房地产企业税收政策汇编

房地产企业税收政策汇编

房地产业营业税政策

一、征税范围

（一）基本规定

1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：

⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；

⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；

⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。

其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

（二）特殊规定

下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：

1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。

2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。

3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。

4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。

5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。

6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。

7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。

8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。

9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。

11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。

12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。

13、虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为

14、以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。

15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税。

（三）具体征税规定

1、对企业将拥有的不动产作为股、利分配给其股东（投资者）的行为，应按“销售不动产”征收营业税。

2、借款者无力贷款，抵押的房屋被银行收走抵作贷款本息，这表明房屋的所有权本借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

3、在包销期间，房地产开发企业应按销售不动产征收营业税，而对包销商，按其差价或手续费为计税依据依“服务业－代理业”征税。

4、对将自建建筑物对外销售，首先应按“销售不动产”税目征税，同时现行政策还规定，其自建行为视同提供应税劳务，还应征一道“建筑业”营业税。

5、在合并（包括兼并）、分立过程中，企业的不动产与土地使用权是随同整个企业的人、财、物等一起发生转移的，不征收营业税。

6、转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

7、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

二、纳税义务人和扣缴义务人

（一）纳税义务人

在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人为转让土地使用权和销售不动产的纳税人。

（二）扣缴义务人

对境外单位或者个人在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产而在境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

三、营业额

（一）基本规定

房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

（二）特殊规定

1、单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。

2、单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

3、单位和个人销售其购置的不动产,以取得的全部价款和价外费用减去不动

产购置原价后的余额为营业额。

4、单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

5、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。

6、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。

7、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。

组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

销售不动产的成本利润率为10%。

8、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。

9、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。

10、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。

11、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。

12、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。

四、税率

房地产业的税率为5％。

五、纳税义务发生时间

（一）基本规定

房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

（二）特殊规定

1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里的预收款包括定金。

2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

3、一方提供土地、一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

六、纳税地点

纳税人转让土地使用权或销售不动产，应向土地所在地或不动产所在地主管税务机关申报纳税。

七、减免税

1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。

2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件的规定，免征营业税。

3、自1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。

4、自1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税。

5、销售房改房

为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。

房地产业企业所得税政策

一、房地产开发企业收入的有关规定

（一）开发产品销售收入的确认

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（二）开发产品预售收入预征企业所得税的规定

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。

预售开发产品完工后，企业应及时按开发产品销售收入确认的规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

（三）开发产品视同销售行为的收入确认

1、下列行为应视同销售确认收入

1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2）将开发产品转作经营性资产；

3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4）以开发产品抵偿债务；房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时赔偿的房屋应视同对外销售。

5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2、视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3、视同销售行为收入确认的方法和顺序

1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

计算公式为：收入＝开发产品成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

4、不视同销售的情况。

1）企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自用，且距开发产品完工之日不满一年。超过一年的，应视同销售。

2）企业在开发项目立项时作为自用、经营性资产的，可作为自建固定资产，不视同销售，在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。

（四）代建工程和提供劳务的收入确认

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

（五）其他收入

企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同或协议规定的支付时间三年以上尚未付出的，应作为收入处理，以后实际支付时可税前扣除。

二、开发产品成本归集、分配和税前扣除

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

（一）销售成本的税前扣除。

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）开发产品成本归集和分配

1、直接成本和间接成本。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配。

1）属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2）属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。

3、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中。

4、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。

5、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本。

6、其他成本。少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。

三、期间费用的税前扣除

1、广告费。房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

2、业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

3、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

5、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

6、成本对象报废或毁损损失。成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

7、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

四、税金的税前扣除

预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。

五、关于应纳税所得额的计算

企业应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率

公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损；“本期所得额” 系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额）；“本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额；“本期预售开发产品收入” 系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入帐面余额在本期分摊金额）；“利润率”指主管地税机关确定的预售收入利润率。

五、房地产企业的有关征收管理规定

1、房地产开发预收款凭据。企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据”。款项结清后，销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。

“房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、开具、取得和保管，按照《中华人民共和国发票管理办法》规定执行。

2、预计营业利润额平均分摊的办法。企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。

六、关于核定征收企业的收入、成本费用的确定

根据《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于印发“核定征收企业所得税暂行办法”的通知〉的通知》（苏地税发［2000］046号）规定，对房地产开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业采取核定征收企业所得税方式的，其收入、成本费用的确定，也应按照《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》（苏地税发［2003］258号）规定规定执行。

