创新叠拼研究

别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631

别墅、旅游用地和容积率 自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。 2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率 开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。 事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。

为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。 另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。 2、容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)： 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为不低于1.0。 容积率=总建筑面积÷总用地面积 （当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）； 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。 建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（building density）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。 提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的： （1）不改变容积率，但改变物业类型 2

别墅户型说辞

别墅说辞 我们的别墅是沂源唯一北美田园风格的建筑；所有景观和建筑依地势而建，北高南低，使户户观湖景，家家享山色；项目坐落在天湖（省内海拔最高的湖，省内距离城区最近的湖）占据沂源的制高点，俯瞰天湖与沂河；用材上在沂源首屈一指，大门是别墅独有的铁艺门，坡屋顶使用英红瓦，外墙采用真石漆，部分采用文化石；整个别墅区采用智能家居系统，采暖使用国家提倡的节能环保的地源热泵；同时拥有整个沂源最好的水质；这些都是其他项目无法比拟的优势。 项目北面是凤鸣山，南面是龙洞山，整个项目被山与湖所环绕，形成一个纯天然氧吧，为整个园区提供源源不断的清新空气。我们别墅的设计充满了人性化的关怀集舒适实用于一体，人性化体现在智能家居方面，智能家居系统包含了遥控控制功能、电话远程控制功能、定时控制功能，网络远程控制功能、安防报警功能、指纹锁等系统。这些智能家居系统能让您的生活更加方便：在家中任何位置都可以控制灯光、家电、窗帘等设备。舒适：任意调节家中灯光的明暗。享受：无需起身，开门、关灯尽在掌控。超前：通过电话就可以对住宅进行远程控制。让您享受这里的湖光山色的同时，也享受科技给您带来的便捷。 我们的别墅冬季采暖，夏季制冷采用的是地源热泵系统，是利用浅层地能进行供热制冷的新型能源。原理是转移地下土壤中热量或冷量到别墅，同时利用地下土壤巨大的蓄热蓄冷能力，冬季把热量从地下转移到建筑物内，夏季再把地下冷量转移到建筑物内，形成一个冷热循环系统，实现节能减排。优点是高效节能，稳定可靠，没有环境污染，维护费用低，节省空间，省去了冷却塔、锅炉房和其他设备，使整个园区更加整洁。 我们项目是沂源独有的城市别墅项目，与城中心仅5分钟车程，整个园区同

叠拼别墅专题研究[]

Content 1.叠加型别墅的概念 2.叠加型别墅的演变过程 3.叠加型别墅的客群特点及市场空间 4.叠加型别墅的设计支点 5.叠加型别墅的户型设计特色 6.叠加型别墅设计个案 康城II期 倚林佳园 珠江国际城 京城雅居 境界水晶城 美林香槟小镇 塞那维拉 圆明园东门住宅区 管乡新乡住宅区

世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。 叠加式别墅 1. 叠加式别墅的概念 作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。 叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。 至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。

户型解析

一、小高层项目三室二厅两卫139㎡样板间效果展示及建筑、户型解析 户型解析：全明户型，全方位品味空间，电梯入户，分合有度的尊贵气度；三核独立卧室设计，动静区分明确，空间互不打扰；主卧私备卫生间和衣帽间，人性设计，充分保证起居生活私密感；客厅和家宴厅分合有度，写意自然，显示主人风尚品格；阳台书房紧密相连，酣畅诗书雅趣间，静阅不凡自然景致；电梯与入户门间双重玄关，拓展市内空间，彰显居者尊贵感。 二、小高层项目三室二厅两卫147㎡毛坯房效果展示及建筑、户型解析

户型解析：户型简介方正，空间利用率最大化，电梯入户，品味空间分合有度；厨房、客厅、餐厅格局写意自然，南北通透，显示主人一派风尚生活；豪华主卧设计，独立衣帽间和卫生间融入其中，贴合人性；主卧观景窗，为室内迎来更多阳光与新鲜空气，赏览窗外景致；阳台书房紧密相连，酣畅诗书雅趣间，静阅不凡自然景致。 、小高层项目160㎡样板间效果展示及建筑、户型解析

户型解析：户型简洁方正，动静分离，电梯入户，功能分区明显，极致简约主义；4.45米轩敞客厅开间，全明格局，生活舞动阳光，一起飞扬；主卧超大观景窗，自主卫生间和衣帽间，人性化设计，尊贵非凡；全明独立厨房，避免油烟外露，完善餐厨功能，分秒饕餮美味；宽敞客厅，餐厅相连，南向观景窗北向阳台，通透景致空间。 叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。 叠加式别墅——有人称之为“高性价比的豪华”。它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，介于复式与别墅之间的住宅产品，它的好处在于它既富有别墅的功能，比一般复式或公寓要高档得多，不像普通别墅那样简单的两层叠加，从人气指数上讲，叠加式别墅比普通别墅更高，它是一种不脱离群体，节约土地的设计。叠加式别墅一般情况是：四、五层高的住宅，下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。和现有房型相比，叠加别墅的最大优势在于它脱离了传统房型平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立

