房地产开发流程与涉及到的法律法规.pdf

房地产开发流程及其涉及的法律法规

目录

?第一章房地产的相关概念

?第二章房地产开发的流程

?第三章房地产开发过程中涉及到的法律法规

第一章房地产的相关概念

? 1.房地产的概念

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。房地产因为其固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

? 2.房地产有三种形态：土地、建筑物、房地。

? 3.房地产开发的概念

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

第二章房地产开发的流程

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为一下五个阶段：

1.可行性研究和项目决策阶段

2.建设前期准备阶段

3.建设阶段

4.销售阶段

5.交付使用阶段

?第一阶段：可行性研究和项目决策阶段

1.可行性报告

这一阶段涉及到了关于房地产项目的可行性研究报告以及项目成立前的项目立项问题。可行性报告从一下五个步骤进行：

①项目公司接受委托或集团公司董事会立项

②调查研究

③方案选择与优化

④财务评价和经济评价

⑤编制可行性研究报告

2.项目立项

对于项目立项的确定，需要通过中华人民共和国国家发展与改革委员会进行审批与核实。

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。

法律事务部主要业务工作流程

法律事务部主要业务工作流程 一、诉讼（仲裁）纠纷处理工作流程 发生诉讼（仲裁）纠纷事项，法律事务部接到法院（仲裁委）传票（通知）等相关法律文书——呈报公司领导指示——根据公司领导指示，转涉案单位自行办理或由法律事务部直接办理或委托外聘律师办理——由法律事务部办理的案件，法律事务部应组织专题会议，收集有关数据、资料，草拟（起诉、应诉）方案、拟定出庭人员——承办人员调查取证、准备诉讼资料——法律事务部组织诉前会议，分析案情，确定处置方案。对重大、重要案件应请示公司领导同意后签订律师代理合同，并与律师共同研究分析案情，确定处置方案。一般案件自行代理或转有关涉案单位办理。主动起诉案件应确定案件处理机构——主动起诉案件，法律事务部应及时上交案件受理费——根据具体情况，可组成调解小组与对方进行调解（一般案件，法律事务部应指导所属涉案单位与对方进行调解）——调解不成的，进行诉讼或仲裁（一般案件，法律事务部应指导所属涉案单位进行诉讼、仲裁）——办理诉讼费及律师费用——出具合同纠纷或法律事务处理结案报告（对于生效的法律文书或调解协议转发相

关部门执行）——案卷归档、留存（所属单位直接办理的案件应将办理情况报法律事务部备案）。 二、非诉法律纠纷工作流程 接案——法律事务部组织办理相关事项的专题会议，收集有关数据、资料——根据需要，申请外聘律师代理相关案件——办理案件（涉及其他部门的事项转相关部门办理）——出具处理结果报告——案卷归档、留存。 三、合同项目考察与洽谈工作流程 有关根据工作需要，相关部门（单位）提出合同考察、洽谈等前期准备的申请——法律事务部牵头或配合相关部门开展合同项目的考察、洽谈工作（要求：招标项目的考察对象应在3家以上，标的额较大的合同应实地考察。考察重点包括对方报价构成、履约能力、信用度等有关情况。洽谈内容必须符合公司授权的业务范围及期限。在合同考察、洽谈过程中，当发现对方无履行能力、无主体资格、有其它欺诈行为等问题时，应收集证据资料，提出质询、终止考察、洽谈等处理意见并及时呈报）——考察组长应在考察完毕后3个工作日内编写书面考察或洽谈报告呈公司领导。 四、合同草拟、评审、签署工作流程 经公司领导批准同意与对方进一步洽谈合作时，

