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中国房地产市场现状及展示

房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新）

摘要

1. 中国房地产市场的复苏

2. 房地产市场博弈和地产泡沫

3. 房地产市场的前景

4. 政策建议

中国房地产政策及市场展望

摘要

1. 中国房地产市场的复苏

2. 房地产市场博弈和地产泡沫

3. 房地产市场的前景

4. 政策建议

2009. 11.

(第09-18 号)

作者马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员

审阅刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员

《摘要》

1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长

33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。

2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进

的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，

购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。

短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国

房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。

房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。

1.中国房地产市场的复苏

进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏

□ 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境

– 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增

长24.3%，销售额年均增长33.2%

– 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商

品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌

深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上

–房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响

中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套

房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求

政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地

产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金

美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削

弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望

□ 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏

– 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房

这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，

小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌

中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中

城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2

中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买

房子再结婚”习俗使要结婚的年轻人产生购房需求，“儿童按居住地入学”制度和“户口”制度使一些父母需要购房为子女落户等

这一时期很多开发商采取了“优惠促销”方式暗中降价，实际房地产降价幅度可能高于统计数据。在北京、上海、深圳等地，很多楼盘降价幅度达30%，据野村证券估算，相对2008 年初最高点，全国房地产平均降幅最高为7.2%

中国房地产企业景气指数

资料来源：中国经济信息网

□ 2009年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃

–与市场预期相反，二季度房地产市场不但没有降温，反而继续升温，部分高档楼盘交易开始活跃

2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨，6月出现同比

增长

北京等地部分楼盘已经反弹30%以上，甚至已创下房价新高

–房地产商再度活跃，积极竞投土地，土地交易价格屡创新高

本轮房地产复苏的特点和动力

□金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策是房地产复苏的关键

– 2008年9月全球金融危机爆发后，中国政府推出4万亿经济刺激计划，信贷政策也由“稳健”转向“适度宽松”，导致2009年上半年信贷规模空前增长

2009年1-6月，中国银行新增信贷高达7.36万亿元，增量和增幅都创下历史记录

–流动性注入经济后分布不均匀，很大部分流向价格波动性高、投机性强的资产市场

理论上，流动性注入经济后，利率下降，投资成本下降，将刺激企业增加投资，最

终推动GDP增长，但中国资本市场不完善，中小民营企业因缺乏担保、信用记录等，融资仍然困难，且外需萎缩导致严重产能过剩，缺乏高利润的投资机会

于是大量流动性流向价格波动性高的资本市场，寻求投机机会

–信贷宽松降低了资金成本，引起通胀预期，推动资产价格暴涨

由于流动性分布不均匀，过多流入资产市场，资产价格出现“超调”(overshooting)，大量流动性已经推动中国股指从最低点反弹了100%以上，房地产价格也大幅反弹

货币信贷增长过快，企业和居民产生了强烈的通胀预期，大量购买土地和物业对抗

通胀风险，进一步加剧了房价上涨

□政府大力扶持房地产业，是推动房价反弹的重要原因

–政府放松了对投资性购房4的首付要求的监控

2007年，为抑制房屋投机，央行银监会曾规定居民购买第二套住房首付不得低于40%

金融危机爆发后，各地商业银行实际上已突破这一规定，部分城市已允许20%首付，

这刺激了投资性购房需求

–地方政府通过各种政策直接补贴、扶持房地产业

例如很多城市推行“购房落户”政策，允许有房者获得本地户口，陕西西安市政府

直接对购房提供1.5%的补贴

□房地产企业化解流动性危机是避免市场崩溃并推动反弹的基础

– 2008年下半年至2009年初，房地产企业利润大跌，部分企业一度面临破产威胁

由于交易量萎缩，价格下跌，2008年中国各大房地产开发商利润都大幅下滑，著名

房企万科、碧桂园净利润比07年分别下跌16.7%和66.7%

由于房地产开发周期较长，必须不断投入资金进行已启动的项目开发，部分实力较

弱、土地储备过多的开发商一度面临现金枯竭、资金链断裂的困境

–开发商借助宽松的信贷政策，通过债务重组解决了部分条件苛刻的债务

绿城中国案例

绿城中国控股有限公司是一家香港上市的房地产公司，2008 年销售额152 亿元，为中

国第八大房地产公司。

2008 年末，由于销售额下降和银行收紧信贷，绿城中国资金面临枯竭。2009 年一季度，中低档物业销售回暖，但绿城中国并未明显受惠，其一季度同销售金额仅25.8 亿元。

