某大型住宅小区物业管理方案

大名恒基绿城小区物业管理方案

目录

一、楼盘介绍 (2)

二、百达物业管理述要…………………………………………………、、 2

三、管理目标与设想…………………………………………………、、、、、、、、

3

四、管理内容 (12)

五、管理方式 (13)

六、管理人员得配备 (19)

七、管理人员得培训 (20)

八、管理规章制度 (26)

九、各项指标得承诺及措施 (30)

十、便民服务……………………………………………………………、、35

十一、社区活动设想……………………………………………………、、45

十二、智能化系统得管理维护 (60)

十三、接管后得计划 (64)

十四、物业管理工作相关流程 (66)

十五、销售配合措施 (76)

十六、开办费用测算 (77)

树立标杆物业管理形象

恒基绿城物业就是一个极具活力与竞争能力得物业管理企业,她最鲜明得特色就

是敢于创新,既有机制创新,又有管理创新,还有物业管理行业理念得创新。恒基绿城物业经过四年得历炼,积淀了丰富得企业文化,储备了大批优秀人才,拥有成熟得物业管理经验,保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力,树立起恒基绿城物业管理得形象,为提升物业管理水平,恒基绿城物业准备采取以下措施:

1、全面推行“人性化物业管理模式”

恒基绿城物业借鉴国外物业管理经验,广泛引入人性化物业管理得先进管理理念,以关注员工得不同需求、关注业主得家居质量、关注环境得温馨与谐、关注社区得整体氛围为特征得具有恒基绿城特色得人性化管理模式,使恒基绿城物业在管理水平上有了质得提高。恒基绿城得人性化管理实现了几个统一:对业主来说,注重了外在环境与内在情感得统一;对公司来说,实现了规范化管理与人性化管理得统一;对员工来说,体现了企业发展与个人成长得统一。

恒基绿城“人性化物业管理模式”可以表述为:

(1)关注员工与业主不同层次得需求;

(2)小区环境建设中人性化因素得融入;

(3)对业主在管理服务过程中得“家庭式关怀”;

(4)现代文明社区精神得塑造。

简言之,就就是在管理、环境、空间各个层次与环节营造既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规则约束得与谐、有序得舒畅环境与文化氛围,使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面得品味需求均得到满足。

2、个性化服务

作为服务性行业,恒基绿城物业在管理服务上不断吸收行业内较先进得理念,物业管理中,我们将提供个性化服务,以适应社会发展与消费细分得市场趋势。我们从过去得着眼于满足业主得群体需求、一般需求,提高到在满足业主上述需求得基础上,最大可能地满足于业主得个性需求、特殊需要得高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性得深层次得服务。因此,恒基绿城物业将根据各类业主得不同需求,提供不同层次、不同类型得个性化服务。我们将根据恒基绿城各类业主得不同需求,提供更适合不同层面、不同类型得个性化社区服务内容,实行有效得“爱好分类、个性服务”,将以往物业服务得大面积、大分类与大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分得更人性化得服务。

3、实践“即时服务与隐性管理”相结合得管理设想

我们在恒基绿城得物业管理中,将引入“即时服务”与“隐性管理”相结合得管理理念。“即时服务”,就就是我们将对小区业主得服务需求做全面、深入、细致得了解,并成立“业主应急服务队伍”与“二十四小时快速维修队伍”,保证在业主需要帮助时会即时出现,为业主提供及时满意得服务,我们强调得就是服务得快捷性与业主得满意度。“隐性管理”就是服务档次得提升,其主旨就是充分尊重业主得私密空间与生活得私密性,而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次得个性化服务。比如,小区得清洁管理,我们在业主上下班高峰期不让业主瞧到保洁员,充分尊重了业主得私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源就是物管企业最大得资本,因而,必须树立现代得人力“资本”观念,把人力资源作为企业得一种最重要得资本进行开发利用,扩大投资,让其为企业创造更多得价值。恒基绿城

