《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向

——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松

随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。

历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？

两《规程》修订的大背景是怎样的？

2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。

然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十

七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。

在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。

2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。

两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。

修订内容有哪些要点需要把握？

一是基本概念的修订或确立。此类修订表面上看仅是术语或定义的文字表达调整，但其实质或是关乎对某事物认知、理解的广度和深度，或是与相关工作的未来发展趋势、管理布局相衔接。

例如，新修订的《城镇土地估价规程》对“地价”的定义进行了较大调整，不再仅限于“未来收益的现值”这一视角，而强调了“在市场条件下形成的土地权利价格”，特别提出了包括在“公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格”。这一定义，使评估领域的“地价内涵”有所扩大，更适于反映市场中的价格多样性，满足市场的特殊需求；同时，为了与《物权法》提出的建设用地使用权的立体设置相衔接，增加了“其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格”的表述，从而使价格与权利的设置相对应。

再如，《城镇土地估价规程》中增加了“公示地价”、“课税地价”“公示地价系数修正法”等术语，其目的在于与完善我国地价管理体系，逐步建立地价公示制度等工作布局提前做好技术衔接。

二是技术途径、方法或具体技术环节要点的调整。

此类调整是本轮修订的重点，调整后的内容要么是业内人士在多年实践中总结提炼形成的共识，已有大量实践操作基础，要么是与现实情况存在一定冲突，亟须明确提出或突破原有束缚，便于促进工作

更加科学合理地开展，还有一类就是信息化手段带来的相应技术改进。

在《城镇土地分等定级规程》中，分等因素中增加了轨道交通（城铁、地铁）、供电状况、建设用地占用行政区域面积比例等；定级因素因子中则增加了近年各地已普遍使用的反映“景观条件优劣度”的相关内容。关于定级工作的开展，提出了“设立城市新区或各类开发区，成片土地或大面积开发之前，应参照本规程开展规划定级”，使定级评价成果成为新区土地开发工作必要的技术参考。关于定级单元的划分及作用分值的衰减计算等，均考虑了与计算机系统工具使用的灵活性、高效性相衔接。

修订后的《城镇土地估价规程》确立了宗地地价评估和区域性地价评估两种技术思路构成的技术体系；调整了市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等常用估价方法中部分参数的确定要求；提出了标地定地价系数修正法的应用思路；细化了基准地价应用范围、更新频度及利用地价指数更新的相关要求。针对部分地区基准地价陈旧，失去了市场表征性的情况，估价规程明确提出了基准地价更新的时间要求，即“更新频率不得低于每3年一次,每隔6年应进行一次全面更新”，并相应地将基准地价系数修正法的应用范围限制在“政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

估价规程还重新梳理了“不同用途土地价格评估”和“不同权利土地价格评估”两部分内容，其中对涉及“公共管理与公共服务和交通运输用地”、“建设用地空间权利”的评估提出了初步指导性思路。特别值得关注的是，为适应各类土地资源、权利市场化配置的改革方向，本次修订本着客观的态度，对特殊用途和特殊权利的地价评估调整了“必须使用两种方法”的要求，提出了“评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应选择两种以上评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”从而既考虑市场的现实特征，承认对特殊权利和特殊用途土地评估时，“一种方法”的合理性，又严格限定了约束条件，避免任意扩大化。

三是用词的规范化修订。

这里主要体现了与相关法律法规、技术标准中关于特定称谓的一致性表达。例如：将土地“征用”重新界定为“征收”和“征用”；“房地产”改为“不动产”；“商业用地”、“居住用地”分别统一到《土地利用现状分类》标准中的“商服用地”、“住宅用地”；将“城市非农人口”改为“城镇常住人口”等。

四是整体结构框架的优化。

一方面，按照“GB/T1.1”的通用规则，组织两《规程》的框架结构，使之在形式上严格满足国家标准的写作要求；另一方面，根据

需要和技术工作特点，对原有内容进行结构上的优化和重新编排，使之更利于突出重点和流畅表达。例如，将原作为规程附件的“名词解释”进行内容调整后，编入“术语和定义”，成为规程的重要章节，在开篇部分对全文涉及的重要概念予以明确，有利于正确解读规程内容，避免出现歧义。在估价规程中，将“估价原则”从原《规程》第四章“估价原则及价格影响因素”中提出，纳入第四章“总则”部分；同时，将“价格影响因素”单独列为第五章，突出其重要性。