实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式：

应纳税所得额＝收入总额×应税所得率－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率

或应纳税所得额＝（成本费用支出额－本期预售转收入结转成本）÷（1－应税所得率）×应税所得率＋本期预售开发产品收入×利润率

上述公式中，“应税所得率”为10％～20％，具体由各市、县地税局确定。

房地产企业缴纳地方各税相关政策

一、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。

土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063 号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。

[预征对象]：从事房地产开发与建设的单位。

[预征范围]:凡在1994年1月1日以后签订开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的项目。

[预征率]：（1）高级公寓、渡假村、花园别墅,预征率为3%。（2）写字楼、营业用房,预征率为2%。（3）其它类,预征率为1%。（4）普通标准住宅,预征率为0.5‰。“普通标准住宅”，是指按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

[税款计算]:以该项目的转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。

[收入实现时间]：按下列规定确定:

（1）纳税人转让房地产的,以其取得收入价款的当天。

（2）纳税人采用预收款方式转让房地产的,以其收到预收款的当天。

（3）纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的,以其本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天。

[纳税申报]

1.凡从事房地产开发与建设的单位，应在次月十日内主动到主管地方税务机关办理纳税申报手续，填写"土地增值税预缴申报表"。

2.纳税人不主动如实申报转让房地产收入的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定进行处罚。

3.凡预缴土地增值税的纳税人,应在该项目全部竣工结算后一个季度内,主动到主管地方税务机关进行税款清算,多退少补。

[有关政策]

1、对由南京市经济实用住房发展中心统一管理,且以市物价部门规定的成本价或低于成本价的价格出售给市政府逐年确定的购房对象的经济适用住房以及住房制度改革中,产权单位以市政府规定的成本价或低于成本价的价格出售给职工个人的公有住房,不预征土地增值税。

2、因城市实施规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

二、房产税（城市房地产税）

[内外资企业政策比较]从2003年1月1日起，我省外资企业城市房地产税适用的政策规定均比照内资房产税的规定执行。

〔关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题〕国税发〔2003〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

[纳税义务发生时间]

1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

[征收方式及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据；从租征收是指对出租的房屋按租金收入作为计税依据。不同征收方式下计税依据的确定：

（一）从价征收

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理，应重新予以评估。

凡按会计制度规定在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。

（1）纳税人以简易建筑费入帐建成的房屋和帐面没有房产原值的，由市、县税务机关会同建行、城建、房管等有关部门、参照同类房产的价值核定其房产的原值，凭以征收房产税。

（2）新建、扩建、翻建后未办验收手续而已使用，并且其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税，待工程验收结算后，再按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。

（3）对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面原来记载的房产原值按规定计算征收。

房产原值具体包含房屋附属设备、配套设施

（二）从租征收

房产的租金收入，是以房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

（三）、兼有出租及自用房屋的计税依据确认处理

对企业出租的房屋，应按房产的实际租金收入征收房产税。在对企业依照房产余值征收房产税时，企业这部分出租房产的价值应予以扣除。如企业出租给其他单位的房产由于变动频繁，划分征收（即：从租、从价）有一定困难的，经商得企业同意后，也可以一并实行从价征收。

（四）、投资联营房产计税依据的确定

对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房

产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

（五）特定政策

经营商品房的房地产开发企业,在商品房未出售前用作出租的，从租缴纳房产税；改作自用的，按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。 [经营商品房的房地产开发公司,对其自用部分,由其主管地税机关按其商品房售价核定房产原值从价缴纳房产税]

[税率及税款计算]

1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

3、作营业用的地下人防设施暂不征收房产税。

4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

三、土地使用税

[征税对象、计税依据]

1、根据城镇土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。

2、城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

3、纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税.

