2013解读新规定住宅偷面积

面积尚可“偷”，只是要适当】解读《新规范》

■大露台小于12 平米继续做

■主卧露台受限制

■空中廊院只剩廊，难成院

■大露台进深以2.5 米为宜

■法式阳台允许“偷面积”

■顶层露台照样“偷”

■露台上方盖板宽度值得商榷

■入户花园功不可抹

■凸窗与香港接轨

■取消伪落地凸窗

■

深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生

命力”而不懈努力的结果。“偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品的创新之举。霓裳魅影[ 专栏]曾经说过深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少，“偷面积”在

某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设

计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展

业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论

是，这是深圳商品房的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环

境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。

下图是“偷面积”登峰造极的鼎太风华5 期的05 户型，“偷面积”高达41%

( 2006-4-1 23:21:37 )(建

筑和户

■ “偷面积”过度适得其反

一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是60 平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。

国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家也没有损失。

而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现

带来了诸如隐私、安全等问题。政府有关部门有必要对此做出引导。“新规范”在引导深圳的住宅新产品方面，做出了必要的规定。相信在“新规范”的引导下，深圳的住宅产品将走向更健康发展的道路。

■ 大露台大露台小于12 平米继续做

大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳

台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实

际上是错层阳台，或两层挑高阳台。

图4-1

“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（1）阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）。

图4-2

“新规范”对有关大露台的规定:

4.2.2阳台、露台（2）有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。

图4-3不圭寸闭阳台面积计算图示

解读（1）:

对于悬挑露台，在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台的面积可以继续不计入建筑面积，可以继续“偷”。

悬挑露台能够挑出多长进深，将考验结构设计师的设计水平和采用预应力等技术的施工水平。不过从结构安全和成本考虑，悬挑露台的挑出进深长度毕竟有限。

解读（2）：阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。

今后在一般情况下，将不会再出现露台上方有水平镂空楼板或连接横梁的设计。“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（3）对面积大于12.0 平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按

其围护结

构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。

解读（3）：

对于有柱露台（有框架露台），只要面积大于12.0 平方米，“新规范”规定要计算

全部面积。今后则象水榭花都，鼎太风华3期、5 期，可园1 期的20 多平方米的大露台，将会在市场中消失。

解读（4）：

对于有柱露台（有框架露台），如果面积小于12.0 平方米时，“新规范”没有说明是允许“偷面积”，还是则要计算50%面积。从以往的惯例来说，这给出了一个“偷面积”的空子和余地。事实上，目前市场上绝大多数的大露台，都没有达到12.0 平方米。所以说，今后的大露台只要控制面积在12.0 平方米以下，则可继续做。10 平方米左右可以做出一个房间的空间，其空间的舒适度已经不错了，深圳今后的住宅商品将仍然具有“偷面积”的生命力！

■ 主卧露台受限制

“新规范”对有关凹露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（4）对凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0 米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0 米。

解读（5）：

对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0 米的凹阳台，一般是处于外墙凹井井道里的生活阳台（也有主卧在井道中的凹阳台），作为一般与厨房相通的生活阳台，其进深2.0 米应该足够。但对于鼎太风华5 期那样的主卧在井道中的凹阳台，其进深将受到限制。此类产品今后将会在市场中消失。

■ 空中廊院只剩廊，难成院

当对外开敞面宽度大于或等于2.0 米且小于5.0 米时，其凹入深度不应超过2.5 米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0 米时，其凹入深度不应超过3.0 米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。

图4-4

解读（6）：

对外开敞面宽度大于或等于2.0 米且小于5.0 米时，其凹入深度不应超过2.5 米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0 米时，其凹入深度不应超过3.0 米。实际上，这是控制了诸如“中信．红树湾”（一层高）、“天悦龙庭”（两层高）、“香蜜山” （两层高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院馆。此类所谓的空中廊院在市场中将不会再出现。按照zyx 设计师［专栏］的说法，中信红树湾的空中院馆户型将成为绝版了。

“天悦龙庭”（两层高）的空中廊院，也将不复存在。

“香蜜山”（两层高）创造的“偷面积”凹“露台花园”，没过两年就成了历史。

“左庭右院”的“内庭院”，可能是深圳地产市场中“空中庭院”产品的最后绝唱。

■ 大露台进深以2.5 米为宜

“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（5）对复合型阳台（图4-4 ），其凸出部分按凸阳台相关规定计算建筑面积，对凹入部分按以下两种情况分别计算建筑面积：