新标准在应用中的预期效果如何？

新标准在内容、技术与程序要求等方面与时俱进，充分考虑了当前土地市场发育状况及各地的技术发展水平，能够更好地解决城镇土地分等定级估价中的部分重点、难点问题；同时，又与近年出台的法律政策相一致，解决了当前估价中遇到的技术标准与法律政策脱节的问题；此外，新标准与相关领域已明确的改革方向相衔接，具有一定的前瞻性，有利于其在今后较长时期内保持稳定、适用，切实指导土地估价工作。

当然，标准通常定位于成熟技术的表达，考虑全国推广的适用性，对于仅在部分地区探索成功或具局部应用特点的新技术、新方法，未能纳入本次修订；此外，在一些新领域、新需求方面，例如建设用地空间权利的评估，由于实践不足，尚未达成共识，在本次修订中仅提及一些粗浅的、启发性的思路。标准的生命力在于应用，随着广大专业人士的深入研究和探索，标准的更新、完善将持续进行。

名词解释及填空。一

一，名词解释 1，有效渗透率：当多相流体并存时，岩石对其中某一相流体的渗透率，称为岩石对该相流 体的相渗透率，也成为有效渗透率。 2，圈闭：适合于油气聚集形成油气藏的场所。圈闭必须具备三个基本要素：储集层，盖层， 遮挡条件 3，异常低地层压力：某一深度的底层压力明显小于该深度的静水压力 4，输导体系：从烃源岩到圈闭的油气运移通道的组合 5，油气田：受单一局部构造因素控制的，在同一面积内的油藏，气藏，油气藏的总和 1，储集层：能够储存流体，并且能渗滤流体的岩层 2，圈闭：适合于油气聚集形成油气藏的场所。必须具三要素：储集层，盖层，遮挡条件 3，油气聚集带：同一个二级构造带中，互有成因联系的，油气聚集条件相似的以系列油气田的总和 4，相渗透率：当多相流体并存时，岩石对其中某一相流体的渗透率，称为岩石对该相流体的相渗透率 5，干酪根：沉积岩中所有不溶于非氧化性酸，碱和非极性有机溶剂的有机质1、石油：一种存在于地下岩石孔隙介质中的由各种碳氧化合物与杂质组成的，呈液态和稠态的油脂状天然可燃有机矿产。 2、门限温度：随着埋藏深度的增加，当温度升高到一定数值，有机质才开始大量转化为石油，这个温度界限称门限温度。 3、相渗透率：储集层中有多相流体共存时，岩石对每一单相流体的渗透率称该相流体的有效渗透率。 4、地层圈闭：主要是由于储集层岩性发生了横向变化或者是由于储集层的连续性发生中断而形成的圈闭。 5、油气二次运移：是指油气脱离生油岩后，在孔隙度、渗透率较大的储集层中或大的断裂、不整合面中的传导过程，它包括聚集起来的油气由于外界条件的变化而引起的再次运移。 6、油气聚集：油气在储层中由高势区向低势区运移的过程中遇到圈闭时，进入其中的油气就不能继续运移，而聚集起来形成油气藏的过程，称为油气聚集。 7、二级构造单元：盆地中由一系列相似的单一构造所组成的构造带称为盆地中的二级构造单元。 8、CPI值：称碳优势指数，是指原油或烃源岩可溶有机质中奇数碳正构烷烃和偶数碳正构烷烃的比值。 二，填空题 1，盖层的岩性一般是泥质岩类，膏岩类，少数是碳酸盐岩； 2，III型干酪根H/C原子比低，在结构上富含多环芳香结构和含氧官能团，其原始物质主要来源于陆地高等植物，生油潜力小； 3，从地球化学特征方面评价烃源岩，主要应从丰度，类型，成熟度三方面进行评价； 4，石油的非烃化合物组成主要包括含氧化合物，含氮化合物，含硫化合物；5，烃源岩异常高压的成因有欠压实作用，蒙皂石脱水作用，有机质生烃作用，