[纳税义务发生时间]

1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。国税发〔2003〕89号

[减免税]

1、商品房占地，在商品房未出售前，可暂不征收城镇土地使用税。

2、中外合资、合作、外商独资企业暂不征收城镇土地使用税。

四、印花税

[征税范围]印花税暂行条例中列举的征收，没有列举的不征税。分为五大类，即经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权利、许可证照和经财政部门确定征税的其他凭证。

[计税依据]一般规定：

（1）据实征收的计税依据，按上表所示。

（2）核定征收的计税依据

购销合同：房地产开发企业其应缴纳的印花税按销售收入100%的比例核定。

建筑安装工程承包合同：建筑安装企业按营业收入100%的比例核定；房地产开发企业按销售收入40%的比例核定。

特殊规定：

（1）已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴印花税票。

（2）按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。

（3）有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月(天)租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

[纳税义务时间]

1、采取“三自”办法缴纳印花税的纳税义务发生时间是：在合同的签定时、书据的立据时、帐簿的启用时、证照的领受时贴花。

2、采取汇总办法缴纳印花税的纳税义务发生的时间是：次月的10日前到当地税务机关缴纳。

3、采取核定计税依据缴纳印花税的，其纳税义务发生时间为是：

（1）凡上年销售收入（营业收入）在1000万以下的，半年缴纳一次，分别于1月10日、7月10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。

（2）凡上年销售收入（营业收入）超过1000万元的，于每月终了后10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。

4、在国外签定的合同，于带回同内时缴纳。

[特殊规定]

1、凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。

2、按条例规定，合同签定时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现，都一律按照规定贴花。

五、车船使用税（车船使用牌照税）

[一般规定]

1、凡在中华人民共和国境内拥有并使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。

2、外商投资企业和外国企业以及外籍个人不适用车船使用税的规定，适用车船使用牌照税。

3、车船使用税的征收范围有车辆和船舶两大类，房地产企业不涉及船舶征税。

4、企业上了外省的车船牌照，仍应在企业经营所在地纳税，而不在领取牌照所在地缴纳。

5、车船使用税的纳税义务人应在每年的1月25日前据实向当地地税机关办理纳税申报登记，经审核后办理纳税手续；也可在车辆年检时在车管所缴纳。

[特殊规定]

1、新购置的车辆暂不使用，即尚未享受市政建设利益，可以不向税务机关申请登记纳税。但要使用时，则应于使用前，依照车船使用税的规定办理。否则，按违章论处。

2、凡属新增、报停、封存或大修出厂启用和恢复行驶的车船，应从启用或恢复行驶的次月起征收车船使用税。

六、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

[计税依据及纳税义务发生时间]

城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。

地方教育附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的1％。

教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳增值税、消费税、营业税总额的3％。

[税率]

纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%；

“市区”、“县城”、“镇”的范围均包括郊区，郊区的具体范围由市、县人民政府确定。对郊区的乡镇企业，经市、县人民政府批准，可减按百分之五或百分之一的税率征收。

[减免及退税]

1、城建税一般不应减免税

对由于减免营业税、增值税、消费税而发生退税，同时退还已缴纳的城市维护建设税。

2、对外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。

3、经批准减征或免征“三税”的单位和个人，相应减征或免征教育费附加。

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房地产产业政策

房地产产业政策 1、2010年全国房地产政策综述 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。 纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点： （1）三轮调控"一轮严于一轮" 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由"平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十"的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。 而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。 （2）既调"需求"，又调"供应" 调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控： 需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。 供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。 （3）严"商品房"，宽"保障房" 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏） 增值税 （一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

企业吸收合并税收政策汇总

企业吸收合并税收政策汇总 (2009-06-11 00:07:40) 一、营业税。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）“根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。” 二、契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）“两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。” 三、印花税。《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）“以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金帐簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。”“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。” 四、企业所得税。《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理： 1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。 2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截 至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。” 国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 国税发[2000]119号 为鼓励和促进有正常经营需要的企业合并、分立业务的健康发展，规范和加强合并、分立业务的所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和国家税务总局制定的《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》(国税发[1998]97号)的精神，现将企业合并、分立业务中当事各方涉及的所得税处理问题进一步补充规定如下: 一、企业合并业务的所得税处理 企业合并包括被合并企业(指一家或多家不需要经过法律清算程序而解散的企业)将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下简称合并企业)，为其股东换取合并企业的股权或其他财产，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并业务的所得税应根据合并的具体方式处理。 (一)企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

最新房地产宏观政策

最新房地产宏观政策 宏观政策的出台对房地产行业的未来发展和走向起到了引领的作用，其影响力不可小觑，下面让带你们一起了解一下最新房地产宏观政策吧。 最新房地产宏观政策：购房限购政策 1、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。 2、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。 3、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。 4、6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的，上半年新建住房成交量同比增幅较高的，位于已限购城市周边，外地购房比例较高的，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 最新房地产宏观政策：增加土地供应