房地产开发相关法律法规

精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》

国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》

法务部岗位职责与工作流程图

法务部工作指引 一、法务部职责 1.参与决策，为公司的运营、管理决策提供法律上的可行性、合法性分析和法律风 险分析。 2.预防纠纷 1)协助公司高层及各部门建立、完善各项规章制度、对公司及各部门中容易出 现漏洞加强管理、逐步建立完善的监督约束机制。 2)审查、修改、会签合同、协议、协助和督促公司对重大合同、协议的履行。 3)参与公司运营管理，提出减少或避免法律风险的措施和法律意见。 3.解决已发生的法律问题 1)处理或委托律师事务所专业律师处理公司及各部门诉讼案件、仲裁案件、劳 动争议仲裁案件等诉讼和非诉讼法律事务。 2)与各部门配合处理公司重大或复杂债权债务的清理和回收工作。 4.搜集、整理、保管与公司经营管理有关的法律、法规、政策文件资料，负责公司 的法律事务档案管理。 5.提供法律问题咨询，负责制订公司的各类法律文件。 6.处理公司高层交办的其他事务。 二、工作流程 1、合同类业务： 部门负责人拟定/送审/修改通知→与当事人沟通（合同目的、合同背景及要求）

→业务部门发起业务请示报告→合同拟定/审查/修改（目的性、完整性、明确性、合法性、风险程度等方面）→提交结果→业务部门再次反馈修改意见（如有）→确定并发送定稿邮件，由法务部发出PDF合同版本——业务部门持PDF合同版本走盖章流程——履行合同-----反馈（范本化/相关问题处理） 公司有关部门对外签订的合同（除劳动合同）外，一律要将复印件留存法务部，作为公司法律档案，长期保存。 *合同发起部门注意事项 1)在递交法务部之前，首先申请部门应进行初步审查。审查合同中的空白信息是 否填写完整，如我方及对方的名称、地址、联系人、对方法定代表或授权人是 否签字盖章等。合同中标明有附件的要提供附件并盖章。 2)对于垄断、银行等制式不能修改的合同，要在报告中有明确说明。 3)是否为续签合同，若为续签，则核对是否与之前签订的合同有部分或版本的不 同；若非续签合同，则可询问法务部是否有类似合同版本可以使用； 4)若该合同为从合同（如：补充协议、担保合同等），应将主合同一并发送给法 务部，为便于审查修改，应发送WORD清洁版本； 5)与合同相对方为初次签订合同的，应当查看对方的营业执照，并留存复印件， 以便法务部核查； 6)合同相对方的签字人一般应为企业的法定代表人，若非企业法定代表人签字的， 应当查看是否取得相对方的书面授权。

企业法律实务课程教学大纲

《企业法律实务》课程教学大纲 （0７年修订版） 一、《企业法律实务》课程说明 （一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生 （四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。 （五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。 （六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题 （七）学时数、学分数及学时数具体分配 学时数： 32 学时 分数： 2学分 学时数具体分配：

（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。 课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。 通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。

法务部部门职责和工作流程

法务部部门职责和工作流程 一、法务部岗位职责 (一) 预防纠纷 1. 协助总部及各部门、各电厂建立、完善各项规章制度。 规章制度起草部门根据讨论或征求的意见对规章制度草案修改后，将规章制度草案连同征求的意见等资料送法务部，由法务部出具审查意见法务部对规章制度草案就下列主要方面进行审查： (1) 规章制度是否符合法律、法规的基本原则，是否符合国家政策； (2) 规章制度草案与公司现行规章制度是否协调，如果要改变现行规章制度的，理由和依据是否充分； (3) 规章制度草案体例结构、条款、文字等是否符合规章制度的要求。 规章制度打印成文后，应转送一份给法务部登记备案。 2. 制定梳理各类业务合同范本。（待向运营部了解业务模板和类型） 3. 审查、修改、会签合同，协助和督促公司对重大合同的履行。 合同管理实行会签、审核责任制原则和安全、效益原则。 原合同管理办法规定：各电厂、项目部需签订合同，作为经办部门，《合同签订审批单》经股份公司业务主管部门、规划管理部审核后报总裁室和有权人审核审批。股份公司各部门需签订合同，作为经办部门，《合同签订审批单》经规划管理部审核后报总裁室和有权人审核审批。 (1) 合同评审流程：建议将法务部添加到评审流程汇总。常规类合同/非常规类合同规定不同流程？常规合同的范围： a) 成熟的合同范本；