物业将建立一套客观公正得价值评价体系与晋升考核机制,能量化得尽量加以量化,不能量化得则以适当得方式转化可量化得项目,在工作绩效得考核方面将注重绩效得改进,而在工作态度与能力方面侧重于长期表现,在考核过程中,以上级考核下级为主,辅以同级之间与下级对上级得评价来综合衡量,确保考核得公平、公正与公开。恒基绿城物业已经具有以下三个方面得优势:一就是具有对人才有吸引力得、符合企业实际得薪酬福利政策;二就是重视与员工得沟通,加大了情感投资力度,充分尊重员工,对员工进行“人文关怀、情感服务”,用温馨、与谐得企业内部人际关系氛围打动与感染员工,让员工感受到企业这个“大家庭”得温暖;三就是进行职位激励,帮助员工进行职业生涯设计,给员工特别就是中高层管理人员自我价值实现得机会。通过种种努力,恒基绿城物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才,使员工以公司为家,以目前得职业为终身职业,确保物业管理质量,保证了恒基绿城物业得可持续性发展。

5、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程

A.MIS系统:物业管理服务得各种信息快速反馈并及时处理十分重要,为了保证四季雅节信

息反馈渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统,对社区所有信息进行接收与处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

B.CIS系统:我们将对恒基绿城进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点得色调、招牌规划设计、小区管理人员得服装、绿化景观得建造等,这些设计完成并实施以后,恒基绿城将有一个独立完整得形象系统,从而大大提高恒基绿城得形象,提高社区得文化品味。

C.CS系统:我们将在恒基绿城得物业管理中实施顾客满意战略,即一切从业主、住户得需要出发,以业主满意为恒基绿城物业管理服务得目标,使恒基绿城x业主与住户充分感受到高水平管理服务得价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化得物业应该实行现代化得先进物业管理,实行电脑化管理就是提高物业管理水平得关键所在。恒基绿城物业已在桂芳园使用了当时较为先进得物业管理软件系统,现在物业管理软件日新月异,我们将总结经验,争取将目前最新得网络版投入恒基绿城x得管理中,从而全面提升恒基绿城得物业管理水平。

7、全面实施ISO9001质量保证体系

实施ISO9001质量保证体系就是进行社区规范化管理得保证,恒基绿城物业将力争于2004

年通过ISO9001国际认证,我们将在恒基绿城x得管理中全面导入ISO9001得管理体系,保证小区得管理规范化、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范就是物业管理第一要素,治安工作由中央监控中心统一指挥调度,并建立起战斗力强得治安快速反应系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷即要求保安员在接到快速支援得命令后90钞钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合,确保小区治安防范万无一失。

9、逐步增加社区管理服务得技术含量

未来得物业管理行业就是人才得竞争,也就是管理服务中技术含量得比拼,技术得竞争将起最终作用。在恒基绿城得物业管理中,我们将逐步加大技术投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中得比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化,既提高工作效率,又节约人力成本;在机电设备管理中,利用成熟得技术与经验,加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)

我们将在恒基绿城推行“以业主为中心”得酒店式管理服务模式,倡导“以人为本”全方位个性化得业主服务。我们将按照现代酒店服务得国际标准及相关要求来对恒基绿城进行全方位得服务:

(1)恒基绿城酒店式物业管理得行为标准:

Smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚得微笑;

Excellent(杰出):要将每一项微小得服务工作都要求完善,做得出色。

Ready(准备):主动,要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范得服务;

Viewing(瞧待):要把每一位服务对象(业主)都瞧作需要特殊照顾得贵宾。

Inviting & creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到得热情气氛与关怀体贴得服务;

Eye(关注):始终要用热情友好得关注态度对待服务对象(业主),关注业主服务需求,及时提供服务,使之时刻有令人重视得感受;

国际酒店业认为,Service(服务)得概念含义可用上述每一英文得每头一字母所包含得内容来理解,这也就是我们对酒店式商务物业管理服务得行为标准要求。

(2)恒基绿城酒店式物业管理服务满足个性服务需求得标准:

要满足服务对象得个性服务需求,具体要注意下列两点:

?要事前了解服务对象得各种不同得需求:

不同类型得业主具有不同得个性服务需求。一般而言,业主追求得便利、迅速、安全、舒适、文明得商住活动环境。酒店式物业管理过程中,在满足业主归属需要方面,应特别注重业主对管理项目与服务水平得不同感受,满足其自我实现需要方面得需求;这样,必须事前了解各类型业主得“个性”归类集中,拟定服务得实施计划。

?按物质性得需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)得需要:

