2019年整理房地产估价师考试-真题+答案.doc

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）

1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年

B．1998年上半年

C．1998年下半年

D．1999年

2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。

A．部队伙房建设用地

B．工商管理所办公楼建设用地

C．上市公司保卫科值班室建设用地

D．科技博物馆扩建项目建设用地

3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。

A．市人民政府

B．县人民政府

C．省人民政府土地管理部门

D．市、县人民政府土地管理部门

4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。

A．15日

B．3个月

C．6个月

D．1年

5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿

D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房

8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

A．城市市区、郊区

B．城市市区、城市行政区域内

C．城前市区、郊区以及城市行政区域内

D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内

10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。

A．上一级城市人民政府

B．省人民政府

C．国务院

D．建设部、国家文物局

11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。

A．以一次为限，不超过3个月

B．以一次为限，不超过6个月

C．以两次为限，每次不超过3个月

D．以两次为限，每次不超过6个月

12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。

A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证

13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

14、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(D)。

A．以两宗以上房地产没定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是(D)。

A．新建的房屋，申清人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记已申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

16、下列有关丘的表述中，不正确的是(C)。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独妒丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

17、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是(C)。

A．未经注册擅自以房地产估价帅名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元人民币的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产。估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人则物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

18、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的(D)以上。

A．40％

B．50％

C．60％

D．70％

19、物业管理的招标方式通常采取(B)。

A．公开招标、委托招标

B．公开招标、邀请招标

C．邀请招标、协议招标

D．委托招标、协议招标

20、业主转让房屋所有权时，结余维修基金(B)。

A．按业主个人缴存比例退还给业主

B．不予退还，随房屋所有权同时过户

C．上交房地产行政主管部门

D．由转让双方协商

21下列表述中，正确的是(C)。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象（外国人除外）

B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率建设工程教育网信息

C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％～5％

22、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元人民币，应按(C)计征企业所得税。A．11％

B．18％

C．27％

D．33％

23、下列房产中，可免征房产税的是(D)。

A．个人所有的黄业用房

B．军队出租的房产

C．学校必办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房

24、我国己初步形成(D)的住房金融体系。

A．商业性

B．政策性

C．商业性为主、政策性为辅

D．商业性和政策性并存

25、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是(B)。

A．收入效应=价格效应+替代效应

B．价格效应=替代效应+收入效应

C．替代效应=收入效应+价格效应

D．替代效应=收入效应-价格效应

26、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为(C)。

A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点

B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点

C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点

D．该曲线由向上回转为向下凸的据点

27、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是(D)。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

28、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在(C)。

A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力

B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少

C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多

D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要

29、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将(B)，

A．上升

B．下降

C．不变

D．难以确定

30、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照(A)不同而划分的。

A．被保险标的

B．保险资金来源

C．保险的实施方式

D．保险责任承担的次序

31、产生保险利益的前提是(C)。

A．保险合同

B．保险损失

C．保险标的

D．保险义务

32、下列证券中，风险最小的是(A)。

A．债券

B．普通股

C．优先股

D．投资基金证券

33、关于下表中的数据表述正确的是(B)。

A．上述数据的众数为100

B．上述数据的众数为101

C．上述数据的算术平均数为101

D．上述数据的中位数为101

34、某企业总资产为150万元人民币，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，编余公积5万元，则该企业的实收资本为(B)万元。

A．95

B．100

C．120

D．175

35、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是(A)。

A．资产负债表

B．损益表

C．现金流量表

D．利润分配表

36、反映企业长期偿债能力的指标是(C)。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D．存货周转率

37、建设工程规划许可证是(A)行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。

A．城市规划

B．城市建筑管理

C．土地管理

D．房地产管理

38、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为(C)。

A．概算造价

B．投资估算

C．预算造价

D．结算价

39、土建工程计划利润的计算基数是(D)。

A．人工费

B．真接工程费

C．间接费

D．直接工程费+间接费

40、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注(D)。

A．相邻土地的权利界线

B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对得2分；错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1、下列情形中，可以不办理出让手续的有(ABE)。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼

C．私有住宅转让后改为副食品加工车间

D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

2、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(ABD)。

A．土地使用者自动放弃土地使用权

B．矿场、机场等核准报废土地

C．非法转让土地

D．不按批准用途使用土地

E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有(ABC)。

A．设立房地产开发企业

B．签订商品房预售合同

C．签订房屋租赁合同

D．签订土地使用权出让合同

E．签订房屋拆迁补偿安置协议

4、下列情形中，属于房地产有偿转让的有(ABD)。

A．房地产买卖

B．房地产入股

C．房地产继承

D．房地产抵债

E．房地产典当

5、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有(BD)。

A．层高不超过2.20m(含2.2m)的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

6、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有(ABE)。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法舰另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记建设工程教育网信息

