2016-2020年中国房地产行业投资风险分析(中元智盛)

北京中元智盛市场研究有限公司

2016-2020年中国房地产行业投资风险分析

(最新版报告请登陆我司官方网站联系)

公司网址: https://www.wendangku.net/doc/333374417.html,

1

目录

2016-2020年中国房地产行业投资风险分析 (3)

第一节中国房地产行业存在问题分析 (3)

（一）房地产市场供应结构矛盾突出 (3)

（二）住房保障力度还不够 (3)

（三）政策性住房金融模式单一 (3)

（四）房地产市场秩序不够规范 (4)

第二节中国房地产行业上下游产业链风险分析 (4)

一、下游行业需求市场风险分析 (4)

二、关联行业风险分析 (5)

第三节中国房地产行业投资风险分析 (6)

一、政策和体制风险分析 (6)

二、市场性风险分析 (6)

三、原材料风险分析 (8)

四、进入/退出风险分析 (8)

五、经营管理风险分析 (8)

2

2016-2020年中国房地产行业投资风险分析

第一节中国房地产行业存在问题分析

（一）房地产市场供应结构矛盾突出

“十二五”期间，房地产供应结构矛盾比较突出，一是土地市场供应失控，缺乏执行用地计划和城市规划的严肃性，盲目大面积设立开发区，批租土地，造成房地产开发规模过大。土地供应缺乏竞争活力，市场机制不健全。二是房地产开发结构不尽合理。房地产投资方向缺乏宏观引导，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足。三是产品品质和档次不高。目前全市绝大部分的新建商品房还停留在毛坯房，全装修房上市量所占比重很少，低碳节能型建筑就更少了，还有不少楼盘的绿化、公用设施和基础设施满足不了居民基本的需求。

（二）住房保障力度还不够

一是住房保障法规体系不健全。住房保障没有专门的法律法规作为工作依据，大多都以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式存在，住房保障工作缺乏规范性和稳定性。二是保障范围不够大。住房保障目前仅仅只是保障由最低收入家庭到低收入家庭，其占比还不到20%，除此之外，为数众多的“夹心层”群体仍没有纳入保障体系之中。三是资源配置不优。集中建设的保障性住房土地利用效率低，且建筑质量等方面与周边相对较好的商品房形成鲜明的对比，保障性住房一般在城市郊区，保障对象生活成本较高。四是保障资金不够。我国主要依靠住房公积金的增值收益和各级财政支出作为住房保障资金来源的主渠道，后续资金没有保证。

（三）政策性住房金融模式单一

随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策性住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。目前，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇

3

员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠。目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。

（四）房地产市场秩序不够规范

近年来，我国加强了对房地产市场秩序的整顿和治理，取得了一定的成效，但在房地产市场进一步深化的同时，又出现了许多新情况和新问题。目前，在我国市房地产市场中，还存在偷工减料和不按时作业的情况，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目和标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范操作，经常在新闻媒体上曝光，既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响到房地产业的整体发展。

第二节中国房地产行业上下游产业链风险分析

一、下游行业需求市场风险分析

2015年9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。值得注意的是，此时正值2014年“930”楼市政策出台一周年，以及2015年“330”楼市政策出台半年。敏感时点政策再次发力，显示出政府稳定房地产市场的强烈意愿，四季度政策面将以宽松为主，这有利于促进房地产需求持续释放。

而根据市场数据，2015年三季度，房地产市场需求持续释放，运行风险有所下降。同时，四季度房地产市场环境保持宽松友好。十大城市价格指数环比增幅回落，同比仍保持增长，房地产市场需求端持续回暖、投资继续下滑，市场风

4