A. 当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0 平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2.5 米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积面积。

B. 当阳台凸出部分的的水平投影面积不大于12.0 平方米且凸出部分最小凸出进深不大于

2.5 米时，阳台凹入部分内侧超过允许凹入进深的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积：凹入部分的开敞宽度小于2.0 米时，其凹入进深不应超过1.0 米；凹入部分的开敞宽度大于或等于2.0 米且小于5.0 米时，其凹入进深不应超过1.5 米；凹入部分的开敞宽度大于5.0 米时，其凹入进深不应超过2.0 米。

解读（7）：

阳台、露台的进深多大最合适？

深圳最早出现的“水榭花都”一期、“鼎太风华”三期的大露台令人过目不忘，但这些3 米进深的露台，会造成其下层的厅房遮阴过多。而振业“翠海花园”、“星海名城” 3 期阳台1.8 米的进深则只能使人在阳台上坐一排, 难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。经过反复推敲，业内渐渐形成大露台、阳台最适宜进深为2.4 米左右，既不使下层遮阴大，又能使露台能围合而坐。因此，“新规范”明确阳台、露台进深2.5 米是比较到位的专业规定，既有利

于上下户型间的均好性，也有利于实际使用。

下图：3 米进深的大露台，对下层的厅、房遮阴严重，使得即使是南向房，太阳也难以直射

入房，这在冬日需要阳光的日子里光照却不尽理想。

解读（8）：

对于凸凹复合型阳台或露台，凹入部分的进深最大不应（应该改为“不可”）超过2.0 米。这一规定，也杜绝了可以“封阳台为房间”的可能性。

鼎太风华” 5 期的05、06 户型的入户花园，完全可以封阳台为房间

“鼎太风华” 5期的05、06户型的入户花园，样板房已经封阳台为“房间”。

“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

(6)当柱位于阳台两边的墙体内，不专门向阳台突出时，可不视为阳台的柱。独立的一段墙体视同为柱。

(7)由栏杆分隔但阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算阳台指标并相应计算建筑面积。

(8)对顶层和特殊层高(层高小于2.20 米或大于4.50 米)楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00 米作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿(围护栏)处阳台板面至斜屋面上缘的垂直距离。

(9)凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算全部建筑面积。图4-5 。

(10)当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3 时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3 时，封闭部分计算全部建筑面积。图4-5 。

解读( 9)：

上述五条中，第9 条出现的几率特别大，即阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致的情况。政府可能怕业主封这部分阳台做房间，成为室内面积。又难以通过物业公司管住业主不封这部分有时似乎并不影响外立面的部分阳台。实际上，这也限制了建筑师对空间组合的理解和创造。

“新规范”可以在“与阳台开敞面不一致”部分阳台的进深上作出限定，如果在平面和空间上限制太严格，无形中会限制了建筑师们的创造性。

如在下图“慢城”的户型图中，如果其阳台执行第9条规定（计算全部面积），建

筑师会哭

笑不得的。这样会逼着建筑师把这部分阳台并入室内，但室内又出现了进深太大（虽然可以

用储藏室来过度）的问题，真不如现在的户型设计理想。

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1. 一耗

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树树在大露台刚出现时曾经讲过，大露台将是深圳住宅在一个时期的历史产物（比如深圳曾经出现过的“欧陆风”一样）。大露台作为住宅建筑的“灰空间”（“灰空间并非“偷面积”空间，而是建筑定义），承担了室内空间与户外空间的过渡空间的作用，扩大了人们对室外自然环境空间的交流，在多层或高层住宅建筑中，对改善居家环境功不可没。但进深过大的大露台，对露台下层的房间会造成阴影，以致即便是南向房，露台下层的客厅或卧室仍然难以受到阳光的照射，这是创造大露台的设计师们始料未及的弊端之一。

因此，“新规范”明确了露台进深不得超过2.5 米（这与树树在实践中提倡的2.4 米进深能保

证人在露台上能围合休闲不谋而合），对住宅产品的均好性有着积极的意义。

■ 法式阳台允许“偷面积”