心理学名词解释与填空题

2.简述耶克斯多德森定律 答：美国心理学家耶克斯和多德森认为，中等程度的动机激起水平最有利于学习效果的提高。同时，他们还发现，最佳的动机激起水平与作业难度密切相关；任务较容易，最佳激起水平较高；任务难度中等，最佳动机激起水平也适中；任务越困难，最佳激起水平越低。这便是有名的耶克斯－多德森定律（简称倒U曲线）。 5.简述发散思维的特征 答：流畅性，变通性，独创性 36．请说明三种直观形式各自的特点，并简单谈谈如何提高直观教学的效果。 三种直观形式分别为实物直观、模象直观和言语直观。实物直观给人以真实感亲切感，有利于激发学生的学习兴趣，调动积极性；模象直观可以克服实物直观的局限，扩大直观的范围，提高学习的效果；言语直观能应用生动的形象的事例而去激发学生的情感，唤起学生的想象。 提高直观效果的方法如下：1灵活选用实物直观和模象直观2加强词与形象的配合3应用感知规律，突出直观对象的特点，即（强度率、差异率，活动率、组合率）4培养学生的观察力5让学生充分参与直观过程。 1、学习准备：学生原有的知识水平或心理发展水平对新的学习的适应性，即学生在学习新知识时，那些促进或妨碍学习的个人生理、心理发展的水平和特点。 2、心理发展：个体从出生、成熟、衰老直至死亡的整个生命进程中所发生的一系列心理变化。 3、创造性：个体产生新奇独特的、有社会价值的产品的能力和特性。 4、知识：个体通过与环境相互作用后获得的信息及其组织。其实质是人脑对客观事物的特征与联系的反映，是客观事物的主观表征。 5、学习策略：学习者为了提高学习的效果和效率、有目的有意识地制定的有关学习过程的复杂的方案。 1、学习策略：学习者为了提高学习的效果和效率、有目的有意识地制定的有关学习过程的复杂的方案。 2、观察学习：是社会学习的一种最重要的形式，它是通过观察他人所表现的行为及其结果而发生的替代性学习。 3、先行组织者：是先于学习任务本身呈现的一种引导性材料，它的抽象、概括和综合水平高于学习任务，并且与认知结构中原有的观念和新的学习任务相关联。其目的是为新的学习任务提供观念上的固着点，增加新旧知识之间的可辨别性，以促进学习的迁移。 4、学习动机：是指激发个体进行学习活动、维持已引起的学习活动并致使行为朝向一定的学习目标的一种内在过程或内部心理状态。 5、程序性知识：也叫操作性知识，是个体难以清楚陈述、只能借助于某种作业形式间接推测其存在的知识。它主要用来解决做什么和怎么做的问题 1、学习准备：是指学生原有的知识水平或心理发展水平对新的学习的适应性，即学生在学习新知识时，那些促进或妨碍学习的个人生理、心理发展的水平和特点。

第三章：交通调查与分析

第三章交通调查与分析 §3·1交通调查的意义、内容及要求 一、交通调查的目的 交通调查是指通过统计、实测与分析判断,掌握交通状态发展趋势及有关交通现象的工作过程。 交通调查的目的： ①准确掌握交通现状及其变化规律； ②为未来的交通需求提供相应的道路工程设施及交通管理控 制手段。 二、交通调查的主要内容 交通调查涉及人、车、路与环境等综合交通系统中的各个方面，范围相当广泛，主要有 l.交通流要素调查 2、交通需求调查 3.交通事故调查 4.交通环境调查 由于交通需求调查已成为交通规划部门的专项调查，交通事故调查、交通环境调查均已成为交通管理部门及城市建设部门的专项调查。 三、交通调查的基本要求 ①调查条件、目的必须予以注明； ②交通调查与调查数据的分析处理方法也应视实测目的要 求、本着实事求是的原则予以选择； ③调查人员要有较好的素质,其中包括技术水平和分析能力、 工作态度； ④需要有广泛的协作和良好的组织。