b) 业务类型限于（待分析现有合同后进行补充）： c) 合同价款： d) 合同期限：少于3年。 e) 其他条款：无苛刻的违约责任、保修期等。 PS: 1. 承办部门须将与本合同有关的资料作为附件供会签审核部门参考。 2. 在会签审核合同时，发现重大错误、遗漏、不妥时，应在会签审核意见或法律意见中予以明示并提出修改意见。 3. 法务部可以对重大合同的立项、签订、履行、审核进行全程参与。重大合同为合同标的超过人民币___万元，或其他重大复杂的，对公司有重大影响的合同。 4. 法务部对于参与评审的合同保留签章版复印件。 (2) 合同的履行监督 合同履行指合同签订后，各承办部门应通过合同分析、交底及控制等来组织完成合同内容，法务部配合。合同履行结果，应与绩效考核挂钩。 a) 合同分析：a.分析合同风险，执行风险对策，分解、落实合同任务；b.分析 合同中的漏洞，解释有争议的内容； b) 重大合同交底：在对合同的主要内容进行分析的基础上，组织项目有关人员 进行交底，学习合同条款和合同分析结果，并将各项任务和责任分解，落实到具体部门、人员或外包供应商，明确工作要求和目标； c) 合同控制：在合同履行过程中要对合同的履行情况进行跟踪和控制，并加强项目或工程的变更控制。公司合同履行情况的监督、检查采取自动报告与不

房地产法学-参考书目-12-2-1[1]

推荐参考书 1、城市土地立法研究，荆月新著，中国检察出版社 2、中国土地权利研究，王卫国著，中国政法大学出版社 3、城市房屋拆迁及城中村改造的法律适用，康宝奇主编，人民法院出版社； 4、中国土地制度研究，【日】长野朗著，中国政法大学出版社 5、房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，王达编著，知识产权出版社； 6、房地产审判实务与典型案例评析，北京市第一人民法院民一庭编著，中国检察出版社 7、最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社 9、最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 10、中国土地法操作的实务，张庆华著，法律出版社； 11、论我国土地利用管理制度改革，刘国臻著，人民法院出版社； 12、房地产开发中的利益冲突与平衡，吴清旺著，法律出版社； 13、农村土地法律制度研究，陈小君著，中国政法大学出版社； 14、房地产开发法律实务，朱树英著，法律出版社； 15、建设工程法律事务，朱树英著，法律出版社； 16、美国法精要系列丛书——Real Property，法律出版社； 17、房地产交易法律问题研究，刘武元著，法律出版社； 18、中国土地法理论研究，刘俊著，法律出版社。

19、最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 20、《最高人民法院关于公司法司法解释（一）、（二）理解与适用》，人民法院出版社 21、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，人民法院出版社 22、商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，法律出版社 23、农村土地承包法律、司法解释导读与判例，人民法院出版社 24、房地产法研究，金剑著，科学出版社 25、房地产法研究，李延荣著，中国人民大学出版社

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产项目合作开发及法律风险防范

房地产项目合作开发及法律风险防范 一、房地产项目合作开发模式的选择 存在三种典型的合作模式： 1、合同型合作开发模式。 是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。优点在于省去了土地过户的复杂手续。缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。 2、联建型合作开发模式。 是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。 3、法人型合作开发模式。 是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。 二、房地产项目合作开发的主要法律风险 1、合作主体经营资格不合法的法律风险。 要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。 法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立

房地产广告宣传违规的法律法规汇总

关于广告宣传违规的法律法规汇总 关于房地产营销广告宣传方面的法律法规，现就重点部分进行摘抄，供诸位领导查阅。 一、《城市商品房预售管理办法》 第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地 使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售 的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 案例：武汉某有限公司从2005年6月开始,在未取得土地使用权证明以及商品房预售许可证的情况下,通 过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,康城的主角是你!”的预售房地产印刷广告3000份。蔡甸工商分局 认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定》第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡甸工商分局根据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款8000元。 二、建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知。 一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。 第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即 为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）