危机关头，绿城中国得到了政府和银行的大力支持。杭州市政府表示房地产企业可缓

交土地出让金半年，仅此一项绿城即可节约现金流10 亿元以上。2009 年初，中国主要银行向绿城中国授信200 亿元用于新项目开发。

2009 年4 月以后，楼市继续升温，绿城中国销量大增。2009 年截至5 月19 日，绿城

中国实现合同及协议售房回款共131 亿元，流动性危机已经化解。

绿城中国是一个代表性案例，2009 年初因过度扩张陷入危机，先后得到地方政府和商

业银行支持而免于破产清算，并随着市场转暖而复兴。

住房需求通常分为自住性需求、投资性需求和投机性需求。投资性和投机性需求都不是为了自住，两者界限不是特别明显，但通常认为投资性购房者是指有长期还贷能力、可能较长期持有住房的购房者，而投机性购房者则没有长期还贷能力，只愿意短期持有住房的购房者。

“高档豪宅领先俏销楼市回暖结构存疑”（2009 年7 月27 日）《中国经营报》B15 版

□本轮复苏特点之一：投资性购房引起非均衡过热

–一季度刚性需求释放阶段，小户型、低价楼盘畅销，二季度市场持续升温阶段，中心城市位置较好的楼盘销量较好，量价齐升

–到目前为止，涨幅大、销量好的主要都是中高端、流动性好的楼盘，中低端楼盘价格销量欠佳，这与2007年地产市场火爆，高中低档楼盘价格全面攀升局面很不相同

据报道6，2009年1～6月，140平方米以上的高档住宅销售增长77.2%，而90～140平

方米的中小户型销量下跌了10.7%

–出现这一现象的原因主要有两点：一是2008年中高档楼盘价格下调力度较大，价格反弹力度也更大；二是一季度刚性需求释放完后，购房需求主要是投资性购房，追求高

价和高流动性，而普通居民仍持观望态度

□本轮复苏特点之二：民企谨慎观望，国资积极进取

– 2009年5月的广渠门外10号地和6月的广渠路15号地两大“地王”中标者分别是富力地产和中化方兴，都是国资背景的房地产企业，国资地产企业还在上海、成都等地积极