§3-2交通量调查的目的、内容与方法 一、交通量调查目的. 交通量的调查是在固定地点、固定时段内的车辆数量调查。 调查汽车交通量的目的是： 1、在某一地点作周期调查，了解交通的组成、分布，掌握交通量随时间推移的变化规律，据此可预测交通量及其发展趋势； 2、为道路规划、建设及交通营运管理与控制，提供交通流量流向、车速、延误、停车等数据： 如：为确定投资顺序，安排资金与效益评估提供依据； 确定设置信号，标志及采取某乡交通管理措施； 为道路几何设计及交通控制设计提供依据…… 3、通过事前、事后的交通量调查，评价道路服务水平与交通管理措施的效果； 4、在交通研究中通过交通量调查掌握交通实态与变化的规律； 5、用于推算道路通行能力、预测与计算事故率及道路运输成本和效益等为制定交通政策法规与科学理论研究提供基础数据。二、交通量调查的种类 就交通动态观点分类交通量调查有如下几种: 1.区域交通量调查 2.小区边界线交通量调查 3.核查线调查 4.特定地点或专项交通量调查。 三、交通量调查的方法 1.确定调查地点 调查地点应根据调查目的来确定,一般选在下列各处: 1)不受平面交叉口交通影响的路段; 2）交叉口各人口停车线处;

土地评估市场法参考

一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月

·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表

一填空解读

化学反应工程（D卷） 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、反应速率常数 2、空速 3、收率 4、化学膨胀因子 5、孔隙率 二、判断对错（对者打“√”，错者打“×”，每小题1分，共10分） 1、化学吸附可以是单分子层吸附，也可以是多分子层吸附。 2、全混流模型是一种返混量为无穷大的理想流动模型。 3、当孔径远大于分子运动的平均自由程时，气体分子在微孔中的扩散属于分子扩散。 4、化学反应工程学的研究对象是实验室规模的化学反应过程和反应器。 5、为提高全混流反应器反应过程的推动力，有效的解决办法是多级全混流反应器并联。 6、对间歇反应器，反应物达到一定转化率所需的反应时间随反应器体积的增大而增大。 7、有一复合反应，已测得其总选择率为0.8，收率为0.72，则该反应的转化率为90％。 8、基元反应的速率可以由质量作用定律直接写出。 9、化学动力学是在完全消除传递等物理过程对化学反应的影响后进行的动力学研究。 10、大多数固体催化剂是多孔物质，每克有几十甚至几百平方米的内表面积。 三、简答（共30分） 1. (本小题8分) 化学反应过程优化的实质包括哪几个方面？ 2．(本小题8分) 反应器设计的基本方程有哪些？ 3. (本小题7分) 某反应的反应速率式为(-r A) = k C C A n , 假定反应速率(-r A)单位以 mol/(m3.h )表示, 浓度的单位为mol/m3，试写出反应级数n为0,1,2 时k c的单位。 4. (本小题7分) 某一级不可逆气固相催化反应的宏观速率式为 试回答：（1）过程的推动力是什么？ （2）在什么条件下，过程处于表面化学反应控制？

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

人口城市与交通

人文地理专题一人口、城市与交通 知识体系 ■ 核心提炼 1 模式。 2．人口问题和影响人口迁移的原因。 3．城市空间结构和城市化。 4 考点透析 1．人口增长 发展水平、人口政策、文化背景和婚育观念等方面分析人口增长特点。 2．人口增长模式 (1)判断 出生率死亡率自然增长率原始型高(＞3.0%) 高(＞3.0%) 低(＜1.0%) 传统型高(3.0%左右) 低(2.0%左右) 高(＞1.0%) 现代型低(＜2.0%) 低(＜1.5%) 低(＜1.0%) (2)影响 图6-2 3．人口问题 (1)人口结构 项目人口年轻化人口老龄化 人口年龄结构趋势 少年儿童人口比重不断上升， 而老年人口的比重不断下降 少年儿童人口比重不断下降， 而老年人口的比重不断上升 人口问题 人口年轻化可导致人口增长过 快。人口持续增长，最终会超出 环境的供应和自净能力，进而引 发各种资源问题、环境问题和社 会问题 人口老龄化可造成劳动力短 缺、国防兵源不足、社会上用于 老年人的退休和养老等费用的增 加、老年人生活困难和孤单等问 题 ②人口的性别结构与人口问题 人口的性别结构通常用“性别比”来衡量，即用100位女性对应的男性数来衡量。它用来反映该地区或国家人口的性别结构是否合理或协调。