“新规范”有关法式阳台的规定：

4.2.2阳台、露台

（11）进深不大于0.6 米的不封闭阳台不计算建筑面积。

解读（10）：

“进深不大于0.6 米的不封闭阳台”这类小进深阳台，市场上俗称“法式阳台”。这种阳台，在“鼎太风华” 1 期出现过，在中海系列产品如“中海．阳光棕榈园”、“中海．怡美山庄”也有应用。不过当时这种法式阳台和普通阳台一样，需要计算一半建筑面积。法式阳台不能代替户型中的景观阳台和生活阳台。但在其它设有窗户的地方设置法式阳台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花美化环境，是颇有积极意义的设计指引。

“新规范”允许对法式阳台“偷面积”，其引导无疑是积极的。这也从另一方面体现了“新规范”不是旨在“打压”，而是专业地引导深圳的户型设计更加趋于完善、趋于人性化。“新规范”有关阳台、露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（12）一栋房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠部分的长度大于0.6 米的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6 米时，该阳台不计算建筑面积。

解读（11）：

上、下层阳台水平投影线重叠部分, 要计算一半建筑面积，以前都这么接受了的。而重叠部分的长度不大于0.6 米时，应为“该阳台重叠部分”不计算建筑面积。这或许是一个设置花坛的好空间——真是一个好主意！

当重叠部分的长度不大于0.6 米时，该阳台不计算建筑面积。”中的“该阳台”的

理解有歧义，可能会被真的被理解成“该阳台不计算建筑面积”。

■ 顶层露台照样“偷”

“新规范”有关阳台、露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（13）房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.6 米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度大于0.6 米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

解读（12）：

顶层未设盖板的阳台是名副其实的“露台”，不计算建筑面积是天经地义的事。只是退层的阳台——退台现在是太少了。只有在别墅建筑中出现的多一些。这些露台空间的设置，本身就是一种奢华的标志；就是一种值得提倡的建筑现象。

■ 露台上方盖板宽度值得商榷

“新规范”有关阳台、露台的规定：

4.2.2阳台、露台

上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.6 米时，按上盖水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。

解读（13）：

错层露台的上方设置凸窗、空调位、花池等所形成的盖板，当然不应计算下方阳台建筑面积。但为了解决上层窗户对下层露台的对视问题，我们在实践中特地设计了

0.8 米宽的凸窗，比较顺利地解决了上层窗户对下层露台的对视问题（不再增加隔栅等多余的结构和造价）。而“新规范”规定“当所设盖板宽度大于0.6 米时，按上盖水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。”这实际上是没有理解建筑师们的一番苦心（决不是“偷面积”这么简单了事的啊）！

■ 入户花园功不可抹新规范”有关阳台、露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（15）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、

裙楼顶

层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

解读（14）：

几乎所有参与过入户花园设计的建筑师，都被深圳住宅产品中的“入户花园”的功效赞叹不已！

自从有了入户花园，深圳不会再出现“钻石厅”！

自从有了入户花园，深圳的住宅户型将永远方正！自从有了入户花园，住宅的玄关问题被迎刃而解！

自从有了入户花园，户与户之间的影响，被减少到了最小程度!

但如果将入户花园单纯地“视为阳台，并按阳台规定计算建筑面积”，即其进深不 得超过2.5米的有关规定，将葬送了 “入户花园对于深圳住宅的积极贡献”！

觀

解读（15）： 但如何防止象“罗马公元”那样在入户花园中“偷”出

20多平方米，而后又能被隔

成一个房间呢？ 方法有二：

（1） 必须是异型平面可以只计算一半建筑面积

（2） 如果是矩形平面，在一个许可的面积内（如 4平方米，或按照阳台规定的2.5 米进深），计算一半建筑面积；如果超过，则计算全部建筑面积。

自然可以避免利用入户花园，大“偷”特“偷”建筑面积 ■ 凸窗与香港接轨

新规范”对有关凸窗的规定：

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4.2.12 凸窗

（1）凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。凸窗的窗台台面应为窗体的支撑面。

（2）凸窗以其窗台高度分为普通凸窗和落地凸窗。窗台高度大于等于0.4 米时，为普通凸窗；窗台高度小于0.4 米时，为落地凸窗

（3）对普通凸窗，当凸窗高度小于2.20 米或凸窗进深不大于0.60 米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。