7、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括(ABCE)。

A．定期收取的物业管理服务费

B．物业共有部位共有设施设备装修基金

C．政府的扶持

D．对长期拖欠物业费业主的罚款

E．开发建设单位给予一定的支持

8、下列有关税收的表述中，正确的有(CE)。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税

B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税

C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税

D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

9、下列行为中，应当缴纳契税的有(ACD)。

A．房屋赠与

B．房屋继承

C．以土地、房屋权属抵债

D．以土地、房屋权属投资、入股

E．房地产抵押

10、下列关于价格弹性的表述中，正确的有(ADE)。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹陆

11、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包恬(AC)。

A．分散风险职能

B．融通资金职能

C．组织经济补偿

D．防灾防损职能

E．分配职能

12、对今年参加全尉房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则(BC)。

A．全部参加考试人员为总体单位

B．全部参加考试人员为统汁总体

C．你作为考生是总体单位

D．你作为考生是个体

E．你的年龄是一个品质标志

13、下列财务指标巾，反映企业营运能力的有(BCDE)。

A．资产负债率

B．存货周转率

C．存货周转次数

D．应收账款周转率

E．应收账款周转次数

14、下列选项中，属于违法建设的工程有(ACDE)。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

15、下列关房产图的表述中，正确的有(ABD)。

A．房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B．房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

C．房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1：100

D．房产分户因是分丘图的局部明细图

E．分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

1、中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。(对)

2、国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府±地管理部门剥所管辖的土地进行登记造册。(错)

3、征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。(错)

4、经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。(对)

5、房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。(错)

6、拆除代管房屋、产权不明确的房屋、己设定抵押权的房屋．依法均须办理公证手续。(错)

7、城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。(错)

8、房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必注明开发企业名称。(对)

9、房地产广告中涉及的交通、商业文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必颁在广告中注明。(D)

10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘察、设计可以不招标，采取直接发包。

(D)

11、注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资．其目标是投资越省越好。(C)

12、建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门报告。(D)

13、房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(D)

14、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。(C)

15、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(D)

16、建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。(D)

17、注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。(D)

18、房屋内的大厅层高超过440m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。(C)

19、房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。(C)

20、中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。(C)

21、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。(D)

22、开放性住宅小区公共|生服务收费应不含保安费。(C)

23、单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。(D)

24、居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。(C)

25、边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。(D)

26、完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。(C)

27、由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。(C)

28、外扩买卖双方在成交后的7个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。(C)

29、对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。(D)

30、保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。(C)

31、证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。(D)

32、基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。(C)

33、在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。(D)

34、扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而清除因时距短而使各指标受偶然因素影响所引起的波动，以便更好地反映现象发展变动总趋势的方法。(D)

35、中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给国境内的使用者。(C)

36、只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。(C)

37、在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定下限和上限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。(D)

38、砖墙的厚度尺寸为490mm。(D)

39、对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。(C)

40、同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高，商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，小能直接从图上量取。(D)

四、综合分析题(共3失题1 5小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的、得2分：错选或多选的、不得分：少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(一)

甲房地声开发公司（以下简称甲公司)于2001年12月设立，注册资本为1000万元人民币。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用杈。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

1、甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为(CD)。

A．二级

B．三级

C．四级

D．暂定

2、甲公司确定该房地产升发项目，应当符合(ABD)。

A．土地利用总体规划

B．年度建设用地计划

C．年度建设投资计划

D．房地产开发年度汁划

3、甲公司开发该小区的资本金不得低于(A)万元人民币。

A．1600

B．2400

C．2800

D．3200

4、下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有(B?)。

A．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记

B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投八的资产没定抵押

C．甲公司投入资金达到1600万元即硼J转让该房地产开发项目

D．受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

5、住宅小区竣工综合验收的内容有(ACD)。

A．城市规划和设计条件的落实情况

B．项目手册记录的项目进展情况

C．拆迁安置方案的落实情况

D．物业管理的落实情况

(二)

在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司)开发S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售台同，预售台同中列房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元。2002年2月，S住宅小区综台验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，成套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000／m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给土某。2003年8月，王某将房屋转和给张某。