性别比失衡会造成婚姻、家庭和社会的不 稳定，不利于社会经济的发展。国家应加大 思想宣传教育，严禁非医学需要鉴别胎儿性 别。 ③人口的文化结构与人口问题 人口的文化结构主要是指各学历层次人 口在总人口中所占的比例，人口总体文化水 平过低，不利于高新技术产业的发展，国家 应加大对劳动者的职业技能培训。 (2)人口问题的区域差异 图6-3 人口增长和人口问题 1 图6-1示意我国不同生育率方案预测的2050年人口结构。读图完成(1)～(2)题。 图6-1 (1)c方案与a方案的人口结构比较，差异最大的是( ) A．人口性别比 B．老年人口比重C．青壮年人口比重 D．少儿人口比重 (2)从我国可持续发展的角度判断，三种生育率方案( ) A．a方案较合理 B．b方案较合理C．c方案较合理 D．均不合理 考向一人口增长特征分析 读我国部分省级行政区某年人口出生率、人口自然增长率和人口总数的统计图(图6-4)，回答1～2题。 图6-4 1．下列判断正确的是( ) A. 人口死亡率最高的是北京 B. 人口死亡率最低的是西藏 C. 每年净增加人口最多的是江苏 D. 每年净增加人口最少的是宁夏 2．从图中可以看出( ) A. 西藏、上海的人口增长呈现出较高的出生率、低死亡率、较高的自然增长率特点 B. 经济发达地区人口出生率较低，经济欠发达地区人口出生率较高 C. 经济发展水平与人口出生率、人口自然增长率呈正相关 D. 上海人口自然增长率比北京的低，主要是因为经济发展水平比北京的低 考向二人口问题及其解决措施 人口红利期是指随着生育率的下降和总人口中劳动适龄人口比重的上升，形成一个劳动

