他各县（市）、区参照执行。 一、专项维修资金的交存 （一）交存范围 自2011年4月1日起，下列房屋应交存维修资金： 1、领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；建设单位为代交人。 2、办理产权分割转让的单一业主房屋或房屋权属登记时以套（间）为单位登记的单一业主房屋；业主为交存人。 3、办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置住房、廉租住房及公共租赁住房；建设（代建）单位为代交人。 4、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定，最小以幢为单位，由业主自主选择建立物业专项维修资金账户；业主代表为办理人。 5、公有住房出售时按现行的房改政策交存物业专项维修资金。纳入拆迁范围的公有住房出售时可不交存物业专项维修资金。 （二）交存标准 根据甬建函（2011）32号文件，经核算后的交存标准为：

1、总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元； 2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数为7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元； 3、总层数在12～21层的房屋每平方米交存120元； 4、总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。 房屋的面积及总层数以房屋所有权证或房屋测绘成果报告内登记为准。 （三）交存程序 1、维修资金管理机构在受理资料后的3个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存通知单》（附件一）； 2、交存人凭《宁波市物业专项维修资金交存通知单》到专项维修资金专户开户银行交存维修资金，领取银行回执； 3、交存人将银行回执和《宁波市物业专项维修资金交存通知单》上报至维修资金管理机构，维修资金管理机构在2个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存证明书》（附件二），专项维修资金专用发票以每套房屋为单位进行打印。 （四）交存所需提供资料 1、宁波市物业专项维修资金交存申报表（附件三）； 2、建设工程规划许可证附图； 3、经产权登记管理部门认可的房屋建筑面积测绘成果报告； 4、地名编号图。 当业主代表为办理人时，只需提供上述第1项资料。

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

物业维修资金管理中心工作经验材料

物业维修资金管理中心工作经验材料 物业维修资金管理中心工作经验材料 物业维修资金管理中心工作经验材料:2012-12-3 20:51:03创新工作方式强化服务意识全力做好物业维修资金管理工作物业维修资金管理中心工作经验材料长春市物业维修资金管理中心成立于2001年5月，是长春市住房保障和房地产管理局所属正处级事业单位，主要职责是负责全市物业专项维修资金的交存、管理及使用等工作。多年来，中心一直坚持为群众服务的宗旨，认真执行国家的政策法规，积极创新工作模式，推动了工作的发展和进步。截止2010年11月，累计归集维修资金18.2亿元，共计30.8万户；核准使用维修资金1,013.3万元，已划拨709.3万元，受益业主13,112户。一、优化归集方式，打牢资金管理工作的基础（一）改进维修资金交存方式。为方便群众，实施了窗口交存和现场交存两种资金归集方式。除中心以外，还分别在市房产交易中心、双阳区房地产管理服务中心设立了维修资调查摸底查档560户，截止11月底己清回欠款162万元，有力维护了相关业主利益。二、简化提取使用程序，提高维修资金使用效率（一）缩短维修资金使用审核受理时限。将维修资金使用申请阶段审核受理时限由原来的7个工作日压缩为5个工作日，核准划拨阶段审核受理时限由15个工作日压缩为7-15个工作日，工作效率得到明显提高。（二）简化更名过户手续，做到即办即结。已交存维修资金的房屋产权转让时，买卖双方持《维修资金更名过户协议书》等要件直接办理更名过户手续，即办即结，立等可取；房屋产权转让后，维修资金未办理更名过户手续的，在涉及维修资金使用时，按照《长春市物业管理条例》第59条的规定，自动过户。2010年，中心累计受理新月花园屋面防水、园丁花园对讲门更新改造、盛华小区外立面更新改造等维修项目87件，涉及42个园区,已划拨资金488.6万元，同比增长4.6倍，受益业主9629户。经多方努力，维修资金使用效率得到进一步提高。三、加强资金监管，积极推动资金管理信息化建设随着商品房交易量的不断增多，维修资金的归集金额也随之不断增大，每年达到数亿元。如此庞大的资金，如何进行科学有效地监管，避免资金被挪用、滥用，成为资金管理工作的首要问题。通过调研论证，实