城中村改造难点问题研究
城中村改造难点问题研究
郑汝有
金华市规划局婺城分局，浙江金华 321000
摘要：近年来，我国社会经济的快速发展和城市化进城的不断加快，带动了城市中心整体生活水平的提高。城中村问题严重制约着城市的发展与建设。因此，如何进行城中村改造，提高土地利用效率已成为很多地方政府考虑的主要问题。为了能够更好地解决城中村的问题，必须要充分认识到城中村规划改造的必要性，努力做好城中村改造问题的研究，就其形成的主要原因进行深入的分析和探讨，并提出有效的改造措施。
关键词：城中村改造；难点；问题；研究
中图分类号：F299.27 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)22-0065-02
1 城中村现状分析
城中村是指在城市建成区范围内，使用集体土地，仍然保留农村体制，以村民委员会为组织形式的居住村落。城中村因其特有的典型化更应被拆解研究，为城市化进程的下一个跃进蓄力。此外，城中村建筑空间布局混乱，密度较大，采光和通风不足，这严重影响着城市的市容市貌，并给社会资源以及生态环境带来了一系列的问题。因此，为了实现城市现代化，推进其发展的现实需要，必须加快城中村改造。在目前不能有效改变这部分依附于城中村特定群体社会组织形式和城市生活的情况下，探讨那些适合城中村的发展模式，顺应市场的选择，提出适宜的规划设计改造方案。只有这样才能有利于提升城市形象，有效解决城乡矛盾，促进社会和谐，进一步使城市又好又快的发展。
2 城中村改造面临的主要难题
2.1 改造资金筹集困难
城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，尤其是对不发达地区更为明显。在缺少利益驱动的前提下，不可能吸引资本的大量投入，而且市政府也不可能负担如此庞大的费用，虽然通过城中村改造可节约建设用地，用土地置换取得资金平衡，但土地收储出让有一个过程，需要通过融资来解决，势必出现平衡资金滞后，再加上其资金涉及量大，因此，为了推进城中村改造工作的顺利开展，必须要保证合理的改造模式，降低城中村改造的成本，解决资金问题带来的困扰。
2.2 整体统筹考虑较少，相关配套措施不足
城中村改造工作是一项错综复杂的系统工程，既要满足各相关职能部门对城中村改造的各项工作要求，又涉及村民、政府、开发商等多方面利益的协调问题。既涉及规划指标配置、土地转性等审批事项，又牵涉到拆迁、安置、复建、补偿等一系列实务性工作。在具体办理手续中，也涉及到规划、环保、社会保障等各方面环节。由于政府对相关改造工作要求时间紧、任务急，因而在相关集体及村民物业产权的认定、土地拆迁补偿、社会保障等管理措施上，考虑的不够全面和细致，而且各职能部门间的协调不够充分。由于城中村改造的开发时间周期较长，因此需要对整体措施进行全盘考虑。
2.3 各方利益关系协调比较困难
城中村的改造牵扯到政府、开发商以及村民三方的利益。由于这三方之间的关系较为复杂，使得改造工作受到影响。政府作为城市的管理者，在城中村改造过程中主要是投入资金和基础设施。开发商作为改造投资者，主要关心自身的收益以及投资的风险。由于城中村内部环境复杂，再加上城市改造的要求越来越严格，而且改造工作是一项长期的任务，因此吸引开发商投资保证其经济利益也是比较困难的问题。当前，一些村民思想仍然保守，只注重眼前利益，思想上的接受程度还很不够。对城中村改造普遍心存顾虑，未能给予积极有效的配合，影响了改造工作的进展。
3 城中村改造的有效途径
3.1 进行科学规划
在城中村改造过程中，应将各类闲置土地纳入其中，对那些不合理用地进行预防和控制，编制控制性和修建性的详细规划可以防止无序建设活动的蔓延。同时按照城市居住区的规划设计规范来做，进行多方案的比较，进而实现科学规划。城中村的改造过程中由于面临着政策滞后、资金匮乏等问题，在进行规划时，不能对发达城市的城中村改造模式照搬照抄，应该结合自身的实际情况，对其改造模式不断进行改革和创新。
