“7090”政策影响下的上海住宅市场

“7090”政策影响下的上海住宅市场

陈立

一、“7090”政策的发展

2006年5月底九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。

政策出台：套型建筑面积90平方米以下，开发建设总面积的70%以上

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

政策争议：90平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目

政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90平方米套型建筑面积若指使用面积，按照《住宅设计规范》换算成建筑面积，那么将相当于100-105平方米；而“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。

政策落实：明确界定“90平方米”以及“70%”两概念

建设部在7月13日正式公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”关于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。

上海实施细则：70%体现在“十一五”规划中

上海市政府在2006年土地出让1号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在1个月内公布了《上海市住房建设规划(2006-2010年)》，规定在“十一五”期间，

上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。预计竣工新建住房约1.2亿平方米，全市住房竣工总量2006年约2700万平方米,2007年约2600万平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均为200万平方米左右。

二、“7090”新政下的楼市发展

1．土地市场变化

前紧后松，目前城区较灵活，外郊地区受限较严

“7090”出台近两年，在上海市场新出让的土地中，城区比较灵活，一般不受“7090”政策限制，可以根据区域实际情况有所变通。目前，城区中仅有宝山规划局严格遵守，相对来说，外郊环区域受限较严。

而在新政出台之初，市区规划局均作出响应，对即将公告的出让地块进行了严格的指标控制，对尚未拿到规划许可证的已出让土地要求重新设计规划，由于摸不透政策的详细指标，严格执行“一刀切”，这也直接导致了2006年下半年大量本该开建的土地重新报批，直接影响到上海楼市的供应。

遗留用地基本执行，非“7090”和合并申报属特例

2006年5月开始，市规划局逐步开始了历史遗留用地的清理工作，要求开发商们对未拿到规划许可证的土地住宅部分进行重新报批。根据要求，此类用地住宅部分70%的概念是指对剩余未拿到规划证的土地实行，而对同一地块之前已获规划证的面积，不纳入统计。

1号公告严格遵循新规，后续出让公告逐步放宽

2006年7月，建设部明确了“7090”是政策细则，上海土地市场直到8月才推出1号公共20幅土地。

该号公告最明显的特征是严格执行新政策，住宅用地单个项目都把90平方米以下的小户型比例严格控制在70%以上，显示出地方政府在宏观调控敏感时期的谨慎态度，也可以说是因为上海市还没有统一的区域规划来配置住宅供应户型结构，各区县急于出售土地，采用保守的做法，让单个项目均严格执行70%的指标。此后，随着上海“十一五”住宅建设规划的出台，使得后续新出让的公告对每幅地块住宅部分的指标均有所“松绑”，各区域区别对待也比较合理。

2．住宅市场变化

从“7090”政策实施至今已近两年，上海市场上真正的“7090”项目（2006年6月以后规划建设）不到10个，其中2006年1号公告中仅有一个。主要原因是，政策出台后，开发商要重新组织人手，找设计院重新规划，再报批规划局审核，这一程序需要由下而上层层上报，时间周期较长。

从分布区域看，目前上市的纯“7090”项目有6个，无一例外地均分布在外环外区域，其中以万科为代表的小户型盘市场关注度最高。

供应集中外环外,得益轨道交通

上海目前推出的“7090”项目大多靠近现有或在建的轨道交通线路，随着轨道交通1号线延伸段的开通，11号线的开工，原先交通不便的西城和江桥板块的市场认知度极大的提升，项目去化速度明显加快。而仅有的一个非轨道交通房，则是万科情景洋房专利的代表楼盘-白马花园，采用层层退台设计，小户型大部分集中在2-4楼，楼盘品质较好，吸引力较高（见表1）。

表1 上海住宅市场纯“7090”项目列表

市场对于“7090”项目的接受度高

表2 已上市“7090”项目销售情况（数据统计截至2008年4月底）

作为上海第一个上市的“7090”项目上海奥林匹克花园，从2006年初以来一直报价在8000元/平方米，是九亭板块最贵的楼盘之一，但其7月初推出的三期7090房源，报价随即上涨到9000元/平方米，保持热销，而截止2008年4月，价格又一次上涨到了11400元/平方米。

同时，其他个案在推出房源2个月左右的时间内，去化率超过了50%，月平均成交套数更是都达到50套/月以上，宝山的同盛嘉园，在2007年8月开盘4天内就全部售罄第一批房源（见表2）。

