如何运用市场比较法评估工业用地地价

如何运用市场比较法评估工业用地地价

土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：

待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业

用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指

数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区

域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比

较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数

收集和选择比较交易实例

评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、

使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；

比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。

建立价格可比基础

选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

交易情况修正

交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块

的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。

工业用地评估操作指南精编版

工业用地评估操作指南（草稿） 前言 工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。 一、概论 1、土地使用权分类 土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。 2、土地使用权价值构成 理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。 出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下： 拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。 拆迁补偿有二种方式进行： 一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发； 二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让

土地估价的五种方法

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用

(完整版)土地评估方法

土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。

（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

工业用地招拍挂制度及流程

工业用地招拍挂制度及流程 工业用地招拍挂制度 设定依据: 1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号); 2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(监察部、国土资源部国土资发[2007]78号); (一)做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。 (二)建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。 (三)建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。 (四)依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标(试行)》的有关要求。 (五)根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。 (六)工业用地出让文件中，应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。 (七)采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通

土地估价：市场比较法试题及答案

土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

社会稳定风险评估工作流程示意图

事项责任部门决策提出部门 政策建议部门 项目报建部门 改革牵头部门 重大活动 承办部门 建立涉稳信 息直报点， 设立维稳信 息直报员， 及时发现上 报重大事项 实施中的稳 定风险 社会稳定风险评估工作流程示意图 风险评估程序评估结果运用 成立组织机构评估主体集体进行 制定评估方案会审并作出决定 全面收集掌握评 估对象基本情况 高风中风低风 险不险化险可 认真开展社会调实施解风实施 查、民意收集、专险后 家论证、群众听实施 证，准确预测存在 风险。 编制评估报告及评 估 全面客观进行四 审核表报同级维稳 办 备案 性分析论证 准确确定风险 制定风险处置预案， 做 好相关化解工作，开 始 等级 组织实施 上报相关部门 审批跟踪监测管理 纪检、监察定期召开联 建立重大 事 在、人大、系会议，研 项社会稳 定 政协、维稳、判形势，通 风险评估 化 信访、新闻报情况，商 解季通报 制 媒体通过各定防范化解 度，掌握 情 自渠道实施措施 况，督促 落 监督 实整改措 施 决策原则 存在低风险的， 可以作出实施 的决策，但要 做好教育化解 工作，妥善处 理相关群众的 合理诉求 存在中风险的， 待采取有效的防 范、化解风险措 施后，再作出实 施的决策 存在高风险的，应 当区别情况作出 不实施的决策， 或者调整决策方 案、降低风险等 级后 再行决策 加强日常监 控，严格责 任追究

1/22

项目基本情况 项目名称 项目类别主管部门 投资主体计划总投资项目地址建设年限项目建设涉及区 域和群众情况 建设规模及主要 建设内容 项目手续审批涉 及单位 2/22

社会稳定风险评估领导小组成员名单 姓名工作单位职务组长 副组长 成 员 3/22

资产评估_市场法例题

[例] （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： ] 35 308%111[]8%11-[1） （）（年限修正系数+-÷+= =（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。

工业用地评估操作指南

工业用地评估操作指南（草稿） 、尸、- 前言 工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。 一、概论 1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。 2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。 出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下： 拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。 拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发； 二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。 基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行： 一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类情

资产评估——市场法[1]

市场法 一． 前提： 1. 要有一个活跃的公开市场； 2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动； 可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长） 二.程序及相关指标: 1.选择参照物:3个或以上; 2.在评估对象与参照物之间选择可比因素; 3.指标对比,量化差异;( 区域因素: 参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1 ) 4.调整对比指标; 5.综合分析评估结果; 三.具体方法(直接方法): 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。 =参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。 1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估 对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P [] 100调整系数＝

为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）； 2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利 评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率） 3.功能价值类比法： （1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x 4.价格指数法： （1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数） （3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数 （4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数） （5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积） 5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）

2016土地估价相关知识：工业用地评估方法选择模拟试题

2016土地估价相关知识：工业用地评估方法选择模拟试题 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。 A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限 C：取可使用年限 D：耐用年限与可使用年限谁小取谁 E：时间因素 2、某公司于2005年1月1日对外发行5年期、面值总额为20000万元的公司债券，债券票面年利率为3%，到期一次还本付息，实际收到发行价款22000万元．该公司采用直线法摊销债券溢折价，不考虑其他相关税费．2006年12月31日，该公司该项应付债券的账面余额为万元．【2007年考试真题】 A：21200 B：22400 C：23200 D：24000 E：土地 3、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将__视为城市规划基本任务的出发点。 A．贯彻区域是城市存在基础的思想 B．体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量 C．反映人与人的相互作用与交往 D．理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性 4、按照马克思主义的地租论，不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值．2006、【2002年考试真题】 A：绝对地租 B：垄断地租 C：级差地租I D：级差地租Ⅱ E：时间因素 5、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。 A：非居民企业 B：居民企业 C：国有企业 D：外资企业 E：土地 6、地产市场的核心是__。 A．基准地价