城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较

城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺

名词解释或填空题

一、名词解释或填空题 1.独占许可协议：指在协议规定的时间和地域范围内，受让方对受让的技术拥有独占的使用权，许可方不能在该技术使用权 另行转让给第三方，同时许可方也不能在该时间和地域范围内自行使用该项出让的技术。 2.CAATT国民待遇原则：一缔约方的产品输入到另一缔约方时，进口方不得对进口产品征收高于本国相同或类似产品的国内 税和国内费用，在关于产品销售的法律实施方面，不得用来歧视外国产品，保护本国产品。 3.贸易术语：是以不同的交货地点为标准，用简短的概念或英文缩写字母表示商品的价格构成以及买卖双方在交易中的费用、 责任与风险的划分。贸易术语是国际贸易惯例的一种，带有很大随意性。 4.约定事项条款：是国际融资中普度采用的一系列旨在限制借款人行为的共同条款的总称。 5.代位求偿权：当约定的保险事故发生后被保险人有权获得保险人所支付的保险金。保险人在支付保险金后，代位取得被保 险人基于保险事故对东道国所享有的索赔权及其它权益，向东道国索赔。 6.最惠国待遇原则：是国际经济交往的基本原则之一，它要求一国在经济关系中给予另一国国民的优惠待遇不应低于该国现 在和未来给予任何第三国国民的待遇。 7.根本违反合同：是指一方违反合同的结果，使另一方蒙受损害，实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。 8.版权：也称著作权，指文学、艺术和科学作品的作者依照法律规定对其作品（《世界版权公约》规定，作品包括：文字的、 音乐的、戏剧的、电影的作品以及绘画、雕刻盒雕塑。）享有的权利。 9.仲裁协议的独立性：是指仲裁协议（包括仲裁条款和仲裁协议书）应视为与合同的其他条款分离地、独立地存在的条款或 部分，国际商事合同的变更、解除、终止、无效或失效以及存在与否，均不影响仲裁协议的效力，一方当事人仍可依据仲裁协议提交双方约定的仲裁机构仲裁。 10.商标：是用于区别商品生产者或销售者、服务提供者的标志，通常有文字、图形或其结合组成。 11.国际金融机构贷款：是指国际金融机构贷款人向借款人以贷款协议方式提供的优惠性国际贷款。 12.国际许可协议：指位于不同国家内的当事人之间以让渡技术使用权为目的所签订的合同。 13.世界贸易组织：是在组织上取代关贸总协定，协调和约束成员国贸易政策法规和措施的政府间国际组织。 14.跨国资本所得：是指跨国纳税人通过出售或交换资本项目实现的所得。 15.推定全损：指货物受损后对货物的修理费用加上续运到目的地的费用超过其运到后的价值。 16.《巴黎公约》中的优先权原则：是指已经在一个成员国正式提出了发明专利、实用新型专利、外观专利或商标注册的申请 人，在其他成员国提出同样的申请，在规定期限内应该享受有优先权。 17.国际货物买卖合同：是指营业地分处不同国家的当事人之间订立的货物买卖合同。 18.反倾销：是进口国对于来自外国的倾销产品征收的一种进口附加税，目的是阻止倾销产品进口和消除倾销造成的损害。 19.保障措施：是指一成员国关税减让造成进口产品大量增加，以致对国内生产造成严重损害或严重损害威胁，该成员实施的 临时性限制进口措施（保障措施），以保护相关产业。 20.国际经济争议：是指国际经济活动主体之间在国际经济活动中产生的纠纷。 21.邀约：是向一个或一个以上特定的人提出的订立合同的建议。一项有效地邀约必须具备以下条件：（1）是向一个或一个以 上特定的人发出。（2）内容必须十分明确、肯定，一经对方接受合同即告成立。（3）要约要送达受约人。 22.WTO：世界贸易组织，是在组织上取代关贸总协定，协调和约束成员国贸易政策法规和措施的政府间国际组织。 23.国际货币基金组织：是根据1944年联合国国际货币金融会议通过的《国际货币基金协定》，1945年正式成立。是联合国的 一个专门机构。国际货币基金组织是协调成员国货币政策的国际组织。 24.商标权：是商标所有人对法律确认并给予保护的商标所享有的权利，通常包括商标专用权、商标续展权、商标转让权、商 标许可权等。 25.BOT（建设-经营-转让）：是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和 经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润。特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。 26.承诺：是受要约人对要约表示无条件接受的意思表示。 27.信用证中的受益人：即有权享受信用证利益的人，一般为出口方和中间商。 28.国际贷款协议中的先决条件条款：是指限定贷款协议生效以及限定借款人提款的前提条件。只有借款人满足了先决条件， 贷款人才履行贷款义务。是各类国际融资中常用的共同条款之一。 29.国际重复征税：指两个或两个以上国家对同一跨国纳税人的同一征税对象，同时课税。国际税法上通常所说的国际双重征 税就是指国际重复征税。 30.国际重叠征税：是指两个或两个以上国家就同一征税对象对同一经济来源的不同纳税人分别课税。 31.不质疑条款：对转让的技术的合法性不得提出异议。 32.海外投资保险制度：是资本输出国政府对本国海外投资者在国外可能遇到的政治风险，提出保证或保险，投资者向本国投 资保险机构申请保险后，若承保的政治风险发生，致使投资者遭受损失，则由国内保险机构补偿其损失的制度。 33.国际投资法：调整国际间私人直接投资关系的有关国内法和国际法法律法规的总称。

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十

七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。

同位素(名词解释填空)