80-90平方米房型市场反响最好

从已经推出的6个项目来看，80-90平方米的房型占到最多的比重。而通过选取奥林匹克花园和万科花园小城这两个体量较大、各户型比重比较平均的楼盘进行分析发现，面积紧凑且功能性相对较好的80-90平方米的二房二厅户型和60-70平方米的一房二厅户型去化速度较快，其中80-90平方米又因为功能完整最受青睐。而90平方米以上的房型则呈现出梯度递减，成交比重均低于供应比重，单套面积越大，成交比重与供应比重差越大，市场接受度低（见表3）。

表3 部分上市“7090”项目分段面积销售情况（数据统计截至2008年4月底）

小户型均价均略高于板块平均

与板块平均价格比较看，大多数楼盘成交均价比板块均价高出不少，江桥板块的嘉城比板块平均高21.6%，九亭板块的奥林匹克花园比区域平均价格水平高19.1%，只有白马花园因所处莘闵别墅区，公寓产品稀少，价格可比性不强（见图1）。

图1 “7090”项目与所处板块均价比较

数据统计截至2008年4月底

小户型均价多略高于同一盘内传统户型

从在售的“7090”项目发现，除白马花园因产品原因，大面积户型比小户型显示出明显居住舒适度和品质，发生价格“倒挂”外，其他各盘90平方米以下户型成交均价均略高于90平方米以上户型，价格差距集中在6.3%-8.4%。万科开发的小户型产品价差最大，尤其是花园小城，房型价差达到12.3%，四季花城也有8.4%的价差(见图2)。

图2 “7090”项目不同房型价格

数据统计截至2008年4月底

三、解读“7090”

“7090”政策已近两年，市场也在潜移默化地发生改变，我们在关注市场变化的同时，也不断对政策进行新的解读。

我们首先肯定“7090”政策的积极影响：

规范市场，促使单套面积回归理性

如今商品房动辄100平米的户型一定程度上受住房商品化之后，外销房大面积的带动，市场仿效跟风；而商品化初期，住房价格水平低，居民购买力可以支撑大面积。如今高涨的房价使得按揭买房的购买力还不及十年前自有资金的购房，“7090”的强行干预也有利于加速市场的理性回归。

提高土地利用率，缓和房价

“7090”政策最直接的作用就是提高了土地利用率，在单位空间内排布更多的单元，通过扩大户数来满足更多家庭的住房需求，同时市场需求在得到充分释放后可以缓解房价的上涨。同时可以节约了土地资源、降低房屋能耗，避免资源浪费。

同时，我们也不回避对“7090”政策的一点疑虑：

产品的供求如何决定，是靠市场机制自发调节，还是计划性的生产、市场化的消费

市场经济当中，市场始终是一个配置资源最好的机制，由于涉及到国计民生，所以世界各国都会对房地产业进行宏观调控。

“7090”政策的出台表明政府鼓励或强制要求市场供给大量的低价位的普通住房，并试图用此来控制土地资源的消耗量和解决中低收入家庭的住房改善问题，可以在一定程度上改善前期市场自发运作形成的户型面积偏大、普通家庭难圆住房梦的局面。然而在全国范围内“一刀切”的实行“7090”政策，忽视不同区域住房消费的不同主力面积段，有欠合理。在经济基础较为优势的区域，这样的政策执行恐怕不能避免大户型房源因供不应求造成的价格快速增长。

“7090”地块的位置大多在外环外，对市中心的房价影响究竟如何

上海的土地资源紧缺现象集中体现在中心城区，此次“7090”政策对中心城区

的放松，难以改变区域内以往的户型供应结构。外环外小户型密集化的产出会平抑外围房价，从统计学的角度抑制上海整体房价的涨幅，不过我们要清醒地认识，中心城区房价增长的脚步却不会因此放缓。

单户人口数下降，或将影响家庭居住观念

经历了十年的发展，中国人的住房条件得到快速改善，以往三代同居一套甚至一室的局面已经极大地改观，三代两套成为普遍，老人一套，父母一套，子女一套的情况也日益增多。“7090”政策将可能使得这种局面近一步加剧，单套面积下降会使得单户人数减少，使得以往三代人居住更分散，传统的亲情居住观念受到进一步挑战。

四、2008年“7090”房源的发展趋势

由于“7090”政策的推出经历了一段不明朗期，使得政策消化周期较长，影响了规划指标变更的速度，本来按照建筑周期2007年就能上市的项目延迟到2008年，所以导致2007年楼市供不应求状况，也促使了房价的高速增长。在2008年，这些项目将会大批上市，市场供应的不足有望得到缓解，也能保障房价的稳定。