国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。 记者了解到，由于此前房地产市场的不景气，包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积，与此同时，由于下半年以来土地市场的火爆，北上深等一线城市屡屡拍出高价地。姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出，即在地产界引发了热议。 最新房地产宏观政策：整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。 两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。 最新房地产宏观政策：房地产税立法

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦 （段光勋整理并更新） 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

企业所得税税收优惠政策简要汇总

企业所得税税收优惠政策简要汇总 北京盈科（广州）律师事务所财税法律部主任 许义娜律师2011.2.9 【执业注册会计师执业注册税务师金融经济师】 一、免税收入 1. 国债利息收入； 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 3. 在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益； 4. 符合条件的非营利公益组织的收入。 二、特定项目收入优惠 1. 农、林、牧、渔业项目的所得：免征或减半征收； 2. 从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得：三免三减半； 3. 从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得：三免三减半； 4. 符合条件的技术转让所得：不超过500万元的部分免征，超过500万元的部分减半； 5. 企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入：减按90%计入收入总额。 三、优惠税率 1. 预提所得税：10% 以下免征：①外国政府向中国政府提供贷款取得的利息所得； ②国际金融组织向中国政府和居民企业提供优惠贷款取得的利息所得； ③经国务院批准的其他所得 2. 高新技术企业、21城市技术先进型服务企业：15% 3．小型微利企业：20% 四、加计扣除费用 1. 开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用：50%加计扣除； 2. 安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资：100%加计扣除。 五、税额抵免 企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。 六、民族自治地方 民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。 七、加速折旧 企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。 八、创业投资企业

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

近年房地产业重要政策法规

近年房地产业重要政策法规 2002至2004年房地产业重要政策法规一览 11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33号文件 为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转

让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。121号文件 2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18号文件 2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。4号令 2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

企业重组改制税收政策梳理及并购重组税务尽职调查要览【最新版】

企业重组改制税收政策梳理及并购重组税务尽职调查要览 近日，为规范企业在重组改制过程中正确适用税收政策，降低涉税风险，国家税务总局官方网站公布了由财政部税政司以及国家税务总局政策法规司联合汇编的企业重组改制税收政策文件，系统的列举了企业在重组改制过程中涉及到的各税种以及税收规范性文件。另外，并购重组是搞活企业、盘活资产的重要途径。近年来，随着并购数量的剧增和并购金额的增大，税务问题已经成为很多企业在进行并购重组时相当重视却又存在颇多误区的问题，究其原因主要是涉税违法犯罪带来的后果比较严重。因而，在并购重组中，当然少不了对目标企业的税务问题进行尽职调查，税务尽职调查能够帮助并购方评估目标企业在涉税事项上的风险以及可操作性筹划方案。 一、企业重组改制税收政策汇编 (一)企业所得税 税屋提示--被遮挡的部分为:企业所得税征 二、增值税 税屋提示--被遮挡的部分为:不动产、土

三、契税 四、土地增值税 五、印花税 税屋提示--被遮挡的部分为:据的印花税 二、并购重组业务税务尽职调查要点 (一)税务尽职调查的概念 税务尽职调查是指投资方在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，由税务律师接受投资方的委托，在遵循勤勉尽责、诚实守信原则的基础上，对目标企业一切与本投资有关的税务事项进行调查，形成有助于投资方进行谈判磋商、做出投资决策的报告性文件，最终使投资方能够充分确信:目标企业与本投资有关的重大税务事项不存在显著的法律风险。 (二)税务尽职调查的主要内容及税法风险识别 1、目标企业纳税主体概况

(1)调查内容 包括:a.纳税主体资格; b.内部组织结构及管理制度; c.外部组织结构及关联关系; d.主要经营情况。 (2)税法风险识别 a.目标企业是否依法履行各项税收征管的程序性义务，税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及税务资料的准备和报备等涉税事项是否符合税法规定; b.目标企业的财务会计制度、岗位设置是否符合会计法、税法规定; c.目标企业的会计、发票使用等岗位职责设置是否合理，税务风险内控机制是否建立、完善;

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响 随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。 （1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。 （2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。 之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产调控政策一览

1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈 房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。 今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。 近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如： 取得土地环节：主要涉及契税、印花税 建设开发环节：土地使用税、印花税 销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税 最后是房产税 其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619×5%=2381（万元） 附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元） 印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。 扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持 企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。 小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。 好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。 这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。 税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进