竞购土地

而以万科为代表的民资地产企业则较为稳重，虽然也积极参加土地拍卖，但只要认

为价格过高就果断退出，目前民企主要在二线城市买地

房地产已再度泡沫化

□地房地产价格上涨过快，中心城市售价租金比例、房价收入比都严重失衡

–房价大幅上涨的同时，房租却基本稳定

2009年6月，全国租房价格同比上涨1.1%，而北京上海等外来人口较多、租房需求

较大的中心城市，租房价格更呈下跌趋势

–根据我们抽样调查，北京上海多数地区房屋租售比7已经超过1：350，远远突破了1：300的国际警戒线

–中心城市房价收入比平均高达23：1，远远超过7：1左右的世界平均水平

□自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势

– 2009年二季度后，投资性购房比例大幅上升，大批购房者不是为了自用而是为了投资、防通胀而购房，商品房空置率攀升

–虽然中国缺乏公认的全国性房屋空置率数据，但根据一些机构调查数据来看，中心城市空置率已处于较高水平

根据2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》，2008年中国

商品房空置率8为9.503%，从国际标准来看属于偏高水平，当时北京、上海等中心城

市空置率分别比全国平均水平高75%和50%

2009年房地产复苏后，这一比例继续上升，目前很可能已突破10%的国际警戒线，

北京、上海的空置率可能已接近20%的危险水平

–高空置率显示房价上涨缺乏真实需求推动，主要是预期推动的

投资性购房需求是不稳定的，如果房价上涨预期消失，投资性购房者会立刻退出市

场并抛售持有的物业，引起泡沫破灭和房价崩盘

□开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化

–中国房地产建设使用土地主要是由地方政府拍卖，开发商竞拍获得土地开发权

–开发商获得土地开发权后，可以土地为抵押，向银行贷款，只需要使用很少的自有资金，由于利率低、通胀高，企业资金成本极低。在房价上涨预期下，开发商高价抢购、

囤积土地

–北京上海一些地区，已经出现“地价等于楼价”的怪现象

2009年6月30日中化方兴以40.6亿元拍下的北京广渠路15号地块，根据建筑规划，

建筑面积单价高达1.5万元/平方米，而目前周边中档成品楼盘价格仅为1.6万元/平

方米，只有本区房价维持每年30%的增幅，开发商3年后完成开发销售才可能盈利9

□到目前为止，地产泡沫仍是主要集中在中心城市、大城市的局部性泡沫，但未来可能向二线城市扩散

–到目前为止，本轮房地产价格上涨仍然集中在北京、上海、深圳、广州等经济发达的中心城市，内陆城市、中小城市价格涨幅较为温和

–内陆城市空置率、租售比等指标总体上仍然处于较为安全的水平

扣除北京上海等中心城市，目前全国商品房空置率仍然低于10%，属于略微偏高但

未到危险水平，租售比仍在1：300以内

–但从历史经验来看，中心城市房价上涨往往会带动二线城市10房价上涨，且一些房地

产企业正在向二线城市积极发展，未来发展趋势值得关注

例如，2009年上半年中国房地产龙头企业万科在二线城市购买土地约405万平方米，

显示地产企业看好二线城市

2.房地产市场博弈和地产泡沫

房地产市场大博弈

□中央政府是房地产市场的主导，希望维持市场稳定增长，拥有强大的调控手段，但实施具体政策中面临信息不对称和道德风险

–中央政府的目标是维持经济快速增长和社会稳定，所以不希望房地产市场大幅波动

一方面，房地产约占固定资产投资总额的20%，是中国经济增长的重要动力，并对

金融体系和其他产业有很大影响，因此希望房地产保持平稳增长

–中国中央政府权力高度集中，可通过信贷、财政、行政命令强力调控房地产市场

中央政府可通过央行调整利率和信贷供应量、金融管理部门调整对房地产企业和房

屋按揭的信贷门槛进行强力调控

中央政府也可以通过加大对建设廉租房、限价房的财政投入，增加低价房供应来调

控房地产市场

–然而，中央政府面临信息不对称问题，判断“过热”滞后，往往不能及时调整政策

大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、选择性提供信息，

影响中央政府对市场形势的判断

–中央政府实施调控政策需要通过银行和地方政府来具体实施，容易产生道德风险，造成政策扭曲

根据建筑规划估算，这一地块建筑和营销成本约为1.5 万元/平米，也即总成本高达3 万元/平米。按建设规划3 年完成后，房价需超过3 万元/平米才有利可图也即3 年内房价需上涨100%，平均每年需上涨30%一线城市一般指北京、上海、杭州、广州、深圳。其他一些大中城市、有一些名气的城市被称为二线城