2008年将上市数百个7090项目，体量预测至少1000万平方米

2008年，“7090”政策效应将充分显现出来，根据《2008年上海市住房建设规划》，全年新增商品住宅和经济适用房总量将达到2000万平方米，其中经济适用房400万平方米，面积基本均在90平方米以下，同时考虑到2006年下半年以来有众多“7090”项目未上市，“7090”的指标并未完全得到落实，2008年90平方米以下户型比重必将大于供应总量的70%，从而：2008年90平方米以下户型新增供应量将大于>2000×70%即1400万平方米，其中，90平方米以下商品住宅供应量>1000万平方米。

2008年90以下纯商品住宅需求总量预计在700万平方米以上

2008年，首次置业刚性需求继续释放，而在房价增长的情况下改善型需求可能有所减少。

从婚房需求看，2007年新人登记数12万对，其中初婚者达到近七成。随着1982-1987年第二波生育高峰的人口逐步进入适婚年龄，加上“奥运年”的影响，预计2008年新人将达到15万对。以此为基数，保守估计假定五成新人购房，其中购买90平方米以下户型占80%，那么需求约为430万平方米；

从新上海人需求看，上海近五年全市常住人口年均增长46.6万人，按30%需要摆脱租赁买房的话，并按2007年全市人均居住面积30平方米计算，2008年约为420万平方米需要购买；

从动迁置业需求看，2008年动迁量约为397.5万平方米，按50%的人会买面积翻倍的新房，同时其中70%的人买90平方米以下的户型，那么，总量约为280万平方米；

单身公寓需求一般每年在200万平方米；

改善型需求基本不在90平方米以下户型考虑范畴；

假设以上总需求中50%购买新建商品住宅，那么，2008年需要购买90平方米以下新增房源的潜在总需求约为700万平方米。

整体楼市可能呈现冷热不均，郊区“7090”或将遭遇同质化竞争

由于“7090”政策对于中心城区比较变通，区域内的小户型供应量将不会过快放量，在这样的情况下小户型房源总价低，且区域认同感高，优势明显，市场前景长期看好。

而90平方米以下户型比重大于80%的郊区，虽然随着商业郊区化进程的推进，轨道交通效应的显现，如九亭、松江大学城和南翔等区域均得到了较大的发展，但经历2007年房价的增长后，这些地区的价格优势不再明显。如果在此时大量小户型上市，在需求弹性不如中心城区大的情况下，众多区域面临同质化竞争，短期需求一旦释放完，后续需求无法延续，可能会出现价格战。

(作者单位：上海城市房地产估价有限公司市场研究部)

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

上海高档住宅市场分析案例

上海1-8月份高档住宅市场分析案例

高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高标准的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方米在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方米7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。

上海（1-8月份）高档住宅市场分析 调查对象：全市今年开盘价在每平方米8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业） 调查目的：把握高档楼盘的发展状况及其特点 一、市场概论以及区域概述 市场概论 高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档 住宅Array的进 程，拉

开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。 从上图可以看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计15个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。 区域概述

2018年上海市房地产市场总体情况

2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

上海高档住宅市场研究

绪言 1、研究背景和目的 汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。 2、研究容及围 汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域围作如下界定： （1）研究容 ?市高档住宅市场现状 ?市高档住宅市场供求预测 ?项目发展建议 （2）研究围 ?将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象 ?将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中 的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围 ?对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米 以上）。 3、研究方法及主要研究指标 本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。采用的主要研究指标详见列表。

4、本报告的基本结构 本报告共有以下三个部分组成，分别为： 第一部分：高档住宅市场 第二部分：项目发展建议 第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析 附录2：高档住宅市场存量统计数据 附录3：高档住宅市场供需统计数据 附录4：高档住宅市场租售价格统计数据 附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法

第一部分高档住宅市场 一、住宅市场综述 1.住宅市场的经济环境 日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的贡献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的贡献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提高，城市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提高，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动城市的住宅消费。 1999 年《财富》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在，种种迹象表明，经过近10 年的快速发展，已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，住宅市场有着得天独厚的优势。 2.住宅市场历史回顾 近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的发展过程。通常认为房地产产业的运行与国民经济发展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，住宅市场发展并非一帆风顺。在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场发展轨迹。从93年开始，商品住宅的投资、建设规模伴随着当时就已经较“热”的经济发展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。这一浪潮在96年达到了顶峰，而

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告 上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较 大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立 项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