解读（16）:

“普通凸窗”是香港建筑师在高层住宅建筑中的创新。

对于高层建筑的高层单位，凸窗不仅仅是可以“偷”的面积，增加室内的使用空间，而且对于窗户的安全性也有保障作用，尤其对于有畏高症的住客，凸窗将提供了安全感。

凸窗高度小于2.20 米是业界的公识，“新规范”对凸窗的进深作出了不大于0.60 米的限制，使得凸窗回归其在原出处香港的凸窗进深，是合情合理的。

近年深圳的凸窗越做越大，你敢做0.80 米的进深，我就敢做1.00 米的进深！其尺

度有做滥的趋势。“新规范”规范了凸窗的做法，避免了肆无忌惮的瞎“偷”！

奇怪的是，凸窗的腿并不长，虽然在邻近香港的广东地区广为采用的凸窗，在上海、北京并不普遍。

■ 落地凸窗对小户型至关重要

“新规范”有关落地凸窗的规定：

（4）对落地凸窗，当凸窗高度等于或大于2.2 米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。

解读（17）：

“落地凸窗”对小户型住宅户型十分必要，高度小于2.2 米落地凸窗，大大地增加了小户型局促的室内空间，实际上其增加了“地毯面积”，其空间感和实用性比普通凸窗实惠多了。但对落地凸窗的进深不加以限制，深圳市场上甚至有出现进深大

1.5 米之上（如“城市主场”），甚至大于

2.0 米的（如“金光华．新天地名居”），其效果并不理想。

“城市主场”大于1.5 米的进深的落地凸窗，已经显得压抑。

“金光华新天地”大于2.0 米的落地凸窗，也算登峰造极之作。

■ 伪凸窗被禁止

“新规范”有关落地凸窗的规定：

（5）窗体未凸出于外墙的窗（图4-15a、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以

各种类型建筑材料封闭的窗（图4-15C）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它

部分一样计算层高，当层高大于等于2.2 米时，应计算全部建筑面积。

解读（18）：

新规范”欲对市场中出现的各类变形、扭曲的落地凸窗加以限制。

“城市主场”式的假梁式凸窗，应该属于伪凸窗。

佳兆业系列的“桂芳园”、“可园”式的假凸窗窗台，业内早就感到很牵强，居然

会被报批成功，本来就很纳闷。这下可好，不要再“撑死胆大的，吓死胆小的”。在“新规

范”面前，人人平等。

同理，对于如“桂芳园”、“可园”的落地衣柜所“偷”的面积，由于其外墙齐平，应该视为此类“凸窗”。

■ 露台上方凸窗任意“偷”

“新规范”对凸窗的规定：

（7）普通凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积.

解读（19）：

在阳台或花池的上方的凸窗，无论其进深多大，可以不计如入建筑面积。这一点甚好，解决了以上解读（13）所说的“露台上方的凸窗进深的采用宽度，由挡住上层窗户里的视线对下层露台的干扰所定”。

■ 低于2.20 米的衣柜仍可“偷”

4.2.1 层高

(1)层高取相邻楼层楼(地)板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于

0.02 米的结构找平面

(2)一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20 米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值

解读( 20)：

层高小于2.20 米的部分，仍然可以“偷面积”，那么，比如“鼎太风华”5 期的低台衣柜

面积，照样可以“偷”之。其实，这种挖空心思为客户增加实惠，增加居住空间的实用性，应该给予鼓励。

■ 出地1.5 米的平地半地下室层高不受限制

“新规范”对半地下室的规定：

4.3.7.1 地下室

(1)地下室中用作人防、公共设备用房、公共停车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。

(2)若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公等相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公等部分进行分摊。

(3)当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的公用建筑面积。

4.3.7.2半地下室

（1）平地建筑的楼层，当其符合半下室定义时，即视为半地下层。在室外地面以上部分的高度不大于1.5 米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5 米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中（图4-22a ），此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。

解读（21）：

当平地独立别墅、联排式别墅的半地下室在室外地面以上部分的高度小于1.5 米时，如万科系列的产品，照样可以实现“偷面积”，且不论其半地下室本身的层高是否大于2.20 米——“万科城”、“东海岸”、“第五园” 的独立别墅、联排式别墅的半地下室，其层高一直堂而皇之地大于2.20 米。而“中信．栖湖”、“招商．倚山郡”等独立别墅、联排式别墅的半地下室，还要或先做个小于2.20 米的半地下室然后再敲掉部分层高，或者干脆就做2.19 米的半地下室。