市。如：一些省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等

□地方政府能直接影响房市，是高房价的受益者，有推高房价的冲动

–地方政府是土地的供应者，能通过控制土地供应影响房价，也可以通过一些财政手段调控房价

根据中国法律，城市土地归国家所有，地方政府通过拍卖出让土地使用权，地方政

府能够通过增减土地供应影响土地价格

土地价格变动会影响人们对房价的预期，从而影响邻居地区的房价，反过来，房价

上涨也会带动地价上涨11

地方政府可以通过财政补贴、税收减免、购房入户等政策扶持楼市

–卖地收入是地方政府重要财源，且不受严格监管，地方政府有通过抬高房价来推高地价的激励

据媒体报道，2007、2008年全国土地出让收入分别为1.2万亿元和9600亿元，约占

全国财政总收入的20%、地方财政收入的50%

在中国目前的财政体制下，土地出让收入都归地方政府所有，不属于预算内收入

–另外，房价上涨能推高GDP增长率，对地方政府政绩有利，因此地方政府偏好房价上

涨

□地产开发商偏好高房价，但对房价走势的影响并不大

–由于土地供应受到严格控制，且地产开发周期稳定，地产商即使快速回笼资金后也无法开始新的投资，因此地产商通常不愿采取薄利多销经营的模式，偏好高房价高利润

房地产市场存在着激烈竞争，且二手房市场对新房有替代效应，单个房地产开发商

操控整体房价走势几乎不可能

□商业银行出于自身利益，偏好房价上涨和房市繁荣

–房地产开发和按揭购买都需要银行贷款，都是商业银行的重要客户，是商业银行利润的重要来源

2009年1-6月北京房地产开发贷款新增899.1亿元，占全部新增贷款的20.3%

–如果房价暴跌，银行可能会面临巨额呆坏账，因此银行通常不愿对房地产开发商进行强力调控，往往淡化中央政府的调控措施

例如，2007年9月27日，中国人民银行银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管

理的通知》，上调居民购买第二套住房的首付比例和利率水平，但各大商业银行都

尽可能地推迟实施

根据2009 年6 月中国国土资源部公布的数据，在目前的房屋价格中，土地成本平均仅占23%，但这一

数据并不意味着地价对房价的影响较小。目前建成的房屋绝大多数是2006-2007 年房价大涨前完成土地拍卖的，因此地价房价比较低。事实上，地价上涨通常会引起房价上涨的预期，推动周边楼盘价格上涨，高地价——高房价的反馈循环在北京、上海等地已多次出现