土地评估市场法参考

一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月

·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表

《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》

采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳 （深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。 一、工业用地特点及影响因素 工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。 （一）工业用地价格的特点： 1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。 2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。 （二）工业用地价格的影响因素： 对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类： 1、一般因素： 一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。 （1）当地经济发展的水平。经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。 （2）城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。 （3）城市的土地制度。一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。 （4）城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。 2、区域因素： 对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个： （1）片区发展前景； （2）产业集聚程度； （3）周围土地利用状况； （4）能源、原材料保障度。 3、个别因素： 影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。 二、工业用地评估中市场比较法技术处理

如何运用市场比较法评估工业用地地价

如何运用市场比较法评估工业用地地价 土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。 市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业 用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指 数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区 域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比 较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数 收集和选择比较交易实例 评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、

使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息； 比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。 建立价格可比基础 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 交易情况修正 交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块

土地评估技术要点

各种用途土地价格评估技术要点 （一）主要用途土地价格评估技术要点 1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估 评估居住用地地价时，主要技术要点有： （1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素 居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。 （2）估价方法选择 宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 ◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。 ◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。 ◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。 （3）估价技术要点及处理方法 A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。 B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。 C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。对新开发土地可以用成本逼近法。 D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，

工业用地招拍挂制度及流程

工业用地招拍挂制度及流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

工业用地招拍挂制度 设定依据： 1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）；2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（监察部、国土资源部国土资发[2007]78号）； （一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。 （二）建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。 （三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。 （四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。 （五）根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。 （六）工业用地出让文件中，应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。 （七）采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。 （八）与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发放《中标通知书》后，应当向竞得人、中标人核发建设项目用地预审批准文件。 （九）要根据《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，完善工业用地出让合同，明确约定工业项目的投资强度要求、产业要求、具体地类等内容。加强合同管理，督促用地者严格按照合同约定的条件开发利用土地 流程： 公布出让计划，确定供地方式

浅谈工业用地上写字楼价值评估

浅谈工业用地上写字楼价值评估在实际评估工作中，我们会经常遇到工业用地上建造办公楼的物业，无论从装修还是使用上看，此类物业与传统写字楼都没有差异，但是由于其本质上不同于传统写字楼，也不同于工业厂房，在评估过程也就有别于传统的工业厂房和写字楼，本文就工业用地上建造写字楼现象及评估发表一下简单看法。 工业用地上建造写字楼现象出现的原因分析 随着城市发展和建设规模扩张，原来位于主城区周边的区域逐渐成为城市中心区域，这就使得之前规划在城市周边的工业用地地上建设工业厂房不符合周边区域的环境要求，加上我国关于城市土地集约节约和高效利用的要求，工业用地上建设写字楼就成为一种常见现场。 工业用地上建设写字楼一般离不开以下两点原因： ①合理情况我国土地出让金计收是根据土地的性质而定，一般情况下，商业用地、综合用地会比工业用地地价高很多。在工业用地转变为商业用地或者综合用地时，政府一般需要土地使用者一次性补交剩余出让年期的土地出让金差额，这对于土地使用者来说是一笔很大的资金。 ②地方政府采取了优惠的扶持政策。一般而言，工业用地上写字楼大多用于高新技术、文化创意、总部经济及大学生创业，在一定程度上，这样既符合城市功能空间演变的规律，又能为这些新兴产业的发展提供空间支撑，还将带来较之工业用途更多的税收和财政收入，即便不用补交工、商用地之间的土地出让金差额，对于政府也往往是利大于弊。这样的话，不改变用地性质造成的土地出让金流失，可以权当是政府对这些产业的政策性扶持，即等同于地价优惠。 总的来说，用地企业不愿因改变规划用地性质而失去土地经营权，也不愿补交工商用地之间的出让金差额，政府从鼓励产业转型和发展‘办公楼经济’的出

关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则

关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则 宁国土规〔2014〕 3号 关于工业科研用地供应管理 有关规定的实施细则 各分局，机关各处室局，各直属事业单位： 为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。 一、土地供应操作规定 （一）禁止区域内办理工业用地供应规定 150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理： 1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理； 2、存量工业用地提高容积率不予办理； 3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理； 4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。 （二）供地项目投资建设协议有关要求 各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。 （三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件 科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。