1.同位素地球化学：研究地壳和地球中核素的形成丰度及其在地质作用中分馏和衰变规律，并利用这些规律解决有关地质地球化学问题的学科。 2.核素：具有一定数目质子和一定数目中子的一种原子。 3.同量异位数：质子数不同而质量数相同的一组核素。 4.稳定同位素：目前技术条件下无可测放射性的元素。 5.放射性同位素：能自发的放出粒子并衰变为另一种核素的同位素。 6.重稳定同位素：质子数大于20的稳定同位素。 7.亲稳定同位素：质子数小于20的稳定同位素。 8.同位素效应：由同位素质量引起的物理和化学性质的差异。 9.同位素分馏：在同一系统中某些元素的同位素以不同的比值分配到两种物质或相态中的现象。 10.同位素热力学分馏：系统稳定时，导致轻重同位素在各化合物或物相中的分配差异。 11.同位素动力学分馏：不同的元素组成的分子具有不同的质量，由此而引起扩散速度、化学反应速度上的差异，由这种差异所产生的分馏效应称为同位素动力学分馏。 12.纬度效应：温度效应，随纬度升高，大气降水中的δD，δ18O降低。 13.大陆效应：海岸线效应，从海岸线到大陆内部，大气降水的δD，δ18O降低。14.高度效应：岁地形增高，大气降水δD，δ18O降低。 15.季节效应：夏季，大气降水δD，δ18O比冬季高。 16.岩浆水：与高温岩浆处于热力学平衡的水，其中来自地幔，与铁、镁超基性平衡的水称为原生水。 17.半衰期：母核衰变为其原子核数一半，所经历的时间。 18.原生铅：指地球物质形成之前，在宇宙原子核合成过程中，与其他元素同时形成的铅。 19.原始铅：地球形成最初时期的铅。 20.初始铅：（普通铅、正常铅）U/Pb、Th/Pb比值低的矿物和岩石中任何形式的铅。 21.异常铅：一种放射性成因铅含量升高的铅。 22.矿石铅：一般是指硫化物矿中所含的铅。 23.岩石铅：火成岩和其他岩石中所含的铅。 24.BABI：目前公认玄武质无球粒陨石的（87Sr/86Sr）。代表地球形成时的初始比值，其值为0.69897+-0.00003

人口与城市(区位分析)1

区位分析 区位的含义： 1、地理事物的空间位置 2、地理事物的空间分布规律与其他地理事物之间的联系 人口的分布：气候舒适，利于开发的地区（温暖湿润的沿海平原） 利于农业发展的自然条件——水热条件较好、土壤肥沃的平原地带 利于工商业发展的自然条件——资源丰富、水陆交通便利 1. 亚马孙河流域是世界人口分布稀疏地区，其主要影响因素是（ ） A.地形复杂 B.气候湿热 C.资源匮乏 D.地处内陆 2. 巴西高原东部是南美洲人口相对密集地区，其主要影响因素是（ ） ①气候适宜 ②文化单一 ③地势平坦 ④水力资源丰富 A.①② B.②④ C.③④ D.①③ 3. （36分）图10为南亚部分地区图，图11为东海部分地区图。读图回答下列问题。 （4）图10中M 岛人口分布南稠北稀。试分析南部人口稠密的自然原因。（6分） 4. （30分）读图6，完成下列问题。 （4）你认为该区域的经济活动主要分布在哪 里？判断依据是什么？（6分） 图示的西伯利亚地区是俄罗斯的一个重要开发区，这里针叶林广布……5. 该地区的区域地理特征包括（ ） ①地广人稀 ②气候宜人 ③交通便捷 ④矿产丰富 A.①② B.②③ C.③④ D.①④ 6. 该地区南部人口密度相对较高，这主要是由 于南部（ ） ①气温较适宜 ②位于平原地带 ③开发历史较长 ④经济相对发达 A.①②③ B.①②④ C.①③④ D.②③④ 7. 20世纪后期以来，该地区内部呈现人口由南向北的迁移趋势，这主要是由于北部 A.人口密度低 B.开发了新资源 C.交通条件改善 D.市场广阔 8. （34分）美国作为当今世界上最发达的国家，有着特殊的自然条件和历史背景。中国 作为最大的发展中国家，与美国的经济交往日益密切。阅读下列图文材料，回答问题。 材料一：南北战争后，在美国中西部地区逐步 形成以煤炭、钢铁、机械制造、农畜产品加工为主 的工业带。大西洋沿岸各州生产的工业品在全国所 占比例，从1860年前的30%下降到1890年的58%,原来以农业生产为主的中西部地区在制造业方面超 过了东北部。 （3）说明美国西部地区人口密度相对较小的社会经济原因。（４分） 人口迁移有着各种各样的原因，对社会、经济、生 态、文化产生一定的影响。 9. 在以下人口迁移的事例中，由生态问题引发的 N 流 域