细说叠拼别墅上下叠各自优点

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的 一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 叠加式别墅与复式住宅区别在于： 两者除了产品根本不同，生活形态也根本不同。 叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。 叠加式别墅——有人称之为“高性价比的豪华”。 它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。 而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，介于复式与别墅之间的住宅产品，它的好处在于它既富有别墅的功能，比一般复式或公寓要高档得多，不像普通别墅那样简单的两层叠加，从人气指数上讲，叠加式别墅比普通别墅更高，它是一种不脱离群体，节约土地的设计。 综合归纳起来，叠加式别墅有以下几个特点： 第一．低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； 第二．低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； 第三．房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片野开阔的空中庭院。 第四．具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园；架空层避免 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

叠拼别墅专题研究

叠加别墅Appendix 案例研究 Content 1.叠加型别墅的概念 2.叠加型别墅的演变过程 3.叠加型别墅的客群特点及市场空间 4.叠加型别墅的设计支点 5.叠加型别墅的户型设计特色 6.叠加型别墅设计个案 康城II期 倚林佳园 珠江国际城 京城雅居 境界水晶城 美林香槟小镇 塞那维拉 圆明园东门住宅区 管乡新乡住宅区

世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。 叠加式别墅 1. 叠加式别墅的概念 作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。 叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。 至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。

商墅专题研究

商墅专题研究

2008年前后，成都已经出现集多种功能于一体的商业项目。这些项目，产品形态多为独栋/ 联排，主力面积为1000-2000㎡，主要针对规模化企业的总部或区域总部，主打“生态办公”、 “独栋办公”的属性。 成都市场早已出现集多功能于一体的商业项目，但是市场反响非常一般 前言

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开” --当今“商墅”市场最真实的写照。 2017年前后，以保利“商墅”为代表的产品成为成都市场的新贵，两河森林、两河院子等项目，都曾出现“一墅难求”的狂热。 Why ？“商墅”骤然成为市场的焦点 前言

禁墅令：2003年至今，十次调控。 2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印 发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本 ）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知 》，明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的 限定。 2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供 地和办理相关手续。14.157.98 5.6414.6517.24 2.9813.368.798.269.7514.4112.716492174631769618910175181870415000 15500160001650017000175001800018500190001950005101520201220132014201520162017 主城区2012年-2017年别墅量价走势图 （备案数据） 供应面积（万㎡）去化面积（万㎡）成交价格（元/㎡） “禁墅令”导致别墅物业稀缺，需求旺盛外部环境

500010000150002000025000300000 100 200 300 400 2012年2013年2014年 2015年2016年2017年2012-2017年大成都商业供销价走势图 供应面积去化面积成交均价0 5000 10000 150000100200300 400 2012年2013年2014年2015年 2016年2017年2012-2017年大成都公寓供销价走势图 供应面积去化面积成交均价 商业价值持续走低，存量约为1175万㎡，需约80个月出清； 写字楼价值大幅下滑，存量约为313万㎡，需约60个月出清； 公寓受“限购”“限价”等宏观政策影响，2017年量价升幅明显，存量约为400万㎡，需约18个月出清。 传统商业产品库存量过大，类住宅产品在楼市严控下迎来爆发 外部环境

新城云樾晓院小高层户型和叠拼户型分析

新城云樾晓院是新城山东樾系高端人居的系列作品，位于青岛市高新区，项目营造了一种“滨水、中低密、人文、墅境、院落”的理想人居，切实的体现了新城传递幸福人居的理念，其推出的不同户型也获得了购房者的肯定。这篇文章就来具体分析一下新城云樾晓院的项目情况和不同户型的特点优势。 新城云樾晓院小高层户型 新城云樾晓院的小高层是项目的主推产品，目前共有ABC三种主推户型可供购房者选择。A户型是建面约129㎡的三室两厅一厨两卫的户型，整体空间开明通透，拥有约7.2米双开间郎阔阳台和独立卫生间，保证了用户的私密性。根据使用者日常生活的需求，A户型将空间进行了合理划分，满足了住户对空间功能性的要求。餐厅与厨房一体的设计，也让厨房生活更加便利。

B户型是建面约118㎡的三室两厅一厨两卫的户型，独特厨房U行动线设计，让用户拥有更大的厨房空间和收纳储物空间，方便日常料理生活。约6.6米双开间宽阔阳台配合南 北通透的设计，可以更好地感受四季的美好生活。 C户型是建面约143㎡的三室两厅一厨两卫的户型。南向四面宽的设计使生活起居更加舒适气派；主卧采用了豪华套房的设计，拥有独立的卫生间以及步入式衣帽间；双南卧室 的飘窗设计、约6.8米的横厅、厨房U行动线设计都为这套户型带来了几分灵动和空间美

感。 新城云樾晓院叠拼别墅户型 考虑到不同住户对房屋居住的需求不同，新城云樾晓院推出了更舒适、更宽敞的叠拼别墅户型，吸引了不少购房者的青睐。目前主推的两款建面约170㎡的云栖雅居四室两厅一厨三卫的户型和建面约170㎡的粼光和院四室两厅一厨三卫的户型都是享受舒适人生的理想叠拼别墅户型。两种户型根据住户对生活品质的追求，皆有拾趣层和归家层，而粼光和院户型则另外拥有采光井、创享层和私享层，保证了住户的私密性和空间使用性能。