物质性得需求差别就是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)得不同需求。心理性得需求差别就是指其对具体物质产品得需求就是相同得,但对产品得形式与表象(即物业管理职能得实施过程)有不同得要求。

在提供服务时,不仅对物业管理职能得实施效果有一致性得要求,特别应注重实施过程中得业主得感受差异,在物业管理范畴中,尽所能满足其差异服务。由此,应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”得理念,推行充分体现酒店式得“隐性管理”管理模式。

(3)恒基绿城x服务工作得指导方针(服务诫条):

?业主满意就是我们工作得目标。

?微笑。真诚、热情得微笑就是良好服务得开始。

?沟通。诚恳、亲切得沟通方式就是维系良好服务关系得纽带。

?快捷。根据业主得服务要求与投诉问题,及时采取行动,时刻关注业主。

?职业礼貌。保持职业礼貌,主动问候与主动向服务对象咨询服务感受。

?职业仪表。整齐佩带名牌,以自己经过修饰得仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就就是公司得形象得体现者。

?团体合作。互助合作,良好得服务不仅仅就是每一位员工得努力行为,而且更应就是集体得精神体现,认同恒基绿城得企业文化与管理。

?工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范得工作水准进行物业管理服务。

(4)业主服务感受描述:

?安全方面有职业仪表、工作规范得安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”得安全防范行为。

?大堂优雅得布置、温馨得气氛,主动热情得大堂保安得真诚微笑、礼貌问候,让业主体现星级酒店服务得感受。

?优美得绿色景观,使人回归自然,心旷神怡。

?整洁仪表、操作规范得清洁人员,24小时保持洁净得公共环境之外,如有需要,上门提供酒店标准得细致清洁服务。

?任何时候需要,通过信息网络得传递,随即配送所需要得商务用品;且常备“红十字”应急医药,以备不时之需。

?公共设备正常运行与迅速得家居维修服务,便可商居无忧。

?组织有主题得文化娱乐与体育活动,常保心身开朗。

?拥有独立得私人空间,亦有自由、健康得社交场所认识新朋友。

恒基绿城得酒店式物业管理将使恒基绿城x得业主倍感尊贵。

(二)建设专业规范得服务队伍

在实施恒基绿城x物业管理得过程中,我们将建设一支能够将恒基绿城物业管理模式与恒基绿城x全面结合得专业、规范得物业管理人员队伍。同时,我们将持续推行“物业管理人职业化”得管理主题,有计划地选拔培养管理处高层管理员,为恒基绿城x物业管理得持续发展

与提高培养与储备人才。恒基绿城物业历来重视培训工作,建立了理论学习与实际演练相结合得培训机制。因此,我们有信心在恒基绿城x得物业管理期间,培育一支既有理论知识、又有实践经验得高素质得物业管理服务队伍。

四、管理内容

在接管恒基绿城物业后,我们将就下列事项进行管理:

1、房屋建筑本体共用部位得维修、养护与管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体与基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;

2、房屋建筑本体共用设施设备得维修、养护、管理与运行服务,包括共用得上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;

3、物业规划红线内属物业管理范围得市政公用设施得维修、养护与管理,包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;

4、物业规划红线内附属配套服务设施得维修、养护与管理;

5、公共环境得清洁卫生、垃圾得收集、清运,包括公共场地、房屋建筑共用部位;

6、交通、车辆行驶及停泊;

7、配合当地公安机关进行安全监控与巡视等保安工作;

8、组织开展社区文化娱乐活动;

9、整理、保管与物业相关得工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;

10、对业主与物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约得行为进行处理。包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金;

11、处理法规与政策规定由物业管理公司管理得其它事项;

12、积极配合恒基绿城得销售。

五、管理方式

借恒基绿城物业“以物业管理为依托,以业主服务为中心”得管理理念与“基本职能标准化、业主服务个性化”得管理模式,吸取恒基绿城物业多年得管理经验,引入恒基绿城物业先进得运作机制,同时结合恒基绿城得实际状况与业主得需求,使恒基绿城得物业管理更加专业化、规范化。

1计划目标管理

按恒基绿城物业制定得各项管理指标与创优方案,恒基绿城管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放与自我控制及实施过程中得检查与控制,并将目标实施得各项进展情况、存在问题及时用图表与文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果与考绩,并与个人利益待遇相结合。