6、下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有(B)。

A．李某不可以选择住房公积金贷款疗式

B．甲公司开发的S住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款

C．预售商品房抵押．购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记

D．预售商品房抵押自房屋交付使用时生效

7、李某实际应支付的房价为(C)万元。

A．28.50

B．30.00

C．30.90

D．32.76

8、李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为(A)。

A．3％、4％、10％

B．3％、5％、18％

C．4％、3％、10％

D．3％、3％、27％

9、下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有(AD)。

A．王某转租该套住房，必须经李某同意

B．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C．李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D．房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

(三)

甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元人民币。甲公司2000年经营收入85万元．但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2％购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。

10、根据经济学原理，甲公司2000年的经济成本为(B)万元。

A．75

B．85

C．200

D．285

11、甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于(B)。

A．银行信用

B．商业信用

C．国家信用

D．民间信用

12、甲公司向某保险公司所购买的保险属于(D)。

A．信用保证保险

B．财产保险

C．人身保险

D．责任保险

13、按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年来甲公司所提取的法定公积金累计达到(D)万元。A．3

B．4

C．5

D．8

14、甲公司按营业收入的2％购买保险，该2％属于(B?)。

A．绝对指标

B．相对指标

C．平均指标

D．变异指标

15、甲公司收入(BD)。

A．只可能导致其资产增加

B．可能导致其负债减少

C．不可能引起其银行存款和现金同时增加

D．导致其所有者权益增加

参考答案

一、单项选择题

二、多项选择题

三、判断题

四、综合分析题

03年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案

一、综合分析

1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。

A．自行改变

B．经上级主管部门批准改变

C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。

A．该两幢房屋的正常市场价值

B．该两幢建筑物的重新建造成本

C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

确定评估结论的依据应是（）。

A．以1500万元作为评估值

B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值

C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。

5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。

A．1993年12月

B．1995年7月

C．项目转让日期

D．项目建成日期

6、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态

B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C．估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态

D．估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态

7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。

A．530

B．472

C．455

D．450

8、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：

甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。

A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售

价高

B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

9、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

估价时点应是（）。

A．2002年4月25日

B．2002年5月25日

C．2002年7月25日

D．2002年7月25日以后的某一天

10、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

估价的价值范围应是（）。

A．合同1规定的房款

B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

二、问答

11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

三、问答[共0题，每题2分，总计0分]

12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除

12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？

四、问答

13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

五、指错

14、××商务楼估价报告

报告封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估

价机构资质等级：×级。

三、估价对象

××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。

××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4

月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的

评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间

2003年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价作业期

2003年3月10日～3月20日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）收益法估价测算过程

1.估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。

估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

①1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（万元）

②2层年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（万元）

③3层年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（万元）

④4层年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（万元）

⑤5层年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（万元）

⑥6层年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（万元）

⑦7、8层年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（万元）

年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G

＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（万元）

2.估算年运营费用

①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：

年土地使用费＝293×2560＝75.01（万元）

②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：

年管理费＝343.43×5%＝17.17（万元）

③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47（万元）

④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费＝343.43×2%＝0.69（万元）

⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（万元）

年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

＝180.44（万元）

3.估算年净收入

年净收入＝年有效毛收入－年运营费用

＝343.43－180.44

＝162.99（万元）

4.确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选出计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40－5＝35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

将上述相关数据：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：

P＝1899.58(万元)

(二)成本法估价测算过程

1.估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%。则估价对象土地价格为：

土地价格＝2860×（1－12.5%）×2560

＝640.64（万元）

2.估算建筑现值

建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

建筑物重置总价＝1290×6611

＝852.82(万元)

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1－残值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60＝28.43（万元）③建筑物现值

建筑物现值＝852.82－28.43＝824.39（万元）

3.估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值

＝640.64+824.39

＝1465.03（万元）

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价＝（1899.58+1465.03）/2

＝1682（万元）（已取整）

估价对象房地产建筑面积单价＝1682/0.6611

＝2544（元/m2）（已取整）

七、估价结果

经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。附件（略）

六、改错

15、

当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：

1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

比准价格计算：

一、交易日期修正系数：

1．KA＝99.7%

2．KB＝99.0%

3．KC＝99.2%

二、求取比准价格：

1．比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）2．比准价格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）