与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 案例：宁波市象山坤宏置业有限公司发布虚假违法房地产广告案，当事人在销售楼盘时，通过户型宣传册、楼盘立体模型、微信公众号、样板房等，将原规划设计图纸中的庭院、设备阳台等部分，以业主购房后可以拓展建设增加使用面积为由，开展违法宣传，对购房对象进行错误引导，对客户购买意向产生实质性影响，误导消费者。当事人的行为违反了《广告法》相关规定，构成发布虚假广告行为。2018年1月，宁波市市场监管部门作出行 政处罚，责令当事人停止发布违法广告，消除影响，罚款80万元。 三、广告法 第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。 第八条广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。 案例：温州中心大厦建设发展有限公司发布没有明示附赠信息的印刷品房地产广告案，当事人于2016年3月14日至4月3日间以宣传单页形式发布包括“成交就有金条送”、“金 喜一：送金钥匙”、“金喜二：抽金条”、“金喜三：送金条“等内容的房地产广告，没有明 示所附带赠送的商品的规格、数量及赠送期限等信息，共发放上述广告2000张。当事人又于2016年4月以宣传单页形式发布包括“空间最优化：全跃设计带来温州利用率最高户型，双倍空间超值拓展，私密套房动静分离”等内容的房地产广告。共发放上述广告2000张. 当事人发布没有明示所附带赠送商品规格、数量及赠送期限等信息的广告,违反了《中华人民共和国广告法》第八条第二款之规定，当事人发布含有绝对化用语的广告行为，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第三项之规定，根据《中华人民共和国广告法》五十七条第一项、第五十九条第一款第一项之规定，责令当事人停止发布上述违法广告，罚款210000元。 第九条广告不得有下列情形：（一）使用或者变相使用中华 人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；（二）使用

法律服务工作流程

律所法律服务工作流程 （工薪律师专用） 1、电话咨询及约谈案件：市场部接受电话咨询，约谈案件。 2、谈案：市场部安排约谈时间后，市场部工作人员配合业务部谈案律师接谈案件，谈案时做好接谈记录，记录内容应当包括：当事人名称、联系人、联系方式、需要的法律服务内容，存在争议的法律问题，交行政存档。 3、签订法律服务合同：由谈案律师依照原所内法律服务标准合同，依照客户特殊要求修改后，拟定法律服务合同。签订法律服务合同前，合同内容报业务部主管审核同意。审核通过后，由谈案律师报送行政部分配法律服务合同号。签订法律服务合同后，由业务部指定办案律师及案件监管律师，法律服务合同一式两份，一份交客户，一份交行政存档，法律服务合同复印件交办案律师入卷。 4、收款：签订法律服务合同后，依照法律服务合同约定的金额及付款时间收取费用。由办案律师核实交费情况，如遇客户逾期2日以上未交款的，由市场部催办，催办以一次为宜，至多不超过俩次。未支付费用前原则上，暂时停止相应法律服务。 5、发票 ①、开具发票的原则：在无法律服务合同情况下，禁止开具任何发 票；以先收款，再开具发票为原则；以先开具发票，后收款为例外。先开具发票的，由市场部工作人员填写先开具发票申请单，由一名合伙人签字同意后，方可开具发票。开具发票后，超过15

日仍未支付费用的，由市场部催办。 ②、开具发票：办案律师核实费用到帐后，通知行政开具相应金额 发票，办案律师将发票复印后原件交委托人，复印件由委托人签字表示受到原件后，由办案律师入卷。 6、法律服务工作内容 ①、办案前的法律意见分析：签订法律服务合同并支付酬金后，由 办案律师书写法律意见分析及法律工作方案，法律意见分析及法律工作方案报案件监管人审核后通过后，具体由办案律师开始办理案件。 ②、办案案件过程中的其他法律文书：办案律师拟定各种法律文书、 委托人的合同类文书后，交监管人审核通过后，办案律师交付委托人签字，签字后由办案律师交付相关办案机构或委托人留存。 ③、律所法律文书的领取：律所内所有使用的法律文书采取登记使 用的规则，由行政编写法律文书使用登记表，内容包括：时间、申领人、申领法律文书的种类、申领法律文书的编号、申领法律文书涉及法律服务合同的编号、用途、提交机构、合伙人同意申领的签字。申领的法律文书在领取时要求申领人必须将法律文书内容填写完整，如需要申领空白法律文书的，需要经过一名合伙人同意。申领人与签字同意的合伙人不得为同一人。 7、法律服务完成后的工作总结：案件或法律服务结束后，由办案律师书写总结性意见，交监管人审核通过后，交委托人一份，入卷一份。 8、订卷：办案律师汇总单项法律服务各种卷宗材料后，依照所