风险评估操作手册-第三方稳评单位

风险评估操作手册 第三方稳评单位 1.首页 登录系统后，首页界面如下图所示。 分别点击用户信息、切换用户、退出系统出现如下图所示界面。其中点击退出系统直接返回到系统登录界面。 首页中的风险评估快捷导航中直观的显示出各项任务未完成的件数，用户可以点击进行完成；并通过饼状图直观显示风险评估已初审、已报备所占比例。

2.社会稳定风险评估 点击【社会稳定风险评估】菜单，左侧显示子菜单如下图所示。包括：社会稳定风险评估、风险评估任务事项（部门）、风险评估已初审（部门）、风险评估已报备（部门）、风险评估未报备查看。 2.1风险稳定风险评估 点击【社会稳定风险评估】，进入如下图页面。页面右边展示了所有由当前用户录入的需要操作的风险评估事项以及由第三方稳评单位上报的风险评估事项，通过上方的查询条件，用户可筛选显示的数据。 用户通过点击【新增】按钮，会弹出选择风险评估流程窗口，用户选择其中

一个风险评估程序后，继续新增风险评估，其中，字段标有“*”为必填项。在填写完基本信息之后，用户通过点击【保存】按钮，完成风险评估事项的新增。 用户在完成风险评估新增操作之后，窗口上方会出现上报初审按钮，用户可直接进行上报初审操作。用户还可以在刚进入页面的窗口中（如上图），选择信息后执行上报初审操作。 第三方稳评单位上报初审需要由政府稳评单位审核过后才能继续，所以在上

报初审之后，需要由第三方稳评单位选择上报初审的审核部门，选择部门后点击“确认上报”按钮即可完成上报初审操作。 通过初审的风险评估事项，用户可以继续修改完善信息，在信息中，用户可以看到维稳办的初审意见。初审之后，用户还可添加相关的附件。 点击任意一条记录进入修改界面，如下图所示。 用户通过点击【简易程序目录】tab页面标签，即可进入如下图的附件页面，用户可以点击【】添加各项附件，如下图所示。

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

风险评估报告编写指南

风险评估报告编写指南 本文档的范围和目的 本文主要针对软件开发涉及到的风险，包括在软件开发周期过程中可能出现的风险以及软件实施过程中外部环境的变化可能引起的风险等进行评估。在文中对所提到的风险都一一做了详细的分析，并提出了相应的风险回避措施。 由于风险是在项目开始之后才开始对项目的开发起负面的影响，所以风险分析的不足，或是风险回避措施不得力，都很有可能造成软件开发的失败。风险分析是在事前的一种估计，凭借一定的技术手段和丰富的经验，基本能够对项目的风险做出比较准确的估计，经过慎重的考虑提出可行的风险回避措施，是避免损失的重要环节。 主要风险综述 任何软件的开发，其主要风险均来自于两个方面，一是软件管理，二是软件体系结构。软件产品的开发是工程技术与个人创作的有机结合。软件开发是人的集体智慧按照工程化的思想进行发挥的过程。软件管理是保证软件开发工程化的手段。软件体系结构的合理程度是取决于集体智慧发挥的程度和经验的运用。 软件管理将影响到软件的下列因素： 软件是否能够按工期的要求完成：软件的工期常常是制约软件质量的主要因素。很多情况下，软件开发商在工期的压力下，放弃文档

的书写，组织，结果在工程的晚期，大量需要文档进行协调的工作时，致使软件进度越来越慢。软件的开发不同于其他的工程，在不同的工程阶段，需要的人员不同，需要配合的方面也不同，所有这些都需要行之有效的软件管理的保证。 软件需求的调研是否深入透彻：软件的需求是确保软件正确反映用户的对软件使用的重要的文档，探讨软件需求是软件开发的起始点，但软件的需求却会贯穿整个软件的开发过程，软件管理需要对软件需求的变化进行控制和管理，一方面保证软件需求的变化不至于造成软件工程的一改再改而无法按期完成；同时又要保证开发的软件能够为用户所接受。软件管理需要控制软件的每个阶段进行的成度，不能过细造成时间的浪费，也不能过粗，造成软件缺陷。 软件的实现技术手段是否能够同时满足性能要求：软件的构造需要对软件构造过程中的使用的各种技术进行评估。软件构造技术通常是这样：最成熟的技术，往往不能体现最好的软件性能；先进的技术，往往人员对其熟悉程度不够，对其中隐含的缺陷不够明了。软件管理在制定软件开发计划和定义里程碑时必须考虑这些因素，并做出合理的权衡决策。 软件质量体系是否能够被有效地保证：任何软件管理忽略软件质量监督环节都将对软件的生产构成巨大的风险。而制定卓有成效的软件质量监督体系，是任何软件开发组织必不可少的。软件质量保证体系是软件开发成为可控制过程的基础，也是开发商和用户进行交流的基础和依据。