2 协调管理

运用协调管理得方法,解决在管理服务过程中经常发生得各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间得矛盾与冲突。

——行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾得强制性促动力。

——竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系得协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。

——舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调得目得

——管理者得凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员对员工得吸引力、影响力,这将就是本区今后促进日常物业管理工作协调得核心力量。

3 督导管理

管理处拟采用恒基绿城物业管理成熟得督导管理模式,对各职能部门实施指挥与指导管理。

——经济管理,通过制定员工岗位与工作成绩得工资制度,调动员工积极性。

——法规管理,制定一套完整得规章制度与工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量与工作效率。

——宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工得敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质与工作水平。

(二)、激励机制

激励机制就是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系得综合机能,其作用旨在提高“内聚力”。

——实施日常管理目标责任制,增强管理层得工作主动性,按“国优”标准制定各项管理指标,严格作好各项工,作明确奖罚。

——实施奖金、破格晋级制度,调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度,奖金标准与工作表现与业绩挂钩,并可根据具体情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。

——依法管理,管教结合,融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好得工作情绪,给业主提供优质服务。

(三)、监督机制

监督机制就是实现物业管理各项工作顺利开展得必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现得偏差,保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

——管理者对机构内部工作人员进行监督。

——业主对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。

——通过信息反馈等各种手段,实现监督管理得闭环机制,保证恒基绿城x物业管理监督机制得有效实现。

(四)、自我约束机制

——经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感得动机,由这种动机去对行为作自我约束。

——目标结构与责任相联系得促进机制,将管理目标层层分解到个人以后,由分层次得子目标之间相互联系而形成得促动机制。

——权利链条相互制约机制,建立管理对象之间相互制约得权利链条,形成相关机构、相关员工相互制约得自我约束机制。

(五)信息反馈及控制机制

信息反馈渠道:

信息反馈控制方式:

(1)中央智能监控中心通过投诉xx、闭路电视、各专业组配备得无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区每个区域发生得任何情况。

(2)通过严格得岗位责任制与完善得管理规章制度,实行规范化运作。

(3)流畅严密得运作流程,一环紧扣一环,一环监督一环。

(4)管理处主任、管理员得每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。

(5)通过反馈信息得总评比,及时发现管理服务上得缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。

(六)量化管理及标准化运作

1、量化管理

(1)每年根据ISO9001质量方针与总公司下达得任务,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

(2)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化与量化,做出具体要求。

(3)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。

(4)年度考核量化,年度岗位轮换率10%,采取末位淘汰制。

(5)财务运作量化,制定详细得年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划控制成本得财务指标量化管理,提高效益。

2、运作标准化管理

(1)贯彻公司企业文化,包括企业精神、经营管理理念与发展目标。

(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系,严格按照管理规程

与操作要求运行。

(3)运用公司《员工手册》,规范管理处员工得行为,提倡专业、规范、文明得行为表率。

(4)发挥公司计算机管理系统得作用,提高物业管理工作效率。

(5)实施公司企业形象系统。

六、人员得配备

管理处人员配备

1、项目经理1人

2、办公室主任:1人

3、客服:2人

4、楼道主管1人,楼管员3人,

5、保洁工:6人

6、绿化工:2人

7、保安队长:1人

8、保安人员:8人

9、工程部:3人

10、灵活机动人员:2人

七、人员培训

为了保证管理服务质量,百达物业一贯坚持"员工先培训后上岗"得原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求,增强责任感,从而保证服务质量,提高劳动生产率,从而达到提高全体员工得精神面貌与物业形象得目得。

1、培训目标

为了充分体现世纪东方智能化、多功能得生活环境与百达物业管理得形象,必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识与职业道德得物业管理队伍,确保世纪东方小区物业管理目标得顺利实现。

(1)确立员工年度培训在150课时以上;

(2)新员工培训率100%,培训合格率100%;

(3)管理人员持证上岗率100%;

(4)特殊工种人员持证上岗率100%;

(5)员工年度培训率100%,培训合格率100%;

(6)确立与完善工作、训练系统、网络。

2、培训方式

(1)自学。自学就是提高学识与技术、增长知识才干得行之有效得方法,恒基绿城物业公司非常重视与鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关得专业培训班、大学自考班,在学习时间上给予照顾与安排。