法律实务书单

书单 一、最近两个月新书： 《劳动法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社 《劳动合同法律纠纷处理及依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《房屋买卖法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司案件法律适用关键词与典型案例指导》俞秋玮编着 《新三板操作实务及分析解读》李慎波、毛伟编着 《中小企业资本梦：新三板挂牌实务操作指南》高慧编着 《中国涉外商事仲裁实务指引》许进胜陈曦编着 《公司法疑难问题解决：412个实务要点深度释解》张远堂编着 《调解实务与技巧》梁海明主编 《中国律师业务：开拓与创新》中华全国律师协会编着 《证券交易异常情况的法律规制》陈亦聪编着 《婚姻、劳动司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《合同、侵权司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《民事司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《金融司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《公司、企业司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《知识产权、不正当竞争司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室 《公司案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编

《担保案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《合同案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《律师事务所管理实务》中国人民大学律师学院组编 《婚姻家庭与继承律师实务》中国人民大学律师学院组编 二、高杉峻律师整理的民商实务书单： 根据大家推荐的书目和自己阅读的体验，现制作此《民商法实务书单》，筛选标准为：1、读过觉得好的，列入；2、没有读过、但广泛推荐、且少人强烈反对的，列入；3、全国人大法工委的法律释义书和最高院的司解理解与适用书，属当然书目，就不一一列入了。 具体书单如下，谨供大家参考： 一、民商法实务核心书目（六本） 《民事诉讼法学》（第二版）（江伟、傅郁林） 《民法总论》（朱庆育） 《合同法总论》（韩世远） 《侵权责任法》（程啸） 《中国担保制度与担保方法》（曹士兵） 《亲属法原论》（余延满） 二、执业技能类 《公司并购文件撰写指要》（史凝祯，中信社） 《法律意见书的研究与制作》（张庆、刘宁） 《法律尽职调查指要》（康?、谢菁菁） 《合同与法律咨询文书制作技能》（吕立山、江宪胜） 《律师之道:新律师的必修课》（君合所） 《律师之道（2）：资深律师的11堂业务课》（君合所） 《律师执业基本技能》（律协培训配套教材） 《律师业务操作指引》（律协培训配套教材） 《Essential Lawyering Skills》（Stefen Krieger & Richard Neumann） 《英文合同阅读与分析技巧》（范文祥） 《英文合同解读》（王辉） 《平易英文法律写作教程：课文与练习》（布莱恩·A·加纳） 《The Redbook: A Manual on Legal Style》（Bryan A. Garner） 三、部门法实务类 《<中华人民共和国民事诉讼法>修改条文理解与适用》（最高人民法院民事诉讼法修改研究小组）《新民事诉讼法理解适用与实务指南》（江必新） 《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》（江必新等） 《新民事诉讼法与律师实务》（蒋勇） 《民事证据规则应用》（沈志先）

与房地产销售相关的法律法规

与房地产销售相关的法律法规 房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。 从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容： 一、《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。 三、《中华人民共和国合同法》 为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。 四、《商品房销售管理办法》 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。