房地产市场博弈图

□房价上涨对不同的居民影响不同，有得有失

–由于历史原因，中国城市居民住房自有率较高

上世纪90年代，大量城镇居民通过住房制度改革获得了居住房屋的产权，据2007年

12月29日建设部公布数据，城镇居民住房自有率达到83％，这一数据的准确性有争

论，但总体来说中国城镇居民拥有住房的比率不低

–因各种原因持有多套住房的居民、投资于房地产的居民是房价上涨的受益者

–中国经济发展吸引大批农村人口流向城市、小城市居民流向大城市，他们中的低收入者成为高房价的受害者

□总之，在目前的环境下，地方政府、商业银行和地产商基于共同利益推动房价上涨，中央政府调控困难重重，这是地产泡沫产生的内在动力

–中央政府有控制房价过度上涨的倾向，但由于需要通过商业银行和地方政府实施政策，很容易出现调控无效和调控过度

如果房价暴跌，银行可能会面临巨额呆坏账，地方政府也会面临财政困难，因此政

府实际上希望维持稳定，并不希望房价暴跌

房地产泡沫的负面影响

□房地产泡沫扰乱了金融资源和实体资源有效分配

–房地产泡沫导致大量融资源流入房地产界，挤占了实体经济需要的信贷资源

房地产市场繁荣时，回报高、违约率低，吸引了大量资金，银行也把房地产相关信

贷视为优质资产，大量放贷

2009年上半年，中国信贷史无前例的高速扩张，但民营中小企业融资依然困难，信

贷资金流向股市、房市而脱离实体经济是一个重要原因

□房地产泡沫造成社会财富再分配，加剧了贫富分化和社会紧张

–房价上涨，置业成本增加，普通城镇新居民和青年人经济压力加大，房地产商却暴富。贫富分化加剧了社会关系紧张

中国经济发展中，一些农村和中小城市出生的居民到大城市发展，但楼价高涨使得

普通人穷一生收入也难以购房置业，无法安居

–地方政府在土地交易中寻租，腐败大案不断发生，引起民众对政府的不信任乃至反对

□地产泡沫引起资源浪费，房屋供给脱离居民实际需求

–由于房价飙升，中国城市中普遍出现拆除仅建成10～20年、没有质量问题的楼房重建新楼牟利的现象，造成资源财富极大浪费

–由于地价高涨和投资性购房需求旺盛，开发商倾向于开发优质、大户型住房，而不是满足大多数居民实际需求的低成本、小户型住房，供给和实际需求脱节

□泡沫破灭可能引发金融危机

–脱离基本面的房地产泡沫是不可持续的，由于房地产业规模巨大、与金融业联系密切，泡沫破灭可能会引发金融危机

房地产泡沫破灭可能引起企业和居民财富大幅下降，银行呆坏账增加，流动性紧缩，

引发银行危机甚至全面经济危机

3.房地产市场的前景

中国房地产的前景和主要风险

□短期来看，房地产市场还可能进一步走强，原来房价较低的中等城市、省会城市将面临房价上涨压力

–由于上半年楼盘热销和信贷宽松，地产商资金较为充裕，且需要消化2006-2007年高

价买入的土地，地产商缺乏降价动力，房价将维持高位

– 2008年房地产市场衰退引起新房供给减少，可能推动房价上涨

2004-2007年，全国房屋竣工面积平均每年同比增长13.0%，但2008年减少3.5%

全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开

发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%，这意味着2009-2010年新房供应量可能下降

–中心城市房价已经偏高，未来投资者可能转向中等规模的地方经济中心如地方省会城市，使房价上涨趋势向全国蔓延

□但长期来看，目前中国房地产价格特别是中心城市的房价，有下调压力

–支撑目前资产泡沫的低利率、宽松信贷政策不可能长期持续，未来如果出现通胀压力，信贷政策必然紧缩，资产泡沫将随之破灭

–高地价、看涨预期推动的大户型、豪华型住房不适应中低收入者的需求，供需错配引起相对过剩，迫使价格下调

12 中国土地市场没有完全市场化，土地按用途分为工业用地、农业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地定价方式不同，工业用地往往比住宅用地价格低很多，一些地方政府不依法定程序把工业用地转为住宅用地，开发商获得巨大利益

□到目前为止，中国房地产市场的主要风险集中在开发商——银行一侧

–房地产开发商的高债务杠杆、长周期经营模式，对资本成本和流动性环境非常敏感

据估计，目前房地产开发商资产负债率约为70%-75%，往往依靠竞拍获得的土地作

为抵押借债经营，房地产项目开发销售周期通常长达数年，必须有大量资金支持

–如果出现信贷紧缩，开发商不能获得足够资金完成开发，就会出现“烂尾楼”，资产价值会大幅缩水，企业将陷入破产

□但将来购房者——银行一侧的风险将会逐步上升

–经济刺激计划实施以来，商业银行放贷标准放松，对贷款人资质审核不够严格，部分银行没有严格执行央行关于“二套房首付比例不得低于40%”的规定

二是投资性购房热潮中，存在开发商和购房者虚报高房价骗取银行贷款的现象

中国房地产价格调整一——“软着陆”的可能性大于“硬着陆”

□如果中国不能有效抑制资产泡沫进一步扩张，最终将无以为继，面临硬着陆

–央行实施紧缩性货币政策后，资金链条紧缩，资金将流出房地产市场，脱离真实需求的房屋价格将会快速下跌，泡沫急剧破灭

□部分城市和地区泡沫可能会先破灭，再扩散至全国，成交萎缩可能导致房地产商和中介公司陷入困境，造成恶性循环

–中国各地房地产泡沫不均衡，东南沿海、大城市泡沫更为严重，风险更大

北京、海南、上海、天津和广东为房地产风险最高的地区

□如果房价下跌超过30%，将会引起银行贷款素质严重恶化，流动性紧缩，甚至导致金融瘫痪，引起经济衰退

–房价下跌引起抵押品贬值，银行风险加大

将会出现抵押品价值低于贷款数额的“负资产”状况

□但即使发生“硬着陆”，中国可能面临日本式的长期调整而不是美国式的爆发式危机–中国银行体系仍然由国有银行主导，人们对银行有充分信心

人们普遍相信，如果中国大型国有银行陷入困境，中国政府必定会进行干预

如果中国房地产市场硬着陆，，中国可能陷入日本式危机，经济增速大幅下滑，经

济需要经过多年调整

□中国经济的发展结构存在着有利于房价软着陆的因素

–中国仍处于高速城市化阶段，真实住房需求仍将持续增长

与欧美日本等发达国家不同，目前中国仍有一半以上的农业人口，人口增长也尚未

停止，未来十～十五年内城市人口仍将快速增长，存在巨大的住房需求

–中国经济仍处于高速增长阶段，居民收入快速提高，居民需要改善居住环境，对高房价的承受能力也在提高

–中国内陆城市、中小城市房地产过热情况不太严重，尚未出现整体性的失衡

□抑制房价继续暴涨、控制信贷膨胀是软着陆的关键

–信贷宽松一方面引起通胀预期，另一方面使开发、按揭成本都下降，必须收紧信贷，加强对资金流入房地产业的监控

□如果成功实现软着陆，中国经济将能够继续维持高速稳定增长

–如果房价保持大体稳定或轻微下跌，银行呆坏账比率不会显著提高，经济不会受太大

影响

–部分高价拿地的房地产企业可能面临困境甚至倒闭，但不会产生全局性影响，房地产业仍将得到稳定发展，成为中国经济继续发展地支柱之一

4. 政策建议

□房地产政策的目标是保证居民的住宿条件，避免房价大起大落，为经济平稳发展创造良好的客观环境

–房地产业与宏观经济关系密切，过度波动将会影响宏观经济的稳定

–房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题，不应当追求房屋降价，不应当以房地产具体价格为目标进行调控