3．比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）

4．比准价格计算结果：

（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

参考答案：

一、1、D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D

二、

第11题

试题解析：

答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。三、

第12题

试题解析：

答：1．甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割；

2．正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得：，乙应分得：四、

第13题

试题解析：

1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；

2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；

3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

五、

第14题

试题解析：

1．“估价时间”用语错误，应为估价时点

2．缺少估价原则

3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义

4．未分析租金水平的变化趋势

5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响

6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响

7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数

8．年运营费用中不应计算土地使用费

9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算

11．资本化率取值未说明理由

12．可获收益年限错，应为36年

13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错

14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年

15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚

16．未计算精装修成本费用（建安费）

17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）

18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

19．成本法中未考虑相关销售费用

20．未说明估价结果的确定的理由

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

2019年公需科目考试试题及答案答案

一、单选题。 1.古代把计量叫“度量衡”，其中，“度”是测量（）的过程。（ 2.0 分） A.长度 B.容积 C.温度 D.轻重 我的答案： A √答对 2.当前人工智能重点聚焦（）大领域。（ 2.0 分） A.6 B.7 C.8 D.9 我的答案： B √答对 3.2017 年，卡内基梅隆大学开发的一个人工智能程序在（）大赛上战胜了四位人类玩家，这在人工智能发展史上具有里程碑式的意义。（ 2.0 分） A.五子棋 B.国际象棋 C.德州扑克 D.围棋 我的答案： C √答对

4.医学上用百分位法来判定孩子是否属于矮小。如果一个孩子的身高低于同种族、同年龄、同性别正常健康儿童身高的第（）百分位数，医学上称之为矮小。（2.0 分） A.1 B.2 C.3 D.4 我的答案： C √答对 5.现在医学上使用的水银柱血压计是在（）开始应用于临床的。（ 2.0 分） A.1872年 B.1896年 C.1970 年 D.2005年 我的答案： B √答对 6.到（）年，几乎所有的算法都使用了深度学习的方法。（ 2.0 分） A.2012 B.2014 C.2016 D.2018 我的答案： B √答对

7.癌症的治疗分为手术、放疗、化疗。据WTO 统计，在 45% 的肿瘤治愈率中，比重最高的治疗方式是（）。（ 2.0 分） A.手术 B.放疗 C.化疗 D.都一样 我的答案： A √答对 8.据《中国心血管病报告2017 》（概要）显示，中国现有心血管病患（）。（ 2.0分） A.1300万人 B.1100万人 C.450 万人 D.2.9 亿人 我的答案： D √答对 9.（）是研究用计算机系统解释图，像实现类似人类视觉系统理解外部世界的一 种技术，所讨论的问题是为了完成某一任务需要从图像中获取哪些信息，以及如何利用这些信息获得必要的解释。（ 2.0 分） A.立体视觉 B.图像理解 C.姿态估计

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2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

2019年广西继续教育公需科目考试试题和答案(最全、满分)

贯彻落实创新驱动发展战略打造九创新名片（最新、 最全答案） 考试时间：2019-07-19 100分 1.创新发展生态环保过程中，到2020年，开工建设生活垃圾处理设施项 目（）个，开工建设生活垃圾填埋场设施提标改造和旧垃圾场整治项目（）个。（单选题2分）得分：2分 o A.4；4 o B.4；1 o C.4；2 o D.4；3 ? 2.为了提高综合开发水平，发展海洋经济，下面（）不属于要发展研制的食品和生物制品。（单选题2分）得分：2分 o A.具有特效的海洋功能食品 o B.具有高附加值的海洋生物制品 o C.具有高价值的海洋功能食品 o D.具有高附加值的海洋功能食品 ? 3.大力推进高端铝产品产业创新发展，通过（）年时间，力争建成全国领先的铝加工产业研发创新高地。（单选题2分）得分：2分 o A.8

o B.3 o C.10 o D.5 ? 4.下列不属于实施典型固体废物资源综合利用设施建设工程主要容的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.推进边远、交通不便利的县（市、区）建设医疗废物收集、中转站，督促现有医疗废物处置项目加强运输工具投入，确保各设 区市医疗废物得到及时安全处置 o B.推进建设动力蓄电池回收利用产业体系，构建闭环管理机制，落实企业相关责任，建立符合我区发展特点的动力蓄电池回收利用 产业体系 o C.推进新能源汽车废旧动力蓄电池无害化处置与回收处理项目 o D.推进固体废弃物综合利用循环产业链建设，以锡、锑、铅、锌、铟等有色金属为主的资源开发和就地精深加工 ? 5.特色农业是以追求（）和提高产品市场竞争力为目的，不能为了“特” 而特。要尊重规律，要以效益为先，安全为本。（单选题2分）得分：2分 o A.最大的经济效益和最优的生态效益、社会效益 o B.最大的经济效益 o C.最佳的社会效益 o D.最优的生态效益