万科系列楼盘如“万科城”、“东海岸”、“第五园” 的独立别墅、联排式别墅的半地下室，其层高一直堂而皇之地大于2.20 米。

“中信．栖湖”、“招商．倚山郡”等独立别墅、联排式别墅的半地下室，偷偷摸摸“偷面积”

■ 坡地半地下室难再“偷”

新规范”对半地下室的规定：

（2）坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层

A.半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数

不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。

B.半地下层如全部或部分用于商业、办公等计容积率用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。其

住宅和写字楼“偷面积新招全有了!!

住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！ 建筑 | 设计 | 旅行 | 创意 | 生活 | 图书 来源：明源地产研究院 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。 高层 ?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）； 业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ?利用设备平台（不算面积）

在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可 以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房 间（如下图）。 ?设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间， 净高小于2.2米可不计入建筑面积。

中小户型“偷面积”专题研究 龙湖 成本控制

中小户型偷面积专题小研龙湖PMO研究 黄星富

近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。 而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。 考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。

中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述 市场结论

所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。 中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。 相对性 区域性

中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。 由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。 由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。 功能全 地段好 总价低 特 点

建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全汇总

建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。 上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。 一、阳台（计1/2面积） 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积 值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。 所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。 户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡

案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积

案例：提前预留，合理改造。 2、两个单元相连接按凸阳台报批 苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

房地产开发商与小偷谈住宅偷面积怪象

房地产开发商与小偷谈住宅偷面积怪象 在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”。 对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”。这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积。开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。 下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法。各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的。例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了。以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍。这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%。 那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然。其

2013解读新规定住宅偷面积

面积尚可“偷”，只是要适当】解读《新规范》 ■大露台小于12 平米继续做 ■主卧露台受限制 ■空中廊院只剩廊，难成院 ■大露台进深以2.5 米为宜 ■法式阳台允许“偷面积” ■顶层露台照样“偷” ■露台上方盖板宽度值得商榷 ■入户花园功不可抹 ■凸窗与香港接轨 ■取消伪落地凸窗 ■ 深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生 命力”而不懈努力的结果。“偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品的创新之举。霓裳魅影[ 专栏]曾经说过深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少，“偷面积”在 某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设 计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展

业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论 是，这是深圳商品房的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环 境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。 下图是“偷面积”登峰造极的鼎太风华5 期的05 户型，“偷面积”高达41% ( 2006-4-1 23:21:37 )(建 筑和户 ■ “偷面积”过度适得其反 一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是60 平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。 国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家也没有损失。 而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现

住宅建筑“偷面积”的方法

住宅建筑工程“偷面积”方法 判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招

不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。 业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发

建筑设计偷面积高招

新政之下的应对策略－－偷容积率、偷面积的九阴真经！ 缘起：建设部12日下发的细则让“90平米”确定为建筑面积成定论，在此背景下如何做出创新的中小户型被越来越多的开发商提上日程。昨日，开发商、设计师、装修专家汇聚晨报房产新政第三场论坛，畅谈如何在90平方米的“规定动作”下，为业主争取更多的住宅使用空间。 现行中小户型问题多，新政“逼”开发商创新 “想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，这使得开发商不得不把视线转移到中小户型，创新提速了。 偷面积的九阴真经 如何将90m2房子做得更大，更合理？结合先进地区出现的一些创新点，与会的开发商、设计师、装修专家向晨报披露了以下九大创新“秘诀”。 (一)低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 （二）超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。 此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必

住宅十大偷面积方法

十大“偷面积”方法揭秘 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。

楼市十大偷面积法

楼市十大“偷面积”方法揭秘 如何将小房子做得更大，更合理？哪些是在政策的“规定动作”下为业主创造更多的空间的偷面积？哪些是非法的偷面积？据介绍，判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法： 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙

渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地

建筑新规——“偷面积”应对策略

建筑新规——“偷面积”应对策略 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自2014年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。 一、高层 ?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超 小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展 了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储 物柜，还增加了超小户型的储存功能。 ?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）。

业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ?利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。 ?设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。