某住宅市场调研报告

一、城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，人口密度每平方公里507人。占地面积约13964.5平方公里，长住人口约319.9万。 3、旅游 溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A级旅游景点。 4、经济发展现状 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3％。

全市人均生产总值达23053元，比上年增长21.5％。财政总收入达到21.18亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建

上海市房地产市场发展状况解析

上海市房地产市场发展状况与分析 一、上海市房地产市场发展的阶段特征 （一) 市场的初步开创阶段 党的十一届三中全会以后,上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出,引进商品房生产的新机制； 其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏,但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段 这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1９８4年十二届三中全会后,改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路,采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步,开征三资企业土地使用费和进行土地批租试

点,至19９1年底,全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台,1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初,邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业,出现了前所未有的房地产投资热。 这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增,开发投资规模迅速扩大,形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增,上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求,空置量迅速上升,带来了隐患。 (三)以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1９９6年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市,上市量集中,吸纳量不足,出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施,主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构,对土地供应实行总量控制、用途管制,形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》,1996年出台了蓝印户口政策。

上海房地产市场现状及前景研究报告

上海房地产市场现状及前景研究报告 前言 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年） 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 三、超常发展阶段（1992-1994年） 四、调整回落阶段（1995-1997年） 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1、住宅需求增长较快 2、供求关系逐步趋于平衡 三、房地产价格止跌回升 四、市场经营主体逐步成熟 五、个人购房已成为住宅市场主力军 六、空置办公、商业用房的问题还比较突出 七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 八、企业能级不高，产业集中度偏低 九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要 第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景 一、需求全面稳定增长 3、住宅质量全方位的提高 三、运行机制基本完成市场化 四、外资进入将兴起一轮新的高潮 五、服务业全面发展提高 六、国有企业改革加快速度 七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机 一、进入上海房地产业主力业务的机会 二、由上海房地产市场发展带来的机会

前言 以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居

政策对上海房地产市场影响专题分析报告(1)

政策对上海房地产市场影响专题分析报告 上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年6月

引言 经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！ 任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。 政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。 因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！ 绎凯博才·市场开发与研究中心

一、近期出台政策介绍 随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： ?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 ?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。 ?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 ?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 ?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 ?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供 应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 ?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。 ?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，

2020年房地产政策解读相关内容

2020年房地产政策解读相关内容 1、从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”。2015年3月30日出台的刺激房地产的3?30新政, 就是标志。 2、去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。 5、就算未来调控政策退岀，也将有新的长效机制出台，以保证房价平稳健康。有这样的长效机制，一些人士担心的“未来调控一放松，房价可能报复性反弹”的情况，很可能不会初夏。 6、郭磊认为，“加快研究”的表述，意味着房地产税等政策会推进，但短期并无落地时间表。 3、严厉调控下，南京房地产己经进入下行通道 在南京，自从10月5日岀台史上最严限购限贷新政，市场上的购买力大幅萎缩，投资客骤然减少，改善性需求也陷入观望，只剩刚需独撑楼市。这导致10月份和11月份南京住房成交量大幅下滑。 1、调控前的9月份，南京新房成交量高达13223套，平均每天成交441套新房。 2、调控后的10月份南京新房成交量大幅下滑到6595套，平均每天成交213套，环比9月下滑了一半。 3、11月份南京新房成交量更是进一步下滑到5869套，平均每天成交196套，环比10月再次下滑11%。 4、12月份以来，南京新房日均认购量只有192套。跟新政前南京新房日均认购400套-500套的火热水平相比，大幅下降。大家可以看下具体数据：

今天12月11日南京新房认购169套，昨天12月10日认购187 套，12月9日认购162套，12月8日认购219套，12月7日认购174套，12月6日认购267套，12月5日认购292套，12月4日认购176套，12月3日认购236套，12月2日认购327套，12月1 日认购246套。 5、南京市房地产学会会长、南工大吴翔华教授等多位专家认为, 在中央到地方的严厉调控下，南京房地产正在进入下行通道，目前是成交量大幅下滑，预计明年下半年会出现价量齐跌的情况，部分板块部分楼盘将降价促销，届时也将是新一轮买房好时机。 4、连涨20个月的南京房价开始下跌了吗 就在中央政治局会议为2017房地产政策定调的时候，中国指数研究院发布了2016年11月份全国100个城市新建住宅的价格指数: 平均价格为12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0. 77个百分点。其中，11月份南京新建住宅价格涨幅环比上月下降了0.01%o 1、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2. 75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3. 25%。 2、鼓励租售并举 3、居住证新政 居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年（部分地区），就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。 4、农户购房有补助 为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城