土地估价计算方法

土地估价方法 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。 （一）、成本逼近法 1、基本原理 成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。 其基本公式为： 土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 2.评估过程 （1）土地取得费 经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。 （2）有关税费

根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。 （3）土地开发费 根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。 （4）利息计算 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。 投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米 （5）投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。 利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率 ＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米 （6）土地增值收益 根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。 ＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平

《城镇土地估价规程(GB-T 18508-2001)》要点摘录

《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵 本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 （2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果 （1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图； （3）基准地价表； （4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果 （1）宗地估价报告； （2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、

复习必备统计学名词解释填空解读

统计学：关于数据搜集、整理、归纳、分析的方法论科学。 抽样调查：按随机原则从调查对象中抽取一部分单位作为样本进行观察，再根据所获得的数据，对调查对象总体特征做出具有一定可靠程度的推算。 标志：是说明总体单位属性或特征的名称。 指标：是说明总体综合数量特征和数量关系的数字指标。 统计分组：根据研究的目的和要求，按一个标志或几个标志将总体划分为若干个不同性质的组，使组内的差异尽可能小，组间的差异尽可能大，从而使大量无序的、零乱的数据变成有序的、层次分明的数据的过程。 变异系数：又称离散系数，是将离散程度指标除以标志值的算术平均数得到的相对数形式的离散程度指标。 向上累积频数：先列出各组的上限，然后有标志值低的组向标志值高的组依次累积频数，也就是将所有低于某一组上限的单位个数累积起来。 调和平均数：是标志值的倒数的算术平均数的倒数，也称为倒数平均数。 抽样平均误差：是抽样平均数的标准差，它反映样本平均数（样本成数）与总体平均数（总体成数）之间的平均差异程度。 抽样平均误差：样本平均数（样本成数）的标准差。反映样本平均数（样本成数）与总体平均数（总体成数）的平均误差程度。 统计推断：利用样本数据，对总体数量特征作出具有一定可靠程度的估计与推断。统计指标：简称指标，它是反映统计总体数量特征的概念及其数值。 普查：是专门组织的、一次性的全面调查。 标准差：总体所有单位标志值与其平均数的离差之平方平均数。

发展速度：发展速度是报告期水平与基期水平的比，反映现象发展变动的方向和程度，表明报告期水平是基期水平的百分之几或若干倍。 回归分析：是在相关分析的基础上，根据变量间的相关关系的形态，寻求一个数学模型（数学表达式），来近似的表达变量间的平均变化关系。 指数体系：经济上有一定的联系，数量上能够形成相等关系的三个或三个以上的指数所构成的整体。 统计总体：是统计所要研究的对象的全体，它是由客观存在的、具有某种共同性质的许多个体所构成的整体，简称总体。构成总体的个体则称为总体单位，简称单位。样本是从总体中抽取的一部分单位。 全及总体：通常将所要研究的事物全体构成的总体。 样本：从全及总体中抽取出来，作为代表这一总体的部分单位组成的集合体。 数量标志：表明单位数量方面的特征。 可变标志：在各单位的表现不完全相同的标志。 不变标志：在一个总体各单位的具体表现都相同。 数量（总量）指标：反映现象总规模、总水平和工作总量的统计指标。 质量指标：反映现象水平和工作质量的统计指标。 大数定律（大数法则）：事物规律性是由大量个别现象经过综合平均得到的。 统计研究的基本方法：统计调查、统计整理、统计分析和检验。 实验的统计设计：指设计实验的合理程序，使得收集得到的数据符合统计分析方法的要求，以便得出有效的客观结论。