(2)自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班,加强与提高员工专业素质与职业道德修养。

(3)外派学习培训。安排外派专业培训,积极选派员工参加行业主管部门组织得各项专业技能培训。

(4)理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生得疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座,总结探讨具有超前意识得管理途径或管理措施。

(5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目,开拓视野,总结经验。

(6)岗位轮训。通过岗位轮训,给员工提供晋升机会;通过人才横向、纵向交流,达到“专职、多能”得目得,从而提高综合素质与人才培养得功能。

3、培训工作程序

a) 培训工作计划

为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成,取得培训应有得满意效果,按培训得需求,制定以下培训计划:

八、管理规章制度

1. 公众制度

(1) 恒基绿城物业管理委员会章程

(2) 恒基绿城业主公约

(3) 恒基绿城居民精神文明公约

(4) 装修管理规定

(5) 用水管理规定

(6) 用电管理规定

(7) 煤气使用管理规定

(8) 出租房管理规定

(9) 环境管理规定

(10) 治安管理规定

(11) 防火防风管理规定

(12) 商铺管理规定

(13) 业主(住户)停车管理规定

(14) 摩托车、自行车管理规定

2. 岗位职责

(1) 管理处主任岗位职责

(2) 管理处前台文员岗位职责

(3) 管理处中央监控中心主管岗位职责

(4) 信息管理员岗位职责

(5) 管理处行政事务管理员岗位职责

(6) 管理处社区文化管理员岗位职责

(7) 管理处财务内勤人员岗位职责

(8) 工程部主管岗位职责

(9) 电梯管理员岗位职责

(10)给排水工程师岗位职责

(10) 机电设备管理员岗位职责

(11) 电梯维修操作员岗位职责

(12) 安管队队长岗位职责

(13) 安管队班长岗位职责

(14) 巡逻岗安管员岗位职责

(15) 车岗安管员岗位职责

(16) 车场安管员岗位职责

(17) 管理处监控室安管员岗位职责

(18) 消防管理员岗位职责

(19) 物业部主管岗位职责

(20) 物业部管理员岗位职责

(21) 保洁主管岗位职责

(22) 保洁班长岗位职责

(23) 楼内保洁员岗位职责

(24) 楼外保洁员岗位职责

(25) 管理处绿化养护员岗位职责

3、管理运作制度

(1) 员工行为规范

(2) 物业交付程序

(3) 物业交用程序

(4) 供电管理程序

(5) 供水管理程序

(6) 装修控制程序

(7) 收费运作程序

(8) 便民服务工作程序

(9) 绿化管理程序

(10) 道路管理程序

(11) 清洁卫生管理程序

(12) 治安管理程序

(13) 停车管理程序

(14) 值班管理程序

(15) 消防管理程序

(16) 公用设施改造及维护维修工作程序

(17) 社区文化管理程序

(18) 业主违例事件处理程序

(19) 访问客户工作程序

(20) 财务核算程序

(21) 业主请求处理程序

(22) 出租房屋控制程序

(23) 商铺控制程序

4、公司考核管理制度及标准

(1) 员工月度考核办法

(2)员工年终考核办法

公司其它各项规章制度

九、各项指标得承诺及采取得相应措施

为把恒基绿城建设成物业管理典范小区,参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》,结合本公司所确定得管理目标及质量方针,特对以下各项指标做出承诺,并将相应得保证措施汇总如下:

十、恒基绿城便民服务

提供便利、高效、经济得业主服务就是衡量物业管理水平得重要标准,亦就是提高小区业主生活质量得重要措施与保障。我们将根据小区得结构、地理位置与周边得配套设施情况、业主需求调研结果,结合恒基绿城物业开展便民服务得成功经验,充分考虑恒基绿城业主生活得每一细节,通过提供丰富得便民服务项目,切实提高业主得生活质量。也就就是说恒基绿城物业管理应围绕业主得服务需求,秉承“以业主服务为中心”得理念,开展全方位得业主服务。