房地产开发企业法律风险类别及表现.doc

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

2020公司法律事务工作计划

2020公司法律事务工作计划 2020公司法律事务工作计划1 一、法务工作现状分析：现阶段法务工作基础薄弱、法务制度流程不够健全，公司现有业务模式存在工程质量、应收帐款等经营风险。企业现有风险管理、控制机制需要加强，人员对法务工作的认识理解与支持需要一个过程。 二、工作定位： 以服务企业发展为中心，突出法律支持与服务，防范和化解法律风险，构建以事先防范和过程控制为主、事后救济为辅的企业法律风险防范机制。 三、工作目标： (一)三个月打基础 制定日常经营用合同范本，对应收帐款进行分析、区别不同情况进行法律清收，对工程招投标文件及产品销售、业务运作模式进行分析，提交风险防范意见。 (二)一年搭框架 法律模块管理制度、流程制定，建立比较符合现状的法务管理职责、权限，通过建立内控制度明确各部门、关键岗位在风险管理中的职责，将风险管理纳入各项管理流程，完善企业法人治理、法律事务管理，法务工作框架体系基本形成。 (三)两年成体系

拓展法律服务领域、法务工作不断创新与完善，构建支撑企业战略的法务工作体系。 四、法务工作具体业务模块工作思路： (一)法务管理思路：修订制度、明确职责、狠抓落实明确法务工作职责，优化工作流程和岗位职责，针对目前公司法务工作现状制定法律事务管理办法、合同管理办法和应收帐款管理办法，构建公司内部法律风险的防范制度，经过宣传、培训后严格执行。 (二)合同管理思路：夯实基础、强化管理、建立标本合同管理是企业运营的基础，规范合同审核与管理就把住了风险管理的关口，通过参与公司重大经济合同事前论证、合同签订跟踪、执行过程监控、后续事项的处理及完成效果的评估，夯实基础管理。通过建立合同管理台帐，建立重大合同动态跟踪制度，及时发现合同管理和企业经营管理中存在的问题，提出改进意见和建议。 收集各部门日常签订的常用合同及投标文件，通过事前的修改和完善，以合同范本及标准投标文本指导业务部门进行投标、签订合同。 (三)应收帐款处理思路：重点突出、法律维权、制度防范对公司现有的呆死帐进行分类汇总，针对欠款原因协同业务、财务等部门采取自行清收、诉讼催收等策略，制定清收方案、落实清收责任到人、清理陈年旧账。

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法

房产变更登记相关法律法规

《城市房地产抵押管理办法》 第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起３０日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 《房屋登记办法》 第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿： （一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称； （二）被担保债权的数额； （三）登记时间。 第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。 第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明；

（三）房屋他项权证书； （四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议； （五）其他必要材料。 因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。 因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。 黑龙江省《城市房地产抵押管理办法》实施细则 第三十二条抵押期满后，因抵押人暂无偿还能力。双方当事人需要继续设定抵押关系的，应当自抵押期满前三十日内，持双方签字的延期发行协议书，到原登记机关办理抵押续期登记手续。 黑龙江省实施《房屋登记办法》细则 第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。 第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书或房地产权证书； （四）抵押合同； （五）主债权合同；

房地产项目开发的法律风险提纲

房地产项目开发的法律风险专题讲座 讲稿提纲（第五次修改） 第一部分合同法的基本知识与概念 一、合同的重要概念 合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。 二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别 三、附条件和附期限的合同 四、可变更可撤消合同 五、合同的主要条款 六、格式条款问题 七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等） 八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚） 第二部分房地产项目开发法律风险防范 第一个问题房地产开发管理基本制度 房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任） 第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险 一、开发项目用地的获取与灭失▲； 二、土地使用权法定登记的法律效力； 三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制； 四、国有划拨土地使用权的使用风险； 五、土地使用权抵押融资问题； 六、土地使用权的租赁问题；

七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践 第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险 一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得； 二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲； 三、房地产开发联营及有效条件▲ 四、房地产合作开发的法律风险▲ (a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析； (c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维 五、房地产开发的规划许可问题 六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题 七、房地产开发项目的竣工验收法律问题 八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区） 第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系 一、工程款结算的争议解决问题 二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理 三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理 四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果 五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策 六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理 七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理 八、建筑物的质量保修法律问题 九、工程建设合同担保和工程风险问题 十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理