[房地产管理]年月上海市住宅市场概况

（房地产管理）年月上海市住宅市场概况

上海市住宅市场概况 1上海市住宅投资开发现状 房地产开发投资保持较快增长 1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%。占全社会固定资产投资的45.9％，比重同比上升4.3个百分点。其中，住宅投资增长11.9%，办公楼投资增长5.8%，商业营业用房投资下降3.3%。 上海市商品房施工面积12587.43万平方米，住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%；上海市商品房销售面积1497.96万平方米，其中商品住宅销售面积1211.70万平方米，下降16.5%。 表1上海住宅建设投资情况 数据来源：上海市统计信息网 2上海市住宅需求现状 2.1、整体市场价量趋势运行分析 从图1可见，2011年11月份上海市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。

资料来源：合富辉煌房地产 图12010年1月-2011年11月上海市商品房供求价走势供应方面，11月新增供应面积135.91万㎡，共65项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨21.32%，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。 成交方面，11月商品房共成交70.52㎡，环比上涨11.21%，为近个5月来首次上涨，但仍为6年来最低。共成交5986套商品房源，主要以公寓项目成交为主。新增供应量与成交量的“剪刀差”继续扩大。 价格方面，11月份商品房均价20799元/㎡，相比上月有下降，降幅为1.45%。均价的下跌和开发商的优惠不无联系，11月打折优惠楼盘约计169个。 2.2、公寓市场走势 从图2可见，2011年11月公寓市场弱势上涨，供应大增，均价跌破20000元/㎡。资料来源：合富辉煌房地产 图22010年1月-2011年上海市公寓供求价走势 11月份公寓供应72.14万㎡，环比上月上浮57.72%，总供应6172套房源。入市楼盘低总价为主。如万科尚源、金地意境、保利叶城等。楼市库存却一直居高不下，按照目前去化速度，市场库存的房源量需要16个月才能完全清空。 11月份，市区楼盘积极供应，两个高端豪宅中建府邸及凯德茂名公馆，都加推或亮相，最高均价达180000万/㎡。 11月份公寓市场共成交42.68万㎡，环比上月小幅上扬9.75%，本轮降价之后，多数降价盘都获得热销，如中海御景熙岸，新城公馆等，随着更多楼盘加入到降价行列，预计12

房地产市场2020年工作总结

( 工作总结 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 房地产市场2020年工作总结Work summary of real estate market in 2020

房地产市场2020年工作总结 在商品社会，价格跟供需关系有着很大的关系，当供需角色发生变化的时候，自然就会影响价格。很多人说现在的房子供应量减少了，价格才高。只能说有一部分的道理，但并不是完全由供应量决定了现在的房价。根本上，我们国家的房价是政策房价，就是说，现在的价格完全是政府创造和调控的，开发商就是个赚钱的机器，他们的目的就是获得利益，他们现在可以不用在家里供奉关二爷了，供奉给他们指导出这么好的价格的政府就可以了。 在经济危机影响时期，20XX年底到20XX年初，房地产市场有过一次走向市场调节的机会，当时确实有房子存量过大的问题，需要降价才能够解决问题。于是部分开发商采取了降价的方式出售房子，结果房子还是非常地好卖，并没有进入那种降价无市的局面。说明，

我们的大众购房需求还是非常强烈，需要解决居住问题的人还是相当多的。 开发商的贪欲和政府的配合，又使房地产走向了另外的一个方向。降价处理的房子，降低了预期的收入。于是开发商开始算总账了，20XX年低落期的亏损，加上后市的不明朗，开发商迫切需要更多的销售收入，来弥补贪欲。同时，直接的表现，就是减缓开发进度，降低开发投资规模。这恰恰应该是政府干预的关键时期，需要政府的有利引导，通过有效手段，在可控的范围内增加开发量，实际上，政府在扩大开发量的调控过程中，被开发商绑架了房价，并且将房价和地价的关系深化了，以高价拿地为掩护，造成一片高房价。 在后面几个月，房价继续上涨的时候，政府看到的是经济复苏的保八，认识到了房地产先行复苏对于经济数据的好处，对于完成保八的重要意义，于是放任房价继续上涨。由于我们国家的地大物博，北京、上海的房子可以由各地的有钱人集中去炒，煤老板、油老板多得很，炒起北京的房价不成问题。而青岛这样的地方的房价，