(一)前期得业主服务措施

A、方便业主入住所采取得措施

1、设立业主收楼入伙接待小组,合理安排相关程序,争取业主收楼入伙程序30分钟内完成。

2、如有特殊要求,采用xx预约与上门提供服务等形式,真正为业主着想。

3、为减少业主缴费得烦恼,与银行建立合作关系,开设所有收费“一卡通”服务。

4、建立、维系与供水、供电、供气、xx公司、有线电视台等部门得良好合作关系,在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目,让业主住得舒心。

B、搬运服务

业主均可自行请专业得搬家公司进行搬运。如有需要,为解决业主搬运得问题,管理处将临时划出部分区域作为落货区,派专人瞧护;且组建以员工为主、社会搬运工为辅得搬运队,为业主提供搬家服务。

C、家具、电器展示服务

由管理处联系品质好、信誉佳得家具、电器供应商,展示供应商得联络方式、服务内

容以及货样得款式、规格、功能、价格等相关资料,使业主节约时间、集中订购,由供应商及时按需送货上门安装。

D、家居清洁服务

业主入住时,将对新居进行必要得清洁。管理处组织专业得清洁人员对新居环境与家具物料进行规范、细致得清洁工作。视业主视需要分时段预约上门提供酒店式家居清洁服务。

(二)日常期间业主服务

A、写字社(四点半学校)

在周一至周五,每日下午四点半开始,管理处将开辟一个集游戏、学习、娱乐于一体得少儿活动中心,由物业助理瞧护;以解决双职工子女放学后,父母又未下班得此段时间得瞧护问题,并使之成为小朋友们得第二课堂。

B、补习社

利用学校假期,组织小区学生举办各学科、年级得补习班;老师则由大中专院校得老师、学生担任。

C、兴趣班

针对小区业主得兴趣,组织股市投资、园艺、舞蹈、书画、电脑等兴趣班。

D、健康中心

人人都关心自己得健康,小区健康中心主要服务内容包括健康咨询、健身、医疗保健等综合性健康服务,并常备日常应急“红十字”医药用品箱。

E、维修服务

提供家电维修安装服务(电视、电脑、音响等家用电器);提供24小时维修室内供水、供电项目服务。

F、信息咨询服务

餐饮单位信息

家政服务公司信息

搬家公司信息

家居装饰公司信息

礼仪公司及礼仪服务信息

交通信息

医疗信息

旧货处理信息等

G、商务服务中心

提供打字、复印、传真等商务服务。

代订票务、酒店;邮件专递等服务。

(三)24小时业主服务热线

配备24小时全天候业主服务热线,专人接听业主服务需求信息,协调解决业主生活居住问题。

收费项目公开,“随行就市”公布收费价格。

(四)业主服务项目一览表:

1、无偿服务28项

住宅小区物业管理常用表格

住宅小区物业管理常用表格（范本） 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本

目录 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本 56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本 72．消防隐患整改月度汇总表范本 73．楼层电房设备检查表范本

赤峰市住宅小区物业管理暂行制度

一、物业管理服务的主要内容 1.设备的保养工作 1.1.保障水、电、气空调系统的正常运转。 1.2.保障弱电系统的正常运行。 1.3.保障消防、安保设备正常有效。 1.4.保障给排水设备的正常运行。 1.5.做好有关设备和部位的维保工作。 1.6.做好有关设备、阀门和设施的日常维护保养和例行保养(周、月、 季、年保养)。 1.7.做好房屋公共区域的日常管理和养护。 1.8.做好配电室、消防系统、中央空调的值守和管理。 2.房屋、公共设施设备的维修工作 2.1.对房屋、公共设施设备维护保养，确保各写字楼酒店内的供水、 供电、供暖、消防、通信、空调、电梯、排水等设备安全正常运行。 3.卫生保洁工作 3.1.保证写字楼酒店内公共部位和周边环境的清洁卫生。对规定的地 区和部位进行日常的清扫保洁，及时清理垃圾、污水、雨水、冰雪等。