律师业务工作流程及所需材料

（一）申请设立律师事务所（合伙、合作）业务工作流程 1.申请 1.1申请设立律师事务所的条件： （1）有自己的名称、住所、章程；（2）有10万元以上人民币的资产；（3）有3名以上的律师。 1.2申请设立律师事务所应提交的材料： （1）申请书；（2）符合法律规定的律师事务所章程、合伙协议（合伙所需）；（3）发起人名单、简历、身份证明、律师执业证（原件及复印件）、律师资格证书或法律职业资格证书（原件及复印件）、能够专职从事律师工作的保证书；（4）资金证明；（5）办公场所证明；（6）材料真实保证书。 1.3凡符合上述条件的均可申请律师事务所执业许可证书，具体初步受理单位为申请成立律师事务所开办地的属地司法局，属地司法局统一将申请材料上报苏州市司法局。 1.4申请标准： 申请人提交的申请材料齐全、规范、有效。 2.受理和初审 2.1受理及标准： （1）申请材料齐全、规范、有效； （2）申请合伙律师事务所中的合伙协议应当载明下列内容：①合伙人，包括姓名、居住地、执业证书号码；②律师事务所开办资金总额，合伙人出资方式及比例；③合伙人的权利、义务；④合伙人收益分配比例、方式以及债务的承担方式；⑤合伙人入伙、退伙及除名的条件和程序；⑥合伙协议的解释、修改；⑦合伙人之间争议的解决方法和程序，违反合伙协议应承担的责任；⑧合伙人会议的职责、议事规则和程序，律师事务所的内部管理制度；⑨律师事务所的解散与

清算；⑩合伙人认为应当载明的其他内容。 （3）律师事务所章程应当包括以下内容：①律师事务所的名称和执业场所； ②律师事务所的宗旨；③律师事务所的组织形式和机构设置；④合伙人会议的组成和职责；⑤律师事务所主任的职责以及产生和变更的程序；⑥律师的权利和义务；⑦开办资金的数额和来源；⑧财务管理制度、分配制度和债务承担方式；⑨律师事务所变更、终止的条件和程序；⑩律师事务所章程的修改程序及其他需要说明的事项。 （4）有自己的名称、住所和章程； （5）有十万元以上人民币的资产； （6）有三名以上的律师； （7）申请人必须有五年以上的执业经历的专职律师，并在申请之日前三年的执业活动中未受过停止执业以上的行政处罚（申请合作所的发起人仅要求三年以上执业经历）； （8）若申请人曾经是其它律师事务所的合伙人，在该律师事务所成立两年内，退出合伙或被除名的，则该申请人在申请设立新的律师事务所时应说明退出合伙或被除名的原因；登记机关也可以向该律师事务所调查申请人退出合伙或被除名的原因。若申请人因违反法律、法规、规章且应受停止执业以上处罚的执业行为退出合伙或被除名，则不得作为申请人设立新的律师事务所（仅限合伙所的申请人）。 （9）申请人原为其他律师事务所的合伙人且该律师事务所因违反法律规定被吊销律师事务所执业证书的，若该申请人对此处罚行为应负重大责任，则该申请人三年之内不得申请设立新的律师事务所（仅限合伙所的申请人）。 本岗位责任人：苏州市司法局律师工作处人员。 岗位职责及权限：按照受理标准进行查验、受理。 受理时限：即时 2.2初审 申请材料不全的，应当当场将需要补齐、补正的内容一次性告知申请人，逾期未告知的，自收到申请材料之日起即为受理。申请人应在规定的时间内提交补齐、补正的书面材料，逾期未提交的视为放弃申请。申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。 对符合标准的，将初审材料上报省司法厅律师管理处。对不符合标准，对不符合要求或材料不完整的，退回申请人，并告知原因。 本岗位责任人：市司法局律师工作处初审人员。 岗位职责及权限：按照审核标准进行初审。 时限：15日。 3.交纳费用、发证及归档