房地产作为一种商品，其价格只能在市场交易中确定，政府很难设定一个合理价格，政府如果进行价格管制，可能导致政府失灵和短缺，或是导致开发商供应低质量住

房，损害市场效率，且政府干预效应往往滞后，产生负面效果

–政府不应当以打击投机炒房为目标，提高交易税费无助于实现调控目标

在现实世界中，由于信息不对称，居民购房是为了“自用”还是“投机”，常常很

难区分，绝大多数购房者还是以自住为主，打击投机的政策常常伤及无辜

□对房地产的调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性

– 2004-2007年，中央政府曾经多次采取直接微观干预，但效果不佳

例如2006年政府曾经规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建

设总面积的70%以上”，本意是增加小户型供应量，抑制泡沫

但由于缺乏有效监控手段，地方政府也无意强力推行，出现了一些开发商把一套大

户型名义上分割成两套房，规避户型限制的现象，目前这一政策已名存实亡

–政府不稳定、不连续引起了更多的不确定性，一定程度上加剧了风险

例如，中国政府多次通过调整交易税、按揭比例、户型比例来压制或是刺激楼市，

但决策过程不透明，市场上对政策调整缺乏稳定预期，流言、小道消息满天飞，往

往制造了新的不确定性，引起市场波动

例如，2007年提出的二套房首付比例不得低于40%的政策从未公开取消，但实际上

在2008年各大商业银行早已突破了有关限制，而央行也予以默认

直到2009年7月房地产泡沫日趋明显时才再度声明要求银行执行，这种执行方式只

会削弱政策信誉

□短期调整政策——货币政策和金融政策相结合

–建立全社会个人信用制度，加强对个人收入的审查，控制房贷风险

目前房贷的发放缺乏客观标准，对客户素质审查粗疏，不利于控制风险

–鼓励房地产融资多元化，限制银行直接融资，建立金融风险监管体系

目前，银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高，风险过于集中

对于素质较高的房地产公司，可鼓励其上市，通过直接融资避免风险集中于银行

–政策应逐步推行，避免对市场产生过大的冲击

□长期政策——深化土地制度改革，建立住房保障制度

–改革土地管理制度，抑制地方政府推动土地和房地产价格上涨冲动

土地出让收益应纳入预算内管理，明确其来源和用途。土地出让收益不应该成为地

方政府的小金库，必须加以严格管理

增加土地供给渠道，在保障耕地的前提下，采用适当政策引导农村宅基地、小产权

房13上市流通

–建立廉租房供应保障制度，建立独立机构，提供低成本低质量住房，为房地产市场提供稳定器

政府应当采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年从卖地收入中按比例播出资金建

设廉租房

从香港等地经验来看，经营廉租房与开发商盈利目标冲突，应当通过成立独立的政

府部门，负责建造、管理、运营廉租房

□具体政策措施——卖地收入转为土地税，小产权房征税后转正，建立垂直化福利住房运营公司

–为了管理卖地收入，可考虑把卖地收入转为土地税，由税务部门统一接收管理

考虑到目前客观现实，土地税应当设为地税，绝大部分应由地方政府支配使用，小

部分上缴中央政府，需纳入预算内管理，接受监督，超预算收入部分纳入地方财政

储备

–现有小产权房可补税后转为正式产权，宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用，新建违规小产权房将不予承认

考虑到既成现实，已建成的小产权房可以在缴纳一定税费后，逐步予以转正，认可

其产权，予以大赦，规定一定年限后可上市流通

同时，设计合理的农村集体土地流转制度，规定农村集体土地在缴纳一定额度税费、得到政府许可后，可以进行商业开发；规定公布后，未来新建小产权房，一律不予

承认

为避免冲击市场，相关政策要逐步推出

–建立一个直属中央的国有企业，主管廉租房、两限房等福利住房运营

这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税，建立独立的审核运营体制，

在税收方面享受优惠

主要以建设廉租房为主，需跟踪监管房屋的使用情况，长期居住的廉租房可平价转

让给居住者

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究学生姓名：侯金鑫学校：南昌航空大学专业：工商企业管理年级：学号：指导教师： 2015年05月8日