4.安全保卫工作 4.1.来人来访的通报、检验、登记等。 4.2.消防监控室、电视监控室值班。 4.3.门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安、突发事件的处理等。4.4.消防设施检查、维护、保养、火灾隐患排除。 4.5.火警处置和应急疏散的组织实施。 5.车场管理工作 5.1.负责车辆指挥和安全，对车辆的停放进行管理。 6.会议服务 6.1.所有会议室的服务、保洁工作,提供茶水、矿泉水等相关服务。7．做好用户指定的其它服务项目。 二、写字楼的物业管理费的制定标准主要参考以下几个因素: １、项目地段，周边同档次的写字楼的物业收费参考。随行就市。2、根据项目本身的硬件标准。如通信设施，机电设备的标准,电梯数量品牌,等是否达到5A。 3、客户的承受力。 4、写字楼的开发商品牌溢价与物业管理公司的品牌溢价。 5、写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括2４小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等,值得注意的是电费是指中央空调的电费,而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担,但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自

物业管理工作手册

物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。

5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；

住宅小区物业管理服务内容和范围

住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管

道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 3.代订牛奶。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。

住宅小区物业管理表格93078

物 业 管 理 常 用 表 格 长沙市大昊物业管理有限公司 二O一一年十二月 目录 物业管理常用表格

1．业主档案表 2．业主装修申请表 3．临时动火作业申请表 4．装修施工人员临时出入许可证5．室内装修检查表 6．室内装修违规记录表 7．业主特约服务流水登记薄8．业主委托出售登记表 9．业主委托出租登记表 10．业主委托出租钥匙移交登记表11．租赁来电来访记录表 12．文化活动记录表 13．刊物来稿记录表 14．管理部门值班安排表 15．巡楼记录表 16．投诉处理表 17．业主月度投诉处理清单18．月度回访清单 19．挂号邮件收发登记表 20．挂号邮件退件登记表 21．催款通知单 22．最后催款通知单 23．每月应收管理费明细表

24．管理费欠费两个月业主明细表25．每月应收电费明细表 26．每月应收水费明细表 27．公共设施维修费用月度统计表28．停车票使用情况月统计表29．停车场收费每月汇总表30．车辆加油月记录表 31．保安交接班记录表 32．保安部重大事件总结报告33．停车场收费岗交接班记录表34．停车场车辆状况登记表35．车辆收费登记表 36．车位月保统计表 37．楼层清洁每日检查表 38．地面清洁每日检查表 39．绿化苗木清单 40．盆景清单 41．绿化养护记录表 42．绿化喷药记录表 43．绿化工具使用登记表 44．撤出花木处理记录表 45．绿化工程施工日记录表46．员工上岗证登记表

47．员工入职登记表 48．员工培训记录表 49．员工离职归还物品清单 50．员工请假单 51．员工考勤汇总表 52．员工月度奖励登记表 53．员工月度处罚登记表 54．员工住宿花名册 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表56．员工出车登记表 57．复印登记表 58．文件归档目录 59．外来文件清单 60．档案销毁登记表 61．设备总清单 62．设备台账 63．设备大修年度计划表 64．消防栓检查表 65．工具年度采购计划表 66．工具领用登记表 67．报废工具登记表 68．业主空调安装统计表 69．立管检查表

住宅小区物业各项管理制度

管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。

管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合

邯郸市城市住宅小区物业管理手册

邯郸市城市住宅小区物业管理手册 邯郸市城市住宅区物业管理办法 第一章总则第一条为加强我城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理专业

化、服务社会化、经营市场化,保障住宅区物业的合理使用和维护,创造整洁文明、安全和方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理(以下统称住宅区)。 住宅区规模,为新建住宅区2万平方米以上,旧城改造区为1万平方米以上。 第三条本办法所称业主是指物业的所有权人。 第四条市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门(以下简称物业管理主管部门)。 住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工,对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。 第二章业主自治组织第五条业主管理委员会(以下科称管委会),是代表和维护本住宅区内物业来主和非业主使用人的法权益,对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。 管委会由业主代表为主组成(不低于60％),可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加。管委会委员数额一般为5-15人,应由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的人担任,能够兼职。 管委会设主任、副主任,从管委会委员中产生,并可聘请执行