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

2019年公需科目题目及答案

? 1.（）就是高速荷能粒子轰击的目标材料。（单选题2分）得分：2分 o A.有色金属 o B.石墨烯 o C.靶材 o D.稀土 ? 2.（）为广西引进更多高端人才搭建了新的平台，也将极大提升北海海洋科研创新人才的培养水平，为北海建设南方海洋科技城、助推广西海洋经济发展提供强有力的智力支撑。（单选题2分）得分：2分 o A.广西海洋经济发展研究所 o B.南方海洋科技城 o C.北海海洋科研创新示范园 o D.北海海洋产业科技园 ? 3.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分 o A.创新能力提升 o B.开放合作深化 o C.人才创新激发 o D.创新创业涌现 ? 4.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分 o A.引进域外环保服务 o B.特许经营

o C.环境服务总承包 o D.能源审计 ? 5.广西互联网经济创新发展的意义不包括（）。（单选题2分）得分：2分 o A.互联网经济创新发展有利于发挥广西在中国-东盟经贸合作中的枢纽作用 o B.互联网经济创新发展有利于广西其他优势行业的快速发展 o C.互联网经济创新发展有利于充分发挥广西生态资源优势和民族文化优势 o D.互联网经济创新发展是广西融入全国乃至世界经济体系的需要 ? 6.通过建设全域旅游（）服务平台，以分享理念和大数据技术促进广西旅游产业创新发展，实现景区旅游向全域旅游转变。（单选题2分）得分：2分 o A.大数据 o B.云 o C.数字 o D.网络 ?7.广西贯彻创新驱动发展战略，精心打造九张在全国具有竞争力和影响力的创新名片，下面不属于广西重点打造领域的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.新一代信息技术 o B.网络信息技术 o C.传统优势产业 o D.先进制造业 ?8.扶持一批壮瑶药材知名品牌和知名生产企业，培育发展中药材、（）药材种植、中成药品研发、加工和营销产业链。（单选题2分）得分：2分 o A.苗

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

2019年公需科目题目及答案

? 1.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分? A.特许经营 ? B.合同能源管理 ? C.合同环境治理 ? D.新能源合作研发 ? 2.广西互联网经济创新发展的总体目标是通过“互联网+”行动，推动互联网、大数据、人工智能与（）的深度融合，加快数字经济的发展。（单选题2分）得分：2分? A.虚拟经济 ? B.实体经济 ? C.线下经济 ? D.线上经济 ? 3.到2020年年底，开展（）个农村环境综合整治项目。（单选题2分）得分：2分 ? A.600 ? B.500 ? C.700 ? D.800 ? 4.科学规划海洋产业的空间布局，以（）崇左、玉林、钦州为外围，打造服务泛北部湾地区的现代海洋服务业集聚群，形成全产业链。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁 ? B.桂林 ? C.北海

? 5.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分? A.平台载体建设 ? B.人才活力激发 ? C.绿色生态发展 ? D.创新能力提升 ? 6.（）不属于大力发展稀土新材料应主要内容。（单选题2分）得分：2分 ? A.构建统一、规范、高效的稀土行业管理体系 ? B.统筹规划，拓宽稀土行业范畴 ? C.提升行业稀土分离冶炼性能和制备技术水平 ? D.推进一批稀土产业园和稀有金属新材料产业基地建设 ?7.为了提高监管能力，保护海洋生态环境，应用海洋环境、地震、海啸、气象等监测技术，建成全海域覆盖的（）体系。（单选题2分）得分：2分 ? A.在线监测观测监管 ? B.北斗数据链监测跟踪 ? C.互联网信息管理 ? D.量子监测观测监管 ?8.通过深入实施“电商广西”和“电商东盟”两大工程，国家批准建设中国（）跨境电子商务综合试验区。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

房地产估价师考试-案例分析资料

《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在 估价机构 估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误! （标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称） 二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！ 、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！ ） 四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期 （标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明： （1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 （2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、 名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！） （致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项 算一处错误！ （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！ 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误！） A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！ 一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ，且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 （七项内容）|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误！） 均算一处错误!

2010-2017房地产估价师估价理论与方法真题

2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制