3.2 统筹考虑，综合制定各项配套政策
城中村改造远比一般项目涉及的环节多、周期时间长。不仅涉及一般的立项、规划、建设等环节外，还涉及物业认定、拆迁补偿、安置、土地政策调整等环节。为此，政府应对项目立项、资金筹措、用地规划、建筑审批等各个环节予以整合、简化，从而建立起合理、高效的并联审批和一站式审批，避免各部门之间出现不必要的问题以及纠纷。并从有关政策方面对城中村改造项目予以支持，引导改造中的各项工作。还要通过民意调查、咨询意见等方式，制定合理的符合村民实际需要的补偿办法，让广大村民充分理解改造方案，消除他们的疑惑，并争取最大程度的支持。同时，在保障村民合法权益的基础上，尊重历史情况，妥善解决历史遗留问题。
3.3 合理协调各方利益关系
城中村改造机构的持续运营必须依靠政府的持续推进。由于宏观调控和城市土地资源的日益紧缺，许多城市势必很快进入城中村和旧城改造的过程。而持续、大量的城中村项目的开发，也将给该机构带来大量、持续稳定的收益。所以，相关政府及其部门必须完善就业机制，使城中村改造顺利进行。同时，还要对城中村的村民实行就业优先的原则，为城中村村民提供一定的就业保障，断拓宽村民的就业渠道，使他们具备一定的就业能力，保证他们能够更好的生活，从而减少阻碍城中村改造的力量。同时政府提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于居民临时安置。开发商还要对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽，减轻人们的经济压力。着力解决外来人口居住问题，能够为他们寻得安身之处，不至于让他们流离失所，进而为各个行业的发展做出了巨大的贡献。为了更好的进行城中村改造工作，还要提高村民的思想观念。在城中村改造过程中，应努力转变城中村村民的思想观念，使他们改变传统的思想，逐步树立市场意识行为方式，对村民进行城市化教育，
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量的控制尤为重要。在工程造价管理中尤其注意材料的数量及使用的控制，数量最好保持在合理的范围内，使用过程中以节约材料为出发点，保证满足施工所需，同时避免材料过多造成的浪费现象。
严格控制工程设计的情况以及签证费用方面。在施工期间，由于施工的复杂性往往会出现一些施工问题影响设计图纸的变化或者现场的签证问题，主要是由于施工期间各个施工过条件的不同，施工具有多变性，同时，各个项目之中也存在一定的联系，因此，一个部分发生条件的告便会引起其他部分的改变。工程图纸的变更及签证的改变所支出的资金属于工程中的费用，但不在工程预算之内，属于工程造价的一部分。
4 结束语
综上所述，影响施工阶段工程造价的因素是多种多样的，当然，施工阶段工程造价的控制与管理方法也是因时、因地而异的，从现阶段的情况来看，实现对工程项目资金的有效利用，是所有建筑企业施工阶段工程造价控制所追求的最终目标，也是实现企业可持续发展的必经之路。
参考文献
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使城中村的村民熟悉并掌握科学文化知识和技术，只有这样才能够真正使城中村改造得以落实和推进。
4 结束语
综上所述，城中村改造是城市可持续发展的关键点。城中村改造的最终目标就是要实现政府、开发商和村民各方面的利益，改造的过程也是三方利益博弈纠结的过程。由于城中村的环境十分恶劣，缺乏科学合理的规划和建设且基础设施极不完善，以至于城中村土地有效利用率很低。因此，改善城中村的环境是城市发展的必然选择，城中村改造要结合市场环境，加大宣传，把外部环境和内部因素有机结合起来，应采取政府、村民、开发商三方结合的改造模式，进而提升村民生活水平，进一步促进城市建设更好更快发展。
参考文献
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