秘收1-2人,负责处理管委会的日常事务。 第六条新建住宅区在交付使用后,入住率达到50％或交付使用满两年的均应及时成立管委会;原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。 第七条管委会业主代珍大会选举产生,委员每届任期三年,能够连选连任。首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下,由建设单位或原管理单位牵头,吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员,成立管委会筹备级,微首届业主代表大会的筹备,起草管委会章程,推荐管委会委员候选人。 管委会全体会议每季度如开一次,经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议,可随时召开会议。涉及本住宅物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人咒实行无记名投票表决制度。管委会决定事项必须达到三分之二以上多数经过。 管委会换届工作,在住宅区街道办事处指导下,由上届管委会负责。 第八条业主代表每届任期三年,上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生。由每幢(单元)以户为单位选举建立3人左右的业主小组,并产生组长一人,参加住宅区业主代表大会。 业主单位可直接派代表,也可委托承租人或其它人参加,并由业主出具委托证明。 第九条住宅区业主代表大会应由管委会负责召集,每年至少召开一次,由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。

住宅小区物业管理常用表格

住宅小区物业管理常用表格（范本）1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本 29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本 33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本

35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本72．消防隐患整改月度汇总表范本

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

小区物业管理手册

物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8 00- 11：30；午14：00-17：30；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假

日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修； 预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 公共秩序 一、宠物饲养 （一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案; （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内; 请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。

（三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。 （三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关

住宅小区物业管理常用表格表单

怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本

目录 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本 56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本 72．消防隐患整改月度汇总表范本 73．楼层电房设备检查表范本

住宅小区物业管理制度

住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管 部门登记： (一)业主委员会登记申请书； (二)业主委员会委员名单； (三)业主委员会章程。 第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：

住宅区物业管理服务费用预算表

住宅区物业管理服务费用预算表 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼 文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；

商品住宅小区交付使用管理手册

物业公司 新 建 商 品 住 宅 小 区 交 付 标 准 及 使 用 管 理 办 法

编制日期：年月日施行日期：年月日 目录 第一章编制依据........................................................ (3) 第二章交付标准 (4) 第三章单项工程验收标准 (6) 第一部分主体结构工程验收 (6) 第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7) 第三部分单元（单体）公共部分 (13) 第四部分单体公共部分 (15) 第五部分公建配套工程 (15) 5-1 室外排水工程 (15) 5-2 行车道路和停车位 (15)

5-3 小区景观 (16) 5-4 绿化 (16) 5-5 水泵房 (17) 5-6 电梯 (18) 5-7 消防设备 (19) 5-8 弱电系统（有限电线、电话、网络） (20) 5-9 分质供水 .................................................................. (20) 5-10 游泳设备 (21) 5-11 弱电智能化………………………………………………. .21 5-12 小区交通标识、标牌、指示系

统 (23) 5-13 路灯 (23) 第四章检查表 (23) 第五章使用治理方法 (38) 第一章编制依据 1、《都市房地产开发经营治理条例》（1998年7月2日国务院令第248 号公布） 2、《建筑工程质量治理条例》（2000年9月25日国务院令第293号公布） 3、《商品房销售治理方法》（2001年4月4日建设部第89号公布） 4、《都市房地产权属档案治理方法》（2001年8月29日建设部第101 号公布） 5、《物业治理条例》（2003年11月24日国务院令393号公布） 6、《苏州市商品住宅交付使用治理方法》 7、《住宅工程质量分户验收治理规定》

住宅小区物业管理服务合同

物业管理服务合同 第一章总则 一、本合同当事人： 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）：马鞍山市建华物业有限责任公司 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。 二、物业基本情况 物业类型：综合小区 座落位置： 四至：东 西 占地面积： 35600 平方米 建筑面积： 95600 平方米 其中住宅房屋建筑面积：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米 三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第二章委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。 六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。 七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等 八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。 九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。 十、小区交通与车辆停放秩序的管理。 十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。 十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。 十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。 十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

住宅小区物业管理表格范本

住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1

住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2

住宅小区物业管理服务二级标准

住宅小区物业管理服务二级标准 内容标准 （一）综合服务 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。 2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。 3、设有服务中心，业主咨询、投诉在12 小时内予以答复处理。业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度，满意率达80%以上。 4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。 6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。 7、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、 水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。

8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。 9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 10、承接项目时验收手续齐全。 11、每季度至少1 次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每半年至少1 次在服务中心公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。 12、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。（二）房屋管理及维修养护 1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招 牌、广告牌、霓虹灯按规定设置 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的

物业管理表格全套(全面)[详细]

物业管理制度全套表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本 25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本 28．停车票使用情况月统计表范本 29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本

31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本

居民住宅小区物业管理制度

居民住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，

未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。 公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管