摘要现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录一．引言二．房地产业在国民经济中的地位（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。（三）房地产业的支柱性地位。三．住房市场化成就及问题（一）概括发展（二）八大成就（三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善四．房地产中问题存在的原因（一）片面的认知（二）住房供应结构调整缓慢（三）房地产市场秩序混乱（四）地方政府违规操作（五）开发商的垄断经营五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段（一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度（二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度（三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断五．结束语六．参考文献

中国房地产现状分析

目录：一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。二、我国房地产的发展历程我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。三、我国房价走势这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告房地产行业分析报告目录一、我国房地产行业发展历史二、我国房地产行业发展分析三、我国房地产行业企业分析四、我国房地产企业发展趋势五、我国房地产市场发展分析六、我国房地产行业人才分析七、部门猎寻目标--企业介绍八、部门猎寻目标--企业排名 no1：【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2：【我国房地产行业发展分析】行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。一、中国房地产的现状深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。（1）为什么说我国房地产价格虚高？无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。交易行为种类

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。峨眉山部分商业地产盘点：天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

2020年中国楼市现状分析

2020年中国楼市现状分析 20xx年中国楼市现状房价为何高企? 官方数据显示，20xx年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。中国人民大学副校长吴晓求认为，房价上涨系20xx年金融危机以来，中国M2(广义货币)增长过快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于购买资产，而中国金融市场上提供的投资标的有限，“股票不敢买，债券也不多，可是钱不能搁在手上，所以大家开始买房子了”。但中国央行行长周小川称，资产泡沫并不是政府实施宽松货币政策的预期后果。还有人认为房价高企很正常。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着中国城镇化进程的推进，由中国一线城市带动的房地产平均成交价格上扬符合经济学原理：供不应求带来价格上扬。政府如何调控? 20xx年3月，“楼市调控”成为一大高频词。仅24天时间内，已有包括北京、东莞、成都等在内的20多个市(县)加入调控大军。

在吴晓求看来，房地产调控只有大幅度下调所有私人部门买房子的杠杆率，才能保证楼市安全。中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。贾康认为，政府应先做好住房保障托底，并从土地制度、公租房和公有产权房市场建设、直接税制度建设等方面着手，建立房地产调控长效机制。未来是涨是跌? 齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，20xx年左右中国房价可能全面下跌。在他看来，人口流和货币流是决定房价的重要因素。目前，中国城市人口流入量正在减少，货币增速也会随经济增速放缓而下降，两方面作用叠加将导致房价下跌，在一二三线城市尤其明显。但李迅雷亦强调，由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。贾康也认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，不会像日本当年那样出现楼市泡沫破裂。广东中山购房非本地户籍需提供半年以上社保或个税证明

中国房地产产业分析报告

中国房地产产业分析报告经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。一、中国房地产业的市场结构分析 1.市场集中度市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。 2.产品差异对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

中国房地产行业分析报告概述

www要点提示 ★一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。 ★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势要紧体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 ★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其缘故要紧有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外查找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时刻一般都在2年左右，2004年正好是那个时刻节点。

★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济进展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者能够重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。

目录 Ⅰ基础数据平台 (3) 一、全国房地产开发投资情况 (3) 二、全国房地产土地开发与销售情况 (3) 三、各地区房地产开发投资情况 (4) 四、各地区商品住宅销售增长情况 (5) 五、各地区土地开发与购置增长情况 (7) 六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8) Ⅱ行业运行状况 (11) 一、“国房景气指数”小幅回落 (11) 二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨 (20) 三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25) 四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29) Ⅲ进展趋势预测 (34)

一、房地产投资在二季度开始回落 (34) 二、要紧都市地价仍将保持上升势头 (36) 三、土地政策将出现重大调整 (40) 四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43) Ⅳ投资价值分析 (49) 一、市场需求旺盛行业前景看好 (49) 二、不同物业投资风险综合分析 (52) 三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59) 四、上市公司研究（深万科） (67)

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

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